學(xué)校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與運(yùn)作方案

學(xué)校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與運(yùn)作方案第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、管理方式清晰的駐場服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善的運(yùn)作流程是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。我司將組建xx學(xué)校物業(yè)管理處，具體對xx學(xué)校物業(yè)管理采購項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)管理，在實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理過程中，及時和貴單位溝通，以便及時掌握貴單位人員服務(wù)要求，更好地為貴單位服務(wù)。達(dá)到下述的管理目標(biāo)即：管理意識超前、管理組織高效、管理人員專業(yè)化、管理方式民主化、管理方法規(guī)范化、管理手段現(xiàn)代化。我司擬采用以下的管理方式：1.綜合一體的管理方式即對xx學(xué)校，統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)管理，保持高效率運(yùn)作，保證高水平管理。在管理處實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作過程中，我們將發(fā)揮公司和業(yè)主雙向共管方式、超前引導(dǎo)、適時管理、適時服務(wù)的運(yùn)作方式，以及軟、硬件結(jié)合方式的經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)管理，提高效果。2.駐場服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案2.1.在貴單位此類管理模式中，所管的物業(yè)集中，建議xx學(xué)校全權(quán)代表貴單位參與項(xiàng)目的管理，具體監(jiān)督和負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，這樣有利于物業(yè)管理項(xiàng)目的順利開展。2.2.物業(yè)管理處接受xx學(xué)校的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2.3.物業(yè)駐xx學(xué)校物業(yè)管理處為物業(yè)管理公司專業(yè)機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)本次招標(biāo)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)相對獨(dú)立，在物業(yè)的授權(quán)下，履行“物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。2.4.物業(yè)管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制。物業(yè)管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。2.5.組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精于高效、一專多能。二、管理架構(gòu)莆田市第三中學(xué)莆田市城廂區(qū)新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司莆田市第三中學(xué)莆田市城廂區(qū)新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司物業(yè)駐莆田市第三中學(xué)物業(yè)駐莆田市第三中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心機(jī)電工程部日常維修服務(wù)機(jī)電工程部日常維修服務(wù)日常水電維修設(shè)備設(shè)施維保床凳器具維修電房值班維護(hù)其它服務(wù)安全管理部安全巡查公共秩序維護(hù)交通管理消防管理停車場管理突發(fā)事件處理其它服務(wù)清潔綠化部清潔綠化部日常清潔服務(wù)日常綠化養(yǎng)護(hù)其它服務(wù)客戶服務(wù)部日常事務(wù)管理部門協(xié)調(diào)管理日常會務(wù)管理〖物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置圖〗第二節(jié)崗位安排及職責(zé)1.服務(wù)中心職責(zé)1.1.實(shí)施對委托管理范圍接管和驗(yàn)收；1.2.組織提供各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)；1.3.組織實(shí)施管理項(xiàng)目的各項(xiàng)工作規(guī)范，保證各項(xiàng)工作的有序開展；1.4.組織員工完成崗位培訓(xùn)，合理調(diào)配人力資源；1.5.組織實(shí)施員工勞動保護(hù)和安全生產(chǎn)的各項(xiàng)工作規(guī)范和措施；1.6.對管理服務(wù)人員的工作進(jìn)行監(jiān)控、檢查和評價(jià)；1.7.組織管理相關(guān)費(fèi)用的清理工作；1.8.處理和記錄客戶的投訴；1.9.組織開展顧客意見征詢和調(diào)查活動；1.10.實(shí)施管理服務(wù)時的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)工作；1.11.實(shí)施相關(guān)文件和資料及質(zhì)量記錄的管理；1.12.組織相關(guān)標(biāo)識的實(shí)施及管理；1.13.完成采購人交辦的其他工作。2.安全管理部職責(zé)2.1.范圍為學(xué)校內(nèi)日常門崗值勤、安全防范、監(jiān)控管理等工作，包括廣場、通道、建筑物等。2.2.組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的保安隊(duì)伍，執(zhí)行嚴(yán)格崗位紀(jì)律和崗位責(zé)任制,以確保整個大樓的安全、有序。2.3.上班期間協(xié)助值班室對來訪人員進(jìn)行詢問、登記。2.4.辦公公共場所要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象，無閑雜人員隨意流動。在休息放假期間，做好進(jìn)出學(xué)校人員的詢問、登記。2.5.重要出入口24小時值班、視頻監(jiān)控室24小時值班。整個學(xué)校做到24小時有安全護(hù)衛(wèi)人員巡查，要對進(jìn)入學(xué)校的車輛進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控和管理。2.5.1外圍大門崗要對進(jìn)入學(xué)校辦事的車輛進(jìn)行登記，并引導(dǎo)車輛停放到制定的位置，非本單位車輛或辦事車輛一律不準(zhǔn)進(jìn)入。2.5.2校內(nèi)停車場只對本單位內(nèi)的工作人員和本單位公務(wù)車輛開放進(jìn)入。對非本單位工作人員的車輛一律不準(zhǔn)進(jìn)入。2.6.加強(qiáng)對領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域、保密室、機(jī)房等重點(diǎn)部位的安全防范。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得在以上區(qū)域內(nèi)照相、錄音和錄像，不得泄漏有關(guān)人員的辦公地點(diǎn)、電話、車牌號碼等資料。2.7.加強(qiáng)管理，預(yù)防重大火災(zāi)、刑事和交通事故的發(fā)生。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序計(jì)劃和措施，必要時及時報(bào)告采購人，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。2.8.其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項(xiàng)。三.保潔綠化部職責(zé)保潔工作1.范圍包括整個項(xiàng)目內(nèi)所有辦公室、會議室、廣場、公共通道（電梯間、走火梯）、公共區(qū)域（洗手間、露臺、天面）、大堂、建筑物外墻、門窗、學(xué)校內(nèi)廣場、道路等。2.由采購人和中標(biāo)供應(yīng)商雙方共同制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn)，以對工作質(zhì)量進(jìn)行考核，中標(biāo)供應(yīng)商須保證安排足夠人員以保障工作需求。3.房屋立面、公共樓梯、學(xué)校內(nèi)廣場、道路、通道整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。4.中標(biāo)供應(yīng)商按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場所進(jìn)行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔。樓內(nèi)辦公室需要早晚各進(jìn)行一次清掃保潔；5.辦公室清掃保潔工作由專人負(fù)責(zé)6.領(lǐng)導(dǎo)辦公室衛(wèi)生保潔服務(wù)要求：6.1.每天定時為領(lǐng)導(dǎo)辦公室進(jìn)行衛(wèi)生保潔，確保領(lǐng)導(dǎo)辦公室窗明亮干凈、無塵、無害、無異味；6.2.注意保潔用品用具的清潔衛(wèi)生，做到辦公室與洗手間不共用抹布、拖把，且抹布、拖把等需勤換水、勤清洗、勤消毒，保持潔白干凈、無污漬、無異味；6.3.嚴(yán)格遵守保密制度，做到不該動的不動、不該看的不看、不該聽的不聽、不該說的不說、不該拍的不拍。7.中標(biāo)供應(yīng)商對衛(wèi)生間做到按標(biāo)準(zhǔn)定人定點(diǎn)定時管理、巡查、監(jiān)督。8.污水排放通暢，定期清理化糞池、垃圾箱。9.定期對魚池進(jìn)行清洗及換水，每天清理魚池垃圾。10.中標(biāo)供應(yīng)商做好垃圾分類工作，并負(fù)責(zé)垃圾的收集，做到日產(chǎn)日清，每天在指定時間將垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。11.定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑（滅“四害”藥品要符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)，對人體無害，藥品由采購人提供），并做到無滋生源。12.協(xié)助采購人采購衛(wèi)生間各項(xiàng)客用品（含洗手液、擦手紙、卷紙）。各項(xiàng)用品必須達(dá)到衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，必須有明確的產(chǎn)品標(biāo)志、生產(chǎn)廠家、許可證號、生產(chǎn)日期、產(chǎn)品說明書等，保證質(zhì)量。以上用品需征求采購人同意。13.定期清洗外墻14.遇到大型活動，須按采購人要求進(jìn)行清潔衛(wèi)生。15.負(fù)責(zé)在清潔衛(wèi)生中損耗的物料用品和工具。16.其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項(xiàng)。綠化工作1.管理目標(biāo)1.1.草坪保潔率、綠化完好率、純度都達(dá)99%以上，蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的2%。樹木二級分枝、枯枝不超過樹木總數(shù)的2%。1.2.所有植物生長態(tài)勢良好，無明顯病蟲害，及時修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。1.3.修剪及時，造型整齊、優(yōu)美，各類喬木都懸掛樹牌。1.4.綠化圍欄設(shè)施無缺損，綠化建筑小品無損壞。1.5.綠化檔案齊全，有工作動態(tài)記錄。1.6.爭創(chuàng)省級“花園式學(xué)校”等相關(guān)稱號。2.養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求2.1.承包養(yǎng)護(hù)期限內(nèi)，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按照園林綠化養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合理組織，精心養(yǎng)護(hù)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)管理任務(wù)。2.2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：2.2.1澆水、灌溉：旱季及新種植物要及時澆水、灌溉，防止脫水枯死。特別是盆花、地栽草本花晴天要每天澆水，雨天排澇，防止植物受損。2.2.2修剪：根據(jù)各類植物生長特點(diǎn)、立地環(huán)境、景觀要求按照操作規(guī)程適時進(jìn)行。2.2.3施肥：根據(jù)各類植物生長特點(diǎn)及其對肥料的需要適時適量施肥，要求年施肥不得少于4次，以保持其生長旺盛達(dá)到一定景觀效果。2.2.4除草：各類綠地、綠帶要結(jié)合松土及時清理各類雜草。2.2.5病蟲害防治：根據(jù)各類植物的寄生對象及時做好防治。2.2.6抹芽：及時清除喬木灌木的不定芽，以保持樹木骨架清晰，營養(yǎng)集中。2.2.7扦插：每年扦插一定量的小苗，對綠化帶進(jìn)行扦插補(bǔ)種。2.3.綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量要求2.3.1樹木生長良好，適量澆溉，適時修剪，疏密得當(dāng)，有較好的觀賞效果；及時病蟲害防治，確?；ú輼淠窘】瞪L；及時松土施肥，調(diào)節(jié)植物生長；如遇小型的栽樹、移樹，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)無條件地為采購人服務(wù)，報(bào)酬酌情而定。2.3.2綠化養(yǎng)護(hù)不到位的，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按采購人的要求無條件地立即整改。3.其他要求:3.1.中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)提供綠化養(yǎng)護(hù)工作過程中所需的設(shè)備、用具、藥劑及有關(guān)養(yǎng)護(hù)的一切工具用品。3.2.寒暑假安排上可酌情減少上班人數(shù)，每天安排適當(dāng)?shù)姆?wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)。3.3.服務(wù)人員要統(tǒng)一著裝，服從采購人日常臨時工作安排；如遇上級領(lǐng)導(dǎo)檢查，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)積極配合，采購人不另支付費(fèi)用。4.工程維修部工程部負(fù)責(zé)的公共設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、維修、二次裝修管理等工作。工程部設(shè)立運(yùn)行班和維修班。運(yùn)行班：負(fù)責(zé)電房值班和公共設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行值班管理工作；負(fù)責(zé)管理處工程物資的管理。4.1.維修班：負(fù)責(zé)各公共系統(tǒng)設(shè)備及水電的維護(hù)、保養(yǎng)和修理；負(fù)責(zé)建立和管理設(shè)備及工程檔案資料。4.2.根據(jù)公司質(zhì)量管理體系要求，結(jié)合實(shí)際，制定xx學(xué)校設(shè)備管理工作目標(biāo)和制度。4.3.負(fù)責(zé)xx學(xué)校供電、消防、電梯、空調(diào)、給排水、公共照明等公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和修理。4.4.做好教室及其設(shè)施的日常管護(hù)并做好日常記錄。經(jīng)常檢查教室電教、空調(diào)、風(fēng)扇、門窗、黑板、照明、桌椅等設(shè)備是否完好，發(fā)現(xiàn)教室門窗等設(shè)備損壞及時報(bào)修，以保室內(nèi)設(shè)備不丟失和正常使用。4.5.負(fù)責(zé)xx學(xué)校物業(yè)房屋結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域裝飾的維護(hù)和修繕。4.6.編制公共設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的年度維保計(jì)劃、大中修計(jì)劃、技術(shù)改造的可行性分析，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.7.參與外包工程項(xiàng)目的選聘工作，負(fù)責(zé)監(jiān)管日常服務(wù)質(zhì)量。4.8.負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修工程的管理工作。4.9.建立和管理辦公樓公共設(shè)備設(shè)施和運(yùn)行、維保、修理和改造資料，及客戶裝修資料檔案。4.10.負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理處物資倉庫管理和節(jié)能降耗管理工作。4.11.制訂本部門年度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.12.為客戶提供各種特約服務(wù)。4.13.負(fù)責(zé)接洽政府有關(guān)機(jī)電管理部門的工作指導(dǎo)及檢查管理。4.14.其它關(guān)于設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修的業(yè)務(wù)工作。第三節(jié)機(jī)構(gòu)的運(yùn)行1.xx學(xué)校新世紀(jì)物業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作由xx學(xué)校委托新世紀(jì)物業(yè)作為物