物業(yè)會計怎么做賬會計學(xué)堂

物業(yè)會計怎么做賬會計

學(xué)堂YUKIwascompiledonthemorningofDecember16,2022項稅預(yù)收款.11二（如果是10月已開具發(fā)票的3萬1、主營收入二元）上月已開票并確認(rèn)過銷借：預(yù)收賬款-物管費項，本月直接沖減預(yù)收|貸：主營業(yè)務(wù)收入.款，同時確認(rèn)收入，預(yù)收款期末余額70000（如果是10月己開具發(fā)票的3萬11月元，未開具發(fā)票的7萬元）2、其中3萬元原理同結(jié)轉(zhuǎn)10月預(yù)收借：預(yù)收賬款-物管費上，其中7萬元的的物管費-物管費?主營收入銷項稅貸：主營業(yè)務(wù)收入-物管費70000/*二主營收入=-物管費應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷預(yù)收款期末余額0元。項稅2、代收代付自來水費案例：某物業(yè)公司，普通納稅人，2022年2月，共收取業(yè)主自來水費10萬元，支付自來水公司水費8萬元。如何賬務(wù)處理?解析:國稅2022第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?？梢匀~開具專用發(fā)票。收到水費借:銀行存款貸:主營業(yè)務(wù)收入-水費1收取水費每天都有發(fā)生,為核算方便，直接確認(rèn)收入，月未時價和稅拆分。支付水費借:主營業(yè)務(wù)成本-水費應(yīng)交稅費-轉(zhuǎn)出未交增值稅1貸：銀行存款支付的水費，價和稅拆分。成本80000/=稅80000/*=月未結(jié)轉(zhuǎn)水費貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅貸:主營業(yè)務(wù)收入-水費收到的水費，價和稅拆分。稅100000/*=月未結(jié)轉(zhuǎn)水費借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未代收代付水費應(yīng)交增值增值稅交增值稅稅。貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅-3%征收率、代收代付電費案例：某物業(yè)公司，普通納稅人，2022年2月，共收取業(yè)主電費10萬元，支付自來水公司電費8萬元。如何賬務(wù)處理？收到電費借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入-電費應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅收到的電費，價和稅拆分。收入100000/=稅100000/*=支付電費借：主營業(yè)務(wù)成本-電費應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅貸：銀行存款|支付的電費，價和稅拆分。成本80000/=稅80000/*=月未結(jié)轉(zhuǎn)增借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅銷項稅、進(jìn)項稅月值稅貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅末無余額，銷項大于進(jìn)項的差額計入轉(zhuǎn)出未交增值稅。月未結(jié)轉(zhuǎn)前交增值稅借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅-水費以外轉(zhuǎn)出未交增值稅月末無余額，轉(zhuǎn)至未交增值稅科目。的未交增值稅4、收取停車費思量：某物業(yè)公司，普通納稅人，2022年2月，收取業(yè)主公用部位包月停車費2萬元，暫時停車費萬元，業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的車位管理費1萬元。包月停車費、暫時停車費合用的稅率有產(chǎn)權(quán)的車位管理費合用的稅率可以向停車人提供何種發(fā)票解析：(1)財稅[2022]36號規(guī)定，車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅普通納稅人不動產(chǎn)租賃的合用稅率為11%,小規(guī)模納稅人征收率為5%o(2)業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)，其不動產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收費用并非不動產(chǎn)的相賃費，而是車位的管理服務(wù)費，應(yīng)合用現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%的增值稅率。(3)根據(jù)公司性質(zhì)，可以向國稅申請增值稅專用(普通)發(fā)票、卷式機(jī)打票、通用定額發(fā)票。5、收取電梯廣告費思量：收取的電梯廣告費合用的稅率如何判斷廣告位出租是廣告業(yè)還是租賃業(yè)廣告業(yè)和租賃業(yè)的區(qū)別解析：(1)財稅[2022]36號規(guī)定，將建造物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。普通納稅人稅率為11%,小規(guī)模納稅人征收率為5%o(2)判斷廣告位出租是屬于廣告業(yè)還是租賃業(yè)，關(guān)鍵在于出租廣告位的同時是否提供了相關(guān)廣告服務(wù)。如果只是出租廣告位，出租方不承擔(dān)相關(guān)廣告服務(wù)，應(yīng)按租賃業(yè)處理。如果在出租廣告位的同時，出租方同時承擔(dān)廣告申請、制作、發(fā)布等一系列服務(wù)，應(yīng)按廣告業(yè)處理。(3)廣告業(yè)：是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、路牌、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)。包括廣告代理和廣告的發(fā)布、播映、宣傳、展示等。應(yīng)同時符合以下條件：一是利用媒體、載體平臺，二是進(jìn)行了宣傳，三是提供了相關(guān)服務(wù)。租賃業(yè)：是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或者設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù),分為有形動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。6、收取房屋租賃費思量：2022年4月30日前取得的不動產(chǎn)征收率2022年5月1日起取得的不動產(chǎn)稅率小規(guī)模納稅人是否受時間限定小規(guī)模征收率解析：⑴財稅(2022)36號)規(guī)定：2022年5月1日起，不動產(chǎn)租賃服務(wù)稅率為11%。普通納稅人出租2022年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇合用簡易計稅方法，合用5%的征收率。(2)小規(guī)模納稅人無時間限定，簡易征收率5%o7、支付外聘保安費、保潔費、綠化費1、根據(jù)合同時間、金額按月計提。差額征收，按簡易計稅保安費借：主營業(yè)務(wù)成本-外聘保安費方法合用5%征收率。-外聘保潔費一般納稅人適用闞兌保潔費-外聘綠化養(yǎng)護(hù)費率，小規(guī)模合用3%征收率。貸：對付賬款-**保安公司-**保潔公司提供園林綠化工程，屬綠化費于其他建造服務(wù)，合用二**綠化公司11%稅率。2、次月支付上月合同費用。借:：對付賬款-**保安公司-**保潔公司-**綠化公司應(yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（保安費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（保潔費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額（綠化費發(fā)票上的進(jìn)項稅額）主營業(yè)務(wù)成.本-外聘保安費（按進(jìn)項稅額沖減主營成本）-外聘保潔費（同上）-外聘綠化養(yǎng)護(hù)費（同±）貸：銀行存款（等于對付賬款保安、保潔、綠化金額）單一綠化養(yǎng)植、修剪、澆水、施肥服務(wù)，屬于其他服務(wù)，適用佻稅率。小規(guī)模合用3%征收率|8、公共設(shè)施設(shè)備日常運行維修和保養(yǎng)費電梯維保費、增值稅普通納稅人合用消防維保費二賬務(wù)處理回我7條11%稅駕_小規(guī)模納稅人合用3%稅率?？照{(diào)維保費等9、差旅費中的路橋費案例：某物業(yè)公司，普通納稅人，2022年3月10日，總經(jīng)理報銷差旅費1000元，其中高速路橋費300元(220元發(fā)票為國家稅務(wù)總局監(jiān)制章，80元為財務(wù)部監(jiān)制章)，以現(xiàn)金支付?？傻挚鄣倪M(jìn)項稅額如何賬務(wù)處理解析：(1)財稅[2022]86號，增值稅普通納稅人支付的道路、橋、閘通行費，憑著取得的通行費發(fā)票(不含財政票據(jù))上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額：高速公路通行費可按3%抵扣進(jìn)項稅額。一級公路、二級公路、橋、閘通行費可按5%抵扣進(jìn)項稅額。(2)可抵扣的進(jìn)項稅額=220/*二元⑶賬務(wù)處理： 借：管理費用-差旅費應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項稅額1000貸：現(xiàn)金100011、其他費用可抵扣進(jìn)項稅率費用明細(xì)核算內(nèi)容可抵扣進(jìn)項稅差旅費公出差住宿費、餐費、款待費、機(jī)票、車船票1住宿費可抵扣6%餐費、款待費、機(jī)票、車船票不可抵扣辦公費購買的辦公用品、辦公設(shè)備可抵扣普通為17%通訊費電話初裝費、網(wǎng)絡(luò)費、固話費、IP增值服務(wù)費基礎(chǔ)電信可抵扣11%增值電信可抵扣6%車輛費‘加油費、汽車維修費、汽車保險費加油費、維修費可抵扣17%保險費可抵扣6%會務(wù)費會議場地租金、會議設(shè)施租賃、會議布置費外包給會展公司可抵扣6%租賃場地自行舉辦的可抵扣11%為員工配備的工服、手套、防可抵扣普通為17%勞動保護(hù)費財產(chǎn)保險費為企業(yè)資產(chǎn)購買的保險可抵扣普通為6%四、日常工作中的財稅管控1、混合銷售和兼營的區(qū)別思量：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時，也向業(yè)主提供車位租賃、入戶維修服務(wù)、日常生活物品銷售等。是兼營還是混合銷售？分別合用什么稅率核算解析:(1)財稅[2022]36號文第四十條，一項銷售行為既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。(2)混合銷售是指一項交易項下存在不同的應(yīng)稅行為，兼營是指兩項或者兩項以上的交易。(3)物業(yè)公司向業(yè)主提供的服務(wù)或者產(chǎn)品，屬于兼營行為，不屬于混合銷售，應(yīng)當(dāng)分別核算。(4)提供車位租賃，按照出租不動產(chǎn)核算銷售額。提供維修服務(wù)，按照銷售勞務(wù)核算銷售額。銷售商品，按照銷售貨物核算銷售額。2、不同稅率的發(fā)票開具思量：物業(yè)公司在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的同時，也向業(yè)主提供車位租賃業(yè)務(wù)。合用的稅率要求不同稅率如何開具發(fā)票可否開具同一張發(fā)票一、物業(yè)管理相關(guān)知識1、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是物業(yè)公司受業(yè)主委員會的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對業(yè)主的房屋建筑及其設(shè)備，公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。2、物業(yè)管理的內(nèi)容(1)常規(guī)性的公共服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)面向業(yè)主提供的最基本的管理與服務(wù)工作。包括：建造主體管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、安保管理、消防管理、車輛道路管理(2)針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)：物業(yè)管理企業(yè)為滿足某些業(yè)主的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。包括：日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、代理中介服務(wù)等。如：在做好公共服務(wù)的同時，在管轄的區(qū)域內(nèi)附屬開展裝飾裝修、工程維修、代租房屋等多種經(jīng)營服務(wù)。3、物業(yè)管理的公司形式(1)開辟商的子公司或者分公司。(2)具有法人性質(zhì)的獨立的物業(yè)公司。(3)掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處。(4)不具備資質(zhì)的違法經(jīng)營的物業(yè)公司。解析:(1)財稅[2022]36號三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，合用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算合用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高合用稅率。(2)可以分別開一張租賃發(fā)票和一張物管費發(fā)票，以區(qū)別不同稅率。(3)不同稅率可以在同一張發(fā)票上分別開具，實務(wù)中建議最好分別開具發(fā)票。3、停車費能否申請5%簡易征收率解析：(1)財稅[2022]36號文件附件規(guī)定，停車服務(wù)屬于銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)/車輛停放服務(wù)，按不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅.增值稅普通納稅人不動產(chǎn)租賃的合用11%稅率為。⑵國家稅務(wù)總局公告2022年第16號第三條規(guī)定，普通納稅人出租2022年4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納增值稅。4、房屋租賃能否申請5%簡易征收率解析：⑴國家稅務(wù)總局公告2022年第16號規(guī)定，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。⑵若物業(yè)公司是在2022年4月30日之前承租的不動產(chǎn)，可以選擇簡易計稅辦法計算繳納增值稅。5、減免物管費會被視同銷售解析：(1)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條：單位或者個體工商戶向其他單位或者者個人提供無償服務(wù)視同銷售。(2)實務(wù)中，物業(yè)公司為鼓勵業(yè)主及時繳費，通常會減免部份業(yè)主的物管費，構(gòu)成為了視同銷售行為。(3)物業(yè)公司可以根據(jù)實際情況，制定不同的服務(wù)價格和收費方法，比如：按時繳費免費做一次室內(nèi)保潔等，避免采用免交、贈送物管費方式產(chǎn)生視同銷售而多交稅。6、應(yīng)收未收的物管費對企業(yè)所得稅的影響案例：某物業(yè)公司，每年應(yīng)該收取物管費100萬元，每年實收的物管費為90萬元,剩余的10萬以后期間幾乎很難收回。應(yīng)收未收金額確認(rèn)為收入？是否計征企業(yè)所得稅后續(xù)如何處理解析：(1)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》規(guī)定，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。(2)(國稅函(2022)875號)規(guī)定，勞務(wù)費，長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)賈，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。(3)《企.業(yè)所稅實施條例》第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用。不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。(4)《企業(yè)所得稅法》第八條：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。(5)《企業(yè)所稅實施條例》第三十二條規(guī)定，所得稅法第八條規(guī)定的損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。(6)應(yīng)收未收的10萬元物管費，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和稅法原則確認(rèn)為收入。(7)扣除成本費用后計征企業(yè)所得稅。(8)企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的、真實合理的資產(chǎn)損失，應(yīng)按國稅總局公告2022年第25號規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報扣除。已經(jīng)作為損失處理的資產(chǎn)，在以后納稅年度又全部收回或者部份收回時，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期收入。7、當(dāng)月認(rèn)證的進(jìn)項稅規(guī)定解析：(1)國稅發(fā)[2003]17號文件第二條規(guī)定，增值稅普通納稅人認(rèn)證通過防偽稅控系統(tǒng)開具的增值稅專用發(fā)票，應(yīng)在認(rèn)證通過的當(dāng)月按照增值稅有關(guān)規(guī)定核算當(dāng)期進(jìn)項稅額并申報抵扣，否則不予抵扣進(jìn)項稅額。(2)國稅函[2022]617號文件規(guī)定，超過期限未認(rèn)證抵扣的憑證不能作為進(jìn)項稅額抵扣，要求在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。(3)如果當(dāng)月進(jìn)項大于銷項，最好根據(jù)銷項來認(rèn)證進(jìn)項，保證銷項和進(jìn)項的合理比例，余下的以后月再認(rèn)證(認(rèn)證期已經(jīng)360天了)。8、費用報銷時的要點及附件(列舉)解析：《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)的必要和正常的支出。(1)會務(wù)費稅務(wù)上的要求是根據(jù)國稅[2000]84號文件的規(guī)定執(zhí)行的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明材料的，應(yīng)能提供真實性的合法憑證，否則不得在稅前扣除。會務(wù)費報銷附件應(yīng)包括：會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證、協(xié)議等。(2)差旅費能夠提供出差人員姓名、起止時間、地點、支付憑證等相關(guān)證明材料?，可以據(jù)實在稅前扣除。邏輯關(guān)系混亂，真實性不能保證的相關(guān)材料，不能作為差旅費在稅前扣除。按企業(yè)差旅費管理辦法支付給職工的差旅費津貼、誤餐津貼，按國稅發(fā)[1994]89號規(guī)定，不屬于工資、薪金收入，不征個人所得稅。(3)私車公用前提條件：公司與員工簽訂租賃合同。在租賃合同中約定使用個人汽車所發(fā)生的費用由公司承擔(dān)。租賃支出和承擔(dān)的費用能取得發(fā)票。普通納稅人取得專用發(fā)票，并且相關(guān)費用確實是使用汽車發(fā)生的，發(fā)票也是開具給公司的，支付費用相關(guān)的進(jìn)項稅額可以抵扣。與車輛使用相關(guān)的汽油費、路橋費、停車費可以所得稅前扣除。與車輛本身相關(guān)的購置費、保險費不可以所得稅前扣除。(4)匯總開具發(fā)票沒有銷售清單不能抵扣國稅發(fā)156號第十二條規(guī)定：普通納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。收到的“材料一批”、“匯總辦公用品和勞動保護(hù)用品”的發(fā)票，沒有銷售清單，就不能抵扣進(jìn)項稅。(5)集體福利的專用發(fā)票不能抵扣例：企業(yè)購買的飲水機(jī)、微波爐，如果是用于員工集體福利，不可以抵扣進(jìn)項稅。如果是用于業(yè)主服務(wù)，可以抵扣進(jìn)項稅。(6)大額合同費用付款原則根據(jù)國家稅務(wù)總局2022年第39號的規(guī)定，一項銷售行為或者勞務(wù)行為應(yīng)同時滿足，銷售方(勞務(wù)提供方)、增值稅專用發(fā)票的開具方、款項的收款方是同一民事主體。或者說滿足“合同流、資金流和發(fā)票流”至少三流一致。納稅人抵扣進(jìn)項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和取得發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。處理原則：和誰簽的合同就給誰付款，給誰付款就管誰要發(fā)票。結(jié)束語：對物業(yè)行業(yè)有相應(yīng)了解，基本掌握日常財務(wù)基礎(chǔ)工作。學(xué)員職業(yè)建議：既懂財務(wù)核算、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析，乂懂稅務(wù)籌畫、通過日常工作規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，還懂得學(xué)習(xí)、溝通的多面手。4、物業(yè)管理的業(yè)態(tài)及分類(1)物業(yè)管理的業(yè)態(tài)是指物業(yè)企業(yè)為滿足不同類型的物業(yè)服務(wù)而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。(2)可分為五大類:住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、公共設(shè)施物業(yè)。(3)住宅物業(yè)又可細(xì)分為普通型住宅物業(yè)、別墅型住宅物業(yè)。商業(yè)物業(yè)可分為商場物業(yè)、酒店物業(yè)等。辦公物業(yè)可細(xì)分為行政辦公、寫字樓辦公等物業(yè)形式。公共設(shè)施物業(yè)可細(xì)分為醫(yī)院、學(xué)校、政府等物業(yè)。5、物業(yè)公司服務(wù)的計費方式(1)包干制：業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費用，贏余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)的計費方式。(2)酬金制：在收取的物業(yè)費用中，其中的一部份按約定的比例或者約定的金額支付給物業(yè)公司，剩余的全部用于服務(wù)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。二、各項收入構(gòu)成、分類及合用稅率(營改增后)收入構(gòu)成應(yīng)稅勞務(wù)名稱稅收分類名稱合用稅率稅率說明物管費物業(yè)管理服務(wù)6%(普通納稅人)]3%(小規(guī)主營業(yè)務(wù)收入-物管費收入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。1?；蛘吆喴?征收普通1納稅人）.1主營業(yè)務(wù)收入-電費收入電費電力產(chǎn)品117%（普通.納稅人）|3%（小規(guī)|模或者簡醫(yī)I征收普通|納稅人）?主營業(yè)務(wù)收入-水費收入水費自來水3%國稅2022第54號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-房屋租賃收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服11%（一般納稅人）建造物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。務(wù)|5%（小規(guī)I?；蛘吆?|征收普通曬稅人）1其他業(yè)務(wù)收入一墻面、電梯廣告收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一?般納稅人）5%（小規(guī)?；蛘吆喴渍魇掌胀{稅人）電梯廣告、樓宇廣告等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入一停車場收入場地租賃費其他情況不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)11%（一般納稅人）5%（小規(guī)模或者簡易征收普通納稅人）財稅［2022136號規(guī)定，車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。其他業(yè)務(wù)收入-服務(wù)費其他居_6%_工程維修收入民日服務(wù)其他業(yè)務(wù)收入-裝修服務(wù)收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入-工本費收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他業(yè)務(wù)收入一垃圾清運收入服務(wù)費其他居民日常服務(wù)6%其他對付款-裝修押金無暫收對付款項，不確認(rèn)收入，不繳納稅款。如果后期款項不退還業(yè)主，其他對付款-出無入證押金需要確認(rèn)收入繳納稅款。無其他對付款-招標(biāo)保證金三、各項成本費用構(gòu)成、分類1、主營業(yè)務(wù)成本：(1)物業(yè)服務(wù)人員工資、社保、公積金和福利費。(2)電費。(3)水費。(4)外聘綠化養(yǎng)護(hù)費。(5)外聘清潔衛(wèi)生費。(6)外聘秩序維護(hù)費。(7)公共設(shè)施設(shè)備口常運行維修和保養(yǎng)費。2、其他業(yè)務(wù)成本：(1)對應(yīng)其他業(yè)務(wù)收入發(fā)生的成本費用作為配比原則。(2)如：零星工程維修材料采購成本、垃圾清運成本、材料損耗報廢成本等。3、營業(yè)稅金及附加：城建稅