二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制

二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制首席法務(wù)致力于提供高端法律閱讀+實(shí)用法律干貨+便民法務(wù)工具。作者：北京德和衡律師事務(wù)所王衛(wèi)東二手房交易中的風(fēng)險(xiǎn)控制近期，房地產(chǎn)又火了一把，從鼓勵(lì)購(gòu)房去庫(kù)存到深圳、上海等城市再次出現(xiàn)嚴(yán)格的限構(gòu)；從房?jī)r(jià)突然起跳，到現(xiàn)在買(mǎi)方持幣觀望。這一波房?jī)r(jià)的波動(dòng)，又造成房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛大量發(fā)生。作為一名多年從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師，現(xiàn)對(duì)二手房交易進(jìn)行法律分析，供雙方參考，以保證交易安全，以免造成巨大損失。一、仔細(xì)審查二手房買(mǎi)賣(mài)合同。中介推薦使用的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，是北京市建委和北京市工商局共同推薦給交易雙方使用的標(biāo)準(zhǔn)式合同。但是，不是交易雙方簡(jiǎn)單的把空填完就是一份有保障的二手房買(mǎi)賣(mài)合同。該合同只是把二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中常規(guī)事項(xiàng)給以規(guī)范和提示，具體合同細(xì)節(jié)要由雙方協(xié)商完成。每一個(gè)二手房的買(mǎi)賣(mài)，會(huì)因房屋的不同、付款方式的不同、交付的方式不同、違約責(zé)任的不同等，會(huì)有千差萬(wàn)別的變化。因此，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要特別注意如下事項(xiàng)：1、合同的主體。簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的主體有兩方，一是賣(mài)方，即房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的名字。產(chǎn)權(quán)所有人一欄有的登記一人，有的因共有而登記兩人或多人。作為二手房出賣(mài)人一方就是產(chǎn)權(quán)證上所有人一欄所登記的名字，必須登記名字本人親自簽署，有一人則由一人簽署，有多人就多人簽署。如有委托，則必須出具公證過(guò)的委托書(shū)并查明受托人身份。主體另一方是買(mǎi)方，即過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上所有人一欄所要登記的名字，登記誰(shuí)就由誰(shuí)親自簽署！在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同中往往因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方因工作、時(shí)間調(diào)整等問(wèn)題無(wú)法親自簽署，而由配偶代簽、父母子女之間代簽，這隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。再次重申，切記要親自簽署！為了確保賣(mài)房人親自簽署，可以到房屋所在地房屋權(quán)屬登記中心核驗(yàn)。2、房屋狀況。買(mǎi)房人對(duì)房屋現(xiàn)狀一般會(huì)有全面的了解，比如位置、戶型、樓層、朝向、裝修、配套等。但往往忽視該房屋是否抵押、是不是小產(chǎn)權(quán)、是否出租、是不是尚未更名的繼承房屋、是不是央產(chǎn)房等。如房屋存在抵押，則在交易過(guò)程中必須先償還原有借款并辦理解押手續(xù)后，才能過(guò)戶給買(mǎi)受人。在提前還款環(huán)節(jié)，往往因出賣(mài)人沒(méi)有提前償還能力而由買(mǎi)受人先行代為償還。如買(mǎi)受人同意這一方式，則必須和抵押權(quán)人見(jiàn)面溝通，把款項(xiàng)匯入抵押權(quán)人能夠劃帳的出賣(mài)人賬戶。買(mǎi)受人切記不可將款項(xiàng)直接支付給出賣(mài)人或匯入出賣(mài)人指定的賬戶。有的出賣(mài)人因自身還款壓力大，收到買(mǎi)受人的首付款后會(huì)償還高利貸，而不去償還銀行貸款。如該房屋為小產(chǎn)權(quán)房，則請(qǐng)買(mǎi)受人繞行，放棄購(gòu)買(mǎi)！如該房屋出租，則要與承租人溝通，確定是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以及能否及時(shí)騰退房屋。如能確定，則請(qǐng)承租人親自簽署文件。如為尚未過(guò)戶繼承房屋，則要審查繼承手續(xù)，是否有關(guān)于繼承的公證書(shū)、法院判決書(shū)或調(diào)解書(shū)。如沒(méi)有此類(lèi)文件，則依然繞行，放棄購(gòu)買(mǎi)！如房屋為央產(chǎn)房，則要審查是否有原單位同意出售的文件。如有，可繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，如沒(méi)有，則放棄購(gòu)買(mǎi)。3、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。二手房買(mǎi)賣(mài)中，合同中約定的價(jià)格往往是出賣(mài)人所得凈價(jià)，因買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生的稅費(fèi)由買(mǎi)受人承擔(dān)（雖然法律規(guī)定出賣(mài)人應(yīng)交納個(gè)人所得稅或營(yíng)業(yè)稅，但交易習(xí)慣是由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，如一定要讓出賣(mài)人交納，則出賣(mài)人再提高房?jī)r(jià)，其實(shí)對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是背著抱著一般沉）。因此，買(mǎi)受人在估計(jì)自己的購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)要考慮房屋交易稅費(fèi)的多少。這里著重講一下“陰陽(yáng)合同”。所謂“陰陽(yáng)合同”一般是指為了規(guī)避高昂的稅費(fèi)簽訂兩份合同，把提交稅務(wù)部門(mén)的合同約定較低的成交價(jià)格，另簽訂一份真實(shí)交易價(jià)格的合同。如買(mǎi)賣(mài)雙方因此發(fā)生糾紛，法院一般會(huì)根據(jù)雙方真實(shí)意思表示的原則認(rèn)定真實(shí)交易價(jià)格的合同。但買(mǎi)受人要注意一點(diǎn)，將來(lái)再出售該房屋時(shí)，根據(jù)現(xiàn)在稅制（個(gè)人所得稅為增值部分的20）%有可能交更多的稅。4、付款方式。付款分為兩種，一是購(gòu)房人一次性支付全款購(gòu)買(mǎi)，二是購(gòu)房人支付首付，剩余款項(xiàng)向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款支付。一次性付款，一般按著定金、首付和尾款方式支付給出賣(mài)人。如果房屋未設(shè)定抵押，則雙方約定把購(gòu)房款交第三方監(jiān)管，或共同監(jiān)管，完成最后的交付后出賣(mài)人再把房款取走。這種方式對(duì)雙方都沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)，是很好的一種方式。但這里要注意，第三方監(jiān)管不一定是中介監(jiān)管，在房地產(chǎn)發(fā)展初期出現(xiàn)過(guò)不少中介把房款卷走的案例。其實(shí)建委為了買(mǎi)賣(mài)雙方交易的安全，是提供資金監(jiān)管服務(wù)的。但因手續(xù)較為麻煩，服務(wù)態(tài)度一般，再被中介勸說(shuō)，往往就交中介監(jiān)管了（鏈家就要求必須由其監(jiān)管，這是霸王條款）。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到銀行設(shè)立一個(gè)共同賬戶（有多家銀行不提供此項(xiàng)服務(wù)，但工商銀行可以），只有雙方同意才可以把款提走，而且也不收費(fèi)。這是一個(gè)比較好的辦法。把購(gòu)房款交第三方監(jiān)管或共同開(kāi)設(shè)一個(gè)賬戶，可以避免雙方因先交房再過(guò)戶，還是先過(guò)戶再付款的爭(zhēng)論。在交易中，有雙方都堅(jiān)持自己的這種意見(jiàn)而造成買(mǎi)賣(mài)失敗的案例。如果房屋設(shè)定抵押，則很可能會(huì)發(fā)生買(mǎi)受人替出賣(mài)人墊資還款的情況。如果出現(xiàn)這種情況，則要按照上文房屋狀況中的方法操作。剩余尾款再按著監(jiān)管或共設(shè)賬戶的方式操作。如果是貸款購(gòu)房，從控制風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)說(shuō)，對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是一件好事。在交易過(guò)程中會(huì)有銀行替買(mǎi)受人嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。首付款一般會(huì)存放于貸款行，銀行會(huì)核實(shí)房屋狀況和出賣(mài)人的身份，還要在付清全款前過(guò)戶給買(mǎi)受人并進(jìn)行抵押登記。這對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，沒(méi)有買(mǎi)不到房的風(fēng)險(xiǎn)了。但這里存在一種情況，因買(mǎi)受人向金融機(jī)構(gòu)貸款，往往需要較長(zhǎng)時(shí)間，特別是公積金貸款或組合貸，甚至遇到被拒絕的可能，不得不再向另一家金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。因此，買(mǎi)受人要給自己留有比較寬裕的貸款付款時(shí)間。交易時(shí)間的延長(zhǎng)，伴隨著交易風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，房?jī)r(jià)發(fā)生較大變動(dòng)，出賣(mài)人有可能會(huì)抓住買(mǎi)受人付款延期的違約而解除購(gòu)房合同。因貸款未獲得批準(zhǔn)或延遲導(dǎo)致不能按時(shí)付款，或造成付款違約時(shí)，買(mǎi)受人往往一臉無(wú)辜，會(huì)說(shuō)貸款銀行拖延、政策變化等導(dǎo)致，并非買(mǎi)受人主觀故意。但是，這些與出賣(mài)人無(wú)關(guān)，付款是買(mǎi)受人的義務(wù)。對(duì)出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，是因?yàn)橘I(mǎi)受人無(wú)力一次性支付購(gòu)房款向第三方借款購(gòu)房，買(mǎi)受人是否能借來(lái)錢(qián)是買(mǎi)受人的事。事實(shí)也的確如此，買(mǎi)受人要想盡一切辦法支付房款。之所以買(mǎi)受人感到委屈，是因?yàn)橘I(mǎi)受人在和貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款時(shí)是弱勢(shì)一方。在與貸款機(jī)構(gòu)簽署的貸款合同中，貸款機(jī)構(gòu)就申請(qǐng)人的貸款未做出任何承諾，屆時(shí)因政策的變化，風(fēng)險(xiǎn)的控制，甚至是貸款額度減少都會(huì)導(dǎo)致貸款機(jī)構(gòu)不發(fā)放貸款，并且不承擔(dān)任何責(zé)任。更不用說(shuō)在審批、抵押和放貸過(guò)程中人為的拖延了。因此，買(mǎi)受人一定充分考慮貸款時(shí)的不可控因素，不能因此讓自己處于違約的境地。5、過(guò)戶。過(guò)戶是指房屋產(chǎn)權(quán)由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人名下。表現(xiàn)形式就是，原產(chǎn)權(quán)人把產(chǎn)權(quán)證交還給權(quán)屬登記中心，權(quán)屬登記中心把寫(xiě)有買(mǎi)受人名字的新產(chǎn)權(quán)證交給買(mǎi)受人。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》之規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人未能及時(shí)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，將無(wú)法對(duì)抗第三人，雖已交款收房，但仍然存在著飛走的風(fēng)險(xiǎn)。6、交付。二手房買(mǎi)賣(mài)中，一般是在買(mǎi)受人付清全款（包括貸款）后，出賣(mài)人才將房屋鑰匙交給買(mǎi)受人，也就是進(jìn)行交割。在這個(gè)階段中，遇到法律風(fēng)險(xiǎn)較小。在這個(gè)環(huán)節(jié)，中介一般會(huì)提醒物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等各種費(fèi)用是否結(jié)清。但是，法律上講，房屋在過(guò)戶前所發(fā)生的費(fèi)用與買(mǎi)受人無(wú)關(guān)。物業(yè)公司、供暖單位等無(wú)權(quán)向買(mǎi)受人追償過(guò)戶之前的費(fèi)用。這里提示一下買(mǎi)受人，如果買(mǎi)受人為貸款購(gòu)房，會(huì)在貸款放款前過(guò)戶給買(mǎi)受人，但不應(yīng)主張過(guò)戶后就要求出賣(mài)人將房屋交付給自己。因此，此時(shí)過(guò)戶實(shí)際上賣(mài)房人配合買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款而提前將過(guò)戶手續(xù)辦理。7、違約責(zé)任。二手房買(mǎi)賣(mài)與新房買(mǎi)賣(mài)不同。新房買(mǎi)賣(mài)中，往往房屋為預(yù)售，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商是否按期交房，按質(zhì)交房，水電氣綠化是否達(dá)到使用條件，存在很大的不確定性。而二手房買(mǎi)賣(mài)中，房屋早已投入使用，買(mǎi)受人可以實(shí)地考察，除一些隱患外，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、使用狀況和周?chē)涮椎染赏耆莆铡Ｒ虼?，出賣(mài)人在過(guò)戶和交付上不會(huì)在客觀上造成違約，主觀上想違約往往是因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲，感覺(jué)賣(mài)虧了。買(mǎi)受人違約，大都在付款環(huán)節(jié)。往往因?yàn)榛I集首付或在貸款中無(wú)法控制貸款機(jī)構(gòu)的批貸進(jìn)程，以及不能預(yù)料交稅、抵押等過(guò)程所需要的時(shí)間，而造成付款延期。但是，在違約責(zé)任的約定上，中介給買(mǎi)賣(mài)雙方的合同中，往往約定不清或相互矛盾。比如，一筆付款約定兩個(gè)時(shí)間，交房也約定兩個(gè)時(shí)間等。因此，要特別注意對(duì)每一種可能產(chǎn)生的違約行為進(jìn)行違約責(zé)任的約定，而不能模糊的統(tǒng)一約定成任何一方違約給守約方賠償經(jīng)濟(jì)損失，或者約定成任何違約行為都按照總房?jī)r(jià)的20承%擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任過(guò)高，往往也得不到法院的支持。8、其它。二手房買(mǎi)賣(mài)中還涉及一些諸如戶口的遷出，工商注冊(cè)的注銷(xiāo)，學(xué)區(qū)房的名額是否可用等。這些都要一一約定違約責(zé)任?？傊诤炗嗁?gòu)買(mǎi)合同時(shí)，要結(jié)合二手房交易流程約定好買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)履行的義務(wù)，根據(jù)各自的義務(wù)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。在約定買(mǎi)賣(mài)雙方義務(wù)時(shí)，不可發(fā)生沖突。二、明確中介的法律地位之所以把中介的法律地位進(jìn)行分析，是因?yàn)樵谀壳岸址拷灰字?，大都是通過(guò)中介完成的，但交易雙方往往分不清中介的義務(wù)和法律責(zé)任，往往把應(yīng)由自己決定的事項(xiàng)交給中介。1、房產(chǎn)中介法律地位屬于居間人，為買(mǎi)賣(mài)雙方提供交易信息，并對(duì)購(gòu)房過(guò)程流程及一些稅費(fèi)政策提供咨詢(xún)，從而收取中介費(fèi)。而在實(shí)際操作中，中介往往充當(dāng)起雙方代理人的角色，一會(huì)兒代表出賣(mài)人說(shuō)服買(mǎi)受人接受出賣(mài)人的出價(jià)，一會(huì)兒又代表買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人的價(jià)格砍價(jià)。在買(mǎi)賣(mài)雙方最為關(guān)心的價(jià)格，就在中介的左談?dòng)艺勚写_定下來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方完全沒(méi)有象購(gòu)買(mǎi)其他商品時(shí)面對(duì)面的討價(jià)還價(jià)。買(mǎi)賣(mài)雙方和中介在房屋交易中，所處利益是不同的。買(mǎi)賣(mài)雙方都要維護(hù)自己的權(quán)益，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。雙方通過(guò)談判，達(dá)成一個(gè)相對(duì)公平的合同。而中介的利益，是確保雙方成交，收取傭金。因此，在這個(gè)合同談判的過(guò)程中，中介往往不關(guān)心合同中權(quán)利義務(wù)是否公平，誰(shuí)好說(shuō)話就勸誰(shuí)讓步，誰(shuí)不好說(shuō)話就向著誰(shuí)說(shuō)。因此，千萬(wàn)不要認(rèn)為中介一手托兩家，是一個(gè)公平的角色，會(huì)替買(mǎi)賣(mài)雙方的各自利益去全面考慮。2、房產(chǎn)中介不是專(zhuān)業(yè)人士。從居間合同中約定中介所要履行的義務(wù)來(lái)看，中介僅是提供交易信息，協(xié)助辦理一些事情，除對(duì)提供的信息要承擔(dān)責(zé)任外，其它任何事項(xiàng)都與中介無(wú)關(guān)。對(duì)于二手房的買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，中介也不是專(zhuān)業(yè)人員，應(yīng)聘一個(gè)中介工作所需要的條件，大家都清楚。所以，對(duì)于二手房交易中最重要的法律文件－買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)中介人員是沒(méi)有能力完成合同的起草、審核、補(bǔ)充協(xié)議約定等。這需要有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)的法律人士來(lái)完成。而中介工作人員往往以簽訂的合同都是格式合同為借口，讓買(mǎi)賣(mài)雙方放棄對(duì)合同的審核，就為了盡快完成簽約。但是，具體到每份買(mǎi)賣(mài)合同，都要根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際情況另行約定。如何約定合同中空白的地方，如何起草補(bǔ)充協(xié)議，都涉及到法律問(wèn)題。但從從業(yè)人員來(lái)源來(lái)看，幾乎沒(méi)有門(mén)檻，學(xué)什么專(zhuān)業(yè)的都有，反而學(xué)法律的人不多。另一方面，從事中介的大多是一些年輕人，房市好的時(shí)候就到房產(chǎn)中介淘金，房市不好的時(shí)候轉(zhuǎn)身做別的。所以中介中很少有有經(jīng)驗(yàn)的法律專(zhuān)業(yè)人士。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方要對(duì)自己負(fù)責(zé)，仔細(xì)審查合同，慎重簽下自己的名字。三、交易流程在北京二手房交易中，按付款方式有兩