天津漢沽項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

“:///“天津漢沽工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告二OO七年八月“:///““:///“目 錄第一局部：工程決策背景一 天津概況二 的根本狀況和遠(yuǎn)景規(guī)劃三 漢沽區(qū)進(jìn)展戰(zhàn)略與規(guī)劃其次局部：工程及周邊概況一 宗地位置二 宗地現(xiàn)狀三 周邊環(huán)境分析四 大市政配套第三局部：土地取得的方式及優(yōu)劣分析一 常用模式二 其他模式三 本工程土地取得方式的初步設(shè)想第四局部：市場(chǎng)分析一、天津市商品住宅市場(chǎng)總體分析二、漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：三、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征四、漢沽市場(chǎng)目標(biāo)客戶層爭(zhēng)論和市場(chǎng)定位第五局部： 一 規(guī)劃概念二 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)第六局部： 工程及銷售打算〔待定〕第七局部： 投資收益分析— 的計(jì)算依據(jù)：二 工程本錢測(cè)算三 收入及利潤(rùn)測(cè)算四 敏感因素的影響：五 稅費(fèi)說(shuō)明六 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率第八局部： 一 工程優(yōu)勢(shì)二 工程風(fēng)險(xiǎn)因素三 防范對(duì)策四 結(jié)論及建議“:///““:///“第一局部工程決策背景天津人口眾多、交通便利、經(jīng)濟(jì)根底雄厚，具有進(jìn)展住宅工程的優(yōu)越根底；濱海區(qū)被國(guó)家確定為重點(diǎn)綜合改革試驗(yàn)區(qū)，被稱為＂特區(qū)中的特區(qū)＂，面臨歷史性的機(jī)遇，進(jìn)展前景不行估量；漢沽地區(qū)地理位置和交通條件優(yōu)越，前期與當(dāng)?shù)卣臏贤顩r較好，為本工程下一步操作打下了良好的根底。一、天津概況河北區(qū)、紅橋區(qū)；濱海區(qū)有塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)；環(huán)城區(qū)有西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)。市轄縣3個(gè)：靜?？h、寧河縣、薊縣。到2023年底，全市常住人口為1011.3萬(wàn)人。天津自然資源豐富。全市土地總面積為1.19萬(wàn)平方公里，其中耕地面積48.56萬(wàn)公頃，占全市土地面積的40.7%120多平30多種。其中錳、硼不僅為國(guó)內(nèi)首次覺察，也為世界所罕見。已探明的石油儲(chǔ)量為10多億噸，自然氣儲(chǔ)量100億立方米。還覺察10個(gè)有勘探和開發(fā)利用價(jià)值的地?zé)崽貏e區(qū)，熱水總貯量1103.6億立方米。37所，自然科學(xué)爭(zhēng)論機(jī)構(gòu)150多個(gè)，自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)各類專業(yè)技術(shù)人才近50萬(wàn)人，每年都有一批科研成果到達(dá)國(guó)內(nèi)和國(guó)際的先進(jìn)水平。0強(qiáng)，2023年港口貨物吞吐量達(dá)1.62億噸，集裝箱超過(guò)300萬(wàn)標(biāo)箱。天津已根本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路和200萬(wàn)平方公里的寬廣腹地，對(duì)外與170“:///““:///“多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多個(gè)港口通航。天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是目前北方最大的貨物空運(yùn)中心，目前已開通國(guó)內(nèi)外航線40多條。二、濱海區(qū)根本狀況和遠(yuǎn)景規(guī)劃2270153公里。包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)錯(cuò)誤！未找到引用源。三個(gè)功能區(qū)和塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)三個(gè)135183平方公里。15代化海濱城。到20231000013.5%，工業(yè)總產(chǎn)240005000“:///““:///“－－濱海區(qū)規(guī)劃空間布局：濱海區(qū)總體空間布局為“T”“高技術(shù)產(chǎn)業(yè)際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱城，構(gòu)成濱海區(qū)的核心區(qū)。－－7車、生物制藥、能源、材料的103258050物流區(qū)的100平方公里的海港物流區(qū)；集航空運(yùn)輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)；7514“:///““:///““:///““:///“－－濱海區(qū)居住區(qū)將來(lái)布局規(guī)劃：－－濱海區(qū)交通系統(tǒng)規(guī)劃濱海區(qū)人流、物流、資金流往來(lái)不斷增加，并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展?！?///““:///“441.50平方公里，323018萬(wàn)，13萬(wàn)。漢沽享有“中國(guó)玫瑰香葡萄之鄉(xiāng)”、“中國(guó)刻字版畫之鄉(xiāng)”和“中國(guó)東方對(duì)蝦之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。區(qū)域工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)安康進(jìn)展，“兩水一牧”特色農(nóng)業(yè)格局得到進(jìn)一步穩(wěn)固。房地產(chǎn)異軍突起，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)蓬勃進(jìn)展，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)富強(qiáng)活潑。京山鐵路、漢南鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口乃至東北腹地。依據(jù)濱海區(qū)進(jìn)展規(guī)劃，區(qū)域功能定位，漢沽區(qū)初步規(guī)劃“四區(qū)兩帶”產(chǎn)業(yè)布局，在范區(qū)、沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，建成社會(huì)和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城?！?///““:///““四區(qū)”為：自然優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)海濱休閑旅游度假區(qū)。今后幾年將吸引投資100億元，建立核心區(qū)2040多個(gè)國(guó)際旅游工程，2023年初具規(guī)模，為迎接北京奧運(yùn)供給一流的80035億元。產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，提升和適度調(diào)整化工區(qū)的產(chǎn)業(yè)層次，構(gòu)建綠色化工及海洋產(chǎn)業(yè)區(qū)。潔產(chǎn)業(yè)聚攏的循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，形成“發(fā)電、海水淡化、制鹽、節(jié)約土地資源、廢棄物資源化再利用”的產(chǎn)業(yè)鏈。打算投資260億元的北疆電廠工程已開工興建，規(guī)劃建設(shè)410040萬(wàn)噸海水淡扮裝置。按發(fā)電設(shè)備年利5500110億度電。4整個(gè)用電負(fù)荷需求。該工程近日已被列入了國(guó)家第一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)工程。加工、存儲(chǔ)、配送、漁船修理和漁需補(bǔ)給等功能于一體，構(gòu)建水產(chǎn)品集散中心漁港區(qū)?！皟蓭А睘椋杭庸ぁ⒀灿斡^光景區(qū)，與濱海旅游核心區(qū)互動(dòng)進(jìn)展；“:///““:///“廣力度，提高科技含量和深加工水平，形成特色水產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工基地。該區(qū)初步擬定的進(jìn)展目標(biāo)為，2023年實(shí)現(xiàn)全區(qū)生產(chǎn)總值100億元，年均增長(zhǎng)20%，人均生產(chǎn)總值超過(guò)6000美元，財(cái)政收入8.8億元，年均增長(zhǎng)15%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)10%總值能源消耗比“十五”期末明顯降低；城市綠化掩蓋率45%，城市化率90%，城區(qū)面積3030萬(wàn)人。的重要組成局部，要建成國(guó)際旅游目的地，天津市的海濱休閑旅游區(qū)。該休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海疆面積各為75平方公里，投資金額為166億元人民幣。將以航母游樂港為龍頭，帶動(dòng)沿海旅游觀光帶和沿合效勞區(qū)。該旅游度假區(qū)將于明年開建，估量將在2023年初具規(guī)模。另外，14公里雙向8車道的海濱大道將開工建設(shè)，將為沿海旅游觀光帶向游人開放打下根底。進(jìn)展及漢沽區(qū)大量的可開發(fā)土地優(yōu)勢(shì)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座＂生態(tài)城＂。這將給漢沽的進(jìn)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇。其次局部工程及周邊概況一.宗地位置“:///““:///“沽火車站、北靠唐津〔唐山天津〕高速大路，東臨文化街及高速大路出口，有大豐1宗地位置圖：二.宗地現(xiàn)狀本工程土地由兩局部組成：360畝，為漢沽治理區(qū)一分場(chǎng)十四隊(duì)家屬區(qū)，約有農(nóng)場(chǎng)職工350戶左右；現(xiàn)40000〔主要為一層平房171〔這一局部在土地掛牌出讓后可馬上交地189〔待居民拆遷安置后交地?！?///““:///“另一塊地緊臨第一塊土地西側(cè)，為原唐山恒昌水泥制品用地，面積約88畝，現(xiàn)已平坦,摘牌后可馬上交地。三、周邊環(huán)境分析域〔原為一些已停產(chǎn)或倒閉的小型工廠用地〔有兩塊面積18763畝的土地已掛牌出讓，馬上開工，工程?hào)|南面有一在建樓盤600〔規(guī)劃方案已通過(guò)〕，已〔天津最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕整體作前期開工的預(yù)備工作。本地塊緊鄰老城區(qū)和規(guī)劃中的城區(qū)，遠(yuǎn)離南部的工業(yè)區(qū)，是將來(lái)漢沽城區(qū)中居住的抱負(fù)之地。四、大市政配套本地塊雖隸屬河北省唐山市管轄，但因其地理位置的特別性及歷史淵源的緣由，其“:///““:///“入漢沽區(qū)的使用范圍。A110KV雙回路高壓線從本地塊四周經(jīng)過(guò)，政府負(fù)責(zé)接至本地塊邊緣；現(xiàn)有供電條件可滿足臨時(shí)施工用電的要求。B供水：可由漢沽管委會(huì)協(xié)調(diào)接入天津漢沽區(qū)自來(lái)水管網(wǎng)〔接口距本地塊僅幾十米，還可在小區(qū)內(nèi)打自備井，進(jìn)展雙路供水。C2號(hào)自然氣管道從本地塊邊穿過(guò)〔大豐路。D供暖：可由管委會(huì)協(xié)調(diào)從天津漢沽區(qū)其次供熱站的暖氣管線接入〔最近接口距本地塊僅幾十米。E排水：可由漢沽管委會(huì)協(xié)調(diào)接入天津漢沽區(qū)污水管網(wǎng)〔接口在對(duì)面東風(fēng)路和西邊的開路，然后排入漢沽污水庫(kù)〔污水處理廠正在建設(shè)。F通訊：可直接接入漢沽通訊網(wǎng)〔現(xiàn)漢沽治理區(qū)均屬于天津電信網(wǎng)及移動(dòng)網(wǎng)范圍。G教育：治理區(qū)政府承諾在小區(qū)范圍內(nèi)由政府出資興建小學(xué)和幼兒園各一所，本地1公里范圍內(nèi)有漢沽一中〔天津市重點(diǎn)、漢沽八中及試驗(yàn)小學(xué)等學(xué)校。1公里范圍內(nèi)有超市兩家，百貨商場(chǎng)三家〔源澤百貨、金佰匯商廈、華山商貿(mào)城。門，地塊旁即有唐津高速、省道202、省道316及漢沽外環(huán)、京山鐵路〔北京 山海關(guān)〕的漢沽車站；區(qū)內(nèi)與漢沽區(qū)有開南路、大豐路、東風(fēng)路、文化街相聯(lián)結(jié)，有多路公共汽車經(jīng)過(guò)。第三局部土地取得的方式及優(yōu)劣分析— 常用模式地轉(zhuǎn)讓價(jià)格越高越好，當(dāng)?shù)卣C合多種因素對(duì)投標(biāo)方案進(jìn)展評(píng)價(jià)后打算取舍?！彩孪却_定，由主持人當(dāng)場(chǎng)拆封核對(duì)，不對(duì)外“:///““:///“權(quán)。稅、城市根底設(shè)施配套費(fèi)等均含在成交價(jià)款中。開發(fā)馬上可以實(shí)施，削減了很多不確定的因素。但對(duì)開發(fā)商資金要求比較嚴(yán)格。二、其他方式競(jìng)爭(zhēng)狀況下取得工程土地。三、本工程土地取得的初步設(shè)想施，最大限度確保公司利益，并具有可操作性是至關(guān)重要的。以拆遷還建為核心條件，輔之以其他配套設(shè)施建設(shè)如小學(xué)幼兒園、少量市政道路建設(shè)等條件〔這一局部?jī)?nèi)容須依據(jù)工程總體規(guī)劃布局確定充抵工程土地出讓金，其好處在于：一，通過(guò)對(duì)還建房建設(shè)進(jìn)度的把握，到達(dá)對(duì)整個(gè)土地出讓款項(xiàng)支付時(shí)間的把握；二，工程整體或分期開發(fā)的時(shí)間確定，我公司就有了主動(dòng)性，宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件需要的狀況下，可以馬上或盡快進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，市場(chǎng)依據(jù)這一思路，通過(guò)還建房的墊資建設(shè)〔依據(jù)需要還可附加其他建設(shè)內(nèi)容〕，鎖定續(xù)根底完成后需辦理土地證時(shí)支付。另外，土地證分塊辦理也是爭(zhēng)取的目標(biāo)。在取得土地后，依據(jù)市場(chǎng)狀況和公司進(jìn)展戰(zhàn)略具體制定工程的開發(fā)時(shí)機(jī)和貯存時(shí)間，牢牢把握主動(dòng)權(quán)。“:///““:///“第四局部、市場(chǎng)分析一、天津市商品住宅市場(chǎng)總體分析：〔一〔一、全市商品住宅銷售狀況分析1、2023上半年成交數(shù)據(jù)成交套數(shù)〔套〕成效面積〔萬(wàn)㎡〕平均價(jià)格〔元/㎡〕成效額〔萬(wàn)元〕市內(nèi)10679127.897323.3793.66郊區(qū)縣21426234.674544.04106.63合計(jì)32105362.565524.41200.292023年上半年全市商品住宅共成交32105套，成交面積為362.56萬(wàn)平米，其中市127.8935.2%234.6764.7%93.66億元，市內(nèi)六區(qū)成交額占全市的46.8%，郊縣占53.2%。全市成交均價(jià)5524.41元/㎡，7323.37元/4544.04元/㎡。2、2023、2023年同期成交量、成交價(jià)格變動(dòng)狀況年份成交套數(shù)〔套〕成效面積〔萬(wàn)㎡〕平均價(jià)格〔元/㎡〕成效額〔萬(wàn)元〕2023年32105362.575524.82023125.92023年34564390.534784.11868306.9變動(dòng)幅度-7.11%-7.16%15.48%7.22%2023年較2023年同期成交套數(shù)下降了7.11%，成交面積下降了7.16%，其中市內(nèi)六區(qū)成交面積下降了26.6%，而郊縣則上升了8.5%，由此，市內(nèi)成交量的下降帶動(dòng)了全市成交量下降。在市內(nèi)六區(qū)和郊縣共同帶動(dòng)下，成交價(jià)格則上升了15.48%，其中郊縣價(jià)格的上漲高出市內(nèi)六區(qū)8.1%2023年上半年成交額較2023年上漲7.22%。20232023年上半年各月成交量走勢(shì)，根本一樣，2023年由于市場(chǎng)供給漸漸放大，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，612023年。7月份以后，市場(chǎng)還將有大量增工程，下半年成交量將持續(xù)走高?！?///““:///“3、2023年上半年成交狀況21月份下降了52.11%，2.5%3成交價(jià)格漲幅明顯，6115.9%。(二)、下半年推想綜上，2023顯，郊縣地區(qū)成長(zhǎng)快速，成交量占全市成交量64.7%較2023年上漲了近10%。價(jià)格也明顯提高。特別是重點(diǎn)郊縣地區(qū)，價(jià)格漲幅將近30%，個(gè)別地區(qū)突破40%。主要由于環(huán)和購(gòu)置力雙重作用下，各區(qū)域價(jià)格差連續(xù)削減，平均價(jià)格水平持續(xù)上升。1、下半年成交量持續(xù)增加，重點(diǎn)仍是環(huán)外四區(qū)和塘沽區(qū)。從2023年兩次公布的土地供給打算上看，將來(lái)居住重點(diǎn)區(qū)域郊縣區(qū)域，將來(lái)上市量超過(guò)500萬(wàn)㎡，市內(nèi)六區(qū)大幅土地將集中在河?xùn)|、河北、紅橋地區(qū)，和平、河西、南開區(qū)均為金融、商業(yè)用地。2023年下半年，估量將有24個(gè)開工程，分布在四個(gè)中心城區(qū)和全部重點(diǎn)郊縣地區(qū)。其中塘沽區(qū)6個(gè)，河西區(qū)4個(gè)，上市量的增加給成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)奠定了根底。下半更加快速。2、房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)，漲幅回落。和平、河西價(jià)格上漲難度較大，鑒于區(qū)域價(jià)值，這些區(qū)域的價(jià)格漲幅空間有限。前已處于高位運(yùn)行，下半年漲幅將隨供給量的增加得到確定把握?！?///““:///“3、市區(qū)住宅品質(zhì)將進(jìn)一步升級(jí)。值的提升，市內(nèi)工程將面臨品質(zhì)的全面升級(jí)，高檔精裝修工程會(huì)不斷涌現(xiàn)。二、漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：工程在開發(fā)區(qū)的“遍地開花”，使得漢沽區(qū)的樓市也漸漸呈現(xiàn)出了群雄逐鹿的吵鬧局面。漢沽區(qū)面積為350平方公里，人口為18萬(wàn)，以薊水道為界，可以將它分成河?xùn)|片商品房工程有12個(gè)，河?xùn)|片區(qū)就占據(jù)了9個(gè)，可謂分走了漢沽樓市的大半“江山”。相3個(gè)。4500元左右，而河?xùn)|片區(qū)的均價(jià)到達(dá)了4700元左右。受地理位置的優(yōu)劣、樓房品質(zhì)、配套設(shè)施、期房現(xiàn)房等方面因素的影響，各個(gè)商品房工程的價(jià)格也不盡一樣。截至目前，均價(jià)最高的兩個(gè)樓盤也都坐落在河?xùn)|片區(qū)的核心地帶。其中，于今年3月份開盤的位于開北路18層的高層住宅樓，是漢沽區(qū)現(xiàn)有最高的建筑。作為面對(duì)中高端客戶群的大盤工程，它在雙電梯的使用、水景花園的設(shè)置等配套方面都成了漢沽4900元左右，最高售價(jià)到達(dá)了550043004000元左右，最高價(jià)格是4800元左右，這明顯比河?xùn)|片區(qū)最高價(jià)格5500元左右低了很多。不同地段商品房工程價(jià)格的拉開，為不同需求的購(gòu)房者供給了更多的選擇空間。202322001100元左右的水平，近兩三年的漲幅顯而易見。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，漢價(jià)格上相對(duì)而言具有更大的上揚(yáng)空間。其次，拆遷帶來(lái)的房屋市場(chǎng)剛性需求的增大。漢“:///““:///“力氣，增加了漢沽區(qū)商品房真實(shí)性需求。同特點(diǎn)是，幾乎都是以兩室70平方米左右至100平方米左右的小戶型為主力戶型，140至150平方米左右的大戶型不多，而幾十平方米的一室小戶型則更為稀缺，一般沒有或者只有少量供給。以位于漢沽東部的一個(gè)工程為例，兩室100平方米左右的小戶型占到了總套數(shù)的90%以上，工程最大的戶型也不過(guò)112平方米，且數(shù)量極為有限。而位于漢沽區(qū)核心區(qū)域的高檔工程〔海尚濠庭100平方米左右的兩室小戶型，與前者不同的是，這個(gè)工程的最大戶型到達(dá)了150平方米左右。同開發(fā)區(qū)大戶型較多的中，出于改善居住條件目的的比較多，占到了50%左右，而購(gòu)置婚房和養(yǎng)老房的也不在少數(shù)。購(gòu)置者一般都是為了自用，用于純粹投資目的的購(gòu)房者很少。面貌。從相關(guān)部門人士處了解到，目前，漢沽區(qū)的建工程中，以12層到18層小高層90%中最高的到達(dá)了18層，在可估量的將來(lái)，24、25層左右的高層建筑將被建筑，成同工程的高層價(jià)位要更高一些?！?///“三、區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征

“:///“的中高檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。2、區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一點(diǎn)是，本工程的開發(fā)本錢遠(yuǎn)比這些樓盤低，本工程地價(jià)本錢約500----600元/㎡，其他100----200元/㎡。四、漢沽市場(chǎng)目標(biāo)客戶層爭(zhēng)論和市場(chǎng)定位〔一〕〔待補(bǔ)充〕1、對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇方面2、購(gòu)房?jī)r(jià)格分析3、價(jià)格與購(gòu)房面積4、房型與購(gòu)房面積5、建筑類型與房型配比建筑類型房型配比〔二〕目標(biāo)客戶層的推斷：區(qū)域內(nèi)有意向的集團(tuán)購(gòu)房者是潛在客戶。在客戶群?！踩钞a(chǎn)品定位與建議〔待補(bǔ)充完善〕1、產(chǎn)品定位：區(qū)域內(nèi)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；2、產(chǎn)品建議：戶型

70~90平米為主，90~130平方米、130~160平方米依次為輔70—90平方米的二室二廳、90—130平方米三室二廳、130—160平方“:///““:///“價(jià)位

米四室二廳的構(gòu)造為主力戶型。需求。初期定價(jià)為3600元/平方米〔均價(jià)4000~4300元/平方米〔均價(jià)〕第五局部、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃概念天津作為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，人口眾多，經(jīng)濟(jì)根底雄厚，進(jìn)展前景寬闊，人民生活水平較高。是繼珠三角、長(zhǎng)三角后我國(guó)又一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。濱海區(qū)進(jìn)展機(jī)遇凸現(xiàn)，大批工程云集此地，必將帶來(lái)財(cái)寶與人員的聚攏，住房需求呈逐步擴(kuò)大之勢(shì)，住宅價(jià)格持續(xù)攀升。漢沽地區(qū)雖然起步較晚，起點(diǎn)較低，但具有較大的進(jìn)展空間。針對(duì)當(dāng)?shù)刈≌兄圃旖?jīng)濟(jì)效益。具體規(guī)劃思路為：氛，供給良好的銷售環(huán)境，然后分期分批逐步開發(fā)。以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚攏人氣。80~9090~110平方米為主，戶型盡量多樣化，待銷售后看市廣。道路將小區(qū)劃分為幾個(gè)居住組團(tuán)，以組團(tuán)為單位進(jìn)展封閉式治理的居住模式?！?///“二、建議規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

“:///“1、建筑形式：格統(tǒng)一，通過(guò)顏色的變化和局部的立面變化增加可識(shí)別性。2、景觀設(shè)計(jì)：為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可賞識(shí)到秀麗的景觀。環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)展不同的處理。每個(gè)組團(tuán)形成主題空間，各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。并利用具有特色或溫馨等主題氣氛。道之間，以削減噪音、遮擋不良的視野。功能要求，又能制造出悅目及舒適的地面景觀。式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)，如集體、運(yùn)動(dòng)及消遣活動(dòng)等。3、戶型比、戶型面積：22廳65~70%70~90㎡32廳20%90~130㎡42廳5~10%130~160㎡復(fù)式或錯(cuò)層：5%160~200㎡4、商業(yè)及配套設(shè)施：和小區(qū)內(nèi)主要市政道路布置商業(yè)設(shè)施和會(huì)所。商業(yè)設(shè)施 20230~30000㎡綜合性超市： 1~2個(gè) 2023~3000㎡“:///““:///“酒樓、快餐店：4~5家3000~4000㎡肉菜市場(chǎng)：1個(gè)2023㎡銀行：3~4家300~500㎡郵電所：1個(gè)100㎡證券營(yíng)業(yè)部：1個(gè)800~1000㎡酒吧、咖啡屋：3~4個(gè)1000~1500㎡西餅屋：1~2個(gè)100~200㎡洗衣店：1~2個(gè)50~100㎡便利店：2~3個(gè)150~200㎡電訊營(yíng)業(yè)所：1~2個(gè)50~100㎡裝修公司：3~4家150~200㎡醫(yī)療所：2~3個(gè)300~500㎡建材店：2~3家200~300㎡五金窗簾店：2~3家80--100㎡美容、美發(fā)店：2~3家300~500㎡像店、書店：2~3家50~100㎡花店：1~2家30~50㎡文具店：1~2個(gè)50~100㎡藥店：2~3個(gè)50~100㎡照相店：1個(gè)50㎡電器手機(jī)店：1～2個(gè)200㎡雜貨店：3~4個(gè)150~200㎡早餐店：3~4家100~200㎡網(wǎng)吧：2~3家300~500㎡會(huì)所：1500~2023㎡酒吧：1個(gè)100~150㎡閱覽室：1個(gè)60~80㎡健身房：1個(gè)100~120㎡棋牌室：5個(gè)100㎡乒乓球室：1個(gè)150㎡影視廳：1個(gè)60㎡多功能廳：1個(gè)600㎡羽毛球場(chǎng)：1個(gè)800㎡ (室外)籃球場(chǎng)/排球場(chǎng)：4片2023㎡〔室外〕網(wǎng)球場(chǎng)：4片2600㎡〔室外〕“:///““:///“游泳池：

1個(gè) 1800㎡〔室外〕1個(gè) 200㎡〔占地3000㎡〕文教設(shè)施：

1所〔9班〕1800〔3000㎡〕小學(xué) 1所〔18班〕6000㎡ 〔占地10000㎡〕4、交通組織：原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全。根本實(shí)現(xiàn)人車分流。5、住宅環(huán)保節(jié)能及產(chǎn)品技術(shù)的運(yùn)用：想有：滲透性地磚無(wú)動(dòng)力煙道排煙生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù)6升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)??集中供熱系統(tǒng)變頻加壓水泵技術(shù)車庫(kù)照明承受低照度分散照明及節(jié)能燈具先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能把握系統(tǒng)垃圾分開收集。住戶的生活垃圾通過(guò)物業(yè)公司上門收集，集中運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。心所欲地在局域網(wǎng)和INTERNET網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的效勞及信息。社區(qū)可通過(guò)局域網(wǎng)公布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的聯(lián)系，準(zhǔn)時(shí)供給周到的效勞。智能型中心監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安ICIC卡感應(yīng)門系統(tǒng)。住戶還可持IC卡在社區(qū)消費(fèi)、購(gòu)物。既維護(hù)了社區(qū)的安全治理，又使得住戶生活得更加冷靜?！?///““:///“24小時(shí)連接至治理處。第六局部：工程及銷售打算〔待定〕第一期〔 萬(wàn)平方米〕200年月底簽訂土地出讓合同并開頭規(guī)劃設(shè)計(jì)200年月開工200年月底封頂200年月中開頭內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〔均價(jià) 元/平方米〕200年月正式預(yù)售200年月入伙200年其次期〔 萬(wàn)平方米〕月完成設(shè)計(jì)200年月開工200年月預(yù)售〔均價(jià) 元/平方米〕200年月入伙200年第三期〔 萬(wàn)平方米〕月開工200年月預(yù)售〔均價(jià) 元/平方米〕200年月入伙第七局部：投資收益分析一、投資分析的計(jì)算依據(jù)1、容積率：1.8“:///““:///“2、總建筑面積：55萬(wàn)平方米；其中商品住宅47萬(wàn)平方米，4萬(wàn)平方為還建房，0.783.223、可售面積：49萬(wàn)平方米；二、工程本錢測(cè)算1、土地本錢：500元/㎡〔1.8計(jì)〕2、規(guī)費(fèi)：50元/㎡3、工程費(fèi)用：1230元/㎡〔1〕三通一平、圍墻20元/㎡〔2〕規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)30元/㎡〔3〕建安工程費(fèi)850元/㎡小區(qū)配套工程〔水、電、氣、暖等〕 200元/㎡小區(qū)道路排水、綠化工程等 100元/㎡(6)建設(shè)治理費(fèi)30元/㎡4、治理費(fèi)用：50元/㎡5、財(cái)務(wù)費(fèi)用：30元/㎡6、銷售費(fèi)用：50元/㎡7、稅金：400元/㎡8、不行預(yù)見費(fèi)：30元/㎡9、其他費(fèi)用〔修理基金、交易費(fèi)、登記費(fèi)等〕30