重慶棕櫚泉項目商業(yè)發(fā)展策略建議課件

October

10,2008重慶索斯不動產(chǎn)代理有限公司重慶棕櫚泉項目商業(yè)發(fā)展策略建議October1撰稿思路了解定性剖析建議撰稿思路了解定性剖析建議了解定性剖析建議了解定性剖析建議

社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。社區(qū)商業(yè)索斯商業(yè)研究了解社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在2％—5％之間，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2％以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)類型索斯商業(yè)研究了解外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在5％—11％之間，商業(yè)體典型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解典型外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解典型中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解典型中間型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解典型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解典型內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃索斯商業(yè)研究了解社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則

超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。了解索斯商業(yè)研究社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合原則超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容定性剖析建議了解定性剖析建議了解定性項目總占地1200畝，其中生態(tài)公園占地240畝總建筑面積約80萬㎡，主要形態(tài)為小高層、別墅等為主項目緊鄰金開大道，為主要區(qū)域交通要道，西臨五星級戴斯酒店，南接協(xié)信TOWN、金科天湖美鎮(zhèn)等諸多高端住區(qū)項目，是未來第三新區(qū)的核心地段。本項目在交通非常便捷，有多條公交線路抵達(dá)臨近市區(qū)因此交通對本項目商業(yè)的成功運營是一個重要的支撐因素。會所三期商業(yè)規(guī)劃商業(yè)車流動線車流動線會所以獨立形式存在；三期商業(yè)以底商形式存在；未建商業(yè)已報規(guī)，可定制。項目商業(yè)總面積約2.5萬平，其中會所面積約1萬平，三期社區(qū)商業(yè)約5000平，未建規(guī)劃商業(yè)約1萬平定性項目總占地1200畝，其中生態(tài)公園占地240畝項目緊鄰區(qū)域總體城市定位重慶市重慶是我國直轄市之一，國家級歷史文化名城，西部地區(qū)重要的中心城市和長江上游的經(jīng)濟(jì)中心。北部新區(qū)北部新區(qū)是重慶重點高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點發(fā)展信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，同時大量高端住宅物業(yè)聚集于此。規(guī)劃性質(zhì)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)用地規(guī)模規(guī)劃區(qū)總用地面積136.60平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地91.73平方公里，占總用地的67.15%人口規(guī)模規(guī)劃人口規(guī)模為65萬人金興大道金開大道金渝在大道金州大道金山大道金海大道本案鐵路：渝懷鐵路，江北客站位于龍頭寺貨運集散點：寸灘港貨運交通轉(zhuǎn)換點：金山立交航空：機(jī)場輕軌：軌道三號線、四號線、六號線和環(huán)線公路：金系列道路高速公路：可通過四條高速公路連接四川、貴州、廣西、湖南、上海等全國各地公共交通：已開通20條公交線路三號線六號線四號線環(huán)線定性本案區(qū)域總體城市定位重慶市重慶是我國直轄市之一，國家級歷史文化名項目周邊目前的居住人口為62070人，未來兩年將達(dá)113328人，到2012年將達(dá)到175979人以上。其中中高端消費群體占據(jù)70%以上。2.項目所處北部新區(qū)政府機(jī)關(guān)在未來兩年的時間里工作人員的數(shù)量將達(dá)到1萬人以上。3.項目所處北部新區(qū)寫字樓在未來兩年的時間里從業(yè)人員的數(shù)量將達(dá)到5萬人以上。本案項目名稱總面積主流業(yè)態(tài)租售模式經(jīng)營情況金科十二坊約2萬平中高端餐飲租賃為主良好水晶酈城約3萬平社區(qū)綜合配套租賃為主良好愛琴大道約1.5萬平社區(qū)綜合配套銷售為主一般加州美食街約3.5萬平中檔特色餐飲銷售為主良好汽博中心約30萬平汽車用品及銷售市場租賃為主良好西部建材城約85萬平建材專業(yè)市場銷售為主差太平洋奧特萊斯約8萬平名品折扣店租賃為主才開業(yè)由于目前區(qū)域社區(qū)及企業(yè)入住率還不高，致使區(qū)域人口數(shù)量較少，所以區(qū)域商業(yè)目前主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，輔以服務(wù)全市的特色專業(yè)市場。其經(jīng)營狀況皆處于商業(yè)培育期，經(jīng)營效果普遍不理想，但隨著各種市政配套設(shè)施的不斷完善，區(qū)域社區(qū)入住人口和進(jìn)駐的企業(yè)數(shù)量也將不斷增加，這都將支撐區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。定性項目周邊目前的居住人口為62070人，未來兩年將達(dá)11332第三新區(qū)及保稅港區(qū)成立的影響天津濱海新區(qū)至2006年7月被批準(zhǔn)成為中國第二新區(qū)后，其社會消費品零售總額以每年平均28%（高于全市近4%）的增幅高速增長，而其房價更是以34%（高于全市近10%）的增幅飛速增長，并且區(qū)域人口(固定+流動)也已24%的增幅塊速增長。

這說明一個全國性的新型開發(fā)區(qū)在政策宣布后的前5年間將是區(qū)域高速發(fā)展的時期，其間由于新政的影響將使得政府對新區(qū)投入不斷加大，各種配套不斷完善，而且會吸引越來越多的外來投資者進(jìn)入，而這部分人群大多為具有較強(qiáng)消費實力的中高端客戶，從而拉動了區(qū)域房價及商業(yè)消費市場的迅速擴(kuò)大和快速增長。

因此北部新區(qū)如被宣布成為中國第三新區(qū)及保稅區(qū)，將帶來區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房產(chǎn)、商業(yè)、商務(wù)市場的高速發(fā)展，未來3-5年內(nèi)整個區(qū)域的房地產(chǎn)及商業(yè)市場將迎來新的發(fā)展高潮，預(yù)計其平均年增長率將超過20%，投資潛力巨大定性第三新區(qū)及保稅港區(qū)成立的影響天津濱海新區(qū)至2006年7月被批項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）地處北部新區(qū)中心區(qū)域，周邊為高端消費群體的居住聚集地;緊鄰交通干道，交通較為便利；項目自身體量不大，且合作形式可以多樣化；項目主體商業(yè)大部為小區(qū)內(nèi)商業(yè)，受管理及展示的影響，預(yù)計主要服務(wù)群體為社區(qū)內(nèi)常住居民。受規(guī)劃影響，商業(yè)分為三塊，難以形成聯(lián)動和規(guī)模效應(yīng)。機(jī)會（O）威脅（T）房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動其它區(qū)域的人口在本區(qū)域聚集；北部新區(qū)成為第三新區(qū)的可能性極高，勢必將帶來大量中高端收入群。項目周邊同類型商業(yè)項目眾多，對客戶資源的爭奪尤為激烈。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）地處北部新區(qū)中心區(qū)索斯觀點1結(jié)合項目實際情況，可認(rèn)定本項目商業(yè)為

中間型社區(qū)商業(yè)索斯觀點1結(jié)合項目實際情況，可認(rèn)定本項目商業(yè)為剖析建議了解定性剖析建議了解定性典型案例：星河灣

星河灣位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸的大型高尚住宅社區(qū)，占地面積80公頃，建筑面積120萬平方米，容積率1.5，商業(yè)面積約60000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，主要分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置。另外擁有一家白金五星級酒店是其配套商業(yè)最突出的特色，其總經(jīng)營面積約7萬平。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。剖析索斯商業(yè)研究典型案例：星河灣星河灣位于廣州番禺迎賓路沙溪大橋南岸剖析索斯商業(yè)研究酒店集中商業(yè)社區(qū)大門會所交通動線剖析索斯商業(yè)研究酒店集中商業(yè)社區(qū)大門會所交通動線典型案例：錦繡香江剖析

錦繡香江是位于廣州華南快速干線與迎賓路交界處，森美反斗城對面的大型高尚住宅社區(qū)，建筑面積123萬平方米，商業(yè)面積約48000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，主要分布形式為街鋪型，其主力店為新一佳超市，商業(yè)整體形象一般。但經(jīng)營種類較齊全，其分布主要位于新一佳超市兩側(cè)。另外擁有一家五星級會所，該會所設(shè)計融和海南亞龍灣喜來登酒店豪華大堂與希爾頓酒店精致景觀于一體，并備置了行政高爾夫。

服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如銀行、郵局、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等等均位于超市附近，方便居民日常消費。索斯商業(yè)研究典型案例：錦繡香江剖析錦繡香江是位于廣州華南快速干線剖析索斯商業(yè)研究交通動線交通動線社區(qū)配套會所社區(qū)大門新一佳超市剖析索斯商業(yè)研究交通動線交通動線社區(qū)配套會所社區(qū)大門新一佳超剖析典型案例：藍(lán)溪谷底

藍(lán)溪谷地是位于距沙坪壩天星橋轉(zhuǎn)盤800米的大型高尚住宅社區(qū)，建筑面積58萬平方米，總戶數(shù)4200戶，商業(yè)面積約17000多㎡。商業(yè)屬性為中間型，主要分布形式為入口街鋪型，其主力店為超市，商業(yè)整體形象一般。但經(jīng)營種類較齊全，其分布主要位于超市兩側(cè)及樓上。另在小區(qū)公寓樓裙樓內(nèi)設(shè)置面積約4000平米的會所。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如銀行、郵局、沖印、干洗店、便利店、快餐、美發(fā)、煙酒、二手房租售等等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。索斯商業(yè)研究剖析典型案例：藍(lán)溪谷底藍(lán)溪谷地是位于距沙坪壩天星橋轉(zhuǎn)功能分區(qū)豪華會所商業(yè)街社區(qū)配套設(shè)置在以獨棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū)設(shè)置在以花園洋房和小高層為主的低密度住宅區(qū)設(shè)置在高層和小高層為主的高密度住宅區(qū)剖析索斯商業(yè)研究功能分區(qū)豪華會所商業(yè)街社區(qū)配套設(shè)置在以獨棟和聯(lián)排為主的別墅區(qū)鋪位面積比中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。剖析索斯商業(yè)研究鋪位面積比中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)完善的社區(qū)配套是大盤走向成熟的基礎(chǔ)定位精準(zhǔn)的特色配套是商業(yè)迅速成熟的催化劑恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域配套是走向城市化的必備要素最基本的生活配套升級型生活配套區(qū)域配套跟進(jìn)特色配套帶動剖析商業(yè)功能對比索斯商業(yè)研究完善的社區(qū)配套是大盤走向成熟的基礎(chǔ)最基本的生活配套升級型生活棕櫚泉應(yīng)首要完善社區(qū)配套，其次應(yīng)結(jié)合北部新區(qū)的未來發(fā)展重點考慮餐飲娛樂和文化休閑等特色配套索斯觀點2棕櫚泉應(yīng)首要完善社區(qū)配套，其次應(yīng)結(jié)合北部新區(qū)的未來發(fā)展重點考建議剖析了解定性建議剖析了解定性社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點：在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。建議索斯商業(yè)研究社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的位置特點建議索斯商業(yè)研究社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的位置特點建議索斯商業(yè)研究社區(qū)商業(yè)主要招商策略總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等建議索斯商業(yè)研究社區(qū)商業(yè)主要招商策略總體思路：建議索斯商業(yè)研究建議1會所模式檔次定位運營方式盈利模式適應(yīng)性條件案例俱樂部模式集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部俱樂部式經(jīng)營獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用年費作為進(jìn)入性門檻，同時享受部分免費項目重點項目為主要盈利點定期舉辦特色活動，階段性增加消費頻次城市圈層文化成熟，甚至有獨立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會有聚集活動的傾向具有特殊資源的項目，如高爾夫等北京棕櫚泉國際公寓開放經(jīng)營模式大型酒店式豪華會所，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營，對管理方提出較高要求酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店項目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實力和能力運作廣州珠江帝景封閉經(jīng)營模式大型高檔社區(qū)會所半封閉式運營部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營外包為主，結(jié)合自營，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住人口多，客戶基數(shù)大，基本對內(nèi)經(jīng)營即可滿足盈利需求香港陽明山莊半封閉經(jīng)營模式以集中滿足核心群體需求為主的高檔社區(qū)會所半封閉式運營與物管完全獨立分開經(jīng)營管理外包為主，結(jié)合自營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強(qiáng)，一般豪宅均可采用，體現(xiàn)檔次的同時，降低運營的風(fēng)險成都金林半島會所經(jīng)營模式索斯建議由于會所位于小區(qū)內(nèi)部，既要有利于經(jīng)營又有利于管理，索斯認(rèn)為最好的經(jīng)營模式為半封閉經(jīng)營，同時可考慮接受商戶以聯(lián)營扣點方式承租。建議1會所模式檔次定位運營方式盈利模式適應(yīng)性條件案例俱樂部模建議2SPA足浴盲人按摩美容美發(fā)店服飾店社區(qū)診所音像店彩擴(kuò)店寵物診所婦女兒童用品花店家居飾品家政服務(wù)房屋租售禮品店票務(wù)中心便利店水果攤五金店縫紉店修鞋配鑰匙早點鋪家常菜肉菜市場中西快餐連鎖店西餅店煙酒店中小超市干洗店ATM機(jī)耗材店小藥店基礎(chǔ)生活配套升級型生活配套索斯建議由于三期商業(yè)全部位于社區(qū)內(nèi)，且均為2層底商，建議以滿足生活配套為主，引進(jìn)主力店新世紀(jì)超市或人道美。三期商業(yè)業(yè)態(tài)建議2SPA音像店家政服務(wù)禮品店便利店水果攤五金建議3餐飲類特色小吃海鮮自助西式正餐商務(wù)餐私房菜中西快餐連鎖中式菜系名店娛樂文化類KTV個性酒吧迪吧洗浴桑拿影院殺人游戲俱樂部宗教文化系列運動類休閑類健身俱樂部桌球俱樂部羽毛、網(wǎng)球館保齡球館跆拳道武館MINI高爾夫攀巖滑冰咖啡廳茶藝館曲藝茶樓藝術(shù)酒吧陶吧布坊、繡坊創(chuàng)意坊未建商業(yè)業(yè)態(tài)索斯建議由于未建商業(yè)均臨主干道，且可以采取定制，考慮周邊區(qū)域缺乏中高端餐飲及休閑娛樂，可考慮以此業(yè)態(tài)為發(fā)展方向建議3餐飲類特色小吃海鮮自助西式正餐商務(wù)餐私房菜項目租售模式租售方式優(yōu)點缺點整體出售收回投資最為快捷尋找買家非常困難且局限性很強(qiáng)，開發(fā)商不得不壓低單位銷售價格，不利于獲取最大利潤。只租不售可保持物業(yè)的整體形象；有利于整體物業(yè)價值的最大化體現(xiàn)，并可進(jìn)一步對其物業(yè)價值進(jìn)行縱深挖掘，提高投資收益率。開發(fā)商需投入大量資金和精力于物業(yè)管理上，不能即時回籠大量資金，相比銷售可賺取的一次性利潤，其資金運作相對緩慢。風(fēng)險相對較大。先租后售可確保項目按開發(fā)商對物業(yè)主題、定位、檔次、行業(yè)租戶組合等前期策劃付諸實行，能保證物業(yè)的整體經(jīng)營，增強(qiáng)投資者的投資信心，利于物業(yè)銷售。各種權(quán)利相對分散，權(quán)限很難劃分，進(jìn)而影響投資者的投資預(yù)期，從而在銷售過程中產(chǎn)生一定的銷售抗性。售后返租可實現(xiàn)快速銷售，迅速回籠資金。物業(yè)出售后投資者擁有產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商只有對業(yè)態(tài)經(jīng)營的建議權(quán)，而不能實際操控投資者的經(jīng)營選擇，因而容易造成經(jīng)營無序化，以至于項目的運作失利。索斯建議整體持有租賃，在經(jīng)營成功的前提下等待合適的市場時機(jī)進(jìn)行后續(xù)銷售。建議4項目租售模式租售方式優(yōu)點缺點整體出售收回投資最為快捷尋附件1：難點及解決之道附件1：難點及解決之道傳統(tǒng)觀念的投入：

招商——招商是法寶，是解決一切難題的萬能鑰匙……管理——做點廣告，搞點活動，商氣就有了……真正需要的投入：調(diào)研——調(diào)研不僅僅限于區(qū)域和競品，還有目標(biāo)市場的需求和潛在需求規(guī)劃——結(jié)合市場和地塊屬性進(jìn)行定位和規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、市場測試、調(diào)整招商——尋找目標(biāo)合作伙伴，達(dá)成共識、量身修建，共同打造培育——舍棄部分利潤，投入資源、與商家共同面對市場風(fēng)險運營—