商業(yè)物流園營(yíng)銷策劃方案

A商業(yè)物流園營(yíng)銷籌劃方案五月目錄第一章：項(xiàng)目定位第二章：總體規(guī)劃布局第三章：市場(chǎng)調(diào)研第四章：營(yíng)銷戰(zhàn)略第五章：開(kāi)發(fā)面積第六章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏第七章：項(xiàng)目投資估算及資金籌措盈利能力分析總結(jié)第一章：項(xiàng)目定位總體定位：一種園區(qū)——兩個(gè)中心——四大主題詳細(xì)項(xiàng)目定位如下：一種園區(qū)沈陽(yáng)光彩大東方商業(yè)物流園兩個(gè)中心國(guó)際汽車博覽中心國(guó)際精品建材家居家俱博覽中心四大主題汽車主題建材及室內(nèi)用品主題物流配送主題商業(yè)中心主題第二章：總體規(guī)劃布局見(jiàn)此外一種文獻(xiàn)市場(chǎng)調(diào)研汽車市場(chǎng)1、據(jù)記錄全國(guó)及東三省汽車銷售概況如下表：汽車類型全國(guó)銷售總量東北三省銷售總量東三省所占比例轎車1126029臺(tái)76896臺(tái)6.07%載貨汽車1076613臺(tái)86775臺(tái)8.06%客車1037058臺(tái)83403臺(tái)8.64%合計(jì)3240000臺(tái)247074臺(tái)7.63%2、東三省汽車銷售省內(nèi)分析表：汽車類型三省銷售總量遼寧省總銷量吉林省總銷量黑龍江省總銷量轎車76896臺(tái)36448臺(tái)18916臺(tái)21531臺(tái)載貨汽車86775臺(tái)41131臺(tái)21346臺(tái)24297臺(tái)客車83403臺(tái)39343臺(tái)20517臺(tái)23542臺(tái)合計(jì)247074臺(tái)117113臺(tái)60780臺(tái)69180臺(tái)比率100%47.4%24.6%28.0%通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析可以看出，東三省的汽車銷量在全國(guó)份額中僅占7.36%；已形成汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展、東北三省經(jīng)濟(jì)地位、振興東北老工業(yè)基地政策之間的矛盾，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度有待深入提高；伴隨振興東北的各項(xiàng)政策得到深入貫徹，充足發(fā)揮老工業(yè)基地的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，東北三省汽車市場(chǎng)可以說(shuō)商機(jī)無(wú)限。從上表數(shù)據(jù)還可以看出，遼寧省汽車銷量在東北三省中幾乎占了二分之一，市場(chǎng)潛力巨大。目前汽車作為沈陽(yáng)第一支柱產(chǎn)業(yè)政策已經(jīng)確定，而沈陽(yáng)汽車市場(chǎng)卻極為分散，更無(wú)品牌市場(chǎng)可言，這為適時(shí)建設(shè)一種國(guó)際高原則的以汽車為主題的市場(chǎng)提供了也許。建材家居家俱市場(chǎng)沈陽(yáng)市共有大小各類家俱市場(chǎng)約30余家，其中重要家俱專賣店15家約占50%，綜合家俱市場(chǎng)約8家，占23%。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多采用場(chǎng)地出租經(jīng)營(yíng)方式的有24家，約占80%，另一方面是采用自己經(jīng)營(yíng)方式的有4家，約占13%；1、以中國(guó)家俱城、小東、萬(wàn)泉、港大家私為代表的老式家俱市場(chǎng)，因成立時(shí)間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。其重要特點(diǎn)是：攤位式租賃經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)有較大的對(duì)外輻射功能。2、以喜來(lái)居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家俱市場(chǎng)新生力量，其重要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購(gòu)物環(huán)境幽雅、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。3、以萊德、軒琴為代表的家俱自營(yíng)模式，其重要特點(diǎn)是：與家俱廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營(yíng)。是家俱經(jīng)銷的創(chuàng)新模式，具有一定的代表性。4、以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家俱超市及綜合市場(chǎng)，對(duì)沈陽(yáng)市的家俱市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊，代表未來(lái)的家俱市場(chǎng)走向。

第四章?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略一招商方略：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租+地產(chǎn)出讓+產(chǎn)權(quán)發(fā)售+產(chǎn)權(quán)返租詳細(xì)如下：資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租：一期零售區(qū)域：東方家園酒店用品超市三期區(qū)域：物流配送中心及綜合樓地產(chǎn)出讓（成立合資企業(yè)，最終轉(zhuǎn)讓股權(quán)）：二期區(qū)域：酒店四期區(qū)域：國(guó)際汽車博覽中心（三大超市）國(guó)際汽車專營(yíng)店產(chǎn)權(quán)發(fā)售：一期區(qū)域：精品專營(yíng)店二期區(qū)域：商務(wù)公寓、餐飲美食一條街三四期區(qū)域：精品專營(yíng)一條街產(chǎn)權(quán)發(fā)售返租統(tǒng)一招商：三期區(qū)域：國(guó)際精品建材展廳國(guó)際精品家居家俱展廳

二定價(jià)方略根據(jù)周圍市場(chǎng)調(diào)研成果，制定價(jià)格：商務(wù)公寓：3800元/平方米商鋪（四層均價(jià)）：餐飲美食一條街：4500元/平方米精品專賣店一條街：4800元/平方米三銷售計(jì)劃表（%）年份類型2345商務(wù)公寓4040155餐飲美食類504010精品專賣店504010四建筑形態(tài)主力店及展廳外觀簡(jiǎn)潔明快，以鋼構(gòu)造為主。商務(wù)公寓附精裝修。五招商提議1、項(xiàng)目的招商合作伙伴應(yīng)當(dāng)是國(guó)際上該業(yè)態(tài)的著名品牌商，他們實(shí)力大，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，能與東方集團(tuán)共進(jìn)退，可在我方項(xiàng)目上持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，可為項(xiàng)目地價(jià)，商業(yè)氣氛等的價(jià)值上升提供長(zhǎng)期保證。這波及主力店招商問(wèn)題，重要為汽車，家俱，生活類超市等業(yè)態(tài)。2、與國(guó)際上著名商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷籌劃企業(yè)建立聯(lián)絡(luò)，探討合作事宜，我方需要的不僅是他們的營(yíng)銷籌劃方案，更重要的是此類營(yíng)銷籌劃企業(yè)具有全球化商業(yè)招商資源，由于他們已經(jīng)做過(guò)多種專業(yè)市場(chǎng)的shoppingmall，與世界500強(qiáng)或國(guó)際品牌店早已建立廣泛聯(lián)絡(luò)，例如，加拿大555集團(tuán)（世界上最大的兩座shoppingmall皆為其建造），兄弟企劃等。3、與國(guó)際上專業(yè)做大型shoppingmall的開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商建立合作，讓其入駐本項(xiàng)目，共同開(kāi)發(fā)。例如加拿大555集團(tuán)，菲律賓5M集團(tuán)，印尼三林集團(tuán)（超大型Mall在東南亞發(fā)展得既多又好），我方將在此事上加大招商力度。第五章：開(kāi)發(fā)面積見(jiàn)此外一文獻(xiàn)第六章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏在考慮資金平衡及企業(yè)合適負(fù)債的前提下，暫定開(kāi)發(fā)節(jié)奏如下：一、一期：一年半一期A：東方家園一期B：生活類超市二、二期：一年半商務(wù)公寓、酒店、餐飲美食一條街三、三期：2年三期A：國(guó)際精品建材展廳：國(guó)際精品