中原-成都新世界商業(yè)項(xiàng)目整體報(bào)告

新世界工程研究報(bào)告二零零七年五月攜手站在市場的最高處看市場，找到市場突破口；在產(chǎn)品的最高處看產(chǎn)品，找到產(chǎn)品的核心競爭力；在營銷的最高處看營銷，實(shí)現(xiàn)巨大的產(chǎn)品號(hào)召力。積聚香港\深圳\廣州成都案例精華視界決定世界品牌目標(biāo):確立新世界高品質(zhì)樓盤的開發(fā)形象產(chǎn)品目標(biāo):打造全國知名高品質(zhì)樓盤\區(qū)域一流產(chǎn)品營銷目標(biāo):實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的快速銷售利潤目標(biāo):利潤最大化\風(fēng)險(xiǎn)較低銷售目標(biāo):1期:3-4年時(shí)間實(shí)現(xiàn)56萬平方米銷售,以及50億左右銷售回款開發(fā)目標(biāo)骨子里的國際生活工程定位工程界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響工程定位市場預(yù)期制約因素躲避策略開展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢開展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略開展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)躲避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求宏觀市場分析成都市經(jīng)濟(jì)情況房地產(chǎn)發(fā)展情況宏觀政策影響第一局部工作方法:市場研究采用市場調(diào)查與資料分析相結(jié)合的方式進(jìn)行。重點(diǎn)客戶訪談;深度訪談;重要樓盤考察;統(tǒng)計(jì)資料分析國際化成都輻射、文化、經(jīng)濟(jì)成都總?cè)丝谶_(dá)1082萬；城市影響力已經(jīng)躋身國內(nèi)一線城市，其輻射力西南區(qū)域第一！從1996年開始，成都國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率到達(dá)13.92％，成都人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的年平均增長率到達(dá)12.74％。成都的經(jīng)濟(jì)在近10年保持了快速、平穩(wěn)增長的良好態(tài)勢，這為我工程的開發(fā)提供了良好的宏觀市場環(huán)境。地鐵1號(hào)線一期工程于2021年底全線試通車先完成的是地鐵1、2號(hào)線(紅色為1號(hào)線，藍(lán)色為2號(hào)線)。地鐵城市HOTHOTHOTHOT開發(fā)熱點(diǎn)集中在二環(huán)到三環(huán)之間，而城東成為新的熱點(diǎn)。南延線以及光華大道已經(jīng)蓄勢待發(fā)南延線5年內(nèi)的市場放量在1500萬方左右.開發(fā)熱點(diǎn)“供需兩旺〞區(qū)域內(nèi)競爭劇烈縱觀近三年成都市場住宅價(jià)格走勢，均價(jià)上漲1226元。2006年度城東區(qū)域的均價(jià)漲幅較高．城南的價(jià)格僅次于城中到達(dá)5107元,領(lǐng)導(dǎo)了房地產(chǎn)開展.雖然處于較高價(jià)位,但代表了市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走高價(jià)格走穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)者從2005年的國八條開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)宏觀調(diào)控的階段。中原認(rèn)為對(duì)未來房地產(chǎn)開展產(chǎn)生重要影響的是2006年頒發(fā)的國六條中的70/90規(guī)定。這在2006年拍賣的土地中均得到了表達(dá)。中原認(rèn)為，隨受限于90/70后，中、小戶型的市場供給量將大大增加，同質(zhì)化更加嚴(yán)重。成都經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)定，我工程開發(fā)有一個(gè)良好的宏觀市場環(huán)境；南延線區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)在08年將進(jìn)入快速開發(fā)期，競爭將日趨劇烈；90/70的政策調(diào)控，勢必加大中、小戶型這一細(xì)分市場的競爭。InnoValue——產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值將發(fā)揮出較高競爭力InnoValue＿產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值將發(fā)揮出較高競爭力宏觀市場分析結(jié)論關(guān)于政策調(diào)控工程界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響工程定位市場預(yù)期制約因素躲避策略開展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢開展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略開展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)躲避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求第二部分大城南區(qū)域分析城南規(guī)劃城南交通發(fā)展城南環(huán)境城南房地產(chǎn)發(fā)展七大開展組團(tuán)：南部新城總規(guī)劃面積205平方公里，包括站南組團(tuán)、新園組團(tuán)、琉璃組團(tuán)、航空港組團(tuán)、大源組團(tuán)、牧馬山組團(tuán)、華陽組團(tuán)等七大開展組團(tuán)。新城中心：成都南部新區(qū)總占地面積約15.6平方公里、規(guī)劃人口17萬的,天府大道－人民南路南延線是成都城市向南組團(tuán)開展的主軸線，站前、科技商務(wù)、市民〔市政〕、中央綠化〔公園〕4大廣場，廣場周邊那么分布著城南新區(qū)的主題組團(tuán)——6大功能片區(qū)，即站前交通集散及商業(yè)廣場、科技商務(wù)辦公區(qū)、科技文化博覽區(qū)、科技創(chuàng)新園區(qū)、出口加工區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。綜合性次中心：華陽分區(qū)是以開展城市公共效勞綜合功能、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住為主的生態(tài)型城區(qū)；至２０１０年，華陽分區(qū)實(shí)際居住人口２８萬人，２０２０年為５０萬人；分區(qū)建設(shè)用地區(qū)２０１０年為３３．４平方公里，２０２０年為４６．４平方公里。城南-華陽新城市規(guī)劃高新區(qū)站南組團(tuán)大源組團(tuán)新園組團(tuán)起步組團(tuán)

華陽組團(tuán)高新+華陽5組團(tuán)展示繞城高速迎賓大道成仁路公園眾多公園+河流國防公園新世紀(jì)公園濱河公園新益州城市公園

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華陽公園\極地海洋公園在華陽組團(tuán)甚至整個(gè)南部新區(qū)配套中具有重要意義ＰＡＲＫ

華陽板塊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃較多關(guān)于房地產(chǎn)市場—城南是成都房地產(chǎn)市場開發(fā)最成熟的區(qū)域之一，目前形成了玉林、棕樹、桐梓林、紫荊等多個(gè)較為成熟的生活居住區(qū)。城南區(qū)域道路交通便捷、生活配套齊全、居住環(huán)境優(yōu)美，使得城南一直是成都房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著城南三環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地的稀少，未來城南開展重心在于：三環(huán)外，人南沿線周邊區(qū)域〔即站華路—大源組團(tuán)〕。該區(qū)域目前有多個(gè)高檔工程開工，預(yù)計(jì)將在2007年推入市場，如南城都匯、世紀(jì)城等。大批知名實(shí)力開發(fā)商，如和黃、新鴻基、雅居樂、中海、華潤等，這些大開發(fā)商為南延線住宅市場提供了眾多高品質(zhì)樓盤城南的價(jià)格僅次于城中到達(dá)5107元,領(lǐng)導(dǎo)了房地產(chǎn)開展.雖然處于較高價(jià)位,但代表了市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走高千億資本戰(zhàn)城南

名稱新鴻基海昌和記黃埔九龍倉雅居樂新世界蔚藍(lán)卡地亞規(guī)模（畝）250350103612320081600600部分地（萬）20664093世紀(jì)城萬華遠(yuǎn)大華潤深長城中鐵中海150040001000356400500110445420名稱規(guī)模（畝）部分地（萬）數(shù)十家跨區(qū)域一線開展商共同做市由于城南房地產(chǎn)開發(fā)成熟，各種環(huán)境較好、住宅工程品質(zhì)較高等原因，使城南住宅價(jià)格一直很高，甚至偶爾超過城中住宅均價(jià)。2006年城南住宅均價(jià)波動(dòng)較小，呈穩(wěn)步增長趨勢，且增長幅度較大。2006年城南住宅均價(jià)〔不含別墅〕為5107元/平方米，僅次于城中整體房價(jià)，居第二位，較上年增長16%。隨著三環(huán)外大量高檔住宅工程入市銷售，雖然處于較高價(jià)位,但代表了市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走高城南--市場信心所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年價(jià)格走勢50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南區(qū)域的交通狀況優(yōu)良通達(dá)性好；城南區(qū)域的環(huán)境狀況以公園加河流構(gòu)成了優(yōu)美的環(huán)境體系；預(yù)計(jì)城南區(qū)域房地產(chǎn)供給量在未來5-8年會(huì)迅猛增加在未來3-5年成為大成都購房首選熱點(diǎn)板塊之一；城南區(qū)域具有先天的品牌優(yōu)勢;我工程所在區(qū)域區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)板塊之一，開展前景較大。區(qū)域商業(yè)\教育配套是制約客戶選擇的主要問題雖然處于較高價(jià)位,但代表了市場信心,預(yù)計(jì)將持續(xù)走高中原認(rèn)為，開展健康的宏觀市場環(huán)境為本工程的開發(fā)提供了良好的市場機(jī)遇，城南區(qū)域分析結(jié)論：天時(shí)、地利工程界定宏觀研究板塊特征客戶需求大城南宏觀競爭分析政策影響工程定位市場預(yù)期制約因素躲避策略開展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢開展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略開展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)躲避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求第三部分大城南住宅供應(yīng)市場分析板塊對(duì)比針對(duì)項(xiàng)目研究為提高本分析報(bào)告的針對(duì)性和有效性，中原選擇以人民南路延線為研究范圍，南延線至華陽板塊為目前成都的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)，工程較多，因此在進(jìn)行市場摸底過程中采取有針對(duì)性地選擇。工程選擇依據(jù)體量較大，對(duì)本工程具有直接參照性；本工程地塊周邊；各板塊內(nèi)代表性工程。側(cè)重于高密度產(chǎn)品調(diào)研，低密度產(chǎn)品僅作參考。研究低密度的目的在于把物本區(qū)域客戶的背景特征以及購置動(dòng)機(jī)研究方式:樓盤調(diào)查深度訪談針對(duì)工程研究

是否在售項(xiàng)目名規(guī)劃用地低密度產(chǎn)品在售項(xiàng)目麓山國際4000畝藍(lán)山美樹500畝蜀郡400畝三利宅院白云渡246畝潛在項(xiàng)目蔚藍(lán)卡地亞500畝高密度產(chǎn)品在售項(xiàng)目首座40畝天府長城500畝世紀(jì)城天鵝湖1500畝遠(yuǎn)大都市風(fēng)景1000畝育才竹島60畝潛在項(xiàng)目南城都匯1200畝河畔新世界1650畝雅居樂2008畝華潤鳳凰城356畝中海蘭庭110畝低密度工程：蜀郡工程地址 雙流縣區(qū)華陽迎賓大道 開發(fā)商 中鐵二局四川星慧投資置業(yè) 總占地面積400畝 建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅、花園洋房住宅建筑面積 42萬㎡ 總戶數(shù) 2021容積率1.26綠地率42.2％戶型區(qū)間 一期聯(lián)排別墅130~300㎡二期聯(lián)排別墅281~460㎡三期為花園洋房，面積尚未公開四期產(chǎn)品形態(tài)尚未確定 開盤時(shí)間 2006.6.推出一期515套2007.3.推出二期149套預(yù)計(jì)2007.9~10月推出三期景觀主題 1200米原生水岸 車位數(shù)量 2213車位配比 1.1 物管公司 成都中鐵宏源物業(yè)管理近期走勢 二期于3月31日推出149套房源，均價(jià)8500元/㎡，目前剩余約50%。對(duì)本工程的借鑒意義：該工程一期的熱銷說明當(dāng)時(shí)客戶對(duì)南延線板塊長遠(yuǎn)開展的肯定，而至二期推出時(shí)區(qū)域內(nèi)同類型競爭樓盤的競相入市，對(duì)其客戶形成了較大的分流。其客戶來源主要為城南區(qū)域高端客戶，以此作為第一居所，相對(duì)來說，外地客戶比例低。新鴻基工程作為一個(gè)區(qū)域內(nèi)體量大的大盤，在推出階段過程中將與華潤鳳凰城、雅居樂工程以及麓山國際的高層局部將會(huì)形成劇烈的市場競爭，低密度：三利宅院白云渡工程地址 成都外南元華大道南段〔在建道路〕與華陽迎賓大道交匯處 開發(fā)商 成都雙流三利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司景觀設(shè)計(jì) ADS阿爾本建筑城市設(shè)計(jì)公司 建筑形態(tài) 獨(dú)棟別墅398㎡~593㎡聯(lián)排別墅263㎡~359㎡ 總占地面積 246畝銷售價(jià)格 獨(dú)棟別墅為530萬~950萬聯(lián)排別墅為190萬~300萬 總戶數(shù) 318戶住宅建筑面積 10萬方 容積率 0.74綠化率 30% 開盤時(shí)間 2006.12開盤近期走勢 目前剩余約50%對(duì)本工程的借鑒意義該工程客戶來源為城南區(qū)域高端客戶以及四川省內(nèi)客戶，比例約為50%與50%?？蛻舳鄻有缘臓顟B(tài).該工程目前銷售率在50%左右，滯銷戶型主要為大面積戶型，產(chǎn)品競爭力差，作為純低密度別墅工程與本工程可比性不強(qiáng)，但就參考本工程而言，對(duì)產(chǎn)品形態(tài)應(yīng)在一定程度上做到多樣化，從而滿足不同層次的客戶群需求。低密度工程：藍(lán)山美樹工程地址 人南延線終點(diǎn)廣場左側(cè) 開發(fā)商 三佳集團(tuán)?四川國坤投資總占地面積 500畝建筑形態(tài) 多層、花園洋房、小高層、山地別墅總戶數(shù) 一期398戶二期226戶三期226戶容積率 0.81綠地率 42％ 開盤時(shí)間 2005.10推出一期2006.4推出二期2007.4月推出三期景觀設(shè)計(jì) 藍(lán)海〔香港〕國際環(huán)境設(shè)計(jì)參謀 近期走勢 2007.4推出三期嶺上226套房源，目前剩余128戶?；▓@洋房價(jià)格區(qū)間為4000~6000元/㎡，疊拼別墅5000~7000元/㎡。該工程較好的利用了坡地的高差設(shè)計(jì)，通過高差的變化來增加觀景面，贈(zèng)送大面積花園露臺(tái)。對(duì)本工程的借鑒意義該工程的坡地建筑手法在成都平原地區(qū)固然差異化明顯，其一期于2005年推出時(shí)受到了市場的熱捧，但在后續(xù)二、三期的營銷推廣過程中卻沒有進(jìn)行適時(shí)變化，一直至目前三期仍是以坡地、退臺(tái)式建筑為營銷賣點(diǎn)，市場新穎度缺乏。針對(duì)本工程而言，由于體量龐大，因此在分期階段性推出過程中應(yīng)著重考慮每一階段產(chǎn)品的差異化賣點(diǎn)，在營銷包裝中做到每階段均有亮點(diǎn)呈現(xiàn)。低密度工程：麓山國際社區(qū)工程地址 人民南路南延線 開發(fā)商 萬華地產(chǎn)總占地面積 4000畝 建筑形態(tài) 洋房、疊拼、獨(dú)棟容積率 0.9 綠化率: 46%銷售均價(jià) 洋房：7000-8000元/㎡別墅〔獨(dú)棟〕：13000元/㎡；17000-18000元/㎡(臨球道)物管公司 成都麓山物業(yè)管理 物業(yè)收費(fèi) 別墅：元/㎡洋房：元/㎡近期走勢 2007年7月將推出72套疊拼，戶型200-300㎡，價(jià)格待定。萬華地產(chǎn)采用PUD〔方案單元綜合開發(fā)〕模式開發(fā)，引進(jìn)北美成熟居住形態(tài)與先進(jìn)的住宅體系,用高爾夫式的景觀為主線貫穿所有別墅組團(tuán)；而另一個(gè)片區(qū)是高密度住宅區(qū)，以歐洲小鎮(zhèn)為藍(lán)本的麓鎮(zhèn)是這個(gè)片區(qū)的精神與靈魂。點(diǎn)評(píng)：以高爾夫式的景觀為工程主線，將土地分為很多單元，每個(gè)階段都按照當(dāng)時(shí)的市場需求做詳細(xì)規(guī)劃或改變，并將商業(yè)中心集中并與別墅區(qū)分隔開，這種“大盤小做〞的思路充分保證住宅部分的居住品質(zhì)。集中并與別墅區(qū)分隔開，這種“大盤小做〞的思路充分保證住宅局部的居住品質(zhì)。高層局部，形態(tài)待定低密度工程：麓山國際社區(qū)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢開發(fā)商品牌：萬華地產(chǎn)是寶光郎酒集團(tuán)注巨資成立，股東方為成都萬華投資有限公司與四川宏義實(shí)業(yè)集團(tuán)，兩家公司實(shí)力雄厚，且在市場都有較大影響力。城南稀缺的滿足高端人群需求的別墅社區(qū)。目前周邊的總體環(huán)境與配套建設(shè)未同步跟進(jìn)。對(duì)本工程的借鑒意義：該工程客戶來源以成都高端客戶為主，約在40%，上海、北京、廣州、深圳等外地客戶比例約在30%，另有局部海外客戶，主要客戶獲得渠道為客戶圈帶動(dòng)。該工程地塊緊鄰本工程，其持續(xù)5年以上的開發(fā)模式，必然對(duì)該區(qū)域樓市開展具有極大的促進(jìn)作用，也為本工程的開發(fā)鋪墊了較好的整體市場環(huán)境。同時(shí)，該工程的高品質(zhì)開發(fā)思路必然會(huì)率先拔高城南高端地產(chǎn)市場，這也為本工程地塊的開發(fā)提供了極好的借鑒性。該工程的客戶帶動(dòng)模式較為成功，本工程可在客戶互動(dòng)，挖掘老客戶資源方面投入更多精力。低密度工程：麓山國際社區(qū)潛在低密度工程：蔚藍(lán)卡地亞工程地址 成都南延線末端藍(lán)山美樹前方 開發(fā)商 成都陽明地產(chǎn)建筑形態(tài) 聯(lián)排別墅疊拼別墅雙拼別墅 總占地面積500畝總戶數(shù) 1303戶容積率 0.9 綠地率 45%總建筑面積：260000平方米公共建筑面積:18200平方米住宅總建筑面積:241800平方米聯(lián)排別墅面積:145080平方米疊拼別墅面積:96720平方米商業(yè)面積:8000平方米道路：60096平方米目前狀況：封閉施工中

該工程尚未推出，數(shù)據(jù)非最終確定數(shù)據(jù)。高密度工程：首座工程地址 人民南路四段48號(hào) 開發(fā)商 招商〔蛇口〕成都公司占地面積 40畝 建筑形態(tài) 2幢為30層高板式結(jié)構(gòu)建筑1幢29層高建筑總建筑面積 17萬㎡ 總戶數(shù) 694容積率 5.06 綠地率 30％戶型區(qū)間 80㎡—130㎡ 開盤時(shí)間 推出住宅594戶車位配比 1：1.1 配套 五星級(jí)酒店泛會(huì)所、SPA館、露天恒溫泳池銷售均價(jià) 7800元/㎡近期走勢 剩余房源約90套，以170㎡左右套三為主，商業(yè)局部含商住樓還未銷售。對(duì)本工程的借鑒意義：該工程位于南延線起點(diǎn)，地理位置優(yōu)越，其客戶構(gòu)成為城南外企高層以及市內(nèi)外國客戶，比例到達(dá)70%以上。該工程從面市到現(xiàn)在，銷售走勢都比較緩慢，這也是以大戶型為主的工程的特點(diǎn)。但因其獨(dú)特的廣告包裝和推廣方式，其在市場的聲音和影響力都較高。因此，除了擁有海洋公園等的資源優(yōu)勢，采用獨(dú)特的包裝方式和差異化推廣對(duì)本工程入市將有很關(guān)鍵的作用。高密度工程：天府長城柏南郡工程地址 高新區(qū)天長路6號(hào) 開發(fā)商 成都深長城地產(chǎn)總占地面積約500畝 總住宅建筑面積100萬㎡ 商業(yè)建筑面積約10萬㎡總戶數(shù)4000多戶 景觀設(shè)計(jì) 加拿大奧雅園境事務(wù)所車位配比 1：0.7 電梯品牌 西子奧的斯會(huì)所1個(gè) 物管公司 長城物業(yè)三期柏南郡建筑形態(tài)：兩棟18層板樓，三棟34層塔樓容積率 4.21 綠地率 30.6％戶型區(qū)間 80-144㎡ 開盤時(shí)間 一期麗日清風(fēng)開盤二期嘉南地開盤三期柏南郡開盤，銷售均價(jià)5200元/㎡近期走勢 三期先推出340多套房源，目前剩余20%，各類戶型走勢平均。對(duì)本工程的借鑒意義該工程從銷售緩慢到熱銷的銷售走勢的變化，充分證明了購房客戶對(duì)本板塊的認(rèn)可度上升。該工程作為一個(gè)整體品質(zhì)較高的工程，自2006年推出二期，依然銷售平穩(wěn)，并未呈現(xiàn)熱銷局面。這說明本區(qū)域由于大盤大量進(jìn)駐，競爭劇烈，在園林或建筑上沒有凸現(xiàn)優(yōu)勢、特征的工程不具備明顯的競爭優(yōu)勢。中原建議本工程應(yīng)抓住海洋公園的顯著特征，擴(kuò)大工程影響力。高密度工程：世紀(jì)城天鵝湖工程地址 人民南路南延線〔新會(huì)展中心〕 開發(fā)商 成都世紀(jì)城新國際會(huì)展中心總占地面積1500畝〔住宅約600畝〕 住宅建筑面積 約41萬㎡ 容積率 0.119〔含戶型區(qū)間 47-130㎡ 總戶數(shù) 約3500戶景觀400畝生態(tài)湖面，上萬棵大樹，6000余株銀杏；1500畝的生態(tài)公園、高爾夫球場。銷售均價(jià) 5800元/㎡〔清水〕6800元/㎡〔精裝〕近期走勢 一期剩余少數(shù)大戶型，二期推出時(shí)間待定。

湖水貫穿整個(gè)一期，具備較大的樓間距與景觀視野。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢會(huì)展集團(tuán)的整體實(shí)力在市場有很強(qiáng)影響力；整體景觀配套資源豐富；地鐵出口，周邊交通方便；項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局合理。周邊生活及商業(yè)配套未同步跟進(jìn)；對(duì)我工程的借鑒意義：天鵝湖工程與本工程具有一定共性：都臨近公共性規(guī)劃工程〔新會(huì)展中心與海洋公園〕。天鵝湖開發(fā)模式為先建配套設(shè)施，如會(huì)展、景觀等，配套設(shè)施呈現(xiàn)前方開展銷售，對(duì)開發(fā)商實(shí)力要求極高，但對(duì)于新鴻基這樣實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言，可考慮此類開發(fā)模式。會(huì)展帶來的客戶較多產(chǎn)品在市場上引起轟動(dòng)高密度工程：世紀(jì)城天鵝湖高密度工程：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景工程地址 天府大道城南副中心南側(cè) 開發(fā)商 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總占地面積1000畝物管公司 成都遠(yuǎn)大創(chuàng)新物業(yè)管理公司三期優(yōu)悠風(fēng)景建筑形態(tài) 兩棟32層，三棟18層總建面8萬㎡ 容積率 3.23 綠地率 40％戶型區(qū)間 95-260㎡ 總戶數(shù) 538戶車位配比 1：0.7開盤時(shí)間 一期風(fēng)景HOUSE開盤二期都市風(fēng)景開盤三期優(yōu)悠風(fēng)景開盤三期第一批次推出340余套房源，均價(jià)4400元/㎡現(xiàn)余134套房源，戶型走勢平均。典型戶型評(píng)價(jià)建筑面積95.77兩室兩廳一衛(wèi)明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)良好；贈(zèng)送大面積的空中花園，擴(kuò)展活動(dòng)空間。戶型缺點(diǎn)：客廳到餐廳的浪費(fèi)面積過大，動(dòng)靜分區(qū)不明顯。建筑面積136.14三室兩廳雙衛(wèi)布局合理；贈(zèng)送大面積的空中花園，使得三房戶型擁有生活陽臺(tái)、入戶花園和2個(gè)空中花園，極大的擴(kuò)展活動(dòng)空間，增加房間通透性；明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，使得采光通風(fēng)良好。戶型缺點(diǎn)：次臥開間過窄，空間局促；一次臥的門正對(duì)入戶花園門，私密性較差。高密度工程：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目在三環(huán)邊，交通便利，離城近。大盤規(guī)模。戶型結(jié)構(gòu)合理A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.園林、建筑無明顯特征。C.戶型較差對(duì)本工程的借鑒意義本工程由熱銷到銷售平穩(wěn)，再到熱銷局面，可看出，雖然本區(qū)域現(xiàn)已成為開發(fā)熱土，但目前市場已不是簡簡單單給各概念就可以引起市場追捧的時(shí)代了。該工程目前熱銷的主要由于耀眼的建筑立面引起市場關(guān)注；客戶認(rèn)可本區(qū)域具有升值潛力，加之性價(jià)比較高的原因?qū)е?；由目前的銷售走勢看，套2的戶型與套三的戶型一樣，走勢均衡，主要是由于其套二戶型不佳造成的，由此可看出，目前客戶以自住型居多，除了性價(jià)比外，比較看重戶型結(jié)構(gòu)。因此，中原建議本工程在產(chǎn)品打造上應(yīng)考慮居住舒適度，打造出優(yōu)秀的戶型結(jié)構(gòu)；假設(shè)能注意建筑外觀的設(shè)計(jì)那么更有利于后期的銷售。高密度工程：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景3期·優(yōu)悠風(fēng)景潛在高密度工程：華潤鳳凰城工程地址 東鄰站華路和天府大道南延線 開發(fā)商 華潤置地〔成都〕實(shí)業(yè)銷售均價(jià) 5500元/㎡總占地面積 約356畝 建筑形態(tài) 高層，一期27層總住宅建筑面積 總70萬㎡ 容積率 4.5 綠地率 35％戶型區(qū)間 70-170㎡ 總戶數(shù) 一期2498戶近期動(dòng)態(tài) 一期于2007年7、8月亮相項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢鄰近新會(huì)展附近，交通便利。周邊市政公園多。華潤的品牌效應(yīng)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。B.全高層，品質(zhì)感不高。對(duì)本工程的意義大型知名開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)于炒作本區(qū)域的來說是有利無害的。該工程同本工程同屬高層物業(yè)形態(tài)，建議持續(xù)關(guān)注該工程動(dòng)態(tài)。潛在工程：雅居樂雅居樂工程地址 成都市雙流縣萬安鎮(zhèn)韓婆嶺 開發(fā)商 四川雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)總占地面積約2021畝；一期600畝； 建筑形態(tài) 別墅、小高層、高層、多層總住宅建筑面積 約172萬㎡一期50萬㎡ 一期價(jià)格 電梯價(jià)格4000元/㎡起，低開高走容積率 1.20 綠地率 30%相關(guān)配套1.5萬平方米的大型娛樂休閑會(huì)所，設(shè)恒溫泳池、中西餐廳、咖啡館、棋牌室、健身房。近期動(dòng)態(tài) 一期力爭2007年8月開盤銷售，在開盤同時(shí)，推出80%的社區(qū)配套以及針對(duì)無車一族的樓巴車隊(duì)。潛在工程：南城都匯工程地址 高新區(qū)站華路至南三環(huán)路外側(cè) 開發(fā)商 和記黃埔〔地產(chǎn)〕總占地面積 約810萬㎡ 建筑形態(tài) 小高層〔一期均為16層〕，后期產(chǎn)品未定總住宅建筑面積 約250萬㎡ 容積率 3 綠地率 36%戶型區(qū)間 一期90-400㎡ 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)2007年6月底7月初銷售均價(jià)預(yù)計(jì)6000元以上總戶數(shù) 一期約1500套 車位配比 1：0.7 物管公司 和記黃埔物業(yè)管理部門近期動(dòng)態(tài) 現(xiàn)處于客戶積累期，自2006年5月至今，入會(huì)人數(shù)達(dá)17000人，售樓部將在2007年6月開放。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢A.緊鄰三環(huán)邊，交通便利。B.大盤規(guī)模，品牌優(yōu)勢明顯C.項(xiàng)目配套齊全A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚?？蓞⒖純r(jià)值：南城都匯地塊閑置期已長達(dá)數(shù)年，因政府查處前方對(duì)其進(jìn)行一期開發(fā)，從目前其銷售準(zhǔn)備上來看，準(zhǔn)備十分倉促，對(duì)工程的規(guī)劃開發(fā)均尚不十清楚確。潛在工程：南城都匯潛在工程：中海蘭庭工程地址 新會(huì)展片區(qū)站華路 開發(fā)商 中海地產(chǎn)總占地面積 約110畝 建筑形態(tài) 高層，24-25層總建筑面積 30.8萬㎡ 戶型區(qū)間 80-145㎡ 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì)2007年7月物管公司 中海物業(yè)銷售均價(jià) 預(yù)計(jì)5000元/㎡以上近期動(dòng)態(tài) 售樓部2007年7月開放項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢A.品牌優(yōu)勢明顯B.純居住社區(qū)A.目前周邊配套不全。居住氛圍不濃厚。潛在高密度工程：新鴻基工程工程地址 成都南延線 開發(fā)商：新鴻基建筑形態(tài) ：30層高層總占地面積：250畝左右總建面 61萬㎡ 容積率 3.84 綠地率 30%面積：90\120\160\180㎡該工程尚未推出，數(shù)據(jù)非最終確定數(shù)據(jù)。目前尚在產(chǎn)品調(diào)整階段，預(yù)計(jì)第一批次房源推出時(shí)間在2021年底。極地海洋世界作為其附加價(jià)值的表達(dá)兩梯三戶設(shè)計(jì)的舒適度戶型分布情況：90\125\140\180潛在高密度工程：新鴻基潛在高密度工程：新鴻基140smunit90smunit90smunit90smunit125smunit125smunit該工程的產(chǎn)品形態(tài)與本工程十分類似，預(yù)計(jì)將與本工程形成極強(qiáng)的競爭關(guān)系，其核心賣點(diǎn)為海洋公園，本工程應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)。因此，河畔新世界的競爭核心應(yīng)放在對(duì)配套設(shè)施的完善以及其他差異化上,例如智能化。對(duì)本工程的參考意義區(qū)域市場供給情況要素總結(jié)結(jié)論檔次目前南延線區(qū)域以中高檔物業(yè)為主；建筑風(fēng)格低密度項(xiàng)目風(fēng)格表現(xiàn)為傳統(tǒng)中式與川西風(fēng)格相結(jié)合；高密度項(xiàng)目則主要表現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格。遠(yuǎn)大優(yōu)悠風(fēng)景、世紀(jì)城憑借較為新穎的建筑風(fēng)格贏得市場熱捧。高密度項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要體現(xiàn)為現(xiàn)代風(fēng)格規(guī)劃布局排列式、圍合式布局、半圍合式以圍合布局為主建筑產(chǎn)品低密度項(xiàng)目以聯(lián)派別墅、花園洋房為主高密度項(xiàng)目以高層電梯物業(yè)為主，而其中各潛在大盤如南城都匯、鳳凰城、河畔新世界、中海蘭庭、雅居樂等均有較大體量高層產(chǎn)品。高層電梯物業(yè)將會(huì)為市場主力戶型供應(yīng)目前在售樓盤的戶型供應(yīng)比例以三房為主；而在潛在供應(yīng)項(xiàng)目中，以三房和四房以上為主。戶型創(chuàng)新送面積運(yùn)用較多三房和四房面積在120—180㎡之間。價(jià)格分析低密度產(chǎn)品別墅、花園洋房價(jià)格價(jià)格區(qū)間在8000~17000元/㎡之間高密度產(chǎn)品則伴隨南延線的延伸，自起點(diǎn)（首座）的7800元/㎡至遠(yuǎn)大都市優(yōu)悠風(fēng)景的4400元/㎡。一方面由于區(qū)域市場競爭激烈，另一方面也是由于沿線配套設(shè)施的不完善所致。目前潛在供應(yīng)樓盤高密度產(chǎn)品預(yù)期價(jià)格均突破5000元/㎡電梯均價(jià)在4800左右別墅均價(jià)在8500左右區(qū)域市場開展前景預(yù)測要素前景結(jié)論檔次隨新鴻基、和記黃埔、新世界、雅居樂等品牌開發(fā)商的相繼入住，南延線板塊的檔次將會(huì)繼續(xù)拔高。物業(yè)高檔化已成必然建筑風(fēng)格各品牌開發(fā)商的開發(fā)思路將綜合考慮世界知名的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。這將導(dǎo)致城東未來開發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)格趨向多樣化。不同項(xiàng)目不同風(fēng)格將成為未來市場競爭的主要特征。規(guī)劃布局最大程度上依托地理優(yōu)勢將是各項(xiàng)目規(guī)劃布局的重點(diǎn)充分展現(xiàn)地理優(yōu)勢的規(guī)劃布局將是市場主流。建筑產(chǎn)品隨著區(qū)域的持續(xù)發(fā)展，高密度產(chǎn)品將成為市場主流。高層產(chǎn)品將是市場主力。戶型供應(yīng)大面積戶型在較長時(shí)期內(nèi)仍是南延線的主力戶型。大戶型競爭加劇，中、小戶型較為稀缺。價(jià)格分析區(qū)域價(jià)格的攀升依賴于板塊內(nèi)配套設(shè)施的完善，這是一個(gè)長期性的過程。區(qū)域價(jià)格平穩(wěn)上升目前南延線區(qū)域各板塊已基本成型，但區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的不完善嚴(yán)重影響著各板塊的發(fā)展，對(duì)相關(guān)配套設(shè)施的完善將是未來各板塊在競爭中的重中之重。工程界定宏觀研究板塊特征客戶特征大城南宏觀競爭分析政策影響工程定位市場預(yù)期制約因素躲避策略開展趨勢目前現(xiàn)狀景觀＼朝向＼面積＼戶型等潛在競爭競爭方向客戶需求地塊條件資源優(yōu)勢開展趨勢目前現(xiàn)狀規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化本報(bào)告研究思維結(jié)構(gòu)圖入市時(shí)機(jī)入市價(jià)格開發(fā)步驟形象定位推盤策略營銷策略價(jià)格＼客戶產(chǎn)品\經(jīng)濟(jì)測算有利于價(jià)格攀升＼小體量推盤＼優(yōu)勢位置提價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的手段可執(zhí)行競爭策略開展戰(zhàn)略利潤最大化風(fēng)險(xiǎn)最小風(fēng)險(xiǎn)躲避措施市場領(lǐng)袖差異化高性價(jià)比客戶需求藍(lán)山美樹成交客戶調(diào)查分析報(bào)告“2006年12月2日，我公司［藍(lán)山美樹．二B］正式開盤，而一期及二A的銷售已告一段落，現(xiàn)對(duì)一期及二A的客戶作出相應(yīng)分析。〞1期：65%成都2期：50-60％華陽客戶，二級(jí)城市15-20%居住區(qū)域

職業(yè)

教育程度

年齡結(jié)構(gòu)

居住環(huán)域

上班區(qū)域

上班環(huán)域

每個(gè)環(huán)域工作的客戶比例較平均距離是一個(gè)購房因素，但卻不是首要的因素個(gè)人月收入

家庭結(jié)構(gòu)

子女狀況

擁有車輛

購房用途

藍(lán)山美樹最吸引客戶之處付款方式

總價(jià)范圍

客戶最在意的配套設(shè)施分析

穿著特征分析看房下定次數(shù)分析

媒介比例

總價(jià)、均價(jià)、級(jí)別單位:萬元單位:元藍(lán)山板塊集中千萬級(jí)富豪群站南\大源板塊集中十萬級(jí)客戶1、富豪集中地

2、百萬級(jí)客戶斷層7000-10000元價(jià)格區(qū)間斷層購置特征

1、百萬級(jí)別富豪、有自己的企業(yè)或者公司高層

2、10%-20%成都市外客戶，如遂寧、達(dá)洲、盧洲等

3、對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)敏感性等同于價(jià)格

4、作為第一居所或者資產(chǎn)投資渠道

5、80%有私家車、2-3次置業(yè)、暫時(shí)空置

8、需求面積在80-120㎡

9、喜歡的樓盤規(guī)模：中等規(guī)模的社區(qū)環(huán)境，多層、小高層的物業(yè)類型

10、置業(yè)傾向：生活配套、景觀環(huán)境、文化品位、居家氣氛

11、社區(qū)內(nèi)配套需求：首先為交通和根本生活商業(yè)配套，其次為休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)，再次為教育

12、距工作地的時(shí)間：20-30分鐘

13、對(duì)本區(qū)域開展持非常樂觀態(tài)度客戶需求分析購置特征

客戶

1、千萬級(jí)別富豪、有自己的企業(yè)

2、40%-50%成都市外客戶，如遂寧、達(dá)洲、瀘洲等

3、對(duì)產(chǎn)品品