合富輝煌-長沙博宇項(xiàng)目前期開發(fā)定位課件

博宇項(xiàng)目前期發(fā)展策劃總體報(bào)告——項(xiàng)目開發(fā)定位篇博宇項(xiàng)目前期發(fā)展策劃總體報(bào)告1項(xiàng)目開發(fā)定位總綱項(xiàng)目分析定位項(xiàng)目規(guī)劃布局項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目目標(biāo)客戶項(xiàng)目開發(fā)定位總綱項(xiàng)目分析定位項(xiàng)目規(guī)劃布局項(xiàng)目戶型配比項(xiàng)目目標(biāo)2項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況31、商業(yè)總體量不大2、沿街面總長達(dá)450米3、有一條雙向6車道主干道4、位處紅星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入項(xiàng)目基本條件結(jié)論：根據(jù)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件分析得出結(jié)論，該項(xiàng)目地段位于紅星商圈的中心位置，宜商宜居，條件比較好，只是，必須考慮整體商圈的經(jīng)營情況、本項(xiàng)目地段的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況，而對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行合理定位，達(dá)到差異化的優(yōu)勢，方能夠搶占市場。1、商業(yè)總體量不大項(xiàng)目基本條件結(jié)論：41、項(xiàng)目優(yōu)勢（Ｓ）：區(qū)域核心——地處長沙CPD核心，市政建設(shè)中，長株潭一體化中心位置；商圈中心——位于紅星商業(yè)圈中心地帶，長沙紅星農(nóng)業(yè)博覽會館旁，會展中心西側(cè)，“會展經(jīng)濟(jì)”首要受益地；地塊三面臨路，項(xiàng)目昭示性極佳，商業(yè)價(jià)值較高；區(qū)域交通條件得到改善，交通便利，交通通達(dá)性好；項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營和升值潛力大，投資前景看好。項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢（Ｓ）：項(xiàng)目SWOT分析5項(xiàng)目劣勢（Ｗ）：區(qū)域價(jià)值目前偏低——新興片區(qū)，離目前的市中心較遠(yuǎn)；區(qū)域內(nèi)生活，教育配套設(shè)施比較缺乏；地塊規(guī)模相對較小，地塊不規(guī)則，高容積率制約規(guī)劃布局；目前湘府路上的公交線路相對較少；項(xiàng)目周邊無可利用之景觀資源；地塊緊臨湘府路，地塊南側(cè)受到一定的噪音影響。項(xiàng)目劣勢（Ｗ）：6市場機(jī)會點(diǎn)（Ｏ）：區(qū)域價(jià)值迅速提升——長株潭一體化，省府南遷，區(qū)域樓市發(fā)展迅速；長沙房地產(chǎn)開發(fā)核心由中心區(qū)向城市四周漂移，居民置業(yè)心理的改變；項(xiàng)目所處片區(qū)對周邊縣市客戶的強(qiáng)勢吸引力；隨著長、株、潭融城發(fā)展，大量企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)駐此區(qū)域，蘊(yùn)涵了大量的住宅消費(fèi)能力；區(qū)域大型商業(yè)地產(chǎn)目前處于空白，市場機(jī)會點(diǎn)較大；區(qū)域交通條件全面改善；長沙商品房住宅市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格不斷提升。市場機(jī)會點(diǎn)（Ｏ）：7市場威脅（Ｗ）：區(qū)域內(nèi)樓盤競爭：直接競爭對手，標(biāo)志商務(wù)中心；間接競爭對手為區(qū)域樓盤；區(qū)域外同類型樓盤競爭：BOBO天下城上河國際街區(qū)；片區(qū)待開發(fā)土地量巨大，同類競爭物業(yè)的市場挑戰(zhàn)壓力增強(qiáng)；宏觀政策的不明朗，給項(xiàng)目帶來潛在威脅，如：對高端產(chǎn)品征收重稅、物業(yè)管理稅、高首付；06年市場供應(yīng)量大增，預(yù)估達(dá)到700-800萬平方米以上，下半年的市場開發(fā)總量將突破550萬平方米。市場威脅（Ｗ）：8項(xiàng)目規(guī)劃布局項(xiàng)目規(guī)劃布局9一、規(guī)劃布局構(gòu)想會展中心西側(cè)地塊，是博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在長沙開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，本案根據(jù)市場發(fā)展的的狀況與消費(fèi)者調(diào)查的基本情況，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域與地塊的基本情況，擬開發(fā)成一個(gè)集商業(yè)休閑與高尚居住于一體的精品社區(qū)為開發(fā)立意，充分把如下原則：1、商業(yè)與居住價(jià)值共贏，創(chuàng)造項(xiàng)目價(jià)值最大；2、鑒于地塊三角形形態(tài)，合理布局商業(yè)與住宅；3、充分把握區(qū)域發(fā)展大勢，前瞻性的規(guī)劃與開發(fā)；項(xiàng)目開發(fā)定位一、規(guī)劃布局構(gòu)想會展中心西側(cè)地塊，是博宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在10二、規(guī)劃原則與依據(jù)按照政府對市區(qū)一級路段的控制性詳細(xì)規(guī)劃要點(diǎn)，對本項(xiàng)目的控制要求，建議容積率不超過2，綠地率不小于40%，建筑密度不大于40%。該項(xiàng)目的修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)并滿足政府正在完善編制的該區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的有關(guān)要求。根據(jù)物業(yè)定位及項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，物業(yè)發(fā)展設(shè)計(jì)應(yīng)遵循原則：長沙市具有適度超前性和先導(dǎo)性的中高檔經(jīng)典住宅社區(qū)

體現(xiàn)新的人文規(guī)劃理念與新的規(guī)劃手法，兼顧長沙市居住喜好的具體情況，營造具有豪華品質(zhì)與文化品位的高檔社區(qū)。居住人文景觀與自然景觀和諧充分挖掘小區(qū)周邊景觀與小區(qū)建筑、區(qū)內(nèi)庭院景觀的價(jià)值互補(bǔ)與滲透，提升社區(qū)環(huán)境價(jià)值，使物業(yè)增值。二、規(guī)劃原則與依據(jù)按照政府對市區(qū)一級路段的控制性詳細(xì)規(guī)劃要點(diǎn)11通過建筑規(guī)劃讓各樓棟視野更加開闊大中心花園增強(qiáng)展示力和核心的效應(yīng)圍合、中心園林、長廊營造特色以水為連接，體現(xiàn)社區(qū)的親水特征堅(jiān)持適度超前的新生活方式的倡導(dǎo)原則力求創(chuàng)造出一個(gè)具有寧靜致遠(yuǎn)的文化品位、休閑健康的居住環(huán)境、個(gè)性鮮明的物業(yè)品質(zhì)、處處無憂的社區(qū)服務(wù)與管理體系的第一經(jīng)典樓盤，使整個(gè)社區(qū)體現(xiàn)舒適與尊貴。規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)應(yīng)留有余地、保持彈性。如燃?xì)夤艿赖念A(yù)留問題、建筑戶型設(shè)計(jì)的彈性問題，前瞻性問題如車位比等問題的統(tǒng)籌考。通過建筑規(guī)劃讓各樓棟視野更加開闊12三、規(guī)劃布局示意圖商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀行人出入口汽車出入口小高層住宅湘府路行人出入口三、規(guī)劃布局示意圖商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景131、會所功能目前在售項(xiàng)目中，開盤伊始均無會所展示。而本項(xiàng)目由于周邊基本上無生活配套，會所的極力展示對項(xiàng)目的拉動(dòng)尤為重要。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，會所應(yīng)以精致實(shí)用為主旨，建議采取中心會所與泛會所相結(jié)合的規(guī)劃理念。中心會所建筑面積控制在3000平方米內(nèi)，設(shè)計(jì)為2層半的精品建筑，主力面朝向湘府路，利于日后開業(yè)經(jīng)營，前期可作為售樓部，后期轉(zhuǎn)化為彰顯健康生活的中心會所，考慮目標(biāo)客戶定位，建議中心會所由視聽室、兒童溫書室、健身房、茶藝館、桑拿間（干、濕間）等功能區(qū)構(gòu)成。四、其它設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議1、會所功能目前在售項(xiàng)目中，開盤伊始均無會所展示。而本項(xiàng)目由14泛會所概念則將中心會所得其他功能泛化，根據(jù)實(shí)際情況，“星羅棋布”于整個(gè)社區(qū)中，營造相應(yīng)會所功能區(qū)，主要包括：休閑樂園（鵝卵石道足下按摩帶、棋牌友誼長廊、親子樂園等），布置在架空首層空間內(nèi)；半場籃球場兼做羽毛球場等戶外健康、休閑為主題的功能設(shè)施區(qū)（建議設(shè)置在社區(qū)東北角）泛會所概念則將中心會所得其他功能泛化，根據(jù)實(shí)際情況，“星羅棋152、建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)整體上應(yīng)體現(xiàn)高貴的現(xiàn)代風(fēng)格，使人有回歸寧靜與歸屬的情感。通過對長沙市目前推出的典型樓盤及項(xiàng)目競爭性樓盤的調(diào)查分析，目前建筑主流風(fēng)格已顯露出由歐陸風(fēng)格向現(xiàn)代風(fēng)格轉(zhuǎn)變的趨勢。基于本物業(yè)發(fā)展定位為享受健康生活的景觀豪宅，建筑風(fēng)格整體上應(yīng)以彰現(xiàn)高貴、氣派，建筑材料上彰顯現(xiàn)代感，如大面玻璃窗等。2、建筑風(fēng)格建議建筑設(shè)計(jì)整體上應(yīng)體現(xiàn)高貴的現(xiàn)代風(fēng)格，使人有回16現(xiàn)代建筑風(fēng)格示意（小高層）現(xiàn)代建筑風(fēng)格示意（小高層）173、建筑立面及色彩建議觀景陽臺設(shè)計(jì)——正北、正南面作為建筑主立面應(yīng)重點(diǎn)考慮。尤其應(yīng)注重正南面立面設(shè)計(jì)，建議設(shè)計(jì)為觀景陽臺，面向小區(qū)內(nèi)中心景觀，讓戶戶南向視野較好。側(cè)立面設(shè)計(jì)——西曬強(qiáng)烈，建議建筑側(cè)立面通過適當(dāng)?shù)臏p少窗體的設(shè)計(jì)，達(dá)到防止西曬的效果，同時(shí)也創(chuàng)造簡潔的立面效果3、建筑立面及色彩建議18建筑色彩——建議采用淺暖色調(diào)為主調(diào)，底部及特殊部位重色裝飾，以體現(xiàn)高檔住宅的沉穩(wěn)，并區(qū)別于現(xiàn)有建筑及在建建筑的深暖色的特質(zhì)。住宅主體飾面建議采用進(jìn)口涂料。建筑色彩——建議采用淺暖色調(diào)為主調(diào)，底部及特殊部位重色裝飾，19窗臺設(shè)計(jì)——窗戶采取綠玻綠框設(shè)計(jì)，房間全部是凸窗，展現(xiàn)物業(yè)高貴品質(zhì)。陽臺以鐵藝欄桿裝飾，強(qiáng)調(diào)陽臺通透性和情趣。窗臺設(shè)計(jì)——窗戶采取綠玻綠框設(shè)計(jì)，房間全部20屋頂設(shè)計(jì)——可采用坡頂設(shè)計(jì)與平頂設(shè)計(jì)相結(jié)合，創(chuàng)造豐富的頂部空間，增加露臺空間，并增加社區(qū)天際輪廓的整體韻律。屋頂設(shè)計(jì)——可采用坡頂設(shè)計(jì)與平頂設(shè)計(jì)相21空中花園——高層建筑適當(dāng)設(shè)計(jì)空中花園，使居高者在得益開闊的景觀視野的同時(shí)，享受摸得見的綠，高層住宅立面產(chǎn)生變化。空中花園——高層建筑適當(dāng)設(shè)計(jì)空中花園，22首層架空——臨湘府路和地塊東邊建筑物首層外部為街鋪，內(nèi)部進(jìn)行架空處理作為休閑綠化空間；地塊西邊建筑首層進(jìn)行架空處理作為休閑綠化空間：一則可增加中心園林的用地空間，強(qiáng)化開敞的空間感；二則利于景觀縱橫向的深度滲透；三則架空層之間可做成風(fēng)雨連廊，增加戶外交流空間，營造親情空間、人文空間，提升生活品位。建議架空層路面為花崗巖或大理石。首層架空——臨湘府路和地塊東邊建筑物首層外部為街鋪，內(nèi)部進(jìn)行23架空層綠化示意圖架空層綠化示意圖244、建筑戶型設(shè)計(jì)建議功能設(shè)計(jì)——建筑戶型設(shè)計(jì)盡可能保證功能齊備，以彰現(xiàn)尊貴。戶內(nèi)基本功能齊備，起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、書房、儲藏、陽臺等統(tǒng)籌考慮，同時(shí)大戶型中還應(yīng)適當(dāng)考慮工人房、衣帽間等功能。四明設(shè)計(jì)——考慮當(dāng)?shù)鼐幼〉膫鹘y(tǒng)習(xí)慣，盡量保證戶戶南北通透。同時(shí)，必須保證套內(nèi)不出現(xiàn)暗房，即保證廳、臥、廚、衛(wèi)四明?？蛷d、主臥——為體現(xiàn)社區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、高貴的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計(jì)在最好朝向及最好景觀的位置?？勺兓浴獜?qiáng)化戶內(nèi)空間的可調(diào)性，盡量減少柱梁，適應(yīng)業(yè)主不斷變化的個(gè)性需求。4、建筑戶型設(shè)計(jì)建議功能設(shè)計(jì)——建筑戶型設(shè)計(jì)盡可能保證功能齊25戶型尺寸——尺寸設(shè)計(jì)人性化，方正寬敞，尺寸的再次放大是對人性化需求螺旋上升的最好體現(xiàn)。建議：平面三房主臥以25—35平方米為宜（包括書房、衛(wèi)生間）錯(cuò)層和復(fù)式單位主臥以40—60平方米為宜（包括書房、衛(wèi)生間、衣帽間）平面及錯(cuò)層客廳開間大于4.5米，復(fù)式單位客廳開間大于5.5米建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高不低于3米，建筑底部架空層高度大于5米。

戶型尺寸——尺寸設(shè)計(jì)人性化，方正寬敞，尺寸的再次放大是對人性265、建筑細(xì)部處理建議建筑單元入口——設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)高貴、厚重之感，如入口緩坡設(shè)計(jì)。入戶大堂——精裝修，營造文化品位，與客戶身份匹配。首層電梯廳——地臺、墻身為花崗巖或云石或拋光磚，嵌名貴木飾；天花上裝美觀燈飾；冷氣供應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)層電梯間——自然采光通風(fēng)，并可考慮景觀電梯的設(shè)計(jì)。觀景陽臺、落地窗、低臺窗——強(qiáng)調(diào)陽光住宅的概念?？紤]到當(dāng)?shù)鼐用駥δ媳毕蜃≌南M(fèi)需求心理較強(qiáng)，且當(dāng)?shù)貧夂蛩募痉置?、冬季較長的特征，本項(xiàng)目宜強(qiáng)化陽光、綠色為賣點(diǎn)，體現(xiàn)生態(tài)及景觀的價(jià)值，建筑強(qiáng)化陽光臥室、觀景陽臺的概念，運(yùn)用低窗、落地窗的設(shè)計(jì)手法，增大開窗面積，增加采光量。同時(shí)廚衛(wèi)宜應(yīng)強(qiáng)化采光、通風(fēng)。5、建筑細(xì)部處理建議建筑單元入口——設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)高貴、厚重之27落地門簾窗示意大面積玻璃窗及凸窗示意圖落地門簾窗示意大面積玻璃窗及凸窗示意圖28住宅大門——1.2米寬的雙扇推式入戶大門。住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)——毛坯房；設(shè)備管線到位。電話接口——客廳、臥室、主衛(wèi)設(shè)電話插座。電視接口——客廳、主臥設(shè)有線電視插座，有書房間的應(yīng)設(shè)有接口。寬頻網(wǎng)接口——主臥設(shè)接線盒，有書房間的應(yīng)設(shè)置接口。住宅大門——1.2米寬的雙扇推式入戶大門。296、園林環(huán)境設(shè)計(jì)整體景觀環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)自然、情趣之美的風(fēng)格，以綠色、水、陽光生態(tài)、健康為主題，環(huán)境與建筑協(xié)調(diào)、融合，為居者提供一處天藍(lán)地綠、水潔氣暢、鳥語花香、健康人歡的祥和家園。以人為本、崇尚自然應(yīng)是社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)對人本身的尊重，為給居民創(chuàng)造舒適的戶外活動(dòng)場所，讓居民在于景觀的交流中領(lǐng)略精神的愉悅和心理的滿足，社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)著力突出社區(qū)健康性、休閑性。6、園林環(huán)境設(shè)計(jì)整體景觀環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)自然、情趣之美的風(fēng)格，以綠30設(shè)計(jì)原則景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中整體上應(yīng)本著：“多硬少綠”；噴泉（硬底）、疊水連接湖景；中心廣場形成核心；綠地、低矮灌木為主，中心園林東、北、西可選擇較高大樹種，平面與垂直相結(jié)合的多維綠化原則。

設(shè)計(jì)原則景觀環(huán)境設(shè)計(jì)中整體上應(yīng)本著：31細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議社區(qū)主入口——園林中心及兩點(diǎn)間的景觀軸線應(yīng)以重彩的手法營造景觀的震撼力。社區(qū)大門——形式應(yīng)與社區(qū)建筑整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)，不求奢華但求氣派、高貴，給人以高門大院之感。細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建議社區(qū)主入口——園林中心及兩點(diǎn)間的景觀軸線應(yīng)以重彩32大門示意圖大門示意圖33社區(qū)園林中心水景設(shè)計(jì)，動(dòng)靜相宜，并強(qiáng)調(diào)親和性、趣味性。不主張大面積水體，因象湖作為社區(qū)大環(huán)境景觀，具有較強(qiáng)的參與性，應(yīng)最大程度挖掘利用，與社區(qū)景觀互補(bǔ)。社區(qū)水體可以室外泳池及兒童嬉水為中心，配合社區(qū)休閑路，營造活潑、有趣的汀步景觀。由社區(qū)主入口步入社區(qū)，映入眼簾的是層層迭泉，拾階而上，撲入視野的是潺潺流水，追流水的源頭是開闊的噴泉廣場（可設(shè)計(jì)為旱地噴泉廣場，強(qiáng)化親水性、參與性）。噴泉廣場作為社區(qū)園林中心，可用大面積的硬質(zhì)鋪裝，結(jié)合綠地、低灌、矮喬等植被，集中體現(xiàn)開闊的硬質(zhì)空間特質(zhì)。社區(qū)園林中心水景設(shè)計(jì)，動(dòng)靜相宜，并強(qiáng)調(diào)親和性、趣味性。不主張34連接噴泉廣場主入口迭泉間自然流動(dòng)水體示意連接噴泉廣場主入口迭泉間自然流動(dòng)水體示意35在主入口兩側(cè)，可采用通透的柱廊上架構(gòu)觀景長廊平臺，憑欄感受象湖風(fēng)景如畫。柱廊也可作為社區(qū)圍欄構(gòu)架，增強(qiáng)社區(qū)的安全感、私密感、森嚴(yán)感。景觀長廊平臺與大門設(shè)計(jì)應(yīng)統(tǒng)一考慮。觀景長廊在主入口兩側(cè)，可采用通透的柱廊上架構(gòu)觀景長廊平臺，憑欄感受象36相對通透的鐵藝圍欄示意圖相對通透的鐵藝圍欄示意圖37一)住宅的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議項(xiàng)目參數(shù)備注總用地97.99畝X80%=52287平方米）住宅的比例為總用地的80%，容積率1.8住宅總建筑面積94116平方米建筑密度建議在30%左右綠化率40%左右五、規(guī)劃組團(tuán)設(shè)想一)住宅的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議項(xiàng)目參數(shù)備注總用38二）住宅部分建議：1.1、布局：住宅單體分布與組合圍繞項(xiàng)目地形邊界線進(jìn)行圍合式布局，臨街部分設(shè)置裙樓；形成一個(gè)整體密閉的私密性很強(qiáng)的高尚居住區(qū)。1.2、景觀：居住區(qū)整體設(shè)置中心景觀與中心活動(dòng)廣場，同時(shí)與分布與地塊四周單體形成景觀互動(dòng)。1.3、單體：住宅整體采用以15層限高50米為主的小高層建筑單體，部分朝向的單體采取首層架空的建筑模式。

1.4、朝向：所有單體均采用南北朝向，確保通風(fēng)采光的通達(dá)性。二）住宅部分建議：39商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅三）住宅分布示意商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅三）住40項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于住宅部分，根據(jù)各方面的情況考慮，我司建議：

1、本項(xiàng)目住宅部分的容積率為1.8左右；

2、住宅占地面積占總占地面積80%

3、住宅總面積約94117平方米左右

4、產(chǎn)品形態(tài)為：12—17層小高層花園洋房（得樓率約85%左右）

5、主力住宅戶型面積在85-125㎡/套的二房及三房單位，配備部分

四房單位（戶型比例建議另行提交）

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6、層高3米，陽臺進(jìn)深約為1.8米，

這種住宅產(chǎn)品的優(yōu)勢在于：

1、產(chǎn)品為緊湊型，面積不大，總價(jià)不高，利于出售；

2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。

項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于住宅部分，根據(jù)各方面的情況考慮41商業(yè)部分建議：1.1、布局模擬：商業(yè)布局采用“一心兩帶”的布局模式，以中心商業(yè)聚集人氣，同時(shí)完成兩帶的商業(yè)業(yè)態(tài)過渡與人流過渡。公寓帶臨街商鋪公寓臨街商鋪中心景觀小高層住宅商場中心湘府路臨街帶規(guī)劃路臨街帶商業(yè)部分建議：公寓帶臨街商鋪公寓臨街商鋪中心景觀小高層住宅商421.2、業(yè)態(tài)模擬：中心以室內(nèi)步行街、大型品牌餐飲集于一體的中央生活區(qū)，湘府路臨街帶以時(shí)尚名品店主，規(guī)劃路臨街帶以美食休閑配套一條街為業(yè)態(tài)核心。大型美食街大型美食街集中型休閑室內(nèi)步行街1.2、業(yè)態(tài)模擬：中心以室內(nèi)步行街、大型品牌餐飲集于一體的43項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于商業(yè)部分，根據(jù)各方面的情況考慮，我司建議：

1、本項(xiàng)目商業(yè)部分的容積率為2.8左右；

2、商業(yè)占地面積不超過總占地面積20%

3、商業(yè)總面積不超過36600平方米左右

4、產(chǎn)品形態(tài)為：沿街及場內(nèi)商鋪約300-500個(gè)（得鋪率約55%左右）

5、主力商鋪面積在20-50㎡/個(gè)商鋪

；

6、商鋪參數(shù)約為面寬3.5-4.5米，進(jìn)深6-9米；

7、一層高度5.5米，二層4.2米

這種規(guī)模的優(yōu)勢在于：

1、面積不大，總價(jià)不高，利于出售；

2、能保證盡快回籠資金，縮短回收資金周期。項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模建議小結(jié)：

對于商業(yè)部分，根據(jù)各方面的情況考慮44一、住宅產(chǎn)品定位及戶型配比建議:物業(yè)檔次：長沙市標(biāo)志性中高檔住宅形象定位:（在營銷推廣篇中）風(fēng)格定位：現(xiàn)代、高貴典雅、精細(xì)之處彰現(xiàn)尊貴品質(zhì)主題定位：享受健康生活的優(yōu)品建筑園林定位：自然、情趣住宅產(chǎn)品定位及戶型配比一、住宅產(chǎn)品定位及戶型配比建議:物業(yè)檔次：長沙市標(biāo)志性中高檔45支持之一：市場上可借鑒項(xiàng)目戶型配比一覽表1、針對性分析物業(yè)：物業(yè)名稱陽光100戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式面積㎡64㎡109~115㎡㎡128~143㎡151~169㎡163~234㎡配比%20%50%20%10%銷售情況一期、二期共300套已售罄。支持之一：市場上可借鑒項(xiàng)目戶型配比一覽表1、針對性分析物業(yè)：46星城世家一期戶型面積套數(shù)比例銷售率3X2113-15170％80％4X2134-17820％50％5X2165-19810％60％復(fù)式20030％合計(jì)75％世嘉·國際華城戶型面積套數(shù)比例銷售率2X178-90560％3X2108-14660％70％4X2152-16010％70％5X220060％合計(jì)70％星城世家一期戶型面積套數(shù)比例銷售率3X2113-15170％47物業(yè)名稱銀港*水晶城戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式面積㎡-㎡81㎡㎡125~131㎡154㎡㎡配比%20%34%46%銷售情況一期推貨532套銷售98%。物業(yè)名稱銀港*水晶城戶型一房一廳二房二廳三房二廳一衛(wèi)三房二廳48參考項(xiàng)目戶型匯總結(jié)論:戶型二房二廳三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)復(fù)式面積㎡70~90109~139140~178160~198160~274配比%5~20%29~70%20~49.8%10~28%10~22%總比率:6.8%45%30.8%13.5%３.９%分析:可以發(fā)現(xiàn)其共同點(diǎn)，在銷售的戶型配比上，多集中在三房二廳二衛(wèi)（舒適性）和四房二廳二衛(wèi)等戶型上;2)可見目前各品牌物業(yè)的主力戶型均以大戶型為主,相對而言小戶型和過大的戶型略微量少；參考項(xiàng)目戶型匯總結(jié)論:戶型二房二廳三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)49數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)階層劃分各階層的百分比推算各階層人數(shù)社會等級領(lǐng)導(dǎo)干部階層1.11.36上經(jīng)理階層2.83.47上私營企業(yè)主階層1.72.10上專業(yè)技術(shù)人員階層13.316.47中上辦事人員階層9.511.76中個(gè)體戶階層10.813.37中工人階層23.629.22中下農(nóng)民階層15.619.31中下無穩(wěn)定職業(yè)者階層21.726.86底層總計(jì)100123.80支持之二：2005年長沙主力消費(fèi)群分析長沙市社會各階層的百分比及推算人數(shù)（%萬人）房產(chǎn)消費(fèi)主流數(shù)據(jù)來源：湖南統(tǒng)計(jì)局提供數(shù)據(jù)階層劃分各階層的推算社會等級領(lǐng)50國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及職工私營企業(yè)主娛樂產(chǎn)業(yè)人員中高級技術(shù)人員（國企、私企、外企）高校教職員工醫(yī)療系統(tǒng)職工外來貿(mào)易人員富裕農(nóng)民（含農(nóng)轉(zhuǎn)非人口）灰色人群（邊緣人員）其他結(jié)論：主流置業(yè)群體國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及職工結(jié)論：主流置業(yè)群體51數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長沙是個(gè)較為典型的消費(fèi)城市，人均消費(fèi)支出占人均可支配收入的比例一直維持在85%以上的水平，平均水平達(dá)90.33%。1、長沙居民消費(fèi)力分析儲蓄水平低對價(jià)格敏感備注：此收入僅指顯性收入，未包含隱性收入數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長沙是個(gè)較為典型的消費(fèi)城市，人均消52支持?jǐn)?shù)據(jù)之一來源：瀟湘晨報(bào)，2005年《長沙樓市需求白皮書》2、主流置業(yè)偏好支持?jǐn)?shù)據(jù)之一來源：2、主流置業(yè)偏好53支持?jǐn)?shù)據(jù)之二來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報(bào)告。支持?jǐn)?shù)據(jù)之二來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報(bào)告。54客戶細(xì)分中端客戶高端客戶居住區(qū)域選擇中心區(qū)>南區(qū)>北區(qū)>河西,受原先居住區(qū)域影響較大本地客戶偏向于郊區(qū)置業(yè)外地客戶偏向于在市中心置業(yè)二次置業(yè)可能性視目前居住條件好壞而定,少數(shù)有購買小面積度假物業(yè)的傾向有多次置業(yè)的經(jīng)歷選擇的物業(yè)類型90%選擇一手樓一手樓選擇的物業(yè)形態(tài)多層或小高層別墅與TOWNHOUSE為首選交通要求公交路線依賴度較高，對停車位也有要求主要依靠私家車，對道路要求高配套要求對所有配套都有要求，配套越完善越好對餐飲、商業(yè)等配套不很在意，但要求運(yùn)動(dòng)設(shè)施與娛樂設(shè)施價(jià)格承受能力25—50萬以內(nèi)的洋房產(chǎn)品對他們有很大的吸引力在100萬內(nèi)都能接受，80萬以內(nèi)吸引力很大購買動(dòng)機(jī)自用投資與度假裝修選擇毛坯希望提供裝修樣板供參考，購房則選擇毛坯最重視的價(jià)值點(diǎn)價(jià)格景觀景觀偏好親水性親水性，最好山水皆備3.主流買家產(chǎn)品消費(fèi)觀念數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn)2005年調(diào)研報(bào)告客戶細(xì)分中端客戶高端客戶居住區(qū)域選擇中心區(qū)>南區(qū)>北區(qū)>河西55長奧目前在戶型的配比上三房二廳二衛(wèi)（經(jīng)濟(jì)性）的戶型配比為31.0%，三房二廳二衛(wèi)（舒適性）的戶型配比為25.8%，其次四房二廳二衛(wèi)戶型配比為25.1%，二房二廳二衛(wèi)的戶型配比為10.4%;通過以上數(shù)據(jù)總結(jié)，明顯可以得出長奧在戶型的配比比例上較為適中，各種戶型均有所考慮。目前長奧一期已經(jīng)銷售一空.支持之三：長奧戶型表結(jié)論

長奧目前在戶型的配比上三房二廳二衛(wèi)（經(jīng)濟(jì)性）的戶型配比為3156結(jié)論：從以上分析來看，長沙市民比較接受的項(xiàng)目及產(chǎn)品有以下共性：1、規(guī)模大——大盤能引領(lǐng)銷售，能有帶動(dòng)效應(yīng)，容易引起買家的共鳴。2、地段好、環(huán)境好、交通便利；3、產(chǎn)品好——接受的洋房主力產(chǎn)品面積一般二房在85-95平方米，三房在120-140方，四房在140-160方。別墅、聯(lián)排、復(fù)式單位則以200-400方比較容易接受。結(jié)論：57本項(xiàng)目的戶型配比建議說明:以上建議僅根據(jù)我司對市場的分析，以及對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建議指數(shù)得出參考，僅供應(yīng)貴司作為總體控制規(guī)劃方案的參考配比。房型二房經(jīng)濟(jì)型三房豪華型三房四房頂層復(fù)式（或閣樓）面積85~95100~115115~125130~140160~210比例15%30%35%15%5%備注：以上戶型建議，假設(shè)在設(shè)計(jì)中受到地塊面寬及進(jìn)深、層數(shù)高低的影響，屆時(shí)以設(shè)計(jì)單位的調(diào)整具體戶型比例為準(zhǔn)，但建議設(shè)計(jì)單位盡量不偏離本數(shù)據(jù)建議本項(xiàng)目的戶型配比建議說明:房型二房經(jīng)濟(jì)型三房豪華型三房四房頂58通過對廣州中高檔住宅物業(yè)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行研究，總結(jié)出居家型高檔物業(yè)的幾項(xiàng)重要特征Case：廣州雅居樂引入了戶內(nèi)花園和垂直綠化系統(tǒng)，餐廳、客廳共享戶內(nèi)花園，增強(qiáng)室內(nèi)外空間的對話萬科四季花城利用自然地形高差引入了坡地建筑（不同樓層有不同入口）中海名都的高層電梯廳直接對外采光、通風(fēng)，創(chuàng)造生態(tài)空間特征1.舒適度是必要條件特征2.進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，提升物業(yè)附加值特征3.各種功能房間的面積和比例調(diào)整通過大露臺、陽臺、外飄窗、前后院、垂直綠化等外圍空間，使室內(nèi)和外部自然環(huán)境更好結(jié)合，加大采光、通風(fēng)效果通過頂層閣樓、底層地下室、躍層、錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，增加空間層次感新穎的建筑形式，大景觀面戶型方正通透居家生活所需各種功能空間完善、齊備，如衣帽間、中西廚等功能分區(qū)明晰，活動(dòng)空間豐富，如主仆分道適當(dāng)減少不必要的臥室個(gè)數(shù)或次臥空間；適當(dāng)加大主臥室、客廳和餐廳的面積，彰顯主人身份；空間尺度偏大，客廳開間不小于5米戶型建議通過對廣州中高檔住宅物業(yè)戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行研究，總結(jié)出居家型高檔物59長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)普遍存在的問題美林景園134m2上海城125m2客廳獨(dú)立性不強(qiáng),被穿越三房主人房沒有衣帽間戶型建議長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)普遍存在的問題美林景園134m260香墅美地125m2陽光100148m2沒有設(shè)置工作陽臺沒有考慮室外空調(diào)機(jī)位置長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)普遍存在的問題戶型建議香墅美地125m2陽光100148m2沒有設(shè)置工作陽臺沒61香墅美地126m2房間互相干擾世嘉國際華城127m2交通走道過長、衛(wèi)生間偏遠(yuǎn)主臥室餐廳長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)普遍存在的問題戶型建議香墅美地126m2房間互相干擾世嘉國際華城127m2交通62陽光100二期戶型左岸春天193m2暗廁暗廁、暗廚長沙中高端市場住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)普遍存在的問題戶型建議陽光100二期戶型左岸春天193m2暗廁暗廁、暗廚長沙63陽光100進(jìn)行了戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，完善居住空間的科學(xué)設(shè)計(jì)，市場給予了積極反饋，但仍有改進(jìn)空間優(yōu)點(diǎn)：戶型方正通透、實(shí)用率高入戶花園提升居住品質(zhì)享受功能分區(qū)明晰、布局合理建筑立面造型新穎美觀創(chuàng)新透空式板樓，增強(qiáng)室內(nèi)光線與通風(fēng)效果缺陷：臥室過于局促且嚴(yán)重缺乏儲物空間部分戶型通風(fēng)、采光較差主臥結(jié)構(gòu)死角空間浪費(fèi)客衛(wèi)狹小黑暗，通風(fēng)不暢戶型建議陽光100進(jìn)行了戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新，完善居住空間的科學(xué)設(shè)計(jì)，市場給64競爭分析結(jié)論長沙中高檔及高檔物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展空間較大戶型建議競爭分析結(jié)論長沙中高檔及高檔物業(yè)產(chǎn)品發(fā)展空間較大戶型建議65長沙中高端消費(fèi)者在戶型方面的基本偏好消費(fèi)者市場調(diào)查的基本結(jié)論:長沙中高層消費(fèi)者對大面寬、短進(jìn)深的寬大戶型十分向往，尤其青睞寬大的客廳和陽臺，強(qiáng)調(diào)景觀視野的開闊和優(yōu)美；對采光通風(fēng)和戶型方正有著強(qiáng)烈要求；對樓間距相當(dāng)敏感，寬闊的樓間距以及優(yōu)美、視覺開暢的社區(qū)景觀園林綠化成為社區(qū)品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一；在提高居住舒適度與增強(qiáng)主人自豪感方面的戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)頗受歡迎，如入戶花園、空中花園、270度落地觀景窗；視野開闊、居高臨下的高層和親近自然的低密度類別墅產(chǎn)品是長沙消費(fèi)者心目中的高檔物業(yè)；多層物業(yè)目前還停留在“需要爬樓梯”中低端形象階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落后是關(guān)鍵原因，隨著多層產(chǎn)品品質(zhì)的提升，人們的觀念正在發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。戶型建議長沙中高端消費(fèi)者在戶型方面的基本偏好消費(fèi)者市場調(diào)查的基本結(jié)論66項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的基本原則：生理和生活功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚等）和個(gè)人活動(dòng)及臥室等分開，不交叉。干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）等和需長期水潤空間（廚、衛(wèi)等）分開，不混雜。動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客廳、飯廳等）和靜區(qū)（臥室等）隔離，不干擾。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的基本原則：主次分區(qū)主次分區(qū)：戶型按主要功能分為三個(gè)區(qū)：A.公共活動(dòng)區(qū)：供起居交流用，如客廳、餐廳、家庭廳、門廳等。B.私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)睡眠休息用，如臥室、書房等。C.輔助區(qū)：供以上各部分的輔助支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、陽臺等。這些分區(qū)各有明確的專門使用功能，動(dòng)靜特性不同，有小環(huán)境的要求，使之使用合理而又不相互干擾。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的基本原則：生理和生活功能分區(qū)公私分區(qū)：公共活動(dòng)67本項(xiàng)目戶型的亮點(diǎn)設(shè)置“主人生活系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)。在適當(dāng)加大主臥面積的前提下，選擇主臥在整個(gè)戶型中處于優(yōu)越位置與朝向，并考慮書房等主人主要活動(dòng)空間的的設(shè)計(jì)。在140平方米以上大戶型設(shè)計(jì)中，每戶主臥內(nèi)設(shè)置“進(jìn)入式換衣間"。細(xì)分客廳功能。餐廳與客廳分離。在面積較大的戶型中，客廳分離出功能不同且分布相對獨(dú)立的會客廳和起居室?？罩谢▓@的設(shè)計(jì)長沙消費(fèi)者對于空中花園的受讓程度很高，而且本項(xiàng)目的景觀資源是核心競爭力之一，因此在洋房設(shè)計(jì)中著重考慮空中花園的設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中應(yīng)讓客戶有更多的“實(shí)惠感”（盡可能的送面積）。本項(xiàng)目戶型的亮點(diǎn)設(shè)置“主人生活系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)。68戶型基本建議戶型內(nèi)房間的基本組合關(guān)系建議如下：主要房間（客廳、主臥室及一間次臥室）面向主要的景觀或重要的朝向；客廳具有獨(dú)立性不被穿越；臥室具有私密性，與客廳及餐廳分隔；餐廳與廚房靠近公共衛(wèi)生間位置適中，不會過于深入戶型設(shè)計(jì)戶型基本建議戶型內(nèi)房間的基本組合關(guān)系建議如下：戶型設(shè)69戶型設(shè)計(jì)三房戶型推薦戶型亮點(diǎn)：入戶花園、“L”型落地窗、圓形外飄臺可改為一間房入戶花園面積>10m2；客廳＋飯廳面積>40m2；客廳開間>4.2m；主臥面積>20m2。戶型設(shè)計(jì)三房戶型推薦戶型亮點(diǎn)：入戶花園、“L”型落地窗、圓70戶型設(shè)計(jì)四房戶型推薦戶型亮點(diǎn)：入戶花園、空中院館、主臥“L”型落地窗、圓形外飄臺；可改為一間房入戶花園面積>15m2；空中院館面積>12m2；客廳＋飯廳面積>45m2客廳開間>4.5m；主臥面積>25m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；可將空中院館與主臥結(jié)合，改為主臥帶功能房（如書房）的設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)四房戶型推薦戶型亮點(diǎn)：入戶花園、空中院館、主臥“L”71戶型設(shè)計(jì)復(fù)式戶型推薦戶型亮點(diǎn)：空中庭院、創(chuàng)新躍復(fù)式設(shè)計(jì)、頂層4.8m超高層高；客廳開間>5m；主臥面積>30m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；可改為客廳可改為架空可改為飯廳戶型設(shè)計(jì)復(fù)式戶型推薦戶型亮點(diǎn)：空中庭院、創(chuàng)新躍復(fù)式設(shè)計(jì)、頂層72戶型設(shè)計(jì)方向總結(jié)戶型設(shè)計(jì)戶型面積戶型設(shè)計(jì)基本要求戶型價(jià)值點(diǎn)三房兩廳兩衛(wèi)120～140m2入戶花園面積>15m2；客廳＋飯廳面積>40m2；客廳開間>4.5m；主臥面積>20m2；創(chuàng)新入戶花園；主臥全落地窗；圓形外飄臺；四房兩廳兩衛(wèi)140～160m2入戶花園面積>15m2；空中院館面積>12m2；客廳＋飯廳面積>45m2；客廳開間>4.5m；主臥面積>25m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；創(chuàng)新入戶花園；創(chuàng)新空中院館；主臥全落地窗；圓形外飄臺；復(fù)式180～220m2客廳開間>5m；主臥面積>30m2，最好有衣帽功能間設(shè)置；創(chuàng)新空中庭院；創(chuàng)新躍復(fù)式設(shè)計(jì)；頂層超高層高；戶型設(shè)計(jì)方向總結(jié)戶型設(shè)計(jì)戶型面積戶型設(shè)計(jì)基本要求戶型價(jià)值點(diǎn)三73主臥面積：16－20平方米次臥面積：12－16平方米書房面積：12－16平方米主衛(wèi)面積：8-10平方米次衛(wèi)面積：4－6平方米廚房面積：6－8平方米餐廳面積：12－18平方米客廳面積：25－35平方米標(biāo)準(zhǔn)三房兩廳各房間參考面積（110~140平方米）戶型設(shè)計(jì)主臥面積：16－20平方米標(biāo)準(zhǔn)三房兩廳各房間參考面積（74戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——將室內(nèi)空間充分外延是庭院洋房戶型的主要特點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)——將室內(nèi)空間充分外延是庭院洋房戶型的主要特75戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)入戶花園、大露臺、凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)；空中院館設(shè)計(jì)；標(biāo)準(zhǔn)平面采用躍式設(shè)計(jì)，頂二層采用躍復(fù)式設(shè)計(jì)；超高層高。戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)76入戶花園設(shè)計(jì)：——提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；——入戶空中花園既能美化室內(nèi)環(huán)境，還可以作為玄關(guān)功能，體現(xiàn)戶型的舒適性。戶型設(shè)計(jì)入戶花園入戶花園設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)入戶花園77大進(jìn)深陽臺2.5m戶型設(shè)計(jì)大進(jìn)深陽臺2.5m戶型設(shè)計(jì)78“能跳舞的大陽臺”“空中四合院”很小的“觀景陽臺”特色陽臺戶型設(shè)計(jì)“能跳舞的大陽臺”“空中四合院”很小的“觀景陽臺”特色陽臺79彈性凸窗送面積交樓標(biāo)準(zhǔn)打掉后樣板建筑外立面不受影響窗空間使用靈活高度低于2.2米隱形櫥柜，不計(jì)建筑面積磚砌假凸窗臺板，入伙后再打掉，整個(gè)凸窗不算面積戶型設(shè)計(jì)彈性凸窗送面積交樓標(biāo)準(zhǔn)打掉后樣板建筑外立面不受影響窗空間使用80這是一個(gè)客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點(diǎn)，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個(gè)空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變?？罩性吼^設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)這是一個(gè)客廳與主臥之間的內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點(diǎn)，并提供81躍式設(shè)計(jì):——明確區(qū)間功能的劃分；——利用空間變化，增加室內(nèi)層次感；躍式的多層次空間戶型設(shè)計(jì)躍式設(shè)計(jì):躍式的多層次空間戶型設(shè)計(jì)82頂層4.8m超高層高——復(fù)式單位可贈送面積

(坡屋頂?shù)淖龇?自建閣樓后的空間買房送空間戶型設(shè)計(jì)頂層4.8m超高層高——復(fù)式單位可贈送面積

(坡屋頂?shù)淖龇?83空中別墅上層加高空間——讓客戶可以自由間隔頂層采取退臺的形式，并贈送大露臺頂層空中別墅示意(平層的做法)戶型設(shè)計(jì)空中別墅上層加高空間——讓客戶可以自由間隔頂層采取退臺的形式84大落地窗引景入室景觀及朝向較好的單元，客廳、臥室部分可以采用較大面積的觀景窗臺，將景觀資源最大化。戶型設(shè)計(jì)大落地窗引景入室景觀及朝向較好的單元，客廳、臥室部分可以采用85戶型設(shè)計(jì)觀光電梯戶型設(shè)計(jì)觀光電梯86經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（1）

——星級人文會所書吧、音樂吧等散發(fā)人文氣息Mini影院、HiFi視聽室、美容院等提升會所檔次健身房、桑拿浴室、桌球室、小型超市等基本設(shè)施會所面積：總建面2000m2配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（1）

——星級人文會所書吧、音樂吧等散87經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（2）

——泛會所配套設(shè)施更大范圍活動(dòng)空間；更大范圍綠色參與空間；具體設(shè)施休閑椅兒童游樂特色茶座散布于住宅裙樓首層，以及小區(qū)內(nèi)外園林環(huán)境之間的休閑、娛樂、康體、交流的空間和設(shè)施。經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（2）

——泛會所配套設(shè)施更大范圍活動(dòng)空88經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（3）

——雙語幼兒園高檔雙語幼兒園，打造名牌教育配套提升本項(xiàng)目及城南新區(qū)的人文價(jià)值配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（3）

——雙語幼兒園高檔雙語幼兒園，打89經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（4）

——半地下車庫:體現(xiàn)成本控制及立體綠化高層組群內(nèi)建集中式半地下車庫，節(jié)省成本頂層做空中花園，實(shí)現(xiàn)立體園林半地下車庫，自然采光、通風(fēng)頂部空中花園，增加層次感，實(shí)現(xiàn)立體綠化配套設(shè)施經(jīng)典配套體現(xiàn)人文價(jià)值（4）

——半地下車庫:體現(xiàn)成本控制及立90物業(yè)管理建議——提供附加值物業(yè)管理高品質(zhì)的物業(yè)管理是提升物業(yè)檔次的重要保證寬網(wǎng)社區(qū)——小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物、網(wǎng)上銀行、寬帶VOD點(diǎn)播等;監(jiān)控系統(tǒng)——實(shí)現(xiàn)可視對講、紅外線保安、遠(yuǎn)程抄表等;背景音樂——會所、園林等地方設(shè)置背景音樂系統(tǒng);增值配套服務(wù)——24小時(shí)家政（清潔、保姆、洗衣等）;幼兒托管中心（泛會所）醫(yī)療保健服務(wù)（會所）公務(wù)員班車交通站線（小區(qū)入口）物業(yè)管理建議——提供附加值物業(yè)管理高品質(zhì)的物業(yè)管理是提升物業(yè)91本項(xiàng)目商業(yè)的沿街昭示性最強(qiáng)，最能夠展現(xiàn)社區(qū)的形象與品質(zhì)。商業(yè)的設(shè)計(jì)要有檔次、顯得大氣，商業(yè)外墻建議為全透明式，采用大塊面玻璃，與周邊街鋪形象上拉開差距。商業(yè)立面效果建議商用物業(yè)建議本項(xiàng)目商業(yè)的沿街昭示性最強(qiáng)，最能夠展現(xiàn)社區(qū)的形象與品質(zhì)。商業(yè)92利用DIS系統(tǒng)進(jìn)行“城界界定”——大型燈柱廣告體現(xiàn)大氣魄/形象墻商業(yè)主賣場頂部設(shè)置標(biāo)志性符號，加強(qiáng)入口的造型處理，提高項(xiàng)目昭示性：“城界界定”。形成聚集效應(yīng)。商用物業(yè)建議利用DIS系統(tǒng)進(jìn)行“城界界定”——大型燈柱廣告體現(xiàn)大氣魄/形93步行系統(tǒng)制造不同功能區(qū)間的充分貫通空中連廊的處理商用物業(yè)建議步行系統(tǒng)制造不同功能區(qū)間的充分貫通空中連廊的處理商用物業(yè)建議94裙樓商場頂部開天窗，與小區(qū)架空園林完美結(jié)合商場頂部處理商用物業(yè)建議裙樓商場頂部開天窗，與小區(qū)架空園林完美結(jié)合商場頂部處理商用95建立區(qū)域邊界：DIS體系區(qū)域識別系統(tǒng)DIS

(districtidentificationssystem)利用相鄰及穿過項(xiàng)目的道路，統(tǒng)一規(guī)劃和界定區(qū)域。讓這幾段路成為城市風(fēng)景線。使消費(fèi)者感受進(jìn)入完全不同的區(qū)域，建立強(qiáng)勢區(qū)域形象體現(xiàn)大盤獨(dú)有的規(guī)模優(yōu)勢?？梢酝ㄟ^以下元素：設(shè)置地標(biāo)建筑物及核心廣場圍墻和導(dǎo)示系統(tǒng)室外家私雕塑、小品、路燈、路牌植被鋪地、抬高區(qū)域地坪DIS建議建立區(qū)域邊界：DIS體系區(qū)域識別系統(tǒng)DIS

(distri96分期開發(fā)建議分期開發(fā)建議97商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅一期開發(fā)一期開發(fā)商業(yè)（湘府路沿線）——通過引入大型綜合性商業(yè)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值。板式住宅——對一期產(chǎn)品的有機(jī)補(bǔ)充，保證項(xiàng)目品質(zhì)感，擴(kuò)大客戶選擇面，降低入市風(fēng)險(xiǎn)。商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅一期開98商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅二期開發(fā)二期開發(fā)板式住宅——前期開發(fā)已經(jīng)樹立項(xiàng)目市場品牌度，此時(shí)住宅推出能提升二期住宅的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。商業(yè)（花卉路沿線）——社區(qū)的逐步成熟，周邊配套設(shè)施的完善，將大大增加項(xiàng)目沿街商業(yè)價(jià)值。商場公寓帶臨街商鋪小高層住宅臨街商鋪中心景觀小高層住宅二期開99客戶定位誰是我們的客戶？客戶定位誰是我們的客戶？1001、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述按照100—125平方米的主力戶型設(shè)定產(chǎn)品；按照預(yù)期均價(jià)為3200元設(shè)定價(jià)格；主力產(chǎn)品的總價(jià)格大約為35萬—45萬元左右；購買者的家庭收入幅度必須為：5000~8000元（為月供款的二倍以上）家庭積蓄總額必須在在15萬—25萬元以上；（為支付首期款項(xiàng)額的1.6倍）;職業(yè)特征多為企業(yè)的中高層管理者，小型企業(yè)主，高校教師和IT工作者;綜合特點(diǎn):高文化知識、高收入、高品位。1、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述按照100—125平方米的主力戶型1012、對核心客戶群的圈定核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶得客戶群本區(qū)域周邊企業(yè)單位員工，如紅星商圈附近企業(yè)主經(jīng)濟(jì)富裕的原居民天心區(qū)、雨花區(qū)的高收入人群長沙中心市區(qū)、的公務(wù)員、高級白領(lǐng)、私企老板、早期置業(yè)的中產(chǎn)以上階層河西、芙蓉北附近的公務(wù)員、高級白領(lǐng)、私企老板等外省在此經(jīng)商的高級管理人員、私企老板等2、對核心客戶群的圈定核心客戶群重點(diǎn)客戶群游離客戶群偶1023、客戶文化特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力高端中端低端高中低目標(biāo)客戶對什么最有感覺？物質(zhì)與精神并重；實(shí)體與概念并重；他們也有小市民情結(jié)，會追促銷潮流。教育背景3、客戶文化特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力高端中端低端高中低目標(biāo)客戶對什么最有103我們把這批客戶，定義為：城市新貴我們把這批客戶