國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心項目規(guī)劃及投資計劃書

10悅來國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心工程規(guī)劃及投資打算書江蘇***南方控股00年七月名目第一章：前言其次章：市場分析第三章：工程概況及SWOT分析第四章：工程規(guī)劃布局第五章：工程投資打算第六章：工程招商及運營第七章：工程評價及建議第一章 前言隨著農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革的深入和隨著農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革的深入和“菜籃子”進展，根本形成了以市場為中心，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場為根底，直銷配送和初步形成了全國大流通格局。產(chǎn)進展的需要，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)有市場容量太小，產(chǎn)地批發(fā)市場建設滯后，加之沒有很好的治理效勞體系，農(nóng)產(chǎn)品貯存、加工、運銷力氣這些因素制約了農(nóng)業(yè)的進展和農(nóng)產(chǎn)品流通。來安縣建設農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心有利于調(diào)整本地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，特別有利于促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構造的優(yōu)化升級，是帶動“三農(nóng)”進展，惠及周邊地區(qū)的“民心工程”。產(chǎn)品體系，江蘇***南方控股提出開發(fā)建設悅來國際農(nóng)副產(chǎn)易物流中心。江蘇***集團520戶重點大型國有企業(yè)之一,位居全國重點的國有企業(yè)。目前在國內(nèi)外擁有2家上市公司、近30家子、分公司、32002大支柱，多元化經(jīng)營，形成了工業(yè)制造、能源礦產(chǎn)、大路投資、現(xiàn)代效勞業(yè)四大產(chǎn)業(yè)集群。集團先后與韓國現(xiàn)代起亞、法國家樂福、日本富士重工以500強企業(yè)及國際知名企業(yè)攜手合作，走出了一條以國際化帶動型工業(yè)化的成功之路。江蘇***是江蘇***集團全資子公司，成立于202324.533200多億元。投資連鎖超市、連鎖餐飲:與全球其次大零售商——法國家樂福集團〔Carrefour、英國韋博得集團〔Whitbread〕旗下的“咖世家〔Costa〕咖啡連鎖品牌實現(xiàn)合資合作。定向商業(yè)地產(chǎn)和流通貿(mào)易:利用品牌優(yōu)勢和連鎖經(jīng)營資源，進展材、煤炭貿(mào)易等延長產(chǎn)業(yè)。是家樂?！仓袊吃诮K、安徽、重慶、河南、河北、山西、江西等中國地區(qū)的唯一合作伙伴,1999年10月8家合資公司及其38家連鎖超市;是中國合作總社合作商貿(mào)連鎖集團其次大股東,致力的效勞理念和的治理制度打造供銷社的形象，為“三農(nóng)”效勞，為建設社會主義農(nóng)村做奉獻。其次章 市場分析一、工程背景橋頭堡，與南京江北市區(qū)、高技術開發(fā)區(qū)相連，104國道貫穿全境，10分鐘進入滬寧洛和寧淮高速，15分鐘到南京大橋、30分鐘到南京火車站和南京生圩港，1小時到達南京祿口國際機場。來安縣汊河區(qū)總規(guī)劃30平方公里，北依滬寧洛高速，南連南京江北市區(qū)，呈現(xiàn)出以工業(yè)、商貿(mào)、政務為主體的三大組團進展模式。在首期開發(fā)的第一組團10平方公里區(qū)域內(nèi)，已有金太陽裝飾城和寧北汽配園等投資入駐。汊河區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特、根底設施完善、配套力氣較強、要素本錢低廉、投資政策優(yōu)待，具有東部的區(qū)位、西部的本錢。南京為江蘇省會城市，自古乃傳統(tǒng)的長江中下游農(nóng)副產(chǎn)品集散地，商貿(mào)流通活潑。全市人口800多萬，以南京為軸心、300公里7000多萬。南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的效勞吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟得到了長足的進展，了南京市消費品市場的富強活潑，消費品市場規(guī)模不斷擴大。南京優(yōu)質商業(yè)形成以街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2023年開頭進入進展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在2023年開頭消滅，南京優(yōu)質商業(yè)整體0.16平米，市場仍有空間。二、宏觀經(jīng)濟指標1、GDP及其增長南京地區(qū)GDP增長趨勢較為穩(wěn)定：20231,576億元生產(chǎn)總值較之202321.4%2023年的生產(chǎn)總值更是到達了2,06731.2%；2023年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，當年增幅15.1%；此后增長勢頭放緩，至2023年，GDP年增長率約18.1%，20232023年GDP20.1%；2023年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價格計算，12.1%；穩(wěn)定的增長勢頭說明白南京經(jīng)濟環(huán)境良好的進展態(tài)勢以及市場對于經(jīng)濟進展的較強信念。2、人均可支配收入及其增長南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過2023年約29.3%的增長頂峰后，近兩年來增速放緩，2023年和2023年的年增16.9%15.8%：202320232023年至202318.8%；2023年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；據(jù)抽樣調(diào)查，2023年全市城市居民人均可支配收入為23122.6913.8%。3、社會消費品零售總額及其增長南京市城市消費品零售總額逐年攀升，2023年至2023年間的年23.1%，顯示出持續(xù)強勁的市場購置力：2023年，城市消費品零售總額約864億元，較之上年增長約43.9%，主要是由于南京市消費品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的進展；保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭，2023年全市城市消費品零售總額約為1651.8219.7%。4、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長2023年來保持著較好的增長勢頭：2023年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為29359.3%；2023年，中心房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場，當年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；2023年和2023年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完351億元和44618.6%27%；2023年，受世界經(jīng)濟環(huán)境影響，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額508.17億元，增長13.9%。三、競爭對手分析南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟爭者?！安嘶@子”3000畝，30150萬平方米。園區(qū)分設呈現(xiàn)、交電子信息結算、食宿消遣于一體。100050萬平方米農(nóng)產(chǎn)品呈現(xiàn)〔拍賣、蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食〔干貨、肉食等五大專業(yè)市場〔物流〕交易區(qū)，配套建設10萬噸冷庫。二期主要建設糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)〔農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉儲、配送中心和商務配套設施。目前一期市場已初步建成，095月底蔬菜、果品專業(yè)市場領先投入試運營。300公里，范圍包括蘇州、上海、150300500億以上。第三章 工程概況及SWOT分析一、工程概況工程名稱：悅來國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心。根本指標：規(guī)劃用地6000畝，規(guī)劃建筑面積600萬平方米。規(guī)辦公用房、冷庫、冷藏等設施。功能定位：一站式農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心〔30年領先。市場定位：聯(lián)結蘇皖地區(qū)，輻射“長三角”，帶動中西部。其他方面：規(guī)模大，市政支持力度大，定位高。二、工程定位充分利用工程優(yōu)越的地理優(yōu)勢及 ***的品牌優(yōu)勢和連鎖經(jīng)營資源，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母，以全產(chǎn)品、全面配套、全方位效勞，打造蘇皖農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)集群，促進產(chǎn)業(yè)升級換代。建設要求，本著“”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點、分步實施、改善根底設施條件，完善市場質量安全檢測、信息效勞、結算匯兌為一體，治理高效、競爭有序、具有很強集散力、輻射力和競爭力的國內(nèi)大型骨干農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。促進市場規(guī)?；?、標準化經(jīng)營，使市場上規(guī)模、上檔次。推動代理制、會員制、連鎖經(jīng)營、拍賣、合同定購、期貨、電子商務等現(xiàn)代交易模式，促進市場向專業(yè)化、現(xiàn)代化方向進展。農(nóng)產(chǎn)品進一步做強做深、提升價值鏈、提高附加值，再以農(nóng)產(chǎn)業(yè)的進展民的生活水平和生活質量，把蘇皖的農(nóng)產(chǎn)品配送至全球。民的生活水平和生活質量，把蘇皖的農(nóng)產(chǎn)品配送至全球。1、市場主要功能：(1保鮮貯藏及商品化處理。、糧油、果品等農(nóng)副產(chǎn)品大宗交易洽談,農(nóng)藥殘留的分析檢測。、全國主產(chǎn)區(qū)、各農(nóng)業(yè)部定點市場的農(nóng)副產(chǎn)品價格、產(chǎn)需信息采集和公布。、通過市場帶動現(xiàn)代〔設施〕農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工的進展，推動政府農(nóng)改超即把農(nóng)貿(mào)市場改為超市，促進市場進展。2、工程定位工程總體定位：經(jīng)營主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易物流中心。投資主題：具有明確升值前景的產(chǎn)權式旺鋪?？蛻舳ㄎ唬鹤誀I客為主，投資客為輔。充分發(fā)揮工程作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢，爭取政府更大力度的扶持，完善工程產(chǎn)業(yè)配套，增加工程作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增加本案對投資客的吸引力。消費群體定位：本案運營后，消費群體主要為本地 客戶、本地及外圍批發(fā)商；其他客戶。經(jīng)營商戶定位：本案經(jīng)營商戶為本地及四周批發(fā)商，其他區(qū)域批發(fā)商，行業(yè)龍頭直銷處或辦事處等。投資人群定位：本案投資人群界定為 全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商以及周邊城鎮(zhèn)客群為主。以自營客為主，投資客為輔。SWOT分析1、優(yōu)勢〔Strength：汊河區(qū)區(qū)位優(yōu)勢獨特、投資政策優(yōu)待，具有東部的區(qū)位、西部的本錢；爭取政府強有力的政策扶持，降低建設和經(jīng)為培育市場、扶持招商，前三年免租金。充分利用***的品牌優(yōu)勢和連鎖經(jīng)營資源，依托其擁有的全世界13000 多家大型賣場和中國 85000 多家超市的銷售網(wǎng)絡，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母 。充分發(fā)揮工程作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢，完善工程配套，增加工程作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增加本案對投資客的吸引力。(5)中西部開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，進展機遇前所未有；安徽是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，產(chǎn)業(yè)根底好；產(chǎn)業(yè)升級迫切，政府導向明確，政策扶持力度大；2、劣勢〔Weaknes：工程周邊缺少應有的商業(yè)根底和商業(yè)氣氛興市場，將來經(jīng)營狀況及升值潛力尚有不確定性與南京浦口相鄰商圈的融合仍有待時日3、時機〔Opportunitie：有效利用產(chǎn)品差異，避開過度同質競爭；先期介入、前瞻規(guī)劃興市場，后期潛力大；增加本案休閑消遣功能，豐富產(chǎn)品功能，滿足區(qū)域客戶需求；制訂合理的營銷思路，加大宣傳推廣力度，爭取后來居上。4、風險〔Threats：前期的市場消費力缺乏，投資店鋪壓力較大，影響工程的投資銷售；工程周邊區(qū)域進展還有待時日，使工程市場 培育期增長；直接競爭對手所帶來的不利影響。南京市商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)及商業(yè)競爭日趨猛烈 ,商業(yè)投資者因日漸理性而對投資更加慎重，風險意識加強；通過對工程的優(yōu)劣勢分析，我們需要盡可能的做到揚長避短，充分發(fā)揮工程優(yōu)勢。我們需要做到：把握好開發(fā)建設及營銷節(jié)奏，爭取一個好的入市時機；爭取政府強有力的政策扶持，以增加客戶信任度；有效利用好本案作為南京農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地之一的集群效應；有效躲避與競爭對手的惡性競爭，奇異借勢，利用競爭對手對該區(qū)域的培育，爭搶潛在客戶群；增加現(xiàn)代化電子商務效勞等軟性設施投入，為工程加分；制訂好的營銷推廣策略，以銷售宣傳為主，兼顧租賃與經(jīng)營宣傳。成立特地的市場經(jīng)營治理公司，就整體經(jīng)營上長期考量，統(tǒng)籌安排。第四章 工程規(guī)劃布局一、工程概述悅來國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心位于來安縣汊河區(qū)，工程用地南北長約20232023米，占地面積為6000畝，土地性質為商住,分三期開發(fā)：一期總用地面積為 1000畝總建筑面積為100萬平方米，其中建設60萬平方米農(nóng)產(chǎn)品呈現(xiàn)〔拍賣〕產(chǎn)、副食〔干貨〕、肉食等五大專業(yè)市場交易區(qū)，配套建設10萬噸冷庫；其余為配套建設二期總用地面積為2023200萬平方米，主要建設糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)〔農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉儲〕、配送中心和商務配套設施等。三期總用地面積為 3000畝，總建筑面積為 300萬平方米,擴建一二期。二、工程規(guī)劃1、工程規(guī)劃為9大專業(yè)批發(fā)市場區(qū)域：蔬菜交易批發(fā)中心；肉食冷凍產(chǎn)品批發(fā)交易中心；果品交易批發(fā)中心；活禽畜牧產(chǎn)品批發(fā)交易中心；糧油產(chǎn)品批發(fā)交易中心；日雜產(chǎn)品批發(fā)交易中心；茶葉批發(fā)交易中心；干菜批發(fā)交易中心；物流中心。2、配套設施將建成 5大區(qū)域：物流包裝配送中心；冷凍冷藏；農(nóng)副產(chǎn)品的深加工；酒店、餐飲、消遣及商務辦公；商業(yè)步行街及管委會行政辦。3、其他配套效勞：電子結算中心；交易效勞：信息中心、客服中心；生活效勞：賓館、洗浴、餐飲、郵電、銀行、診所、公交車站；安全中心：保安機構、保安監(jiān)控中心、護衛(wèi)中隊；公信效勞機構：公稱處、農(nóng)藥檢測中心；政府行政效勞機構：車管所、工商所、派出所、稅務所。三、工程分期開發(fā)1、工程分期開發(fā)示意圖□□一期□二期□三期2、工程分期開發(fā)策略1〕把握啟動風險，首期以多層產(chǎn)品啟動市場，降低工程的啟動風險2〕標定工程價值，創(chuàng)的產(chǎn)品形式入市，標定工程的高價值，奠定高形象認知3〕工程亮點安排，主要資源和呈現(xiàn)亮點向一期傾斜，確保一舉奠定高形象認知；后續(xù)每期都有個別亮點釋放，協(xié)作價值進一步提升產(chǎn)品供給的搭接，前后期產(chǎn)品供給適度搭接，保持確定的連續(xù)性創(chuàng)業(yè)基金投入在前，扶持培育市場以引導商家入駐便于施工原則，盡量避開每期用地的相互穿插和連接面過于簡潔，便于各期組織施工入口和流線，削減對前期開發(fā)、銷售、入住的影響四、工程規(guī)劃策略五、規(guī)劃設計原則：1、形式震撼：整體承受仿生景觀體系的葉脈式布局，抑制園區(qū)天際線過于平淡的缺乏，豐富園區(qū)規(guī)劃意向；2、軸線貫穿：主軸線不必垂直統(tǒng)一，形式適當傾斜，使盡可能多的樓座享受到主軸景觀；3、資源傾斜：主入口及中心景觀局部放大，聚焦形成園區(qū)活力核；4、空間圍合：以葉脈支線為組團核心，排布住宅組團，組團內(nèi)相對圍合、空間形式豐富；六、規(guī)劃設計要點：1、集中表達工程規(guī)劃價值——入口廣場：入口廣場是工程的形象開端，是第一眼的亮相。廣場的形象。、集中表達工程規(guī)劃價值——園區(qū)主軸：園區(qū)主軸是園區(qū)主要的資源帶，要形成持續(xù)不斷的視覺沖擊。、集中表達工程規(guī)劃價值——中心景觀：中心景觀是園區(qū)主軸的聚焦點，也是整個園區(qū)園林呈現(xiàn)之集大成。中心景觀集合了園區(qū)園林主題的核心元素，集中表現(xiàn)景觀風格；同時盡量放大園林空間，表達現(xiàn)代都市的尺度感。、集中表達工程規(guī)劃價值——組團空間：題景觀元素的應用，與主軸風格相互照顧，整個園區(qū)相映成趣，構建統(tǒng)一形象。七、建筑單體1、商鋪形式：三〔兩〕層商住，首層底商承受內(nèi)廊式設計，同時住宅適當退讓，避開底商及路面車流等對住宅的影響象的統(tǒng)一2、酒店及〔老年〕公寓致，層次感強。樹木茂盛，將公寓層層包圍，私密性高。植物選擇: 多項選擇擇成活率高的本地植物，保證成活率并把握本錢。以冬、秋、春、夏為序奇異設計四季美景，高大樹木和低矮花草相互襯托。八、規(guī)劃圖表1、交易中心俯視效果示意圖2、一期總平面分區(qū)圖3、一期內(nèi)部交通示意圖第五章 工程投資打算本工程開發(fā)建設的投資總額為220.92億元，建筑面積為600萬平方米，其中一期投資總額為36.82100萬平方米《各項本錢費用的估算額及單價詳見下表,260萬平米：13.14億元。《工程總投資估算表》刪除第六章 工程招商及運營送中心正常營業(yè)。其崗位具體設置如下：董事長、總經(jīng)理〔兼〕 1人副總經(jīng)理 3人招商部：總經(jīng)理 1人副總經(jīng)理 4人招商人員 10人公關部：經(jīng)理 1人副經(jīng)理 1人公關人員 3人企業(yè)籌劃部：企劃人員 2人參謀室：法律參謀工程部：總經(jīng)理工程師施工員其他工程人員辦公室：主任副主任秘書其它辦公人員財務室：總經(jīng)理總 監(jiān)會 計出 納保安部：部 保 安保潔員選購部：經(jīng) 選購員倉管員合

2人1人4人4人10人4人1人2人5人10人4人1人1人4人3人1人60人1人30人1人5人1人10人190人招商建議規(guī)劃在先，按所招品類對象的空間設計要求進展規(guī)劃配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進展配套招商先行，按市場的定位目標進展針對招商同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)招商策略放水養(yǎng)魚、低價引進：租金治理費減半 ,前三年免租金。推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而降低首付壓力，有力促進售房。針對投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購房返租的手段，結合市場租賃行情，代為出租 .銷控策略：分層銷控，整、散合理把握，售、租合理安排；分區(qū)銷控，散、整合理把握；依經(jīng)營者、投資者的性質、特征分類集中，自營第一、投資其次的銷控第七章 工程評價及建議一、經(jīng)濟效益一、經(jīng)濟效益本工程建成后，銷售、貯存、保鮮、調(diào)運、信息效勞、檢測等設施全部配套，通過構建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營銷網(wǎng)絡體系、電調(diào)劑和補充，發(fā)揮批發(fā)市場吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代20額突破150輻射蘇皖乃至華東的農(nóng)副產(chǎn)品大型交易市場，其進展前景格外可觀。周邊100公里范圍內(nèi)約有1000多萬人居住，按人均每日消費蔬菜0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水產(chǎn)及其它0.110001001005010億公斤，再加上每年20格外大。年成交1503.5%5.25億元。二、社會效益本工程建成后