無錫某住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃全案

**項(xiàng)目策劃全案第一部分市場分析一、無錫房地產(chǎn)整體發(fā)展?fàn)顩r二、無錫房地產(chǎn)未來趨勢預(yù)測三、**板塊的戰(zhàn)略定位滲四瓦、蘆*疤*鎮(zhèn)板禮塊運(yùn)內(nèi)送的庸房母地管產(chǎn)捐發(fā)甩展靠現(xiàn)炮狀怨第沫二旦部號(hào)分吵蜘爽地弊塊傷環(huán)統(tǒng)境竭分伏析陡一絞、睬區(qū)腥位駱環(huán)吳境復(fù)分尋析絕二敞、痛人聚口酷環(huán)竭境歲分禍析產(chǎn)三善、反居冠民筐消鍵費(fèi)槍分境析牙第室三罷部帝分秋廣嶄項(xiàng)圓目舊競非爭死分融析川一鐮、咱板袖塊烤競甘爭襖分毅析混二杯、詠品辟牌瓜競足爭閱分露析宿三配、書產(chǎn)襪品嶼競潛爭原分陣析妥第垂四頓部騎分沙紗府項(xiàng)撓目列優(yōu)斤劣撒勢峽分施析呆一朵、秀項(xiàng)腥目撥優(yōu)產(chǎn)勢御分烏析書（曲S求）場二責(zé)、踢項(xiàng)福目販劣狗勢準(zhǔn)分膀析訴（谷W貨）堪三早、鋤機(jī)漂會(huì)困點(diǎn)壘分鑒析鞋（洲O充）楚四伶、鑼威屢脅外點(diǎn)殿分掙析箭（趴T遵）波第萌五底部新分弱殃早項(xiàng)霧目課定輔位奉建徹議健5聰.閃1送產(chǎn)艘品議定醋位咳5林.輩2泊項(xiàng)蟻目不賣薦點(diǎn)醉提目煉蓬5蕩.梢2元客瘋戶證定貓位賀第滅六梁部誓分近棒市憐場士營棄銷灣策碗劃靜6決.但1數(shù)市壤場徑戰(zhàn)咽略搏目差標(biāo)被6路.晃2譜市壁場毯營帥銷但總護(hù)體汽目箏標(biāo)濃6據(jù).君3麥媒撐體懲推萌廣匆整串合侮策笛劃躬6譯.非3土.罵1希廣魂告炕目療標(biāo)罷6蜘.夫3積.晉2反廣客告蝕策琴略乳6罷.扎3富.油3督概紙念擁推跌廣傍6山.況3坊.鍵4鳳廣鞋告色主著題釘6際.原4辯媒擇體稍策泊略景6舊.將5纖公暴關(guān)羽策灘略吳6及.壤6沿其劫它敗營俗銷哭手元法暑第損七搭部拆分貍?cè)r(jià)陷格托策家略倘體跳系債7川.猛1焦定系價(jià)奴思稱路甚7穩(wěn).質(zhì)2敵總碌體閘定世價(jià)病策律略裹7呢.茶3匪價(jià)底格番的黨確勾定塘方爸案戀第掩八幸部墻分羊閑售蜜樓掛中留心起包軍裝莫策產(chǎn)略梨第耍九串部住分滲渠售氏樓惕處畏組負(fù)織版管牲理紫策抓略紐第水一痛部遺分棟腔扁市抓場薄分贈(zèng)析若一鎖、滑無殼錫雪房老地己產(chǎn)那整擇體算發(fā)箭展幫狀功況雀無樓錫飲位戰(zhàn)于結(jié)江賞蘇費(fèi)省籍東榨南征部涂，走處援于諒中喊國謙經(jīng)鍛濟(jì)摟最確活鳥躍毀的華區(qū)惑域研—漲—袋長肉江勻三指角服洲畏中候心煙地蒼帶女?？窟@否幾含年淘，念無級(jí)錫忽經(jīng)榜濟(jì)粥快嫂速豈增訪長涼，兆呈置現(xiàn)時(shí)良說好邁的減發(fā)屋展您態(tài)腔勢饒，商在妙一亦定謎程周度渴上把帶侵動(dòng)購了熟無紛錫摩房斜地會(huì)產(chǎn)者市魄場焰的珍發(fā)錦展?fàn)藓湍删┦鞂?。?移0和0戚1它年墳以阻來刊，捎無份錫為房霉地驅(qū)產(chǎn)敬發(fā)票展移迅伏猛會(huì)，哈往壁往刪一腸個(gè)披新禾盤慢剛啟出死來如就妨被規(guī)搶臣購倚一瞧空采，嘴市娃場益出礙現(xiàn)旺了輛罕錘見掃的索“陽井墊噴香”仿行揀情谷，售大訴部衣分理地泥區(qū)術(shù)房輛價(jià)妥也衛(wèi)因艷此樹翻嗽了江一忙倍伏。固在俗大挖部削分犯市摩民奏還標(biāo)未轉(zhuǎn)“華醒飼”廁過薄來致的穴時(shí)很候謀，辦房肢價(jià)秋已昨到卸達(dá)幼了紹較塌高左的疫價(jià)號(hào)位頂。評(píng)2績0兆0鍬3咬年橋下賺半濃年加開泰始沫，冶政匠府符便凱著忽手告進(jìn)廊行徒房革價(jià)悄調(diào)銀控輛。撿最盲主鑒要殖的牲是宗大深量達(dá)推旺出水地同塊筒。密近明來叔國獄家疑又研加概大臨宏那觀痰調(diào)炒控嗚力兆度碧，鴨無斧錫類市織房沃地讓產(chǎn)訊市餃場類有迎了瓣新彎的肢動(dòng)卷向框，嬸整君體教正肺處籌于卵一覆種準(zhǔn)高伶位認(rèn)整章理堪的釋階貢段立。陶2碎0阻0遣4焦年其市數(shù)區(qū)涉前停三濁季聾度區(qū)的軟商瞧品擱房蹈上防市臟量牢為泥2瓣9卡0母萬哄平廚方衫米崇，居市兄區(qū)千可效供短百突姓照選低擇超的侵房桃源切已歇達(dá)爺4良9續(xù)0盾萬典平勸方泥米轉(zhuǎn)，掀供此不漸應(yīng)法求腦的隆狀邀況端已漿經(jīng)鋤大磚為緣改紅善正，撒賣咱方水市丑場仗將嬸逐枝步棟過樸渡凳為內(nèi)買蠟方企市顛場夕。寄隨冷著吩開鄰發(fā)蔑商缸手巨中看囤能積碎的狼大衰量柴土把地腦逐煉批甘進(jìn)景入枕建役設(shè)裁階禿段疼，紙開理發(fā)伴也旨進(jìn)雜入更了叮增修量兔期積，澆后蓬市掛商翼品酸房士上法市壞會(huì)我增窮多桶。鬧預(yù)項(xiàng)測緊下胳一尾階劉段母無建錫結(jié)市格房竊地積產(chǎn)悠市盯場宇將榨繼韻續(xù)時(shí)保漁持潛較耕快瓦增滅速盡，攜供敲需啄總污量孝進(jìn)漠一魂步表趨霧于明平險(xiǎn)衡雷，產(chǎn)價(jià)去格怪增辯幅風(fēng)漸勸緩刷。據(jù)疫同多時(shí)滲市琴場份需印求溜持倚續(xù)迷旺定盛虛，悼穩(wěn)抖中趕有買升拳。掩2籮0浪0誤4凍年俗前楚三畏季禿度續(xù)成挺交隆量胃已駛經(jīng)緒突策破膽了槍2孩5摧0炮萬翼平多方緣米妖，虧而焦2權(quán)0倆0增3陣年委全歡年童成啦交況量摧也蘋不暢過丙2嘆1況0謎萬板平趟方麥米倘。奇如襖此防旺票盛視的賽需河求冒不股僅級(jí)證盞實(shí)蜂了戀無捏錫鞋消密費(fèi)丸者外的周經(jīng)膛濟(jì)樂實(shí)惹力努，么也馳昭逮顯香了拔無下錫爬樓彼市襯的關(guān)潛衰力昏和歸魅嗚力稻。介但另是松也浩顯漲示慨出絹的津最醋大役特繁點(diǎn)疏是虜區(qū)獄域帝發(fā)階展顆不粒平罰衡基。眨市戲中夠心紡(嘴崇技安墨、夢北喝塘魄、君南卵長釣三作區(qū)飛)牢土惹地助供虛應(yīng)翅量峽少敵，充房鉗價(jià)恰偏然高艦，仍導(dǎo)裙致質(zhì)商凍品惹房確成榆交暈份玉額欣正邊在數(shù)逐固步駕萎仰縮帆，存而鄙新前區(qū)屑、籃濱姻湖販、換錫防山跡、卵惠除山平四近區(qū)讓的降份督額趕已肥經(jīng)攤超橫過書半朵數(shù)喂。毛一辰方捉面燙顯腎示赴出墳先榆行牛增培值擠的犁區(qū)膝域梯漲盡幅練正雪在擇放喪緩聰，辱一濱方愉面席暗貝示輕我杰市恭的窮房婦價(jià)游仍莫有索上秒行乖的雜空藏間巧。塞而恒本輕項(xiàng)樓目胡處摘于溪惠尖山醬區(qū)戒，帆惠域山尺區(qū)惑土競地隱廣證袤淚，注這壘幾盤年每來辨房探地脫產(chǎn)選發(fā)眠展頃迅攤速藍(lán)，福潛奇力遼很蛋大孕，澡將躍逐辭步綱成吵為那無隱錫盒建揀設(shè)余大王型萄城奏市鼻向拾北些輻卵射亭的犯臂脾膀馬。辨二蛾、芽無肆錫怖房史地嗎產(chǎn)熱未輪來蟻趨餃勢順預(yù)事測碰市旺場脂轉(zhuǎn)平入月買俘房倘市灰場達(dá)，噴消夾費(fèi)邀者獎(jiǎng)心雞理萌日狐趨熱成隔熟綿和豈理貝性皮：運(yùn)這簡兩史年騾，縣無映錫顆房電地籌產(chǎn)呆開鵲發(fā)糞用弓地牛批騎租李出傳讓泊的宗數(shù)淺量楚已椅達(dá)鵲一是定搏規(guī)香模義，勸下催階秩段喬將燭迎說來鍵新忽樓兔盤純上紀(jì)市縫的岡高宮潮蠢。恭就躁無革錫和目蜓前瞇的荒房面地咸產(chǎn)釀開蜓發(fā)桐量躁而晌言凍，狗如帆果肉僅狹在砌無申錫砍市旱約雞為婦2傲2獸0扯萬戚人倚口招中赤消辮化墓，念將匠是樓一才個(gè)羞漫差長姜的潛過舊程劑，蹤供滲需戚總百量罷將巾趨禽于束平吼衡潔。鵲樓僻市壓的奉充例盈掙不嚴(yán)但邀讓駐消恰費(fèi)現(xiàn)者隆有苗了檢寬康松鑼的放選融擇朋余騎地蹲，演也姐提版升倦了捆消你費(fèi)燕者許的壓消傳費(fèi)部眼器光拖和姻消動(dòng)費(fèi)衛(wèi)層位次默，切消汪費(fèi)疫心疊理劍日喜趨耽成拍熟稿和頭理晶性軌。夠房員價(jià)紫總過體屯將逢穩(wěn)瀉中的有津升框，性但史增榜幅怠放渡緩環(huán)：翻支挽撐眨房漿地痕產(chǎn)肅上康漲辣主汪要繪在鈴于晚需次求羨主折體熱的午可墓支隊(duì)配鈴收然入鳳以陳1誼7帖%卸的電幅邊度匆遞脫增護(hù)。嘴但圈是梁房枯價(jià)夾的憐漲霧勢第會(huì)硬進(jìn)勤一傾步妄趨柜緩際，援這礙是俱因梯為獅在程自邪有澆住說房雙率革已犁達(dá)舅8待5帶%運(yùn)后套，除在皆供塑給嘉較蟻為從充某分聚的四形登勢籍下礎(chǔ)，偉改傻善皇型刃和勇投碎資漏型宏消晚費(fèi)燒者導(dǎo)持刑幣簽觀軍望賞者福會(huì)勾相皇應(yīng)做增笨多爬，義從劍而堆房具價(jià)蓬很疲難鏈快撇速炕增伐長巾。體同誠時(shí)率，搬各具大塔銀肥行抖抬后高配了錢住丑房剛貸吧款搜的絲門魂檻咐，攏也足嚴(yán)搬格私了億審意查淋的搖手棚續(xù)撕，付部它分錯(cuò)投玩機(jī)距者妻因委此漲失綱去羞了佛存和活滲的捐溫薄床肥，碧所員以恰房劃價(jià)鏈增夠幅摧放輩緩做。盾市扣場描持踏續(xù)統(tǒng)發(fā)胖展艇，棍北害區(qū)匙潛曉力干有遭待信挖辭掘乓：媽連辟年編來斥，橋中需心攜區(qū)繩、素副蒼中榜心測、蝕西爬區(qū)杠等愚區(qū)敢域淋依撇次綱經(jīng)杠歷味了鞏快喂速考發(fā)糕展比的乖階稼段賺，黎而殘北個(gè)區(qū)楚和兄南卻區(qū)覺房筆地產(chǎn)產(chǎn)憐開組發(fā)截相紡對(duì)控薄駁弱翠，堪發(fā)菜展厲滯絡(luò)后舞，蜂這顏兩醬個(gè)鄉(xiāng)區(qū)汪域壓的魚潛略力替只林是沙剛陷剛蛾開暮始花釋畏放冷?？筛?jù)奏市掩政健府跟的買規(guī)吧劃涼藍(lán)亂圖許，普無液錫制城流市高的幅舞跳臺(tái)萍上賤，塵將喬出炮現(xiàn)默更診多幅的牢亮槳點(diǎn)仿。霉本嫩項(xiàng)泉目擱所獄在巴的臉北陽區(qū)脫將謊是寬無爬錫華房赴地宴產(chǎn)圖未萬來匪的拿發(fā)弊展憤方港向蒜。如三昂、減*退*趴板轉(zhuǎn)塊眼的攀戰(zhàn)被略墓定毒位旁2許0狹0擠4裂年臣是洽無抵錫毛“啞建鎖設(shè)揀超緣特酸大棗城肌市杰”愚整奶體效發(fā)柏展飛戰(zhàn)身略悟進(jìn)附入提實(shí)暑質(zhì)聽性夢發(fā)落展式的惜一扔年貞。琴隨傾著霜無牽錫飽建匯設(shè)秤特乎大梅城鉗市幅骨壟架勇的輝拉股開誦，宅北育組部團(tuán)州的櫻重油點(diǎn)毯開段發(fā)誓核闖心李—同—房*癢*申地缺區(qū)諸作油為圈無獵錫偶經(jīng)逆濟(jì)條的禍北猴翼瀉，陜戰(zhàn)布略丟地折位櫻日歷益底顯出現(xiàn)饒。憤根雪據(jù)奉無我錫誕市制的伐城長市戴規(guī)拆劃浴，秘市征區(qū)默城林鎮(zhèn)宋布容局漫將薄形須成初“墓1領(lǐng)+皮6竊”旁（饑一銹個(gè)腸主跌城泛區(qū)老和剝六意個(gè)宋組照團(tuán)裙）收的扛總雨體釣結(jié)奴構(gòu)聾框丑架幕（襪如叢下崗圖逗所辜示滑）伯。瞎主希城丟區(qū)樸為挽居乒住茫、惱商蛇貿(mào)叛、肉旅掀游舍、蝕物這流眨、芳工蠟業(yè)左等順多防功僚能裁綜薦合螺發(fā)忌展腸的壤城闖市毯內(nèi)茄核屆，響發(fā)誰展準(zhǔn)方櫻向牧為瘋“跌南蔑拓梅、坦北肝展軌、絕東探聯(lián)詠、再西窄優(y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物田管和顧潑問俗：偵深棉圳笑中灣海隸物店業(yè)敵設(shè)挖計(jì)伍團(tuán)買隊(duì)斯：窮加稻拿脆大葛筑剩原蜻設(shè)閱計(jì)憤事辟務(wù)規(guī)所花永塵廣桿州暖南泊方肆建提筑怖設(shè)酒計(jì)懼院葡膜穴殺執(zhí)寒校已會(huì)保邁機(jī)勻械斃工棚業(yè)妹部青深金圳妨設(shè)偵計(jì)艱研居究造院斷售餓樓著電草話邁：某項(xiàng)贈(zèng)目略概老況忘項(xiàng)焰目掉區(qū)刺位燥：葉錫端澄啄二騾路咸（應(yīng)規(guī)誼劃鑒路氏）鳳與蟻北士環(huán)強(qiáng)路賭（提規(guī)蜓劃帶路喊）連交者叉告口鵝房悠產(chǎn)諷性離質(zhì)弱：授住雕宅勇項(xiàng)辨目皂描乖述仁：虧總亦占冷地旺面習(xí)積莫1儀.腳6薦平汁方拆公坦里可（棚2泰4季0估0傍畝喇）同，肆建滅筑滾總呈面績積智1馳9協(xié)2只萬舒平合方膝米愉可澆居董住揭人敏口之4咐萬擔(dān)余襪人盲，軍社穴區(qū)村2否公誰里緒帶榆狀嗽濱爬河們公井園籃幕抱剪致鉆壯旦跑守范超全過很1宅0炭萬勒平啟米臺(tái)的興自螺然躺生府態(tài)沫水輔面掠國拐家廣康穿居圾示是范僅工暑程強(qiáng)實(shí)筐施衫項(xiàng)居目有項(xiàng)總目偷一臭期病開初發(fā)費(fèi)累賢計(jì)斷面索積梯4龍0宗余爐萬通平唱米趣，亞包譯括改國篩家團(tuán)康阻居群示穴范挨實(shí)臘施顯工浮程閣一掠期烤精涌品法公動(dòng)寓渴住輪宅筍1笛9堡萬株平傻米交（千2摸1撿幢致小升高膠層籌和賢高綠層慌，蹦面常積帳有帖9去0還-具2奴0頁0盯平需方頓米退不燭等丸）拴；妨純較現(xiàn)層代腥水奪岸證別亭墅刻區(qū)祥1餐2奔萬豪平精米鐵（數(shù)3拾0序0陽多勁戶襯獨(dú)統(tǒng)棟至別凳墅蔑、鉗雙醉拼蛾別沫墅耽以娘及饞t磁o總w贈(zèng)n還h棒o景u介s中e層）吉；傲各俊類丸商丟業(yè)箱休打閑廣、料娛儉樂肚和佩商捕業(yè)覺設(shè)話施扁超依過冊5旗萬傘平殊米病。壩公創(chuàng)寓霜組保團(tuán)廉4士.俯5穿米凳底眉層捉全跳架蝴空懶。銷售價(jià)格：未定預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2005.05月前預(yù)計(jì)竣工時(shí)間：2005年年底前后（一期別墅和公寓）容積率：平均1.2綠化率：>70%車庫戶數(shù)比：>1配套設(shè)施：社區(qū)教育體系、商業(yè)中心、美食街、河濱公園、休閑廣場、中心體育和商務(wù)會(huì)所，公交總站營銷策略分析：主打生活主題，建造一座低密度、大空間、高品質(zhì)的花園新城物業(yè)管理情況：未定項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金實(shí)力雄厚引入“新市鎮(zhèn)、新街域”的全新開發(fā)理念規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施豐富多元的文化形態(tài)和景觀采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品項(xiàng)目缺點(diǎn)：體量較大，建設(shè)周期長主打“無錫生活城”概念顯得太空泛建筑形態(tài)包羅萬象，業(yè)主層次不一產(chǎn)品整體檔次還是偏低開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足本案參考：☆產(chǎn)品走差異化道路，提升產(chǎn)品檔次，與之錯(cuò)位競爭☆獨(dú)特景觀布置，營造優(yōu)美居住環(huán)境☆充分利用行政中心地理優(yōu)勢第四部分項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）1、區(qū)位優(yōu)勢■位于惠山區(qū)新行政中心，磁場聚集效應(yīng)明顯?！鼍o靠惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而開發(fā)區(qū)建設(shè)正如火如荼，將來人氣和商機(jī)都很可觀。2、交通便捷■被稱為水陸黃金通道的錫澄公路和錫澄運(yùn)河以及滬寧高速公路、錫澄高速公路貫穿**全鎮(zhèn)，驅(qū)車前往上海和南京都只需要2小時(shí)左右，經(jīng)高速公路前往無錫碩放機(jī)場也很便利?！鰠^(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)正在完善中，未來通過錫澄二路和惠山大道前往無錫市區(qū)將更加快捷。3、文化氛圍濃郁■聞名全國的吳文化公園緊靠本案，周邊營造出濃郁的文化氛圍?！鍪≈攸c(diǎn)中學(xué)錫山高級(jí)中學(xué)就在本案馬路對(duì)面，也提升了本項(xiàng)目的人文品位。4、居住條件成熟■本案附近的居民眾多，在建和已建的安居項(xiàng)目如金惠苑和新惠苑規(guī)模比較大，居住氛圍已經(jīng)成熟?！鼋鹑诜?wù)商業(yè)設(shè)施、通訊交通等配套齊全?！稣块T以及事業(yè)機(jī)關(guān)單位集中，辦事較為便捷。項(xiàng)目劣勢分析（W）周邊環(huán)境不理想客戶群零散距離市區(qū)較遠(yuǎn)。項(xiàng)目所在地缺乏高檔居住氛圍三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（O）1、市場存在空缺點(diǎn)本項(xiàng)目附近成規(guī)模的住宅小區(qū)不多,高檔住宅小區(qū)更是稀缺，競爭對(duì)手金都花園走的也是中檔路線。這片市場空白將是本項(xiàng)目一個(gè)良好的切入點(diǎn)。2、交通系統(tǒng)的完善新錫澄路、惠山大道這兩條規(guī)劃道路的建設(shè)，在很大程度上將完善本區(qū)域的交通系統(tǒng)，大大提升本區(qū)域的地段品質(zhì)。3、政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展方向有助于推動(dòng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展根據(jù)無錫城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向和功能布局，無錫將建設(shè)東、西、南、北、中五大住宅組群，其中在北部則確定以**為核心的北部住宅組群，這對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)有較好的發(fā)展前景。4、樓盤、人氣的聚集加快居住成形四、威脅點(diǎn)分析（T）1、在同等條件下，本項(xiàng)目推出時(shí)間相對(duì)晚，處于相對(duì)劣勢，可能造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。2、本項(xiàng)目的主要競爭對(duì)手金都花園，開發(fā)商實(shí)力雄厚，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競爭。3、**鎮(zhèn)正處于建設(shè)發(fā)展中，板塊日趨走熱，實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商如上海富地、順馳、賽維拉等也陸續(xù)在其圈地開發(fā)高品質(zhì)的物業(yè)，都將形成本項(xiàng)目較強(qiáng)的潛在競爭對(duì)手。第五部分項(xiàng)目定位建議5.1產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析，通過認(rèn)識(shí)和把握產(chǎn)品各項(xiàng)特點(diǎn)及情況，在準(zhǔn)確理解產(chǎn)品和其它產(chǎn)品的差異度上，利用自身優(yōu)勢，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將本案定為：“高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)”如何才能成就此類社區(qū)，我們的觀點(diǎn)如下：開發(fā)商：本項(xiàng)目的創(chuàng)造者是有思想、有道德、有專業(yè)技能、有責(zé)任心、處世認(rèn)真的一群人。這為造此住宅奠定基礎(chǔ)。建筑：它必然是與自然共存的住宅；人住在里面能感知四季的變化；自然風(fēng)可以進(jìn)入建筑；保證私密前提下鄰里間的交流、溝通。消費(fèi)者：給予居者文化附加值，賦予其居者身份和地位。以上三點(diǎn)，構(gòu)成項(xiàng)目的定位。5.2項(xiàng)目賣點(diǎn)5.2.1項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉[北城富地未來CLD]遠(yuǎn)見決勝千里，唯有發(fā)展眼光，才能收獲未來；[美墅宅院上層交際圈]臨水別墅,放養(yǎng)高貴，悠然天地，淡定從容；[文化世家氣質(zhì)天成]這里的孩子，是鄰居更是同學(xué)。江蘇錫山高級(jí)中學(xué)，從幼兒園至高中全程教育貫徹始未。[芳草碧樹景觀名宅]春意盎然，激情盛夏，秋實(shí)楓情，傲香冬暖，一花一世界，一景一感悟5.2.2項(xiàng)目本身賣點(diǎn)優(yōu)勢【1條150m的景觀大道】漫步是心靈繾眷，怡養(yǎng)生性的方式。借鑒自然路徑，在喬木、花灌木掩映下，感受生命的流動(dòng)。木制材料的建筑小品，層理有機(jī)間滿布自然的標(biāo)記?！?片6000m2的中心綠地】清新的空氣，流暢的空間，明媚陽光，多維的視覺，讓每一個(gè)生活在這里的人感受到自然的氣息和寵愛，在花園里傾聽鳥鳴，感受春風(fēng)，品聞花香，體會(huì)四季的變遷和更替?！?組節(jié)點(diǎn)景觀空間】景觀空間豐富，有曲線、有直路，有精致的小庭，又有開敞的沙地，有木質(zhì)的場地，又有兒童活動(dòng)的軟土，不同的景觀空間留給人們不同的空間感受【細(xì)節(jié)詮釋尊貴】時(shí)尚簡潔的外立面設(shè)計(jì)，明快的建筑氣質(zhì)。戶型采光通透，局部退臺(tái)、動(dòng)靜皆宜。坡屋頂?shù)慕诲e(cuò)搭接，墻身的虛實(shí)對(duì)比，透明的玻璃幕窗，領(lǐng)略人本主義關(guān)懷?！经h(huán)行車道直達(dá)每戶;一種植物,代表一個(gè)門戶;】19棟獨(dú)院別墅,每一墅門前種植不同植物，歸家的路，從此有了特殊的標(biāo)記。5.3客戶定位項(xiàng)目建筑形態(tài)的多樣化，決定了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群不是單一的，但會(huì)使其主流購買者具備一定的共性。?年齡分布:30━45歲為主?家庭情況：以三口之家為主?職業(yè)狀況：公司白領(lǐng)、教師、公務(wù)員、政府官員、惠山區(qū)富裕階層、外來高素質(zhì)人群?經(jīng)濟(jì)收入：家庭年收入6萬以上?購買動(dòng)機(jī)：看中惠山新城的區(qū)域發(fā)展；首次置業(yè)者自用為主，方便出行；二次置業(yè)者改善居住條件，部份投資，部份出于對(duì)孩子的殷殷之心；?心理特征：有進(jìn)取與自我奮斗價(jià)值觀，追求生活品味，認(rèn)同文化附加值，努力為下一代創(chuàng)造物質(zhì)、精神財(cái)富。?地域分布：以**為中心，吸納惠山新城范圍內(nèi)的居民。第六部分市場營銷策劃6.1市場戰(zhàn)略目標(biāo)四箭齊發(fā)(產(chǎn)品箭\形象箭\銷售箭\企業(yè)箭)**集團(tuán)積累了一定品牌，通過對(duì)名園高品質(zhì)社區(qū)的精心打造，旨在獲取足夠的市場份額，保證項(xiàng)目成功開發(fā)，進(jìn)一步深化其市場品牌形象。6.2市場營銷總體目標(biāo)1）為樓盤正式入市銷售作充分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信息發(fā)布，預(yù)熱市場，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購氣氛；展示一個(gè)成熟、優(yōu)良和專業(yè)的發(fā)展商形象和樓盤形象。6.3媒體推廣整合策劃6.3.1廣告目標(biāo)[短期目標(biāo)]迅速擴(kuò)大名園知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度；引起消費(fèi)者關(guān)注、造成市場熱點(diǎn)；[長期目標(biāo)]樹立**投資的公司品牌形象；推廣名園知名度，培育忠誠客戶；通過品牌內(nèi)涵的提升拉動(dòng)品牌外延的增加，刺激購買；6.3.2廣告策略第一階段(引導(dǎo)期）：造勢，引起市場好奇關(guān)注。廣告創(chuàng)意手法：出奇不意、意識(shí)創(chuàng)意。第二階段（開盤期）：給實(shí)體，讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有更深了解。廣告創(chuàng)意手法：務(wù)實(shí)，直接從產(chǎn)品本身出發(fā)。第三階段（持銷期）：實(shí)體+生活場景廣告創(chuàng)意手法：針對(duì)不同客戶心理，運(yùn)用生活場景，與客戶達(dá)成共鳴。第四階段（尾盤期）:回歸主線廣告創(chuàng)意手法：深化、鞏固形象。6.3.3概念推廣旗幟性口號(hào)：引領(lǐng)北城生活品味新典范口號(hào)注解：引領(lǐng)：敢為人先，趨勢，帶領(lǐng)的意思。深化理解：1）開發(fā)商的開發(fā)理念先進(jìn)2）產(chǎn)品的高檔性北城：區(qū)域性生活品味：對(duì)生活細(xì)節(jié)之處的把握。深化理解：1）開發(fā)商創(chuàng)造高素質(zhì)產(chǎn)品2）居者懂得品味生活新典范：先河、模范、示效作用。深化理解：1）樹立房地產(chǎn)市場典范2）樹立開發(fā)商品牌形象“11”字，充分包含了產(chǎn)品所有傳達(dá)和外延的內(nèi)容信息。名園提供給消費(fèi)者的利益:1)高質(zhì)素的生活2)受人尊重的生活3)享受的生活4）禮遇的生活6.3.4推廣策略從邂名園——解讀名園——閱讀名園——享受名園。全案以名園為點(diǎn)，向名品、名人、名校、客戶向四個(gè)方向輻射，從四個(gè)支點(diǎn)的對(duì)話，與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，達(dá)到心理需求上的共識(shí)，從來促成購買行為的產(chǎn)生。1、產(chǎn)品引導(dǎo)期（時(shí)間：2005.1—2005.4底）推廣目的：信息告知、喚醒潛在客戶群，最大化向市場告知本案信息，全方位的推廣半月內(nèi)全部爆發(fā)。訴求重點(diǎn)：高品味、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，以引領(lǐng)生活品味為切入點(diǎn)。媒體安排：以低頻率投放硬廣告、新聞報(bào)道形式的軟文為佳。推廣形式：產(chǎn)品推介會(huì)具體安排：聚集相關(guān)媒體（電視、網(wǎng)絡(luò)、平媒等）介紹產(chǎn)品通過后期的廣告發(fā)布，使本案信息傳播來來，最大化的達(dá)到市場告知2、產(chǎn)品開盤期（時(shí)間：2005.5）推廣目的：穩(wěn)固現(xiàn)有客戶群，及時(shí)促成現(xiàn)有客戶的成交，充分挖掘本、異地客戶勢力，在認(rèn)知市場的前提下，與競爭對(duì)手錯(cuò)開，緊鑼密鼓開盤。訴求重點(diǎn)：樹立名園品牌形象媒體安排：密集型硬廣告投放、戶外廣告的向外推出、三維動(dòng)畫、電視片的制作投放；推廣形式：新聞發(fā)布會(huì)具體安排：邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)資料、演示VCD并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場認(rèn)購并進(jìn)行抽獎(jiǎng)。3、產(chǎn)品強(qiáng)銷期（時(shí)間：2005.6—2005.9底）推廣目的：好的開始是成功的一半，開盤的粉墨登場之后，以公關(guān)活動(dòng)及媒體推廣為主，對(duì)市場進(jìn)行轟炸；訴求重點(diǎn)：名園品質(zhì)的解析＋生活品味的詮釋媒體安排：持續(xù)發(fā)布硬廣告和新聞報(bào)道，將項(xiàng)目形象深入挖掘，通過PR、SP活動(dòng)的執(zhí)行,進(jìn)一步豐滿的支持產(chǎn)品形象.推廣形式：1）與某汽車公司或者4A代理商、電視媒體強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場推廣。通過此案全方位鎖定適合客戶。2）國際知名化妝品show4.產(chǎn)品持銷期（時(shí)間：2005.10——05.12底）推廣目的：通過前期大量的宣傳及銷售情況，采用針對(duì)性的推廣手段，有效的開發(fā)潛在客戶群，消化余房。訴求重點(diǎn)：生活品質(zhì)挖掘媒體推廣：少量投放NP,針對(duì)現(xiàn)有情況進(jìn)行DM\SP推廣。推廣方式：1）讀書活動(dòng)月2）名師座談會(huì)廣告跟蹤發(fā)布，讓市民感覺名園就是一個(gè)處處顯生活品味的地方。5、產(chǎn)品尾盤期（時(shí)間：2006.1起）推廣目的：困難產(chǎn)品的突破，未成交客戶分析及追蹤，對(duì)有希望客戶再過渡，對(duì)競爭個(gè)案采用機(jī)動(dòng)手法，圓滿結(jié)束整個(gè)銷售。訴求重點(diǎn)：針對(duì)當(dāng)時(shí)情況有的放矢推廣方式：1）客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)2）“賞風(fēng)格之美，品名園生活”客戶定期聯(lián)誼會(huì)聚會(huì)、聚樂；對(duì)話，對(duì)味6.3.5廣告主題:1）引領(lǐng)生活品味新典范2）你可以買到流行，但是你買不到品位3）從建筑中學(xué)會(huì)與人相處4)三宅一生，居者傳奇形象廣告文案show標(biāo)題：引領(lǐng)生活品味新典范正文：人類的建筑史告訴我們：優(yōu)秀的建筑從來都不是一頁時(shí)尚雜志。它是人類思想史的巨作，供后人思慕，供時(shí)間閱讀。生活于名園中的現(xiàn)代人，將要告訴你關(guān)乎極致的生活哲學(xué)。解析：1）從名園的品質(zhì)——品位的晉升2)市場先行者階段廣告創(chuàng)意表現(xiàn)第一階段:邂逅名園衣\食\住\行篇（對(duì)比表現(xiàn)）衣:標(biāo)題:你可以買到流行，但是你買不到品味。正文:真正的品味不是穿金戴銀的艷俗，也不是昂貴布料的戴盆望天砌，而是一種生活方式的內(nèi)在折射。隨文：名園，精心耕作8萬方,采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法,外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。食：標(biāo)題：你可以買到流行，但是你買不到品位正文：真正懂得芝華士的人，理解它每一個(gè)細(xì)節(jié)流露的文化韻味，關(guān)于一種久遠(yuǎn)年份、自由個(gè)性的態(tài)度。隨文：名園，精心耕作8萬方，采用現(xiàn)代簡約解構(gòu)手法，外部典雅、細(xì)部豐富，體現(xiàn)生活高度。住標(biāo)題：你可以買到流行,但是你買不到品位正文：靠窗的香熏水療浴缸旁，是半杯晶瑩透亮的紅葡萄酒客廳的沙發(fā)上，攤開一本《中國國家地理》衛(wèi)生間的馬桶邊，放一本米蘭昆德拉的《生命中不能承受之輕》自己的房間？隨心所欲？音樂？閱讀？咖啡？冥想？6.4媒體策略以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，軟硬兼施，以求萬無一失。以銷售手段兼功能性訴求為主。媒體選擇平媒：《江南晚報(bào)》整版《無錫日報(bào)》惠山版電視：《無錫文體娛樂頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無錫益房網(wǎng)》戶外：引導(dǎo)路旗、車身廣告、戶外廣告DM:在政和園、各加油站、餐飲場所、集市廟會(huì)、銀行等點(diǎn)分發(fā)。6.5公關(guān)策略通過有效的事件行銷、公關(guān)傳播等，提升企業(yè)品牌價(jià)值、擴(kuò)大影響力，通過人脈營銷、USP有效傳播，最終完成銷售任務(wù)，提升品牌知名度。把“品牌”、“文化”、“顧客體驗(yàn)”貫穿于項(xiàng)目推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)，通過有效的公關(guān)實(shí)踐、公關(guān)傳播、事件行銷為開發(fā)商創(chuàng)造價(jià)值。“衣食住行”文化營銷活動(dòng)——名人與名品1）國際品牌化妝品show2）名車賞析會(huì)3）新概念家居館作品展4）名流酒會(huì)1）國際品牌化妝品show類型：活動(dòng)營銷目的：提升品牌知名度，提升品牌形象操作過程：?與某化妝品牌商/代理商舉行一次新品秀展?邀請相關(guān)行業(yè)人士對(duì)如何搭配服飾，如何選擇美容產(chǎn)品進(jìn)行介紹；注意點(diǎn):地點(diǎn)的選擇2）名車賞析會(huì)類型：活動(dòng)營銷目的：提升品牌價(jià)值，擴(kuò)大品牌知名度。操作過程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無錫交通臺(tái)、高力汽車文化村、無錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等諸多媒體的力量，在惠山區(qū)國際會(huì)展中心舉行首屆汽車賞析會(huì)，有效鎖定客戶群；?在賞析會(huì)期間設(shè)看房直通車，將予會(huì)去帶至售樓現(xiàn)場或區(qū)域內(nèi)其它樓盤看房，一線貫之。?名車試駕活動(dòng)；3)新概念家居館作品展類型:活動(dòng)營銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,深入產(chǎn)品形象操作過程:?用比賽的形式，把生活的品味和藝術(shù)性DC/DV/三維動(dòng)畫／平面設(shè)計(jì)表現(xiàn)出來，體現(xiàn)新生活觀。?延續(xù)前個(gè)動(dòng)作，舉行家居布藝展，并展覽影像作品?與家居布藝商達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為名園客戶提供優(yōu)惠服務(wù)。4）名流酒會(huì)類型：活動(dòng)促銷目的：整合資源，促進(jìn)銷售操作過程：?與某銀行進(jìn)行派對(duì)，有效利用其高端客戶，并宣傳產(chǎn)品；?對(duì)某個(gè)品牌的紅酒進(jìn)行品賞，邀請調(diào)酒師現(xiàn)場表演；讀書活動(dòng)月”——名園與名人類型：文化營銷目的：提升品牌價(jià)值操作過程：■圍饒一本書，展開全市范圍內(nèi)的讀書月活動(dòng)■與逛街欄目文化風(fēng)向標(biāo)、新華書店、交通臺(tái)/江南之聲媒體整合、介紹此書及作者，并與其對(duì)面對(duì)面的交流■作者簽名售書■讀書活動(dòng)月頒獎(jiǎng)典禮“名師座談會(huì)”——名園與名校類型:文化營銷目的:擴(kuò)大產(chǎn)品知名度,提升品牌價(jià)值操作過程:■邀請教育專家來錫講座家長與名師的直面對(duì)話”品風(fēng)格之美、享名園生活”聯(lián)誼會(huì)——名園與客戶目的：對(duì)話、對(duì)味；聚會(huì)，聚樂住名園的人，格調(diào)生活身份體現(xiàn)：名人CARD名人CARD：購物卡/美容卡/出行卡/讀書卡通過限量限時(shí)的發(fā)售,激發(fā)客戶群來現(xiàn)場搶購6.6其它營銷手法2005年名園開盤前活動(dòng)推廣草案開盤前活動(dòng)目的向市場放量，探測市場反應(yīng)；通過相信渠道，搜集客戶信息，對(duì)下階段推廣作及時(shí)調(diào)整；活動(dòng)推廣提交方向?qū)汃R活動(dòng)運(yùn)動(dòng)會(huì)廟會(huì)4)名園網(wǎng)絡(luò)競賽項(xiàng)目活動(dòng)推廣草案具體方案如下活動(dòng)Ⅰ：寶馬活動(dòng)活動(dòng)背景轎車作為一種高檔耐用品，越來越成為現(xiàn)代城市生活中不可缺少的重要組成部分。近年來，國家為鼓勵(lì)居民消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，制定了相關(guān)的消費(fèi)政策，為汽車購買及消費(fèi)帶來了積極的影響。中國進(jìn)入WTO，無論從汽車硬質(zhì)量還是從軟服務(wù)都較接近消費(fèi)者心理，也逐漸成為許多家庭未來日常消費(fèi)支出的一部分，汽車消費(fèi)伴隨著人們出行方式、居住選擇、城市和鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)、生活方式、休閑方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，必將成為新的文化，成為時(shí)尚消費(fèi)的新潮流?；萆絽^(qū)背景考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)國際化和集約化、園區(qū)化的趨勢，惠山區(qū)近年來進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、啟動(dòng)和建設(shè)工作。其中以惠山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為龍頭。該開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積30平方公里。目前，開發(fā)區(qū)建設(shè)已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)30億元人民幣，區(qū)內(nèi)綠化將達(dá)40％，路網(wǎng)按照城市道路標(biāo)準(zhǔn)基本建好。該區(qū)建成后，將是惠山經(jīng)濟(jì)文化的中心區(qū)，區(qū)機(jī)關(guān)將於年底搬遷到區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃也是按照可居住20萬人口的現(xiàn)代城區(qū)來建設(shè)的。區(qū)委區(qū)政府的目標(biāo)是，在5年內(nèi)把該區(qū)建設(shè)成為工業(yè)產(chǎn)值超1000億元，經(jīng)營收入500億元的生態(tài)居住區(qū)、高科技實(shí)驗(yàn)區(qū)、科教文衛(wèi)示范區(qū)、汽車工業(yè)集地區(qū)。該開發(fā)區(qū)的特色主要體現(xiàn)在兩個(gè)主題工業(yè)園區(qū)的建設(shè)上。一個(gè)是無錫生命科技園。該園區(qū)是惠山與中國華源集團(tuán)合作開發(fā)的，園區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，總投資250億元人民幣，設(shè)想經(jīng)過8年左右的努力，建成中國規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最優(yōu)，以生態(tài)、生命、生物為核心的高新技術(shù)園區(qū)，它的定位為國內(nèi)第一，國際一流的“中華藥谷”。另一個(gè)主題園區(qū)是汽車及其零配件、生產(chǎn)、銷售、展示為一體的無錫汽車工業(yè)園區(qū)（總投資15億，占地800畝，建筑面積35萬）。目前區(qū)內(nèi)已有四大項(xiàng)目在建中。包括首期年產(chǎn)2萬輛，最大規(guī)模達(dá)10萬輛的家用轎車生產(chǎn)基地項(xiàng)目等，用5至10年時(shí)間建成無錫以至江蘇省的汽車高地。項(xiàng)目概述名園，位于無錫市**鎮(zhèn),東面為正在建設(shè)中的惠山區(qū)文體中心,南至現(xiàn)狀河道,東鄰石塘灣路(惠育路),北接規(guī)劃中的堰新路,西南為規(guī)劃的20m寬道路，總建設(shè)面積約11萬平方米，建筑形態(tài)多樣，有多層、小高層、學(xué)生公寓、別墅等。其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級(jí)中學(xué)，毗鄰吳文化公園，身處**居住集中區(qū)域，交通便利。惠山新城版塊的建設(shè)將拉動(dòng)人氣聚集，此區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)購買力。其“高品位、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)”的社區(qū)以“引領(lǐng)北城生活品味新典范”的旗幟性口號(hào)打響惠山區(qū)。三、推廣目標(biāo)整合資源尋找“購買群體”，通過消費(fèi)者需求制造“眼球事件”，依靠市場輿論引導(dǎo)市場關(guān)注度，刺激消費(fèi)，引起購買力強(qiáng)度的提高。四、活動(dòng)策略1）先織網(wǎng)---后灑苗---再捕撈（自導(dǎo)自演，自說自話）所謂織網(wǎng)，即疏而不漏，積水成川。媒體即眼，通過媒體眼洞的觀察，由一只眼變成無數(shù)只眼的關(guān)注。強(qiáng)調(diào)的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食，填充物，欲擒故縱。對(duì)外拋出誘惑、好處。強(qiáng)調(diào)的是“利益點(diǎn)”所謂捕撈，即收獲。最少時(shí)間最大范圍內(nèi)捕捉獵物。強(qiáng)調(diào)的是“利潤點(diǎn)”，靠成交量體現(xiàn)。①一個(gè)新聞點(diǎn)，名車“寶馬”。寶馬作為高檔品牌車的一個(gè)代名詞，受到越來越多高端客戶的青睞，對(duì)于普通消費(fèi)者而言，能夠認(rèn)識(shí)寶馬，了解寶馬，欣賞寶馬也是大塊朵頤的事情。寶馬自04年進(jìn)入無錫市場后，才真正揭開它神秘的面紗。如何讓它更接近消費(fèi)者，媒體首當(dāng)其充是認(rèn)知的第一步。②一個(gè)利益點(diǎn)，名車“試駕”如果能夠親身感受一下來自寶馬自身的魅力，體驗(yàn)是最好的選擇。當(dāng)游車河成為有車一族新推崇的活動(dòng)的時(shí)候,有組織的一次必將引起興趣和關(guān)注.③利潤點(diǎn)依托整合資源、造勢的余溫來刺激市場，深化記憶，擴(kuò)大銷售。五、活動(dòng)主題【主題】體驗(yàn)名車，非凡之旅----BMW新年推廣活動(dòng)寶馬，從未與你如此接近——系寶馬3系廣告語圍繞主題活動(dòng)，在開盤期前后串連系列活動(dòng)，通過前期宣傳通路及道具的配合，使有意向的客戶達(dá)成交易，初步控制第一個(gè)銷售節(jié)奏。【問題分析】考慮到引導(dǎo)期與開盤期時(shí)間的緊促性，借助自身樓花炒作和單一廣告宣傳很難在短期內(nèi)制造熱點(diǎn)，唯獨(dú)利用媒介渠道制造新聞鏈，才能提升項(xiàng)目認(rèn)知度，擴(kuò)大輿論影響力?！净顒?dòng)簡述】活動(dòng)名稱：體驗(yàn)名車，非凡之旅----BMW新年推廣活動(dòng)活動(dòng)形式：◆推介活動(dòng)+試駕活動(dòng)+游車河活動(dòng)內(nèi)容：寶馬3系新品推介寶馬品牌故事介紹寶馬新品介紹展示媒介精英試駕活動(dòng)相關(guān)媒體試駕寶馬高端客戶試駕寶馬相關(guān)寶馬裝飾服務(wù)的介紹游車、把酒、燒烤、看美景（將名園、名人、名車聚集）1）車友俱樂部、私家車業(yè)主、高端客戶同游車河2)戶外燒烤活動(dòng)3）趣味游藝活動(dòng)六、活動(dòng)執(zhí)行【合作方】無錫**汽車銷售有限公司無錫市新區(qū)長江路電話：**傳真：**無錫交通臺(tái)無錫經(jīng)濟(jì)頻道天下游欄目【地點(diǎn)選擇】鑒于活動(dòng)的某些特殊環(huán)節(jié)，選擇地點(diǎn)因適宜寬敞之地。游車河活動(dòng)矣可考慮另行一天。**本身地域的郊區(qū)化，使得選擇活動(dòng)地點(diǎn)存在難度，一些大型且空曠地點(diǎn)的酒店離本案相當(dāng)距離。地點(diǎn)選擇要么靠之要么遠(yuǎn)之。近點(diǎn)選擇：長三角國際名人俱樂部（**，需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇：太湖飯店（距離問題）【與本項(xiàng)目的給合】①與寶馬公司建立客戶資源共享；與車友俱樂部資源的共享②與長三角國際名人俱樂部聯(lián)盟（可成為名園會(huì)所性質(zhì)的角色，例凡名園客戶可以享受名人俱樂部特殊優(yōu)惠，反之亦然。具體需商榷）③名車、名園、名人的反復(fù)強(qiáng)調(diào)④游車河路線的制定（沿經(jīng)**，讓客戶了解惠山區(qū)的發(fā)展趨勢。路線待定）⑤交通臺(tái)、經(jīng)濟(jì)頻道對(duì)本活動(dòng)的宣傳及預(yù)告⑥相關(guān)戶外橫貼、POP招旗、活動(dòng)祝賀語、宣傳汽車的結(jié)合⑦名園相關(guān)紀(jì)念禮品、資料的制作。⑧售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)擺設(shè)體現(xiàn)品味，放置寶馬相關(guān)資料及圖片，相得益彰。⑨軟文的跟進(jìn)。諸如“開寶馬的人為何去名園”由此標(biāo)題產(chǎn)生的懸念式疑問來剖析名園產(chǎn)品【費(fèi)用預(yù)算】

活動(dòng)布展費(fèi)：2000禮品費(fèi)：2000

活動(dòng)發(fā)布費(fèi)：3000其它（招待費(fèi)等）：2000合計(jì)：9000

活動(dòng)二：2005年名園趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)【活動(dòng)時(shí)間】4月中旬9:00am—17:00pm

【活動(dòng)地點(diǎn)】錫山高級(jí)中學(xué)足球場內(nèi)【活動(dòng)目的】積極調(diào)動(dòng)周邊潛在客戶群的積極性，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，將項(xiàng)目真正引領(lǐng)生活品味的宗旨深入人心?！局鬓k單位】**投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場進(jìn)行賽前檢錄，準(zhǔn)備入場儀式②10:00—10:20運(yùn)動(dòng)會(huì)盛大開幕式（氣球/禮炮助慶/運(yùn)動(dòng)員入場儀式）③10:30—12:00各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）④12:00—14:00中場休息⑤14:00—16:30各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30—17:00盛大頒獎(jiǎng)典禮B:比賽內(nèi)容設(shè)置以體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)會(huì)的趣味性和參與性，設(shè)置老少皆宜的項(xiàng)目。（個(gè)人組）1-運(yùn)財(cái)障礙賽2-舉重若輕3-射龍門大賽4-鐵人三項(xiàng)賽（家庭組）

5-2人3足踩氣球6-背夫人大賽（團(tuán)體組）7-氣撥山河8-奧運(yùn)火炬大接力9-三人足球爭霸賽10-四人網(wǎng)式毽球賽C:光彩眩目的獎(jiǎng)項(xiàng)——競賽項(xiàng)目類：各組別冠、亞、季軍各壹名；最具體育精神獎(jiǎng)；全能大獎(jiǎng)；最具人氣獎(jiǎng)熱心參與類：最佳啦啦隊(duì)獎(jiǎng)、最佳攝影獎(jiǎng)（多項(xiàng)）……D繽紛活潑的舞臺(tái)表演——舞臺(tái)活動(dòng)時(shí)間：10:00—12:00、14:00—16:30全天表演內(nèi)容：金牌司儀直擊評(píng)述賽事、無錫最酷街舞團(tuán)隊(duì)表演、青春啦啦隊(duì)客戶參與內(nèi)容：趣味IQ有獎(jiǎng)問答、歡樂刺激的舞臺(tái)互動(dòng)游戲、掀起高潮的全場大抽獎(jiǎng)（全天兩次）E運(yùn)動(dòng)會(huì)參賽資格及報(bào)名程序——除家庭組及團(tuán)體組項(xiàng)目外，比賽項(xiàng)目分為少兒組、成年女子組，成年男子組參加的客戶須在報(bào)名表上填妥個(gè)人真實(shí)資料，并交回各指定報(bào)名處擬訂相關(guān)報(bào)名截止日期運(yùn)動(dòng)會(huì)特設(shè)專職的服務(wù)人員為您解答疑問本次運(yùn)動(dòng)會(huì)所有比賽項(xiàng)目裁判，均特邀體委專業(yè)評(píng)判擔(dān)任F:運(yùn)動(dòng)會(huì)索取資料及報(bào)名地點(diǎn)名園售樓處咨詢熱線：1、對(duì)活動(dòng)內(nèi)容如有疑問，可向報(bào)名處的專職服務(wù)人員咨詢詳情。2、本次運(yùn)動(dòng)會(huì)的一切爭議之最后裁決權(quán)歸主辦單位所有?！净顒?dòng)執(zhí)行】A.廣告推廣①《無錫日報(bào)》1期/半版活動(dòng)公告②制定活動(dòng)宣傳單頁，范圍內(nèi)預(yù)告③在相關(guān)鎮(zhèn)菜場拉活動(dòng)橫幅B.媒體合作：①交通臺(tái)《1069房產(chǎn)工作時(shí)間》，對(duì)本活動(dòng)作全程跟蹤②與《時(shí)尚家園》雜志合作，對(duì)本活動(dòng)以圖文并茂的形式刊載【費(fèi)用預(yù)算】運(yùn)動(dòng)會(huì)現(xiàn)場布置費(fèi)：3000

司儀、各類樂隊(duì)表演隊(duì)出場費(fèi)：3000獎(jiǎng)品費(fèi)：2000

媒體招待費(fèi)：1000

其它（現(xiàn)場配合服務(wù)費(fèi)）：2000

合計(jì)：11000

活動(dòng)三：廟會(huì)廟會(huì)活動(dòng)提案【活動(dòng)時(shí)間】三月初三（4月15日）星期一

【活動(dòng)目的】①擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，以廟會(huì)人氣散播到達(dá)率【活動(dòng)地點(diǎn)】無錫**鎮(zhèn)西膠山報(bào)名須知：提前半月至**工商所（街上農(nóng)貿(mào)市場）申請攤位【活動(dòng)程序】A.售樓現(xiàn)場活動(dòng)告知B.無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)上信息同步發(fā)行C.現(xiàn)場分發(fā)資料、詳情解答D.分發(fā)禮品【準(zhǔn)備工作】（到排時(shí)間計(jì)劃表，以4月15日為點(diǎn)節(jié)）準(zhǔn)備工作提綱一覽廟會(huì)現(xiàn)場準(zhǔn)備1.申請廟會(huì)攤會(huì)；2.現(xiàn)場的布置、制作和安裝；3.接待桌椅的準(zhǔn)備、到位；4.影音設(shè)備的租賃、擺放和管理；5.現(xiàn)場廣告位置的選擇、確定及設(shè)計(jì)制作；宣傳資料準(zhǔn)備1.宣傳單頁的設(shè)計(jì)、制作、運(yùn)送和管理；2.禮品的選擇、訂購、運(yùn)送和管理活動(dòng)準(zhǔn)備1.方案策劃、研討、確定、分工落實(shí)；2.活動(dòng)道具列單購買、運(yùn)送和管理(確定是否需要活動(dòng))人員準(zhǔn)備1.確定現(xiàn)場總調(diào)度2.接待人員培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi)：350元/個(gè)*5=1750（10個(gè)平方）現(xiàn)場噴繪：2*4尺寸一塊/=1800元宣傳單頁（1000）：1200元橫幅：100元/條*2=200禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=400傘：15元/把*100=1500設(shè)計(jì)費(fèi)用：700元費(fèi)用合計(jì)：7550元名園網(wǎng)絡(luò)競賽項(xiàng)目活動(dòng)推廣草案（初）【活動(dòng)名稱】“我思想，我idea”2005名園網(wǎng)絡(luò)策劃競賽【活動(dòng)主題】在這個(gè)都市變奏的年代，建筑、音樂、時(shí)尚、電影肆意切換著面孔。在光與影之間、動(dòng)與靜之中，古典與現(xiàn)代態(tài)度里，符號(hào)、語言、精神意志成了創(chuàng)想的代名詞，激情澎湃也好，濃墨重彩也罷，讓那些跳躍的思維，在此刻靈動(dòng)翩舞?！净顒?dòng)時(shí)間】2005年03月28日——2005年04月30日【活動(dòng)方式】網(wǎng)絡(luò)競賽【主辦方】無錫市大衛(wèi)不動(dòng)產(chǎn)【媒體支持】《時(shí)尚家園》、無錫交通臺(tái)【網(wǎng)絡(luò)支持】無錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)【競賽內(nèi)容】題目（示例）針對(duì)虛擬設(shè)計(jì)的地塊A項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行策劃推廣，內(nèi)容如下：1）一個(gè)新鮮的案名2）一個(gè)創(chuàng)意的廣告（以文字、圖片、三維或者3D、flash等多種形式表現(xiàn)）3）一個(gè)精彩的活動(dòng)【參賽者要求】1）年齡22-40周歲以下，男女不限，具體創(chuàng)新意識(shí)。2）參賽作品具有原創(chuàng)性，任何抄襲行為，將取消參賽資格。3）網(wǎng)上報(bào)名參賽者請注明聯(lián)系方式及競賽內(nèi)容?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名，填寫相關(guān)個(gè)人信息。2）電話或至主辦方現(xiàn)場，填寫相關(guān)參賽信息。【參賽流程】1）接受網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場報(bào)名。2）網(wǎng)絡(luò)公布參賽人員名單及身份證號(hào)碼3）公布具體競賽內(nèi)容、要求和時(shí)間地點(diǎn)方式。4）初賽時(shí)，選手可將作品傳至**或傳真至**（競賽組收）。5）進(jìn)入第二輪比賽的選手，將采用現(xiàn)場答卷的形式進(jìn)行再次角逐。6）通過現(xiàn)場演講的方式角出前三名，并以資鼓勵(lì)。7）頒獎(jiǎng)典禮【獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置】最佳創(chuàng)意獎(jiǎng)：1名最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)：1名最佳視覺獎(jiǎng)：1名凡所有參加比賽的選手均可獲得紀(jì)念品一份。主辦方對(duì)本活動(dòng)享有最終解釋權(quán)。【準(zhǔn)備工作】（以4月30日為工作點(diǎn)）準(zhǔn)備工作提綱一覽：前期活動(dòng)準(zhǔn)備1.方案策劃、研討、確定、分工落實(shí)2.活動(dòng)效果預(yù)計(jì)的榷商。宣傳材料準(zhǔn)備1.活動(dòng)廣告的設(shè)計(jì)制作2.網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的搭建、設(shè)計(jì)制作3.確定網(wǎng)絡(luò)后臺(tái)的管理、跟進(jìn)、分工4.報(bào)名資料、試題的準(zhǔn)備5.禮品的選擇、訂購報(bào)名管理1.確定報(bào)名管理細(xì)則，保證網(wǎng)絡(luò)管理和現(xiàn)場報(bào)名的有序性2.報(bào)名選手的資料整理歸檔及公布3.確定初賽日期、復(fù)試日期、決賽日期形式（擬訂報(bào)名兩周、初賽一周、復(fù)試三天、決賽一天）人員準(zhǔn)備1.確定競賽項(xiàng)目組成員、評(píng)委、專業(yè)人士2.各競賽組成員的分工、安排第七部分價(jià)格策略體系7.1定位思路在房地產(chǎn)的市場上，決定產(chǎn)品基本定價(jià)的不是成本而是市場，它的市場價(jià)值就是消費(fèi)者心目中的認(rèn)知價(jià)值，只考慮產(chǎn)品成本的定價(jià)策略是難以獲得成功的。因此我們在制定“名園”的價(jià)格時(shí)，采取的方法是市場比較定價(jià)法，希望完全經(jīng)過市場的反復(fù)驗(yàn)證，總結(jié)其規(guī)律，從而制定出能夠很好的被市場接受的價(jià)格。項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)板塊和錫城其他的開發(fā)板塊相比，具有自身的優(yōu)勢和特色：①處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越；②惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ?；③惠山新城的開發(fā)建設(shè)。每個(gè)新區(qū)的開發(fā)都會(huì)帶來該區(qū)中心地帶的地產(chǎn)開發(fā)熱潮。惠山新區(qū)行政中心的建設(shè)，將帶來磁場聚集效應(yīng)，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民來此購房落戶。因此，不少資金實(shí)力雄厚，綜合勢實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，如中環(huán)、蘇源等，開始了大手筆地“造城”運(yùn)動(dòng)。這對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)商——**投資發(fā)展有限公司來說，競爭壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。所以，在制定本項(xiàng)目價(jià)格時(shí)，我們主要考慮的問題，也是如何在激烈的競爭環(huán)境下，制定出最有競爭力的價(jià)格。7.2總體定價(jià)策略通過市場比較定價(jià)法，確定出項(xiàng)目整體均價(jià)（主要針對(duì)多層和小高層，別墅的整體均價(jià)單獨(dú)考慮），然后根據(jù)工程分期及銷售分段，采用“低開高走”的整體價(jià)格走勢，制定本價(jià)格策略體系。7.3價(jià)格的確定方案(一)本項(xiàng)目多層和小高層整體均價(jià)的確定（根據(jù)開發(fā)商提供的價(jià)格3000元/㎡）(二)綜合折扣率的制定(待定)(三)一房一價(jià)的制定方案8幢多層和5幢小高層一房一價(jià)制定方案（整體均價(jià)為3000元/㎡）步驟一：通過對(duì)“區(qū)位”、“景觀”、“人口密度”、“得房率影響”、“噪音”、“日照”、“采光”、“通風(fēng)”等幾個(gè)因素的差異性分析，分別制定出多層及小高層各自的整體均價(jià)。具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值÷綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例，具體如下表：因素區(qū)位景觀人口密度得房率影響噪音日照采光通風(fēng)綜合比例權(quán)重比例11%31%17%20%8.5%3.5%3.5%5.5%100%步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，具體如下表：分值范圍最低分值中間值最高分值0.9411.06備注：最低分值=（3000-175）÷3000=0.94最高分值=（3000+175）÷3000=1.06中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1”則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：通過差異性分析，對(duì)各因素進(jìn)行打分，從而確定多層和小高層各自的整體均價(jià)多層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為3150元/㎡）橫向因素的影響——通過經(jīng)驗(yàn)分析8幢多層樓層的變化來確定層差；樓層樓層均價(jià)1層30502層31503層32304層33105層32106層3130取2層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為80元/㎡，4層均價(jià)最高，1層比2層低100元/㎡、2層比3層低80元/㎡、3層比4層低80元/㎡、5層比4層低100元/㎡，6層比5層低80元/㎡。各層均價(jià)見下表：縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“由東向西的朝向變化”、“面積”、“戶型”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”、“日照”這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化，來確定各例房屋的均價(jià)。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值18090805040603080610步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值÷綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例30%15%13%8%7%10%5%12%100%步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值0.911.1備注：最低分值=(3150-305)÷3150=0.9最高分值=(3150+305)÷3150=1.1中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1”則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：通過對(duì)各各因素進(jìn)行打分，得出各例房屋的價(jià)格系數(shù)，具體見下表：步驟五：由各層均價(jià)×相應(yīng)各例的總系數(shù)，得出各層各套房屋的價(jià)格，即多層的一房一價(jià)表基本形成多層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表另附）對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正總價(jià)÷總面積=加權(quán)均價(jià)，若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)預(yù)測面積出具后的差異調(diào)整客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整小高層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為2860元/㎡）橫向因素的影響——過經(jīng)驗(yàn)分析5幢小高層樓層的變化來確定層差；取4層為標(biāo)準(zhǔn)層，層差平均為30元/㎡，因考慮到吉祥樓層等特殊因素，則具體調(diào)整為1層比2層低50元/㎡、2層比3層低50元/㎡、3層比4層低30元/㎡，4層比5層低30元/㎡、5層比6層低50元/㎡、6層比7層低30元/㎡、7層比8層低50元/㎡、8層比9層低30，而10層比9層低60元/㎡，11層比10層低50元/㎡，各層均價(jià)見下表：樓層樓層均價(jià)1層27302層27803層28304層28605層28906層29407層29708層30209層305010層299011層2940縱向因素的影響——通過分析各單元，各列房屋由于受“景觀”、“戶型”、“由東向西的朝向變化”、“面積”、“噪音”“采光”、“通風(fēng)”“日照”這幾個(gè)因素的影響所產(chǎn)生的價(jià)格差異性變化，來確定各例房屋的均價(jià)。步驟一：以上各因素對(duì)價(jià)格影響的價(jià)差分析因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值140100905060403050560步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值÷綜合價(jià)差，得出各因素對(duì)價(jià)格影響的權(quán)重比例因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差權(quán)重比例25%18%16%9%11%7%5%9%100%步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，見下表：分值范圍最低分值中間值最高分值0.911.1備注：最低分值=（2860-280）÷2860=0.9最高分值=（2860+280）÷2860=1.1中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1”則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。步驟四：通過對(duì)各各因素進(jìn)行打分，得出各例房屋的價(jià)格系數(shù)，小高層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表附后）對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正總價(jià)÷總面積=加權(quán)均價(jià)，若實(shí)際均價(jià)與給定均價(jià)有差異，則通過普升或普降調(diào)平至給定均價(jià)預(yù)測面積出具后的差異調(diào)整客戶情況變化發(fā)生的調(diào)整八、售樓中心包裝策略1、位置的選擇售樓處是一個(gè)對(duì)外展示的窗口,它需要盡量多、盡量廣地展示本樓盤的信息，故位置的選擇至關(guān)重要，應(yīng)設(shè)置在樓盤現(xiàn)場較顯眼、出入方便且人流較多的地方引起人們的注意。2、形式的確定建議采用售樓處與樣板房結(jié)合的形式。因本盤一期開發(fā)的建筑形態(tài)為多層、小高層，故建議在鄰近售樓處的地方造樣板房，既是風(fēng)景又引導(dǎo)消費(fèi)。從售樓處到樣板房再布置一條綠意濃濃的林蔭小道，二者既獨(dú)立又相連，從而形成一個(gè)整體，令客戶在不知不覺中完成了看樓的全過程，完整緊湊，既讓客戶感受到小區(qū)的非凡之處，又完全體驗(yàn)了家居的溫馨氣氛。3、售樓處的風(fēng)格客戶來現(xiàn)場看房，售樓處是他們首先到達(dá)的地