物業(yè)公司工程部管理手冊樣本

工程部管理手冊目錄工程部工作職責(zé)工程部管理目標(biāo)三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)四、工程部服務(wù)承諾五、工程部崗位職責(zé)六、工程部組織架構(gòu)七、工程部管理制度八、工程部各機電系統(tǒng)（供配電、暖通、給排水、弱電、精裝修）操作步驟九、工程部維修工作單步驟十、設(shè)備節(jié)能方法十一、應(yīng)急預(yù)案十二、物品出入庫管理制度十三、工程部巡檢制度及相關(guān)表格一、工程部工作職責(zé)工程部是物業(yè)企業(yè)管理部門之一，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域工程管理工作，其關(guān)鍵職責(zé)以下：1、認(rèn)真落實實施國家相關(guān)物管理制度和法規(guī)，遵守企業(yè)各項規(guī)章制度；2、建立健全工程管理要求；3、健全租戶檔案管理設(shè)備設(shè)施檔案；4、核實所轄區(qū)域各租戶水電等費用；5、審核所轄區(qū)域租戶進、出場物業(yè)工程條件審核及相關(guān)工程方面圖紙；6、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)各項改造施工審核及驗收；7、監(jiān)督及驗收所轄租戶裝修改造工程過程；8、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)機電設(shè)備設(shè)施（即供配電、暖通空調(diào)、發(fā)電機、電扶梯、弱電通訊、給排水等）運行、維護管理工作；9、督促《裝修手冊》及相關(guān)物業(yè)工程方面要求要求簽定和實施；10、協(xié)調(diào)配合購物中心各職能部門做好物業(yè)工程方面服務(wù)工作11、對外協(xié)調(diào)好所轄區(qū)域如供水、供電、供氣、節(jié)水辦及環(huán)境保護政府部門配套工作。二、工程部管理目標(biāo)工作目標(biāo)：安全、節(jié)能、環(huán)境保護；質(zhì)量轉(zhuǎn)變；超越租戶和用戶期望為確保企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)，確保設(shè)備設(shè)施安全運行，以企業(yè)各項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)，具體落實到本部門工作，確保服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)；系統(tǒng)性地增收節(jié)支、注意工作關(guān)鍵；加強糾正性培訓(xùn)；不停完善工程管理制度；加強同行業(yè)對外交流，學(xué)習(xí)優(yōu)異管理經(jīng)驗為我所用。三、工程部服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)質(zhì)量指標(biāo)：1、力創(chuàng)辦公樓（商鋪）裝修完好率99%；2、優(yōu)良服務(wù)率達99%；3、確保設(shè)施設(shè)備正常運行率99%，設(shè)備設(shè)施完整率100%；4、維修立即率100%，維修質(zhì)量合格率99%，返修率1%以下；5、水、電、照明、暖通空調(diào)、電梯供給確保率達99%；5、各樓層公共區(qū)域、樓梯間、電梯前室、關(guān)鍵設(shè)備間照明完好率（一次照明）為99%；6、給排水系統(tǒng)（各層）月故障報修影響使用功效次數(shù)小于5次（其中不包含樓層責(zé)任人自檢發(fā)覺小問題維修）；7、電扶梯故障維修立即率100%；8、公共區(qū)域門、窗、天地墻完好率98%,（備品備件充足情況條件下）；9、弱電系統(tǒng)維修立即率100%(備品備件充足)；10、職員遵章遵法率達100%；11、確保職員培訓(xùn)合格率100%；12、服務(wù)對象對服務(wù)滿意度達100%；13、設(shè)備設(shè)施運行安全及人員安全率100%。四、工程部服務(wù)承諾服務(wù)承諾：工程部全天候接收各類物業(yè)工程方面服務(wù)請求并立即應(yīng)對。通常情況，工程部將在接到工程報修請求后2小時內(nèi)完成。緊急（重大）故障維修服務(wù)，工程人員必需在15分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場進行處理，不能立即處理30分鐘內(nèi)采取應(yīng)急方法確保使用，并在最短時間內(nèi)完成任務(wù)；發(fā)覺租戶設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)問題時，立即書面通知租戶，避免事故發(fā)生并提供相關(guān)配套服務(wù)；精心管理供水、供電設(shè)備，確保供水、供電設(shè)備正常運行，處理好和供水、供電及相關(guān)單位關(guān)系，因非商場內(nèi)原因造水、電、氣等方面問題，應(yīng)立即和相關(guān)單位聯(lián)絡(luò)，并給租戶和企業(yè)以明確回復(fù)；維護轄區(qū)域全部機電設(shè)備設(shè)施并保護其功效正常、性能可靠；租戶、商家自用設(shè)備設(shè)施提供有償維修服務(wù)，相關(guān)維修服務(wù)規(guī)范及相關(guān)費用按企業(yè)相關(guān)要求實施，并實施隨叫隨到、立即處理、合理收費。如不能立即處理，也必需回復(fù)租戶或商家處理時間；依據(jù)維修申請單內(nèi)容對租戶要求按符合管理要求維修服務(wù)內(nèi)容提供特約服務(wù)；和服務(wù)對象保持良好溝通，誠懇接收服務(wù)對象批評或提議，并批評或提議給立即反饋；定時征求各方意見，為服務(wù)對象排憂解難，熱情接待各方來訪，接收服務(wù)對象提出合理問題，并給立即處理；物業(yè)工程人員對大樓設(shè)備設(shè)施進行日常巡視并有義務(wù)維護期功效完整；10、工程部開展各項維修服務(wù)，每一項工作按企業(yè)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按要求對每項工作應(yīng)進行具體統(tǒng)計，便于各方監(jiān)督檢驗。五、工程部崗位職責(zé)崗位職責(zé)總標(biāo)準(zhǔn)：（1）忠于企業(yè),自覺維護企業(yè)利益、形象、聲譽；（2）遵紀(jì)遵法,遵守企業(yè)各項規(guī)章制度和組織紀(jì)律服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作安排；（3）認(rèn)真落實落實崗位責(zé)任制,嚴(yán)格實施操作規(guī)程和職員守則；（4）服從領(lǐng)導(dǎo)安排,做到“事事有著落,件件有回音”；（5）每個月24日前完成本崗月度總結(jié)和計劃安排；（6）每個月最少一次培訓(xùn)計劃安排；（7）每個月28日前系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行分析匯報完成；（8）每十二個月在11月30日前出臺設(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計劃和特種設(shè)備年度檢驗計劃；9、每個月20日前確定下月備品備件數(shù)量及類別。工程部經(jīng)理崗位職責(zé)（1）在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下，落實實施相關(guān)設(shè)備和能源管理方面各項法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理多種方針、政策、規(guī)章和制度落實；（2）在“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”前提下，保障各設(shè)備所需能源（水電、油、天然氣等）供給，并做好節(jié)省能源、節(jié)省開支工作；（3）負(fù)責(zé)組織設(shè)備使用、維護、革新改造直到報廢整個使用過程管理工作，保障設(shè)備處于良好技術(shù)狀態(tài)，不能影響使用效果，更不能影響到對業(yè)主和用戶服務(wù)質(zhì)量；（4）負(fù)責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，立即完成用戶和用戶提出請修要求，為用戶和用戶提供良好工作、生活、學(xué)習(xí)條件；（5）組織確定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護多種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實施；（6）組織搜集、編制多種設(shè)備技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備技術(shù)管理工作，落實好國家各項技術(shù)政策；（7）組織編制多種設(shè)備保養(yǎng)、檢修計劃，原材料采購計劃，并組織實施，碰到特殊情況時立即調(diào)整、變更計劃；（8）組織職員開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不停提升職員業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；（9）負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備年、季、月檢修計劃及對應(yīng)材料、工具準(zhǔn)備計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃落實，并檢驗計劃完成情況；（10）負(fù)責(zé)檢驗所管設(shè)備使用、維護和保養(yǎng)情況，并處理相關(guān)技術(shù)問題，以確保設(shè)備常常處于良好技術(shù)狀態(tài)，預(yù)防出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止使用或造成其它重大損失情況發(fā)生；（11）負(fù)責(zé)制訂所管系統(tǒng)運行方案并查閱運行統(tǒng)計，敦促下屬人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，負(fù)擔(dān)起對應(yīng)崗位責(zé)任，嚴(yán)格實施操作規(guī)程，確保設(shè)備正常運行，發(fā)覺不符合規(guī)范情況要立即糾正；（12）發(fā)生事故時從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)原因，提出處理意見及工作改善方法，以預(yù)防同類事故再次發(fā)生；（13）負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)施更新、改造計劃，以消除原設(shè)計和施工中存在問題，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督工作，以達成“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”目標(biāo)；（14）負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不停提升下屬職員技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量；(15)按季節(jié)改變調(diào)整各設(shè)備之開關(guān)，以確保最高效益，對設(shè)備通常性缺點，安排職員正常維修來整改。(16）完成上級交代其它工作工程主管崗位職責(zé)1、強電主管職責(zé)：（1）主管樓面配電、照明、變電設(shè)備全方面工作，確保樓面配電柜，照明設(shè)備常常處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)下安全運行及日常安全管理。（2）天天檢驗工程現(xiàn)場和設(shè)備情況：①檢驗設(shè)備運行情況，發(fā)覺問題立即處理；②檢驗下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考評成績；③審查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作和統(tǒng)計；每個月負(fù)責(zé)商場各租戶和商場總用電量報表，在各專業(yè)主管配合下核實商場總用電量，發(fā)覺差異要分析原因，立即采取方法糾正。同時依據(jù)年度分解計劃按月對設(shè)備進行維修保養(yǎng)工作。（4）制訂并落實電氣設(shè)備運行方案、檢修方案、計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢驗各班組合理使用電氣設(shè)備，定時維護電氣設(shè)備情況，并統(tǒng)計歸檔。（5）負(fù)責(zé)督促檢驗電氣設(shè)備技術(shù)資料搜集整理工作，完善技術(shù)資料。（6）掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。（7）負(fù)責(zé)對直接下屬業(yè)績考評及各項培訓(xùn)工作。（8）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。2、給排水主管職責(zé)：（1）主管商場樓面給排水設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)。（2）天天檢驗工程現(xiàn)場和設(shè)備情況：①檢驗設(shè)備運行情況，發(fā)覺問題立即處理。②檢驗下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正。③審查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作,做好統(tǒng)計.（3）每個月按年度分解計劃進行設(shè)備維修、保養(yǎng)，月度業(yè)務(wù)和安全常識培訓(xùn)：①每個月負(fù)責(zé)和強電主管配合核實給水設(shè)備用電量；②對系統(tǒng)設(shè)備運行、維修情況進行監(jiān)督、考評，每個月分析報表；③負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)技術(shù)資料搜集、整理工作，完善技術(shù)資料；④負(fù)責(zé)直接下屬業(yè)績考評工作及各項培訓(xùn)工作；⑤完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。3、暖通主管職責(zé):（1）主管商場制冷機組、水泵及冷卻塔、空調(diào)末端設(shè)備（風(fēng)柜及風(fēng)盤）、采暖鍋爐和常見隸屬設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)管理工作；（2）確定所管轄設(shè)備年、季、月度檢修計劃，并督促計劃有效實施；（3）天天檢驗設(shè)備房和設(shè)備情況：①檢驗設(shè)備運行情況，發(fā)覺問題立即處理：②檢驗下屬崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)覺不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考評成績：③核查運行統(tǒng)計，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作,做好統(tǒng)計.（4）每個月按分解年度維保計劃進行設(shè)備維修保養(yǎng)，月度安全檢驗和培訓(xùn)工作：①每個月和強電主管配合核實空調(diào)用電量；②對系統(tǒng)設(shè)備運行、維修情況進行監(jiān)督、考評，每個月分析報表；③負(fù)責(zé)直接下屬業(yè)績考評工作及各項培訓(xùn)工作；④完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。4、弱電主管職責(zé):（1）主管所轄大樓智能化（保安監(jiān)控、樓控等）全方面工作。并負(fù)責(zé)所轄大樓消防報警系統(tǒng)全方面工作。（2）天天檢驗工程現(xiàn)場和設(shè)備情況①檢驗設(shè)備運行狀態(tài)，發(fā)覺問題立即處理②審查運行、維修統(tǒng)計。③負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運行，維修工作，每個月分析報表④負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料搜集、整理工作、完善技術(shù)資料。⑤負(fù)責(zé)樓宇自控裝置正常運行。（3）每個月按年度維保計劃分解進行設(shè)備保養(yǎng)及維修，月度安全檢驗和培訓(xùn)，月度考評及績效；（4）配合商場業(yè)態(tài)調(diào)整和租戶柜位變更后弱電系統(tǒng)拆遷和功效恢復(fù)；（5）對各運行商進場內(nèi)工作進行工作對接；（6）按月核實各運行商設(shè)備用電量并審核相關(guān)管理需求。（7）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。5、電梯主管職責(zé):負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯（商業(yè)部分46部扶梯，13部垂直梯）運行情況，確保多種設(shè)備在要求參數(shù)下運行，發(fā)覺異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級匯報，并做好統(tǒng)計。負(fù)責(zé)制訂電梯設(shè)備周、月、季、年度保養(yǎng)計劃并組織實施督促電梯維保企業(yè)按電梯維保計劃對商場電梯進行年度、季度和月度維保。主動參與多種培訓(xùn)，對發(fā)生事故隱患進行分析，查找原因、制訂方法，確保設(shè)備安正常運行。負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運行、維修工作，每個月分析報表。（6）負(fù)責(zé)商場電梯年度安全檢驗及按相關(guān)程序申報。（7）負(fù)責(zé)電梯困人救援培訓(xùn)工作及參與和各專業(yè)知識培訓(xùn)。其培訓(xùn)內(nèi)容是:①熟悉電梯性能、結(jié)構(gòu)和使用方法,天天按要求按時開啟和關(guān)閉電梯,確保電梯安全正常運行；②立即處理應(yīng)急停機故障,接到應(yīng)急故障后應(yīng)快速奔赴現(xiàn)場,先將電梯中被困客人救出,然后排除電梯故障；完成部門領(lǐng)導(dǎo)安排其它任務(wù)。6、主管（土建、裝修）崗位職責(zé):(1)嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度；(2)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域土建、裝修工程日常維修工作；(3)負(fù)責(zé)所轄區(qū)域辦公樓（商鋪）、主力店等二次裝修圖審及現(xiàn)場監(jiān)管工作；①負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)土建、裝修大、中、小型維修計劃制訂，備品備件采購計劃，并組織實施；②對工程部年度總體維保計劃進行分解，制訂本系統(tǒng)月、季、年度計劃，并組織實施；③負(fù)責(zé)本專業(yè)月、季、年度預(yù)算編制工作；④負(fù)責(zé)本專業(yè)工程檔案管理工作；⑤負(fù)責(zé)下屬職員知識技能培訓(xùn)及績效考評等工作；（4）完成部門領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。7、文員職責(zé):（１）規(guī)范化地管理本部門多種資料，使之能方便應(yīng)用，并充足發(fā)揮作用。具體包含：①和外部單位工作銜接、往來公文，②和購物中心各部門銜接，往來公文，③全部機電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運行情況統(tǒng)計，經(jīng)過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決議提供依據(jù)，④全部設(shè)備維修統(tǒng)計、匯報、請示、批復(fù)整理歸類。⑤向企業(yè)提交工作計劃、匯報及批復(fù)歸檔，⑥企業(yè)下發(fā)指示，通知及規(guī)章制度歸檔，⑦本部門工作任務(wù)、進度調(diào)查匯報及匯報材料總結(jié)整理歸檔。⑧物業(yè)部全部相關(guān)會議統(tǒng)計及其整理、歸檔，⑨物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。（２）負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。①樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單搜集、歸類；②依據(jù)申請單派工維修；③對維修中出現(xiàn)問題，立即匯報并做好相關(guān)部門協(xié)調(diào)解釋工作。④結(jié)算每項維修費用，月底報送財務(wù)部。（３）負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。①制訂每個月排班、值班及考勤表。②辦理職員到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。③辦理職員多種假事、加班、外出等事宜。④職員號牌、考勤卡、生活補助、生日補品等辦剪發(fā)放事宜及辦公區(qū)域衛(wèi)生管理。8、倉庫保管員職責(zé):①倉庫保管員負(fù)責(zé)所屬倉庫物資管理，確保滿足維修運行對備品備件要求，確保企業(yè)財產(chǎn)不受損失。倉庫物資管理包含進貨、存放、發(fā)放及賬務(wù)管理。②堅守崗位、忠于職守，熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品價格、用途、性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。③貨物購進入庫時，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價格、型號規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。④倉庫應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存放地點心中有數(shù)。⑤物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格實施審批程序。⑥做每個月盤存報表，為下月計劃作好準(zhǔn)備。每個月盤點確保賬、卡、物相符。⑦按企業(yè)要求做好倉庫防火、防盜工作，確保企業(yè)財產(chǎn)安全。工程領(lǐng)班崗位職責(zé)1、強電領(lǐng)班崗位職責(zé):在電工主管率領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域動力、照明等電氣設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)及安全供配電技術(shù)管理工作。（1）、依據(jù)電氣設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），率領(lǐng)班組團體組織落實實施；（2）、檢驗及落實設(shè)備運行中出現(xiàn)故障性檢修； （3）、依據(jù)計劃落實相關(guān)設(shè)備檢修和測試，并確定各類防范方法報主管審核；（4）、按企業(yè)制度落實無誤完成各類維修單及報修，并認(rèn)真檢驗統(tǒng)計；（5）、協(xié)肋申請備品備件計劃；（6）、率領(lǐng)團體提升職員維修技能；（7）、協(xié)調(diào)和其它班組或部門配合工作。2、空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé)：在空調(diào)主管率領(lǐng)下，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域暖通設(shè)備、末端中央處理器和送排風(fēng)機維修、保養(yǎng)（1）、嚴(yán)格遵守本專業(yè)規(guī)章制度和操作規(guī)程進行操作、維護和檢修。對暖通系統(tǒng)設(shè)備運行、維護和檢修負(fù)有直接管理責(zé)任。

（2）、確保商場營業(yè)區(qū)內(nèi)和辦公場所適宜室內(nèi)溫度、濕度和空氣新鮮度。

（3）、依據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計劃（年度、月度），率領(lǐng)班組團體組織落實，保持該系統(tǒng)運行更經(jīng)濟節(jié)能、更合理。

（4）、定時巡回檢驗系統(tǒng)運行情況，督促值班人員定時測量各空調(diào)區(qū)域環(huán)境溫度、相對濕度，并依據(jù)氣象改變及客源情況調(diào)整運行方案，滿足用戶需要。

（5）、

立即掌握系統(tǒng)各設(shè)備運行情況，發(fā)生故障時，能快速、正確判定故障情況，立即組織力量檢修，并將處理結(jié)果具體統(tǒng)計，匯報主管和部門經(jīng)理。

（6）、

督促檢驗本班組人員崗位責(zé)任制、巡回檢驗制度和交接班制度實施情況，并率領(lǐng)團體提升職員維修技能；（7）、協(xié)肋申請備品備件計劃；（8）、協(xié)調(diào)和其它班組或部門配合工作。 3、弱電領(lǐng)班崗位職責(zé):（1）、嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度；（2）、熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設(shè)備運行情況和缺點，并了解所轄大樓電力、給排水、消防、空調(diào)等系統(tǒng)基礎(chǔ)工作原理，以利于設(shè)備及系統(tǒng)正常運行、維修保養(yǎng)、整改完善；（3）、依據(jù)部門維修保養(yǎng)計劃率領(lǐng)班組技工開展弱電系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作；（4）、依據(jù)部門巡查計劃檢驗弱電系統(tǒng)關(guān)鍵設(shè)備運行情況，填寫相關(guān)統(tǒng)計；（5）、幫助主管日常管理工作，遇重大問題立即匯報；（6）、搜集各項原始資料并整理；（7）、遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，立即匯報主管或以上責(zé)任人，同時根據(jù)緊急預(yù)案采取方法，在確保無危及人身安全前提下，盡一切力量降低損失；（8）、完成上級指派其它工作。4、領(lǐng)班（土建、裝修）崗位職責(zé):（1）、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；（2）、對裝修主管負(fù)責(zé)，完成主管交辦各項工作任務(wù)；（3）、負(fù)責(zé)率領(lǐng)下屬職員完成所轄區(qū)域日常巡查及維修工作，發(fā)覺問題立即處理，并做好統(tǒng)計；（4）、幫助主管完成轄區(qū)域主力店、辦公樓（商鋪）等二次裝修監(jiān)管工作，并做好統(tǒng)計；（5）、幫助主管完成完工驗收，承接驗收相關(guān)工作，并做好資料搜集歸檔工作；（6）、做好本專業(yè)技術(shù)資料初步搜集工作；（7）、率領(lǐng)下屬職員參與各項培訓(xùn)，提升本身業(yè)務(wù)技能。（8）、完成上級指派其它工作。5、水工領(lǐng)班崗位職責(zé):（1）、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；（2）、幫助工程師建立健全本專業(yè)技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)統(tǒng)計，方便于從中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步采取新技術(shù)、新工藝，使給排水系統(tǒng)功效愈加完善。（3）、組織給排水技工進行日常系統(tǒng)巡檢，發(fā)覺問題立即處理。督促技工做好多種統(tǒng)計并進行檢驗。（4）、督促和檢驗下屬工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有重大事件立即匯報。（5）、管理使用好本班工具及儀表，使之處于良好及正確狀態(tài)。（6）、對多種日常維修工作進行分類，制訂標(biāo)準(zhǔn)化操作程序，并逐步完善，熟練掌握本專業(yè)各項應(yīng)急機制并正確立即響應(yīng)。（7）、幫助主管做好系統(tǒng)備品備件計劃。（8）、完成上級交辦其它任務(wù)。技工崗位職責(zé)1、高壓運行工崗位職責(zé):（1）嚴(yán)格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度。努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄所轄區(qū)域內(nèi)供電方法狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備原理、技術(shù)性能及實際操作；（2）努力做好設(shè)備維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行；（3）堅守崗位，定時巡視電器設(shè)備及水泵房，親密監(jiān)視各儀表工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表；（4）對來人來電報修和來訪立即登記；（5）值班長每班需做好值班室內(nèi)外清潔工作及保持設(shè)備完整性；（6）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，根據(jù)操作規(guī)程立即排除故障。負(fù)責(zé)和供電局業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，并做好登記；（7）事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，通常性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好統(tǒng)計。；（8）請假、補休需在一天前匯報主管（工程師），并由主管安排適宜替班人。2、維修電工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地負(fù)擔(dān)其它工程任務(wù)。（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備原理及實際操作和維修。（3）依據(jù)所管轄設(shè)備檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好統(tǒng)計表格。（4）主動協(xié)調(diào)配電工工作，出現(xiàn)事故時無條件地快速返回機房，聽從值班工程師指揮。（5）嚴(yán)格實施設(shè)備管理制度，做好早中班交接班工作和搞好班內(nèi)外清潔工作。。（6）交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗。（7）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人。（8）每個月進行一次責(zé)任區(qū)設(shè)備維修保養(yǎng)工作并做好對應(yīng)統(tǒng)計，保持設(shè)備房內(nèi)清潔。3、空調(diào)維修工和電焊工維修工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守企業(yè)職員守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地負(fù)擔(dān)其它工程任務(wù)。（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握商場電氣設(shè)備原理及實際操作和維修。（3）依據(jù)所管轄設(shè)備檢修計劃，按時保質(zhì)保量地完成，并填好統(tǒng)計表格；（4）嚴(yán)格實施設(shè)備管理制度，做好早中班交接班工作和搞好班內(nèi)外清潔工作；（5）交班時發(fā)生故障，上一班必需協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗；（6）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人；（7）每個月進行責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)備維修保養(yǎng)工作并做好統(tǒng)計，并保持責(zé)任區(qū)域機房和設(shè)備清潔衛(wèi)生。4、電梯技工崗位職責(zé)：（1）、熟悉電梯性能、結(jié)構(gòu)和使用方法，天天按要求按時開啟和關(guān)閉電梯，確保電梯正常運行。（2）、配合電梯專業(yè)企業(yè)完成周、月、季、年度電梯保養(yǎng)任務(wù)，并檢驗保養(yǎng)質(zhì)量，經(jīng)確定后將統(tǒng)計存檔保管。（3）、立即處理電梯故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)快速奔赴現(xiàn)場，先將電梯中被困客人救出，然后排除電梯故障。（4）、做好電梯、電梯間和電梯機房清潔工作，保持無污跡、無灰塵、無垃圾；（5）、主動參與業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，提升業(yè)務(wù)技術(shù)水平；（6）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人；(7)、搞好各工種配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給其它任務(wù)。5、弱電技工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守國家技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守企業(yè)各項規(guī)章制度；（2）熟練掌握所轄弱電系統(tǒng)及設(shè)備原理、技術(shù)性能和參數(shù)、操作規(guī)程，掌握設(shè)備運行情況和缺點；（3）依據(jù)部門計劃完成所轄范圍內(nèi)弱電設(shè)備巡查和保養(yǎng)工作，并做好責(zé)任區(qū)清潔衛(wèi)生，發(fā)覺問題立即匯報；（4）接到維修單，立即完成維修工作，并反饋信息；（5）遇有突發(fā)意外事故要以最快速度趕到現(xiàn)場，立即匯報領(lǐng)班或以上責(zé)任人，同時根據(jù)緊急預(yù)案采取方法，在確保無危及人身安全前提下，盡一切力量降低損失；（6）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人；(7)完成上級指派其它工作。6、維修工（木工、油漆工）崗位職責(zé)(1)、自覺遵守企業(yè)各項規(guī)章制度，操作規(guī)程；(2)、定時完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備巡查工作，并做好統(tǒng)計；(3)、按計劃完成所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修工作；（4）、按計劃完成二次裝修期間各辦公樓（商鋪）巡查工作，發(fā)覺問題立即報上級領(lǐng)導(dǎo)處理，并做好統(tǒng)計；（5）、努力學(xué)習(xí)企業(yè)企業(yè)文化，主動參與企業(yè)組織各項培訓(xùn)，提升本身業(yè)務(wù)技能；（6）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人；(7)完成上級指派其它工作。7、水工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守操作程序，確保給排水系統(tǒng)正常運行，嚴(yán)格實施崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保本身和設(shè)備安全（2）、根據(jù)主管和領(lǐng)班安排，依據(jù)維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容，定時對給排水設(shè)備進行維修保養(yǎng)。堅守崗位，定時巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并正確統(tǒng)計多種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報（3）、發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，根據(jù)操作規(guī)程立即排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故匯報，交工程師主管審閱。（4）、按要求啟停設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方法、設(shè)定值及管線走向。（5）、嚴(yán)格實施職員守則和物業(yè)企業(yè)其它規(guī)章制度，確保給排水系統(tǒng)正常運行，熟悉本專業(yè)各項應(yīng)急預(yù)案并能立即響應(yīng)。（6）、幫助領(lǐng)班對多種日常維修工作進行分類，保持設(shè)備房清潔衛(wèi)生。（7）請假、補休需在一天前匯報主管，并由主管安排適宜替班人；（8）、完成上級交辦其它任務(wù)。七、工程部管理制度工程部安全制度目標(biāo)：為確保工程人員人身安全及設(shè)備安全特制訂本管理要求范圍：工程部全體工作人員職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗；各專業(yè)人員實施管理制度：（1）時刻切記“安全第一、預(yù)防為主”之標(biāo)準(zhǔn)。（2）認(rèn)真實施設(shè)備“安全操作規(guī)程”確保人身和設(shè)備安全。（3）部門經(jīng)理及專業(yè)主管要定時進行安全檢驗、消除隱患，對新上崗職員進行安全教育，嚴(yán)禁在禁煙區(qū)內(nèi)吸煙。（4）發(fā)放安全保護用具要定時進行檢驗；按要求使用，不能忽略使用或人為破壞。（5）嚴(yán)格遵守消防部門制訂“消防制度”，不得損壞和非火情時挪動使用消防設(shè)施。（6）如發(fā)生火情時應(yīng)按火情類型使用對應(yīng)滅火器械，避免發(fā)生意外傷害。（7）下班前，當(dāng)班人員要檢驗負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)用電設(shè)備、照明等設(shè)施，非運行設(shè)備要拉閘斷電，確定無誤后方可離崗。（8）凡需動用明火時，必需事先辦理動火證，經(jīng)同意后方可動火。動火人應(yīng)持有相關(guān)操作證，操作現(xiàn)場必需有現(xiàn)場安全責(zé)任人并配有必需消防器械。工作完成后，根本清理現(xiàn)場，滅絕火種，消除隱患，30分鐘后方可離開現(xiàn)場。（9）高空動用明火時，必需清理好作業(yè)面下方易燃易爆物品和雜物，做好設(shè)備、設(shè)施必需保護。（10）室外作業(yè)時，風(fēng)力四級以上不得使用電氣焊。（11）高空作業(yè)必需系好安全帶，做好防護方法，作業(yè)面下方不得站人，嚴(yán)禁高空拋接物。（12）使用電氣焊作業(yè)時：首先清理施工現(xiàn)場，無任何易燃、易爆物品；現(xiàn)場必需配置滅火器材；氧氣罐和乙炔罐必需保持足夠安全距離（相距10米以上）；穿戴好防護用具再行作業(yè)；作業(yè)完成必需清理現(xiàn)場，查無任何火災(zāi)隱患及30分鐘后，方可離開。施工中注意用電安全。（13）使用2米（含）以上梯子工作時應(yīng)有些人扶梯和監(jiān)護。（14）確保工作場地安全，做到防塌、防滑、防觸電、防爆炸、防水淹和預(yù)防碰、砸、刺、扎傷等。（15）正確使用工具和機械設(shè)備，使用前先檢驗是否完好，嚴(yán)格按設(shè)備操作規(guī)程進行操作，嚴(yán)禁違章操作。（16）使用手持電動工具時，機殼必需接地良好并戴好絕緣手套，腳下采取絕緣方法。（17）下污水井（池）要先將其內(nèi)通風(fēng)，不準(zhǔn)使用明火，系戴好安全帶、防毒面具并有些人監(jiān)護。（18）帶電操作時要穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套，檢驗所使用工具絕緣性能，確定各項絕緣性能良好后并有專員監(jiān)護方可操作。（19）帶電設(shè)備拉閘維修時，驗電后必需掛好顯著標(biāo)志牌，確定無誤后方可進行維修工作。（20）高壓設(shè)備維修時，要穿戴好絕緣用具，嚴(yán)格根據(jù)操作票及電工安全操作規(guī)程要求進行操作，嚴(yán)禁違章操作。（21）遇有蒸汽漏汽、熱水跑水、水高壓噴射、地面大面積積水過高等情況時，要先看清情況，做好必需防護，預(yù)防燙傷、觸電、撞擊等傷害發(fā)生。(22)蒸汽系統(tǒng)操作維修時，要留有足夠操作空間和安全疏散通道。拆卸部件前要確定無壓無余汽，嚴(yán)禁帶氣帶壓拆卸部件并做好防燙保護。(23遇有化學(xué)物品等腐蝕性較強對接觸人體皮膚有損害工作時，要穿戴好橡膠手套、口罩、眼鏡、工服、鞋等防護用具。(24)設(shè)備維修后要確保各連接件牢靠，防護裝置安裝完成，絕緣性能良好，人和設(shè)備離開一定安全距離后方可通電試運轉(zhuǎn)。(25)易燃易爆物品必需按要求地點和方法存放，不得在此周圍地方動用明火。工程部交接班制度目標(biāo)：確保機房設(shè)備安全運行，有效保障人員安全、設(shè)備安全；范圍：適適用于工程部全體運行值班人員；職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢驗監(jiān)督；1、制度細(xì)則：(1)值班職員應(yīng)提前十分鐘到崗；滯后十分鐘下班；(2)因故不能到崗者，須提前通知本專業(yè)主管，在得到本部門主管同意后，方可實施；(3)交接班雙方人員必需作好交接班準(zhǔn)備工作，按時進行交接班，交代未處理完事件情況；查看運行統(tǒng)計、清點鑰匙、工具等,再進行設(shè)備檢驗完成后，方可雙方簽字認(rèn)可。如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或賠償。2、具體工作內(nèi)容：交班人工作：(1)值班室內(nèi)衛(wèi)生及內(nèi)務(wù)整理、打掃潔凈。(2)交班人員交班前要具體、真實填寫值班統(tǒng)計；不得隨意涂改。(3)交代未處理完事故情況，查看運行統(tǒng)計，介紹設(shè)備運行情況和設(shè)備檢修變更情況；(4)確定設(shè)備運行無異常，將工具等及公用鑰匙清點齊全，方可進行交班。接班人員和交班人交接工作：(1)接班人員清點崗位上全部公用物品，如發(fā)覺損壞或丟失，應(yīng)立即要求交班人員說明物品去向、緣由；如有缺失由交班人負(fù)責(zé)查找或賠償。(2)確定后并將工具及公用鑰匙清點齊全方可接班。并做好對應(yīng)統(tǒng)計。(3)認(rèn)真傾聽交班人對上一班情況介紹，并具體了解問詢是否發(fā)生故障及處理結(jié)果。(4)認(rèn)真查閱上一班值班統(tǒng)計,問詢上一班工作完成情況，是否需要下一班繼續(xù)跟進。（5）交接雙方在確定無誤后,在上一班值班統(tǒng)計本上簽字確定,并開始進入值班工作。（6）主管天天上班時檢驗值班統(tǒng)計，值班人員應(yīng)主動向主管匯報工作。（7）如遇交接班時設(shè)備處于故障狀態(tài)，且該故障影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施正常運行，應(yīng)雙方共同進行故障排除（以交班方為主，接班人輔助處理），然后方可交接。3、下列情況不得交接班,需立即通知專業(yè)主管：（1）上一班運行情況未交待清楚；（2）統(tǒng)計不規(guī)范、不完整、不清楚；（3）機房衛(wèi)生不根本；（4）接班人未到崗；（5）工具、儀表丟失，未給明確說明及統(tǒng)計；（6）事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應(yīng)有交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人幫助進行；（7）發(fā)生事故，立即通知專業(yè)主管；（8）主動、認(rèn)真完成企業(yè)交辦臨時緊急性工作；（9）發(fā)覺接班人酒后、精神恍惚等不許進行交接班，應(yīng)通知上級另行安排；值班及機房管理制度通則目標(biāo)：確保機房管理符合相關(guān)要求及值班人員有序地工作范圍：適適用于機房各項管理及運行值班職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢驗監(jiān)督，運行值班人員負(fù)責(zé)實施實施制度細(xì)則機房管理制度：1、機房出入：（1）機房是大樓關(guān)鍵動力設(shè)備重地，非本部門人員未經(jīng)部門同意，嚴(yán)禁入內(nèi)。嚴(yán)格實施來客登記制度。（2）外單位或其它部門人員到機房內(nèi)施工或維修時，需在來客登記本上登記。經(jīng)工程部經(jīng)理同意后，由運行人員陪同方可進入。工作時不能私自動用和本維修項目無關(guān)設(shè)備。（3）不準(zhǔn)在機房內(nèi)會客和接待和本專業(yè)工作無關(guān)人員。2、機房衛(wèi)生：（1）不準(zhǔn)在機房內(nèi)亂扔雜物、堆放物品、私自存放私人物品，保持機房內(nèi)衛(wèi)生。（2)嚴(yán)禁在機房吸煙、便溺。(3)隨時保持機房設(shè)備潔凈整齊，不得有積水、積塵現(xiàn)象。(4)每班要對值班室進行一次清掃，桌上物品應(yīng)擺放整齊，保持清潔。3、機房設(shè)備：(1)未經(jīng)上級領(lǐng)導(dǎo)同意，不得私自更改、調(diào)整多種設(shè)備數(shù)據(jù)和參數(shù)，如需更改數(shù)據(jù)和參數(shù)，經(jīng)同意后方可進行更改并做好具體更改統(tǒng)計。(2)珍惜機房內(nèi)多種設(shè)備、器材，主動維護、正確使用、預(yù)防丟失和損壞。(3)機房內(nèi)多種設(shè)備要按維保計劃定時維修保養(yǎng)，確保設(shè)備正常運行。(4)運行人員要按時巡視機房設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，確保設(shè)備正常運轉(zhuǎn)和完好率。(5)機房多種壓力表、安全閥、溫度表要定時檢驗和校驗，以確保設(shè)備安全運行。(6)機房設(shè)備如發(fā)生異常情況，運行人員要做好應(yīng)急處理及善后處理工作。4、故障處理：（1）當(dāng)班發(fā)生故障，在不影響主系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運行前提下由當(dāng)班處理，若未處理完需轉(zhuǎn)交下班繼續(xù)處理時，交接班雙方應(yīng)現(xiàn)場交待清楚并做好統(tǒng)計。（2）如故障嚴(yán)重運行人員不能排除時，要做好應(yīng)急處理，并做到：（2.1）包含到安全或影響運行故障立即通知到經(jīng)理、主管，事后寫清故障匯報。（2.2）若不包含安全或未影響正常運行故障要在故障統(tǒng)計本做好統(tǒng)計，而且當(dāng)面向主管或經(jīng)理匯報。若主管、經(jīng)理不在班，在統(tǒng)計同時要用書面形式寫清楚并請下個班人員轉(zhuǎn)交主管、經(jīng)理。（2.3）如維修人員在機房內(nèi)維修時，在確保運行及巡視正常前提下，運行人員要主動到維修現(xiàn)場幫助維修。5、設(shè)備交接：（1)當(dāng)運行班發(fā)覺大廈設(shè)備有不正常現(xiàn)象時，按“故障處理”要求進行。需要維修班維修設(shè)備由維修接手進行維修，并做好統(tǒng)計,在維修期間此設(shè)備由維修班負(fù)責(zé)。(2)維修正常后，當(dāng)班運行領(lǐng)班和維修人員在現(xiàn)場進行設(shè)備交接，交接后設(shè)備由運行負(fù)責(zé)。6、機房安全：（1）各運行值班及維修人員，要認(rèn)真實施各專業(yè)安全操作規(guī)程及各項安全規(guī)章制度，并做到安全生產(chǎn)，避免發(fā)生人身傷亡事故。（2）不準(zhǔn)將易燃易爆物品帶入機房，如動用明火必需有主管部門同意，并配置滅火器和看火人。工作完成現(xiàn)場應(yīng)有些人留守，半小時后確定無隱患方可離開現(xiàn)場。（3）各機房所配消防器材屬專用設(shè)施，應(yīng)擺放在最醒目及便于取拿地位，任何人不得挪作它用。（4）在工作中確保工作場地安全，防坍毀、防滑、防觸電、防爆炸、防水淹和預(yù)防碰、砸、刺、扎傷等。7、值班管理制度：1、運行值班：（1）運行人員必需集中精力嚴(yán)守崗位，認(rèn)真推行工作職責(zé)。（2）運行人員應(yīng)處理好各項工作及臨時交辦任務(wù)。運行人員要對運行表和統(tǒng)計本做具體統(tǒng)計。（3）運行人員在工作中要注意安全操作，嚴(yán)禁違章操作。（4）運行人員不得在機房內(nèi)追逐打鬧、扎堆閑談、喝酒、吃零食。（5）運行人員要增強節(jié)省意識，杜絕浪費現(xiàn)象，為大廈節(jié)省開支。（2）運行人員不能脫崗、串崗。2、運行交接班：（1）運行人員必需提前10分鐘到崗進行接班工作。（2）運行人員必需現(xiàn)場交接班，做好各設(shè)備交接。（3）運行人員必需具體閱讀各統(tǒng)計，做好交接工作。3、值班巡視：（1）值班人員要按時進行設(shè)備和系統(tǒng)巡視工作。（2）值班人員在巡視時要攜帶必需工具和通訊設(shè)備。4、值班統(tǒng)計：（1）值班人員要做好日常運行巡視統(tǒng)計。（2）設(shè)備發(fā)生故障必需做好統(tǒng)計。（3）每班結(jié)束前應(yīng)寫交接班統(tǒng)計。(4)消防系統(tǒng)每個月巡檢和消防系統(tǒng)設(shè)備異常情況必需寫統(tǒng)計。工程部工具管理制度目標(biāo)：為確保部門資產(chǎn)及設(shè)備設(shè)施正常維修維護職責(zé)：工程部經(jīng)理、專業(yè)主管、文員負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢驗范圍：工程部各專業(yè)管理制度：（1）所配置工具為工作之用，每位職員全部應(yīng)該珍惜、珍愛。工具使用后應(yīng)保持潔凈，工具箱碼放整齊。（2）專用大件工具和機械應(yīng)有專員保管，凡使用或借用時需經(jīng)保管人員同意后方可使（借）用。（3）凡在工作使用中出現(xiàn)正常損壞，應(yīng)寫明原因需經(jīng)理簽字后方可更換新工具。（4）凡工具出現(xiàn)非正常損壞或丟失，應(yīng)由責(zé)任人照價賠償。（5）各班需交接共用工具，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)清點和管理，如出現(xiàn)損壞或丟失由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)。（6）從庫房借用工具或器械，歸還日期通常不超出兩天，如有特殊原因應(yīng)經(jīng)理或主管同意后方可延期歸還。（7）非本部門人員借用工具時，應(yīng)由主管或經(jīng)理同意后方可借出并登記，歸還時由工具管理人員查驗無誤后收存。（8）工具管理人員應(yīng)定時清點和檢驗所負(fù)責(zé)工具和器械。（9）凡未經(jīng)同意不得將工具和機械等帶出大廈使用。（10）工具領(lǐng)用應(yīng)建立“共用工具領(lǐng)用臺帳”和“個人工具領(lǐng)用臺帳”。（11）當(dāng)工具領(lǐng)用人調(diào)離本部門時，應(yīng)歸還全部領(lǐng)用工具，如有損壞或丟失應(yīng)照價賠償。機房鑰匙管理要求目標(biāo)：規(guī)范工程人員及設(shè)備機房正常管理工作；適用范圍：適適用于工程部全體人員；職責(zé)：工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢驗工作，并定時向部門經(jīng)理匯報；具體工作要求：（1）機房鑰匙一律不得私自配制；（2）凡不是二十四小時值班機房，鑰匙應(yīng)有一套在二十四小時值班配電機房保留，以防萬一有特殊情況需使用時須嚴(yán)格登記。

（3）不許可私配機房鑰匙。

（4）無關(guān)人員不得借用機房鑰匙。

（5）機房鑰匙一旦遺失必需立即申報。

（6）無人值班機房，借用鑰匙時間需進行登記。設(shè)備機房門禁制度通則目標(biāo)：為確保大樓設(shè)備設(shè)施正常運行特制訂本管理要求范圍：大樓各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施機房職責(zé)：工程部經(jīng)理、主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢驗；各專業(yè)值班及運行人員實施管理制度：（1）非本專業(yè)人員不得隨意進入設(shè)備機房；（2）經(jīng)工程部經(jīng)理或本專業(yè)主管同意進入機房參觀、檢修，相關(guān)人員必需遵守機房各項規(guī)章制度，服從值班人員安排，不得隨意逗留；（3）經(jīng)同意進入機房人員必需填寫外來人員記錄表；（4）嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆品進入；機房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；（5）非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作機房內(nèi)任何設(shè)備設(shè)施；（6）工作完成，嚴(yán)禁在機房逗留。弱電設(shè)備管理制度目標(biāo)：確保項目弱電系統(tǒng)合理性、技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，確保安全運行。適用范圍：適適用于********弱電系統(tǒng)運行管理。管理制度：（1）嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管理規(guī)程，確保各設(shè)備處于良好狀態(tài)；（2）將各設(shè)備運行情況統(tǒng)計清楚；（3）依據(jù)保養(yǎng)計劃做好各設(shè)備保養(yǎng)；（4）對故障報警立即處理并統(tǒng)計運行表格；（5）對外判設(shè)備承包商做好監(jiān)督；（6）各設(shè)備元器件參數(shù)不得隨意更改；（7）嚴(yán)禁在系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。水泵房管理制度目標(biāo)：確保給排水設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)合理、確保各設(shè)備設(shè)施處于良好狀態(tài)。適用范圍：適適用于********商業(yè)及寫字樓運行管理。管理制度：水泵房是提供用戶生活、物業(yè)消防用水關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作直接影響到用戶人身財產(chǎn)安全。為立即向住戶提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制訂以下制度：（1）巡檢人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢驗水泵、管道接頭和閥門有沒有滲漏水。（2）常常檢驗水泵控制柜指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。（3）在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵選擇開關(guān)應(yīng)置于自動位置。（4）生活水泵要求每星期最少輪換使用一次，消防泵每個月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常開啟。（5）保持泵房地面和設(shè)備外表清潔。(6)水池觀察口應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由指定工程部技工管理；透氣管采取相關(guān)方法工以防雜物掉入水池中。(7)根據(jù)水泵保養(yǎng)要求定時對其進行維修保養(yǎng)。(8)確保水泵房通風(fēng)、照明，和應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用?？照{(diào)機房管理制度目標(biāo)：空調(diào)機房是商場設(shè)備關(guān)鍵基地，此管理制度是為確保設(shè)備正常運作不受影響而制訂。適用范圍：適適用于********商業(yè)及寫字樓空調(diào)主機及對應(yīng)設(shè)備正常運行管理。管理制度：（1）未經(jīng)工程師以上人員同意，職員不得私自帶外單位人員到空調(diào)機房內(nèi)參觀；（2）全部電氣開關(guān)未經(jīng)工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉。如需檢修，須經(jīng)工程師同意后方可進行；（3）全部管路中水閥，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意，不得隨意打開或關(guān)閉。如有檢修需要，須經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師同意后方可進行；（4）機房內(nèi)因維修需使用電焊、氣焊時，應(yīng)實施消防管理制度，動火前需辦理動火證和通知當(dāng)值調(diào)度或工程師，操作時做好消防及安全保護方法，以免引發(fā)事故；（5）使用機房內(nèi)壓力容器要嚴(yán)格實施操作規(guī)程，未經(jīng)當(dāng)值調(diào)度或工程師以上同意不得超壓運行；（6）在機房內(nèi)連接臨時電氣設(shè)備時，首先要經(jīng)過工程師同意，還需要由合格電工接線、拆線，嚴(yán)禁非電工操作，臨時線路應(yīng)有可靠安全方法；（7）未經(jīng)培訓(xùn)人員不得單獨操作各閥門開關(guān)；（8）任何人未經(jīng)同意，不得私自動用機房消防器材。如因火情需要，動用后應(yīng)立即放回或補回。（9）機房內(nèi)設(shè)備、管道閥門等部件檢修完后，應(yīng)將雜物運出機房，保持機房內(nèi)良好衛(wèi)生環(huán)境。發(fā)電機管理制度目標(biāo)：發(fā)電機房是大樓第三電源供電場所，此管理制度是為確保設(shè)備正常運作不受影響而制訂。范圍：適適用于********商業(yè)和寫字樓發(fā)電機設(shè)備及其輔助設(shè)備正常運行管理管理制度：發(fā)電機為商場關(guān)健設(shè)備，在緊急情況時用作支援商場多種警報，乃救人及保安設(shè)備骨干，所以制訂以下相關(guān)制度：（1）發(fā)電機房內(nèi)一切設(shè)施由工程人員負(fù)責(zé)監(jiān)管、定時保養(yǎng)及模擬操作運行，須定時進行操作運行統(tǒng)計，遇處理不了問題應(yīng)報工程師處理。（2）發(fā)電機房內(nèi)一切設(shè)備操作均由工程人員負(fù)責(zé)，其它人員不得操作，無關(guān)人員一概不得進入機房。（3）備用發(fā)電機在正常情況下可依據(jù)商場情況選擇操作在“自動/或手動”檔位置，所以在未經(jīng)工程師或以上級她人員準(zhǔn)許下不可私自轉(zhuǎn)檔。(4)每個月最少進行發(fā)電機無負(fù)荷運行測試一次，每六個月最少進行有負(fù)荷運行測試一次。(5)備用發(fā)電機散熱水箱、風(fēng)扇、及帶動鏈帶等應(yīng)常常處於最好狀態(tài)。(6)備用發(fā)電機油缸及出入風(fēng)口應(yīng)常常保持滿油及無阻塞狀態(tài)。(7)遇測試備用發(fā)電機時若影響商場正常電力供給，應(yīng)先經(jīng)物業(yè)經(jīng)理及工程師同意方可進行。(8)備用發(fā)電機上塵埃及雜物應(yīng)作定時性清理，以免因運作時產(chǎn)生高熱而引致火警。鍋爐機房管理制度目標(biāo)：鍋爐房為大樓商業(yè)和寫字樓冬季采暖設(shè)備房，此管理制度是為確保設(shè)備正常運作不受影響而制訂。范圍：適用********采暖鍋爐及其隸屬設(shè)備正常運行管理。管理制度：（1）鍋爐房應(yīng)保持整齊、通風(fēng)及照明情況良好。(2）鍋爐房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，不得隨意動用明火。(3)鍋爐房內(nèi)配置必需滅火器材，全部鍋爐工必需會熟練操作。(4)無關(guān)人員嚴(yán)禁進入鍋爐房，施工、檢修、檢驗或參觀等人員進入要做好登記。(5)值班人員應(yīng)忠于職守，嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，做好統(tǒng)計和交接班工作，值班操作和運行，預(yù)防因錯誤操作或瀆職而發(fā)生重大事故。(6)定時檢驗、調(diào)試安全閥、壓力表、水位計等表具，保持靈敏有效。對鍋爐爐體，多種管道、閥門、煙道等要定時檢驗，發(fā)覺有裂逢、空隙或漏、跑、冒等不良情況立即進行檢修。(7)使用期間應(yīng)每日定時檢驗煤氣管道、閥門、水泵等，并作好煤氣計量統(tǒng)計方便立即充值，發(fā)覺異常情況立即處理。(8)勤檢驗、勤調(diào)整，保持鍋爐燃燒情況穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。(9)一旦鍋爐房發(fā)生火警，立即關(guān)閉電源及煤氣總閥，立即采取對應(yīng)滅火方法。(10)節(jié)假日期間加強巡視，做好安保保衛(wèi)工作。配電室管理制度目標(biāo)：確保機房設(shè)備安全運行，有效保障人員安全、設(shè)備安全；范圍：適適用于配電室內(nèi)全部設(shè)備各項日常管理；職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢驗監(jiān)督，電氣值班人員負(fù)責(zé)實施實施；制度細(xì)則：（1）配電人員必需持證上崗，必需嚴(yán)格實施用電安全操作規(guī)程；（2）嚴(yán)格實施《機房門禁制度》；（3）停送電由當(dāng)班電工依據(jù)《倒閘操作票》、《停送電工作單》進行操作；（4）當(dāng)班電工應(yīng)按要求對變配電裝置定時巡視，作好巡視統(tǒng)計；發(fā)覺問題立即處理，不能立即處理問題要快速上報專業(yè)主管；（5）停電線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)顯著標(biāo)志，檢修、停電拉閘須在停電開關(guān)手柄處懸掛“有些人工作嚴(yán)禁合閘”標(biāo)志牌；嚴(yán)防誤操作；(6)停電時，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；送電時，在確定供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電；(7)供電線路嚴(yán)禁過載供電，配電室內(nèi)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時線。如需增容接線，須報分管總經(jīng)理和總經(jīng)理進行審批，同意簽字后方可實施；(8)嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作檢修時，必需按要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等；(9)配電室內(nèi)設(shè)備及線路改變，須經(jīng)過分管總經(jīng)理和總經(jīng)理同意，重大改變報物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理同意，并在工程部存檔；(10)保持良好室內(nèi)照明、通風(fēng)；墻上應(yīng)配掛溫度計和濕度計，室內(nèi)溫度應(yīng)控制在35℃以下；(11)保持配電室清潔、干燥、無雜物、無積水；(12)作好防護方法，預(yù)防小動物進入配電室；(13)配電室內(nèi)要配置應(yīng)急照明燈、干粉滅火器，并確保完好無損及使用方便；(14)配電室應(yīng)配置標(biāo)示牌（嚴(yán)禁類、警告類、準(zhǔn)許類、提醒類）及臨時接地線。工程部油飾操作制度目標(biāo)：確保大樓和人員安全適用范圍：綜合維修專業(yè)職員內(nèi)容：操作現(xiàn)場嚴(yán)禁煙火。油漆、稀釋劑放在指定位置，保持空氣通暢。(3)油飾區(qū)域10米內(nèi)不得有產(chǎn)生火花其它操作。(4)油漆解凍，嚴(yán)禁用火加熱。(5)油飾現(xiàn)場須配置滅火器材。(6)油飾工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用規(guī)程》及《安全作業(yè)管理要求》。(7)工作完成清理現(xiàn)場，剩下油漆等要放回庫房妥善保管。工程部砂輪切割機操作制度目標(biāo)：確保大樓設(shè)備及職員安全適用范圍：工程部各專業(yè)職員內(nèi)容：（1）開機前檢驗防護罩是否齊全，牢靠。（2）工作現(xiàn)場不得有易燃、易爆物品。（3）檢驗砂輪片安裝是否牢靠，有沒有缺點。（4）砂輪片和工件接觸要緩慢，正常后均勻受力。（5）夾板不得小于砂輪片直徑1/3。（6）操作時須佩帶防護眼鏡。（7）工作完成后立即清理工作場地。工程部臺鉆操作制度目標(biāo)：確保大樓設(shè)備及職員安全適用范圍：工程部各專業(yè)職員內(nèi)容：（1）工作前對全部鉆床和工具，卡尺進行全方面檢驗，確定無誤方可操作。（2）工件裝加必需牢靠可靠，不可用手拿著工件鉆孔，應(yīng)用工具夾持大型工件必需墊穩(wěn)夾牢，壓緊，工作時嚴(yán)禁戴手套。（3）鉆薄片或鉆孔時，工件下面必需墊木板壓牢，切勿用手去擋，以免傷人。4、裝卸工件，裝拆鉆頭，測量工件，變換轉(zhuǎn)速，必需停機進行。裝卸鉆頭要用鑰匙，不可敲擊。5、進刀是不可用力過猛，以免造成事故。6、鉆頭上繞有長鐵屑時要停車，用刷或鐵鉤清除。7、工作完成將鉆床及周圍清理潔凈。工程部砂輪機操作制度目標(biāo)：確保大樓設(shè)備及職員安全適用范圍：工程部各專業(yè)職員內(nèi)容：（1）開機前檢驗防護罩是否齊全，牢靠。（2）托架和砂輪之間距離在3MM以內(nèi)，砂輪無破損，安裝牢靠、平穩(wěn)。（3）砂輪和防護罩之間不得有雜物。（4）戴好防護眼鏡，操作時不得用力過大，不得戴手套操作。（5）不得兩人同時使用一個砂輪，不得在砂輪側(cè)面加工工件。（6）嚴(yán)格控制砂輪磨損程度，當(dāng)砂輪直徑消耗至原尺寸70%時應(yīng)更換砂輪。（7）較小工件不得用手直接拿著，應(yīng)正確使用工具夾持。（8）更換砂輪時應(yīng)檢驗有沒有傷殘，裝好后要經(jīng)過1-2分鐘試運轉(zhuǎn)方可使用。工程部管道維修操作制度目標(biāo)：確保大廈水系統(tǒng)正常運行適用范圍：工程部專業(yè)職員內(nèi)容：（1）兩人以上搬運時要相互呼應(yīng)，行動一致。管子堆放須排列整齊，墊塞牢靠，豎放時要吊裝牢靠。（2）拆裝管道要先關(guān)上前級閥門，并懸掛警示牌，工作完成后取牌恢復(fù)。（3）更換閥門前要正確選擇閥門種類、型號，注意介質(zhì)流向。（4）吊裝長管道要加裝吊桿、支架、管卡，并按管徑及長度確定數(shù)量，安裝牢靠，管道按要求做好防腐。（5）套絲板保持良好狀態(tài)，管子加工時要夾持緊固，轉(zhuǎn)動時不得用手觸摸。（6）工作完成后，立即清理工具及工作場地，保持工具及工作場地清潔。工程部電氣焊操作制度目標(biāo)：確保設(shè)備安全使用適用范圍：空調(diào)、綜合維修專業(yè)職員內(nèi)容：（1）電氣焊操作必需持保安部創(chuàng)辦動火證，指定監(jiān)護人，清理現(xiàn)場，做好防范方法，確保無危險方可施焊。（2）電焊機電源由專業(yè)電工拆裝，電工確定正常后方可操作。（3）氧氣、乙炔避免暴曬、碰撞，并由專員保管。氧氣瓶、減壓表、焊具嚴(yán)禁油脂，乙炔罐加裝安全止回閥。（4）焊、割具點火不得對準(zhǔn)人，點燃后不得放在工件上。施焊時氧氣、乙炔瓶按要求分開放置。不得持連線焊槍爬梯登高。（5）嚴(yán)禁帶壓、帶電、帶氣施焊。（6）操作人員帶好防護用具。（7）密封金屬容器施焊時要可靠接地，儲存過易燃物容器須清理潔凈展開后方可施焊。雷雨時嚴(yán)禁露天施焊。（8）工作結(jié)束后通知電工拆除電源。氧氣、乙炔松開減壓閥，并檢驗操作地點，確定安全后方可離開。（9）電、氣焊設(shè)備使用前要嚴(yán)格檢驗，未經(jīng)經(jīng)理同意不得外借。消防設(shè)備運行管理要求目標(biāo)：確保系統(tǒng)設(shè)備安全運行及人員安全；范圍：消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施；職責(zé)：主管監(jiān)督及安排專業(yè)人員配合設(shè)備廠家進行維護保養(yǎng)工作，并檢驗結(jié)果；管理要求：(1)確保消防主機不間斷電源開啟；(2)嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；(3)專業(yè)人員天天巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)覺異常配合廠家處理，做詳實統(tǒng)計并上報專業(yè)主管；(4)消防系統(tǒng)多種設(shè)備嚴(yán)禁私自拆卸、維修；(5)消防廣播主機，未經(jīng)企業(yè)同意，嚴(yán)禁使用該設(shè)備進行無關(guān)內(nèi)容應(yīng)急情況處理。5.1、碰到緊急情況如失火及突發(fā)性天災(zāi)時應(yīng)立即聯(lián)絡(luò)應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組，立即采取對應(yīng)方法。5.2、滅火使用泡沫及干粉滅火器(易燃物品需使用泡沫滅火器)。5.3、必需時立即撥打119和110。保安監(jiān)控系統(tǒng)運行管理要求1.目標(biāo)：確保保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備安全運行及人員安全；2.范圍：保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備；3.職責(zé)：電氣主管管理系統(tǒng)運行情況，并監(jiān)督本專業(yè)人員及設(shè)備廠家完成設(shè)備維護保養(yǎng)工作，并檢驗結(jié)果；4.管理要求：4.1、確保系統(tǒng)不間斷電源開啟；4.2、系統(tǒng)不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外負(fù)載；4.3、樓層攝像頭電源插座嚴(yán)禁使用其它負(fù)載；4.4、未經(jīng)本專業(yè)主管同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)；4.5、系統(tǒng)參數(shù)修改后，應(yīng)在統(tǒng)計本上做具體統(tǒng)計，并即時通知當(dāng)班監(jiān)控員；4.6、巡查系統(tǒng)運行情況，發(fā)覺異常立即處理，做詳實統(tǒng)計并上報專業(yè)主管；4.7、監(jiān)控系統(tǒng)多種設(shè)備非本專業(yè)人員，嚴(yán)禁私自拆卸、維修、操作；4.8、主機專機專用，嚴(yán)禁安裝任何其它無關(guān)程序。電梯設(shè)備管理制度1.目標(biāo)：為有效保障人員人身安全及確保電梯設(shè)備安全運行；2.范圍：適適用于工程部電梯專業(yè)人員；3.職責(zé)：專業(yè)主管負(fù)責(zé)檢驗、監(jiān)督；4.制度細(xì)則：4.1、電梯巡視檢驗、維修保養(yǎng)管理由工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督維保方實施：4.2、電梯日常巡視檢驗、周維修保養(yǎng)、年度維修測試由專業(yè)維保企業(yè)進行；4.3、工程部應(yīng)對電梯運行情況進行巡視檢驗，并填寫《電梯日常巡檢統(tǒng)計》，發(fā)覺問題立即報維保企業(yè)進行急修；4.4、工程部根據(jù)電梯保養(yǎng)協(xié)議，要求電梯維保企業(yè)按協(xié)議要求要求進行維保、調(diào)試，維?，F(xiàn)場須由工程部監(jiān)督，并驗收維修項目。維保企業(yè)維修人員負(fù)責(zé)填寫維修工作清單。5.5、出現(xiàn)電梯關(guān)人等故障，和火災(zāi)等應(yīng)急事件按《電梯應(yīng)急處理方案》實施。倒閘作業(yè)制度1.目標(biāo)：確保大樓變配電設(shè)備正常操作，電力供給立即正常，滿足動力電力和常見電力需要2.范圍：適適用于********商業(yè)和寫字樓變配電間高低壓設(shè)備正常運行操作管理3.倒閘作業(yè)制度1、倒閘作業(yè)必需依據(jù)倒閘命令進行。2、接到倒閘命令確定無誤后,并復(fù)誦一遍得到發(fā)令人許可后,方可進行。3、接倒閘命令后,應(yīng)選擇合適操作長或編制倒閘作業(yè)票。4、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好次序依次在模擬板上操作,并確定模擬操作后圖板上狀態(tài)是許可送行方向或滿足運行要求。5、按操作長或倒閘作業(yè)票擬好次序依次進行實際操作。6、每進行一次操作后,全部應(yīng)到設(shè)備所在現(xiàn)場驗看開關(guān)是否在操作后位置。7、全部操作完成后,立即向發(fā)命人復(fù)令,并作好統(tǒng)計。8、倒閘作業(yè)必需由兩人進行,并按安全規(guī)程要求穿戴好安全防護用具和使用絕緣工具。電梯使用制度1.目標(biāo)：確保大樓電梯(垂直電梯和自動扶梯)正常運行，滿足用戶及使用者需求。2.范圍：適適用于大樓商業(yè)和寫字樓電扶梯及期隸屬設(shè)備正常運行管理。3.使用制度：1、電梯使用必需建立嚴(yán)格使用制度，方便更合理，安全使用電梯。2、客用電梯嚴(yán)禁用來運輸貨物。3、客貨梯運輸貨物時，嚴(yán)禁超長、易燃、易爆品。運輸液體物品時要嚴(yán)密封閉，并專員看管。4、貨物進出時，門口應(yīng)用木板遮擋，確保無異物落在廳門地坎，卡住廳門。5、貨物運輸完成，必需清潔轎廂、轎門地坎和門探測器。6、電梯專用鑰匙專員保管，嚴(yán)禁在電梯運行期間用鑰匙改變運行狀態(tài)。7、電梯發(fā)生故障，趕快通知相關(guān)單位，不要亂動電梯部件。8、貴賓用梯前，通知維保方進行檢驗，并派專業(yè)人員開梯，由維保人員在機房值班。八、工程部各機電系統(tǒng)操作步驟供配電設(shè)施操作規(guī)程停電操作步驟：1.退出電容賠償柜開關(guān)并斷開各低壓分路開關(guān)，使低壓則總開關(guān)不帶負(fù)荷。2.斷開低壓側(cè)低總開關(guān)，并檢驗機械指示位置，確定于斷開位置。3.斷開變壓器高壓側(cè)開關(guān)，并檢驗機械指示位置，確定開關(guān)處于斷開位置。4.斷開主供或備供電源總開關(guān)，并檢驗機械指示位置，確定開關(guān)處于斷開位置，停電操作步驟圖以下：斷開低壓側(cè)各分路開關(guān)――斷開低壓側(cè)總開關(guān)――斷開變壓器高壓側(cè)開關(guān)――斷開高壓側(cè)進線總開關(guān)。送電操作步驟：1.合上主供或備供電源進線開關(guān)，并檢驗機械指示位置，確定合閘成功；2.合上變壓器高壓側(cè)開關(guān)，并檢驗機械指示位置確定合閘成功；3.合上變壓器低壓側(cè)進線開關(guān)，并檢驗機械指示位置，確定合閘成功，同時觀察相電壓是否正常；4.合上變壓器低壓側(cè)各分路開關(guān)，向各用戶供電；5.投入電容賠償柜。送電操作步驟圖合上主供電源進線開關(guān)――合上10KV高壓真空開關(guān)――合上變壓器低壓側(cè)總開關(guān)――合上變壓器低壓側(cè)各分路開關(guān)發(fā)電機操作規(guī)程發(fā)電機自動供電操作步驟1.若市電電網(wǎng)故障停止供電時，應(yīng)開啟后備發(fā)電機。2.發(fā)電機日常投入自動狀態(tài)，發(fā)電機電源開關(guān)在合閘位置。市電失壓跳閘，柴油發(fā)電機自動開啟，待轉(zhuǎn)速達成r/min，電壓達成380V，50HZ，即送電到發(fā)電機聯(lián)絡(luò)屏。3.送各路開關(guān)及#開關(guān)(市電供電開關(guān))，合上#開關(guān)（供消防設(shè)備和車場照明、電梯）及#開關(guān)(發(fā)電機供購物中心應(yīng)急照明、貨梯、扶梯、冷凍機、消防泵、消防送排風(fēng)機及消防設(shè)施)發(fā)電機操作規(guī)程及維護保養(yǎng)規(guī)則開啟前檢驗：1．檢驗發(fā)動機潤滑油油位，高油位“HI”位置，但不可超出。2．檢驗發(fā)動機冷卻水水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下5cm位置，該檢驗應(yīng)在發(fā)動機冷態(tài)下進行。3．檢驗油箱中燃油應(yīng)足夠，管路無滲漏并通暢。4．檢驗蓄電池組電壓應(yīng)正常，刀開關(guān)應(yīng)合上。（平時刀開關(guān)應(yīng)斷開，電池組應(yīng)在運轉(zhuǎn)前充滿電。充電時間16～二十四小時）。準(zhǔn)備開啟：1．為確保系統(tǒng)設(shè)備安全，如無特殊原因，不使用“自動”或“遙控”開啟方法。2．先合上28/F出煙處排煙電源開關(guān)，再開啟排煙機，水簾煙塵處理系統(tǒng)，并將排風(fēng)扇打開。手動開機：1．將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“運轉(zhuǎn)”位置；發(fā)動機即轉(zhuǎn)動，當(dāng)轉(zhuǎn)速達成500轉(zhuǎn)/分左右時，開啟馬達將自動脫離，發(fā)電機組進入正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)。2．若發(fā)電機組不能進入正常運轉(zhuǎn)，“逾時盤車”指示燈發(fā)出信號，此時須重新開啟。重新開啟時先將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”位置，并按“重置”按鈕,等侯2分鐘讓開啟馬達冷卻后，重新開啟。開啟3次全部失敗，應(yīng)視為故障，需先查明原因。運轉(zhuǎn)中檢驗：電機組進入正常運轉(zhuǎn)后，應(yīng)檢驗多種儀表指示是否正常，并作好各項統(tǒng)計。停機：先將各負(fù)載電路開關(guān)斷開，使發(fā)電機組在空載下運轉(zhuǎn)5分鐘，待發(fā)動機氣缸及軸承冷卻后,將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”位置，發(fā)電機即停止工作。緊急停機：運轉(zhuǎn)中如遇緊急情況，可按此按鈕（故障解除后再拉出此開關(guān)），并將“運轉(zhuǎn)/停止/遙控”開關(guān)置于“停止”位置,同時按測試開關(guān)到“復(fù)歸/燈光測試”位置。定時加熱運轉(zhuǎn)：通常不應(yīng)長時間空載運轉(zhuǎn)。機組每半個月空載運轉(zhuǎn)一次，每次30分鐘。八．每次加熱前維護：每次加熱前應(yīng)做好各項維護保養(yǎng)工作。各開關(guān)、各電路接點關(guān)應(yīng)牢靠可靠，設(shè)備表面應(yīng)清潔、螺絲緊固；轉(zhuǎn)動部分應(yīng)潤滑、電池?zé)o氧化；儀表、開關(guān)和指示燈應(yīng)完好無損。（八）、工作票制度凡在變壓器、高壓配電設(shè)備，復(fù)雜低壓配電設(shè)備工作，需要停電者必需填寫工作票。經(jīng)許可后，并見到「在此工作」標(biāo)示牌，才可開工。工作轉(zhuǎn)移地點或工作終止，一樣必需到值班室辦理相關(guān)手續(xù)。發(fā)電機送電操作步驟圖發(fā)電機日常投入自動狀態(tài)并合上電源開關(guān)待命――市電失壓跳閘發(fā)電機得信號――開啟（轉(zhuǎn)速1500r/min電壓380V頻率50HZ）――合上發(fā)電機電源開關(guān)――合上#開關(guān)#開關(guān)――合上#開關(guān)――拉開#開關(guān)――拉開#開關(guān)（消防設(shè)施、天虹商場照明、電梯、及應(yīng)急照明）等九、工程部工作單步驟

1、多種維修單均由工程部助理/文員統(tǒng)一接單。維修單上內(nèi)容必需填寫清楚并統(tǒng)計接單時間。

2、工程部助理/文員依據(jù)工種不一樣，將維修單派往各專業(yè)領(lǐng)班或主管，由各專業(yè)主管或領(lǐng)班依據(jù)輕重緩急安排實施。

3、維修人員接單后準(zhǔn)備對應(yīng)工具進行修理。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請用戶簽字認(rèn)可后帶回交給專業(yè)領(lǐng)班。

4、各專業(yè)領(lǐng)班審核后交還工程部助理/文員立案，并向相關(guān)部門返單。

5．工程部通常情況下不接收電話報修，如有特殊情況，事后應(yīng)補工作單。

6．全部正常維修保養(yǎng)計劃，應(yīng)依據(jù)各專業(yè)主管或領(lǐng)班指示填寫工作單后方可進行。

7．工作單按以下次序分列優(yōu)先安排：①人身安全、消防安全；②和所轄區(qū)域租戶相關(guān)；

③設(shè)備故障影響到客人；

④通常維修；

⑤正常計劃維修保養(yǎng)。

8．經(jīng)理和主管應(yīng)常常檢驗或抽查工作單實施情況。

9.

文員每個月匯總一次工作單，向經(jīng)理匯報。十、工程部設(shè)備節(jié)能措施1.重視節(jié)能關(guān)鍵性，讓每位職員全部了解節(jié)能是工程管理之關(guān)鍵內(nèi)容。2.工程部各專業(yè)管理人員要了解關(guān)鍵用電設(shè)備數(shù)量、運行情況。3.了解多種能源收費標(biāo)準(zhǔn)。4.指派專員負(fù)責(zé)節(jié)能工作檢驗、督促。5.推廣節(jié)能觀念、意識和方法。6.不停對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不停完善。7.應(yīng)用物業(yè)自動化控制進行管理，依據(jù)季節(jié)、時間改變，時刻調(diào)整。8.加強保溫材料維護保養(yǎng)。9.空調(diào)風(fēng)量依據(jù)季節(jié)、時間、客人感覺隨時調(diào)整。10.照明線路部署及調(diào)整。11.燈具選擇（節(jié)能燈、日光燈帶功率賠償器）。12.升降梯/電扶梯智能管理。13.采取節(jié)能開關(guān)控制照明：13.1聲控開關(guān)；13.2光控開關(guān)；13.3時間控制開關(guān)；13.4延時控制開關(guān)。14.合理使用設(shè)備，使其最大程度達成工作效率，比如；變壓器最合理工作負(fù)載是80%，這時它各方面利用率最好。十一、工程部應(yīng)急預(yù)案值班期間，值班人員嚴(yán)格遵守值班制度值班人員，時刻保持通訊。停水應(yīng)急處理1、商場忽然停水，要立即搞清停水原因。立即通知客服并做好對商戶解釋工作，通知用戶服務(wù)部張貼停水通知。通知秩序維護部做好應(yīng)急處理準(zhǔn)備。如市政管網(wǎng)停水，要立即落實恢復(fù)供水時間，必需關(guān)閉水泵房供水閥門，控制系統(tǒng)改為手動狀態(tài)，待供水正常后，先開啟總閥后開啟水泵，確定設(shè)備運行正常后，方可離開。2、如商場內(nèi)部停水，首先檢驗水泵房供水設(shè)備運轉(zhuǎn)是否正常，檢驗供水區(qū)域供水系統(tǒng)是否正常。如有異常，工程維修人員要進行緊急處理。如因管網(wǎng)漏水,應(yīng)先關(guān)閉離漏水處最近控制閥門，清理現(xiàn)場積水，搶修漏水部位，立即恢復(fù)供水。3、停水事件發(fā)生時，要和各部門保持聯(lián)絡(luò)，并隨時接收上級領(lǐng)導(dǎo)指示，共同做好停水情況下處理工作，以確保********安全運行。水浸應(yīng)急處理；（1）公共部位水浸處理方案；1、工程維修部人員接到通知后應(yīng)立即趕往水浸現(xiàn)場，首先關(guān)閉水浸現(xiàn)場總電源，查明進水原因，同時匯報上級領(lǐng)導(dǎo)。2、切斷進水源頭，開啟排水裝置，排凈積水。3、檢驗設(shè)備設(shè)施進水情況，依據(jù)進水情況立即維修，無法修復(fù)做好統(tǒng)計，立即呈報上級領(lǐng)導(dǎo)。4、對設(shè)備設(shè)施檢修完成后經(jīng)檢驗方可啟用該設(shè)備設(shè)施。（2）突發(fā)商戶室內(nèi)或樓內(nèi)管道漏水：1、工程維修部值班人員接報后，立即抵達出事現(xiàn)場。2、電梯是否在運行中，確定梯內(nèi)無人后切斷電源，關(guān)閉漏水源有效閥門，用沙包阻斷進水源。3、通知電梯廠家快速趕往出事現(xiàn)場，同時用盤車方法將電梯升至高處。4、電梯廠家對浸水電梯進行全方面檢修，修復(fù)受損部件。5、確定電梯修復(fù)后，投入正常運行。6、待事件全部處理完成后，工程維修值班人員必需正確統(tǒng)計事件發(fā)生時間及處理過程，并有相關(guān)人員簽字。停電應(yīng)急處理：1、如電力企業(yè)預(yù)先通知停電時，應(yīng)立即通知客服部和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，由專業(yè)工程師提前關(guān)閉電梯。由客服部在商場內(nèi)進行廣播，宣傳欄內(nèi)張貼停電、停水通知書。停水程序見停水應(yīng)急處理。2、若********供電設(shè)備造成停電，工程維修人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場查明原因后，對其進行緊急維修處理，同時通知用戶服務(wù)部張貼停電通知。3、協(xié)同用戶服務(wù)部和保安部查看********全部電梯內(nèi)是否困人，如遇電梯困人，發(fā)覺電梯困人立即根據(jù)電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。4電力恢復(fù)后，工程維修人員負(fù)責(zé)對********設(shè)備設(shè)施進行檢驗，用戶服務(wù)部人員負(fù)責(zé)對各商戶供電情況進行巡視檢驗，發(fā)覺異常立即匯報，并采取對應(yīng)方法進行處理。天然氣停供和管道泄漏應(yīng)急處理：1、當(dāng)工程維修部接到********天然氣停止供氣匯報后，應(yīng)優(yōu)異行確定，然后聯(lián)絡(luò)管道煤氣企業(yè)問明原因，同時通知用戶服務(wù)部向停氣范圍內(nèi)商戶下發(fā)通知，說明停氣原因、恢復(fù)送氣具體時間、通知商戶立即關(guān)閉戶內(nèi)燃?xì)饪傞y等。2、當(dāng)工程維修部接到********天然氣管道泄漏匯報后，工程維修人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，第一時間查明泄漏位置，并禁用電氣設(shè)備（包含手機、電話和對講機）?？焖訇P(guān)閉支路、層間或總管道控制閥門；遠(yuǎn)離現(xiàn)場，電話通知煤氣企業(yè)搶修隊，到現(xiàn)場進行搶修處理。3、通知秩序維護部加強現(xiàn)場明火管理，嚴(yán)禁任何人在泄漏區(qū)域范圍內(nèi)吸煙或動火作業(yè)；由用戶服務(wù)部下發(fā)通知，告訴受影響業(yè)戶具體恢復(fù)送氣時間。垂直電梯應(yīng)急預(yù)案目標(biāo)：為了確保電梯安全運行，最大程度地降低事故發(fā)生而造成損失，特制訂本電梯應(yīng)急預(yù)案適用范圍：********商場垂直電梯發(fā)生故障停梯或造成人身傷害應(yīng)急處理。注意事項：1、電梯廠家救援人員應(yīng)持有特種設(shè)備主管部門頒發(fā)《電梯特種作業(yè)操作證》；2、現(xiàn)場救援人員應(yīng)2人以上；3、應(yīng)搶救援設(shè)備、工具：盤車輪或盤車裝置、開閘扳手、常見五金工具、照明器材、通訊器材、單位內(nèi)部應(yīng)急組織通訊錄、安全防護用具、必需電動工具、警示標(biāo)志；4、客流高峰期應(yīng)通知商場，組織人員對乘客進行疏導(dǎo)，并通知電梯維保廠家提前做好設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)工作和針對突發(fā)事件應(yīng)急準(zhǔn)備。部門職責(zé)保安部值班中心人員：控制中心值班員在接到電梯故障信息后，應(yīng)按以下步驟進行操作：（1）確定故障電梯位置、編號、故障情況、統(tǒng)計故障時間；（2）立即通知工程部電梯管理員、工程部責(zé)人或電梯現(xiàn)場值班人員；（3）負(fù)責(zé)將故障情況通知商場服務(wù)中心，要求其它部門相關(guān)人員前往現(xiàn)場幫助救援。電梯企業(yè)駐場人員：駐場值班人員在接到電梯故障信息后，應(yīng)按以下步驟實施救援：攜帶救援工具、安全護欄、扶梯鑰匙，（1）以最短時間趕赴現(xiàn)場（5-10分鐘）；（2）做好現(xiàn)場安全防護方法，實施救援。工程部：工程部電梯管理員在接到電梯故障信息后，應(yīng)按以下步驟實施：（1）以最短時間趕赴現(xiàn)場（5-10分鐘）；（2）攜帶電梯鑰匙、工具包、手電、對講機立即趕至故障電梯所在區(qū)域幫助電梯企業(yè)專業(yè)工作人員實施救援；（3）工程部電梯主管人員接到通知后，應(yīng)立即在上述時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場，協(xié)調(diào)各部門展開救援；（4）做好現(xiàn)場安全防護方法。保安部：保安部值班主管在接到電梯故障信息后，應(yīng)按下述步驟確定并實施：（1）以最短時間安排人員立即趕赴現(xiàn)場（5-10分鐘）；（2）對現(xiàn)場進行警戒隔離；（3）對現(xiàn)場圍觀人員進行疏導(dǎo)?？头浚嚎头咳藛T在接到電梯故障信息后，應(yīng)按下述步驟確定并實施：（1）以最短時間趕赴現(xiàn)場（5-10分鐘）；（2）對客人進行必需撫慰；（3）必需時負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)專業(yè)救援隊伍（如：120、119）進行支援。緊急事故處理程序電梯困人應(yīng)急處理方法：（1）接到有些人被困電梯報警或發(fā)覺有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知管理處電梯技工和維保企業(yè)值班電梯技工，同時統(tǒng)計接報和發(fā)覺時間。（2）商場工程電梯主管和電梯技工接報后應(yīng)首先經(jīng)過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機了解電梯困人發(fā)生地點、被困（被夾）人數(shù)、人員情況、和電梯所在樓層，其次向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，同時快速派人到現(xiàn)場。（3）商場電梯技工抵達現(xiàn)場后立即解救，同時和被困乘客取得聯(lián)絡(luò)，撫慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等候救援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或很急躁，試圖采取撬門等很方法逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目自救，以免故障擴大，發(fā)生危險。（4）現(xiàn)場一直不能離人，要不停和被困人員對話，立即了解被困人員情緒和健康情況，同時立即將情況向企業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報。（5）商場電梯技工抵達現(xiàn)場不能解救時，應(yīng)立即電話通知電梯企業(yè)前來解救，同時采取有效方法，確保被困乘客安全，等候電梯企業(yè)人員前來解救。若電梯維保企業(yè)全部無力解救或短期時間內(nèi)解救不了，應(yīng)向公安部門或消防部門求援（應(yīng)說明求援原因和情況）。向公安、消防部門求援前應(yīng)取得企業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)同意。（6）在解救過程中，若發(fā)覺被困乘客中有些人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護人員到場，方便被困人員救出后即可進行搶救。（7）被困者救出后，電梯技工應(yīng)該立即向她們表示慰問，并了解她們身體情況和需要，同時請她們提供姓名、地址、聯(lián)絡(luò)電話。如被困者不合作自行離去，應(yīng)統(tǒng)計下來存檔立案。被困者救出后，值電梯技工立即請電梯企業(yè)查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運行。（8）值班人員應(yīng)具體統(tǒng)計故障發(fā)生時間、原因、解救措施和修復(fù)時間。當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)具體統(tǒng)計事件經(jīng)過情況，包含接報人、接報時間、解救人員抵達時間、電梯企業(yè)通知和抵達時間、被困人員解救時間、被困人員基礎(chǔ)情況，根據(jù)企業(yè)緊急事故匯報步驟匯報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。要求電梯企業(yè)排除電梯困人相關(guān)故障及原因，在恢復(fù)正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場，還應(yīng)分別統(tǒng)計到場和離開時間、車輛號碼；被困人員有傷者，應(yīng)統(tǒng)計傷者情況和被送往醫(yī)院。當(dāng)垂直電梯在不一樣位置困人時：（1）轎廂停于靠近于平層位置，且高于或低于樓面不超出0.5米時，按以下步驟實施：（a)確定轎廂所在位置（依據(jù)電梯召喚面板顯示出樓層或用廳門鑰匙小心開啟廳門察看轎廂位置)。（b)關(guān)閉電梯電源總閘刀，確保電梯轎廂照明及風(fēng)扇電源。（c)用廳門鑰匙開啟廳門，然后打開轎門，幫助乘客離開轎廂。（2）轎廂停于遠(yuǎn)離平層位置時，首先應(yīng)將電梯轎廂移動至就近電梯平層位置。然后用上述1項中所列步驟救出乘客。移動轎廂方法以下：a）利用轎廂和消控中心對講裝置，和乘客進行通話，撫慰乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能移動，不可將身體任何部位探出轎廂外，也不可抓門和利用安全窗上轎頂，以免發(fā)生剪切、墜落等人身事故發(fā)生。b）進入機房關(guān)閉故障電梯電源、打開手動松閘防護蓋，按上盤車搖柄，一人持住搖柄、一人手持掣動釋桿；輕輕松開制動，轎廂將會向上或向下移動；為預(yù)防轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)采取點動斷續(xù)動作方法，使轎廂慢慢移動，直至最靠近電梯廳門口（平層狀態(tài)）為止，以查看機房鋼絲繩平層對照表實施，確定平層及停樓層，應(yīng)注意如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯門口以下位置時，不可只松開掣動同時，握緊搖柄并用力盤絞，使轎廂向正確方向移動至平層位置，在打開樓層層門，幫助被困人員安全離開轎廂。3、碰到其它自己處理不了復(fù)雜情況應(yīng)立即匯報企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生火災(zāi)時處理（1）當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時，電梯值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動“消防開關(guān)”，使電梯進入消防運行狀態(tài)。電梯運行到基站后，疏導(dǎo)乘客快速離開轎箱。同時電話通知工程主管并撥打119電話。井道或轎箱內(nèi)失火時，電梯值班人員應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時通知工程主管。若火勢較大時就應(yīng)撥打119，方便確保人員和財產(chǎn)安全。電梯遭到水侵處理：（1）電梯遭水侵時，應(yīng)將電梯停于水侵層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，通知電梯企業(yè)對電梯進行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。電梯企業(yè)維修人員試梯，確定正常后才能投入使用。發(fā)生地震時處理：（1）依據(jù)震前預(yù)報由電梯技工工關(guān)閉全部電梯，并降到基站。地震過程中立即停用；地震過后開啟時，由專業(yè)電梯企業(yè)對電梯進行安全檢測，確定無異常后。方可運行。電梯故障時處理：（1）電梯出現(xiàn)故障后，電梯技工快速趕往故障所在地點和關(guān)閉電梯，在電梯廳門口設(shè)置故障指示牌，同時通知維保單位，幫助維保單位工作。維修完成試梯正常后才能投入使用。電梯事故后處理程序：故障處理完成后，應(yīng)做好設(shè)備檔案故障登記工作；工程部及電梯企業(yè)專業(yè)人員應(yīng)對故障電梯進行事故分析，找出故障發(fā)生原因,制訂整改方法，提交書面匯報，并組織整改工作。雨、污水管、排水管網(wǎng)阻塞應(yīng)急方法1、接到報修后，當(dāng)班人員立即趕到現(xiàn)場對堵塞管路進行查找。2、查明原因后，應(yīng)對其進行專業(yè)化疏通，立即排干積水（雨水、污水）.3、對無法立即修復(fù)，報之主管領(lǐng)導(dǎo)，提議其它維修方案，立即修復(fù)被阻塞管路。4、對化糞池管道堵塞現(xiàn)象，立即通知城肥企業(yè)，進行疏通?；馂?zāi)應(yīng)急預(yù)案接到火災(zāi)報警后，在和秩序維護部做好配合前提情況下，弱電人員立即前往消防值班室，查看火災(zāi)系統(tǒng)運行情況，是否手動