房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質(zhì)要求-暨房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系

2011.03版權(quán)所有

不得拷貝2011.03版權(quán)所有

不得拷貝房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質(zhì)要求

——暨房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系2011.03版權(quán)所有

不得拷貝本次培訓(xùn)目錄房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系2011.03版權(quán)所有

不得拷貝本次培訓(xùn)目標(biāo)

掌握房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的核心理念

了解中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)水平

了解房地產(chǎn)品牌企業(yè)的成本管理做法

建立正確、系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制理念

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系分析2011.03版權(quán)所有

不得拷貝本次培訓(xùn)目錄房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系2011.03進(jìn)度成本傳統(tǒng)角度或承建角度產(chǎn)品質(zhì)量

經(jīng)營(yíng)進(jìn)度投資控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理核心理念剖析——房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別

工藝質(zhì)量

工藝進(jìn)度

成本控制版權(quán)所有

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:質(zhì):量房地產(chǎn)企業(yè)角度

.2011.03房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念－投資控制客戶(hù)需求對(duì)手條件版權(quán)所有

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:經(jīng)營(yíng)定位

:.2011.03客戶(hù)需求決定成本案例示例版權(quán)所有

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:Word版文件來(lái)自:中國(guó)工程造價(jià)控制群

中國(guó)工程造價(jià)控制群.群號(hào):160197969分類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)桿A（較高）標(biāo)桿B（入門(mén)）電梯層門(mén)高2.32.3梯門(mén)寬10.9控制面板兩側(cè)各一一個(gè)空調(diào)應(yīng)設(shè)宜設(shè)分類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)桿A（較高）標(biāo)桿B（入門(mén)）標(biāo)準(zhǔn)層候梯區(qū)凈寬2.52.2入戶(hù)門(mén)凈寬1.31.32011.032.1—迎賓廳合用柜機(jī)或吸頂機(jī)34.5獨(dú)立多聯(lián)機(jī)候梯區(qū)開(kāi)間休息會(huì)客區(qū)進(jìn)深信報(bào)區(qū)空調(diào)標(biāo)桿B（入門(mén)）5.4-6.24.5-5.435-50平10-20平無(wú)4.5標(biāo)桿A（較高）8.1-9.36.0-8.445-65平15-3035-455項(xiàng)目層高凈高迎賓大廳面積候梯區(qū)休息會(huì)客區(qū)迎賓大廳進(jìn)深分類(lèi)首層大堂標(biāo)桿B（入門(mén)）4.53.730104.52.1項(xiàng)目休息區(qū)、候梯區(qū)層高休息區(qū)、候梯區(qū)凈高休息區(qū)面積候梯區(qū)面積休息區(qū)進(jìn)深候梯區(qū)開(kāi)間分類(lèi)車(chē)庫(kù)大堂標(biāo)桿A（較高）4.53.7

示例35154.52.4

對(duì)手條件決定成本案例1）萬(wàn)科風(fēng)之玫瑰住宅分級(jí)指標(biāo)版權(quán)所有

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:.2011.03經(jīng)營(yíng)（老板）定位決定成本案例——星河灣產(chǎn)品示例版權(quán)所有

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::.2011.03房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制

房地產(chǎn)成本管理

不等于簡(jiǎn)單的省錢(qián)！版權(quán)所有

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::.2011.03房地產(chǎn)成本管理理念－投資控制版權(quán)所有

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:

成本規(guī)劃論Word

:

.2011.03質(zhì)量進(jìn)度成本傳統(tǒng)角度或承建角度房地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心理念剖析——房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)角度對(duì)“鐵三角”認(rèn)識(shí)的區(qū)別

工藝質(zhì)量

工藝進(jìn)度成本控制房地產(chǎn)企業(yè)角度產(chǎn)品質(zhì)量

經(jīng)營(yíng)進(jìn)度投資控制版權(quán)所有

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::.2011.03本次培訓(xùn)目錄版權(quán)所有

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:房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析

:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系.2011.03房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型投資控制能力建筑安裝成本控制能力財(cái)務(wù)稅務(wù)能力11項(xiàng)目全成本控制能力44?經(jīng)營(yíng)能力?基本專(zhuān)業(yè)能力33

?整體業(yè)務(wù)能力22

?綜合專(zhuān)業(yè)能力版權(quán)所有

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::.招標(biāo)采購(gòu)2011.03房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型力44

?經(jīng)營(yíng)能力

33

?整體業(yè)務(wù)能力

22

?綜合專(zhuān)業(yè)能力

11

?基本專(zhuān)業(yè)能力認(rèn)價(jià)獲取途徑培訓(xùn)實(shí)踐交流集團(tuán)平臺(tái)行業(yè)總結(jié)版權(quán)所有

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:

投資控制能力

目標(biāo)成本

:責(zé)任成本

財(cái)務(wù)稅務(wù)能動(dòng)態(tài)控制

.

合同管理

項(xiàng)目全成本控制能力簽證結(jié)算建筑安裝成本控制能力投資控制能力成本（設(shè)計(jì)優(yōu)化）管理成本2011.03房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型44

?經(jīng)營(yíng)能力

33

?整體業(yè)務(wù)能力

22

?綜合專(zhuān)業(yè)能力

11

?基本專(zhuān)業(yè)能力跨部門(mén)獲取途徑培訓(xùn)實(shí)踐行業(yè)交流集團(tuán)平臺(tái)行業(yè)總結(jié)版權(quán)所有

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:

土地（項(xiàng)目可研評(píng)估）

建筑安裝成本

設(shè)計(jì)

營(yíng)銷(xiāo)成本

:

財(cái)務(wù)稅務(wù)能力

協(xié)作

.

項(xiàng)目全成本控制能力建筑安裝成本控制能力2011.03建筑安裝成本控制能力11項(xiàng)目全成本控制能力44?經(jīng)營(yíng)能力?基本專(zhuān)業(yè)能力33

?整體業(yè)務(wù)能力22

?綜合專(zhuān)業(yè)能力房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型

財(cái)務(wù)規(guī)劃

稅務(wù)籌劃

全面預(yù)算管理

財(cái)稅管理與業(yè)務(wù)部門(mén)的關(guān)系集團(tuán)成本管控獲取途徑實(shí)踐培訓(xùn)行業(yè)交流集團(tuán)平臺(tái)磨煉版權(quán)所有

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:投資控制能力

:財(cái)務(wù)稅務(wù)能力.項(xiàng)目投資決策與投資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目全成本控制能力

凈資產(chǎn)回報(bào)、銷(xiāo)售凈2011.03房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型投資控制能力務(wù)能力44?經(jīng)營(yíng)能力33

?整體業(yè)務(wù)能力22

?綜合專(zhuān)業(yè)能力11

?基本專(zhuān)業(yè)能力獲取途徑實(shí)踐培訓(xùn)行業(yè)信息集團(tuán)平臺(tái)磨煉版權(quán)所有

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::

公司價(jià)值評(píng)估

財(cái)務(wù)稅

公司融資渠道與融資工具

.

經(jīng)營(yíng)綜合成本分析（機(jī)會(huì)與時(shí)

間成本、

利潤(rùn)率、資金周轉(zhuǎn)率、負(fù)債）建筑安裝成本控制能力2011.03房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理房地產(chǎn)集團(tuán)化企業(yè)成本管理體系的建立領(lǐng)先企業(yè)案例研習(xí)：中海地產(chǎn)成本管理解密房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系版權(quán)所有

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:百銳《房地產(chǎn)成本總監(jiān)高階班》課程

優(yōu)秀成本總監(jiān)的成本觀和素質(zhì)要求

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化

房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略采購(gòu)與關(guān)鍵部品采購(gòu)課程

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理課程

:.2011.03版權(quán)所有

不得拷貝本次培訓(xùn)目錄房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析

:

.2011.03版權(quán)所有

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:中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系

:

.指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模5～10個(gè)項(xiàng)目企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)指標(biāo)人均稅后利潤(rùn)120～180萬(wàn)元/人人均年開(kāi)發(fā)面積4200~5000平米/人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.5開(kāi)發(fā)效率（從拿地開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月從開(kāi)工到四證周期:6個(gè)月開(kāi)工到融資貸款周期7～8個(gè)月.建安目標(biāo)成本變動(dòng)率5%以?xún)?nèi)計(jì)劃完成率項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)四個(gè)節(jié)點(diǎn)100％一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)90％（約60個(gè)）決策層會(huì)議決議完成100%月計(jì)劃完成90%資金計(jì)劃使用情況90%回款情況產(chǎn)品質(zhì)量投訴90%版權(quán)所有未有質(zhì)量投訴不得拷貝公眾事件2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心指標(biāo)（1）工程合同數(shù)量與人員配置小于45個(gè)，7人標(biāo)配鐵桿供方選用比例大于75%新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心員工比例大于75%項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理水平分級(jí)管理、分段考核、全員推進(jìn)合同結(jié)算時(shí)間6～8個(gè)月監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn):不少于15元/m2施工圖紙深度水平工法合理.實(shí)用，不是簡(jiǎn)單套用標(biāo)準(zhǔn)圖毛坯房改造費(fèi)用小于50元/m2建筑安裝成本水平略高于社會(huì)平均水平2011.03與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目管理核心指標(biāo)（2）建筑安裝成本水平略高于社會(huì)平均水平施工工期合理性按照集團(tuán)合理標(biāo)準(zhǔn)工期水平完成工程款支付及時(shí)性按照合同達(dá)到90%設(shè)計(jì)選材定樣、招標(biāo)影響負(fù)面影響可控與主要供方高層溝通頻率1次/月行政能力:細(xì)致入微、企業(yè)文化載體安全文明施工垃圾堆里造不出好質(zhì)量，安全文明當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先2011.03與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)滿(mǎn)意度客戶(hù)滿(mǎn)意度客戶(hù)忠誠(chéng)度64%（重復(fù)購(gòu)買(mǎi)或推薦購(gòu)買(mǎi)）；客戶(hù)滿(mǎn)意度85%投資者滿(mǎn)意度95％員工滿(mǎn)意度77%（第三方調(diào)查）2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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::.指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)周期一般項(xiàng)目共4～6個(gè)月：方案階段60天、初設(shè)階段30天、施工圖階段60～70天。標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目：方案42天、擴(kuò)初施工圖35天。成熟項(xiàng)目：方案49天、擴(kuò)初施工圖63天。創(chuàng)新項(xiàng)目：方案70天、擴(kuò)初35天、施工圖60～70天。人均設(shè)計(jì)面積4~5萬(wàn)平米/人，兼顧專(zhuān)業(yè)配置設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)60～100元/m2（建筑面積）建筑方案/園林方案20~40元/m2（:建筑面積）/15~20元/m2（園林面積）限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)成率.100％設(shè)計(jì)差錯(cuò)率（設(shè)計(jì)錯(cuò)漏變更費(fèi)用/總變更費(fèi)用）0.5%以?xún)?nèi)（萬(wàn)科指標(biāo)）施工圖老工程師人員90%設(shè)計(jì)項(xiàng)目創(chuàng)新率30%（一般項(xiàng)目）設(shè)計(jì)變更截止時(shí)間點(diǎn)單體建筑，工法樣板后；室外，雨污水管線(xiàn)后。二次設(shè)計(jì)與部品確定時(shí)間總包開(kāi)工后2個(gè)月內(nèi)完成（參考）2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)采購(gòu)與合同管理人均招采面積20萬(wàn)平方米/人，兼顧專(zhuān)業(yè)配置招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)化份數(shù)85%合同的標(biāo)準(zhǔn)化份數(shù)招標(biāo)周期偏差最低投標(biāo)入圍單位比例暫定工程量合同比例無(wú)圖分判建筑合同比例戰(zhàn)略采購(gòu)合同額比例清單加圖紙合同價(jià)格包干比例85%5%95%（需要討論操作方式）10%:0%.29類(lèi)部品，占總合同額45%100％（中海08年之后）項(xiàng)目工程合同數(shù)量合同結(jié)算時(shí)間工程款支付及時(shí)性小于45個(gè)6～8個(gè)月按照合同達(dá)到90％2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)成本管理人均成本管理面積10萬(wàn)平方米/人，兼顧專(zhuān)業(yè)配置目標(biāo)成本的偏差率（結(jié)算成本/目標(biāo)成本）5％基準(zhǔn)成本的準(zhǔn)確率（單項(xiàng)結(jié)算成本/基準(zhǔn)成本）95％結(jié)算節(jié)省金額及比率（施工單位結(jié)算價(jià)-實(shí)際結(jié)算價(jià)）10％設(shè)計(jì)變更率:3％現(xiàn)場(chǎng)簽證率.2％成本動(dòng)態(tài)控制一月一清100％補(bǔ)充預(yù)算一單一算率100％補(bǔ)充預(yù)算與設(shè)計(jì)變更按合同編流水號(hào)率100％零星合同審批時(shí)效當(dāng)天審批31%、3天內(nèi)審批55%，超過(guò)10天審批24%2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

不得拷貝

:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)工程管理2011.03人均工程建設(shè)面積（工程業(yè)務(wù)口）3萬(wàn)平方米/人，兼顧專(zhuān)業(yè)配置現(xiàn)場(chǎng)工地管理人員配置標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量客戶(hù)滿(mǎn)意度7人65％鐵桿供方選用比例新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心員工比例項(xiàng)目工程合同數(shù)量一級(jí)計(jì)劃中的工程節(jié)點(diǎn)完成率標(biāo)準(zhǔn)工期達(dá)成率重大安全事故率監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理總工程師待遇監(jiān)理部監(jiān)理工程師的激勵(lì)毛坯房改造費(fèi)用每戶(hù)入伙輕微問(wèn)題數(shù)版工程質(zhì)量對(duì)客戶(hù)滿(mǎn)意度貢獻(xiàn)度大于75％大于75％:小于45個(gè)90％.100％0％不小于15元/m2當(dāng)?shù)乜偙O(jiān)待遇水平分位值前20％20％小于50元/m23/100戶(hù)權(quán)所有不得拷貝85％與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比:完整、有序，不是二張皮假資料2011.03指標(biāo)類(lèi)別監(jiān)理管理分項(xiàng)指標(biāo)

指標(biāo)名稱(chēng)監(jiān)理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理公司老板的工作狀態(tài)監(jiān)理總工程師待遇監(jiān)理部監(jiān)理工程師的激勵(lì)監(jiān)理部監(jiān)理人員的辦公室安排監(jiān)理部監(jiān)理人員的就餐安排監(jiān)理部?jī)?nèi)業(yè)體系施工過(guò)程中的檢驗(yàn)批管理狀態(tài)監(jiān)理合同水平監(jiān)理規(guī)劃水平地產(chǎn)與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

不得拷貝

:

行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)

不小于15元/m2

有追求、想做好；有想法、有團(tuán)隊(duì)

當(dāng)?shù)乜偙O(jiān)待遇水平分位值前20％

20％

靠近甲方，遠(yuǎn)離總包

:與甲方合伙，嚴(yán)禁在總包食堂搭餐

.

與施工過(guò)程同步，不是假資料

結(jié)合項(xiàng)目，針對(duì)性強(qiáng)，獎(jiǎng)罰分明

結(jié)合項(xiàng)目，針對(duì)性強(qiáng)，實(shí)操性強(qiáng)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)總包管理分項(xiàng)指標(biāo)2011.03總包老板與甲方的關(guān)系長(zhǎng)期合作，知根知底不同物業(yè)類(lèi)型選擇總包的原則甲方項(xiàng)目在總包年度項(xiàng)目的地位體量相類(lèi)，體制相異（利潤(rùn)或榮譽(yù)等）前三甲項(xiàng)目總包的資金實(shí)力總包單位在當(dāng)?shù)氐目诒偘鼏挝黄髽I(yè)內(nèi)部管理水平總包單位項(xiàng)目經(jīng)理水平長(zhǎng)期合作的勞務(wù)隊(duì)伍穩(wěn)定性與水平項(xiàng)目部管理班子人員配備總包在項(xiàng)目所在地的資源情況總包單位內(nèi)業(yè)體系情況付款是否及時(shí)分包轉(zhuǎn)包情況版基本上可以保證項(xiàng)目正常推進(jìn)不能有惡性口碑:制度健全、執(zhí)行規(guī)范.類(lèi)型項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)比較豐富穩(wěn)定、可靠齊備、執(zhí)行力足夠基本上可以保證項(xiàng)目需要完整、有序，不是二張皮假資料能夠按合同支付嚴(yán)格避免簡(jiǎn)單地分包轉(zhuǎn)包權(quán)所有不得拷貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)質(zhì)量成本管理核心指標(biāo)數(shù)據(jù)外墻保溫質(zhì)量單方造價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)120～150元/m22厚聚氨脂涂膜（上海匯麗）煙道每延米成本40元/m2100元/m內(nèi)隔墻墻板樣板房效果成本標(biāo)準(zhǔn)園林質(zhì)量成本標(biāo)準(zhǔn)等等版150元/m25000～7000元/m2:350～600元/m2.權(quán)所有不得拷貝2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)策劃營(yíng)銷(xiāo)人均銷(xiāo)售面積3～4萬(wàn)平方米/人，兼顧專(zhuān)業(yè)配置來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)成交率順市：10—15%，逆市：5%左右客戶(hù)成交周期順市：1---3天，逆市：7---10天銷(xiāo)售去化速度一般分批推售；三個(gè)月推售一次。180天庫(kù)存量3～6個(gè)月房款回籠周期:一般約定7天之內(nèi)簽約交首期。快的當(dāng)天或3天之內(nèi)。一個(gè)月內(nèi)辦完按揭手續(xù)。重慶需要67天。.來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)數(shù)/廣告推廣投放額1人/6000元每戶(hù)客戶(hù)成交成本2w/戶(hù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1～2.5%銷(xiāo)售產(chǎn)值產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力有企業(yè)主打固化產(chǎn)品區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)客戶(hù)管理能力深諳某類(lèi)客戶(hù)特性2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)指標(biāo)開(kāi)發(fā)規(guī)模8～10個(gè)項(xiàng)目企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)指標(biāo)投資回報(bào)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率ROE10～25%各股東投資收益率投資回收周期盈利指標(biāo)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)15%銷(xiāo)售毛利潤(rùn):管理費(fèi)用率銷(xiāo)售費(fèi)用率.利潤(rùn)增長(zhǎng)率15%負(fù)債指標(biāo)全口徑計(jì)息負(fù)債率45%股東權(quán)益計(jì)息負(fù)債率凈負(fù)債率周轉(zhuǎn)指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.45資金平均周期2011.03版權(quán)所有

不得拷貝與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)行業(yè)標(biāo)桿指標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR指標(biāo)大于20%項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利潤(rùn)20%整體項(xiàng)目成本指標(biāo)3~5%單項(xiàng)目自身融資水平70%2011.03與標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)對(duì)比版權(quán)所有

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:.2011.03版權(quán)所有

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:房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的定義

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理：

是戰(zhàn)略的延伸

是財(cái)務(wù)的落實(shí)

是成本的監(jiān)控

是計(jì)劃的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是多項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)部門(mén)分析各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)

指標(biāo)，為管理層決策提供詳細(xì)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。運(yùn)營(yíng)月度分析報(bào)告深度

:

授權(quán)的良好基礎(chǔ)。

.

兄弟企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒：運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就是企業(yè)運(yùn)作指揮棒，設(shè)置運(yùn)營(yíng)指

標(biāo)體系，根據(jù)市場(chǎng)行情，通過(guò)調(diào)整指標(biāo)體系，指導(dǎo)與帶動(dòng)專(zhuān)業(yè)管理。運(yùn)營(yíng)

管理，有利于企業(yè)通過(guò)關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，簡(jiǎn)潔明了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，有效控

制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，是多項(xiàng)目管理的有效工具。

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不是簡(jiǎn)單地統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，設(shè)置一些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估

考核?？己瞬皇悄康?，而是要為項(xiàng)目提供作戰(zhàn)方案或糾偏方案。運(yùn)營(yíng)管

理，是風(fēng)控，更是項(xiàng)目推進(jìn)的作戰(zhàn)參謀。2011.03本次培訓(xùn)目錄版權(quán)所有

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:房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析

:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系.2011.03版權(quán)所有

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::

房地產(chǎn)全成本觀念①施工階段---承建商的全成本、開(kāi)發(fā)商的階段性成本。②開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本----開(kāi)發(fā)商最關(guān)注——按成本類(lèi)型分：土地、工程、財(cái)務(wù)及稅金、管理、營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)；——按控制階段分：可研、定位、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算；注釋?zhuān)撼杀颈壤P(guān)系決定成本控制重點(diǎn)、成本的關(guān)聯(lián)性、成本控制階段。③產(chǎn)品壽命周期成本---品牌開(kāi)發(fā)商最關(guān)注（尤其是自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目）。

.對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命周期而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，交付業(yè)主使用，成本的發(fā)生還沒(méi)完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)營(yíng)、法律風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用，要全盤(pán)考慮。特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，營(yíng)運(yùn)成本尤其重要。2011.03需永久關(guān)注管理創(chuàng)新房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展趨勢(shì)

“簡(jiǎn)單省錢(qián)”是承建單位、突破成本定價(jià)是房地產(chǎn)商！

全員參與

重心前移

方案優(yōu)化版權(quán)所有

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::.2011.03版權(quán)所有

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:

成本型城市與產(chǎn)品型城市的投資控制差異從大的客戶(hù)需求概念角度，可以把中國(guó)的城市分為成本型城市與產(chǎn)品型城市。成本型城市——指建安成本對(duì)項(xiàng)目的贏利有較大影響的城市，比如：鄭州、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、中山、蕪湖、鎮(zhèn)江等。成本型城市的特征：房?jī)r(jià)普遍較低，房?jī)r(jià)差異性小。產(chǎn)品型城市——指項(xiàng)目的贏利主要依靠產(chǎn)品品質(zhì)的城市，比如：北京、上海、杭州、深圳、廣州等。產(chǎn)品型城市的特征：房?jī)r(jià)差異性大，產(chǎn)品差異性大。成本型城市對(duì)工程建安成本的控制要求較高，重點(diǎn)是控制設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化、招投

:對(duì)工程建安成本的控制要求相對(duì)降低，對(duì)項(xiàng)目檔次定位、開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握反而顯得重要。在同一個(gè)城市，存在產(chǎn)品型地塊與成本型地塊的差別。對(duì)不同的城市不同的地塊，我們要采用不同的成本控制方法。不要讓成本經(jīng)驗(yàn)主義害死了人。選擇城市的時(shí)機(jī)，正值城市由成本型快速轉(zhuǎn)向產(chǎn)品型，最有利，比如：中信珠海。.2011.03?

C下降，F(xiàn)上升?

C不變，F(xiàn)上升?

C下降，F(xiàn)不變?

C小幅上升，F(xiàn)大幅上升?

C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市

場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、

產(chǎn)品方針有關(guān)。--價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，

有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)

遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決

策。

提升價(jià)值的五種方式?

提升價(jià)值的五種途徑

價(jià)值工程的基本公式：

V=F/C

V-value

,性?xún)r(jià)比

F-function

,產(chǎn)品、功能/

性能、服務(wù)、收益

C-cost,

費(fèi)用/成本版權(quán)所有

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::.2011.03誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)

觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門(mén)是控制工程成本的核心部門(mén)

。

觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)是控制成本的核心部門(mén)

。

觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門(mén)

。

觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門(mén)。

觀點(diǎn)五：配套辦是工程成本控制的核心部門(mén)。營(yíng)銷(xiāo)部？財(cái)務(wù)部？版權(quán)所有

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::.2011.03設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線(xiàn)

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不得拷貝發(fā)生的

成本形成的

成本定位成本控制重點(diǎn)

放那兒好？銷(xiāo)售及物管

項(xiàng)目周期工程成本控制的重點(diǎn)

成

本70%～80%

:

.

20%優(yōu)化2011.03工程成本與營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)的關(guān)系

1營(yíng)銷(xiāo)決定

方向

3技術(shù)決定

細(xì)節(jié)版權(quán)所有

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:

2設(shè)計(jì)階段

:

.2011.03版權(quán)所有

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:正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化

傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成

本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大

于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理全新思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工

程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向

延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次

設(shè)計(jì)和選材用料。

:

大師指點(diǎn)迷津，一個(gè)主意節(jié)省幾百萬(wàn)的神話(huà)已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)

現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。

現(xiàn)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本技術(shù)優(yōu)化的重點(diǎn)：三個(gè)總說(shuō)明（建筑、結(jié)

構(gòu)、設(shè)備）、豎向控制、基坑支護(hù)、基礎(chǔ)工程、地下室設(shè)計(jì)、含鋼

量控制、水電設(shè)計(jì)參數(shù)控制、室外環(huán)境景觀。.2011.03萬(wàn)科模式：工程招標(biāo)（合約）管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理分離。中海模式：工程管理與成本（預(yù)結(jié)算）管理合并。模式：招標(biāo)（合約）、成本（預(yù)結(jié)算）、合同執(zhí)行、審算分離。成本管控模式、成本管理理念傳承與發(fā)展工程成本管控模式?jīng)]有固定的，適合就好！

:

.

適合的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

工程成本管控模式必須

符合公司經(jīng)營(yíng)需要！

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:2011.03異地成本管理測(cè)算與溝通版權(quán)所有

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:總部與分公司的溝通困境。異地成本測(cè)算的必要性

:

.2011.03萬(wàn)科的“七只眼睛”做法。版權(quán)所有

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:

目標(biāo)成本規(guī)劃與分解目標(biāo)成本規(guī)劃要點(diǎn)：產(chǎn)品定位、物業(yè)類(lèi)型、對(duì)手條件、

客戶(hù)敏感、部品標(biāo)準(zhǔn)、供方選擇。目標(biāo)成本分解要點(diǎn)：合同分解、部品標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本確定過(guò)程：目標(biāo)成本規(guī)劃－合同分解－合同目標(biāo)成本

:.2011.03甲方分包做多與總包做多的問(wèn)題非核心業(yè)務(wù)分包是方向！

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:.2011.03甲方分包做多與總包做多－甲方難以總包的瓶頸三邊工程合同管理版權(quán)所有

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:總包瓶頸

:

.

信任危機(jī)2011.03甲方分包做多與總包做多的問(wèn)題－“三邊工程”解決方案土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案

結(jié)構(gòu)、設(shè)備施工圖設(shè)計(jì)

建筑、規(guī)劃方案

部品設(shè)計(jì)及

定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)

銷(xiāo)售配合資料景觀方案設(shè)計(jì)設(shè)初

型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

擴(kuò)備選

設(shè)計(jì)

建筑平面產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)

景觀概念方案設(shè)計(jì)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)

策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段

擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理銷(xiāo)售示范

模型研究部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣

初步方案產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引版權(quán)所有

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區(qū)設(shè)計(jì)

:實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段

:.2011.03分包方式探討

乙供

甲限乙供（甲方限價(jià)）甲定乙供甲供供應(yīng)商分類(lèi)案例，鏈接。版權(quán)所有

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::.2011.03

工程量清單的威力問(wèn)題導(dǎo)引：為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？——這是信息對(duì)稱(chēng)與不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑市場(chǎng)成本把握，相對(duì)承建單位而言，永遠(yuǎn)都是外行。房地產(chǎn)企業(yè)控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法——貨比三家、事前控制工程量清單招標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)：

1、促進(jìn)設(shè)計(jì)圖紙的完善和材料設(shè)備的定板定樣

2、符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求

，取得有競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格

3、充分利用投標(biāo)方的資源，為我所用

4、以招標(biāo)價(jià)取代施工過(guò)程中的預(yù)算價(jià)，使成本管理人員有可能投入更多的時(shí)間到設(shè)計(jì)、過(guò)程控制及結(jié)算審核中去

5、較大程度地減少施工過(guò)程中變更、簽證、協(xié)調(diào)、配合等扯皮現(xiàn)象，保證施工進(jìn)度

6、進(jìn)行成本按月審結(jié)，真正做到成本的統(tǒng)計(jì)反饋、動(dòng)態(tài)監(jiān)控

7、結(jié)算周期短，扯皮現(xiàn)象

8、缺點(diǎn)是：預(yù)留相應(yīng)的招標(biāo)周期版權(quán)所有

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::.2011.03關(guān)于標(biāo)底的認(rèn)識(shí)

標(biāo)底是歷史與定額的產(chǎn)物。

如果要做標(biāo)底，那么標(biāo)底密封的時(shí)間什么時(shí)候合適?

標(biāo)底可不可以向投標(biāo)單位公布？標(biāo)底的作用是什么？案例：合生創(chuàng)展的做法。版權(quán)所有

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::.2011.03——工程范圍劃分——清單招標(biāo)——技術(shù)措施與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——措施費(fèi)與規(guī)費(fèi)——付款節(jié)點(diǎn)——合約交底版權(quán)所有

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:堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則與合同成本動(dòng)態(tài)控制的困境

工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià)中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。

出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。

在統(tǒng)一的技術(shù)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和商務(wù)條件下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)才是有意義的。

要想真正運(yùn)用最低價(jià)中標(biāo)原則，要有技術(shù)措施、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也就是工程成果標(biāo)準(zhǔn)做

支撐。

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:

工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)招標(biāo)定價(jià)方式——工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)

?！こ陶袠?biāo)，選二、三家報(bào)價(jià)低的，繼續(xù)殺價(jià)，再定標(biāo)

。幾個(gè)提醒：——您有沒(méi)有精力侃價(jià)？有沒(méi)有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？——您有沒(méi)有能力砍價(jià)？

:

.群號(hào)到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判暨探討“魯布革”招投標(biāo)的本質(zhì)。2011.03版權(quán)所有

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:戰(zhàn)略采購(gòu)的定位

戰(zhàn)略采購(gòu)不是簡(jiǎn)單的省錢(qián)方案，而應(yīng)該是成本、品質(zhì)、進(jìn)度的最優(yōu)平衡。

戰(zhàn)略采購(gòu)的重點(diǎn)是定價(jià)體系，需要專(zhuān)門(mén)研究。

項(xiàng)目采購(gòu)

VS

戰(zhàn)略采購(gòu):項(xiàng)目采購(gòu)是訂一桌酒席，戰(zhàn)略采購(gòu)是擬一份菜單。

集團(tuán)采購(gòu)對(duì)三線(xiàn)城市成本的影響。

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:工程成本與財(cái)務(wù)付款的關(guān)系房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià)優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢(qián)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會(huì)平均資金成本為度。

:現(xiàn)金流管理。作為工程成本管理，一項(xiàng)重要而又關(guān)鍵的工作是要配合財(cái)務(wù)

.盡量降低項(xiàng)目對(duì)現(xiàn)金流要求。售樓工程節(jié)點(diǎn)的意義：現(xiàn)金流管理。配合財(cái)務(wù)：現(xiàn)金流、資金周轉(zhuǎn)率等。2011.03成本數(shù)據(jù)庫(kù)建立方法與意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用版權(quán)所有

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.標(biāo)桿企業(yè)限額設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，詳見(jiàn)鏈接。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門(mén)成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。2011.03版權(quán)所有

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:工程成本控制體系中最難的是什么？

工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對(duì)社會(huì)工程資源、市場(chǎng)工程

成本資源的把握。

在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)

量也好，最重要和最核心的是對(duì)社會(huì)工程資源的把握與配置。

對(duì)社會(huì)工程資源把握不清楚，源頭上都有問(wèn)題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談

成本控制，都可能是事倍功半的事情。

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坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。

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社會(huì)工程資源的考察、選用、評(píng)估與管理。

中海地產(chǎn)做法介紹：中海供應(yīng)商選擇的“一票否決制”；預(yù)先試用、技術(shù)標(biāo)評(píng)審

一票否決制；中海地產(chǎn)的“執(zhí)行、決策、審計(jì)”三權(quán)分立的供應(yīng)商選擇法；中海

招投標(biāo)委員會(huì)的“桌面”制度；中海地產(chǎn)的供應(yīng)商分級(jí)管理?yè)駜?yōu)選用制度；在統(tǒng)

一的商務(wù)條件、剛性的技術(shù)措施和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下，堅(jiān)持低價(jià)中標(biāo)。2011.03版權(quán)所有

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:體制對(duì)建安成本管理的約束及突破方法

國(guó)有資本控股或占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理的約束。

國(guó)有企業(yè)成本管理“靠天吃飯”的狀態(tài)，如何突破？

——“漂白”法；

——與可靠合作伙伴，實(shí)現(xiàn)“國(guó)—民—國(guó)”法；

——先與政府協(xié)議談好

——找到剛性理由，比如：保密工程；

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.2011.03幾類(lèi)特別供方資源的選用與管理

企業(yè)內(nèi)部供方：

“打招呼”的供方：

當(dāng)?shù)亍袄蠣敗眴挝弧獕艛嗖块T(mén)：

國(guó)有背景的供方：

股東供方：長(zhǎng)期合作供方：版權(quán)所有

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::.

承建商成本差異

優(yōu)秀承建商的“橄欖枝”

——準(zhǔn)確的測(cè)算

——對(duì)稱(chēng)的信息

——戰(zhàn)略的選擇2011.03承建商差異成本分析

選擇承建商的幾點(diǎn)考慮：

——經(jīng)營(yíng)管理理念

（體制、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、管理水平、文化理念）

——發(fā)展階段

——物業(yè)類(lèi)型

——異地操作

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:2011.03評(píng)估建安成本合理的標(biāo)準(zhǔn)探討

——成本低

——部品檔次的一致性

——對(duì)售價(jià)的支持

——對(duì)進(jìn)度的支持

——對(duì)質(zhì)量的支持

——對(duì)財(cái)務(wù)（凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率、負(fù)債）的配合

——考慮產(chǎn)品生命周期成本——時(shí)間成本效益——?

?

?

?

?

?版權(quán)所有

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:現(xiàn)階段突破建筑安裝成本的有效途徑

——客戶(hù)需求分析精確化

——設(shè)計(jì)優(yōu)化

——供方資源優(yōu)化

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.2011.03現(xiàn)階段的時(shí)間（機(jī)會(huì)）成本管理問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)行情判斷。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。趁著調(diào)整，修煉內(nèi)功，提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，

降低項(xiàng)目運(yùn)作成本，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可能是我們下一輪行情贏得利

潤(rùn)的法寶。在下一輪的房地產(chǎn)行情機(jī)會(huì)中，我們有理由相信，誰(shuí)首先

改變盈利模式，誰(shuí)就可以在下一輪競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。

機(jī)會(huì)成本的思考：關(guān)注行業(yè)結(jié)構(gòu)性變化；控制負(fù)債；提升開(kāi)發(fā)速度、量化現(xiàn)金流回正時(shí)間。版權(quán)所有

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::.2011.03本次培訓(xùn)目錄版權(quán)所有

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:房地產(chǎn)行業(yè)成本管理核心理念剖析房地產(chǎn)企業(yè)成本總監(jiān)業(yè)務(wù)素質(zhì)模型分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)能力評(píng)估指標(biāo)體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分析

:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系.2011.03版權(quán)所有

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:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目關(guān)鍵成本指標(biāo)體系

:

.序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)1產(chǎn)權(quán)面積/總建筑面積或可售面積/總建筑面積無(wú)關(guān)于產(chǎn)權(quán)面積/總建筑面積的運(yùn)用，目前行業(yè)中存在二種方法。一種地下室不計(jì)算可售面積，贈(zèng)送面積不是很多，總建筑面積按照國(guó)家定額面積計(jì)算方法計(jì)算，用這種方法。另一種方法，就是地下室計(jì)入可售面積，總建筑面積除按照國(guó)家定額面積計(jì)算方法計(jì)算外，架空層、贈(zèng)送地下室面積都:算做總建筑面積。項(xiàng)目2每戶(hù)建筑面積使用率％.每戶(hù)實(shí)際建筑面積/每戶(hù)可售建筑面積項(xiàng)目3會(huì)所面積戶(hù)數(shù)比m2/戶(hù)會(huì)所面積/戶(hù)數(shù)項(xiàng)目4物業(yè)用房面積戶(hù)數(shù)比m2/戶(hù)物業(yè)用房面積/戶(hù)數(shù)項(xiàng)目5核增面積/總建筑面積無(wú)不可銷(xiāo)售的核增面積與總建筑面積之比項(xiàng)目說(shuō)明：會(huì)所的位置，考慮是否具備經(jīng)營(yíng)性。2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:2011.03可售比案例：此案例可售比102290.84/110641.80＝92.5％，售價(jià)2400元/m2，可售面積上的成本2135元/m2，建筑安裝成本770元/m2（建筑面積）、832元/m2（可售面積）。如按照深圳常規(guī)思路，可售比80％，可售面積上增加建筑安裝成本成本131元/m2。版權(quán)所有

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::.序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)6基礎(chǔ)承載力/建筑總重量無(wú)基礎(chǔ)承載力總和/建筑總重量單位工程7含鋼量指標(biāo)Kg/m2單位工程8混凝土含量M3/m2單位工程影響鋼筋、混凝土的主要因素：地區(qū)規(guī)范差異、體型系:數(shù)（高寬比）、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、面積計(jì)算方式。2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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.含鋼量、混凝土含量參考標(biāo)準(zhǔn)，詳見(jiàn)鏈接。2011.03①體型：確保高寬比不宜＞6，平面無(wú)不規(guī)則，避免超限審查②層數(shù)（高度）：很重要！！注意臨界高度60m、80m萬(wàn)科分析影響上部結(jié)構(gòu)含鋼量的因素案例:

.

③轉(zhuǎn)換：1個(gè)轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層

設(shè)轉(zhuǎn)換層對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層有影響

④層高每+10cm，

含鋼量+1

㎏/㎡，鋼筋+6元/㎡

整體成本+20

元/㎡影響含鋼量有7個(gè)因素，但核心是三個(gè)：體型、高度、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換。

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:2011.03含鋼量控制過(guò)程控制表版權(quán)所有

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::.2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)說(shuō)明：普通地下室含鋼量、普通地下室混凝土含量、人防地下室含鋼量、人防地下室混凝土含量，詳見(jiàn)含鋼量、混凝土含量指標(biāo)。合理指標(biāo)指標(biāo)范圍

地

下

室計(jì)量單位

萬(wàn)元

（元/m2）m2/位

m

m噸/m2

米

無(wú)

無(wú)

無(wú)

無(wú)

指標(biāo)名稱(chēng)地下室成本（包括地下室總成本與地下室單方成本）指標(biāo)地下室單個(gè)車(chē)位面積地下室層高地下室頂板覆土厚度地頂板是否有消防車(chē)道地下室水位深度地下室總面積/總建筑面積人防分區(qū)面積比率消防分區(qū)面積比地面停車(chē)率序號(hào)

9

其

中版權(quán)所有

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指標(biāo)描述綜合設(shè)備房、核心筒面積計(jì)算地下室高度此做法南北方做法差異大

:地下室頂板上有消防車(chē)道，增加2噸/m2荷載，增加含鋼量多少？水位上升1m，增加側(cè)壓力？地下室占總建筑面積比例設(shè)計(jì)分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面消防分區(qū)面積/規(guī)范最大分區(qū)面積實(shí)際地面車(chē)位比/規(guī)劃車(chē)位比（政府有規(guī)定時(shí)）.2011.03萬(wàn)科分析影響地下室含鋼量的因素案例版權(quán)所有

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::.序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)10其中基坑、邊坡與勘察關(guān)鍵成本指標(biāo)基坑或邊坡側(cè)壁單方造價(jià)地基承載力地下抗浮水位內(nèi)摩擦角粘聚力樁端承載力不良地質(zhì)條件元/m2噸/m2M此指標(biāo)用于不同基坑的成本比較以及形成成本數(shù)據(jù):.項(xiàng)目2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)11建筑主體成本指標(biāo)其中墻地比無(wú)±0.000以上建筑周長(zhǎng)乘上建筑高度（檐口處）/單位工程總建筑面積項(xiàng)目窗地比無(wú)門(mén)窗洞口面積/住宅部分可售面積+贈(zèng)送落地凸窗的房間面積+可封閉空間的面積（有附加門(mén)窗時(shí)才計(jì)入）:項(xiàng)目建筑層高米建筑標(biāo)注.層高項(xiàng)目空間面積比m3/m2建筑所包含的體積/計(jì)容建筑面積項(xiàng)目屋面復(fù)雜度m2/m2屋面面積/基底面積。屋面是否有斜屋面，是否有造型及復(fù)雜程度。項(xiàng)目門(mén)窗單方造價(jià)元/m2單位門(mén)窗面積成本項(xiàng)目外墻保溫單方造價(jià)元/m2單位外墻面積造價(jià)項(xiàng)目2011.03版權(quán)所有不得拷貝影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù):序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)11建筑主體成本指標(biāo)其中廚房面積比無(wú)代表戶(hù)型廚房套內(nèi)面積/套內(nèi)面積項(xiàng)目衛(wèi)生間面積比無(wú)代表戶(hù)型衛(wèi)生間(含主次衛(wèi))套內(nèi)面積/套內(nèi)面積項(xiàng)目立面復(fù)雜程度個(gè)/m2外掛件數(shù)量/外墻面積項(xiàng)目涂料使用率m2/m2外墻涂料面積:/外墻面積項(xiàng)目.2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)12項(xiàng)目出入口其中項(xiàng)目出入口比率無(wú)項(xiàng)目出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量項(xiàng)目單組團(tuán)出入口比率無(wú)單組團(tuán)出入口數(shù)量/消防規(guī)范數(shù)量組團(tuán)2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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::.序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)13室內(nèi)裝修成本關(guān)鍵指標(biāo)其中裝修成本售價(jià)比無(wú)戶(hù)型可售面積裝修成本/開(kāi)盤(pán)售價(jià)（一般項(xiàng)目）項(xiàng)目廚房面積比無(wú)代表戶(hù)型廚房套內(nèi)面積/套內(nèi)面積項(xiàng)目衛(wèi)生間面積比無(wú)代表戶(hù)型衛(wèi)生間(含主次衛(wèi))套內(nèi)面積/套內(nèi)面積項(xiàng)目精裝修單方造價(jià)元/m2精裝修按可售面積單方造價(jià)項(xiàng)目大堂裝修單方造價(jià)元/m2:住宅單元大堂裝修單方成本.項(xiàng)目電梯前室裝修單方造價(jià)元/m2電梯前室部分裝修單方成本項(xiàng)目公共走道單方造價(jià)元/m2公共走道精裝修單方成本項(xiàng)目電梯轎箱裝修售價(jià)比無(wú)單個(gè)電梯轎箱裝修造價(jià)/單位面積售價(jià)項(xiàng)目電梯裝修成本元/個(gè)單個(gè)電梯精裝修成本項(xiàng)目電梯自行裝修重量KG/個(gè)每個(gè)電梯裝修材料重量項(xiàng)目樣板房精裝修成本元/m2包括精裝修部分和飾品部分項(xiàng)目2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)14室外園林成本關(guān)鍵指標(biāo)其中2011.03園林綠化面積單方造價(jià)元/m2均攤到室外園林面積的單方造價(jià)項(xiàng)目景觀工程面積占地比元/m2景觀工程面積/建筑用地面積項(xiàng)目車(chē)行道路面積比m2/m2車(chē)行道路面積/建筑用地面積項(xiàng)目人行道路面積比m2/m2車(chē)行道附屬人行道路面積/建筑用:地面積項(xiàng)目泳池戶(hù)數(shù)比m2/戶(hù).泳池面積/戶(hù)數(shù)項(xiàng)目建筑面積單方造價(jià)元/m2此指標(biāo)用來(lái)檢驗(yàn)不同物業(yè)類(lèi)型建筑的園林綠化成本水平項(xiàng)目綠化園建比率無(wú)硬景面積（剔除地面車(chē)行道、停車(chē)位以外的硬質(zhì)鋪裝，包含人工基底水景、泳池，不含架空層）/綠化面積加上水景面積。見(jiàn)詳細(xì)方案。項(xiàng)目景觀立面面積比m2/m2景觀立面(除樹(shù)池外的各類(lèi)景墻的立面處理)面積/景觀面積項(xiàng)目水景面積比m2/m2人工硬底水景面積/景觀面積項(xiàng)目示范區(qū)園林單方造價(jià)元/m2版權(quán)所有不得拷貝均攤到示范區(qū)園林面積的單方造價(jià)項(xiàng)目影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù):2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)單位面積消耗冷噸指標(biāo)m2/噸空調(diào)消耗單方冷噸指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目萬(wàn)元/km

元/KVA

元/m2市政配電開(kāi)閉所位置（專(zhuān)線(xiàn)供電）高低壓配電費(fèi)用指標(biāo)室外電氣項(xiàng)目項(xiàng)目配電房、消防中心、水泵房位置設(shè)備選材用料檔次無(wú)無(wú)主要設(shè)備房的位置設(shè)備（如：電梯）檔次其中設(shè)備工程成本關(guān)鍵指標(biāo)15合理指標(biāo)指標(biāo)范圍指標(biāo)描述計(jì)量單

位指標(biāo)名稱(chēng)序號(hào)

均衡對(duì)手條件空調(diào)

20～25m2/冷噸35～55萬(wàn)元/km

650元/KVA

（含設(shè)備）

70～100元/m2版權(quán)所有

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:市政配電接駁點(diǎn)位置

:高低壓配電的費(fèi)用

.攤到室外占地面積的室外電氣費(fèi)用序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)15設(shè)備工程成本關(guān)鍵指標(biāo)其中燃?xì)夤こ淘?戶(hù)攤到每戶(hù)燃?xì)夤こ藤M(fèi)用（含智能抄表）項(xiàng)目采暖工程元/戶(hù)攤到每戶(hù)采暖工程費(fèi)用項(xiàng)目人防工程元/m2單位人防面積上的人防設(shè)備及安裝人防消防工程元/m2:智能化全套系統(tǒng)元/戶(hù).攤到每戶(hù)智能化工程費(fèi)用項(xiàng)目室外給水工程元/m2均攤到室外占地面積上的費(fèi)用項(xiàng)目2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位指標(biāo)描述指標(biāo)范圍合理指標(biāo)16室外工程成本關(guān)鍵指標(biāo)其中道路工程元/m2均攤到室外占地面積的道路費(fèi)用項(xiàng)目燈光工程元/m2均攤到室外占地面積的道路費(fèi)用項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)元/m2均攤到室外占地面積的標(biāo)識(shí)費(fèi)用項(xiàng)目車(chē)行道路面積比m2/m2車(chē)行道路面積/建筑用地面積項(xiàng)目人行道路面積比m2/m2車(chē)行道附屬人行道路面積/建筑用:地面積.項(xiàng)目土方挖填平衡比例無(wú)場(chǎng)地土方挖填量比例項(xiàng)目2011.03影響房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)版權(quán)所有

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:2011.03房地產(chǎn)項(xiàng)目成本如何有效地做到優(yōu)化？版權(quán)所有

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:如何真正實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化？

上述關(guān)鍵成本指標(biāo)如何運(yùn)用？

有時(shí)間嗎？

:

.

有能力嗎？

有方法嗎？2011.03房地產(chǎn)項(xiàng)目成本決定性因素分析（√）示例客戶(hù)需求對(duì)手條件版權(quán)所有

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:老板愿望

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.2011.03等等版權(quán)所有

不得拷貝

:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理探討

我們都知道設(shè)計(jì)階段是控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

設(shè)計(jì)部門(mén)也知道這個(gè)道理，為什么就是控制不??？

是什么原因？

是設(shè)計(jì)人員不懂成本？

是成本人員介入度不夠，沒(méi)有提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)支持？

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:房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成本管理的思考

為什么先進(jìn)的成本管理理念總是那么難推動(dòng)？

如何輕松跨越“理念”到“落地”的一步之遙？

設(shè)計(jì)部門(mén)也知道設(shè)計(jì)階段控制成本的重要性，為什么他們總是控制不住呢？

我們?nèi)绾慰缭綄?zhuān)業(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無(wú)接縫管理？

我們能否提煉一些成本關(guān)鍵指標(biāo)，讓我們一目了然發(fā)現(xiàn)問(wèn)題？

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成本管理指標(biāo)化！

成本指標(biāo)技術(shù)化！

技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化！2011.0310年開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的關(guān)鍵詞版權(quán)所有

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::成本指標(biāo)化！

.2011.033

、窗地比：高層≤0.19；TH≤0.234、

地下室層高(米)

非人防:3.6m；人防：3.7～3.8m5、地下車(chē)位平均面積：非人防

32m26、地下室鋼筋含量7

、硬景：軟景面積比例：3