著名上市公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

萬(wàn)科A財(cái)務(wù)分析匯報(bào)第1頁(yè)目錄企業(yè)介紹1財(cái)務(wù)分析2存在問(wèn)題及改進(jìn)辦法3未來(lái)展望4CompanyLogo第2頁(yè)一、萬(wàn)科介紹萬(wàn)科介紹BECDA光芒歷程十大股東高管房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)關(guān)聯(lián)方CompanyLogo第3頁(yè)光芒歷程1984年5月萬(wàn)科企業(yè)股份有限企業(yè)成立1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1988年12月企業(yè)公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股，集資人民幣2,800萬(wàn)元1991年1月萬(wàn)科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一年成為第一家進(jìn)入全國(guó)納稅百?gòu)?qiáng)榜地產(chǎn)企業(yè)CompanyLogo第4頁(yè)萬(wàn)科前十位持股股東萬(wàn)科十大股東-12-31持有些人名稱(chēng)持股百分比(%)持股數(shù)量(萬(wàn)股)股本性質(zhì)華潤(rùn)股份有限企業(yè)14.5463,550.35A股流通股南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金2.5311,071.86A股流通股CLSALIMITED1.767,683.09B股流通股劉元生1.345,844.63A股流通股中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限企業(yè)－分紅－個(gè)人分紅-005L-FH002深1.295,634.23A股流通股南方高增加股票型開(kāi)放式證券投資基金1.25,250.12A股流通股UBSAG1.155,012.37A股流通股上海南都偉峰投資管理有限企業(yè)1.145,000.00流通受限股份TOYOSECURITIESASIALIMITED-A/CCLIENT.1.084,730.52B股流通股易方達(dá)平穩(wěn)增加證券投資基金1.064,635.21A股流通股CompanyLogo第5頁(yè)萬(wàn)科高管人員類(lèi)型姓名職務(wù)持股數(shù)(股)任職日期離職日期董事會(huì)組員王石董事長(zhǎng)942,024.001988-5-1-4-1

蔣偉董事未公布-4-29-4-1

王石董事942,024.001994-5-24-4-1

郁亮董事262,670.00-4-29-4-1

李家暉獨(dú)立董事未公布-4-29-4-1

徐林倩麗獨(dú)立董事未公布-4-29-4-1監(jiān)事會(huì)組員丁福源監(jiān)事會(huì)主席278,134.00-4-15-4-1

丁福源監(jiān)事278,134.001994-5-24-4-1

方明監(jiān)事未公布-12-1-4-1

張力職員監(jiān)事未公布-4-15-4-1企業(yè)管理人員郁亮總經(jīng)理262,670.00-2-15-4-1

徐洪舸副總經(jīng)理未公布-7-28-4-1

許洪舸副總經(jīng)理未公布-7-28-4-1

王文金財(cái)務(wù)責(zé)任人未公布-3-12-4-1CompanyLogo第6頁(yè)關(guān)聯(lián)方萬(wàn)科是一艘龐大航空母艦,其關(guān)聯(lián)企業(yè)有134個(gè).其中受其控制企業(yè)有120家,合營(yíng)企業(yè)4家,聯(lián)營(yíng)企業(yè)9家,還包含其實(shí)際控制中國(guó)華潤(rùn)總企業(yè).關(guān)聯(lián)企業(yè)名單,無(wú)重大關(guān)聯(lián)交易.截止至年,萬(wàn)科為17個(gè)企業(yè)(15個(gè)為關(guān)聯(lián)企業(yè)),共累計(jì)擔(dān)保達(dá)3,514,590,000元.CompanyLogo第7頁(yè)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)典資金密集型行業(yè)，含有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供給鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金起源幾乎60-80%依賴(lài)銀行貸款，最近國(guó)務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無(wú)異于扼住了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主動(dòng)脈，怎樣開(kāi)辟新融資方式，建立新融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)頭等大事。CompanyLogo第8頁(yè)二、財(cái)務(wù)分析A盈利能力分析B償債能力分析C營(yíng)運(yùn)能力分析CompanyLogo第9頁(yè)盈利能力分析萬(wàn)科年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增加69.0%；凈利潤(rùn)同比增加59.6%，企業(yè)盈利空間比較大。年企業(yè)資產(chǎn)總數(shù)相比2005快要翻了兩倍，企業(yè)規(guī)模在不停擴(kuò)大;在近三年資產(chǎn)表中存貨占總資產(chǎn)比重均在60%以上，從而在一定程度上確保了企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常和穩(wěn)定。CompanyLogo第10頁(yè)盈利能力分析行業(yè)平均毛利率30.91%34.79%37.24%32.71%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率11.45%12.79%12.07%7.82%凈資產(chǎn)收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可連續(xù)增加率0.12890.12190.1356/CompanyLogo第11頁(yè)盈利能力分析1.毛利率呈上升趨勢(shì)，且毛利率超出行業(yè)平均水平。說(shuō)明萬(wàn)科贏(yíng)利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都逐年提升。2.銷(xiāo)售凈利率與相比卻有所下降。原因是擴(kuò)大了期間費(fèi)用,尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用,比上年增了765.29%.其中短期借款比上年增加兩倍,長(zhǎng)久借款增加了695.96%。3.凈資產(chǎn)收益率保持增加趨勢(shì)，且凈資產(chǎn)收益率是同行平均水平３倍。說(shuō)明企業(yè)資本取得收益能力強(qiáng)，運(yùn)行效益好，對(duì)企業(yè)投資者確保程度高。CompanyLogo第12頁(yè)盈利能力分析４.每股收益,比增加了35.81%，是行業(yè)平均2.8倍。在股東數(shù)增加前提下，每股收益增加勢(shì)必其凈利潤(rùn)有很大提升。說(shuō)明萬(wàn)科盈利能力不錯(cuò).５.可連續(xù)增加率＝ROE×留存比率，在沒(méi)有外部權(quán)益融資和不提升財(cái)務(wù)杠桿情況下，僅利用內(nèi)部權(quán)益萬(wàn)科每年最多以13.56%比率增加，這個(gè)數(shù)字也是相當(dāng)可觀(guān)。CompanyLogo第13頁(yè)總結(jié)：與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科各盈利指標(biāo)排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，企業(yè)有很好經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況企業(yè)毛利率、銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益都有很好表現(xiàn)，唯有不足就是銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率有所下降，要注意期間費(fèi)用控制。企業(yè)含有良好連續(xù)發(fā)展能力，也要警覺(jué)因?yàn)檫^(guò)高房?jī)r(jià)帶來(lái)泡沫危機(jī)。CompanyLogo第14頁(yè)償債能力分析償債能力06行業(yè)平均短期償債能力流動(dòng)比率2.411.832.041.85速動(dòng)比率0.730.460.630.69現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率121.64%97.01%-13.80%83%財(cái)務(wù)杠桿資產(chǎn)負(fù)債率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍數(shù)-297.62123.0125.23/CompanyLogo第15頁(yè)償債能力分析信用等級(jí)依據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對(duì)萬(wàn)科信用調(diào)研分析匯報(bào)顯示:萬(wàn)科信用等級(jí)為AAA(信用情況良好,提議與其往來(lái))分析匯報(bào)表外原因企業(yè)聲譽(yù)年,成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，并入闈“最含有價(jià)值上市企業(yè)”206月28日取得“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”稱(chēng)號(hào)，同時(shí)榮登“中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”首榜CompanyLogo第16頁(yè)償債能力分析從短期償債能力來(lái)看,萬(wàn)科短期償債能力尚可.流動(dòng)比率維持在2左右，略高于行業(yè)平均,但速動(dòng)比率一直較低，還略低于行業(yè)平均0.69％。這主要是因?yàn)榇罅看尕浽斐?。存貨中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占了91％，所以存貨變現(xiàn)能力可能較低，短期償債能力在下降.現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率為負(fù),遠(yuǎn)低于同行平均水平。原因是萬(wàn)科在囤積了大量土地,增加了大量現(xiàn)金流出.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高，資金鏈輕易斷裂.因?yàn)槠淞己眯庞门c聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地經(jīng)過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券和股票等方法處理資金短缺問(wèn)題，提升短期償債能力。CompanyLogo第17頁(yè)償債能力分析從財(cái)務(wù)杠桿(企業(yè)對(duì)債務(wù)融資依賴(lài)程度)來(lái)看,萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率在逐步上升,長(zhǎng)久償債能力呈下降趨勢(shì)而且到達(dá)64.94%已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負(fù)債單位,存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).形成相對(duì)較高資產(chǎn)負(fù)債率原因主要有兩點(diǎn)：1.項(xiàng)目還未完工，季度末已售未結(jié)算資源大幅度上升，預(yù)收賬款達(dá)88.36億元，較末增加近42億元。2.因?yàn)橹Ц秲r(jià)款、工程款及合并南都項(xiàng)目標(biāo)影響，企業(yè)借款增加至122.1億元，較增加101億元；應(yīng)付賬款到達(dá)59.52億。CompanyLogo第18頁(yè)償債能力分析總來(lái)說(shuō)萬(wàn)科對(duì)債務(wù)融資依賴(lài)程度很強(qiáng)；就當(dāng)前來(lái)看,即使萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率偏高，不過(guò)在行業(yè)整體負(fù)債率較高情況下仍屬于正常水平從利息保障倍數(shù)來(lái)看,近年來(lái)也是逐步下降,但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不至于償還不起債務(wù)利息.只有當(dāng)企業(yè)現(xiàn)金不足以承受債務(wù)負(fù)擔(dān)時(shí),大量負(fù)債才成為問(wèn)題.

從表外原因來(lái)看,萬(wàn)科有非常好信用和聲譽(yù),而且作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大,一直重視商品質(zhì)量(精品樓盤(pán)),深受廣大群眾信賴(lài).其良好信用與聲譽(yù)使萬(wàn)科能夠較快地經(jīng)過(guò)發(fā)行債券和股票等方法處理資金短缺問(wèn)題，提升償債能力

CompanyLogo第19頁(yè)償債能力分析總而言之,萬(wàn)科不論從短期償債能力還是長(zhǎng)久償債能力來(lái)看,都是在不停減弱,不過(guò)還遠(yuǎn)不至于喪失償債能力.再加上良好信用和聲譽(yù),萬(wàn)科當(dāng)前還有較強(qiáng)償債能力；作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱同時(shí)，萬(wàn)科發(fā)展后勁在增強(qiáng)，尤其在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控逐步深入之后，市場(chǎng)面臨很多機(jī)會(huì)，其籌措大量資金為其提供了發(fā)展動(dòng)力，為其抓住加緊發(fā)展機(jī)遇提供了可靠保障。所以，其略高于行業(yè)評(píng)均水平負(fù)債率還是比較合理，但以后還是要注意適當(dāng)?shù)乜刂?。CompanyLogo第20頁(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.590.560.510.31流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.60.60.55/應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率23.7928.0748.118.54存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.490.47CompanyLogo第21頁(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析從04至，正是萬(wàn)科企業(yè)銷(xiāo)售猛增時(shí)段，萬(wàn)科銷(xiāo)售收入只是91.6億元，到了年則達(dá)212.2億元，在此情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下降，這意味著萬(wàn)科資產(chǎn)沉淀越來(lái)越多，銷(xiāo)售回籠速度也在放緩。從整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高多，說(shuō)明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來(lái)看，萬(wàn)科相對(duì)于同行業(yè)其它企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。CompanyLogo第22頁(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來(lái)看，萬(wàn)科應(yīng)收賬款管理工作做很好，一方面是對(duì)賒銷(xiāo)條件或付款期控制較緊，銷(xiāo)售政策嚴(yán)，其次預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬(wàn)科有著很好聲譽(yù)，還未完工樓盤(pán)較受購(gòu)買(mǎi)者歡迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領(lǐng)先。所以萬(wàn)科可以適當(dāng)放寬條件，增加銷(xiāo)售機(jī)會(huì)，更有利于企業(yè)久遠(yuǎn)發(fā)展。CompanyLogo第23頁(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析存貨組成結(jié)構(gòu)萬(wàn)科存貨中主要以”在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”占存貨47.08%,在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占存貨43.39%；存貨大幅增加原因主要在于“在建開(kāi)發(fā)品”、“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”大幅增加。年末企業(yè)“擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較末增加了107.50%，主要緣于年企業(yè)獲取了47個(gè)新項(xiàng)目。同時(shí)伴隨項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)，本年部分?jǐn)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入了在建項(xiàng)目，所以“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增加145.79%存貨CompanyLogo第24頁(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析存貨周轉(zhuǎn)率分析與相比，年末萬(wàn)科存貨增加了192.11%，高于營(yíng)業(yè)成本111.46%增幅，存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿(mǎn)足“銷(xiāo)售”與“完工”兩條件，致使萬(wàn)科在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品龐大，部分銷(xiāo)售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬款樓盤(pán)未能按原計(jì)劃完工。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)銷(xiāo)售出去樓盤(pán)能夠很快完工并結(jié)算，或者完工樓盤(pán)能夠很快銷(xiāo)售出去并結(jié)算，那么企業(yè)現(xiàn)金就能夠很快回籠，能夠很快確認(rèn)收入也意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率加緊。CompanyLogo第25頁(yè)財(cái)務(wù)情況綜述萬(wàn)科財(cái)務(wù)報(bào)表充滿(mǎn)了攻擊性，成長(zhǎng)性隱藏在大量舉債購(gòu)置土地、使用經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金不停補(bǔ)充進(jìn)項(xiàng)目中，企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)增加潛力看好。負(fù)債微微偏高，過(guò)于使用銀行負(fù)債，不過(guò)企業(yè)仍在一個(gè)較為安全邊際內(nèi)，考慮企業(yè)未來(lái)高速成長(zhǎng)，高負(fù)債也在情理之中。CompanyLogo第26頁(yè)三、存在主要問(wèn)題1負(fù)債率連續(xù)上升，流動(dòng)負(fù)債比重大2融資渠道單一，過(guò)分依賴(lài)銀行信貸3信用政策過(guò)緊。CompanyLogo第27頁(yè)改進(jìn)提議1.擴(kuò)展融資渠道，增加信托發(fā)行(債券和認(rèn)股權(quán)證)2.籌集境外資金.3.增加主要地域空股子企業(yè)資本金，建立融資平臺(tái)適度放寬信用政策適當(dāng)控制負(fù)債比率，增加長(zhǎng)久負(fù)債比率，加強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力CompanyLogo第28頁(yè)四、未來(lái)展望到是企業(yè)大力發(fā)展時(shí)期需要大量投入資金。為了滿(mǎn)足未來(lái)資金需求，企業(yè)將繼續(xù)加緊銷(xiāo)售，增加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入，充分利用財(cái)務(wù)杠桿空間，主動(dòng)