2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)和管理》

./2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題1、房地產(chǎn)投資分為土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資,是按照<>A物業(yè)用途類(lèi)型B投資對(duì)象存在形式C房地產(chǎn)投資主體D房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型答案：D2、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的是<>A收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)答案：A3、下列房地產(chǎn)投資行為中,房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)豐富的機(jī)構(gòu)投資者通常會(huì)選擇的是<>A開(kāi)發(fā)商品住宅B開(kāi)發(fā)工業(yè)廠房C購(gòu)買(mǎi)優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D購(gòu)買(mǎi)繁華區(qū)域的成熟物業(yè)答案：C4、某市2016年商品住宅新開(kāi)工面積為600萬(wàn)平方米,竣工面積為400萬(wàn)平方米,2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品住宅面積為200萬(wàn)平方米,該市商品住宅的平均建設(shè)周期為<>年。A0.5B1.0C1.5D2.0答案：D5、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中,屬于房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供給指標(biāo)的是<>A房地產(chǎn)租金B(yǎng)房地產(chǎn)實(shí)際出租量C出租房屋空置率D房?jī)r(jià)租金比答案：C6、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬(wàn)元,其中自有資金為4000萬(wàn)元,通過(guò)發(fā)行債券獲得2000萬(wàn)元,其余為銀行貸款,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資杠桿率為<>A0.40B0.60C2.50D5.00答案：C7、下列費(fèi)用中,不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是<>A征收補(bǔ)償費(fèi)B土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的人員工資C招標(biāo)中發(fā)生的費(fèi)用D市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用答案：B8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收的組織者是<>A項(xiàng)目施工單位B項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)D產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)答案：C9、某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按高于市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià),這種定價(jià)方法是<>A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B挑戰(zhàn)定位法C隨性就市定價(jià)法D價(jià)值定價(jià)法答案：A10、某市2016年商品住宅預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為12萬(wàn)套,實(shí)際銷(xiāo)售量為9萬(wàn)套,若平滑指數(shù)取0.9,則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年的商品住宅銷(xiāo)售量為<>萬(wàn)套。A8.10B9.30C10.80D11.70答案：B11、下列目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式中,能有效分散企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的是<>A市場(chǎng)集中化模式B選擇專(zhuān)業(yè)化模式C產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化模式D市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化模式答案：B12、某寫(xiě)字樓項(xiàng)目建成引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是<>差別化戰(zhàn)略。A形象B產(chǎn)品C人員D服務(wù)答案：D13、下列影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的因素中,屬于社會(huì)文化因素的是<>A社會(huì)階層B信念和態(tài)度C生活方式D經(jīng)濟(jì)狀況答案：A14、在房地產(chǎn)投資的"購(gòu)買(mǎi)—持有出租—出售"模式中,現(xiàn)金流出不包括。<>A購(gòu)買(mǎi)成本B土地取得費(fèi)用C裝修費(fèi)用D運(yùn)營(yíng)成本答案：B15、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3,下列關(guān)系中正確的是<>AI3>I2>I1BI2>I3>I1CI1>I3>I2DI1>I2>I3答案：D16、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%。均按月計(jì)息,銀行的年存款利率為3.5%,則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是<0A1.50%B3.57%C3.70%D3.94%答案：D17、在下列現(xiàn)金流量圖中,已知A、F和I,則P=<>。AA<P/A,I,5><P/F,I,1>+F<P/F,I,6>BA<P/A,I,6>+F<P/F,I,6>CA<P/A,I,5>+F<P/F,I,6>DA<P/A,I,5><P/F,I,2>+F<P/F,I,6>答案：A18、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%,則該家庭的年收入為<>萬(wàn)元。A16.79B18.12C25.01D31.17答案：C19、王某的住房公積金貸款采用"等額還本付息照付"的方式還款,如不考慮利率變化,則各期的還款額<>A逐漸減少B逐漸增加C數(shù)額相等D先增后減答案：A20、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,則說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力<>基準(zhǔn)收益率的要求。A未達(dá)到B正好達(dá)到C已超過(guò)D接近于答案：C21、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中,可用于判斷項(xiàng)目能夠承受最高貸款利率的是<>A成本利潤(rùn)率B資本金利潤(rùn)率C銷(xiāo)售利潤(rùn)率D財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率答案：D22、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12%,若通貨膨脹率為3%,銀行貸款年利率為7%,一年期存款利率為3.5%,則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為<>A5.00%B8.50%C8.74%D9.00%答案：C23、某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng),其中的40%為銀行提供的抵押貸款,其余為自由資金,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬(wàn)元,所得稅率為25%,則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為<>A9.38%B12.50%C15.63%D20.83%答案：C24、某投資者以160萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng),其中的60萬(wàn)元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款,其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬(wàn)元,不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%,所得稅率為25%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為<>A8.84%B13.56%C15.00%D22.50%答案：B25、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí),不用考慮<>的影響。A宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系C租戶(hù)支付租金能力D銀行貸款利率答案：D26、投資決策方法中的決策樹(shù)法,常用于解決<>決策的問(wèn)題。A確定型B成長(zhǎng)型C風(fēng)險(xiǎn)型D不確定型答案：C27、對(duì)規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常需常要對(duì)項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)發(fā)、分幾期開(kāi)發(fā)等問(wèn)題進(jìn)行決策。從實(shí)物期權(quán)理論上看,該類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生<>問(wèn)題。A成長(zhǎng)型期權(quán)B等待投資型期權(quán)C放棄型期權(quán)柔性期權(quán)答案：A28、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是<>A一般投資機(jī)會(huì)研究B特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究C初步可行性研究D詳細(xì)可行性研究答案：D29、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃中,資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項(xiàng)目的<>來(lái)設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)。A產(chǎn)品組合方式B開(kāi)發(fā)合作方式C銷(xiāo)售代理方式D市場(chǎng)定位方式答案：B30、關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說(shuō)法,正確的是<>A把所有投資均視為自有資金B(yǎng)現(xiàn)金流出包括利息支付C不考慮信貸資金的還本D只能用于計(jì)算靜態(tài)盈利指標(biāo)答案：B31、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析中,用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借貸及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是<>A項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B資本金現(xiàn)金流量表C投資各方現(xiàn)金流量表D財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表答案：D32、目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來(lái)源是<>A銀行信貸B投資信托C民間借貸D租賃融資答案：A33、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)是<>A市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)B經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)C財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D完工風(fēng)險(xiǎn)答案：B34、根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求,商業(yè)銀行每年應(yīng)對(duì)押品至少重估一次,這有利于防范個(gè)人住房貸款的<>A操作風(fēng)險(xiǎn)B信用風(fēng)險(xiǎn)C市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D法律風(fēng)險(xiǎn)答案：B35、當(dāng)根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí),為使基礎(chǔ)租金低于或與市場(chǎng)租金持平,應(yīng)首先考慮降低<>A目標(biāo)收益B貸款利息C運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D出租面積答案：C1、利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有<>A導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值折損B增加收益現(xiàn)金流C加大投資者融資成本D增加市場(chǎng)供給E抑制市場(chǎng)投資需求答案：ACE2、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低,通常將房地產(chǎn)投資劃分為<>A金融投資型B收益型C實(shí)物投資型D機(jī)會(huì)型E收益加增值型答案：BDE3、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有<>A社會(huì)因素B經(jīng)濟(jì)因素C資源因素D政策因素E技術(shù)因素答案：ABD4、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有<>A制定市場(chǎng)規(guī)則B進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)督C確定土地利用條件D制定商品房?jī)r(jià)格E提供商品貸款答案：AB5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位移交給城市檔案的技術(shù)資料主要有<>A前期工作資料B土建資料C安裝資料D租售資料E物業(yè)管理資料答案：ABC6、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中,應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有<>A全部使用國(guó)有資金投資的建設(shè)項(xiàng)目B國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目答案：ABC7、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中,屬于時(shí)間序列分析法的有<>A回歸分析法B簡(jiǎn)單平均法C移動(dòng)平均法D指數(shù)平滑法E市場(chǎng)因子推演法答案：BCD8、從投資的角度看,影響資金時(shí)間價(jià)值大小的主要因素有<>A投資利潤(rùn)率B通貨膨脹率C風(fēng)險(xiǎn)因素D存款利率E投資規(guī)模答案：ABC9、決定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率大小的主要因素有<>A銷(xiāo)售價(jià)格B土地費(fèi)用C開(kāi)發(fā)規(guī)模D資金成本E項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)答案：DE10、效益相同的房地產(chǎn)投資方案,宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有<>A凈現(xiàn)值法B費(fèi)用現(xiàn)值比較法C等額年值法D費(fèi)用年值比較法E差額投資內(nèi)部收益率法答案：BD11、下列不確定性因素中,對(duì)"開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售"類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果有影響的有<>A土地費(fèi)用B建筑安裝工程費(fèi)C開(kāi)發(fā)期D運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E財(cái)務(wù)費(fèi)用答案：ABC12、關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法,正確的有<>A敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)答案：ACDE13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的主要內(nèi)容有<>A前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃B工程建設(shè)計(jì)劃C物業(yè)服務(wù)計(jì)劃D建設(shè)場(chǎng)地布置E施工隊(duì)伍選擇答案：ABDE14、相對(duì)于權(quán)益融資,債務(wù)融資的特點(diǎn)有<>A資金使用有時(shí)間限制B資金融入方需到期還本C資金融入方須按時(shí)支付利息D債券不可以在流通市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓E資金融出方要承擔(dān)金融入方的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)答案：ABC15、物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入等于潛在毛資金收入減去<>之和后,再加上其他收入的金額。A抵押貸款還本付息額B空置損失C收租損失D折舊E運(yùn)營(yíng)費(fèi)用答案：BCE三、判斷題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需資金屬于直接融資。<>答案：√2、房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析。<>答案：×3、空置率是指報(bào)告期末已竣工、尚未銷(xiāo)售或出租的建筑面積與當(dāng)期竣工建筑面積的比值。<>答案：×4、采用資格后審的招投標(biāo),經(jīng)后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。<>答案：√5、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí),消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分和生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)完全不同。<>答案：×6、從分析層次上看,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。<>答案：√7、現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法,是將計(jì)息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計(jì)息周期末發(fā)生的一種簡(jiǎn)化分析法。<>答案：√8、在資金等效值的計(jì)算過(guò)程中,終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。<>答案：√9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的"開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售"模式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。<>答案：×10、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%,開(kāi)發(fā)周期為3年,則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。<>答案：×11、風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)置業(yè)投資者,傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。<>答案：×12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)不包括電梯的采購(gòu)費(fèi)用。<>答案：×13、編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案,應(yīng)以房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析為基礎(chǔ)。<>答案：√14、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入。<>答案：×15、零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域和影響范圍因其規(guī)模、類(lèi)型、位置的不同而有較大差異。<>答案：√四、計(jì)算題1、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以16000萬(wàn)元購(gòu)得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地,預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建安成本為31400萬(wàn)元,其他費(fèi)用為6000萬(wàn)元,總銷(xiāo)售收入為88600萬(wàn)元。項(xiàng)目土地取得費(fèi)用發(fā)生在期初,建安成本和其他費(fèi)用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%<不考慮其他融資費(fèi)用>,按季度計(jì)息,增值稅和稅金及附加按銷(xiāo)售收入的5.5%估算,請(qǐng)完成下表,并用現(xiàn)金流法計(jì)算該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率。<8分>季度〔末012345678土地取得費(fèi)用建安成本和其他費(fèi)用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費(fèi)用利息合計(jì)累計(jì)季度〔末012345678土地取得費(fèi)用16000建安成本和其他費(fèi)用投入比例5%10%10