許昌市區(qū)9地項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

謹呈：許昌開源房地產開發(fā)許昌魏都區(qū)〔2007-9#地〕工程定位及物業(yè)開展建議金佰利地產參謀機構榮譽出品2007年11月04日主要內容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議研究思路本工程開展戰(zhàn)略1.內部條件2.外部條件1.城市背景2.房地產市場3.消費者工程宏觀界定工程微觀界定區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線工程界定宏觀城市背景房地產市場城市背景消費市場許昌，位于河南省中部，省“十一五〞方案實施中原城市群的第二站，是中原城市群最具增長潛力和開展前景的區(qū)域。許昌市區(qū)位優(yōu)勢明顯，距新鄭國際機場僅50公里，且有高速公路直達機場，是唯一與省會鄭州共享一個國際機場的省轄市。許平南、京珠等高速公路在許昌形成“米〞字型的構架。京廣鐵路、107國道縱貫南北，禹鄲鐵路、311國道橫穿東西。興旺的公路、鐵路及高速公路網絡，使得許昌與中原城市群其他城市緊密相連；按照省“十一五〞中原城市群規(guī)劃設想，許昌市被定位為中原城市群南部重要的支點城市，高新技術產業(yè)和能源基地，輕工、食品、電力裝備制造業(yè)基地，特色高效農業(yè)示范基地和生態(tài)觀光區(qū)。目前擁有多家知名企業(yè)，如許繼電器、許昌卷煙廠、瑞貝爾假發(fā)等，已經初步建立起以機電、煙草加工、能源、化工、紡織、建材為主要工業(yè)門類的工業(yè)體系。

2006年末，許昌市城區(qū)人口51.4萬，平均增速7.3%，位居中原城市群的第一位。根據?許昌市國民經濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?，至2021年，許昌市區(qū)建成區(qū)面積到達80平方公里以上，市區(qū)人口超過80萬人?！笆晃濞暺陂g許昌市城市開展的重點積極推進許昌、長葛城市一體化開展，拉大城市框架。作為“許昌—長葛〞一體化對接的廣闊北區(qū)成為未來幾年許昌城市建設的開展重點。本案依據?許昌市“十一五〞開展規(guī)劃綱要?，強勁的城市化進程將繼續(xù)為許昌房地產市場開展提供了廣闊的空間和機遇。許昌市宏觀經濟分析指標1：地區(qū)生產總值

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產總值410.2518.1603717.2增長率12.80%14.90%13%14.90%數據來源：?許昌市統(tǒng)計公報?“十五〞時期，許昌市國內生產總值年均增長12.4%，是河南省經濟增長最快的的省轄市之一。2006年，國內生產總值位居河南省第四位。點評：許昌市地區(qū)生產總值自04年連續(xù)3年保持13%以上的加速增長態(tài)勢，為房地產業(yè)的快速開展創(chuàng)造了良好的經濟根底。許昌市宏觀經濟分析指標2：固定資產投資

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產總值410.2518.1603717.2固定資產投資105168.6239293.7固定資產投資增幅36.90%60.60%47.20%31.90%固定資產投資增幅/地區(qū)生產總值25.60%32.54%39.63%40.95%數據來源：?許昌市統(tǒng)計公報?點評：固定資產投資加速增長，固定資產投資占每年GDP的比例穩(wěn)步提高，城市建設力度增大，為房地產的開展提供了良好的開發(fā)環(huán)境和市場機遇。許昌市宏觀經濟分析指標3：產業(yè)結構

2003年2004年2005年2006年第一產業(yè)16.40%17.10%16.40%14.80%第二產業(yè)58.20%59.40%61.20%63.10%第三產業(yè)25.40%23.50%22.40%20.10%——?許昌市十一五規(guī)劃綱要?第二產業(yè)依靠科技進步，加快產業(yè)結構升級，著眼于提高產業(yè)競爭力，許昌著力開展輕工業(yè)，這樣也為房地產市場開展提供了優(yōu)良的消費群體。第三產業(yè)以打造人文許昌為目標，加快“五個開展〞：即大力開展旅游業(yè)，加快開展現代物流業(yè)，積極開展房地產業(yè)，快速開展金融業(yè)，努力開展社區(qū)效勞業(yè)。房地產開展上升到產業(yè)開展的高度，并逐漸成為第三產業(yè)的重要組成局部。許昌市宏觀經濟分析指標4：人均可支配收入

2003年2004年2005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6175695977698891增長率8.80%12.70%11.614.4農民人均純收入2880324636434269增長率5%12.70%12.20%17.20%點評：許昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農民人均純收入增幅保持平穩(wěn)上漲，消費能力穩(wěn)步增強。數據來源：?許昌市統(tǒng)計公報?結論：許昌獨特的區(qū)位優(yōu)勢、雄厚的經濟根底及鄭許、許長一體化美好預期，許昌的房地產市場必將進入一個快速開展的階段并且不缺乏消費潛力！工程界定城市背景房地產市場房地產市場消費者宏觀許昌房地產整體市場概述

2003年2004年2005年2006年2007上半年房地產開發(fā)投資(億元)4.57.59.420.811.05商品房銷售面積(萬㎡‘）16.924.6668.5983.6982.88商品房銷售價格(元/㎡）10061305153818002020許昌房地產市場近幾年無論是投資額、銷售量及銷售價格上持續(xù)上漲，消費需求隨著城市經濟的開展和城市框架的拉大不斷的提升。尤其是07年僅上半年商品房銷售量就接近06年上半年。銷售價格的提升和銷售需求的激發(fā)，許昌房地產市場將步入開展的快車道。工程周邊樓盤分布案名萬象新天類型多層、電梯洋房、小高層均價2000案名西關城市花園類型多層均價1800案名宇華名郡類型多層、小高層均價2300案名金色家園類型多層、小高層均價2100案名新天地龍湖灣類型多層、小高層均價2400樓盤個案分析：“萬象新天〞項目名稱萬象新天物業(yè)位置許昌市五一路北段開發(fā)商河南萬象地產有限公司物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設計許輝建筑事務所/上海北斗星代理公司精順營銷占地面積180畝交房日期2期10月20交房銷售均價2000元/㎡容積率1.5推出戶數500戶主力戶型三房兩廳雙衛(wèi)45%施工進度四期在建主力面積125.36㎡配套設施雙氣、風情商業(yè)街、幼兒園戶型：多層，平米，主力戶型120-130平米電梯洋房，平米，主力戶型130-140平米小高層，平米，主力戶型130-140平米客戶：主要集中周邊工廠和醫(yī)院、學校等消費能力較強客戶和少局部許昌縣長葛客戶。優(yōu)劣勢分析：工程作為區(qū)域的中高檔工程品質感較強，規(guī)劃合理、現代簡約建筑風格和景觀水景設計。引進省內一流物業(yè)公司，注重效勞和品牌樹立。作為中高檔社區(qū)，工程注重外部品質的打造如建筑外延和景觀設計對但內部配套設施略顯缺乏，如沒有會所設計和可視對講和緊急報警系統(tǒng)等設施。項目名稱宇華名郡物業(yè)位置市區(qū)八一路與文化路交叉口開發(fā)商河南宇華房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司宇華物業(yè)建筑及景觀設計———代理公司連海占地面積60.87畝交房日期2008年12月銷售價格起價：2120；均價：2300高價：2560容積率2.2推出戶數一期455主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)60%施工進度小高層打地基，多層已建到3層主力面積134平米配套設施配套商業(yè)、雙氣、電子巡更、可視對講、紅外防攀爬系統(tǒng)樓盤個案分析：“宇華名郡〞戶型：兩室兩廳93.71平米、三室兩廳127、134平米、143.83平米客戶：區(qū)域性消費客戶重要集中周邊健康路小學、一中、一高、許昌學院教師。優(yōu)劣勢分析：工程所處位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全教育資源豐富，戶型設計以三房為主面積控制較好。工程主要突出地理位置和教育資源，但工程從規(guī)劃、建筑到景觀均無突出賣點，工程整體品質感不強。項目名稱茂園金色家園物業(yè)位置八一路與文峰路交匯處開發(fā)商茂圓地產物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設計中建設計代理公司精工策劃占地面積43畝交房日期———銷售價格起價：1710均價：2100高價：2500容積率2.44推出戶數350套主力戶型三房兩廳和酒店式公寓施工進度一期封頂、二期在建主力面積40-50；120-130平米配套設施雙氣配套、酒店公寓精裝修、配套胖東來購物廣場樓盤個案分析：“茂園金色家園〞戶型：精裝修41-55平米；兩室兩廳103平米、三室兩廳126、140平米；客戶：工程地處中心位置，主要面對城區(qū)內中高檔客戶、投資型客戶和局部拆遷戶優(yōu)劣勢分析：地理位置較好，效勞機構近在咫尺,交通便利，有4路、2路、104路公交車通過；金色家園屬性為城市綜合體擁有住宅、電梯公寓、商業(yè)有機融合的三類產品，商業(yè)繁華便利，公寓自我和私密。工程的主要賣點是地段和投資，對其他方面的打造較為一般，如景觀和戶型設計。結論：■工程所在區(qū)域內工程較少，但工程處與老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域多集中中高檔工程，銷售態(tài)勢良好，多層價格集中在2000-2200元/平米；■工程以多層開發(fā)為主，小高層為輔，高層的市場接受程度一般；■客戶區(qū)域性消費特征明顯，主要集中工程周邊的中高端客戶及局部郊縣〔市〕客戶；■“70、90〞的影響不明顯，大面積戶型仍較為普遍，其中三房120-140㎡供給量較大，同時也是需求主力戶型；兩房多集中在90-100平米是市場供給的次主力戶型；■價帶大多位于28萬以下。從投放情況來看18-20萬和24-28萬是主力，分別是兩房與三房相對應的總價；■從去化情況來看18萬以下的產品市場接受度高，存量房源少。24-28萬是市場較敏感的價帶，高于28萬的產品去化速度下滑明顯，目前還有較多的存量房源。消費市場工程界定宏觀城市背景房地產市場消費者說明：消費者界定我們通過調查問卷訪問形式展開。調研時間：2007年10月20—25日；調研樣本：100份，有效問卷97份；通過調研信息的收集整理我們得出以下結論：消費者問卷征詢·被訪問者情況在問卷調查中，被訪問者的家庭結構以三口之家和二人世界為主，占總體調查樣本的58%，兩代同堂和四〔五〕口之家也占有一定的比例，家庭結構直接影響著對住宅房型的需求，對本工程的戶型配比有一定的啟示。消費者問卷征詢·被訪問者情況從問卷統(tǒng)計結果來看，被訪問者的學歷以高中\(zhòng)中技\中專為主、大專為主輔，受教育程度并不太高，這與問卷投放多集中在工程周邊企業(yè)有一定關系。對本案提示：工程的推廣宣傳方面應偏重直觀的、偏重生活化、實用性更強。消費者問卷征詢·被訪問者情況從問卷統(tǒng)計結果來看，被訪問者的家庭總收入主要集中在2000——3999元，而4000元以上和2000元以下高收入和低收入家庭較少，考慮到家庭收入屬于隱私問題，有局部被訪問者對家庭月收入有所隱瞞，但是上述數據仍能說明大多數的受訪者收入情況。這與調研客戶選擇中高收入群體有關，購置力能力較強。消費者問卷征詢·被訪問者情況在被訪問者中，大局部受訪家庭多為購置單位建房，家庭自建房占有一定的比例，個人購置商品房僅占20%。這說明隨著許昌的開展，區(qū)域客戶對商品住宅的需求旺盛，市場還有很大開展空間。在被訪問者中，大局部受訪家庭居住房屋面積集中在81-120平米之間，對住宅面積標準的升級有較強的需求。消費者問券征詢·被訪問者需求在問及購房目的時，改善自己居住條件在被訪問者中占據了較大的比例，其次是為子女準備和結婚使用。出現這樣的結果，雖然與調查樣本選擇有一定的關系，同時也說明受訪客戶對于目前的居住環(huán)境不滿意，急迫想得到改善。消費者問券征詢·被訪問者需求三房戶型是消費市場需求的主力產品，傳統(tǒng)的三房一廳雖還占有一定市場比例，但兩廳的布局已是市場的主流需求；隨著社會開展，兩房兩廳作為小家庭自用或者過渡居住使用在消費市場中也占有一定比例。此項調查數據，對于開發(fā)工程豐富產品結構有很好的市場借鑒意義。從上圖來看，被訪問者擬購置的住宅面積適中，在滿足自身居住條件的情況下，更注重經濟實惠，說明消費者對于住宅消費已開始趨于理性。消費者問券征詢·被訪問者需求消費者問卷征詢·被訪問者需求基于對價格的敏感性和保守性，以及期望買到廉價房子的心理，在房屋總價承受的選擇上，多數被訪問者選擇了20-25萬元。根據我司操作經驗，此總價承受能力可上浮15%，即實際承受房屋總價在23-28萬元。消費者問卷征詢·被訪問者需求在關于房型配套的選擇上，觀景陽臺、主臥室衛(wèi)生間、低臺飄窗、干濕別離洗手間，占據被訪問者選擇的前四位，說明隨著生活水平的提高，消費者越來越注重生活的享受。此項調查數據對于開發(fā)工程戶型布局設計有一定市場指導意義。消費者問卷征詢·被訪問者需求隨著生活質量的改善，越來越多的消費者對于家庭居住的健康要素也日趨看重，對居室的采光通風要求都非?？粗兀唧w到房屋戶型上就是追求“四大光明〞即明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。消費者問卷征詢·被訪問者需求對于采暖方式的選擇，集中供暖以熱力大、使用費用低、屬于市政公共配套等諸多優(yōu)點而被大多數被訪問者所選擇，其次選擇的是地板式采暖，由于地板式采暖空間使用率高、采暖效果好，正逐漸的被消費者接受。消費者問卷征詢·被訪問者需求對于會所的功能，被訪問者所看重的依次是醫(yī)療保健、娛樂健身、運動休閑。說明消費者對于居住小區(qū)的要求日漸提高，不再僅僅滿足單純的居住，更要求有一個鄰里間的溝通平臺。消費者問卷征詢·被訪問者需求對小區(qū)的智能化需求，在所有的被訪問者中偏重于寬帶入戶和一些保護平安的智能化設施上，一方面是人本身的平安需求，另一方面是由于目前的住宅小區(qū)中沒有很標準的物業(yè)管理，使得消費者非?？粗匦^(qū)的平安設施；另外隨著信息社會的到來，便于對外交流的網絡寬帶和便捷的水、電、燃氣IC卡管理將會是居住小區(qū)必不可少的一項配置。許昌市城市環(huán)境較好，因而消費者對于景觀的要求比較豐富，說明消費者隨著生活水平提高，日趨注重生活品質的追求和美感的享受。對本案提示：景觀設計可選擇水系與園林結合的景觀。消費者問卷征詢·被訪問者需求消費者問卷征詢·被訪問者需求對于住宅樓層的選擇，被訪問者看好的三個樓層依次是三層、二層、一層，說明許昌的消費者不愿選擇較高樓層，主要是因為購房者年齡普遍較大，即使有年輕人也是父母做主購置，而這局部具有決定權的消費者認為樓層高，上下不方便，也比較累，再加上長期的居住習慣，因此大多都選擇較低的樓層。消費者問卷征詢·被訪問者需求價格、地段、房型，是被訪問者購房時最為關注的三大問題。價格因素是所有商品交易活動中首要關注的因素，房價已經成為消費者最為關心的一個價格指數；地理位置是受消費者長期生活習慣影響，對一個區(qū)域熟悉之后一般是不愿意再到一個相對陌生的生活環(huán)境；房型直接影響到消費者的生活舒適度，也是房屋保值升值的必要因素，所以也成為大家關注的因素之一。消費者問卷征詢·被訪問者需求對于房產信息的獲取渠道，有著很明顯城市特點：宣傳單頁、戶外廣告、朋友介紹。主要是因為城區(qū)面積不大，人口相對集中，而這三種傳播渠道是最直接的傳播方式，在中小城市往往是最正確的傳播方式，當然還須穿插配合其他的一些傳播手段。由此，我們認為許昌市商品房消費市場存在以下特點：消費者購房目的以改善居住條件，提高居住質量為主；消費者對于高品質居住生活比較向往；消費者區(qū)域消費特征明顯，工程周邊市場消費能力較強；消費者注重實惠，消費趨于理性；對于樓層的選擇消費者有很強的居住習慣；對于房型的要求較高，非常注重采光、通風。價值發(fā)現工程界定微觀內部條件內部條件項目位置示意圖工程位于魏都區(qū)八一路南〔原工業(yè)設備安裝總公司院內〕；工程西臨京廣鐵路，東側和南側臨家屬院〔南鄰有一信號發(fā)射塔〕、北鄰魏都區(qū)水利局，外部景觀資源缺乏；工程交通條件通過工程東側一條小路約〔4米寬〕連接八一路出入；工程地貌現狀為局部待拆遷廠房及垃圾場，內部無可利用自然資源，地勢較為平坦。工程概述占地面積：38734.1㎡〔約合58.12畝〕規(guī)劃用途：住宅用地〔70年〕。出讓價格：3600萬元〔按容積率1.4-1.7，折合樓面地價為：547-664元/㎡〕。容積率：≤1.7綠地率：≥35%建筑密度：＜28%建筑高度：不限。工程規(guī)劃經濟指標工程外部條件分析1、工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程地處老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域，周邊生活教育配套完善，如胖東來超市；人民醫(yī)院、中心醫(yī)院；許昌高中、許昌一中等。2、工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程南側和東側為家屬院圍繞；北側緊鄰魏都區(qū)水利局；西側臨京廣鐵路有一定的噪音污染；地塊西南角現有一大型信號發(fā)射塔，對工程有一定的電磁干擾。3、交通條件分析工程四周不臨路，僅在東北角處作為小區(qū)的唯一出口有一條小路連接八一路，社區(qū)對外道路的通達性較差。工程內部條件分析從工程規(guī)模來看，工程規(guī)模適中，可作為一個區(qū)域中型工程；工程地塊形狀規(guī)那么，便于規(guī)劃，但難于高檔次規(guī)劃〔長×寬：最小僅為271M×132M，最大僅為271M×180M〕；目前地塊根本平整，地上僅存有局部廠房，拆遷量小，開發(fā)難度??；地塊四周不臨路，地塊內開發(fā)商業(yè)物業(yè)價值較低。工程資源因子分析及工程細分市場選擇表影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅物業(yè)項目地塊情況對公共交通依賴性很強強一般弱公共交通一般對噪音控制要求低不高高很高不好控制對大氣環(huán)境要求低不高高很高地處工業(yè)區(qū)，環(huán)境一般對小區(qū)配套要求高很高高高周邊配套一般，基本滿足要求對周邊自然有人文要求低一般高很高景觀、自然資源缺乏對小區(qū)物業(yè)管理要求低不高高很高小區(qū)整體物業(yè)管理建筑、質量裝修要求無一般高很高規(guī)劃一般、較精致容積率、建筑密度要求無一般低低中等對休閑空間、綠化要求低一般高很高有小規(guī)模集中綠地對體育運動場所要求較高一般高很高沒有，集中可設少量器材Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.位于老城區(qū)周邊配套齊全；S2.土地相對平整,開發(fā)難度小;S3.規(guī)模適中，形狀規(guī)則。W1.項目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染；W2.項目四周不臨路交通通達性較差;Opportunity機會分析Threat威脅分析O1.區(qū)域內項目相對較少，而且多為中高檔項目，可以走相對差異化競爭路線；O2.區(qū)域內消費需求較為旺盛；O3.許昌房地產市場正處于上升期，市場發(fā)展空間較大T1.主要來自區(qū)域內其他項目的競爭壓力如中高端萬象新天和中低端的，在項目定位上存在一定的重疊。工程綜合SWOT分析工程界定總結詮釋項目界定位于城市工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)過渡區(qū)域靠近工業(yè)區(qū)，產業(yè)停滯不前，有待突破周邊景觀資源優(yōu)勢不足存在火車噪音、信號塔輻射等污染問題界定高于目前市場的樓面地價相對較高的容積率有限的周邊資源拿地價格高限制工程開展工程戰(zhàn)略選擇工程區(qū)域：工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程四周不臨路交通通達性較差用地情況：規(guī)模適中形狀規(guī)那么拆遷量小，開發(fā)難度小城市成熟區(qū)邊緣的中型高尚居住社區(qū)——區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線！第一：針對目標客戶群，打造高性價比產品，做為中檔工程最重要的是性價比高，我們要興建小區(qū)特色景觀，做出特色與差異，以個性、高性價比獲得市場和客戶的認同和青睞。第二：加大銷售力度，搶占市場分額，我們的工程主要針對區(qū)域內的中端目標客戶群，這類客戶數量大，選擇多，而且工程間競爭劇烈，所以我們要加大銷售力度，主動出擊，搶占市場分額。主要內容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議形象定位工程客戶定位產品定位客戶定位整體定位目標客戶定位通過對消費者調研總結，本工程的主要目標客群可歸結為：1、周邊原城鎮(zhèn)居民；2、周邊做生意小業(yè)主、私人企業(yè)主；3、周邊企事業(yè)單位職工〔如各院校教師、醫(yī)生等〕；客戶的根本情況及消費水平區(qū)域類型收入狀況現居住情況購房傾向周邊原居民職業(yè)不定，工作地點不定，但在此區(qū)域居住收入不定，視職業(yè)而定年輕人與父母同住，多住父輩單位宿舍，居住條件一般年輕人到了成家的年齡，普遍希望在父母附近居住，傾向買兩室。生意人/私企老板批發(fā)生意或周邊業(yè)態(tài)的生意人較好，收入一般在10萬以上，個別差距較大面積小，有租房，在生意場所附近??；或在少有的幾個較好的小區(qū)。附近優(yōu)質小區(qū)。精明、注重實惠，夠住就可以，注重教育配套。企事業(yè)單位員工效益較好的企事業(yè)員工，如醫(yī)院、學校等穩(wěn)定，較好，年收入在8-12萬左右住單位房，面積適中，但戶型結構一般，有換房需求。原居住地附近名氣較大的優(yōu)質小區(qū)。注重品質。客戶的關注點這些的心理特性有相似之處，但又有各自的差異。他們是對自己所居住及工作的區(qū)域熟悉及認可的一群，雖然他們中的局部高端消費者難免在其它區(qū)域之間徘徊，但總體來說，只要有好的工程吸引，他們還是會堅決地留下來。他們是對區(qū)域有著深切感情以及殷切期待的一群，留戀老城，希望能親歷她的變化。原居民距離自己的工作場所近的生意人/私企老板平安舒適的小區(qū)、素質好改善現有的居住條件企事業(yè)單位員工照顧父母的考慮，就近居住注重下一代的成長多種配套/周到細致較高的性價比，實惠在熟悉的區(qū)域中居住目標客戶的心理品性認同本區(qū)域，但希望這個區(qū)域能有些變化，也改變自己的生活，期待居所能代表自己身份與氣質他們對自己居住的地方有明顯的依賴，不愿遠離，希望能在居住的周圍尋找最好的，不愿再忍受住低檔次的小區(qū)他們對什么是好的產品沒有太多的認識，但很容易受到引導，一旦認定，便希望能夠擁有，對未來生活有憧憬他們容易聚堆，有自己相對穩(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一起生活與居住，熱鬧、親近、有人情味。他們對自己目前的職業(yè)狀態(tài)相對滿意，并無太大野心，希望在經濟允許的條件下盡量改善家人目前生活他們注重家庭，居住舒適是他們的重要追求，但除此之外，兒女的教育、父母的健康等更是他們關心的。他們比較傳統(tǒng)，往往謹慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花費的空間。他們是精明的，注重實惠及實用性，對價格敏感，希望買到超值的東西眷戀老城，渴望變化，生活品質，親情和諧，注重實惠形象定位工程客戶定位產品定位產品定位整體定位產品的總體定位：我們認為：一個社區(qū)，真正的品質，不僅僅是在豪華的裝修和社區(qū)的景觀環(huán)境，重要的是塑造出適宜的、精致的、近乎完美的居所，對每一處細節(jié)都賦予心思和情感。因此，規(guī)劃方案和建筑風格確實定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型風格、社區(qū)文化的營造、物業(yè)管理模式確實定等都是構成工程的核心要素。我們的宗旨：給目標客戶一個真正高性價比、精致的家。中檔·高品質·生活社區(qū)基于工程的區(qū)域及自身條件、市場的競爭環(huán)境，客戶的需求，及開發(fā)目標，本工程物業(yè)定位為：產品主題定位客戶的心理共鳴區(qū)——他們眷戀老城，又渴望變化他們需要社區(qū)形象可以表達身份，而內涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情他們希望能生活品質能有提升，但又必須實惠外勢城市感親和內質形象鮮明情景感實惠人情味自然規(guī)劃：營造外部價值感，與內部情景感建筑：表達城市感的現代建筑園林：集中表達社區(qū)空間的共享性戶型：緊湊型戶型，注重實惠產品主題定位現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock社區(qū)是城市的一個單元，現代情景社區(qū)通過多層次具現代感、情景感的建筑、園林表達城市現代繽紛與社區(qū)和諧、參與雙重空間體驗。城市的，情景的，共享的，參與的。現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產品定位——規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近社區(qū)內部，結合主景觀軸設置半開放的共享空間，供人休憩與駐留，表達社區(qū)和睦親和的文化氣氛?！簿唧w規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕表達城市感、現代社區(qū)的意向；線條明快、簡潔，色調優(yōu)雅而和諧；產品定位——建筑：表達城市感的現代風格建筑現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕物業(yè)類型確實定：物業(yè)類型以多層為主；產品定位——建筑：物業(yè)類型確實定現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產品定位——園林：豐富的、自然的、親和的、可參與的用景觀帶貫穿內部，節(jié)點與小型休憩娛樂空間結合，營造情景感〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕(圖)布局合理緊湊，控制總價；考慮市場接受及新政的因素，技術上實現創(chuàng)新與轉化產品定位——戶型：舒適合理、創(chuàng)新空間現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕(圖)產品定位——戶型配比現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕工程整體控制遵守建筑面積90M2以下戶型須占70%，那么分期戶型配比考慮：首期：嚴格遵守。地塊的成熟度不高，建議與總體比例一致，通過產品的技術處理到達接近市場接受的水平，為后期產品預留一定的提升空間；中后期：大戶型適當放量。地塊因景觀營造等因素成熟度較好，可考慮產品升級，大戶型比例可略微提高；產品定位——商業(yè)：表達生活便利性現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕社區(qū)便發(fā)設施，如干洗店、小百貨店、小超市等。產品定位——會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕小型運動設施或休閑娛樂場所與景觀或局部結合，設置在室外，成為社區(qū)的泛會所，加強參與性與人文性。設置社區(qū)會所，與景觀節(jié)點結合，提升工程的形象價值；功能設置貼合業(yè)主要求的健身、球類、棋牌、幼兒活動室等，同時兼顧物業(yè)管理辦公；產品定位——會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達城市感的現代風格建筑園林：主景觀軸、開放組團街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實惠商業(yè)：表達生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細節(jié)詳見規(guī)劃設計建議〕(圖)形象定位工程客戶定位產品定位形象定位整體定位我們將以什么形象面市？我們認為，淺薄的風情形象沒有生命力——消費者買樓時以為自己是喜歡上了該樓盤的形象，但在真正入住后，首先忘記的就是該樓盤的形象。今天，住在“大溪地〞的業(yè)主誰會再想起這里曾是廣告里的南太平洋里的小島？虛招用多了，就會失去戰(zhàn)斗力……如果把形象融進了生活方式，那么是例外。工程生活方式的解析城市的開放與熱鬧——配套齊全、不假外求社區(qū)的和諧與共享——散布的休憩、活動設施組團內的歸屬感——親切宜人的尺度、人情味的交流空間精心營造的城市精致生活！主要內容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議戶型設計建議物業(yè)規(guī)劃設計建議主題演繹規(guī)劃設計建議開展建議規(guī)劃限制和總規(guī)劃初步建議工程宗地面積：38，743m2容積率：1.4–1.7綠化率：≥35%建筑密度：≤28%建筑限高：不限規(guī)劃限制總規(guī)建議容積率：1.58建筑面積：約6.12萬m2其中：住宅面積約6萬m2商業(yè)200m2會所1,000

m2其他公建300m2總體規(guī)劃功能示意圖規(guī)劃交通組織圖進入小區(qū)主干道小區(qū)步行系統(tǒng)小區(qū)車行主干道小區(qū)車行次干道小區(qū)車行主干道會所中心小區(qū)商業(yè)網點小區(qū)步行系統(tǒng)綜合考慮地塊與外界接入條件、社區(qū)景觀組織、土地利用率等因素：社區(qū)交通組織由社區(qū)主次入口、車行主干道、社區(qū)次干道及步行景觀系統(tǒng)組成。其中，社區(qū)主干道和社區(qū)次干道為車行系統(tǒng)，主干道采用外環(huán)式貫穿全區(qū)。社區(qū)步行景觀系統(tǒng)位于社區(qū)中央，通過一步一景的景觀設計提高社區(qū)品質。人車分流是本工程區(qū)別于汝州市其它競爭對手的主要特點。總體開發(fā)策略三期二期一期由南向北分三期開發(fā)：一期：約2萬平方米，住宅＋景觀二期：約3萬平方米，住宅＋景觀三期：約1.2萬平方米，住宅＋商業(yè)＋景觀綜合考慮地塊價值提升條件、施工條件、工程前期居住品質等因素：戶型設計建議物業(yè)規(guī)劃設計建議主題演繹主題演繹開展建議主色：磚紅色配色：白色、米黃色、黃色……磚紅色，給人以穩(wěn)重感、品質感，配合不同的色彩，令組團各具個性建筑細部表現——色彩的合理搭配，令各組團具有不同的個性、不一樣的情景建筑風格/園林營造(圖)建筑細部表現——色彩的合理搭配，令各組團具有不同的個性、不一樣的情景主色：白色配色：米黃色、磚紅色、黃色、藍色……白色，清新、奪目，局部參加跳躍的色彩，令工程建筑整體形象清新、突出建筑風格/園林營造(圖)建筑細部表現——虛實結合的立面處