房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

承德永興房地產(chǎn)評估有限公司承永興估字[2020]第101號PAGE6PAGE5

房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：承德市雙灤區(qū)人民法院委估承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)價(jià)值評估委托人：承德市雙灤區(qū)人民法院估價(jià)方：承德永興房地產(chǎn)評估有限公司估價(jià)人員：張明偉杜瑩瑩估價(jià)作業(yè)日期：2020年5月8日至2020年5月19日估價(jià)報(bào)告編號：承永興估字[2020]第101號

目錄一、致委托人函2二、估價(jià)師聲明3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告6五、附件11

致委托方函承德市雙灤區(qū)人民法院：受貴院委托，承德永興房地產(chǎn)評估有限公司遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等法律法規(guī)和技術(shù)要求，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照科學(xué)、公允的評估方法進(jìn)行了分析和測算，對位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行了評估，為貴院提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員對委估的房地產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘和估價(jià)資料的收集，同時(shí)進(jìn)行了必要的調(diào)研、核對，在此基礎(chǔ)上撰寫了房地產(chǎn)鑒定估價(jià)報(bào)告。一、估價(jià)對象此次評估對象為承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位于承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓7-302、402、602房產(chǎn)二、估價(jià)目的：為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛一案涉案房產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2020年5月8日四、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密計(jì)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，確定待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2020年5月8日的價(jià)值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計(jì)（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2020年5月19日

估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.本報(bào)告估價(jià)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，委托人提供了房地產(chǎn)權(quán)登記信息、抵押權(quán)登記信息表及查封登記信息表復(fù)印件資料，房產(chǎn)面積的確定以委托方提供資料為準(zhǔn)。6.本次估價(jià)所依據(jù)的資料由委托人提供，委托人對其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),由于委托人提供資料不實(shí)造成的失誤，受托人不承擔(dān)責(zé)任。7.估價(jià)人員對該房產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場勘察，并對房產(chǎn)現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估房產(chǎn)的勘察，限于房產(chǎn)的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程，其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。此外評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其它設(shè)備等服務(wù)性設(shè)施進(jìn)行測試的責(zé)任。8.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,并對估價(jià)對象現(xiàn)狀與相關(guān)證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對照,全面、細(xì)致地了解了估價(jià)對象。9.沒有人對本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。10.報(bào)告使用者收到此報(bào)告后，如對評估結(jié)論有疑義，請?jiān)谑諆?nèi)以書面形式提交法院。11.本次參加估價(jià)的人員：中國房地產(chǎn)估價(jià)師（1320170134）中國房地產(chǎn)估價(jià)師（1320180108）助理人員承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2020年5月19日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本次估價(jià)是以估價(jià)對象應(yīng)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為估價(jià)前提。2.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?yōu)楣纼r(jià)前提。3.本次估價(jià)是以估價(jià)對象合法取得為假設(shè)前提。4.報(bào)告中估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在2020年5月8日的市場價(jià)值。5.本次估價(jià)是以估價(jià)對象的房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在評估范圍內(nèi)為前提，由于委托方提供資料沒有土地使用權(quán)信息，因此，分?jǐn)偼恋匕凑罩苓叿康禺a(chǎn)項(xiàng)目平均水平設(shè)定。6.本報(bào)告評估結(jié)果是：根據(jù)估價(jià)原則確定的房產(chǎn)價(jià)值，未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)狀況及價(jià)格的影響。7.本報(bào)告在有效期內(nèi)為評估目的服務(wù)，不得用于其他目的，未經(jīng)評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告書不得向委托人和評估報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。8.本報(bào)告在估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、規(guī)劃用途條件下，房屋在現(xiàn)狀成新率的房地產(chǎn)正常市場價(jià)值，未考慮未來房地產(chǎn)市場變化對房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的影響。9.遵循國際評估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價(jià)報(bào)告僅按既定目的提供給委托人使用。評估人員對委托人負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價(jià)人員，他將熟練地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，仔細(xì)、勤奮地編制估價(jià)報(bào)告。10.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象存在抵押權(quán)，本報(bào)告結(jié)果設(shè)定為無他項(xiàng)權(quán)利，提醒報(bào)告使用人注意。11.本估價(jià)報(bào)告書一式五份，委托人四份，本機(jī)構(gòu)存檔一份。

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人委托方：承德市雙灤區(qū)人民法院

二、估價(jià)方

承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：范國智三、估價(jià)對象（一）權(quán)益狀況依據(jù)委托人提供的房地產(chǎn)權(quán)登記信息表復(fù)印件，估價(jià)對象所有權(quán)人：承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，坐落于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，詳見下表。7-302住宅混合73199.277-402住宅混合74199.277-602住宅混合76199.27（二）實(shí)物狀況此次估價(jià)對象位于雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)工行1#商住樓，共三套房產(chǎn)，該樓外墻大部分貼瓷磚，局部涂料。單元門防盜門，樓內(nèi)步行樓梯通達(dá)各層，單元內(nèi)每層兩戶，樓道內(nèi)墻涂料，地面水泥砂漿面層。估價(jià)對象詳細(xì)情況見下表：7-302防盜門入戶，室內(nèi)瓷磚地面，墻面墻漆，石膏板吊頂，石材板窗臺(tái)面，塑鋼窗，各屋包口木門。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-402防盜門入戶，室內(nèi)整體復(fù)合木地板，墻面及頂墻漆，塑鋼窗，各屋包口木門，局部不銹鋼玻璃隔斷。廚房和衛(wèi)生間瓷磚地面，瓷磚墻面，無吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。7-602防盜門入戶，室內(nèi)瓷磚地面，墻面及頂墻漆，局部石膏板吊頂，塑鋼窗，各屋木門，包廂暖氣罩。廚房和衛(wèi)生間瓷磚墻面，扣板吊頂。水電暖齊全，暖氣片取暖。（三）區(qū)位狀況委估樓房區(qū)域地勢平坦，距離公交站點(diǎn)較近，交通方便，周邊附近生活服務(wù)配套齊全。四、估價(jià)目的為承德市雙灤區(qū)人民法院委估吳國慶與承德寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛一案涉案房產(chǎn)提供市場價(jià)值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價(jià)值。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2020年5月8日六、價(jià)值定義本報(bào)告所確定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為估價(jià)對象在公開的房地產(chǎn)市場上最可能形成的客觀合理價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1、國家法律法規(guī)(1)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；(2)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3、省、市及有關(guān)部門頒布的有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估法律、法規(guī)及政策性文件；4、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【國標(biāo)GB/T50291-2015】;5、委托人提供的相關(guān)資料(1)承德市雙灤區(qū)人民法院（2020）冀0803委評8號委托書;(2)委托人提供的委估房產(chǎn)的其他資料；6、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地查勘所獲取的資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據(jù)如下原則。1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。2、合法原則房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處分、等為前提進(jìn)行估價(jià)。3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。4、替代原則循序替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須以估價(jià)對象用于最高最佳使用為前提，使確定的估價(jià)結(jié)論保持相同的口徑。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，通常的估價(jià)方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)選用市場比較法為主要方法，有收益的房地產(chǎn)應(yīng)采用收益法作為其中的一種方法進(jìn)行估價(jià)。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法進(jìn)行估價(jià)。因估價(jià)對象所在區(qū)域有足夠的類似住宅房產(chǎn)成交案例，且與估價(jià)對象具有可比性，所以本次評估采用市場比較法評估結(jié)果確定其最終價(jià)值。市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做出適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密計(jì)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析，確定待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2020年5月8日的價(jià)值為（取整至佰）：m2）7-302住宅混合3199.277403147.527-402住宅混合4199.277355146.567-602住宅混合6199.277283145.13合計(jì)（人民幣）大寫：肆佰叁拾玖萬貳仟壹佰元整=SUM(ABOVE)439.21估價(jià)人員中國房地