房地產(chǎn)融資難題的破解與涉稅問(wèn)題的解決

講授者：段光勛2023年9月29日

房地產(chǎn)融資難題的破解與涉稅問(wèn)題的解決措施現(xiàn)金為王

現(xiàn)金至尊主要內(nèi)容一、債權(quán)融資－－房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一、債權(quán)融資－－經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款三、合作開(kāi)發(fā)四、房地產(chǎn)信托五、典當(dāng)六、施工企業(yè)墊資七、按揭貸款八、其他手段一、債權(quán)融資－（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款1、什么是債權(quán)融資？債權(quán)融資就是借債，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向別人借貸。最常見(jiàn)的就是向銀行貸款，實(shí)踐中銀行一般會(huì)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)或第三人為貸款提供擔(dān)保，比如開(kāi)發(fā)企業(yè)將建設(shè)項(xiàng)目向銀行抵押作為還款的擔(dān)保：開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)，或國(guó)有土地使用權(quán)連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項(xiàng)權(quán)證后，按照工程的施工進(jìn)度發(fā)放貸款，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行監(jiān)管。

2、央行“121”號(hào)文有哪些主要內(nèi)容？

2003年6月13號(hào)央行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管事的通知》,從121號(hào)文件的內(nèi)容分析,可見(jiàn)其對(duì)房地產(chǎn)融資的影響之大。新政策主要是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)四個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作加以嚴(yán)格限制。央行121號(hào)文加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

B貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。

C對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。

D對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(簡(jiǎn)稱(chēng)四證)的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

E嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。

F房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。

G發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。

嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放

A各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類(lèi)貸款。B對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的７０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)２年。

C商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途

A商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。B承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買(mǎi)施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對(duì)該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。C對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款。

加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要

A商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。B對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；C對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

D商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢(xún)系統(tǒng)進(jìn)行查詢(xún)。

強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理

A借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)６０％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１０年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。B對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用

A對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行；B購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

3、應(yīng)對(duì)措施有哪些？1、項(xiàng)目分期與“五證”的取得2、關(guān)于“自有資金”的定義3、土地使用權(quán)、在建工程抵押（第二順位等）4、銷(xiāo)售時(shí)在建工程抵押的釋放5、關(guān)聯(lián)公司、集團(tuán)公司擔(dān)保6、關(guān)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告（資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益等）7、融資顧問(wèn)費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、銀團(tuán)牽頭費(fèi)8、貸款支用：委托支付5、《借款合同》條款的約定：（1）提前還款違約金（2）基準(zhǔn)利率與上?。?）利潤(rùn)分配、分紅利（4）罰息、加息的約定（5）銷(xiāo)售回款、租金收入的監(jiān)管（6）5、設(shè)立商貿(mào)公司融資與節(jié)稅

（1）公司名稱(chēng)（2）資本金與股東結(jié)構(gòu)（關(guān)聯(lián)）

（3）經(jīng)營(yíng)范圍（5）流動(dòng)資金貸款（抵押物、用途）（6）開(kāi)具銀行承兌匯票，支付材料設(shè)備款項(xiàng)

（7）購(gòu)買(mǎi)建筑材料設(shè)備，節(jié)省建筑工程營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅（8）受托支付一、債權(quán)融資－（2）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款1、什么是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款？

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指聯(lián)合銀行向自行開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物或者第三方提供充足擔(dān)保，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入但不限于該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款。

2、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的準(zhǔn)入條件？

經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算的法人或其他經(jīng)濟(jì)組織，其擁有的物業(yè)已投入運(yùn)營(yíng)，并對(duì)該物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)。具體包括：（1）具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；（2）法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況正常、預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益良好；（3）具有貸款證(卡)并在農(nóng)行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)，信用等級(jí)符合銀行貸款要求，無(wú)不良信用記錄。（4）而作為貸款抵押擔(dān)保物的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)必須具有董事會(huì)同意將其擁有或購(gòu)置的決議。

3、貸款用途有何限制？可用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求，其中包括置換負(fù)債性資金（銀行貸款、股東借款等）以及物業(yè)存續(xù)期間的裝潢、維修、管理等費(fèi)用支出。

4、該貸款的適用范圍？已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)、辦公、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等物業(yè)形式。5、所需的相關(guān)資料？（1）信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)書(shū)（2）申請(qǐng)人基本資料：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務(wù)登記證、法人代表身份證、貸款卡、公司章程及驗(yàn)資報(bào)告的復(fù)印件；法人代表授權(quán)委托書(shū)原件；財(cái)務(wù)資料等（3）物業(yè)對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同（4）土地性質(zhì)為出讓的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，須提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)；性質(zhì)為租賃的，需提供相關(guān)部門(mén)同意建造物業(yè)證明資料6、《借款合同》注意事宜：（1）貸款額度的測(cè)算（現(xiàn)金流、抵押率）（2）利率與中間業(yè)務(wù)費(fèi)、銀團(tuán)牽頭費(fèi)（3）提前還款違約金（4）還款“寬限期”（5）款項(xiàng)用途（6）提款時(shí)間安排（7）三方合同簽訂（出租方、承租方、銀行）一、債權(quán)融資－（3）向單位的借款1、房地產(chǎn)公司向單位借款應(yīng)關(guān)注哪些問(wèn)題？房地產(chǎn)企業(yè)向關(guān)聯(lián)公司以及其他單位借款也是經(jīng)常發(fā)生的。（1）借款合同的簽訂（2）抵押物及擔(dān)保方式（3）利率及利息支付方式（4）

2、房產(chǎn)公司支付單位利息如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問(wèn)題：我們是一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司，集團(tuán)內(nèi)的甲公司資金豐裕，乙公司資金短缺，公司老板決定甲公司借給乙公司3000萬(wàn)元?？紤]到都是集團(tuán)公司內(nèi)部的資金拆借，為了減少不必要的營(yíng)業(yè)稅金及附加支出，因此《借款合同》約定：借款期限為兩年，借款期間不收取利息。（假定，銀行貸款基準(zhǔn)利率7%，兩年應(yīng)該收取利息金額為：3000萬(wàn)元×7％×2年＝420萬(wàn)元。）請(qǐng)問(wèn)我們應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)處理？（1）營(yíng)業(yè)稅關(guān)聯(lián)公司融通資金，按照規(guī)定應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅：A《征管法》第三十六條規(guī)定：

企業(yè)或者外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；

不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。B營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則

修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。修訂后的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱(chēng)價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。從上述可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司不支付關(guān)聯(lián)公司的借款利息，是存在著較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行納稅調(diào)整的。（2）企業(yè)所得稅

A

《企業(yè)所得稅法》

第41條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

B《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》

第121條規(guī)定

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)企業(yè)作出特別納稅調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)對(duì)補(bǔ)征的稅款，自稅款所屬納稅年度的次年6月1日起至補(bǔ)繳稅款之日止的期間，按日加收利息。前款規(guī)定加收的利息，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第122條規(guī)定：

企業(yè)所得稅法第四十八條所稱(chēng)利息，應(yīng)當(dāng)按照稅款所屬納稅年度中國(guó)人民銀行公布的與補(bǔ)稅期間同期的人民幣貸款基準(zhǔn)利率加5個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算。企業(yè)按照企業(yè)所得稅法第四十三條和本條例的規(guī)定提供有關(guān)資料的，可以只按前款規(guī)定的人民幣貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息。

C、“財(cái)稅〔2009〕121號(hào)文”規(guī)定：一、在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。

企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：

(一)金融企業(yè)，為5：1；

(二)其他企業(yè)，為2：1。

二、企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

從上述3個(gè)文件可見(jiàn)，房地產(chǎn)集團(tuán)公司內(nèi)部獨(dú)立法人之間拆借資金，必須按照規(guī)定收取利息，支付利息方是可以稅前扣除的。

涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示該集團(tuán)的作法如果不改變，將存在以下涉稅風(fēng)險(xiǎn)：

（1）甲公司甲公司應(yīng)該向乙公司收取利息而沒(méi)有收取，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照應(yīng)收利息金額調(diào)增應(yīng)納稅所得額420萬(wàn)元，繳納25%的企業(yè)所得稅為105萬(wàn)元。同時(shí)可以加收12％的利息，并處以0.5～5倍的罰款。有以下風(fēng)險(xiǎn)：其一，調(diào)增的應(yīng)納稅所得額420萬(wàn)元，不能作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)限額稅前扣除的等的依據(jù)；其二，加收的利息與罰款，不能稅前扣除。

（2）乙公司甲公司應(yīng)該向乙公司收取利息而沒(méi)有收取，乙公司也就不能稅前扣除這420萬(wàn)元，會(huì)多繳納企業(yè)所得稅105萬(wàn)元。

（3）集團(tuán)公司從集團(tuán)公司層面看，如果甲公司不向乙公司收取利息，甲公司而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)增與處罰，乙公司又不能稅前扣除，使集團(tuán)內(nèi)的甲乙公司受到了雙重?fù)p失。（3）土地增值稅（4）印花稅一、債權(quán)融資－（4）委托貸款房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司之間的借款，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)“委托貸款”不失為一種較好的方式。

1、什么是委托貸款？

委托貸款是指由委托人提供合法來(lái)源的資金，委托業(yè)務(wù)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。委托人包括政府部門(mén)、企事業(yè)單位及個(gè)人等。

2、委托貸款的申請(qǐng)條件有哪些？

（1）委托人及借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)單位，其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶(hù)，或具有完全民事行為能力的自然人；（2）已在業(yè)務(wù)銀行開(kāi)立結(jié)算賬戶(hù)；（3）委托資金來(lái)源必須合法及具有自主支配的權(quán)利；（4）申辦委托貸款必須獨(dú)自承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)；（5）需按照國(guó)家地方稅務(wù)局的有關(guān)要求繳納稅款，并配合受托人辦理有關(guān)代征代繳稅款的繳納工作；（6）符合業(yè)務(wù)銀行的其他要求。3、委托貸款的期限、利率如何確定？

（1）委托貸款的期限，由委托人根據(jù)借款人的貸款用途、償還能力或根據(jù)委托貸款的具體情況來(lái)確定；

（2）在委托貸款中，所涉及的委托貸款利率是由委托雙方自行商定，但是最高不能超過(guò)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率和上浮幅度。（3）自2004年起，商業(yè)銀行貸款利率浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大到了（0.9,1.7），即商業(yè)銀行對(duì)客戶(hù)的貸款利率的下限為基準(zhǔn)利率乘以下限系數(shù)0.9，上限為基準(zhǔn)利率