棚戶區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目建議書

棚戶區(qū)改造開發(fā)工程建議書第一節(jié)工程的背景及由來*風(fēng)光，舒適的自然環(huán)境，將*市裝扮成一個(gè)花團(tuán)錦簇的秀美之城。區(qū)**老城區(qū)，城市建設(shè)的設(shè)施完備，人口密集，但居民住房多數(shù)因歷史緣由造成了居住環(huán)境差，房屋是危房，道路是市場(chǎng)，迫切*投資興建一個(gè)融商貿(mào)、居住于一體的富有現(xiàn)代化氣息的住宅區(qū)。*區(qū)*，擁有優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，置身國道旁，遠(yuǎn)眺湘江北去。工程建成后將成為改變河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住質(zhì)量和改善生活環(huán)境的一個(gè)亮點(diǎn)工程，成為市委、市政府的“東大門“。其次節(jié)工程簡(jiǎn)介*棚改工程隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨*路，東接高技術(shù)開發(fā)區(qū)，西**等安全問題，總占地面積約654畝工程建設(shè)主要以高層公寓為主，配備道路、綠地、生活設(shè)施等根底建設(shè)，強(qiáng)調(diào)“以人為本“的原則，實(shí)現(xiàn)商業(yè)貿(mào)易、房產(chǎn)開發(fā)、居民安置的三大功能，導(dǎo)入專業(yè)化的園林規(guī)劃，“窗口“風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)，人性化的戶型設(shè)計(jì)。工程建成后，必將*塑造成為一個(gè)““。第三節(jié)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注6541093居住建筑面積萬平方米107.94公共建筑面積萬平方米1.152.564271623838銷售收入萬元1986209利潤(rùn)總額萬元2511415.4靜態(tài)投資回收期年6.47不含建設(shè)期第四節(jié)結(jié)論與建議1、結(jié)論隨著市委、市政府西遷，根底設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)*原有城區(qū)舊貌的同時(shí)，也使區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益格外顯著，具有良好的開發(fā)前景。2、建議*適宜人的居住環(huán)境。工程建設(shè)過程留意與環(huán)境的協(xié)調(diào)，到達(dá)合理統(tǒng)一。民的安置問題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響全部施工。其次章工程建設(shè)的必要性與意義1、房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展促使國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定進(jìn)展，提高國民收入動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)部門。它是國民經(jīng)濟(jì)的根底產(chǎn)業(yè)和先行產(chǎn)業(yè)，具有高附加值性和對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向性，在很多國家，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。生產(chǎn)資料和生活資料，房地產(chǎn)興盛興盛，其經(jīng)濟(jì)也就欣欣向榮；房地產(chǎn)業(yè)衰退落后，其經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也就不容樂觀。因此，要保持某地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)是必需大力進(jìn)展的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展與國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展親熱相關(guān)，一方面房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)進(jìn)展的產(chǎn)物，沒有興盛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)根底、沒有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的根底支撐，就沒有興盛的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的根底產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能的關(guān)系是相輔相成、嚴(yán)密相連的。2、工程建設(shè)與全省的進(jìn)展目標(biāo)和*市的規(guī)劃思想相全都2023年至2023年，*將以加快進(jìn)展為主題，以構(gòu)造調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高人民生活水平為根本動(dòng)身點(diǎn)，加速工化業(yè)、城鎮(zhèn)化,樂觀進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)，加快與國際經(jīng)濟(jì)對(duì)接和融合，提高國民經(jīng)濟(jì)整體素養(yǎng)和競(jìng)爭(zhēng)力，全面建設(shè)小康社會(huì)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)大省向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省跨越。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和將來走向，結(jié)合*實(shí)際15年*居工程為主體的房地產(chǎn)業(yè)。U2023GDPU5700億元，人均8450元。財(cái)政總收入500億元，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整到15:44:41。城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可8320274051200平方公里區(qū)域?yàn)楹诵?，?gòu)筑一個(gè)集高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)金融、高檔住宅、*市進(jìn)展成為華中地區(qū)的又一個(gè)重鎮(zhèn)3、工程建設(shè)符合市政府的棚改改造政策該工程的開發(fā)符合市政府〔2023〕12以“居者有其屋“為主要目標(biāo)，協(xié)作國家房改政策精神，本著“多層為主“的原則，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)小區(qū)化、小區(qū)規(guī)?；?。本區(qū)作為*市的舊城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，始終承載著*的城市中心區(qū)功能。隨著國家改革開放政策的漸漸深入、社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型，舊城區(qū)承載的職能漸漸多元化、簡(jiǎn)潔化。舊城區(qū)城市更過程不僅可改善其根底設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，構(gòu)，提高了其綜合效勞功能。加快舊城改造，將村鎮(zhèn)改造與村鎮(zhèn)居民點(diǎn)建設(shè)納入城市建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，可使城市功能布局更趨合理。4*已有10萬戶、20多萬的原棚戶居民從低矮、潮濕、破舊的棚屋，搬進(jìn)320億元，310多萬平方米的棚屋被撤除改建。棚戶改造大大改善了*市中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。兩年前還是一片低矮破舊棚戶的

*地段，如今已是大廈高聳、居成片，成了城市的一大景觀。*市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、激活了*房地產(chǎn)市場(chǎng)。如今，*的一個(gè)個(gè)社區(qū)、一條條街*城建來說，*完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對(duì)*而言，另一個(gè)“富強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 “。第三章市場(chǎng)分析1WTO寸全省房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步進(jìn)展制造巨大空間20231211WTO大而深遠(yuǎn)的影響，同時(shí)也寸作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的WTO業(yè)、效勞業(yè)、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)都將開放，這將為我省房地產(chǎn)業(yè)制造進(jìn)展空間。入世后，國外投資和國外產(chǎn)品的進(jìn)入將會(huì)增加，從而導(dǎo)致更多的外國公司進(jìn)駐我省各城市，必定增加房地產(chǎn)的需求，特別是對(duì)外銷房、高中檔寫字樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅房屋的需求。隨著關(guān)稅的降低和就業(yè)及居民收入的提高，居民的日常開支將降低，轉(zhuǎn)而增加到住房消費(fèi)開支關(guān)稅的下降，從目前的30％下降到10％左右，將導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑本錢明顯下降，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。國外房產(chǎn)中介效勞、金融業(yè)和外資保險(xiǎn)業(yè)的進(jìn)入，將極大促進(jìn)我省房地產(chǎn)中介效勞水平，豐富和進(jìn)展房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，開展多項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，拓寬險(xiǎn)種，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活潑。2*省的國民收入、人民生活水平也有極大的提高和改善。2023年，第三產(chǎn)業(yè)入完成361.56億元，增長(zhǎng)10.03％；全省農(nóng)民人均純收入2299元，增長(zhǎng)4.7％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)6780元，增長(zhǎng)9%。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境、持續(xù)增長(zhǎng)的國民經(jīng)濟(jì)、快速提高的國民收入，為我省房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展供給了極好的進(jìn)展根底、牢靠的財(cái)政資金支持和巨大的進(jìn)展空條件的愿望就越猛烈，有效需求也就越大，房地產(chǎn)中的主要領(lǐng)域住宅市場(chǎng)進(jìn)展的機(jī)遇和空間也就越大。3、我省的商品住宅進(jìn)入一個(gè)的換代期隨著世紀(jì)的到來，由于國力增加，人們生活水平的普遍提高，對(duì)住宅開頭了從量的需求向質(zhì)的全省住宅商品化市場(chǎng)日趨成熟，不同需求的檔次已經(jīng)拉開，而其中的中高檔住宅已領(lǐng)先進(jìn)入換代期，由于房貸政策的不斷完善，買得起好房子的人越來越多，這是換代住宅開始形成的市場(chǎng)根底。從舊有住宅的布點(diǎn)看，有相當(dāng)一局部已過早地進(jìn)入了淘汰期，有的房屋甚至消滅墻體開裂、滲水，屋頂漏水，陽臺(tái)傾斜，鋼筋外露等安全隱患，這也是與經(jīng)濟(jì)不興盛，早期建造的住宅一次投資過低使得住宅壽命下降有關(guān)，換代是不行避開的。而且，建材和建筑部品的短缺狀況已完畢，品種和類型的多樣化有力支持了住宅的升級(jí)換代。4、河西城房產(chǎn)市場(chǎng)空缺大，具有極佳的開發(fā)優(yōu)勢(shì)商品房的貧乏，既是河西的圓滿，也是巨大的商機(jī)。不見得高層塔樓就是高檔房，河西作為山水城區(qū)，為了不破壞生態(tài)景觀，建設(shè)高度將受到嚴(yán)格限制，以后可能還是以多層或小高層為主這是受人青睞的產(chǎn)品一位資深業(yè)內(nèi)人士指出，即使經(jīng)濟(jì)房也能開發(fā)Townhouse〔聯(lián)排別墅〕 。這種住宅產(chǎn)品既屬于城市范疇又不居于鬧市中心，既交通便利又親近自然，密度較低，花園不大，但每家均有，居住品質(zhì)高。在國外，Townhouse這種多層聯(lián)排式住宅其實(shí)是一種很一般的住宅，但到了國內(nèi)，安上個(gè)聯(lián)排別墅的名份，竟成了富人的窩兒。其實(shí)專家認(rèn)為Townhouse也可做到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，在河西城應(yīng)占有一席之地。河西居民的消費(fèi)水平略低于河?xùn)|，作為城市建設(shè)重要內(nèi)容的商品房，面臨本區(qū)內(nèi)有效需求缺乏的問題。但是，假設(shè)眼光略微放遠(yuǎn)一點(diǎn)，河西有*的綠地掩蓋率已達(dá)到45%，空氣負(fù)離子含量遠(yuǎn)高于河?xùn)|3個(gè)公園，還有湘*人。第四章工程的市場(chǎng)定位工程建成后，將形成三大功能：一是商業(yè)條件下，本區(qū)開展商貿(mào)業(yè)開發(fā)，既占有寬闊的商貿(mào)市場(chǎng)，可形成確定規(guī)模的商貿(mào)營(yíng)銷渠道與網(wǎng)絡(luò)，又能有效地促進(jìn)商貿(mào)流通，進(jìn)而促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。二是房產(chǎn)開發(fā)功能工程擬建局部中、高檔住宅，以經(jīng)濟(jì)、美觀、人*區(qū)的舒適住宅環(huán)境和河西城的住宅家園。三是居民安置功能通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套效勞，解質(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有面貌，成為河西的一個(gè)亮點(diǎn)工程。第五章工程的選址條件1、地理位置*棚改工程隸屬于*區(qū)*街道辦事處，北臨***654畝。2124100天。17.2C最熱月份<29.3C最冷月份<一月>4.7極端最低氣溫 —11.3C極端最高氣溫40.6C1394.5mm148天275天全年主導(dǎo)風(fēng)向西北風(fēng)平均風(fēng)速2.7m全年日照時(shí)數(shù)1677.1小時(shí)3、土壤、地質(zhì)條件本地土壤土層深厚，酸堿度為中性，質(zhì)地為沙質(zhì)*地區(qū)表層為第三紀(jì)紅土，紅砂巖以及第四紀(jì)沖積層，從工程地質(zhì)條件考慮，紅砂巖風(fēng)化殘積物和亞粘土層均為良好的地基根底持力層。4、交通條件*區(qū)內(nèi)東西向大路有*高速大路，*路；南北向有*，*，繞城高速大路。工程原屬老城區(qū)，*棚改區(qū)周邊的城市道路干線縱橫布局，交通條件四通八達(dá)，北接*路，南靠咸嘉湖路，市內(nèi)多個(gè)公交站點(diǎn)設(shè)置于此，與區(qū)內(nèi)外及整個(gè) *市的聯(lián)系格外便利。5、供電、供水、供氣條件工程的東部緊靠市電力局、城西供電局，完全能保證全部居民及經(jīng)營(yíng)部門的電力需求。*市政自來水管網(wǎng)已鋪設(shè)至此，四周布局有四水廠，本區(qū)有三水廠，水量充分。煤氣管網(wǎng)鋪設(shè)至市委、市政府址，距本區(qū)不遠(yuǎn)，供給有保障。6、郵電、通訊條件本區(qū)域的光纜線路，電信電纜的長(zhǎng)途和程控線路，移動(dòng)、聯(lián)通的信息網(wǎng)的掩蓋面都到達(dá)了城市建成區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是電信寬帶網(wǎng)絡(luò)已延長(zhǎng)到此。7、其它條件區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊備，效勞工程完善?，F(xiàn)桐二社區(qū)南部有*，居住環(huán)境極佳；整個(gè)區(qū)域四周學(xué)校、銀行、醫(yī)院等管理效勞機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。1““放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、安康、和諧的社區(qū)環(huán)境。2““到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。3““要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的承受都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。4、工程要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下留意美觀“的原則。突*、高雅，具有美感。其次節(jié)工程的建設(shè)內(nèi)容*43.6*路全長(zhǎng)400米，北部緊貼*路，位置優(yōu)越，開發(fā)前景格外樂觀。工程主要建設(shè)高層公寓，承受專業(yè)化的園林規(guī)劃，““風(fēng)格建筑*社區(qū)一層為連體大市場(chǎng)；而且住宅區(qū)內(nèi)修建通達(dá)各個(gè)區(qū)間的硬化道路，配備適度的綠地花園等建設(shè)。第三節(jié)工程建設(shè)規(guī)模1、工程占地面積為占地面積：654畝〔43.6萬平方米〕其中A220畝，B434畝。22.5109面積107.9萬平方米〔約占開發(fā)面積的90％〕，商業(yè)鋪面1.1萬平方米〔含連體大市場(chǎng)，約占開發(fā)面積的10％〕36.91842％。465418萬平方米；依據(jù)根本建設(shè)程序，工程建設(shè)進(jìn)度擬定如下：1、2023年9 10月內(nèi)完成工程的工程建議書、可行性爭(zhēng)論報(bào)告的編制及報(bào)批；2、2023年11 12月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、論證及立項(xiàng)審批等手續(xù)，組建治理機(jī)構(gòu)；3、2023年1 4月內(nèi)完成施工圖紙、設(shè)備定貨施工預(yù)備;4、2023年5 12月內(nèi)完成工程第一期工程的土建施工；5、2023年1 4月內(nèi)完成工程第一期工程的設(shè)備安裝;6、20235月工程第一期工程的竣工驗(yàn)收；7、2023年612月內(nèi)完成工程其次期工程的土建施工；8、2023年14月內(nèi)完成工程其次期工程的設(shè)備安裝；9、20235月工程全部工程的竣工驗(yàn)收。第一節(jié)投資估算1、工程投資估算依據(jù)1〕參照*市近期同類工程實(shí)際造價(jià)資料估算；參照國家的有關(guān)政策估算；預(yù)備費(fèi)〔不行預(yù)見費(fèi)〕按2、投資估算1〕前期費(fèi)用①土地獵取本錢40萬元/X654畝=26160萬元

5%估算；②拆遷本錢1000元/X18萬平方米=18000萬元③工程勘查設(shè)計(jì)18元/X109萬平方米=1962萬元④報(bào)建費(fèi)18X15元/平方米=270萬元⑤ 合計(jì)：46392萬元工程建安費(fèi)用① 建安費(fèi)800元/X109萬平方米=87200萬元②水電配套工程〔包括水電工程和增容〕50元/X109萬平方米=5450萬元③小區(qū)道路綠化配套工程50元/X24.9萬平方米=1245萬元④工程監(jiān)理費(fèi)109X800元/X1%=872萬元⑤合計(jì)：94767萬元141159萬元工程建設(shè)所需141159萬元，建設(shè)資金按“誰投資、誰經(jīng)營(yíng)、誰受益“的原則，招商引資解決。第八章經(jīng)濟(jì)效益估算第一節(jié)本錢估算1、本錢估算：名稱金額〔萬元〕備注開發(fā)建設(shè)本估算70585％估算99315％估算總本錢費(fèi)用1623831、2、3、4項(xiàng)之和經(jīng)營(yíng)本錢141662、4項(xiàng)之和2、工程總投資：162383萬元。1、銷售收入估算：1〕住宅：107.9X1800元/平方米=194220萬元2〕商鋪：1.1X4000元/平方米=4400萬元198620萬元2、銷售稅金及附加估算依據(jù)現(xiàn)行財(cái)政制度，工程須繳納護(hù)和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的及附加為11123萬元。

5％的營(yíng)業(yè)稅，城市維7％和5％征收?？備N售稅第三節(jié)利潤(rùn)估算25114,8372萬元。12.7％15.4％22.3