許昌市區(qū)9地項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

謹(jǐn)呈：許昌開源房地產(chǎn)開發(fā)許昌魏都區(qū)〔2007-9#地〕工程定位及物業(yè)開展建議金佰利地產(chǎn)參謀機(jī)構(gòu)榮譽(yù)出品2007年11月04日主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議研究思路本工程開展戰(zhàn)略1.內(nèi)部條件2.外部條件1.城市背景2.房地產(chǎn)市場3.消費(fèi)者工程宏觀界定工程微觀界定區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線工程界定宏觀城市背景房地產(chǎn)市場城市背景消費(fèi)市場許昌，位于河南省中部，省“十一五〞方案實(shí)施中原城市群的第二站，是中原城市群最具增長潛力和開展前景的區(qū)域。許昌市區(qū)位優(yōu)勢明顯，距新鄭國際機(jī)場僅50公里，且有高速公路直達(dá)機(jī)場，是唯一與省會鄭州共享一個國際機(jī)場的省轄市。許平南、京珠等高速公路在許昌形成“米〞字型的構(gòu)架。京廣鐵路、107國道縱貫?zāi)媳保磬愯F路、311國道橫穿東西。興旺的公路、鐵路及高速公路網(wǎng)絡(luò)，使得許昌與中原城市群其他城市緊密相連；按照省“十一五〞中原城市群規(guī)劃設(shè)想，許昌市被定位為中原城市群南部重要的支點(diǎn)城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和能源基地，輕工、食品、電力裝備制造業(yè)基地，特色高效農(nóng)業(yè)示范基地和生態(tài)觀光區(qū)。目前擁有多家知名企業(yè)，如許繼電器、許昌卷煙廠、瑞貝爾假發(fā)等，已經(jīng)初步建立起以機(jī)電、煙草加工、能源、化工、紡織、建材為主要工業(yè)門類的工業(yè)體系。

2006年末，許昌市城區(qū)人口51.4萬，平均增速7.3%，位居中原城市群的第一位。根據(jù)?許昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?，至2021年，許昌市區(qū)建成區(qū)面積到達(dá)80平方公里以上，市區(qū)人口超過80萬人?！笆晃濞暺陂g許昌市城市開展的重點(diǎn)積極推進(jìn)許昌、長葛城市一體化開展，拉大城市框架。作為“許昌—長葛〞一體化對接的廣闊北區(qū)成為未來幾年許昌城市建設(shè)的開展重點(diǎn)。本案依據(jù)?許昌市“十一五〞開展規(guī)劃綱要?，強(qiáng)勁的城市化進(jìn)程將繼續(xù)為許昌房地產(chǎn)市場開展提供了廣闊的空間和機(jī)遇。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)1：地區(qū)生產(chǎn)總值

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產(chǎn)總值410.2518.1603717.2增長率12.80%14.90%13%14.90%數(shù)據(jù)來源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?“十五〞時期，許昌市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12.4%，是河南省經(jīng)濟(jì)增長最快的的省轄市之一。2006年，國內(nèi)生產(chǎn)總值位居河南省第四位。點(diǎn)評：許昌市地區(qū)生產(chǎn)總值自04年連續(xù)3年保持13%以上的加速增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)的快速開展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)根底。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)2：固定資產(chǎn)投資

2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產(chǎn)總值410.2518.1603717.2固定資產(chǎn)投資105168.6239293.7固定資產(chǎn)投資增幅36.90%60.60%47.20%31.90%固定資產(chǎn)投資增幅/地區(qū)生產(chǎn)總值25.60%32.54%39.63%40.95%數(shù)據(jù)來源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?點(diǎn)評：固定資產(chǎn)投資加速增長，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例穩(wěn)步提高，城市建設(shè)力度增大，為房地產(chǎn)的開展提供了良好的開發(fā)環(huán)境和市場機(jī)遇。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)3：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2003年2004年2005年2006年第一產(chǎn)業(yè)16.40%17.10%16.40%14.80%第二產(chǎn)業(yè)58.20%59.40%61.20%63.10%第三產(chǎn)業(yè)25.40%23.50%22.40%20.10%——?許昌市十一五規(guī)劃綱要?第二產(chǎn)業(yè)依靠科技進(jìn)步，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，著眼于提高產(chǎn)業(yè)競爭力，許昌著力開展輕工業(yè)，這樣也為房地產(chǎn)市場開展提供了優(yōu)良的消費(fèi)群體。第三產(chǎn)業(yè)以打造人文許昌為目標(biāo)，加快“五個開展〞：即大力開展旅游業(yè)，加快開展現(xiàn)代物流業(yè)，積極開展房地產(chǎn)業(yè)，快速開展金融業(yè)，努力開展社區(qū)效勞業(yè)。房地產(chǎn)開展上升到產(chǎn)業(yè)開展的高度，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部。許昌市宏觀經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)4：人均可支配收入

2003年2004年2005年2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6175695977698891增長率8.80%12.70%11.614.4農(nóng)民人均純收入2880324636434269增長率5%12.70%12.20%17.20%點(diǎn)評：許昌城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入增幅保持平穩(wěn)上漲，消費(fèi)能力穩(wěn)步增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：?許昌市統(tǒng)計(jì)公報(bào)?結(jié)論：許昌獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、雄厚的經(jīng)濟(jì)根底及鄭許、許長一體化美好預(yù)期，許昌的房地產(chǎn)市場必將進(jìn)入一個快速開展的階段并且不缺乏消費(fèi)潛力！工程界定城市背景房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場消費(fèi)者宏觀許昌房地產(chǎn)整體市場概述

2003年2004年2005年2006年2007上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)4.57.59.420.811.05商品房銷售面積(萬㎡‘）16.924.6668.5983.6982.88商品房銷售價格(元/㎡）10061305153818002020許昌房地產(chǎn)市場近幾年無論是投資額、銷售量及銷售價格上持續(xù)上漲，消費(fèi)需求隨著城市經(jīng)濟(jì)的開展和城市框架的拉大不斷的提升。尤其是07年僅上半年商品房銷售量就接近06年上半年。銷售價格的提升和銷售需求的激發(fā)，許昌房地產(chǎn)市場將步入開展的快車道。工程周邊樓盤分布案名萬象新天類型多層、電梯洋房、小高層均價2000案名西關(guān)城市花園類型多層均價1800案名宇華名郡類型多層、小高層均價2300案名金色家園類型多層、小高層均價2100案名新天地龍湖灣類型多層、小高層均價2400樓盤個案分析：“萬象新天〞項(xiàng)目名稱萬象新天物業(yè)位置許昌市五一路北段開發(fā)商河南萬象地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)許輝建筑事務(wù)所/上海北斗星代理公司精順營銷占地面積180畝交房日期2期10月20交房銷售均價2000元/㎡容積率1.5推出戶數(shù)500戶主力戶型三房兩廳雙衛(wèi)45%施工進(jìn)度四期在建主力面積125.36㎡配套設(shè)施雙氣、風(fēng)情商業(yè)街、幼兒園戶型：多層，平米，主力戶型120-130平米電梯洋房，平米，主力戶型130-140平米小高層，平米，主力戶型130-140平米客戶：主要集中周邊工廠和醫(yī)院、學(xué)校等消費(fèi)能力較強(qiáng)客戶和少局部許昌縣長葛客戶。優(yōu)劣勢分析：工程作為區(qū)域的中高檔工程品質(zhì)感較強(qiáng)，規(guī)劃合理、現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格和景觀水景設(shè)計(jì)。引進(jìn)省內(nèi)一流物業(yè)公司，注重效勞和品牌樹立。作為中高檔社區(qū)，工程注重外部品質(zhì)的打造如建筑外延和景觀設(shè)計(jì)對但內(nèi)部配套設(shè)施略顯缺乏，如沒有會所設(shè)計(jì)和可視對講和緊急報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施。項(xiàng)目名稱宇華名郡物業(yè)位置市區(qū)八一路與文化路交叉口開發(fā)商河南宇華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司宇華物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)———代理公司連海占地面積60.87畝交房日期2008年12月銷售價格起價：2120；均價：2300高價：2560容積率2.2推出戶數(shù)一期455主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)60%施工進(jìn)度小高層打地基，多層已建到3層主力面積134平米配套設(shè)施配套商業(yè)、雙氣、電子巡更、可視對講、紅外防攀爬系統(tǒng)樓盤個案分析：“宇華名郡〞戶型：兩室兩廳93.71平米、三室兩廳127、134平米、143.83平米客戶：區(qū)域性消費(fèi)客戶重要集中周邊健康路小學(xué)、一中、一高、許昌學(xué)院教師。優(yōu)劣勢分析：工程所處位置優(yōu)越，周邊生活配套齊全教育資源豐富，戶型設(shè)計(jì)以三房為主面積控制較好。工程主要突出地理位置和教育資源，但工程從規(guī)劃、建筑到景觀均無突出賣點(diǎn)，工程整體品質(zhì)感不強(qiáng)。項(xiàng)目名稱茂園金色家園物業(yè)位置八一路與文峰路交匯處開發(fā)商茂圓地產(chǎn)物業(yè)公司河南鑫苑物業(yè)建筑及景觀設(shè)計(jì)中建設(shè)計(jì)代理公司精工策劃占地面積43畝交房日期———銷售價格起價：1710均價：2100高價：2500容積率2.44推出戶數(shù)350套主力戶型三房兩廳和酒店式公寓施工進(jìn)度一期封頂、二期在建主力面積40-50；120-130平米配套設(shè)施雙氣配套、酒店公寓精裝修、配套胖東來購物廣場樓盤個案分析：“茂園金色家園〞戶型：精裝修41-55平米；兩室兩廳103平米、三室兩廳126、140平米；客戶：工程地處中心位置，主要面對城區(qū)內(nèi)中高檔客戶、投資型客戶和局部拆遷戶優(yōu)劣勢分析：地理位置較好，效勞機(jī)構(gòu)近在咫尺,交通便利，有4路、2路、104路公交車通過；金色家園屬性為城市綜合體擁有住宅、電梯公寓、商業(yè)有機(jī)融合的三類產(chǎn)品，商業(yè)繁華便利，公寓自我和私密。工程的主要賣點(diǎn)是地段和投資，對其他方面的打造較為一般，如景觀和戶型設(shè)計(jì)。結(jié)論：■工程所在區(qū)域內(nèi)工程較少，但工程處與老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域多集中中高檔工程，銷售態(tài)勢良好，多層價格集中在2000-2200元/平米；■工程以多層開發(fā)為主，小高層為輔，高層的市場接受程度一般；■客戶區(qū)域性消費(fèi)特征明顯，主要集中工程周邊的中高端客戶及局部郊縣〔市〕客戶；■“70、90〞的影響不明顯，大面積戶型仍較為普遍，其中三房120-140㎡供給量較大，同時也是需求主力戶型；兩房多集中在90-100平米是市場供給的次主力戶型；■價帶大多位于28萬以下。從投放情況來看18-20萬和24-28萬是主力，分別是兩房與三房相對應(yīng)的總價；■從去化情況來看18萬以下的產(chǎn)品市場接受度高，存量房源少。24-28萬是市場較敏感的價帶，高于28萬的產(chǎn)品去化速度下滑明顯，目前還有較多的存量房源。消費(fèi)市場工程界定宏觀城市背景房地產(chǎn)市場消費(fèi)者說明：消費(fèi)者界定我們通過調(diào)查問卷訪問形式展開。調(diào)研時間：2007年10月20—25日；調(diào)研樣本：100份，有效問卷97份；通過調(diào)研信息的收集整理我們得出以下結(jié)論：消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者情況在問卷調(diào)查中，被訪問者的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家和二人世界為主，占總體調(diào)查樣本的58%，兩代同堂和四〔五〕口之家也占有一定的比例，家庭結(jié)構(gòu)直接影響著對住宅房型的需求，對本工程的戶型配比有一定的啟示。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者情況從問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，被訪問者的學(xué)歷以高中\(zhòng)中技\中專為主、大專為主輔，受教育程度并不太高，這與問卷投放多集中在工程周邊企業(yè)有一定關(guān)系。對本案提示：工程的推廣宣傳方面應(yīng)偏重直觀的、偏重生活化、實(shí)用性更強(qiáng)。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者情況從問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，被訪問者的家庭總收入主要集中在2000——3999元，而4000元以上和2000元以下高收入和低收入家庭較少，考慮到家庭收入屬于隱私問題，有局部被訪問者對家庭月收入有所隱瞞，但是上述數(shù)據(jù)仍能說明大多數(shù)的受訪者收入情況。這與調(diào)研客戶選擇中高收入群體有關(guān)，購置力能力較強(qiáng)。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者情況在被訪問者中，大局部受訪家庭多為購置單位建房，家庭自建房占有一定的比例，個人購置商品房僅占20%。這說明隨著許昌的開展，區(qū)域客戶對商品住宅的需求旺盛，市場還有很大開展空間。在被訪問者中，大局部受訪家庭居住房屋面積集中在81-120平米之間，對住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的升級有較強(qiáng)的需求。消費(fèi)者問券征詢·被訪問者需求在問及購房目的時，改善自己居住條件在被訪問者中占據(jù)了較大的比例，其次是為子女準(zhǔn)備和結(jié)婚使用。出現(xiàn)這樣的結(jié)果，雖然與調(diào)查樣本選擇有一定的關(guān)系，同時也說明受訪客戶對于目前的居住環(huán)境不滿意，急迫想得到改善。消費(fèi)者問券征詢·被訪問者需求三房戶型是消費(fèi)市場需求的主力產(chǎn)品，傳統(tǒng)的三房一廳雖還占有一定市場比例，但兩廳的布局已是市場的主流需求；隨著社會開展，兩房兩廳作為小家庭自用或者過渡居住使用在消費(fèi)市場中也占有一定比例。此項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)，對于開發(fā)工程豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有很好的市場借鑒意義。從上圖來看，被訪問者擬購置的住宅面積適中，在滿足自身居住條件的情況下，更注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，說明消費(fèi)者對于住宅消費(fèi)已開始趨于理性。消費(fèi)者問券征詢·被訪問者需求消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求基于對價格的敏感性和保守性，以及期望買到廉價房子的心理，在房屋總價承受的選擇上，多數(shù)被訪問者選擇了20-25萬元。根據(jù)我司操作經(jīng)驗(yàn)，此總價承受能力可上浮15%，即實(shí)際承受房屋總價在23-28萬元。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求在關(guān)于房型配套的選擇上，觀景陽臺、主臥室衛(wèi)生間、低臺飄窗、干濕別離洗手間，占據(jù)被訪問者選擇的前四位，說明隨著生活水平的提高，消費(fèi)者越來越注重生活的享受。此項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)對于開發(fā)工程戶型布局設(shè)計(jì)有一定市場指導(dǎo)意義。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求隨著生活質(zhì)量的改善，越來越多的消費(fèi)者對于家庭居住的健康要素也日趨看重，對居室的采光通風(fēng)要求都非?？粗?，具體到房屋戶型上就是追求“四大光明〞即明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求對于采暖方式的選擇，集中供暖以熱力大、使用費(fèi)用低、屬于市政公共配套等諸多優(yōu)點(diǎn)而被大多數(shù)被訪問者所選擇，其次選擇的是地板式采暖，由于地板式采暖空間使用率高、采暖效果好，正逐漸的被消費(fèi)者接受。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求對于會所的功能，被訪問者所看重的依次是醫(yī)療保健、娛樂健身、運(yùn)動休閑。說明消費(fèi)者對于居住小區(qū)的要求日漸提高，不再僅僅滿足單純的居住，更要求有一個鄰里間的溝通平臺。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求對小區(qū)的智能化需求，在所有的被訪問者中偏重于寬帶入戶和一些保護(hù)平安的智能化設(shè)施上，一方面是人本身的平安需求，另一方面是由于目前的住宅小區(qū)中沒有很標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，使得消費(fèi)者非?？粗匦^(qū)的平安設(shè)施；另外隨著信息社會的到來，便于對外交流的網(wǎng)絡(luò)寬帶和便捷的水、電、燃?xì)釯C卡管理將會是居住小區(qū)必不可少的一項(xiàng)配置。許昌市城市環(huán)境較好，因而消費(fèi)者對于景觀的要求比較豐富，說明消費(fèi)者隨著生活水平提高，日趨注重生活品質(zhì)的追求和美感的享受。對本案提示：景觀設(shè)計(jì)可選擇水系與園林結(jié)合的景觀。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求對于住宅樓層的選擇，被訪問者看好的三個樓層依次是三層、二層、一層，說明許昌的消費(fèi)者不愿選擇較高樓層，主要是因?yàn)橘彿空吣挲g普遍較大，即使有年輕人也是父母做主購置，而這局部具有決定權(quán)的消費(fèi)者認(rèn)為樓層高，上下不方便，也比較累，再加上長期的居住習(xí)慣，因此大多都選擇較低的樓層。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求價格、地段、房型，是被訪問者購房時最為關(guān)注的三大問題。價格因素是所有商品交易活動中首要關(guān)注的因素，房價已經(jīng)成為消費(fèi)者最為關(guān)心的一個價格指數(shù)；地理位置是受消費(fèi)者長期生活習(xí)慣影響，對一個區(qū)域熟悉之后一般是不愿意再到一個相對陌生的生活環(huán)境；房型直接影響到消費(fèi)者的生活舒適度，也是房屋保值升值的必要因素，所以也成為大家關(guān)注的因素之一。消費(fèi)者問卷征詢·被訪問者需求對于房產(chǎn)信息的獲取渠道，有著很明顯城市特點(diǎn)：宣傳單頁、戶外廣告、朋友介紹。主要是因?yàn)槌菂^(qū)面積不大，人口相對集中，而這三種傳播渠道是最直接的傳播方式，在中小城市往往是最正確的傳播方式，當(dāng)然還須穿插配合其他的一些傳播手段。由此，我們認(rèn)為許昌市商品房消費(fèi)市場存在以下特點(diǎn)：消費(fèi)者購房目的以改善居住條件，提高居住質(zhì)量為主；消費(fèi)者對于高品質(zhì)居住生活比較向往；消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)特征明顯，工程周邊市場消費(fèi)能力較強(qiáng)；消費(fèi)者注重實(shí)惠，消費(fèi)趨于理性；對于樓層的選擇消費(fèi)者有很強(qiáng)的居住習(xí)慣；對于房型的要求較高，非常注重采光、通風(fēng)。價值發(fā)現(xiàn)工程界定微觀內(nèi)部條件內(nèi)部條件項(xiàng)目位置示意圖工程位于魏都區(qū)八一路南〔原工業(yè)設(shè)備安裝總公司院內(nèi)〕；工程西臨京廣鐵路，東側(cè)和南側(cè)臨家屬院〔南鄰有一信號發(fā)射塔〕、北鄰魏都區(qū)水利局，外部景觀資源缺乏；工程交通條件通過工程東側(cè)一條小路約〔4米寬〕連接八一路出入；工程地貌現(xiàn)狀為局部待拆遷廠房及垃圾場，內(nèi)部無可利用自然資源，地勢較為平坦。工程概述占地面積：38734.1㎡〔約合58.12畝〕規(guī)劃用途：住宅用地〔70年〕。出讓價格：3600萬元〔按容積率1.4-1.7，折合樓面地價為：547-664元/㎡〕。容積率：≤1.7綠地率：≥35%建筑密度：＜28%建筑高度：不限。工程規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程外部條件分析1、工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程地處老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域，周邊生活教育配套完善，如胖東來超市；人民醫(yī)院、中心醫(yī)院；許昌高中、許昌一中等。2、工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程南側(cè)和東側(cè)為家屬院圍繞；北側(cè)緊鄰魏都區(qū)水利局；西側(cè)臨京廣鐵路有一定的噪音污染；地塊西南角現(xiàn)有一大型信號發(fā)射塔，對工程有一定的電磁干擾。3、交通條件分析工程四周不臨路，僅在東北角處作為小區(qū)的唯一出口有一條小路連接八一路，社區(qū)對外道路的通達(dá)性較差。工程內(nèi)部條件分析從工程規(guī)模來看，工程規(guī)模適中，可作為一個區(qū)域中型工程；工程地塊形狀規(guī)那么，便于規(guī)劃，但難于高檔次規(guī)劃〔長×寬：最小僅為271M×132M，最大僅為271M×180M〕；目前地塊根本平整，地上僅存有局部廠房，拆遷量小，開發(fā)難度小；地塊四周不臨路，地塊內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)價值較低。工程資源因子分析及工程細(xì)分市場選擇表影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅物業(yè)項(xiàng)目地塊情況對公共交通依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱公共交通一般對噪音控制要求低不高高很高不好控制對大氣環(huán)境要求低不高高很高地處工業(yè)區(qū)，環(huán)境一般對小區(qū)配套要求高很高高高周邊配套一般，基本滿足要求對周邊自然有人文要求低一般高很高景觀、自然資源缺乏對小區(qū)物業(yè)管理要求低不高高很高小區(qū)整體物業(yè)管理建筑、質(zhì)量裝修要求無一般高很高規(guī)劃一般、較精致容積率、建筑密度要求無一般低低中等對休閑空間、綠化要求低一般高很高有小規(guī)模集中綠地對體育運(yùn)動場所要求較高一般高很高沒有，集中可設(shè)少量器材Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S1.位于老城區(qū)周邊配套齊全；S2.土地相對平整,開發(fā)難度小;S3.規(guī)模適中，形狀規(guī)則。W1.項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染；W2.項(xiàng)目四周不臨路交通通達(dá)性較差;Opportunity機(jī)會分析Threat威脅分析O1.區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相對較少，而且多為中高檔項(xiàng)目，可以走相對差異化競爭路線；O2.區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求較為旺盛；O3.許昌房地產(chǎn)市場正處于上升期，市場發(fā)展空間較大T1.主要來自區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目的競爭壓力如中高端萬象新天和中低端的，在項(xiàng)目定位上存在一定的重疊。工程綜合SWOT分析工程界定總結(jié)詮釋項(xiàng)目界定位于城市工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)過渡區(qū)域靠近工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)停滯不前，有待突破周邊景觀資源優(yōu)勢不足存在火車噪音、信號塔輻射等污染問題界定高于目前市場的樓面地價相對較高的容積率有限的周邊資源拿地價格高限制工程開展工程戰(zhàn)略選擇工程區(qū)域：工程地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善工程周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染工程四周不臨路交通通達(dá)性較差用地情況：規(guī)模適中形狀規(guī)那么拆遷量小，開發(fā)難度小城市成熟區(qū)邊緣的中型高尚居住社區(qū)——區(qū)域中檔住宅工程開發(fā)路線！第一：針對目標(biāo)客戶群，打造高性價比產(chǎn)品，做為中檔工程最重要的是性價比高，我們要興建小區(qū)特色景觀，做出特色與差異，以個性、高性價比獲得市場和客戶的認(rèn)同和青睞。第二：加大銷售力度，搶占市場分額，我們的工程主要針對區(qū)域內(nèi)的中端目標(biāo)客戶群，這類客戶數(shù)量大，選擇多，而且工程間競爭劇烈，所以我們要加大銷售力度，主動出擊，搶占市場分額。主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位客戶定位整體定位目標(biāo)客戶定位通過對消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)，本工程的主要目標(biāo)客群可歸結(jié)為：1、周邊原城鎮(zhèn)居民；2、周邊做生意小業(yè)主、私人企業(yè)主；3、周邊企事業(yè)單位職工〔如各院校教師、醫(yī)生等〕；客戶的根本情況及消費(fèi)水平區(qū)域類型收入狀況現(xiàn)居住情況購房傾向周邊原居民職業(yè)不定，工作地點(diǎn)不定，但在此區(qū)域居住收入不定，視職業(yè)而定年輕人與父母同住，多住父輩單位宿舍，居住條件一般年輕人到了成家的年齡，普遍希望在父母附近居住，傾向買兩室。生意人/私企老板批發(fā)生意或周邊業(yè)態(tài)的生意人較好，收入一般在10萬以上，個別差距較大面積小，有租房，在生意場所附近?。换蛟谏儆械膸讉€較好的小區(qū)。附近優(yōu)質(zhì)小區(qū)。精明、注重實(shí)惠，夠住就可以，注重教育配套。企事業(yè)單位員工效益較好的企事業(yè)員工，如醫(yī)院、學(xué)校等穩(wěn)定，較好，年收入在8-12萬左右住單位房，面積適中，但戶型結(jié)構(gòu)一般，有換房需求。原居住地附近名氣較大的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。注重品質(zhì)。客戶的關(guān)注點(diǎn)這些的心理特性有相似之處，但又有各自的差異。他們是對自己所居住及工作的區(qū)域熟悉及認(rèn)可的一群，雖然他們中的局部高端消費(fèi)者難免在其它區(qū)域之間徘徊，但總體來說，只要有好的工程吸引，他們還是會堅(jiān)決地留下來。他們是對區(qū)域有著深切感情以及殷切期待的一群，留戀老城，希望能親歷她的變化。原居民距離自己的工作場所近的生意人/私企老板平安舒適的小區(qū)、素質(zhì)好改善現(xiàn)有的居住條件企事業(yè)單位員工照顧父母的考慮，就近居住注重下一代的成長多種配套/周到細(xì)致較高的性價比，實(shí)惠在熟悉的區(qū)域中居住目標(biāo)客戶的心理品性認(rèn)同本區(qū)域，但希望這個區(qū)域能有些變化，也改變自己的生活，期待居所能代表自己身份與氣質(zhì)他們對自己居住的地方有明顯的依賴，不愿遠(yuǎn)離，希望能在居住的周圍尋找最好的，不愿再忍受住低檔次的小區(qū)他們對什么是好的產(chǎn)品沒有太多的認(rèn)識，但很容易受到引導(dǎo)，一旦認(rèn)定，便希望能夠擁有，對未來生活有憧憬他們?nèi)菀拙鄱眩凶约合鄬Ψ€(wěn)定的生活圈子，也比較喜歡和相近的人群一起生活與居住，熱鬧、親近、有人情味。他們對自己目前的職業(yè)狀態(tài)相對滿意，并無太大野心，希望在經(jīng)濟(jì)允許的條件下盡量改善家人目前生活他們注重家庭，居住舒適是他們的重要追求，但除此之外，兒女的教育、父母的健康等更是他們關(guān)心的。他們比較傳統(tǒng)，往往謹(jǐn)慎地衡量自己的支付能力，以便留有日后花費(fèi)的空間。他們是精明的，注重實(shí)惠及實(shí)用性，對價格敏感，希望買到超值的東西眷戀老城，渴望變化，生活品質(zhì)，親情和諧，注重實(shí)惠形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位整體定位產(chǎn)品的總體定位：我們認(rèn)為：一個社區(qū)，真正的品質(zhì)，不僅僅是在豪華的裝修和社區(qū)的景觀環(huán)境，重要的是塑造出適宜的、精致的、近乎完美的居所，對每一處細(xì)節(jié)都賦予心思和情感。因此，規(guī)劃方案和建筑風(fēng)格確實(shí)定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型風(fēng)格、社區(qū)文化的營造、物業(yè)管理模式確實(shí)定等都是構(gòu)成工程的核心要素。我們的宗旨：給目標(biāo)客戶一個真正高性價比、精致的家。中檔·高品質(zhì)·生活社區(qū)基于工程的區(qū)域及自身?xiàng)l件、市場的競爭環(huán)境，客戶的需求，及開發(fā)目標(biāo)，本工程物業(yè)定位為：產(chǎn)品主題定位客戶的心理共鳴區(qū)——他們眷戀老城，又渴望變化他們需要社區(qū)形象可以表達(dá)身份，而內(nèi)涵充滿和諧與自然、和睦鄰里親情他們希望能生活品質(zhì)能有提升，但又必須實(shí)惠外勢城市感親和內(nèi)質(zhì)形象鮮明情景感實(shí)惠人情味自然規(guī)劃：營造外部價值感，與內(nèi)部情景感建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代建筑園林：集中表達(dá)社區(qū)空間的共享性戶型：緊湊型戶型，注重實(shí)惠產(chǎn)品主題定位現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock社區(qū)是城市的一個單元，現(xiàn)代情景社區(qū)通過多層次具現(xiàn)代感、情景感的建筑、園林表達(dá)城市現(xiàn)代繽紛與社區(qū)和諧、參與雙重空間體驗(yàn)。城市的，情景的，共享的，參與的。現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產(chǎn)品定位——規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近社區(qū)內(nèi)部，結(jié)合主景觀軸設(shè)置半開放的共享空間，供人休憩與駐留，表達(dá)社區(qū)和睦親和的文化氣氛?！簿唧w規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕表達(dá)城市感、現(xiàn)代社區(qū)的意向；線條明快、簡潔，色調(diào)優(yōu)雅而和諧；產(chǎn)品定位——建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕物業(yè)類型確實(shí)定：物業(yè)類型以多層為主；產(chǎn)品定位——建筑：物業(yè)類型確實(shí)定現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理(圖)現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理產(chǎn)品定位——園林：豐富的、自然的、親和的、可參與的用景觀帶貫穿內(nèi)部，節(jié)點(diǎn)與小型休憩娛樂空間結(jié)合，營造情景感〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)布局合理緊湊，控制總價；考慮市場接受及新政的因素，技術(shù)上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)化產(chǎn)品定位——戶型：舒適合理、創(chuàng)新空間現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)產(chǎn)品定位——戶型配比現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕工程整體控制遵守建筑面積90M2以下戶型須占70%，那么分期戶型配比考慮：首期：嚴(yán)格遵守。地塊的成熟度不高，建議與總體比例一致，通過產(chǎn)品的技術(shù)處理到達(dá)接近市場接受的水平，為后期產(chǎn)品預(yù)留一定的提升空間；中后期：大戶型適當(dāng)放量。地塊因景觀營造等因素成熟度較好，可考慮產(chǎn)品升級，大戶型比例可略微提高；產(chǎn)品定位——商業(yè)：表達(dá)生活便利性現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕社區(qū)便發(fā)設(shè)施，如干洗店、小百貨店、小超市等。產(chǎn)品定位——會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕小型運(yùn)動設(shè)施或休閑娛樂場所與景觀或局部結(jié)合，設(shè)置在室外，成為社區(qū)的泛會所，加強(qiáng)參與性與人文性。設(shè)置社區(qū)會所，與景觀節(jié)點(diǎn)結(jié)合，提升工程的形象價值；功能設(shè)置貼合業(yè)主要求的健身、球類、棋牌、幼兒活動室等，同時兼顧物業(yè)管理辦公；產(chǎn)品定位——會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理現(xiàn)代精致情景社區(qū)ModernisticSceneryBlock規(guī)劃：社區(qū)的和諧與親近建筑：表達(dá)城市感的現(xiàn)代風(fēng)格建筑園林：主景觀軸、開放組團(tuán)街區(qū)，注重情景感戶型：合理緊湊布局、贈送空間，注重實(shí)惠商業(yè)：表達(dá)生活便利會所：開放、參與、社區(qū)人情味、物業(yè)管理〔具體規(guī)劃細(xì)節(jié)詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議〕(圖)形象定位工程客戶定位產(chǎn)品定位形象定位整體定位我們將以什么形象面市？我們認(rèn)為，淺薄的風(fēng)情形象沒有生命力——消費(fèi)者買樓時以為自己是喜歡上了該樓盤的形象，但在真正入住后，首先忘記的就是該樓盤的形象。今天，住在“大溪地〞的業(yè)主誰會再想起這里曾是廣告里的南太平洋里的小島？虛招用多了，就會失去戰(zhàn)斗力……如果把形象融進(jìn)了生活方式，那么是例外。工程生活方式的解析城市的開放與熱鬧——配套齊全、不假外求社區(qū)的和諧與共享——散布的休憩、活動設(shè)施組團(tuán)內(nèi)的歸屬感——親切宜人的尺度、人情味的交流空間精心營造的城市精致生活！主要內(nèi)容一、工程的戰(zhàn)略選擇二、工程的整體定位三、物業(yè)開展建議戶型設(shè)計(jì)建議物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題演繹規(guī)劃設(shè)計(jì)建議開展建議規(guī)劃限制和總規(guī)劃初步建議工程宗地面積：38，743m2容積率：1.4–1.7綠化率：≥35%建筑密度：≤28%建筑限高：不限規(guī)劃限制總規(guī)建議容積率：1.58建筑面積：約6.12萬m2其中：住宅面積約6萬m2商業(yè)200m2會所1,000

m2其他公建300m2總體規(guī)劃功能示意圖規(guī)劃交通組織圖進(jìn)入小區(qū)主干道小區(qū)步行系統(tǒng)小區(qū)車行主干道小區(qū)車行次干道小區(qū)車行主干道會所中心小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)小區(qū)步行系統(tǒng)綜合考慮地塊與外界接入條件、社區(qū)景觀組織、土地利用率等因素：社區(qū)交通組織由社區(qū)主次入口、車行主干道、社區(qū)次干道及步行景觀系統(tǒng)組成。其中，社區(qū)主干道和社區(qū)次干道為車行系統(tǒng)，主干道采用外環(huán)式貫穿全區(qū)。社區(qū)步行景觀系統(tǒng)位于社區(qū)中央，通過一步一景的景觀設(shè)計(jì)提高社區(qū)品質(zhì)。人車分流是本工程區(qū)別于汝州市其它競爭對手的主要特點(diǎn)。總體開發(fā)策略三期二期一期由南向北分三期開發(fā)：一期：約2萬平方米，住宅＋景觀二期：約3萬平方米，住宅＋景觀三期：約1.2萬平方米，住宅＋商業(yè)＋景觀綜合考慮地塊價值提升條件、施工條件、工程前期居住品質(zhì)等因素：戶型設(shè)計(jì)建議物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議主題演繹主題演繹開展建議主色：磚紅色配色：白色、米黃色、黃色……磚紅色，給人以穩(wěn)重感、品質(zhì)感，配合不同的色彩，令組團(tuán)各具個性建筑細(xì)部表現(xiàn)——色彩的合理搭配，令各組團(tuán)具有不同的個性、不一樣的情景建筑風(fēng)格/園林營造(圖)建筑細(xì)部表現(xiàn)——色彩的合理搭配，令各組團(tuán)具有不同的個性、不一樣的情景主色：白色配色：米黃色、磚紅色、黃色、藍(lán)色……白色，清新、奪目，局部參加跳躍的色彩，令工程建筑整體形象清新、突出建筑風(fēng)格/園林營造(圖)建筑細(xì)部表現(xiàn)——虛實(shí)結(jié)合的立面處