房產(chǎn)中介分析報(bào)告

有關(guān)房地產(chǎn)中介的分析匯報(bào)一．可行性分析作為一種新生的行業(yè)，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，其重要的趨動原因來自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)自身的深入生長成熟。1.國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢頭為地產(chǎn)中介的發(fā)展提供了巨大的助力。我國自1998年家實(shí)行住房商品化改革以來，迎來了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，從1997年至全國商品房銷售面積增長了近6倍，年均增長率到達(dá)21%，商品房價(jià)格也有較快的增長。同步房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在全國各地也火熱進(jìn)行，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢額到達(dá)3.06萬億，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18%，為GDP的十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益得到加強(qiáng)。雖然房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整，市場呈量縮價(jià)跌之態(tài)勢，但上六個(gè)月房地產(chǎn)市場迅速回暖，各類行業(yè)指標(biāo)強(qiáng)勁復(fù)蘇，仍不改長期向好的態(tài)勢，推進(jìn)我國房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本原因也沒有變化。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)已作為一種獨(dú)立的行業(yè)不停的完善，不停的成熟。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有就業(yè)吸納能力強(qiáng)、資源花費(fèi)少等特點(diǎn)，屬于新型朝陽服務(wù)業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為發(fā)明價(jià)值的主體，在人員擴(kuò)張方面受其他生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢以及巨大的潛力。此外，該行業(yè)以知識與服務(wù)發(fā)明價(jià)值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢二．存在的問題雖然說，地產(chǎn)中介屬于新型的朝陽的服務(wù)行業(yè)，具有較大的發(fā)展前景。不過，也同樣的面臨了許多的問題。市場準(zhǔn)入門檻低，競爭劇烈。地產(chǎn)中介是一種服務(wù)性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會計(jì)行業(yè)需要很專的技能，因此，想進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻不高。即只需拿到營業(yè)執(zhí)照，一種小門店，幾臺電腦就可以營業(yè)。正是，由于進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門檻低，因此這個(gè)行業(yè)的競爭也很劇烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，茂名也出現(xiàn)了諸多地產(chǎn)中介。2.從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動密集型的服務(wù)行業(yè)！其服務(wù)水平的高下直接由其員工所提高的服務(wù)來體現(xiàn)。而又由于，地產(chǎn)中介的市場準(zhǔn)入門檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進(jìn)入該行業(yè)的門檻也不高！因此，進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的人員的素質(zhì)參差不齊。三、處理措施所有的地產(chǎn)中介都面臨著一種重大，突出的問題——員工管理問題！同步，員工管理也是處理地產(chǎn)中介企業(yè)所有問題的本源。由于地產(chǎn)中介是勞動密集型的服務(wù)行業(yè)。兩家地產(chǎn)中介企業(yè)的競爭最終體目前兩家企業(yè)的員工與員工之間的競爭，是貫徹到人與人的競爭。然而又由于，地產(chǎn)中介準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，使得其服務(wù)水平很難提上去。因此，一家企業(yè)想要在這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出就必須重視員工管理，提高員工的服務(wù)水平，從而提高整間企業(yè)的競爭力。深圳是地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較早的地方。據(jù)理解，1988年12月，在深圳成立了國際房地產(chǎn)征詢股份有限企業(yè)，市我國第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。因此說，深圳的地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的得相對完善的了！不過許多的深圳地產(chǎn)中介也同樣面臨著人員的管理問題！人員的流失，流動性大，一直是地產(chǎn)中介的重要問題。，國家出臺的“國十一條”、“限購令”等多項(xiàng)政策的影響下，地產(chǎn)中介受到了嚴(yán)重影響，成交量也下降了諸多，人員流失得跟嚴(yán)重。諸多的地產(chǎn)企業(yè)都一下子陷入了“員工慌”。既然，深圳市地產(chǎn)中介發(fā)展的前沿，因此，深圳某些地產(chǎn)中介企業(yè)的某些人員管理措施，也很值得其他地方的地產(chǎn)中介借鑒和學(xué)習(xí)。如下，我將講述深圳的一家，名叫“###“的中介企業(yè)的員工管理措施，但愿對企業(yè)有協(xié)助。1.員工的招聘按理來說，房地產(chǎn)中介的準(zhǔn)入準(zhǔn)則低，對從業(yè)人員的規(guī)定也不高，應(yīng)當(dāng)招人很輕易才對。實(shí)際上，我在深圳所看到的，并非如此。相反的，還相稱的很難招人。招到做得時(shí)間長的更少。人員流動性很大。（1）、招聘的渠道：該家企業(yè)的招聘渠道重要要三種。第一種是：在職人員簡介他們的朋友，同學(xué)過來面試，面試合格著，錄取。第二種是，在網(wǎng)上公布，招聘啟事，應(yīng)聘者從網(wǎng)上看到信息，投簡歷。人事部看過簡歷后，認(rèn)為合適的，告知其過來面試，面試合格著，錄取。第三種是，參與某些人場市場的招聘會，現(xiàn)場招聘。（2）、招聘流程：首先由分行經(jīng)理對應(yīng)聘者進(jìn)行面試，對應(yīng)聘者面試滿意的話，接下來就安排其進(jìn)行為期七天的跑盤（所謂的跑盤就是要應(yīng)聘者首先去跑附近的樓盤，按規(guī)定把企業(yè)附近，負(fù)責(zé)區(qū)域的樓盤找出來并熟悉。看看那些樓盤附近有什么標(biāo)志性的建筑，并總結(jié)，繪制成圖上交企業(yè)）。跑盤期結(jié)束后，經(jīng)理檢查其跑盤結(jié)束后上交的資料，假如上交的資料按企業(yè)的規(guī)定完畢的。接下來就是給其辦理入職手續(xù)及入住宿舍手續(xù)。入職后有三個(gè)月的試用期，并有對應(yīng)的業(yè)績?nèi)蝿?wù)。三個(gè)月內(nèi)，完畢企業(yè)業(yè)績?nèi)蝿?wù)者，予以辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式成為置業(yè)顧問。不一樣階段，不一樣級別對應(yīng)不一樣的工資水平。2.員工的薪酬該企業(yè)員工的薪酬構(gòu)造是：底薪+提成+住宿+旅游+社保+年終獎(jiǎng)金底薪：是跟所在的級別相對應(yīng)的，并且的任務(wù)底薪。2.1.試用期三個(gè)月，每月的底薪為800元，無提成。.三個(gè)月內(nèi)完畢業(yè)績5000元的，第四個(gè)月轉(zhuǎn)正為置業(yè)顧問。2.2.轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問后，完畢每月的任務(wù)5000元業(yè)績的狀況下，每月底薪為1000月。沒有完畢每月任務(wù)的，按完畢任務(wù)的百分之幾，發(fā)放對應(yīng)比例的底薪。2.3.轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問后的，持續(xù)三個(gè)月都完畢8000元的業(yè)績的，或三個(gè)月合計(jì)業(yè)績打到24000元的，第四個(gè)月升為高級職業(yè)顧問。高級置業(yè)顧問的任務(wù)底薪為1200元，高級職業(yè)顧問每月的為每月8000元。完畢8000元的任務(wù)業(yè)績的前提下，可享有1200元的底薪，不能完畢8000元任務(wù)的，按完畢任務(wù)的比例的發(fā)放對應(yīng)比例的底薪。持續(xù)三個(gè)月都不能完畢每月的5000元任務(wù)業(yè)績的，或是持續(xù)三個(gè)月累積業(yè)績不到達(dá)1元的，從第四個(gè)月開始，從置業(yè)顧問降為新入職。從置業(yè)顧問降為新入職人員的期間，不享有底薪待遇，享有提成待遇。新入職人員要轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問，還需要三個(gè)月內(nèi)，完畢合計(jì)業(yè)績5000元，才可以轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問。2.4.在高級置業(yè)顧問期間，持續(xù)三個(gè)月每月都完畢8000元的任務(wù)的前提下，并且三個(gè)月累積的業(yè)務(wù)額到達(dá)3元以上的，升為業(yè)務(wù)經(jīng)理。業(yè)務(wù)經(jīng)理的每月的任務(wù)為10000元，任務(wù)底薪為1400元。完畢10000元任務(wù)的，可享有1400元的底薪，不能完畢任務(wù)的，按完畢任務(wù)的百分幾發(fā)放對應(yīng)的比例！不能完畢業(yè)務(wù)經(jīng)理的任務(wù)的，第四個(gè)月，降為高級置業(yè)顧問。級別三個(gè)月根據(jù)其工作業(yè)績調(diào)整一次。提成：提成是該企業(yè)職工薪酬的重要構(gòu)成部分，也是員工收入的重要來源。1.企業(yè)的業(yè)務(wù)員，除試用期的三個(gè)月內(nèi)，不享有提成待遇意外。其他的均可享有提成待遇。即置業(yè)顧問、高級職業(yè)顧問、業(yè)務(wù)經(jīng)理已經(jīng)從職業(yè)顧問降為新入職的人員都可以享有提成待遇。2.企業(yè)的提成是按業(yè)務(wù)員得業(yè)績分段提，租售業(yè)績可以累積?？傤~提成范圍是：20%—35%。詳細(xì)的提成規(guī)范為：2.1．8000元如下，提成為20%2.2.8001—16000元，提成為25%2.3.16001—24000元，提陳為30%2.4.24001元以上，提成為35%住宿：住宿是該企業(yè)員工的福利之一。但凡該企業(yè)的員工，在正式入職之后，可申請入住企業(yè)宿舍。住宿期間單位水電費(fèi)用，由所住人員共同分擔(dān)。不入住企業(yè)宿舍的，可獲得企業(yè)的住房補(bǔ)助100元。旅游：旅游也是該企業(yè)的重要福利之一。業(yè)績優(yōu)秀者，在年終可獲得企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)的旅游。包括有國內(nèi)游和國外游。獎(jiǎng)勵(lì)的原則為：個(gè)人年終業(yè)績（租售業(yè)績合計(jì)）到達(dá)10萬元—15萬元的，可獲得企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)的國內(nèi)游。個(gè)人年終業(yè)績（租售業(yè)績合計(jì)）15萬元以上的，可獲得企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)的國外游。社保：社保是該企業(yè)員工的又一重要福利。該企業(yè)給符合規(guī)定的員工，購置社保。原則為：從員工入職開始合計(jì)，當(dāng)其業(yè)績到達(dá)10萬元時(shí)，企業(yè)幫其買社保。年終獎(jiǎng)金：該企業(yè)的部分員工，在年終時(shí)，可以享有企業(yè)年終分紅，獎(jiǎng)金。但前提是，該員工在當(dāng)年的業(yè)績到達(dá)10萬元以上。計(jì)提的原則跟該員工的在職時(shí)間的長短及其業(yè)績額掛鉤。3.員工的平常管理：假如說，員工管理問題是處理地產(chǎn)中介企業(yè)的競爭力問題的重要手段，那么員工的平常管理就是地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓的重中之重。員工的平常管理，通過規(guī)范企業(yè)的員工的平常運(yùn)作，可以提高企業(yè)員工的工作士氣，將其工作狀態(tài)調(diào)整到最佳，從而提高企業(yè)的競爭力。3.1著裝管理。企業(yè)給顧客的第一印象很重要。像這種服務(wù)性的行業(yè)，怎樣在顧客的第一接觸后，就給顧客流行深刻的印象，留下專業(yè)，干練，可信任的形象！促使，顧客在我該企業(yè)成交。而要在第一次就要到達(dá)這一目的，員工的著裝就顯得非常的重要。該企業(yè)也是意識到這個(gè)問題，因此該企業(yè)統(tǒng)一給企業(yè)員工定制服裝。并規(guī)定企業(yè)員工每天必須裝企業(yè)的定制的西裝，領(lǐng)帶，并佩戴工牌。不按企業(yè)規(guī)定，穿戴企業(yè)的統(tǒng)一定制的西裝，領(lǐng)帶及工牌的，罰款50元一次。3.2考勤管理。3.2.1.企業(yè)規(guī)定員工，每天上下班必須打卡。打卡必須由本人親自打，發(fā)現(xiàn)代打卡的，代打卡的一方及被代打卡的一方都要被扣50元。3.2.2.上班不能遲到，早退。以卡為準(zhǔn)，遲到半個(gè)小時(shí)以內(nèi)的，扣20元。超過半個(gè)小時(shí)的，扣50元。3.2.3.企業(yè)規(guī)定員工必須每天都打卡。忘掉打卡一次扣20元。不過，假如是帶顧客去看房等客觀原因而導(dǎo)致不能打卡的，可以由分行經(jīng)理簽卡，免扣20元。3.2.4.企業(yè)的員工，每個(gè)星期均有四天的假期。詳細(xì)的休假安排由分行經(jīng)理根據(jù)分行的狀況統(tǒng)籌安排。不過，沒特殊狀況不可連休多天。3.2.5.該企業(yè)還規(guī)定員工有事，要請假要提前提出申請。不請假，私自不上班的視為無端曠工。無端曠工曠工一天扣兩天的工資。持續(xù)無端曠工三天視為自動離職，不予結(jié)算工資。3.3業(yè)務(wù)管理分行的業(yè)務(wù)管理由分行經(jīng)理根據(jù)該分行的狀況來詳細(xì)做出安排。不過大概的內(nèi)容有如下幾種：找盤：即是規(guī)定業(yè)務(wù)員每個(gè)星期要找多少個(gè)樓盤回來。通過網(wǎng)上網(wǎng)上業(yè)主發(fā)送的消息打電話去確認(rèn)，去找管理員問等方式來找某些業(yè)主放賣或放租的信息，發(fā)到企業(yè)總部。企業(yè)總部會有專人將這些信息錄入企業(yè)電腦系統(tǒng)。目的就是要不停增長更新企業(yè)的樓盤，以能愈加滿足顧客的需要。發(fā)盤：即是規(guī)定企業(yè)業(yè)務(wù)員將企業(yè)既有的可供出賣或出租的樓盤，編輯信息，發(fā)到各個(gè)網(wǎng)站去。以尋求更多的客源。增長企業(yè)的成交量，提高個(gè)人的業(yè)績。每天發(fā)多少由分行經(jīng)理決定。背盤：即是規(guī)定企業(yè)的業(yè)務(wù)員要熟悉企業(yè)的既有樓盤。熟悉目前那些樓盤在放賣，那些在放租。并且要熟悉記得詳細(xì)的信息，例如。面積多少，賣（租）多少錢，里面的構(gòu)造怎樣等信息都要熟知。以便當(dāng)有顧客問屆時(shí)，可以詳細(xì)的簡介推薦的顧客。提高服務(wù)水平。洗盤：即是要不停更新企業(yè)已經(jīng)有樓盤的某些信息。在企業(yè)的房霸系統(tǒng)里，寄存了諸多的樓盤。但有某些是已經(jīng)售出去或租出去的了。也有某些是本來要發(fā)售（租）的，但目前又不變化主意，不發(fā)售或出租了。又或者是價(jià)格發(fā)生了變化等。信息不停的發(fā)生變化，要想成交，就必須時(shí)刻更新信息。因此，規(guī)定業(yè)務(wù)員要常常去打電話去洗盤，跟業(yè)主聊聊，得到新的信息要及時(shí)的錄入電腦，讓同事的其他同事也理解到。到達(dá)共享信息，同步也不用反復(fù)打電話，揮霍企業(yè)資源，提供工作效率。3.4.培訓(xùn)管理。服務(wù)行業(yè)的企業(yè)的水平是跟從業(yè)人員的專業(yè)水平及服務(wù)意識有關(guān)的。因此，要想持續(xù)保持良好的服務(wù)水平，就必須堅(jiān)持給員工培訓(xùn)，規(guī)范員工的工作用語，提高專業(yè)素質(zhì)。該企業(yè)也和注意到這一點(diǎn)。3.4.1.每一種月，企業(yè)都以分行為單位，對業(yè)務(wù)員進(jìn)行一次專業(yè)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)員的專業(yè)水平。培訓(xùn)內(nèi)容由分行經(jīng)理根據(jù)分行的詳細(xì)狀況決定。3.4.2新員工入職時(shí)，統(tǒng)一有經(jīng)理培訓(xùn)。剛開始，新手業(yè)務(wù)不熟悉時(shí)，可以與同事拍檔進(jìn)行工作。成交后，新手可以根據(jù)同事對成交單的的協(xié)助程度來相稱把自己業(yè)績中的百分幾予以同事作為酬勞。即是互相合作。3.4.3業(yè)務(wù)員從業(yè)一段時(shí)間后，組織企業(yè)的員工去參與深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會的培訓(xùn)，參與經(jīng)紀(jì)人助理資格的考試，獲得經(jīng)紀(jì)人助理資格證。以上就是深圳一家地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)員工管理問題的某些內(nèi)容。但愿可以給到企業(yè)的管理，經(jīng)營有協(xié)助。再者，就本人之前在深圳接觸到的地產(chǎn)中介理解到，在深圳的地產(chǎn)中介中存在某些問題，到目前還沒有很好的規(guī)范。最起碼是，我之前所任職的那家地產(chǎn)中介企業(yè)還沒有很好制度來規(guī)范這些問題。1.怎樣防止顧客跳盤。房產(chǎn)中介重要的就是帶顧客去看房，增進(jìn)顧客與業(yè)主之間的成交，并從中收取一定的中介費(fèi)的。不過，無論是租房還是買房，都不是一下子就能成交的，需要波及到討論價(jià)格等多方面的內(nèi)容。不過我們業(yè)務(wù)員也不能時(shí)時(shí)刻刻的跟著顧客。因此，某些誠信的顧客，在中介企業(yè)帶其去看了房，也很合適，滿意的狀況的下，他仍然還是說要考慮，不過私底下去跑去跟業(yè)主成交。就是為了不用給中介企業(yè)中介費(fèi)。又或者，他去找其他的中介企業(yè)，一低價(jià)格的中介費(fèi)成交。我之前所任職的企業(yè)所采用的措施是，規(guī)定業(yè)務(wù)員去帶客戶去看樓時(shí)，讓顧客簽看樓協(xié)議書。當(dāng)出現(xiàn)類似跳盤的問題時(shí)，可以以此來維權(quán)。不過效果不是很好。尤其是假如是顧客去找其他中介企業(yè)成交的話，沒有措施。2.怎樣防止企業(yè)員工不通過企業(yè)，私下與顧客進(jìn)行交易。中介企業(yè)的業(yè)務(wù)員的業(yè)績是沒成交一單時(shí)所收取的費(fèi)用。有時(shí)還得扣去盤方的業(yè)績，因此，一單下來的業(yè)績并不多，還得按百分幾的提成來計(jì)取所得到的才是可以拿到手的錢。同步，某些顧客跟業(yè)主為了少給中介費(fèi)，就會與業(yè)務(wù)員說，不通過企業(yè)開單成交，直接給業(yè)務(wù)員多少錢。這樣就會嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)利益。這是很難規(guī)范的問題，要靠員工的誠信及自覺性。不過，目前的社會是誠信缺失的時(shí)代。我之前所任職的企業(yè)，對于這個(gè)問題