多措并舉綜合施治

多措并舉綜合施治推動物業(yè)管理服務工作規(guī)范化關(guān)于主城區(qū)物業(yè)管理服務工作的調(diào)研報告--2018年8月9日在張家口市第十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議上市人大常委會城建環(huán)資工作委員會主任岳照瑞主任、各位副主任、秘書長、各位委員：物業(yè)管理工作涉及千家萬戶和方方面面，社會關(guān)注度高，影響范圍廣，是基本的民生體現(xiàn)，也是創(chuàng)建全國文明城市的迫切需要。為全面真實了解掌握我市主城區(qū)物業(yè)管理工作開展情況，因地制宜、實事求是地制訂好《主城區(qū)物業(yè)管理條例》，推動物業(yè)管理服務工作規(guī)范化、品牌化，構(gòu)建和諧社區(qū)、文明社區(qū)，2018年6月20至22日，由市人大常委會戎均文副主任帶隊，組織市人大城建環(huán)保委員會委員及部分常委會委員對我市主城區(qū)的住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研。調(diào)研組深入到7個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪，分別召開了1次物業(yè)服務企業(yè)代表和社區(qū)代表座談會、1次業(yè)主代表座談會?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：主城區(qū)物業(yè)管理工作屬起步上路階段，開始朝著有序發(fā)展的方向邁進物業(yè)管理服務是以房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展為依托，與社會多領(lǐng)域緊密關(guān)聯(lián)的新興產(chǎn)業(yè)。住房制度改革前，我市主城區(qū)特別是舊城區(qū)居民住宅樓大多是由政府機關(guān)和企事業(yè)單位出資開發(fā)，地點較為分散，且市、區(qū)兩級政府沒有專門的物業(yè)管理機構(gòu)和專職管理人員，物業(yè)管理處于自建自管狀態(tài)。隨著體制轉(zhuǎn)軌、房地產(chǎn)迅猛發(fā)展和住房制度改革的推進，居民住宅產(chǎn)權(quán)日益多元化，原有簡單粗放的物業(yè)管理辦法已不能適應居民不斷提高的現(xiàn)實生活需要，客觀上催生了一種業(yè)主與物業(yè)公司相結(jié)合，物業(yè)公司實施專業(yè)化經(jīng)營管理和有償服務的物業(yè)管理服務新模式。為提升物業(yè)管理服務工作水平，市政府于2018年4月印發(fā)了《關(guān)于加強城市物業(yè)管理工作的通知》，要求各縣區(qū)創(chuàng)新管理模式、改進物業(yè)管理辦法，努力為居民解決實際問題。責成市住建局對全市物業(yè)管理現(xiàn)狀進行了摸底調(diào)查，準確掌握了各區(qū)小區(qū)的個數(shù)、面積、戶數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)公司的基礎(chǔ)信息。市住建系統(tǒng)建立了周報制度，橋東、橋西、經(jīng)開三個主城區(qū)定期上報物業(yè)管理進展情況。為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，市住建局正與市物價局擬定《關(guān)于調(diào)整市中心城區(qū)和宣化區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級基準價格及規(guī)范相關(guān)收費的方案》。橋西區(qū)、橋東區(qū)由區(qū)政府成立專門的物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)棄管小區(qū)進行有序接管。目前共接管近50個，20多個正在進行對接。今年6月份，市政府又正式印發(fā)了《張家口市物業(yè)管理辦法》。截止目前，主城區(qū)共有住宅小區(qū)703個，其中已實行物業(yè)管理的小區(qū)334個，占居住小區(qū)的48%；未實行物業(yè)管理的小區(qū)369個，占52%。全市主城區(qū)注冊物業(yè)服務企業(yè)104家，其中國有企業(yè)4家、房開企業(yè)派生36家、民營企業(yè)64家、從業(yè)人員3740人。住宅小區(qū)物業(yè)管理大致分為4種類型：一是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建物業(yè)服務公司對所開發(fā)小區(qū)進行售后和綜合物業(yè)服務。二是由專門的物業(yè)企業(yè)進行服務，目前大部分有物業(yè)管理的小區(qū)均采用這種模式。三是由小區(qū)居民自主管理或通過業(yè)主委員會進行物業(yè)管理。四是主要是一些單位過去集資建設(shè)的家屬樓，由單位組織進行物業(yè)服務。二、物業(yè)管理工作中的矛盾日漸突顯，嚴重影響著和諧社會、文明社會建設(shè)通過調(diào)研感到，近年來我市特別是主城區(qū)在加強和規(guī)范物業(yè)管理工作方面做了不懈努力，但整體看，物業(yè)管理服務仍處于簡單、粗放的低級層次。隨著城市建設(shè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)管理工作中矛盾重重、亂象叢生，集中表現(xiàn)為“服務不到位、業(yè)主不愿繳費，業(yè)主不繳費，服務更不到位”的惡性循環(huán)日趨加重。究其原因，既有物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主自身存在的問題，又有體制、機制的深層制約;既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中的新問題。具體表現(xiàn)在以下三方面：(一)物業(yè)企業(yè)服務不規(guī)范，服務質(zhì)量亟待提高一是物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，質(zhì)量低。我市現(xiàn)有104家物業(yè)服務企業(yè)，國有企業(yè)只有4家。特別是取消物業(yè)企業(yè)準入資質(zhì)審查備案制度后，一些良莠不齊的物業(yè)進入小區(qū)，造成物業(yè)企業(yè)數(shù)量少、體量小，功能不健全，物業(yè)市場發(fā)育不足，嚴重制約了物業(yè)服務業(yè)務開展。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有物業(yè)公司管理的小區(qū)管理情況良好的約為22%，一般的小區(qū)占60%，較差的小區(qū)占18%。主城區(qū)只有5個省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)和13個市級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。二是物業(yè)企業(yè)服務信息不公開。由于沒能將服務項目、收費標準及收費和使用情況等制度內(nèi)容及時公開，導致業(yè)主對物業(yè)企業(yè)心生猜忌和疑慮，客觀上加劇了兩者矛盾，此類問題在老舊小區(qū)(樓院)表現(xiàn)尤為突出。三是物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、力量不足。市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗；人員力量嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。各區(qū)政府相關(guān)職能部門物業(yè)管理科室人員僅1至2人，對700多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。物業(yè)管理機構(gòu)缺失，市住建局沒有物業(yè)管理科，只將物業(yè)管理工作并入市局房地產(chǎn)科，而且只有4人，致使物業(yè)管理工作長期弱化。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。四是物業(yè)企業(yè)生存面臨困境。物業(yè)服務收費標準普遍較低，老舊小區(qū)(樓院)按類別一般收費價格為0.3元-0.5元/月平方米。隨著人員工資和物價綜合指數(shù)上漲，物業(yè)管理成本逐年攀升，物業(yè)企業(yè)經(jīng)管乏力;物業(yè)服務費收取困難，收取率一般在50%-70%之間。主要表現(xiàn)在：一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費；住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主大多是低保戶，以生活水平低為由拒交物業(yè)費；房開企業(yè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口；由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等；不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題具有普遍性。部分業(yè)主連續(xù)多年不按時交納和不交納物業(yè)管理費，物業(yè)企業(yè)又缺乏剛性約束措施，致使物業(yè)企業(yè)收費率低，服務質(zhì)量一降再降，一般只提供保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務，而且服務質(zhì)量不高，服務水平得不到業(yè)主的認可。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于缺乏足夠經(jīng)費支撐，特別是冬季取暖由小區(qū)自行供暖改為集中供暖后，物業(yè)利潤銳減，由盈變虧，多數(shù)企業(yè)運轉(zhuǎn)困難，物業(yè)服務處于簡單維持狀態(tài)，一些物管企業(yè)因經(jīng)營難以為繼，無奈撤出服務小區(qū)(樓院)，最終形成棄管小區(qū)。業(yè)主及業(yè)主委員會缺乏自律和責任意識一是一些業(yè)主對權(quán)力和義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)企業(yè)也不斷提出更高的服務標準要求，但同時卻模糊了自身應承擔的責任義務，把物業(yè)管理看成一廂情愿的事情，缺少配合支持;二是自律意識淡漠，不接受公共管理，總是千方百計要把公共空間劃為私人領(lǐng)地，致使私搭亂改，私拆亂建，無故侵占等現(xiàn)象時有發(fā)生;三是業(yè)主交費意識不高。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，特別單位自建的家屬樓，在實施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費，在進行綜合改造實施物業(yè)管理之后，仍然認為應當免費享受物業(yè)服務，因此不愿意交納物業(yè)費，以各種理由拖欠甚至惡意不繳物業(yè)管理費，削弱了物業(yè)企業(yè)服務活力，最終形成物業(yè)服務水平低，業(yè)主不滿意、不交費的惡性循環(huán)。四是業(yè)主委員會產(chǎn)生難，群眾參與度低。很多小區(qū)的業(yè)主由于成分復雜，利益訴求不同，主人翁意識不強，對召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會漠不關(guān)心。有的小區(qū)(樓院)雖勉強成立了業(yè)主委員會，但成員產(chǎn)生缺乏充分醞釀和代表性，結(jié)構(gòu)不盡合理，其成員組成復雜，良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者，加之日常疏于活動，使業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間良性互動溝通的渠道沒能很好暢通，業(yè)主難以有組織參加管理和表達對物業(yè)企業(yè)服務的評價，業(yè)主大會和業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中的作用尚沒有真正發(fā)揮。三個主城區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有23個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的3.3%。從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；60%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。（三）體制機制及歷史遺留問題久拖不決，造成矛盾加劇一是物業(yè)管理體制機制不夠健全完善。物業(yè)管理內(nèi)容復雜，涉及部門多，有時各種矛盾紛繁交織。目前看，政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)運行機制還不到位，如何管理規(guī)范物業(yè)行為還不統(tǒng)一。有些辦法還帶有臨時性、過渡性色彩，在職能定位、決策力度等方面還有差距，沒有形成系統(tǒng)化、常態(tài)化、制度化的運行模式。由于這種缺失，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及街道、社區(qū)、政府職能部門之間的職責不夠清晰，多頭管理，各取所需，各行其是，難以形成合力。特別是沒有系統(tǒng)健全的對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督、檢查、考核機制，大多處于散漫管理、物業(yè)企業(yè)隨意服務的無拘束狀態(tài)，物業(yè)工作難以有序開展。二是物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，導致物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的派生公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，雙方權(quán)利義務不明確，既沒有形成契約關(guān)系，又缺乏自主經(jīng)營權(quán)。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質(zhì)量的動能，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。由于缺乏競爭機制，物業(yè)行業(yè)進入和退出程序失范，導致物業(yè)市場魚龍混雜，物業(yè)管理服務不到位，業(yè)主利益很難得到較好的保障。三是設(shè)施尾欠和工程質(zhì)量等遺留問題較多，造成物業(yè)管理先天不足。一些工程竣工驗收環(huán)節(jié)缺乏嚴格有效監(jiān)管，交付使用時往往綠化、道路硬化、封閉、監(jiān)控等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主沒有完全享有購房合同中的承諾利益。同時新房使用一段時間后，防水、門窗、線路、管道等工程質(zhì)量問題陸續(xù)暴露，業(yè)主難于同開發(fā)商打交道，很容易將這些問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)，加深了業(yè)主同物業(yè)企業(yè)的矛盾糾結(jié)。四是老舊散小區(qū)基礎(chǔ)條件差，不具備物業(yè)管理條件。近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等問題，隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。而且居住對象多為弱勢群體，設(shè)施設(shè)備年久失修又缺乏改造資金，物業(yè)企業(yè)不愿介入，致使部分小區(qū)逐漸成為棄管和零物業(yè)小區(qū)，居民生活十分不便。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當前物業(yè)管理中十分突出的問題。2000年前建成的老舊生活區(qū),很少配建停車設(shè)施。2000年至2008年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；2008年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規(guī)劃部門確定的車位配建標準為1戶1車位，在第二輛甚至是第三輛汽車已經(jīng)開始大量進入市民家庭的時代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。三、多措并舉、綜合施治，全面提升物業(yè)管理服務水平物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項涉及到各級各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要各級政府的高度重視,把物業(yè)管理服務工作當作最重要的民生之一來認識、來看待，作為政府工作的一項重要職責，認真研究，精心部署，全力推動，為構(gòu)建和諧社會，創(chuàng)建全國文明城市奠定堅實基礎(chǔ)。為此，提出以下幾點建議：加快主城區(qū)《物業(yè)管理條例》立法進程，建立健全配套的法規(guī)體系市人大常委會充分發(fā)揮立法的主導作用和依法監(jiān)督作用，在市政府物業(yè)管理辦法試行一段后，總結(jié)經(jīng)驗和教訓，結(jié)合全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，盡快制定新的適應我市實際、內(nèi)容完善、可操作性強、具有法律效力的《物業(yè)管理條例》。明確規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門、城管部門、公安等相關(guān)工作部門的職責分工，理清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、街道、社區(qū)的權(quán)利、責任和義務，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車輛停放等諸多內(nèi)容。對《物業(yè)管理條例》的貫徹執(zhí)行情況，市、區(qū)人大常委會要加強執(zhí)法檢查，強化監(jiān)督手段，每年定期聽取市、區(qū)政府關(guān)于物業(yè)管理工作的報告，進行滿意度測評或展開詢問、質(zhì)詢等。盡快建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制建議市、區(qū)各級政府一要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。街道辦事處、社區(qū)要成立物業(yè)管理科室，設(shè)置專職管理人員，適當增加全額事業(yè)編制。二要加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強業(yè)主法律意識和誠信意識，提高業(yè)主交納物業(yè)費的自覺性。相關(guān)部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務質(zhì)量和水平。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提供“菜單式服務”，由業(yè)主自由選擇“服務套餐”，并按照相應的標準交納物業(yè)費。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理中的問題。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。五要將物業(yè)管理服務費用納入市級財政統(tǒng)籌列支，按照各區(qū)實際情況，每年合理納入下年財政預算。六要協(xié)調(diào)法院、公安、民政等相關(guān)單位，建立對惡意拖欠物業(yè)費案件快速審判的綠色通道，依法快速處理。建立失信人員黑名單聯(lián)網(wǎng)共享制度，將無故不交物業(yè)費、水電費、私搭亂建、不服管理人員列入失信人員“黑名單”。加大培育物業(yè)服務市場力度建議市、區(qū)各級政府要高度重視培育物業(yè)服務市場，當作完善我市市場經(jīng)濟的重要組成部分，對物業(yè)市場主體給予必要的政策支持。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領(lǐng)域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我市總體物業(yè)服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。五要對物業(yè)服務企業(yè)的管理專業(yè)人員和技術(shù)人員統(tǒng)一培訓合格后頒發(fā)證書，持證上崗，從業(yè)人員數(shù)量符合要求，并簽訂物業(yè)監(jiān)管協(xié)議，提高物業(yè)準入“門檻”。從源頭上保障物業(yè)企業(yè)服務水平。加強業(yè)主委員會組織建設(shè)業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，建議政府主管部門要學習借鑒外地成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合我市實際，嚴格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，組織各物管小區(qū)適時召開業(yè)主大會，加強業(yè)主委員會建設(shè)。倡導街道、社區(qū)工作人員參與業(yè)主委員會組建，并兼任業(yè)主委員會領(lǐng)導職務。鼓勵業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會。積極開展業(yè)主委員會組建和運行方面的業(yè)務培訓，提高業(yè)主委員會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。建議市、區(qū)兩級政府要進一步理順街道、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的關(guān)系，推進溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。試點將業(yè)主委員會建設(shè)情況納入到對街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對業(yè)主委員會建設(shè)工作的重視程度。嚴格實行物業(yè)綜合驗收制度，防止開發(fā)商遺留問題影響后期的物業(yè)管理建議政府有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項目承接查驗工作，并辦理各類資料移交手續(xù)；認真落實《張家口物業(yè)管理辦法》和《物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實施的程序和標準，強化對保修責任的監(jiān)管，切實維護業(yè)主的合法權(quán)益。政府物業(yè)主管部門要探索創(chuàng)新維修資金使用方式，降低使用“門檻”。使用住房專項維修資金時，可以采取委托、集合、默認、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應急維修機制，明確應急維修范圍和標準，開通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡化維修資金使用審批程序，對危及房屋使用和業(yè)主人身財產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由社區(qū)、業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)共同組織搶修。試點業(yè)主大會管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理和使用，物業(yè)管理部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進行監(jiān)管。增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理建議政府規(guī)劃部門要超前規(guī)劃，科學合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標準，嚴格落實住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時車位的比例。政府住建、城管和物管企業(yè)要充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建筑等方式，增加車位。加強管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。鼓勵有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式