瀏陽(yáng)市洞陽(yáng)嘉利項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件

瀏陽(yáng)市洞陽(yáng)嘉利項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件1定位的本質(zhì)是

【于市場(chǎng)大背景之下，占有客戶的心智】定位的本質(zhì)是市場(chǎng)環(huán)境1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目自身分析3客戶分析4定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況比較分析及借鑒土地成交 存量?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅物業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶分析終端消費(fèi)者客戶分析順應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，走差異化路線，基于項(xiàng)目自身?xiàng)l件滿足客戶的需求市場(chǎng)環(huán)境1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目自身分析3客戶分析4定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況3報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem4市場(chǎng)環(huán)境1234土地成交存量?jī)r(jià)格2012年市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)市場(chǎng)環(huán)境1234土地成交存量?jī)r(jià)格2012年市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)5土地成交存量?jī)r(jià)格2012年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共推出13.6億平方米，較去年同期下降11.1%，其中住宅用地推出4.5億平方米，較去年同期下降20.2%；商辦用地推出1.9億平方米，較去年同期增長(zhǎng)14.1%。具體來(lái)看，1-3月，各類(lèi)土地推出面積環(huán)比、同比降幅不斷縮小，3月降至8512萬(wàn)平方米后4月開(kāi)始增長(zhǎng)，11月增至1.6億平方米，達(dá)到年內(nèi)最高水平，其中住宅、商辦用地分別推出5934萬(wàn)平方米、2596萬(wàn)平方米，均為年內(nèi)最高水平，同比增幅分別為5.8%、29.1%。全國(guó)土地情況：2012年，成交量同比降幅大于推出量，土地推出量同比減少，4月開(kāi)始環(huán)比逐漸向好數(shù)據(jù)來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)土地成交存量?jī)r(jià)格2012年1-11月，全國(guó)300個(gè)城6土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙土地情況：政府謹(jǐn)慎推地，2012年中開(kāi)始，供應(yīng)量有所上升，但出讓總量大幅回落。商住綜合用地成出讓主流，未來(lái)綜合體類(lèi)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙市國(guó)土局長(zhǎng)沙市近一年住宅及商住綜合用地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)長(zhǎng)沙市近一年住宅及商住綜合用地成交走勢(shì)長(zhǎng)沙市近一年土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)長(zhǎng)沙市近一年土地成交走勢(shì)土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙土地情況：政府謹(jǐn)慎推地，2012年中開(kāi)始7土地成交存量?jī)r(jià)格瀏陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，所占稅收比例有較大幅度提高，商用物業(yè)同比增長(zhǎng)突出2011年2012年土地成交存量?jī)r(jià)格瀏陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：投資強(qiáng)勁增長(zhǎng)，所占稅收比8瀏陽(yáng)市洞陽(yáng)嘉利項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件9土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)成交情況：主要城市成交量持續(xù)回升，總體已高于過(guò)去兩年，一線城市同比增幅最突出，但較09年仍有較大距離，三線城市回升最晚，力度最小，但已接近09年高點(diǎn)2012年1-11月不同城市住宅成交量與歷年同期對(duì)比2010—2012年代表城市住宅成交面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)成交情況：主要城市成交量持續(xù)回升，總體已10土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙成交情況：相比住宅成交量的減少，2012年商業(yè)、辦公市場(chǎng)突起，市場(chǎng)交易量有大幅上揚(yáng)2012年1-11月長(zhǎng)沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況2012年1-11月長(zhǎng)沙市全市新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽1343.5萬(wàn)㎡，同比減少19.04%，其中住宅網(wǎng)簽1186.42萬(wàn)㎡，同比減少22.1%。分區(qū)域來(lái)看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽967.92萬(wàn)㎡，同比減少20.75%，其中住宅網(wǎng)簽841.38萬(wàn)㎡，同比減少23.72%。從走勢(shì)來(lái)看，10月、11月商品房成交連續(xù)升溫，11月網(wǎng)簽量環(huán)比增長(zhǎng)8.68%，再次刷新今年的最大值，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)小幅回暖的跡象?？偝山幻娣e住宅成交面積占比非住宅成交面積占比2010年2140.461982.8792.6%157.597.4%2011年1796.381623.0690.4%173.329.6%2012年1-11月1343.51186.4288.3%157.0811.7%2010—2012年長(zhǎng)沙市成交面積土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙成交情況：相比住宅成交量的減少，201211土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)存量情況：新增供應(yīng)總體低于同期水平，庫(kù)存高位盤(pán)整，9月庫(kù)存達(dá)到10年來(lái)最高水平2012年1-11月，全國(guó)20個(gè)代表城市月均新批上市1241萬(wàn)平方米，同比下降6.7%，與2010年月均水平相比也有所下降。但受到2010、2011年城市庫(kù)存量持續(xù)上揚(yáng)和9月供應(yīng)大幅增長(zhǎng)而成交小幅下滑的影響，2012年9月，庫(kù)存達(dá)到2010年來(lái)最高水平，接近7000萬(wàn)平方米，但從出清周期來(lái)看，由于今年成交回升顯著，出清周期持續(xù)下行，去庫(kù)存壓力有所緩解。土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)存量情況：新增供應(yīng)總體低于同期水平，庫(kù)存12土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙存量情況：10年至12年11月底，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的新建商品房面積1322.2萬(wàn)平米2010年以來(lái)長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)各區(qū)域商品住宅待售面積（單位：萬(wàn)㎡）2010年以來(lái)長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)各面積段商品住宅待售面積（單位：萬(wàn)㎡）土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙存量情況：10年至12年11月底，長(zhǎng)沙內(nèi)13土地成交存量?jī)r(jià)格瀏陽(yáng)存量情況：截至12年9月，瀏陽(yáng)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的商品房面積為89.46萬(wàn)平米1-9月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積80.42㎡，比去年同期的81.81萬(wàn)㎡下降1.7%，加上歷年累積72.55萬(wàn)㎡，全市今年1-9月份商品房市場(chǎng)投放量為152.97萬(wàn)㎡，減去1-9月份商品房銷(xiāo)售面積63.51萬(wàn)㎡,目前瀏陽(yáng)市可面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的商品房面積有89.46萬(wàn)㎡,其中期房面積76.22萬(wàn)㎡,現(xiàn)房面積13.24萬(wàn)㎡。土地成交存量?jī)r(jià)格瀏陽(yáng)存量情況：截至12年9月，瀏陽(yáng)已取得批準(zhǔn)14土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)房?jī)r(jià)情況：百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，一線城市與長(zhǎng)三角地區(qū)回暖快力度大土地成交存量?jī)r(jià)格全國(guó)房?jī)r(jià)情況：百城價(jià)格指數(shù)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲15土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)情況：2012年商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)不同程度的回落走勢(shì)，但二季度以來(lái)仍是小幅回暖態(tài)勢(shì)2012年1-11月長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)近一年長(zhǎng)沙市新建商品房網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)圖土地成交存量?jī)r(jià)格長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)情況：2012年商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)不同程16瀏陽(yáng)市2011年1-12月各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瀏陽(yáng)市2012年1-9月各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瀏陽(yáng)市商品住房均價(jià)達(dá)到3261元/m2（根據(jù)加權(quán)平均法計(jì)算得出），比三季度末（3192元/m2）環(huán)比增長(zhǎng)2.16%；另各區(qū)域商品住房算術(shù)平均價(jià)（銷(xiāo)售總金額/銷(xiāo)售總面積）分別是市區(qū)中心區(qū)域3692元/㎡、花炮文化城區(qū)域3755元/㎡、集里區(qū)域2983元/㎡、行政中心區(qū)域3299元/㎡，受高端樓盤(pán)不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動(dòng)，行政中心和集里區(qū)域漲幅略大于市區(qū)中心和花炮文化城區(qū)域。1-9月份商品住房均價(jià)為3385元/m2，第三季度全市商品住房均價(jià)為3426元/m2與第二季度（3505元/m2）下降2.25%，另各區(qū)域商品住房平均價(jià)分別如下。受高端樓盤(pán)不斷進(jìn)駐及綜合配套設(shè)施日益改善等因素推動(dòng)，瀏陽(yáng)河以南區(qū)域和瀏陽(yáng)河以北區(qū)域房?jī)r(jià)略有上漲，而受新樓盤(pán)進(jìn)駐減少等因素影響市行政中心區(qū)域房?jī)r(jià)有所下降。瀏陽(yáng)房?jī)r(jià)情況：房?jī)r(jià)環(huán)比有所下降，但同比去年穩(wěn)定上升瀏陽(yáng)市2011年1-12月各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瀏陽(yáng)市201217土地：總體土地供應(yīng)量、成交量同比下降，土地溢價(jià)率低，商業(yè)用地出讓成主流成交：商品房成交同比下降，走勢(shì)呈起伏狀，于年底實(shí)現(xiàn)回暖，達(dá)到高點(diǎn)，部分城市商辦物業(yè)同比有所上揚(yáng)存量：庫(kù)存水平不斷上升，但出清周期持續(xù)下行，去庫(kù)存壓力有所緩解價(jià)格：全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，其中一二線城市漲幅較大市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)土地：總體土地供應(yīng)量、成交量同比下降，土地溢價(jià)率低，商業(yè)用地18大尹觀點(diǎn)洞察2012年市場(chǎng)環(huán)境，本案應(yīng)有的放矢，抓住商用物業(yè)上行的趨勢(shì)，于尚不理想的市場(chǎng)做最合適的產(chǎn)品，因此，大尹認(rèn)為：“順勢(shì)而為，商業(yè)先行”大尹洞察2012年市場(chǎng)環(huán)境，本案應(yīng)有的放矢，抓住商用物業(yè)上行19報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem20永安商圈北盛商圈北園商業(yè)南園商街目前我項(xiàng)目周邊商業(yè)基本呈四個(gè)商圈分布，已經(jīng)成型的商業(yè)規(guī)模普遍較小且商業(yè)業(yè)態(tài)較為雜亂，基本以城鎮(zhèn)商業(yè)或社區(qū)商業(yè)為主。永安商圈北盛商圈北園商業(yè)南園商街目前我項(xiàng)目周邊商業(yè)基本呈四個(gè)21北盛商圈：尚無(wú)在建或在售大型商業(yè)項(xiàng)目，以服裝為主的業(yè)態(tài)發(fā)展良好城鎮(zhèn)化發(fā)展較慢，商圈未來(lái)發(fā)展堪憂北盛商圈：尚無(wú)在建或在售大型商業(yè)項(xiàng)目，以服裝為主的業(yè)態(tài)發(fā)展良22永安商圈：主要項(xiàng)目為永安步行街，約15萬(wàn)方的商業(yè)體量，去年12月開(kāi)盤(pán)，首推18個(gè)鋪，當(dāng)日售罄，1樓均價(jià)1.8萬(wàn)，2樓均價(jià)9500；下次開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2013年5月；通程商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)駐進(jìn)入通程時(shí)代，長(zhǎng)沙5個(gè)小城市試點(diǎn)鎮(zhèn)永安商圈：主要項(xiàng)目為永安步行街，約15萬(wàn)方的商業(yè)體量，去年123永安商圈：通程商業(yè)廣場(chǎng)落戶永安步行街，聯(lián)合肯德基、中影等主力店迅速拔高項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值和片區(qū)影響力，通過(guò)大商家擠壓散戶和周邊投資客通程集團(tuán)將在永安步行街布局面積達(dá)25000平方米的集通程百貨、通程電器、通程萬(wàn)惠超市于一體的通程商業(yè)廣場(chǎng)，預(yù)計(jì)2013年9月底開(kāi)業(yè)永安商圈：通程商業(yè)廣場(chǎng)落戶永安步行街，聯(lián)合肯德基、中影等主力24南園商街：本項(xiàng)目所在地，目前經(jīng)開(kāi)區(qū)原生人口最多、配套最齊全、消費(fèi)最集中的區(qū)域，但物業(yè)形態(tài)較為落后，區(qū)域形象偏低洞陽(yáng)鎮(zhèn)面積104平方公里，人口3.8萬(wàn)，是瀏陽(yáng)工業(yè)新城建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。目前洞陽(yáng)鎮(zhèn)主要的商業(yè)集中牛瀘路與府前路兩側(cè)，業(yè)態(tài)主要以生活配套為主，餐飲、服飾、建材居多，檔次較低，是目前經(jīng)開(kāi)區(qū)員工及原生人口消費(fèi)最為集中的區(qū)域，但是，受制于物業(yè)形態(tài)的落后，亟待升級(jí)發(fā)展。南園商街：本項(xiàng)目所在地，目前經(jīng)開(kāi)區(qū)原生人口最多、配套最齊全、25北園商業(yè)：本案競(jìng)品集中區(qū)域，多核商業(yè)綜合體的集聚有可能改變目前商業(yè)現(xiàn)狀，形成商業(yè)由南向北的轉(zhuǎn)移區(qū)位圖萬(wàn)象城粵港城陶然溪經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街工業(yè)園區(qū)長(zhǎng)沙國(guó)家生物醫(yī)藥園，中西部地區(qū)首個(gè)“國(guó)”字號(hào)生物產(chǎn)業(yè)基地，匯集了藍(lán)思科技、威爾曼等百家海內(nèi)外高科技生物醫(yī)藥企業(yè)，目前園區(qū)主要的配套主要集中在商貿(mào)街，商貿(mào)街目前各種配套相對(duì)落后，主要以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形式為主，商業(yè)層次較為低端。4大商業(yè)項(xiàng)目粵港城、經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街、萬(wàn)象城、陶然溪。北園多核心商業(yè)的崛起有可能改變洞陽(yáng)商業(yè)由南向北的轉(zhuǎn)移。北園商業(yè)：本案競(jìng)品集中區(qū)域，多核商業(yè)綜合體的集聚有可能改變目26南、北園商圈的發(fā)展將改變洞陽(yáng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)相對(duì)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，豐富商業(yè)層面，實(shí)現(xiàn)商業(yè)發(fā)展平衡根據(jù)市調(diào)摸底，目前洞陽(yáng)餐飲業(yè)態(tài)占比首位，21.21%，其次是娛樂(lè)電玩類(lèi)業(yè)態(tài)，占17.6%，商超和服裝類(lèi)分別占15%左右，而KTV、足浴按摩等需要較高消費(fèi)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)僅占0.25%南、北園商圈的發(fā)展將改變洞陽(yáng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)相對(duì)發(fā)展滯后的現(xiàn)狀，豐富27粵港城：在商業(yè)形態(tài)和體量上與我項(xiàng)目A地塊最為相近，洞陽(yáng)高端形象引領(lǐng)者，對(duì)接萬(wàn)象城住宅人群和藍(lán)思科技主出入口，輻射能力強(qiáng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷(xiāo)售狀態(tài)推廣策略：以主力店為核心訴求，戶外及圍擋做形象支撐，地面活動(dòng)配合網(wǎng)絡(luò)軟文高調(diào)釋放商業(yè)面積：7萬(wàn)平定位：新城唯一集中商業(yè)綜合體商鋪面積：40-60平2012年11月3日，營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，邀請(qǐng)孫楠助陣一期貨量大約300個(gè)鋪11月認(rèn)籌優(yōu)惠，1W抵5W（認(rèn)籌時(shí)間較短一個(gè)月不到）有明確的商業(yè)規(guī)劃和返租運(yùn)營(yíng)VIP選鋪活動(dòng)：總價(jià)50萬(wàn)以下商鋪于指定建設(shè)銀行提供3萬(wàn)存款證明；50萬(wàn)以上提供5萬(wàn)存款證明3樓整層已基本確定售出。分別是足浴、餐飲、ktv各一家均價(jià)：一樓1.2W（內(nèi)街）—2.8W（臨街）；二樓8-9千主打“步步高入駐”，宣稱肯德基、羅莎、迪信通即將加入項(xiàng)目大幅圍擋、公路柵欄圍擋、戶外、網(wǎng)絡(luò)（新浪樂(lè)居、百度樂(lè)居、長(zhǎng)沙365房產(chǎn)網(wǎng)、0731房產(chǎn)網(wǎng)、商業(yè)論壇）主要以軟文為主制造話題：售樓部開(kāi)放時(shí)候，有國(guó)務(wù)院部委和廣東軍區(qū)的祝賀橫幅，在當(dāng)?shù)赜绊戄^大推廣關(guān)鍵詞：步步高、肯德基、六大免費(fèi)業(yè)態(tài)粵港城：在商業(yè)形態(tài)和體量上與我項(xiàng)目A地塊最為相近，洞陽(yáng)高端形28粵港城：有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組團(tuán)，業(yè)態(tài)完整度與融合性高，主力店的引進(jìn)有利的拉升了項(xiàng)目形象,西區(qū)預(yù)計(jì)年后開(kāi)推，暫無(wú)明確規(guī)劃一層二層三層四層六大體驗(yàn)中心購(gòu)物中心、娛樂(lè)中心、美食中心、健身中心、休閑中心、文化中心六大中心于一體，涵蓋商超、百貨、品牌店、運(yùn)動(dòng)休閑館、健身會(huì)所、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、咖啡廳、情調(diào)酒吧等多種業(yè)態(tài)，分布于一至三層六大免費(fèi)業(yè)態(tài)影院、桌球、桌游、滾軸溜冰、乒羽、健身六大免費(fèi)業(yè)態(tài)，位于四層主力店?yáng)|區(qū)粵港城：有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃和組團(tuán)，業(yè)態(tài)完整度與融合性高，主力店29粵港城銷(xiāo)售詳情：在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，通過(guò)定金選鋪對(duì)意向客戶進(jìn)行篩選和逼定均價(jià)：一樓1.2萬(wàn)-2.8萬(wàn)，二層8000-9000，三層3000以上貨量：約300個(gè)鋪，集中在一層與二層銷(xiāo)售情況：三層已確定售出（足浴、餐飲、KTV），一二層所剩貨量10余個(gè)，多位于一層后街客群：本地人、瀏陽(yáng)市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)粵港城銷(xiāo)售詳情：在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，通過(guò)定金選鋪對(duì)意向客戶30經(jīng)開(kāi)區(qū)豫園步行街：“公寓+步行街”的組合形態(tài)使項(xiàng)目更具年輕態(tài)，也符合目前主流消費(fèi)者的消費(fèi)心理項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷(xiāo)售狀態(tài)推廣策略：開(kāi)盤(pán)前以主力店、中心車(chē)站和輻射客流人口為主訴求；戶外、跨路廣告牌營(yíng)造氣勢(shì)；目前為恭賀新年；地面深耕，階段性的舉辦講座沙龍，與客戶互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“圈層營(yíng)銷(xiāo)”商業(yè)面積：10萬(wàn)平定位：工業(yè)新城，商業(yè)中心商鋪面積：40-100平有明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃一期首推60個(gè)鋪，返租3年，6個(gè)點(diǎn)Vip卡2W抵4W，VIP選鋪活動(dòng)預(yù)計(jì)13年年底集體開(kāi)街均價(jià)：內(nèi)街1.7W；外街2.7W以上1月12日開(kāi)盤(pán)，商鋪首推60套，銷(xiāo)售18套，公寓2600的均價(jià)去化較快，首推184套，銷(xiāo)售超過(guò)80套廣告訴求從“工業(yè)新城，商業(yè)中心——十二年，一座城”的品牌形象過(guò)度到產(chǎn)品各賣(mài)點(diǎn)訴求銷(xiāo)售說(shuō)辭賣(mài)點(diǎn)：藍(lán)思科技無(wú)縫對(duì)接的地下通道戶外廣告跨路廣告除開(kāi)戶外與周邊圍擋，推廣渠道狹窄，網(wǎng)絡(luò)只在長(zhǎng)沙樓盤(pán)網(wǎng)，和個(gè)別論壇，軟文少網(wǎng)絡(luò)做過(guò)一個(gè)看鋪送油的活動(dòng)推廣關(guān)鍵詞：洞陽(yáng)唯一的步行街、中心車(chē)站、麥當(dāng)勞、家潤(rùn)多、nike為代表的服裝運(yùn)動(dòng)品牌圍擋經(jīng)開(kāi)區(qū)豫園步行街：“公寓+步行街”的組合形態(tài)使項(xiàng)目更具年輕態(tài)31經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街：多街區(qū)化布局，業(yè)態(tài)劃分明確，且獨(dú)立性強(qiáng)，主力店及開(kāi)發(fā)商自營(yíng)品牌拉升項(xiàng)目形象七大業(yè)態(tài)分區(qū)名仕品牌街區(qū)名品男女裝、精品飾品、化妝品潮流時(shí)尚街區(qū)項(xiàng)目主街，國(guó)際品牌連鎖快餐廳，休閑時(shí)尚品牌動(dòng)感休閑街區(qū)KTV、網(wǎng)吧、電玩、足浴特色美食街區(qū)大型品牌中餐，特色小吃，中西茶點(diǎn)淘寶街創(chuàng)意工坊、時(shí)尚禮品、大雜燴奧特萊斯小街品牌折扣店金融服務(wù)街區(qū)銀行業(yè)態(tài)主力店售樓部緯二路環(huán)園東路大型品牌超市業(yè)態(tài)規(guī)劃圖經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街：多街區(qū)化布局，業(yè)態(tài)劃分明確，且獨(dú)立性強(qiáng)，主力店32經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣較旺，但多是公寓客戶，對(duì)比萬(wàn)象城，客戶對(duì)商鋪的高溢價(jià)抗性較大經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天人氣較旺，但多是公寓客戶，對(duì)比萬(wàn)象城，33萬(wàn)象城：銷(xiāo)售情況較為理想，臨街鋪面已全面營(yíng)業(yè)，商業(yè)氣氛漸趨成熟，但缺少高端物業(yè)做支撐，前期規(guī)劃混亂，導(dǎo)致目前項(xiàng)目影響力相對(duì)較弱項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷(xiāo)售狀態(tài)推廣策略:商業(yè)和公寓可售貨量較少，推廣力度較小，主要依托周邊圍擋商業(yè)面積：7萬(wàn)平定位：東長(zhǎng)沙，都會(huì)綜合體商鋪面積：30-1000平商業(yè)共4期，前3期去化較好，預(yù)計(jì)明年年后開(kāi)第四期一期臨街商鋪沒(méi)有明確商業(yè)規(guī)劃，已開(kāi)始全面營(yíng)業(yè)；二三期業(yè)態(tài)優(yōu)先主力店，內(nèi)街以服裝品牌為主，無(wú)嚴(yán)格規(guī)劃二、三期商業(yè)規(guī)劃明確，且可返租，一樓返租3年（不強(qiáng)制），二樓返租5-6年預(yù)計(jì)13年9月全面開(kāi)業(yè)均價(jià)：內(nèi)街1.8W；外街2.2W精裝公寓開(kāi)盤(pán)2次，總貨量120多套，面積35-72平，5個(gè)戶型，均價(jià)4000，基本售完由于公寓開(kāi)盤(pán)，所有戶外均已換成公寓開(kāi)盤(pán)廣告除了項(xiàng)目周邊的圍擋，墻體噴繪以外，其他渠道的推廣力度比較小網(wǎng)絡(luò)推廣力度小，主流網(wǎng)絡(luò)媒體聲音缺失主力店：比一比超市、萬(wàn)象影城電影院已開(kāi)始營(yíng)業(yè)，并通過(guò)購(gòu)10元爆米花+1元活動(dòng)得電影票，拉攏人氣目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較亂，和前期缺少明確規(guī)劃有關(guān)，網(wǎng)吧和個(gè)別稍高檔餐飲生意不錯(cuò)，人流一般萬(wàn)象城：銷(xiāo)售情況較為理想，臨街鋪面已全面營(yíng)業(yè)，商業(yè)氣氛漸趨成34萬(wàn)象城商業(yè)調(diào)研總計(jì)：44萬(wàn)象城商業(yè)調(diào)研總計(jì)：4435日營(yíng)業(yè)額：1000出頭日營(yíng)業(yè)額：2000-3000雖然目前經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，還要承擔(dān)較高的租金，但經(jīng)營(yíng)者對(duì)未來(lái)充滿信心，看好粵港城等商業(yè)綜合體集群發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)日營(yíng)業(yè)額：1000出頭日營(yíng)業(yè)額：2000-3000雖然目前經(jīng)36大量的出租廣告，可見(jiàn)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者多為投資客以下4個(gè)鋪皆為來(lái)自瀏陽(yáng)的投資客大量的出租廣告，可見(jiàn)物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者多為投資客以下4個(gè)鋪皆為來(lái)自瀏37藍(lán)思科技驟減2萬(wàn)人；即便是黃金時(shí)段，各臨街商鋪依然門(mén)可羅雀拍攝于夜晚7點(diǎn)30分藍(lán)思科技驟減2萬(wàn)人；即便是黃金時(shí)段，各臨街商鋪依然門(mén)可羅雀拍38精裝公寓調(diào)研：產(chǎn)品認(rèn)可度高，開(kāi)發(fā)商趁勢(shì)速推

時(shí)間貨量均價(jià)精裝標(biāo)準(zhǔn)戶型客群第一次開(kāi)盤(pán)12月23日約70套40001200-1500元，地板：冠珠；開(kāi)關(guān)：雷士照明；油漆：多樂(lè)士5個(gè)戶型，面積區(qū)間

35-72平米投資客，當(dāng)?shù)?/p>

人居多，少量外地投資客第二次開(kāi)盤(pán)1月22日約50套精裝公寓調(diào)研：產(chǎn)品認(rèn)可度高，開(kāi)發(fā)商趁勢(shì)速推時(shí)間貨量均價(jià)精裝39陶然溪：主題鮮明，但地段較偏，市場(chǎng)動(dòng)靜小，與本案的競(jìng)爭(zhēng)和可參考性較小項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷(xiāo)售狀態(tài)推廣策略商業(yè)面積：7萬(wàn)平定位：中式文化主題商區(qū)商鋪面積：一樓約60平預(yù)計(jì)3月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放（目前為臨時(shí)營(yíng)銷(xiāo)中心），隨后開(kāi)盤(pán)均價(jià)：預(yù)計(jì)在1.5W目前有效宣傳渠道只有道旗廣告語(yǔ)”陶然大自在，詩(shī)意純境界““陶然溪的鋪，才是真的鋪”在萬(wàn)象城大型餐館內(nèi)通過(guò)物料產(chǎn)品的投放增加產(chǎn)品認(rèn)知度陶然溪：主題鮮明，但地段較偏，市場(chǎng)動(dòng)靜小，與本案的項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷(xiāo)40商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)橫向比較項(xiàng)目主力店次主力店輔助商業(yè)其他推廣萬(wàn)象城比一比超市、建設(shè)銀行、萬(wàn)象影城特步餐飲、服裝為主一層臨街租金70-80元/平，一層內(nèi)街60左右公寓為主步行街家潤(rùn)多、麥當(dāng)勞阿迪耐克七大業(yè)態(tài)分區(qū)

中心車(chē)站戶外、跨路廣告牌、線下的圈層活動(dòng)粵港城肯德基、步步高羅莎、迪信通

6大體驗(yàn)中心6大免費(fèi)業(yè)態(tài)戶外、圍擋、道旗、網(wǎng)絡(luò)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)橫向比較項(xiàng)目主力店次主力店輔助商業(yè)其他推廣萬(wàn)象城41區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：北園商業(yè)井噴式的集群發(fā)展，有可能改變目前“工業(yè)北園、商住南園”的現(xiàn)狀產(chǎn)品形象：競(jìng)品項(xiàng)目均以高端形象立市，定位清晰業(yè)態(tài)規(guī)劃：均以吃、喝、玩、樂(lè)為出發(fā)點(diǎn)，在主力店的引進(jìn)上占據(jù)先機(jī)，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的發(fā)展豐富了洞陽(yáng)商業(yè)的層次，公寓產(chǎn)品市場(chǎng)走強(qiáng)客戶資源：萬(wàn)象城消化了購(gòu)買(mǎi)欲最強(qiáng)的第一批客戶，粵港城在未開(kāi)盤(pán)的情況下，通過(guò)選鋪活動(dòng)爭(zhēng)奪意向客戶，使后入市項(xiàng)目在商業(yè)客戶拓展上爭(zhēng)奪激烈媒介資源：受到區(qū)域的局限性，戶外和道旗的資源爭(zhēng)奪上格外激烈價(jià)格：同屬一塊區(qū)域，萬(wàn)象城的價(jià)格成為最具實(shí)際意義的參考價(jià)格，從經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街的銷(xiāo)售情況來(lái)看，客戶對(duì)高溢價(jià)抗性大競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：北園商業(yè)井噴式的集群發(fā)展，有可能改變目前“工業(yè)北園42大尹觀點(diǎn)片區(qū)商業(yè)總體量大，且過(guò)于集中釋放，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，大尹認(rèn)為：業(yè)態(tài)組合可以趨同，但代表性物業(yè)必須具備差異化本土客戶資源爭(zhēng)奪激烈,積極開(kāi)展北盛、永安和瀏陽(yáng)的拓客工作媒介資源提早介入，配合早期招商工作和項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知重視網(wǎng)絡(luò)媒體的利用，并階段性的開(kāi)展線下活動(dòng)藍(lán)思科技人員大變動(dòng)，影射出其經(jīng)濟(jì)的下行，員工收入減少，勢(shì)必降低北區(qū)商業(yè)發(fā)展動(dòng)能，經(jīng)開(kāi)區(qū)的商業(yè)在當(dāng)下情況，更多的還需依賴原生人口大尹片區(qū)商業(yè)總體量大，且過(guò)于集中釋放，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，大43報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem44項(xiàng)目地塊SWOT分析——S（優(yōu)勢(shì)）→南面：臨府前路（牛瀘路西側(cè)段）↑東面：臨藍(lán)思新材料項(xiàng)目（建設(shè)中），汽車(chē)站（規(guī)劃中）↓西面：臨牛瀘路←北面：緊鄰319國(guó)道

位于老城中心，核心地段，商業(yè)“咽喉”之上坐擁交通金十字，長(zhǎng)瀏高速（2分鐘車(chē)程即可直達(dá)本案）與319國(guó)道之間唯一的商業(yè)綜合體，交通便利，昭示性好原生人口最多，周邊配套最齊全，商業(yè)消費(fèi)最集中的區(qū)域體量大，可塑性強(qiáng)項(xiàng)目地塊SWOT分析——S（優(yōu)勢(shì)）→南面：↑東面：↓西面：←45項(xiàng)目地塊SWOT分析——W（劣勢(shì)）及應(yīng)對(duì)策略

市場(chǎng)發(fā)展不成熟，片區(qū)整體形象偏低

319國(guó)道和項(xiàng)目不能直接連接，跨319有難度項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)偏晚，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣偏低

高端物業(yè)做支撐，拉升項(xiàng)目形象營(yíng)銷(xiāo)早入市，擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度招商拓客早開(kāi)展，抓住片區(qū)原經(jīng)商客戶業(yè)態(tài)定位上，大量中低消費(fèi)業(yè)態(tài)迎合市場(chǎng)需求劣勢(shì)應(yīng)對(duì)策略項(xiàng)目地塊SWOT分析——W（劣勢(shì)）及應(yīng)對(duì)策略市場(chǎng)發(fā)展不成熟46項(xiàng)目地塊SWOT分析——O（機(jī)會(huì)）

新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，政府重視項(xiàng)目配套建設(shè)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺，洞陽(yáng)鎮(zhèn)內(nèi)多為小鋪零散型經(jīng)營(yíng)商業(yè)銷(xiāo)售及公寓產(chǎn)品的趨勢(shì)走強(qiáng)，為本項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行了市場(chǎng)培育項(xiàng)目地塊SWOT分析——O（機(jī)會(huì)）新興工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，政47項(xiàng)目地塊SWOT分析——T（威脅）粵港城經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街陶然溪萬(wàn)象城項(xiàng)目片區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，客戶資源爭(zhēng)奪激烈北園公寓產(chǎn)品的熱銷(xiāo)，及未來(lái)大量的公寓貨源與住宅產(chǎn)品，使企業(yè)員工租住區(qū)存在北移的可能性威脅應(yīng)對(duì)策略營(yíng)銷(xiāo)與媒介早入市，便于招商和拓客工作的開(kāi)展順應(yīng)市場(chǎng)，抓住公寓潮趨勢(shì)，盡快推出公寓產(chǎn)品項(xiàng)目地塊SWOT分析——T（威脅）粵港城經(jīng)開(kāi)區(qū)步行街陶然溪萬(wàn)48大尹觀點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目地塊SWOT分析，大尹認(rèn)為：本項(xiàng)目是洞陽(yáng)鎮(zhèn)與外界聯(lián)系的第一窗口，建議以高端物業(yè)作為形象支撐，并且在高端物業(yè)的選擇上與競(jìng)品項(xiàng)目形成差異化老城區(qū)核心地段唯一大型地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)變換情況，推出匹配原生人口需求的住宅產(chǎn)品，可以有效預(yù)防原生人口北流針對(duì)企業(yè)人群，推出公寓產(chǎn)品，迎合市場(chǎng)走勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)早入市，抓住原地塊經(jīng)商客戶，減少原生客戶流失大尹結(jié)合項(xiàng)目地塊SWOT分析，大尹認(rèn)為：49報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem50商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶多來(lái)自當(dāng)?shù)?，?gòu)買(mǎi)商鋪為主要投資渠道，臨街商鋪為主流選擇

從萬(wàn)象城的調(diào)研結(jié)果顯示，購(gòu)鋪的客戶大多是當(dāng)?shù)厝?，投資客為主自營(yíng)者客戶：南園成功經(jīng)營(yíng)者、擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)營(yíng)者、受租賃限制的實(shí)力商家投資型客戶：政府公務(wù)員、園區(qū)企業(yè)高管及高收入員工、私營(yíng)業(yè)主、來(lái)自瀏陽(yáng)周邊的投資客群從問(wèn)卷調(diào)查中得知，在洞陽(yáng)，比較認(rèn)同購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)鳛橥顿Y的主要方式，且首選臨街商鋪，加之房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，商鋪未受影響，因而商鋪投資意識(shí)反而得到增強(qiáng)，有利于本項(xiàng)目商業(yè)體量的有效購(gòu)買(mǎi)去化。商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶多來(lái)自當(dāng)?shù)?，?gòu)買(mǎi)商鋪為主要投資渠道，臨街商鋪為主51商業(yè)典型客戶偏好研究深度訪談客戶1選擇偏好：目前經(jīng)營(yíng)的小餐館主要提供盒飯供應(yīng)，外立面內(nèi)部裝修較差，收到租賃因素影響，希望購(gòu)置新鋪提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提高競(jìng)爭(zhēng)力][業(yè)主姓名：李鑒，36歲籍貫：洞陽(yáng)本地人職業(yè)：個(gè)體戶，經(jīng)營(yíng)一家小餐館置業(yè)目的：自營(yíng)描述：昭示面較好的臨街鋪面，能夠很好的對(duì)接藍(lán)思科技的客流，面積不能太大，能夠形成集群效應(yīng)，一直在南園做生意，對(duì)地塊的商業(yè)價(jià)值非常認(rèn)同個(gè)性及生活方式：經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，性格獨(dú)立有主見(jiàn)，對(duì)未來(lái)有一定的思考和打拼意識(shí)，對(duì)于置業(yè)非常謹(jǐn)。商業(yè)典型客戶偏好研究選擇偏好：目前經(jīng)營(yíng)的小餐館主要提供盒飯供52商業(yè)典型客戶偏好研究深度訪談客戶2選擇偏好：有較好的經(jīng)濟(jì)條件，希望通過(guò)購(gòu)置商鋪增加自己理財(cái)投資的一種途徑，但因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)不足，希望以小鋪為主][業(yè)主姓名：陳學(xué)軍，42歲籍貫：湖南株洲人職業(yè)：某企業(yè)技術(shù)人員置業(yè)目的：投資理財(cái)描述：在此公司已工作多年，有較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)規(guī)劃，因此未來(lái)會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間會(huì)留在洞陽(yáng)發(fā)展，近些年經(jīng)濟(jì)條件比較寬裕，希望通過(guò)理財(cái)投資給自己帶來(lái)更為穩(wěn)定的收益，由于是首次商用物業(yè)購(gòu)買(mǎi)，希望以小鋪為主，面積不能超過(guò)60平米，并且希望能有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)幫忙托管運(yùn)營(yíng)。商業(yè)典型客戶偏好研究選擇偏好：有較好的經(jīng)濟(jì)條件，希望通過(guò)購(gòu)置53

商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶更青睞小面積街鋪商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶分析商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶更青睞小面積街鋪商業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶分析54上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧55上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧56上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧57上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧上一階段消費(fèi)者攔截問(wèn)卷調(diào)查回顧58終端消費(fèi)客戶對(duì)業(yè)態(tài)的完整性要求高對(duì)部分業(yè)態(tài)需求較高傾向中低檔消費(fèi)終端消費(fèi)客戶分析終端消費(fèi)客戶對(duì)業(yè)態(tài)的完整性要求高終端消費(fèi)客戶分析59報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem60市場(chǎng)環(huán)境1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目自身分析3客戶分析4市場(chǎng)定位“順勢(shì)而為，商業(yè)先行”市場(chǎng)定位“高端定位已被搶占

客戶資源爭(zhēng)奪激烈”“原生人口支撐；金十字地段商業(yè)未來(lái)發(fā)展前景看好”“產(chǎn)品組合與業(yè)態(tài)定位決定未來(lái)去化”市場(chǎng)環(huán)境1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境2項(xiàng)目自身分析3客戶分析4市場(chǎng)定位“順勢(shì)而61

城市升級(jí)：一改老城區(qū)臟亂差的形象，穩(wěn)定南園片區(qū)人口，持續(xù)吸引北園人口的涌入四個(gè)維度

商業(yè)升級(jí)：整合原有周邊商業(yè)，豐富化的多街區(qū)商業(yè)形態(tài)、各檔次商業(yè)消費(fèi)居住升級(jí)：必將填補(bǔ)南園改善型住宅的空缺，公寓產(chǎn)品迎合市場(chǎng)需求

生活升級(jí)：公寓搭配改善型住宅；低端商用物業(yè)搭配高端商用形象；幼兒園等公共服務(wù)配套的完善本案是工業(yè)區(qū)城市化進(jìn)程中，為原生主流人口及工業(yè)區(qū)人口提供完備的生活綜合物業(yè)服務(wù)，集商業(yè)、住宅、公寓和公共服務(wù)設(shè)施（影院、醫(yī)療、學(xué)校）為一體，以高端商用物業(yè)作為形象支撐，中低端商用物業(yè)作為主流經(jīng)營(yíng)，集各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所長(zhǎng)，以豐富的業(yè)態(tài)組合最大化吸納客群的城市生活綜合體城市升級(jí)：一改老城區(qū)臟亂差的形象，穩(wěn)定南園片區(qū)人口，持續(xù)吸62綜上所述，本案定位

【產(chǎn)城一體化城市生活綜合體】產(chǎn)城一體化是將產(chǎn)業(yè)功能和城市功能融為一體，是工業(yè)園區(qū)向城市化轉(zhuǎn)變的階段，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加快調(diào)整，在第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)用地，顯著提升城市的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力綜上所述，本案定位產(chǎn)城一體化是將產(chǎn)業(yè)功能和城市功能融為一體，經(jīng)過(guò)前期多次的磨合與討論，雙方就案名與主推廣語(yǔ)的確定達(dá)成一致嘉利廣場(chǎng)長(zhǎng)瀏中樞·財(cái)富洼地案名：主推廣語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期多次的磨合與討論，雙方就案名與主推廣語(yǔ)的確定達(dá)成一致64LOGO設(shè)計(jì)LOGO設(shè)計(jì)65道旗設(shè)計(jì)戶外設(shè)計(jì)道旗設(shè)計(jì)戶外設(shè)計(jì)66報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem67基于“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的定位大尹有以下觀點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想基于“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想68市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定本項(xiàng)目高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中必須走差異化路線，尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺失的高端物業(yè)作為代表觀點(diǎn)1代表性粵港城和經(jīng)開(kāi)區(qū)豫園步行街在項(xiàng)目形象上已占領(lǐng)市場(chǎng)高位，部分主力店的競(jìng)爭(zhēng)已成定局，很難競(jìng)爭(zhēng)，而這些主力店在本地塊開(kāi)二店的可能性微乎其微，但作為連接319國(guó)道代表洞陽(yáng)形象的商業(yè)綜合體，只能在高端物業(yè)中求差異。建議方向：星級(jí)酒店項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定本項(xiàng)目高端物業(yè)競(jìng)觀點(diǎn)1粵港城和經(jīng)開(kāi)區(qū)豫園步行街在69各種業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)真正意義上的城市生活綜合體觀點(diǎn)2豐富性項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想服務(wù)城鎮(zhèn)主流人口家庭生活消費(fèi)的物業(yè)，以生活超市、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、改善型住宅為代表；業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展，大大活躍了第三產(chǎn)業(yè)，有利于拉動(dòng)就業(yè)，拓展了當(dāng)?shù)鼐用裉貏e是外來(lái)務(wù)工人口家屬的就業(yè)途徑，為實(shí)現(xiàn)從外來(lái)人口到原住民創(chuàng)造條件各種業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)真正意義上的城市生活綜合體觀點(diǎn)2項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想70不僅多而全，還能滿足客群個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)觀點(diǎn)3針對(duì)性項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想針對(duì)主要企業(yè)客群的商業(yè)服務(wù)，中小面積臨街商鋪（以服裝、通訊、部分休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主）、各檔次餐廳、燈光夜市、影院不僅多而全，還能滿足客群個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)觀點(diǎn)3項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)71綜上所述，本案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的表現(xiàn)形式為：“高端物業(yè)代表化、業(yè)態(tài)組合豐富化、中低端業(yè)態(tài)主流化”傳播上，以高端形象立市，拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值招商上，中低業(yè)態(tài)主流化，擴(kuò)充客源渠道，滿足市場(chǎng)需求綜上所述，本案商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的表現(xiàn)形式為：傳播上，以高端形象立72報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)環(huán)境>>競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境>>項(xiàng)目自身分析>>客戶分析>>定位闡述>>項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)想>>建筑規(guī)劃設(shè)想報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem73學(xué)習(xí)，于他人成功之處，取精華而自用學(xué)習(xí)，于他人成功之處，取精華而自用瀏陽(yáng)市洞陽(yáng)嘉利項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件案例學(xué)習(xí)1：深圳華強(qiáng)北商圈

格子鋪規(guī)劃以及用女人世界的牌子、觀光電梯等都極具參考價(jià)值；外立面設(shè)計(jì)方面，盡量把未拆遷的住宅部分與我項(xiàng)目外立面相統(tǒng)一；兒童用品，一條龍的嬰兒產(chǎn)業(yè)鏈于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)1：深圳華強(qiáng)北商圈格子鋪規(guī)劃以及用女人世界的牌子、76案例學(xué)習(xí)2：深圳萬(wàn)象城

極具特色的風(fēng)情步行街區(qū)；商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)，內(nèi)街的折線式布局設(shè)計(jì)，巧妙的設(shè)計(jì)避免了商業(yè)死角的出現(xiàn)；單獨(dú)建筑，購(gòu)物中心上方無(wú)常見(jiàn)的住宅塔樓或?qū)懽謽牵畲笙薅鹊谋ＷC了購(gòu)物空間的靈活性和舒適性，更具有縮短商業(yè)的開(kāi)發(fā)周期，利于招商的作用。于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)2：深圳萬(wàn)象城極具特色的風(fēng)情步行街區(qū)；于我項(xiàng)目的參77案例學(xué)習(xí)3：深圳CoCoPark

下沉式中庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)；

主題化體驗(yàn)式商業(yè)布局（音樂(lè)主題、愛(ài)情主題等）；巧妙的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，主動(dòng)線圍繞下沉式中庭廣場(chǎng)環(huán)繞形設(shè)計(jì)，使所有的商鋪全部直接面向主通道，在內(nèi)院形成了廣闊的室外觀景平臺(tái)，激發(fā)購(gòu)物者駐足停留和作為休息交流的場(chǎng)所。

商業(yè)燈光的設(shè)計(jì)，由于Cocopark是針對(duì)年輕時(shí)尚的消費(fèi)群體，燈光在材料上的多樣性外，還設(shè)計(jì)了各種不同的燈光效果配合整體效果。于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)3：深圳CoCoPark下沉式中庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)；于我78案例學(xué)習(xí)4：東莞萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

萬(wàn)科的商住一體與萬(wàn)達(dá)的商住分離形成強(qiáng)烈的對(duì)比，作為一個(gè)公園園區(qū)城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目是值得我們參考的

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心自持物業(yè)不對(duì)外出售，利于日后賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)、管理及宣傳推廣。于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)4：東莞萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)科的商住一體與萬(wàn)達(dá)的商住分79案例學(xué)習(xí)5：深圳海岸線

國(guó)際餐飲品牌的集聚地，我們項(xiàng)目可以考慮將湖南的特色餐館引進(jìn)來(lái)；頗有特色的廣場(chǎng)標(biāo)志性建筑單體設(shè)計(jì)。于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)5：深圳海岸線國(guó)際餐飲品牌的集聚地，我們項(xiàng)目可以考80案例學(xué)習(xí)6：虎門(mén)國(guó)際購(gòu)物中心

下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，營(yíng)造出雙首層的感覺(jué)；建筑體之間連廊的設(shè)計(jì)；于我項(xiàng)目的參考價(jià)值案例學(xué)習(xí)6：虎門(mén)國(guó)際購(gòu)物中心下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，營(yíng)造出雙首層的81在“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的市場(chǎng)定位下，結(jié)合外出考察經(jīng)驗(yàn),我們對(duì)本案的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃有如下設(shè)想

在“產(chǎn)城一體化城市生活綜合體”的市場(chǎng)定位下，結(jié)合外出考察經(jīng)商、住相對(duì)分離原則原則1商業(yè)的繁華并不是以住宅的寧?kù)o為代價(jià)的，讓住宅成為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)，保證住宅的舒適度，但又能享受到綜合體商業(yè)的利好，品質(zhì)之上，繁華與寧?kù)o之間的一鍵切換。商、住相對(duì)分離原則原則1商業(yè)的繁華并不是以住宅的寧?kù)o為代價(jià)的83多街區(qū)化原則原則2本案商業(yè)體量較大，為最大限度的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，契合市場(chǎng)需求，建議遵循多街區(qū)化原則，最大限度的增加臨街街鋪，增加產(chǎn)品價(jià)值，在此之上，可選擇窄化街道來(lái)實(shí)現(xiàn)。多街區(qū)化原則原則2本案商業(yè)體量較大，為最大限度的實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值84多節(jié)點(diǎn)化原則原則3超高的人氣永遠(yuǎn)是項(xiàng)目的終極目標(biāo)，是客戶財(cái)氣來(lái)源的力量之源，為最大限度的吸納人氣，建議遵循多節(jié)點(diǎn)化的原則，在項(xiàng)目?jī)?nèi)多設(shè)廣場(chǎng)，形成商業(yè)集散點(diǎn)，加之廣場(chǎng)內(nèi)各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，燈光夜市等的配合，保障人氣的持續(xù)火爆。多節(jié)點(diǎn)化原則原則3超高的人氣永遠(yuǎn)是項(xiàng)目的終極目標(biāo)，是客戶財(cái)氣85針對(duì)性原則原則4我們的建筑品類(lèi)應(yīng)該是順應(yīng)市場(chǎng)需求的，并且具備與競(jìng)品項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品，盡可能多的吸納不同人群，我們建議尊循針對(duì)性原則，可推出30平左右的mini公寓。針對(duì)性原則原則4我們的建筑品類(lèi)應(yīng)該是順應(yīng)市場(chǎng)需求的，并且具備86原則之下的建筑布局

原則之下的建筑布局項(xiàng)目地塊全景：三大地塊分區(qū)明確，主要承接商用物業(yè)、住宅及生活配套功能項(xiàng)目地塊全景：三大地塊分區(qū)明確，主要承接商用物業(yè)、住宅及生活88A地塊為商業(yè)綜合體：美食一條街+商業(yè)廣場(chǎng)+星級(jí)酒店+公寓A地塊為商業(yè)綜合體：美食一條街+商業(yè)廣場(chǎng)+星級(jí)酒店+公寓89A地塊規(guī)劃建議方案描述屬性地位：純商業(yè)，商業(yè)龍頭建筑形式：一條商業(yè)內(nèi)街，幾棟標(biāo)志性的高層建筑（酒店、公寓）包含業(yè)態(tài)：購(gòu)物：大型商超、品牌（休閑時(shí)尚）服裝街區(qū)，精品淘寶街區(qū)，燈光夜市休閑：星級(jí)賓館、美容美發(fā)、足浴洗浴、溜冰場(chǎng)娛樂(lè)：數(shù)碼影院、電玩、網(wǎng)吧、KTV、臺(tái)球城餐飲：KFC類(lèi)快餐、美食一條街、大型餐飲、中西餐廳（茶餐吧）配套：公寓樓、銀行、通訊、郵政A地塊規(guī)劃建議方案描述屬性地位：純商業(yè)，商業(yè)龍頭90A地塊規(guī)劃原則與合理性分析商業(yè)定位基礎(chǔ)：項(xiàng)目商業(yè)龍頭，區(qū)域生活商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)制定合理性分析：一、主力店的集中布局，有利于項(xiàng)目“商業(yè)龍頭”地位的形成；二、大體量公寓樓內(nèi)置，一方面滿足市場(chǎng)需求，另一方面年輕的消費(fèi)群對(duì)于項(xiàng)目的基本消費(fèi)有了較好的保證；三、適當(dāng)縮小服裝街區(qū)布局，增加餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積、項(xiàng)目，符合本地消費(fèi)特征，并保證商家后期經(jīng)營(yíng)的成功機(jī)率；四、為B區(qū)商業(yè)街區(qū)（服飾百貨類(lèi)）主題化預(yù)留空間；A地塊規(guī)劃原則與合理性分析商業(yè)定位基礎(chǔ)：項(xiàng)目商業(yè)龍頭，區(qū)域生91A地塊外立面形象建議一、主商業(yè)樓棟要求大方、實(shí)用，外立面商業(yè)氣氛（廣告位）適當(dāng)增強(qiáng)；二、街區(qū)外立面設(shè)計(jì)可以多元化，總體應(yīng)該比較親民；三、規(guī)劃范圍內(nèi)的街面、小品布局要有一定的前瞻性，明顯區(qū)別于現(xiàn)有洞陽(yáng)鎮(zhèn)街面情況；四、整體外立面形象重點(diǎn)考慮牛瀘路方向、B區(qū)方向，臨319方向可以相對(duì)弱化；A地塊外立面形象建議一、主商業(yè)樓棟要求大方、實(shí)用，外立面商業(yè)92A地塊人流、車(chē)流動(dòng)線分析一、外交通網(wǎng)必須舒適、暢通，充分利用本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，到達(dá)性好；二、內(nèi)部的垂直交通、平面交通要充分考慮，滿足不同商家需求；三、與B區(qū)商業(yè)街入口形成呼應(yīng)、協(xié)調(diào)；四、充分考慮汽車(chē)站、匝道的通行特點(diǎn)；A地塊人流、車(chē)流動(dòng)線分析一、外交通網(wǎng)必須舒適、暢通，充分利用93A地塊星級(jí)酒店建議以綠之韻為參照，結(jié)合君逸龍騰的運(yùn)營(yíng)方式，打造園區(qū)三星掛牌、四星標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店，側(cè)重商務(wù)、會(huì)議、公務(wù)的需求，打造成為南、北園城市接待的名片君逸龍騰綠之韻A地塊星級(jí)酒店建議以綠之韻為參照，結(jié)合君逸龍騰的運(yùn)營(yíng)方式，打94A地塊規(guī)劃建議方案數(shù)據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積（平方米）占比（%）備注主力商超60008.2%KFC類(lèi)快餐4000.6%數(shù)碼電影15002.0%足浴洗浴15002.0%中西餐廳15002.0%其他15002.0%美容美體、健身等電玩城12001.6%網(wǎng)吧12001.6%2家KTV12001.6%茶餐吧8001.2%品牌服裝街區(qū)55007.5%內(nèi)街前段美食餐飲街48006.4%銀行35004.8%含營(yíng)業(yè)廳、辦公、宿舍星級(jí)賓館、寫(xiě)字樓1200016%800平方/層，25個(gè)房間層公寓樓3120042.5%1200平方/層，雙塔13層合計(jì)73800100%A地塊規(guī)劃建議方案數(shù)據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)面積（平方米）占比（%）備注主95B地塊：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街B地塊：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街96B地塊商業(yè)規(guī)劃建議方案屬性地位：住宅+主題商業(yè)街區(qū)+社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)包含業(yè)態(tài)：服裝、嬰孕童、家紡布藝、地方餐飲、社區(qū)服務(wù)主題內(nèi)街：潮流服飾區(qū)、孕嬰童系列服務(wù)區(qū)、中老年系列、家