關(guān)于涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究狀態(tài)的報(bào)告

有關(guān)涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究狀態(tài)的匯報(bào)摘要：通過研究涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的問題并提出處理問題的提議與對策，最終探討涿州房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的前景與趨勢。關(guān)鍵字：涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題一．涿州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況涿州地處京畿,位于北京經(jīng)濟(jì)圈的緊密層,距天安門僅六十二公里,總面積七百四十二平方公里,人口六十萬。涿州歷史悠久,人杰地靈,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),文化燦爛,古跡眾多。因其獨(dú)特的地理位置,清乾隆帝皇帝御筆親題“日邊沖要無雙地,天下繁難第一州”。近年來,涿州確立了“工業(yè)立市，以城興市，借京強(qiáng)市”三大主體發(fā)展戰(zhàn)略,投資興建和修復(fù)了中國影視城,三義宮,兩個高爾夫球場,酈道元故居,盧氏宗祠等一大批景區(qū)及誠信,陽光等眾多的接待設(shè)施,旅游產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。二．涿州市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況目前，全市共有建筑企業(yè)54家，其中，施工總承包企業(yè)20家（擁有一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的5家，三級資質(zhì)的11家），專業(yè)承包企業(yè)31家（擁有一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的4家，三級資質(zhì)的23家），勞務(wù)分包企業(yè)3家（均為一級資質(zhì)）。全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)36家，（二級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)3家，三級開發(fā)企業(yè)資質(zhì)5家，四級開發(fā)企業(yè)12家，暫定資質(zhì)16家），房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)13家。勘察設(shè)計(jì)單位7家，監(jiān)理企業(yè)2家。近年來，建設(shè)行政主管部門以保證工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)為重點(diǎn)，深入整頓規(guī)范建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，加強(qiáng)工程招標(biāo)投標(biāo)、施工許可、現(xiàn)場監(jiān)管、商品房預(yù)售、竣工立案、房產(chǎn)確權(quán)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，圍繞建設(shè)程序、建筑質(zhì)量、安全生產(chǎn)、建筑墻改節(jié)能、工程款清欠等內(nèi)容，開展了多項(xiàng)市場專題整改活動，獲得了明顯成效，實(shí)現(xiàn)了全市建筑市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場協(xié)調(diào)健康發(fā)展。在市委、市政府的對的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹貫徹科學(xué)發(fā)展觀，深入實(shí)行“以城興市”戰(zhàn)略，奮發(fā)圖強(qiáng)，扎實(shí)工作，很好地完畢了各項(xiàng)工作任務(wù)，獲得了令人可喜的成績。（一）建筑業(yè)發(fā)展明顯加緊目前，全市市區(qū)在建、新動工程654項(xiàng)，建筑面積156萬平方米，總造價11.5億元，同比增長9.3％。實(shí)現(xiàn)稅收5750萬元。（二）建筑市場秩序深入規(guī)范按照“標(biāo)本兼治、重在治本”的原則，不停深化建筑市場改革，積極穩(wěn)妥地推行工程量清單、合理低價中標(biāo)和工程擔(dān)?！叭?xiàng)制度”，成立了涿州市建設(shè)工程交易管理中心，招投標(biāo)監(jiān)管水平明顯提高。認(rèn)真貫徹《行政許可法》，深入開展行政權(quán)力公開透明運(yùn)行工作，開通了行政審批網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，行政許可事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上行政審批。（三）建筑工程質(zhì)量水平穩(wěn)步提高不停轉(zhuǎn)變工程質(zhì)量監(jiān)督方式，實(shí)現(xiàn)了工程重點(diǎn)部位監(jiān)督向隨機(jī)巡回抽查監(jiān)督的過渡，增長了先進(jìn)的便攜式無損檢測儀設(shè)備，增添了室內(nèi)環(huán)境檢測和市政工程檢測內(nèi)容，做到了監(jiān)督覆蓋率100%，全面提高了工程質(zhì)量水平。（四）安全生產(chǎn)形勢保持良好認(rèn)真貫徹安全生產(chǎn)責(zé)任制，在貫徹安全專題方案審查立案的同步，加大對現(xiàn)場的監(jiān)查，加強(qiáng)了平常巡查力度，深入開展，春、秋兩季和冬、雨季施工安全專題整改。繼續(xù)開展文明工地創(chuàng)立活動，農(nóng)民工生產(chǎn)生活環(huán)境明顯改善。（五）房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁全市房地產(chǎn)動工項(xiàng)目總面積70萬平方米，新增住宅總面積50萬平方米，完畢投資7億多元，同比增長50％。在滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)的同步，我們瞄準(zhǔn)北京市場，運(yùn)用涿州獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢，適時開發(fā)優(yōu)質(zhì)、環(huán)境保護(hù)、高質(zhì)量住宅，吸引北京及周圍地區(qū)消費(fèi)者來涿購房,休閑度假宜居地建設(shè)獲得了積極成果。截至目前，已經(jīng)有近7000戶北京及周圍區(qū)域的人來涿購房。三．建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的問題在肯定全市建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得成績的時候，我們還應(yīng)清醒的看到本市建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)管理與適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展的形勢尚有一定距離。涿州房地產(chǎn)市場在國家調(diào)控政策和市場運(yùn)行規(guī)律的綜合作用下，近期出現(xiàn)了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現(xiàn)象，其中蘊(yùn)含的問題和隱患應(yīng)引起關(guān)注。（一）住房過度開發(fā)，商品房空置率大幅上升。涿州是一種只有60萬人口的縣級都市，當(dāng)?shù)匦略鲎》啃枨笥邢蓿m然考慮都市發(fā)展和北京遷來人口的住房需求，每年所需住房也不過20多萬平方米，不過目前住房開發(fā)面積卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)字，商品房預(yù)售面積46.11萬平方米，今年上六個月更是突破43萬平方米，形成一種強(qiáng)大的供應(yīng)堰塞湖效應(yīng)，對房價下行形成了巨大的壓力，住房大量閑置，形成了社會資源的極度揮霍。據(jù)調(diào)查該市交工1-3年的住宅小區(qū)商品房空置率甚至超過60%以上。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，房產(chǎn)質(zhì)量難以保證。目前涿州市67家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具有一級資質(zhì)的僅1家，二級資質(zhì)的6家，其他為暫定資質(zhì)或不具有資質(zhì)。這些開發(fā)企業(yè)中，最高注冊資金2億元，而暫定資質(zhì)的一般都在1000萬元如下，最低注冊資金只有500萬元，這些小型開發(fā)企業(yè)大多抱著撈一把就走的思想，內(nèi)部管理和財(cái)務(wù)制度混亂，其中不乏企業(yè)注冊驗(yàn)資后抽逃資本金的行為，企業(yè)抗風(fēng)險能力明顯局限性，建筑工程質(zhì)量難以得到有效的保障。（三）房地產(chǎn)市場非理性膨脹，導(dǎo)致地方財(cái)政對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。房地產(chǎn)開發(fā)和交易的異?；鸨碳ち虽弥菔型恋厥袌龅目涨胺比A，據(jù)調(diào)查該市地王成交價為每畝117萬元，而到了地王拍賣價到達(dá)了每畝463萬元。受益于土地價格的節(jié)節(jié)攀升，從到涿州市財(cái)政土地出讓收入從9700萬元增長到70808萬元，短短3年收入增長了6.3倍。加上房產(chǎn)交易營業(yè)稅和契稅以及有關(guān)的建筑等與房地產(chǎn)有關(guān)行業(yè)的稅收收入，源于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政收入超過了10億元，占地方財(cái)政收入的50%以上。必須看到在財(cái)政收入連創(chuàng)新高的同步，財(cái)政收入過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的問題日益凸顯。（四）政策調(diào)控和實(shí)行中存在漏洞，調(diào)控效果被打折扣。由于前期涿州未出臺針對非當(dāng)?shù)鼐用竦淖》肯拶徴?，而某些開發(fā)商曾經(jīng)給出的“買房送戶口”的噱頭，更使得大量外地人涌入涿州，導(dǎo)致涿州房價被一哄而起，泡沫急劇增大。此外從銀行貸款環(huán)節(jié)看，銀行缺乏認(rèn)定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統(tǒng)信息平臺查詢購房人與否辦理過住房貸款，或者由購房人自認(rèn)一套或二套住房，并寫出保證書，不僅措施單一，并且很難保證真實(shí)性，致使投資和投機(jī)原因加大，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不能有效貫徹。（五）保障性住房開發(fā)進(jìn)度緩慢，中低收入者住房難的問題難以緩和。地方政府保障住房建設(shè)缺乏動力，今年地方財(cái)政用于保障房建設(shè)的投資僅1.3億元，動工建設(shè)900套，面積5.4萬平方米，其中廉租房234套，公租房666套，這對于大量低收入者的住房需求來講無異于杯水車薪。（六）開發(fā)商預(yù)售資金未納入銀行監(jiān)管范圍，存在監(jiān)管真空。4月，住建部出臺的《有關(guān)深入加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售有關(guān)問題的告知》中明確規(guī)定“商品房預(yù)售資金要所有納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，保證預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)，預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。然而大多數(shù)開發(fā)企業(yè)未遵照一種預(yù)售許可證申請對應(yīng)一種賬戶的原則，沒有在監(jiān)管銀行設(shè)置專用賬戶，也未與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金中定金和首付款所有由開發(fā)商直接受存，銀行只對貸款部分實(shí)行監(jiān)管，給工程按期竣工交付留下了隱患。四．處理涿州市房地產(chǎn)業(yè)問題的措施全市建筑市場管理工作的總體思緒是：按照全省建設(shè)工作會議布署，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞“以城興市”戰(zhàn)略，繼續(xù)推進(jìn)和深化建筑業(yè)改革，調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，以加大市場監(jiān)管力度、加強(qiáng)建筑市場信用體系建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序、加緊墻改節(jié)能步伐為重要內(nèi)容，深入培育和完善建筑市場體系，增進(jìn)建筑市場持續(xù)健康發(fā)展，全面提高都市建設(shè)水平。（一）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。定期舉行房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)知識培訓(xùn)，完善企業(yè)誠信體系建設(shè)，營造公開、公平、公正的市場競爭環(huán)境。（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入、商品房預(yù)售管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全程監(jiān)管，增進(jìn)了全市商品房銷售市場規(guī)范化、原則化管理，切實(shí)保障了購房者的合法權(quán)益，保障了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)行。（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場信息公布管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)記錄和信息披露制度，健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，全面、精確、及時的公布市場信息，增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場信息透明度。（四）嚴(yán)格控制投機(jī)和投資性住房需求，努力增長商品房市場供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。建設(shè)部門要嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。加緊保障房建設(shè)進(jìn)度，處理中低收入階層的住房需求，將保障房建設(shè)任務(wù)分解貫徹狀況以及項(xiàng)目動工建設(shè)、竣工狀況公之于眾，以便群眾監(jiān)督。（五）物價部門要深入完善住房銷售明碼標(biāo)價制度。堅(jiān)決查處未按規(guī)定一房一價明碼標(biāo)價的企業(yè)和違反房地產(chǎn)交易價格法律法規(guī)的行為。嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入，強(qiáng)化廣告宣傳和營銷管理。工商部門要嚴(yán)厲查處商品房銷售中的違法廣告、協(xié)議欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為。（六）涿州市各國有商業(yè)銀行要謹(jǐn)慎選擇與房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款合作，防止房地產(chǎn)市場劇烈波動引起中小開發(fā)商破產(chǎn)倒閉而導(dǎo)致的金融風(fēng)險。遵照一種預(yù)售證對應(yīng)一種貸款合作銀行的原則，防止銀行間的非理性競爭；認(rèn)真貫徹差異化住房信貸政策，保障二三套購房調(diào)控措施的有效貫徹；商品房預(yù)售資金要所有納入監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)商必須要與貸款合作銀行簽訂“商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議”，不得直接受存商品房購房定金和首付款等預(yù)售資金，保證預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)直至項(xiàng)目竣工。五．涿州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景趨勢（一）房產(chǎn)銷售滯緩價格高位回落以來，國家出臺了包括提高貸款首付比例、限價和限購等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，初步遏制了房價迅速上漲的勢頭，居民購房意愿迅速下滑。在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下，本來來自北京、江浙和山西的外來購置力受到明顯的克制，而通過前期房價的大幅攀升，涿州市區(qū)的房價最高已超過7000元/平方米，比上漲了120%以上，相對周圍其他縣域房價高高在上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)鼐用竦馁徶媚芰?，諸多當(dāng)?shù)鼐用衿炔坏靡寻奄彿恐脴I(yè)的目光轉(zhuǎn)向了相鄰的高碑店和白溝等地區(qū)，使房地產(chǎn)購置需求受阻，供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售滯緩，價格也出現(xiàn)了高位回落的趨勢。（二）涿州房地產(chǎn)業(yè)對接北京涿州市依托獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和資源稟賦，積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與北京對接并獲得明顯成效。來自北京的購房者尤其關(guān)注房產(chǎn)附近的交通、醫(yī)療、購物等條件。為吸引更多的北京人來涿州居住，經(jīng)協(xié)調(diào)處理,涿州市實(shí)現(xiàn)了與北京的醫(yī)保掛鉤：居住在涿州的北京市民,可以在涿州的定點(diǎn)醫(yī)院直接使用醫(yī)?？床?也可以回北京進(jìn)行醫(yī)保報(bào)銷。目前,涿州市境內(nèi)兩家醫(yī)院已經(jīng)通過了北京市醫(yī)保部門的考核。此外，北京市民在涿州購房也將享有到當(dāng)?shù)鼐用竦膬?yōu)惠政策。涿州市公積金管理中心面向北京發(fā)展異地貸款業(yè)務(wù)，只要滿足貸款條件，北京市民在手續(xù)齊全的前提下在涿州購房，可以享有優(yōu)惠的貸款政策。涿州市應(yīng)分發(fā)揮涿州的地緣和人緣優(yōu)勢，加緊交通、基礎(chǔ)設(shè)施等全方位建設(shè)，不停完善各項(xiàng)優(yōu)惠政策，規(guī)范市場秩序，