成都酒店行業(yè)研究分析報告

成都酒店行業(yè)研究分析報告主講人：目錄

宏觀環(huán)境分析

成都酒店行業(yè)環(huán)境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

總結(jié)目錄Contents目錄

宏觀環(huán)境分析

成都酒店行業(yè)環(huán)境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

總結(jié)目錄Contents宏觀環(huán)境分析成都是四川省省會，也是中國西部重要的經(jīng)濟中心和交通通信中心。成都以其悠久的歷史、文化遺產(chǎn)、美食和茶文化等，不斷擴大國內(nèi)和國際休閑旅游份額。作為中國大陸經(jīng)濟增長速度最快的城市之一，成都被美國商會評為頂級投資目的地，并繼續(xù)被視為中國未來十年發(fā)展最快的城市之一。2013年財富論壇在成都舉行，受到全世界關(guān)注。成都被列為國家旅游綜合改革首批試點城市之一，旅游業(yè)戰(zhàn)略一直是成都市全面開發(fā)計劃的重點。成都市政府持續(xù)致力于改善旅游業(yè)的管理、政策和服務，以滿足來蓉游客增長的需求。宏觀環(huán)境分析——政治環(huán)境宏觀環(huán)境分析成都城市綜合實力不斷增強，已成為中國中西部最具競爭力和影響力的發(fā)展熱土。目前，世界500強已有252家落戶成都，投資額和行業(yè)面均居西部城市之首。美國、德國、法國、澳大利亞、韓國、新加坡等10個國家在蓉設立領事館，外國領館數(shù)量居中國第三、中西部首位。金融后臺中心、外資銀行、外資保險機構(gòu)數(shù)量位列中西部第一。近年來，成都成功舉辦2013成都財富全球論壇、第十二屆世界華商大會、中國西部國際博覽會、第九屆世界生物材料大會、第21屆國際核工程大會、第35屆國際水利學大會、全國春季糖酒會、中國國際非物質(zhì)文化遺產(chǎn)節(jié)、全球汽車論壇、第七屆兩岸經(jīng)貿(mào)文化論壇、第十屆亞洲航線發(fā)展大會、中國國際醫(yī)療器械(秋季)展覽會、中國國際體育用品博覽會等多個國內(nèi)外知名會展活動。宏觀環(huán)境分析——政治環(huán)境宏觀環(huán)境分析2014年1至8月期間，成都共實現(xiàn)社會消費品零售總額2380.7億元，比上年同期增長13%；共完成固定資產(chǎn)投資總額3689.6億元，比上年同期增長2%；實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額324.5億元，比上年同期增長16.7%；全市儲蓄存款余額累計實現(xiàn)8683億元，比上年同期增長11%。宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟指標1至8月數(shù)值（億元）增長幅度（%）社會消費品零售總額2380.713固定資產(chǎn)投資總額3689.62外貿(mào)進出口總額（海關(guān)數(shù)）324.516.7全市儲蓄存款余額868311宏觀環(huán)境分析2014年1至8月期間，成都共實現(xiàn)社會消費品零售總額2380.7億元，比上年同期增長13%；共完成固定資產(chǎn)投資總額3689.6億元，比上年同期增長2%；實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額324.5億元，比上年同期增長16.7%；全市儲蓄存款余額累計實現(xiàn)8683億元，比上年同期增長11%。社會消費品零售總額指標下，城鎮(zhèn)占比高達99%，鄉(xiāng)村僅占1%左右；從行業(yè)貢獻角度來看，零售業(yè)仍穩(wěn)居第一，占比高達82%，住宿業(yè)僅占1%。宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟指標1-8月數(shù)值（億元）增長幅度（%）社會消費品零售總額2380.713固定資產(chǎn)投資總額3689.62外貿(mào)進出口總額（海關(guān)數(shù)）324.516.7全市儲蓄存款余額868311經(jīng)濟指標1-8月數(shù)值（億元）增長幅度（%）社會消費品零售總額2380.713城鎮(zhèn)2354.413鄉(xiāng)村26.313批發(fā)業(yè)143.610.9零售業(yè)1946.313.6住宿業(yè)24.96.9餐飲業(yè)265.910.4宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析——經(jīng)濟環(huán)境截止2014年8月，成都市共接待國內(nèi)外游客1.56億人次，同比增長26%，其中入境游175萬人次，同比增長10.67%，實現(xiàn)旅游總收入1330億元，同比增長26%。成都市歷年國內(nèi)旅游人數(shù)單位：萬人宏觀環(huán)境分析成都擁有豐富的旅游資源，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，其持續(xù)增長的旅游經(jīng)濟總量和良好的旅游發(fā)展前景，也促進成都地區(qū)酒店行業(yè)的飛速發(fā)展。宏觀環(huán)境分析——社會文化環(huán)境據(jù)一項有關(guān)消費愿望清單的調(diào)查顯示，選擇旅游的消費者所占比例最高，占28.

23%；其次為保健，占27.

54%；選擇文化教育的占20.

83%，居第三位。這一結(jié)果表明，越來越多的人們開始追求更加個性化的生活，他們渴望通過旅游來開闊自己的視野。種種跡象顯示，在中國，旅游已經(jīng)成為時尚的生活方式。宏觀環(huán)境分析目前，成都機場開通客貨運航線231條，國內(nèi)航線157條，國際(地區(qū))航線74條，通航國內(nèi)外城市173個，均列中西部機場第一。到2015年，成都國際直飛客貨運航線將力爭達到36條以上，形成連接歐美澳亞主要城市的國際航線網(wǎng)絡。以航空為核心的交通網(wǎng)絡體系異軍突起，成都聯(lián)通世界的藍圖逐步變現(xiàn)。此外，通過交通樞紐的打造，內(nèi)陸城市成都變成了外向型城市、口岸城市。在與世界的通達和融入全球產(chǎn)業(yè)體系過程中，成都這座城市的國際影響力也日益提升。這些年來，成都在多項評比中被評選為投資標桿城市。宏觀環(huán)境分析——社會文化環(huán)境宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析——技術(shù)環(huán)境技術(shù)進步深刻地影響和改變著旅游業(yè)和酒店業(yè)。當前中國互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展為新誕生的經(jīng)濟型酒店的發(fā)展創(chuàng)造了與國際著名品牌同臺競技的可能，而收益管理軟件的應用將有助于大幅提高經(jīng)濟型酒店的收益，使收益最大化。互聯(lián)網(wǎng)的運用也使得酒店行業(yè)的面向范圍更加廣泛，讓人們更加輕易地了解到各個品牌的差異與區(qū)別，以及各個酒店的特點。團購的出現(xiàn)讓各個中小型酒店的剩余成本得到極大的縮小，各個酒店空余的床鋪都能在網(wǎng)站上明顯的體現(xiàn)，團購網(wǎng)站的豐富程度也正面反應酒店業(yè)的興旺。目錄

宏觀環(huán)境分析

成都酒店行業(yè)環(huán)境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

總結(jié)目錄Contents成都酒店行業(yè)環(huán)境分析酒店分類根據(jù)《中華人民共和國旅游涉外酒店星級標準》，可分為：一星、二星、三星、四星、五星（在五星級的基礎上，再產(chǎn)生白金五星），其中，四、五星級及以上統(tǒng)稱為高星級。酒店星級是按其建筑、裝潢、設備、設施條件和維修保養(yǎng)狀況，管理水平和服務質(zhì)量的高低，服務項目的多少，進行全面考察，綜合評價后確定的。酒店等級以客房和床位的數(shù)量多少，可分為：1、小型酒店，客房在300間以下；2、中型酒店，客房在300—600間之間；3、大型酒店，客房在600間以上。建筑規(guī)模1、商務型酒店；2、度假型酒店；3、長住型酒店；4、會議型酒店；5、觀光型酒店。酒店功能成都酒店行業(yè)環(huán)境分析酒店分類人們對于生活的高標準要求催生出了精品酒店的概念，在精品酒店實現(xiàn)發(fā)展的基礎之上又細分出各具特色的酒店類型，從分類上講，精品酒店設計主要包含著以下四種類型：精品酒店主題型酒店時尚型酒店地域型酒店家庭型酒店NEWNEW成都酒店行業(yè)環(huán)境分析主題型精品酒店設計以主題彰顯個性，以主題吸引顧客，每個酒店都有自己的主題和獨特定位，其主題或與當?shù)氐拿耧L和民俗結(jié)合，或與經(jīng)典名著結(jié)合，或用獨特的建筑來表現(xiàn)主題，形成自己的獨特文化、品味和個性，例如位于雙流的成都歌巴萊法式主題酒店，其建筑樣式、室內(nèi)的家具、擺飾、裝飾紋樣都屬于典型的法國古代宮廷樣式。主題型酒店成都酒店行業(yè)環(huán)境分析時尚型精品酒店設計的“時尚”首先體現(xiàn)在設計師的時尚，要求相應的設計師的水平應當相對較高，可以在一定程度上引領建筑設計的時尚潮流；其次，是酒店設計和服務的時尚，具體表現(xiàn)為按照客人的需求配備高品質(zhì)服務或?qū)俚奶厣?，成都的隱廬酒店就屬于這種類型。時尚型酒店成都酒店行業(yè)環(huán)境分析地域型精品酒店大多位于風景名勝區(qū)內(nèi)，它將酒店的建設和風景相融合，借助風景名勝形成酒店獨有的環(huán)境資源，成為其他酒店無法復制和模仿的特質(zhì)，例如青城后山的泰安會館就是一家道家主題文化酒店，在青山綠水間與自然風景很好地融合在一起。地域型酒店成都酒店行業(yè)環(huán)境分析家庭型精品酒店通常規(guī)模不大，大多由經(jīng)營的家庭旅館改建而成，在此類酒店中，除了能感受到家的溫馨和舒適外，家族的歷史也是這類酒店的重要獨特資源，例如世界十大精品酒店之一的LowndesHotel酒店，雖然它的設備毫不遜色于五星級酒店，但在酒店式設計本質(zhì)上仍是一個由主人開設的家庭式旅館，它的溫馨、舒適和氛圍是所有豪華酒店難以匹敵的，目前成都有大量的家庭旅館，但好的家庭型精品酒店寥寥無幾。家庭型酒店成都酒店行業(yè)環(huán)境分析成都市星級酒店進入平穩(wěn)發(fā)展階段，即數(shù)量上沒有明顯的增加也沒有下降。但是這并不代表星級酒店行業(yè)發(fā)展停滯，而是星級酒店行業(yè)內(nèi)部進行調(diào)整，中低星級酒店數(shù)量有所下降，高星級酒店逐漸增加。截止到2014年8月，成都酒店數(shù)目已經(jīng)達到1645家。其中，五星級酒店73家、四星級酒店307家、三星級酒店352家、二星級酒店472家、一星級酒店304家，精品酒店417家。成都酒店行業(yè)現(xiàn)狀成都酒店行業(yè)環(huán)境分析從酒店平均入住率的角度來看，低星級酒店較高，其中一星級酒店可達79.5%；從入住率同比增長幅度角度來看，二星級酒店增長最快，高達15.24%。平均房價指標下，五星級跌幅最大，達15.79%；精品酒店漲幅最大，達11.79%。成都酒店行業(yè)現(xiàn)狀

酒店入住率累計同比%平均房價(元)累計同比%五星55.06%9.02804-15.79四星55.07%-0.31364-6.07三星54.88%2.952533.15二星60.30%15.242043.05一星79.60%6.871168.52精品酒店71.50%4.6530811.79成都酒店行業(yè)環(huán)境分析從成都歷年的住宿餐飲業(yè)零售額數(shù)據(jù)可以看出，酒店行業(yè)整體呈現(xiàn)增長趨勢。然而，受經(jīng)濟環(huán)境下行的宏觀影響，行業(yè)增長率較往年略有下降，增長率有往年的18點幾個百分點，降低至16.68%。成都酒店行業(yè)現(xiàn)狀成都酒店行業(yè)環(huán)境分析從2014年第二季度營收數(shù)據(jù)來看，成都五星級酒店營業(yè)收入季度排名前五名分別是香格里拉大酒店、錦江賓館、天堂洲際大飯店、凱賓斯基飯店和城市名人酒店。除錦江賓館以外，其他四家五星級酒店二季度營業(yè)收入普遍降低，城市名人酒店降幅最大，高達-67.13%。五星級酒店營業(yè)收入季度排名TOP5酒店名稱第二季度（萬元）累計同比%香格里拉大酒店9734.91-9.89錦江賓館7264.603.42天堂洲際大飯店6917.100.99凱賓斯基飯店4211.50-15.11城市名人酒店3213.55-67.13成都酒店行業(yè)環(huán)境分析從2014年第二季度營收數(shù)據(jù)來看，成都四星級酒店營業(yè)收入季度排名前五名分別是瑞成名人酒店、世代錦江國際酒店、四川鐵道大酒店、羅曼大酒店和四川新良大酒店。其中，羅曼大酒店營業(yè)收入增幅最大，高達23.49%；瑞成名人酒店降幅最大，高達-22.97%。四星級酒店營業(yè)收入季度排名TOP5酒店名稱第二季度（萬元）累計同比%瑞成名人酒店1469.43-22.97世代錦江國際酒店1056.35-8.56四川鐵道大酒店1017.4017.37羅曼大酒店988.6223.49四川新良大酒店983.80-18.5目錄

宏觀環(huán)境分析

成都酒店行業(yè)環(huán)境分析

酒店盈利模式分析

典型案例

總結(jié)Contents目錄酒店投資及物業(yè)標準酒店盈利模式分析選址要求面積與結(jié)構(gòu)酒店投資物業(yè)標準酒店盈利模式分析選址要求面積與結(jié)構(gòu)

1、物業(yè)周邊配套酒店通常要求周邊的配套設施盡量齊全，其中高星級酒店的要求最高。一般來說，酒店會選擇以自身為核心點，或者建設在在一個大型商業(yè)體內(nèi)，主導該建筑群的其他功能，為追求經(jīng)濟利益也會自然而然地配套在酒店周圍。2、位置要求經(jīng)濟較為發(fā)達、流動人口多、交通方便、基礎設施齊全的位置，出行方便性是酒店必須具備的特征之一。要求在主干道能看到酒店物業(yè)主體，酒店大堂距行車道20米內(nèi)距離，周邊公交、的士出行方便。酒店投資物業(yè)標準酒店盈利模式分析不同類型的酒店對樓層和面積的需求各不相同。酒店往往分為獨棟式的獨立酒店或位于商業(yè)體若干樓層，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型又可分為以下五類：1、板式標準層：一般多層酒店建筑的結(jié)構(gòu)居多，6~11層。沿走廊單邊布置客房，被稱為單邊布置，俗稱外廊布置；一般為度假酒店建筑。沿走廊兩側(cè)布置的客房，被稱為雙邊布置，俗稱內(nèi)廊布置。一般為商務酒店建筑及綜合酒店建筑。2、塔式標準層：一般為高層星級酒店建筑結(jié)構(gòu)，屬于地標性建筑。平面形狀有正方形、十字形、環(huán)形、圓形與三角形，略加變換可以衍生出矩形、橢圓形、風車形、H形等。選址要求面積與結(jié)構(gòu)

酒店投資物業(yè)標準酒店盈利模式分析3、中庭式標準層：中庭帶來了酒店開放式空間。中庭基本型為方形，為適應不同地點不同項目的需求也可以采用其他形態(tài)。

采用伸出的兩翼構(gòu)成開口式中庭，使酒店建筑空間更加豐富。4、混合式標準層：前三種類型的混合建筑結(jié)構(gòu),

綜合性比較強。5、獨體別墅類：多定位為度假酒店建筑結(jié)構(gòu)，酒店客房為獨立多層建筑二至三層，全套房的客房形式。選址要求面積與結(jié)構(gòu)

酒店投資物業(yè)標準酒店盈利模式分析選址要求面積與結(jié)構(gòu)

星級酒店功能面積占比客房55%-60%餐飲5%-7%宴會廳8%-10%康樂設施5%-7%公共空間3%左右行政辦公用房1%以內(nèi)后勤8%-10%機電設備8%-10%酒店投資物業(yè)標準酒店盈利模式分析酒店按照產(chǎn)權(quán)歸屬，可分為自持（自建）型酒店和租賃型酒店物業(yè)兩大類。其中租賃型酒店包含三種類型：1、直營租賃2、合作經(jīng)營3、委托管理租賃型酒店由于前期投資金額較大、投資回收期較長，租賃年限往往較長，一般酒店租賃期限為10~20年，最短不低于8年。選址要求面積與結(jié)構(gòu)

成本構(gòu)成酒店盈利模式分析酒店成本構(gòu)成主要包括：一、建造成本包括兩個部分：一個是建安成本，另一個是土地使用權(quán)的受讓成本。建安成本包括酒店建造的直接成本（直接材料、建造人員工資、其他費用）和酒店所在地的土地動遷安置成本/租金。二、經(jīng)營期主要成本費用人員工資、原料/物料采購成本、能源消耗開支（水、電、天然氣等）、商業(yè)銀行借款的利息、政府稅費支出等。其中：固定費用包括酒店大樓的折舊費、酒店已經(jīng)采購的成套設備的折舊費、酒店車輛折舊費等；可變費用包括銷售費用、稅金、差旅費等。投資回收期分析酒店盈利模式分析酒店類型單位投入成本

（元/間）平均房間數(shù)平均客房面積（平方米）初始投資（元）入住率平均房價年收入（元）投資回收期五星級酒店40-60萬500間60-803-4億50%1200約8500萬4-6年高端精品酒店18-20萬200間55-60約4000萬65%500約2000萬2-4年經(jīng)濟型酒店7-10萬50-100間20-30300-1000萬70%200約300萬1-3年租金分析酒店盈利模式分析一、二線城市，酒店租金通常控制在REVPAR（可供房平均房價）的20-30%三、四線城市，其租金水平要控制在REVPAR（可供房平均房價）的15-20%除了REVPAR外，有時也用營業(yè)額作為衡量租金水平的基礎，租金通常不超過營業(yè)額的30%通常，租金平衡點通過“倒擠”進行測算：平均房價-預期平均運營成本-預期平均毛利潤主要城市酒店租金成本水平酒店盈利模式分析序號城市平均租金（元/日/㎡）環(huán)比上月%同比上年%1北京19.472.017.182上海20.645.1711.73廣州15.0922.175.434深圳15.919.05115成都11.85-6.38-0.786西安10.283.71-8.74目錄

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酒店盈利模式分析

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總結(jié)Contents目錄典型案例桔子酒店集團是國內(nèi)知名設計師酒店集團，成立于2006年，旗下桔子酒店管理（中國）有限公司注冊資金2億6千9百萬元人民幣，北京桔子水晶酒店管理咨詢有限公司注冊資金6450萬美元。同時，集團2014年投入超過1億美元用于企業(yè)擴展。桔子水晶旗艦店將落戶成都春熙商圈的“未來中心”，打造五星級產(chǎn)權(quán)式主題酒店。桔子水晶酒店簡介典型案例經(jīng)營理念——“在這里，您將享受到更加愜意與時尚的專屬空間”市場定位——另類五星級酒店酒店特點——科技、時尚、藝術(shù)、個性消費人群——年輕、時尚的中高端人群發(fā)展愿景——中檔酒店行業(yè)的領航者桔子酒店定位酒店不掛星，以弱化或犧牲部分五星級酒店的功能來實現(xiàn)時尚、藝術(shù)、個性的消費需求典型案例桔子酒店內(nèi)部設計典型案例桔子酒店外部設計典型案例桔子酒店分布區(qū)域典型案例桔子酒店選址要求1、商務集中區(qū)，城市名片區(qū)，高檔住宅聚集區(qū)。2、房屋租賃價格合理，潛在的位置優(yōu)勢