小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社海威南路聚寶工業(yè)園“工改工”宗地項目“三舊”改造方案

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聚寶3Q團”工改工”宗地發(fā)?“三㈤”改造方分根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃和經(jīng)批復(fù)的《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號），小欖鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對位于小欖鎮(zhèn)海威南路小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社（下稱“聯(lián)豐股聯(lián)社“）的舊廠房用地進行改造，由權(quán)利人自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地塊基本情況（一）總體情況改造地塊位于小欖鎮(zhèn)海威南路，東至聚寶路，南起樂豐北路，西至拱北河，北至海威南路埒西一分界處，用地面積6.8733公頃（68732.98平方米,折合103.1畝）。（二）標(biāo)圖入庫情況改造地塊于2012年12月納入“三舊”標(biāo)圖入庫，圖斑編號為，納入圖斑面積6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），改造項目涉及用地全部納入本次改造范圍。（三）權(quán)屬情況改造范圍內(nèi)全部屬集體用地，未辦理土地使用權(quán)證，已辦理土地所有權(quán)證，所有權(quán)證號為中府集有（2013）第號，為土地所有權(quán)人聯(lián)豐股聯(lián)社自2005年5月開始使用o（四）土地現(xiàn)狀情況改造項目地塊“二調(diào)”及最新土地利用現(xiàn)狀地類均為建設(shè)用地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），未完善建設(shè)用地手續(xù)，不涉及邊角地、夾心地、插花地、其他用地、征地留用地、與原“三舊”用地置換的“三舊”用地或其他存量建設(shè)用地、使用原“三舊”用地復(fù)墾產(chǎn)生的規(guī)?；蛑笜?biāo)的非建設(shè)用地等。改造范圍內(nèi)現(xiàn)有22棟建筑物，均無合法規(guī)劃報建等手續(xù)，現(xiàn)有建筑面積43681.44平方米，現(xiàn)狀容積率0.64,作工業(yè)用途所用。改造前年產(chǎn)值為5200萬元（折合50萬元/畝），年稅收為104萬元（折合1萬元/畝）。改造項目地塊不涉及到閑置、抵押、歷史文化資源要素等情況，不屬于土壤環(huán)境潛在監(jiān)管地塊范圍。改造項目涉及違法使用土地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝），中山市自然資源局（原中山市國土資源局）已于2012年11月30日、2023年4月17日向聯(lián)豐股聯(lián)社發(fā)出《行政處罰決定書》（中土執(zhí)法決字（2012）第2173號、2174號、2175號、2176號，中山自然資罰字（2023）202號）,對違法用地分別處以146148元、98231元、81272元、98640元、55289元的罰款。上述處罰范圍包括本次改造項目未完善建設(shè)用地手續(xù)的土地，聯(lián)豐股聯(lián)社已于2012年12月24日、2023年4月17日繳清罰款。上述違法用地已按規(guī)定落實處罰。（五）規(guī)劃情況改造項目涉及地塊符合土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)的單元規(guī)劃，已納入《中山市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃（2020-2035）》。其中，在土地利用總體規(guī)劃中，屬城鎮(zhèn)建設(shè)用地6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）。在《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號）中，屬一類工業(yè)用地6.2964公頃（62964.05平方米，折合94.45畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5,建筑密度35%-60%,綠地率10%-15%,生產(chǎn)性建筑高度W60米，配套設(shè)施建筑高度W100米；屬道路用地0.5769公頃（5768.93平方米，折合8.65畝）。改造項目地塊均位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，不涉及到永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線等管控要求。二、改造意愿及安置補償情況（一）改造意愿情況改造范圍涉及聯(lián)豐股聯(lián)社1個權(quán)利主體，小欖鎮(zhèn)人民政府?dāng)M按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、改造主體及擬改造情況等事項征詢聯(lián)豐股聯(lián)社及農(nóng)民集體意愿，并召開聯(lián)豐股聯(lián)社股東代表會議進行表決，表決內(nèi)容包括將涉及土地、房屋納入改造范圍，改造涉及地塊辦理完善集體建設(shè)用地手續(xù)并自愿申請集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地等事項。（二）補償安置情況改造項目由聯(lián)豐股聯(lián)社自愿申請將6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，該用地不涉及征地補償、安置補助、青苗及地上附著物補償、留用地安置、社會保障安置等補償費用以及聽證等事項。（三）開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況改造地塊涉及6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）自愿申請集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地，已開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，評估結(jié)果為低風(fēng)險。主要存在決策程序、土地使用流程、信息公開、經(jīng)濟效益、環(huán)境破壞、社會負(fù)面輿論、社會沖突風(fēng)險靠等問題。由中山市小欖鎮(zhèn)人民政府、聯(lián)豐股聯(lián)社負(fù)責(zé)落實風(fēng)險防范及化解措施。三、改造主體及擬改造情況根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項目嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、經(jīng)批復(fù)單元規(guī)劃管控要求實施建設(shè)。（一）改造主體該改造項目屬工改工宗地項目，擬采取權(quán)利人自主改造方式，由聯(lián)豐股聯(lián)社作為改造主體，實施全面改造。（二）需辦理的用地手續(xù).用地報批根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》（粵自然資函（2021）935號），改造地塊符合辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地手續(xù)的要求。改造項目范圍內(nèi)6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）用地需辦理集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)，并由聯(lián)豐股聯(lián)社自愿申請將6.8733公頃（68732.98平方米，折合103.1畝）集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。.土地供應(yīng)根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）規(guī)定，“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規(guī)定劃撥或者公開出讓的情形外，可以以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。改造地塊符合上述協(xié)議出讓和劃撥的條件。根據(jù)《中山市小欖鎮(zhèn)聯(lián)豐海威片區(qū)城市更新片區(qū)策劃（單元規(guī)劃）》（中府函（2023）119號），6.2964公頃（62964.05平方米，折合94.45畝）一類工業(yè)用地分三宗用地供地，具體情況如下：地塊一面積為1.9729公頃（19729.29平方米，折合29.59畝），按容積率2.9-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體；地塊二面積為3.5626公頃（35625.63平方米，折合53.44畝），按容積率2.9-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體；地塊三面積為0.7609公頃（7609.13平方米,折合11.41畝），按容積率2.49-3.5采用協(xié)議出讓方式供地給改造主體。0.5769公頃（5768.93平方米，折合8.65畝）道路用地擬采用劃撥方式供地給小欖鎮(zhèn)人民政府。（三）擬改造情況項目改造后將用于工業(yè)用途，擬引入以智能照明、智能鎖具、腳輪、五金塑料、機械裝備產(chǎn)業(yè)為主的智能家居等產(chǎn)業(yè)。在符合單元規(guī)劃的基礎(chǔ)上，改造后項目的容積率不小于2.85,總建筑面積不小于191577.04平方米（含不計容建筑面積12129.5萬平方米），不保留原有建筑。改造項目符合《工業(yè)用地配套設(shè)施集中布局實施細(xì)則》，擬將地塊一、地塊二建設(shè)為工業(yè)廠房，地塊三用作集中建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施用房。其中地塊一容積率不小于2.9,擬建建筑面積不小于61454.44平方米（含不計容建筑面積4239.5平方米）；地塊二容積率不小于2.9,擬建建筑面積不小于111204.33平方米（含不計容建筑面積7890平方米）；地塊三容積率不小于2.49,擬建建筑面積不小于18918.27平方米（無不計容建筑面積）。項目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》《中山市涉揮發(fā)性有機物項目環(huán)保管理規(guī)定》。改造項目總年產(chǎn)值將達(dá)到47225萬元（500萬/畝），年稅收將達(dá)到2362萬元（25萬/畝）,其中地塊一年產(chǎn)值達(dá)14800萬元（約500萬元/畝），年稅收達(dá)740萬元（約25萬元/畝）；地塊二年產(chǎn)值達(dá)26720萬元（約500萬元/畝），年稅收達(dá)1336萬元（約25萬元/畝）；地塊三年產(chǎn)值達(dá)5705萬元（約500萬元/畝），年稅收達(dá)286萬元（約25萬元/畝）。五、資金籌措改造項目擬由改造主體投入資金31000萬元，其中自有資金11000萬元，銀行借貸20000萬元。六、開發(fā)時序項目開發(fā)周期為三年，擬分三期開發(fā)：.一期（地塊一）自出讓合同簽訂之日起273日內(nèi)動工，項目自動工之日起730日內(nèi)竣工，擬投入資金9500萬元，擬建建筑面積不小于61454.44平方米（含不計容建筑面積4239.5平方米），主要實施建設(shè)工業(yè)廠房。.二期（地塊二）自出讓合同簽訂之日起273日內(nèi)動工，項目自動工之日起730日內(nèi)竣工，擬投入