金地集團(tuán)景觀苗木戰(zhàn)略采購研究

金地集團(tuán)喬木戰(zhàn)略采購研究

——2012.6

景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)介紹租用成熟苗圃場地委托第三方管理模式調(diào)研分析景觀工程喬木提前1-2年招標(biāo)采購模式調(diào)研分析招投標(biāo)確定第三方建立苗圃并管養(yǎng)模式分析分析結(jié)論目錄景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)介紹景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系

設(shè)計資源施工設(shè)計導(dǎo)則標(biāo)準(zhǔn)圖集（各星級）植物分系列、區(qū)域、星級配置標(biāo)準(zhǔn)（成本指標(biāo)）植物標(biāo)準(zhǔn)配置清單（分系列、區(qū)域、星級）試點(diǎn)項目——應(yīng)用項目部品材料戰(zhàn)略采購景觀工序工法標(biāo)準(zhǔn)苗圃基地建設(shè)景觀施工年度戰(zhàn)略系列化專題研究景觀苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)景觀統(tǒng)一構(gòu)造做法景觀成本導(dǎo)則景觀施工圖戰(zhàn)略合作景觀方案至初步設(shè)計戰(zhàn)略合作展示區(qū)專題研究示范區(qū)交付區(qū)系列化區(qū)域化星級化具體化試點(diǎn)項目景觀標(biāo)準(zhǔn)化項目運(yùn)用反饋模塊庫/部品庫改進(jìn)節(jié)點(diǎn)、材料去粗存精創(chuàng)新項目完善框架結(jié)構(gòu)工序工法標(biāo)準(zhǔn)化硬景施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)軟景施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)綠化種植養(yǎng)護(hù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管理項目實操市場定位設(shè)計資源整合戰(zhàn)略合作推廣支撐與實現(xiàn)成本優(yōu)化景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系——不斷優(yōu)化循環(huán)的閉合系統(tǒng)

景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系

——設(shè)計體系設(shè)計資源施工系列化褐石系列、名仕系列景觀標(biāo)準(zhǔn)化手冊已經(jīng)完成，下階段工跟進(jìn)試點(diǎn)項目的運(yùn)用及實施，標(biāo)準(zhǔn)化成果落地優(yōu)化、審視及深化拓展。景觀工序工法標(biāo)準(zhǔn)專題研究景觀苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)景觀統(tǒng)一構(gòu)造做法景觀成本導(dǎo)則展示區(qū)專題研究已完成舒適性、高端景觀設(shè)計優(yōu)化、提升新系列研發(fā)景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系

——資源整合（不保留）景觀喬木戰(zhàn)略采購部品部件戰(zhàn)略采購苗圃基地建設(shè)景觀施工圖戰(zhàn)略合作景觀方案至初步設(shè)計戰(zhàn)略合作材料庫建設(shè)苗木信息庫建設(shè)景觀設(shè)計單位建議推薦區(qū)域適合產(chǎn)品系列評級普利斯華東、華南華北、東北褐石、名仕系列A新西林華南、華中褐石、名仕系列B五貝國際華東、華南華中、西北名仕、天境系列A易蘭國際華北、東北名仕、世家、天境A安琦道爾華東、東南褐石B埃爾薩華南、華中東北、華北名仕、世家、天境A2012年度已確定金地集團(tuán)產(chǎn)品系列化設(shè)計單位資源庫設(shè)計資源施工推行設(shè)計單位管理辦法目前已開始將標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)單位及新項目相結(jié)合，從戰(zhàn)略單位落實標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計下一步：優(yōu)化及整合和設(shè)計資源，完現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化成果，節(jié)省設(shè)計周期及費(fèi)用景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系——施工戰(zhàn)略前提：依托各系列標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，確定工程量清單及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計資源施工景觀施工年度戰(zhàn)略示范區(qū)交付區(qū)景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系——施工戰(zhàn)略設(shè)計資源施工示范區(qū)交付區(qū)完善景觀系列標(biāo)準(zhǔn)化成果完備景觀技術(shù)規(guī)范管理體系景觀施工戰(zhàn)略清單式（單價招標(biāo)）包干式（星級化價格區(qū)間總價包干）設(shè)計資源施工金地集團(tuán)景觀組群合作單位系列景觀標(biāo)準(zhǔn)化成果苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)各區(qū)域施工構(gòu)造做法方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖深化施工圖設(shè)計甲供喬木甲供部品部件景觀工序工法標(biāo)準(zhǔn)化綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)統(tǒng)籌施工管理標(biāo)桿景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)——演繹目標(biāo)：全過程戰(zhàn)略褐石景觀標(biāo)準(zhǔn)化成果初稿系列景觀風(fēng)格建議指導(dǎo)書4家戰(zhàn)略合作資源確認(rèn)全覆蓋“效率”搭框架“有”豐內(nèi)容“全面”2012完善年2011基礎(chǔ)年2013-2014超越年景觀專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化全面研發(fā)結(jié)合試點(diǎn)項目達(dá)成成本優(yōu)化褐石、名仕系列2-3星（完成）天境、世家系列3-4星（開展中）新系列2-3星（開展中）景觀軟景標(biāo)準(zhǔn)化（開展中）景觀工序工法標(biāo)準(zhǔn)化（開展中）戰(zhàn)略采購苗圃建設(shè)景觀部品部件采購戰(zhàn)略合作設(shè)計資源施工資源設(shè)計資源戰(zhàn)略苗木戰(zhàn)略部品材料戰(zhàn)略施工戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化無死角成本控制無死角戰(zhàn)略合作升級開發(fā)效率大提升喬木戰(zhàn)略采購研究分析景觀喬木戰(zhàn)略采購背景通過5月23日金地集團(tuán)苗圃建設(shè)可行性分析報告，確定了需對苗木戰(zhàn)略采購的兩種運(yùn)營模式深度研究：一、租用成熟苗圃場地委托第三方管理的苗圃基地建設(shè)方案；二、依托植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化成果對植物景觀工程提前1.5-2.0年招標(biāo)的可行性。兩種模式對于景觀標(biāo)準(zhǔn)化體系的要求：1.植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化各區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化配置清單；2.景觀苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)。土地地苗養(yǎng)護(hù)成假植苗租用成熟苗圃場地委托第三方管理項目用苗土地為成熟的苗圃場地，規(guī)模500畝，華南地區(qū)每畝為：2000元/年依托植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化成果，完成2014年區(qū)域內(nèi)各項目的屯苗清單并建立苗木質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，利用地苗采購機(jī)制完成采購。以2014年金地華南地區(qū)屯樹清單為例：960.5萬養(yǎng)護(hù)單位為土地的使用單位，約談方式確定養(yǎng)護(hù)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。示例為：（地苗價+輔材價）*17%輔材：204.0萬苗圃養(yǎng)護(hù)費(fèi)：197.965萬施工單位的種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以約談或是招標(biāo)的方式確定。示例為：地苗價*20%種植及養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)為：192.1萬機(jī)械費(fèi)為：230.7萬深圳萬科為例租用成熟苗圃委托第三方管理運(yùn)營模式調(diào)研同行運(yùn)營模式調(diào)研費(fèi)用說明示例：（以深圳萬科惠東苗圃為例）香樟胸徑28-30cm三級骨架樹采購地苗價3000元/株（送到苗圃現(xiàn)場）養(yǎng)護(hù)費(fèi)=（3000+400）*17%=578元其它費(fèi)用=400（輔材）+85（裝車費(fèi)，按臺班算）+557（運(yùn)輸費(fèi)，1700元/車）=1042元服務(wù)費(fèi)=3000*20%=600元機(jī)械費(fèi)=80元總計：5454.00元華南地區(qū)項目招標(biāo)價格均值：6793.05元（運(yùn)營部提供）效益優(yōu)勢：19.70%結(jié)論：以單株為例，該模式效益為19.7%苗圃建設(shè)效益分析依據(jù)上次匯報的成果，華南地區(qū)苗圃規(guī)模為500畝，第一年屯苗為4200株，詳細(xì)的清單如下：依據(jù)集團(tuán)運(yùn)營部對華南地區(qū)常用樹種的成本優(yōu)勢分析，結(jié)論為：苗圃屯苗單株成本優(yōu)勢為20%-30%結(jié)合華南地區(qū)擬屯苗清單，依據(jù)華南地區(qū)常用樹種成本效益分析數(shù)據(jù)，效益為：29.25%，476.26萬E:\諶祥平\金地苗圃建設(shè)研究\華南地區(qū)常用喬木效益分析（6月5日）.xls諶祥平\金地苗圃建設(shè)研究\華南地區(qū)常用喬木效益分析（6月5日）.xls項目投資概算前期市場調(diào)研費(fèi)用：5萬元；場地租金（每年)：2000元/畝*300畝=60萬元（此項費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施改善，部分基建設(shè)施維修）；根據(jù)屯苗清單后期總投入：960.5+204.0+197.965萬+230.7萬+192.1萬=1785.265萬采購地苗價：960.5萬輔材費(fèi)用：204.0萬養(yǎng)護(hù)費(fèi)用197.965萬機(jī)械費(fèi)：230.7萬種植及養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi):192.1萬總投資為：1850.27萬年度效益：按照年度內(nèi)80%的出圃率，效益為：476.26萬*80%=381.00萬備注：效益分析對比的現(xiàn)在項目已經(jīng)發(fā)生的價格，等到1年后出圃，市場喬木價格必然上漲，按照趨勢基本為每年增加20-25%。地苗采購機(jī)制地苗招投標(biāo)：成立采購小組，利用邀請招標(biāo)，低價中標(biāo)的招投標(biāo)機(jī)制進(jìn)行地苗采購地苗采購機(jī)制（西北區(qū)域公司運(yùn)作模式）地苗招投標(biāo)：成立苗圃工作小組，利用邀請招標(biāo)，低價中標(biāo)的招投標(biāo)機(jī)制進(jìn)行地苗采購。采購小組人員：區(qū)域設(shè)計部景觀設(shè)計師、區(qū)域成本部成本工程師、區(qū)域工程部工程人員集團(tuán)產(chǎn)品管理部與集團(tuán)運(yùn)營管理部：試點(diǎn)項目管控及區(qū)域苗圃業(yè)務(wù)考核確定屯苗清單技術(shù)標(biāo)要求確定投標(biāo)單位市場考察封樣開標(biāo)確定單位屯苗過程管控地苗質(zhì)量驗收養(yǎng)護(hù)情況跟蹤結(jié)論：多部門參與的招投標(biāo)采購機(jī)制能規(guī)避很多風(fēng)險，使苗圃在透明、公平、公正的環(huán)境下運(yùn)營。租用成熟場地委托第三方管理方式問題分析問題一：采購地苗單位與養(yǎng)護(hù)單位不一樣，怎樣保障成活率？解決方案：1.可邀請委托的第三方參與投標(biāo)，2.確定地苗嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)護(hù)單位參與地苗的驗收，地苗一旦進(jìn)入苗圃場地，即視為第三方已接受，需要保證苗木的成果率，3.地苗供應(yīng)商需要對成活率有一定得保障，并以合同金額10%作為成活率保證金。問題二：苗場苗木甲供至項目現(xiàn)場養(yǎng)護(hù)主體怎么明確，及成活率怎么保證？解決方案：1.可邀請委托的第三方養(yǎng)護(hù)單位參與工程投標(biāo)，若中標(biāo)養(yǎng)護(hù)主體與成活率保證一直為它2.制定嚴(yán)格的苗圃苗木出圃質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，項目實際施工單位參與甲供苗木質(zhì)量把控，苗圃苗木一旦進(jìn)入項目現(xiàn)場，施工單位需要保證成活率；

3.苗圃管養(yǎng)單位一直為苗圃苗木的養(yǎng)護(hù)主體，需要養(yǎng)護(hù)至移交項目物業(yè)服務(wù)中心。問題三：項目景觀喬木甲供后，其它喬木、灌木、地被招標(biāo)是否有單位響應(yīng)？解決方案：1.邀請苗圃養(yǎng)護(hù)單位招投標(biāo)；

2.據(jù)調(diào)查，施工單位的利潤基本來源于灌木與地被，且喬木甲供后施工單位的種植與養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為主材價的20%，與乙供利潤基本持平。苗圃考核機(jī)制考核部門：集團(tuán)產(chǎn)品管理部與集團(tuán)運(yùn)營管理部被考核部門：苗圃所在的區(qū)域公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：根據(jù)當(dāng)年度的出圃清單，對應(yīng)當(dāng)時市場的價格（此為主材價），對比分析苗木的年度經(jīng)濟(jì)效益，示例：鳳凰木胸徑28-30cm三級骨架樹采購地苗價4500元/株（送到苗圃現(xiàn)場）養(yǎng)護(hù)費(fèi)=（4500+600）*17%=867元其它費(fèi)用=600（輔材）合計：5967.00元市場苗木價：6820.00元（運(yùn)營部提供）單株效益：853.00元,與出圃率與成活率掛鉤后，年度效益=效益/年度總投入年度效益>20為門檻值，年度效益>25為目標(biāo)值，年度效益>30為挑戰(zhàn)值技術(shù)指標(biāo)：1.依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化研究成果中景觀苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)，苗場苗木質(zhì)量等級

一級苗木>50%為門檻值，一級苗木>60%為目標(biāo)值，一級苗木>75%挑戰(zhàn)值租用成熟苗圃場地委托第三方管理利弊分析有利的方面：1.苗圃的主體為金地集團(tuán)，能完全參與其中，能積累金地集團(tuán)的各類資源，可從苗圃發(fā)展至園林公司，可利用苗圃進(jìn)行人才培訓(xùn)，還可在苗圃組織各類活動進(jìn)行團(tuán)隊建設(shè)；2.所屯苗木能在各項目之間靈活調(diào)動，能指導(dǎo)實際項目設(shè)計，譬如選用苗圃的一級苗木用在重要項目的展示區(qū)，營造更加優(yōu)質(zhì)的景觀效果；3.對植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化的深度要求只需要到特征樹種及常用樹種，設(shè)計可相對靈活；4.項目開發(fā)只需要相對可控，且能根據(jù)區(qū)域內(nèi)項目實際的開發(fā)狀況靈活運(yùn)用苗圃喬木。有弊的方面：1.需要較深入地參與苗圃管理，投入人力成本較大；2.無法進(jìn)行所有苗木的屯苗工作,只能針對展示區(qū)喬木與重要景觀喬木屯苗。3.能提供500畝成熟場地的園林公司資源稀缺，不能支持該運(yùn)營模式。土地景觀工程喬木提前1.5-2.0年招標(biāo)采購特點(diǎn)：依托景觀標(biāo)準(zhǔn)化研究成果及項目的開發(fā)進(jìn)度與提前具體項目的提前規(guī)劃設(shè)計，直接提前1.5-2.0年采購項目用喬木。地苗假植苗項目用苗屯苗清單過程由園林公司自己完成，金地集團(tuán)不做管控景觀綠化工程提前招標(biāo)存在以下幾種情況：1.整個區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程年度招標(biāo)；2.整個區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程喬木年度招標(biāo)；3.整個區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程主景喬木年度招標(biāo)；4.整個區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程主景喬木主材年度招標(biāo)（不包種植費(fèi)與養(yǎng)護(hù)費(fèi)）景觀綠化工程提前1.5-2.0年招標(biāo)采購調(diào)研調(diào)研單位華南區(qū)域單位:廣東棕櫚園林股份有限公司、廣州華苑園藝有限公司、深圳市新五月花環(huán)境設(shè)計裝飾有限公司結(jié)論：整個區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程喬木年度招標(biāo)存在一定得可行性，但是先決條件為年度內(nèi)項目絕對可控，且景觀規(guī)劃能提前，植物標(biāo)準(zhǔn)化的深度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)配置清單。依據(jù)行業(yè)內(nèi)現(xiàn)狀，項目開發(fā)無法做到絕對可控，園林單位參與積極性不高。先決條件：1.區(qū)域內(nèi)年度項目開發(fā)絕對可控；2.植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)配置深度；3.項目能提前規(guī)劃，景觀規(guī)劃圖紙能提前1.5-2.0確定；

區(qū)域內(nèi)景觀綠化工程喬木年度招標(biāo)效益分析效益分析：結(jié)合調(diào)研的三家園林公司，景觀綠化工程提前招標(biāo)價格能下降20%-25%，

取均值按22%計算，以2014年屯苗清單為例，綜合價按當(dāng)前項目的均價（集團(tuán)運(yùn)營部提供），2014年喬木的總金額為：2326.5萬，提前招標(biāo)能產(chǎn)生的效益為：2326.50萬*22%=511.83萬，預(yù)計全集團(tuán)內(nèi)能降低成本2000萬以上。并且景觀效果可控。若區(qū)域年度項目喬木整體提前招標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益更加明顯。景觀喬木提前1.5-2.0年招標(biāo)采購機(jī)制2014年度區(qū)域項目景觀喬木工程量清單技術(shù)標(biāo)要求苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)確定投標(biāo)單位開標(biāo)確定單位景觀喬木提前1.5-2.0年采購機(jī)制利弊分析有利的方面：經(jīng)調(diào)研，該機(jī)制操作簡單，能轉(zhuǎn)嫁很多風(fēng)險，人力成本投入較低；通過景觀苗木質(zhì)量分級標(biāo)準(zhǔn)，保證良好的效果同時，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益；有弊的方面：1.要求項目開發(fā)十分可控，項目能提前1.5-2.0年規(guī)劃完成項目的喬木工程量清單，且植物景觀標(biāo)準(zhǔn)化需要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)配置清單要求（分系列、星級、區(qū)域）；2.區(qū)域年度內(nèi)項目喬木整體招標(biāo)，所采購苗木無法在項目之間靈活調(diào)整；3.目前園林單位均未有這種合作模式經(jīng)驗，參與意愿不強(qiáng)；4.沒有全面參與整個過程，苗圃的主體一直是園林公司，無法發(fā)展園林專業(yè)業(yè)務(wù)；5.往工地供苗時存在各類不可控風(fēng)險，后期管理難度很大。景觀喬木戰(zhàn)略調(diào)研分析結(jié)論金地景觀喬木戰(zhàn)略的要求：1.需要運(yùn)營模式較為簡單，人力成本投入較低；2.能良性運(yùn)營，各環(huán)節(jié)相對簡單，且責(zé)任主體一直明確；3.金地集團(tuán)能管控整個運(yùn)營過程，降低各類管理風(fēng)險的同時，不失對所采購喬木的控制；4.喬木戰(zhàn)略全面落實植物標(biāo)準(zhǔn)化成果的同時，降低成本，保證效果。經(jīng)過5月23日匯報及再次調(diào)研分析，結(jié)合租用成熟場地委托第三方管理與景觀喬木提前1.5-2.0年招標(biāo)兩種運(yùn)用模式的利弊分析，及經(jīng)過與西北區(qū)域公司交流，集團(tuán)運(yùn)營管理部溝通，并與苗圃試點(diǎn)意愿強(qiáng)烈的東南公司具體操作細(xì)節(jié)的詳細(xì)溝通討論，建議景觀喬木的戰(zhàn)略模式為：招投標(biāo)確定第三方建立苗圃并管養(yǎng)的運(yùn)營模式招投標(biāo)確定第三方建立苗圃并管養(yǎng)方式（以華南地區(qū)為例分析）金地集團(tuán)：依托標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，并結(jié)合2014年華南地區(qū)個項目計劃的開發(fā)情況，完成2012年屯苗清單，14種喬木，4200株樹（詳見屯苗清單），并完成技術(shù)標(biāo)要求。投標(biāo)單位要求：園林施工二級及以上資質(zhì)，豐富的苗圃管理經(jīng)驗，健全的苗圃管理體系，自身苗圃規(guī)模1500畝以上。投標(biāo)單位：棕櫚園林股份有限公司、廣州華苑園藝工程有限公司場地招標(biāo)采購養(yǎng)護(hù)1-2年甲供地苗假植苗項目用苗屯苗清單投標(biāo)單位有500畝場地用于屯苗，需要考察確認(rèn)。第一年屯苗清單及與苗圃場地及養(yǎng)護(hù)管理整體招投標(biāo)。次年以后每年的地苗采購均以招標(biāo)形式。養(yǎng)護(hù)費(fèi)用第一年至三年以第一年招標(biāo)的養(yǎng)護(hù)管理價格確定，三年以后約談，養(yǎng)護(hù)單位一直為第一年中標(biāo)單位。以甲供形式應(yīng)用于項目，運(yùn)輸費(fèi)與種植養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)招投標(biāo)確定。第一年整體招標(biāo)場地招標(biāo)采購養(yǎng)護(hù)1-2年甲供地苗假植苗項目用苗屯苗清單次年后運(yùn)營已確認(rèn),地租包含在養(yǎng)護(hù)費(fèi)用每年通過招投標(biāo)機(jī)制完成約談養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包含養(yǎng)護(hù)的各種人工費(fèi)、材料費(fèi)地苗種植費(fèi)與輔材費(fèi)約談建立季度盤點(diǎn)制度：1.養(yǎng)護(hù)情況，成活率情況；2.喬木出圃情況；3.季度養(yǎng)護(hù)費(fèi)用計算。設(shè)計師根據(jù)具體項目的實際，確定苗圃供苗的工程量清單，以招投標(biāo)的方式確定運(yùn)輸費(fèi)與種植養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)招投標(biāo)確定第三方建立苗圃并管養(yǎng)方式（第一年投資概算）以2012年華南地區(qū)屯苗清單為例：招標(biāo)采購地苗費(fèi)用約：960.5萬招標(biāo)采購地苗的種植費(fèi)與輔材費(fèi)約：204萬第一年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為：153.68