房地產(chǎn)開發(fā)流程(工程)

2011年8月房地產(chǎn)項目開發(fā)流程基本知識

土地款項目考察立項設(shè)計設(shè)計費(fèi)支付項目審批開盤策劃費(fèi)用支付項目經(jīng)營策劃項目工程前期項目組織實施工程款支付營銷費(fèi)用支付規(guī)費(fèi)支付工程前期費(fèi)用支付樣板房樣板區(qū)售樓處戶外圍墻銷售款回收稅金支付交付結(jié)算公司清算利潤股東借款四證辦理銀行貸款歸還股東借款及利息歸還銀行貸款及利息利潤（含管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用）銷售額期間費(fèi)用稅金=土地費(fèi)成本（工程成本、設(shè)計成本、規(guī)費(fèi)）（營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費(fèi)附加）項目前期階段項目立項產(chǎn)品設(shè)計項目審批工程前期項目建設(shè)階段項目交付階段開盤招投標(biāo)項目考察市場調(diào)研項目可行性分析售樓處樣板房持續(xù)銷售營銷推廣客戶積累一房一驗綜合驗收交付整改客戶服務(wù)物業(yè)管理園區(qū)服務(wù)產(chǎn)品定位開工正負(fù)零零主體結(jié)頂外墻施工精裝修投訴整改市政景觀集中交付工程營造介紹一總體開發(fā)方案編制二工程前期管理三工程設(shè)計管理四工程招投標(biāo)管理五施工準(zhǔn)備管理六施工過程管理七項目交付管理八項目交付后客戶投訴管理1、做好建筑特質(zhì)和產(chǎn)品差異化研究，為項目產(chǎn)品定位提供方向2、做好項目地理環(huán)境研究，為地下方案設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)形式、成本預(yù)控等提供參考3、做好市場環(huán)境與開發(fā)方案的關(guān)系研究，根據(jù)經(jīng)營要求做好方案和開發(fā)節(jié)奏的整體調(diào)控（1）自然條件（2）建設(shè)場地現(xiàn)狀a年平均溫度b冬季最低日平均溫度c日照、主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速d最大凍土深度e土壤類別及地耐力f地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位g抗震設(shè)防烈度h地勢和地貌等一總體開發(fā)方案編制1、編制設(shè)計任務(wù)書，重點(diǎn)在于對同類產(chǎn)品的對標(biāo)研究；2、做好建筑立面、精裝修等重要材料及節(jié)點(diǎn)的選樣把控。二工程前期管理從滿意度第一看設(shè)計管理三工程設(shè)計管理特邀行業(yè)加盟大師立面用材-面磚從選材看設(shè)計管理立面用材-石材立面用材-玻璃1、嚴(yán)格按3:1的比例選擇優(yōu)秀的投標(biāo)單位進(jìn)行全方位考察、評估2、選擇最匹配單位，并在招標(biāo)過程中做工程營造交底3、施工全過程持續(xù)評估4、做好施工單位工程竣工后評估四工程招投標(biāo)管理案例1、嚴(yán)格編制施工總組織設(shè)計，做好工程節(jié)點(diǎn)與銷售計劃的匹配；2、做好各施工階段的工地現(xiàn)場形象管理：如土方開挖、主體施工、立面裝飾等；3、做好各階段施工過程中的應(yīng)急預(yù)案編制、計劃和落實工作；4、制定切實有效的能夠把控產(chǎn)品品質(zhì)的各種檢查與品質(zhì)預(yù)控方案。研發(fā)園三期匯報材料.ppt五施工準(zhǔn)備管理行業(yè)超前的施工工藝綠城把“實施精品戰(zhàn)略，打造百年精品”作為產(chǎn)品營造的主基調(diào)，實施全過程嚴(yán)格實施《工程精細(xì)化管理》，形成工程營造、景觀施工、精裝修施工三大類、三級別的工藝工法標(biāo)準(zhǔn)體系工程精細(xì)化管理推陳出新的技術(shù)應(yīng)用技術(shù)類：《建筑安裝工程成品保護(hù)辦法》

《住宅精品工程技術(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》……工作類：《房產(chǎn)品內(nèi)部驗收工作標(biāo)準(zhǔn)》《工程資料員工作標(biāo)準(zhǔn)》……管理類：《工程營造管理制度》、《施工圖設(shè)計評審規(guī)程》《工程檢查工作規(guī)程》、《竣工驗收工作規(guī)程》……例1鋁合金門窗玻璃內(nèi)裝：防雨水內(nèi)滲、減輕窗框損耗、便于從室內(nèi)維修、增加高層住宅安全性……例2石材幕墻全螺栓干掛：不破壞鍍鋅層、保障使用年限……例3地下室防結(jié)露：有效防水保溫、改善地下室霉變現(xiàn)象……關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控：7階段96個關(guān)鍵管控節(jié)點(diǎn)六施工過程管理從滿意度第一看施工管理四大督導(dǎo)體系工程管理部現(xiàn)場管控外聘監(jiān)理公司第三方督導(dǎo)集團(tuán)督導(dǎo)系統(tǒng)專項督導(dǎo)客戶質(zhì)量監(jiān)督小組督導(dǎo)1、每個項目嚴(yán)格按照綠城《標(biāo)準(zhǔn)工程部模板》設(shè)立工程部；2、嚴(yán)格按照綠城精致標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化管控進(jìn)行項目管理；3、嚴(yán)格執(zhí)行“分戶驗收、內(nèi)部驗收、一房三驗”的工程驗收制度。1、嚴(yán)格執(zhí)行第三方監(jiān)理公司督導(dǎo)；2、嚴(yán)格按綠城質(zhì)量管理體系要求，進(jìn)行節(jié)點(diǎn)督導(dǎo)、現(xiàn)場簽證、整改反饋等精細(xì)化管理；3、嚴(yán)格執(zhí)行“整改、停工”制度。1、集團(tuán)專設(shè)工程質(zhì)量督導(dǎo)部；2、對各項目現(xiàn)場工程質(zhì)量進(jìn)行全過程檢查、督導(dǎo)；3、董事長授予其對不符合工程質(zhì)量要求的項目公司總經(jīng)理有直接處理權(quán)。1、成立集團(tuán)、項目兩級業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組；2、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組對項目工程品質(zhì)進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督；3、公司賦予業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組最高監(jiān)督權(quán)。不斷做加