山東臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告p

臨沂市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)

.8第1頁目及內(nèi)容1、調(diào)研臨沂城市經(jīng)濟(jì)、政治、人文概況及未來規(guī)劃，以指導(dǎo)對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)。2、調(diào)研臨沂市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)供給特點(diǎn)，綜合分析具體板塊、項(xiàng)目市場(chǎng)特征、產(chǎn)品特征等。3、分析發(fā)掘臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)其內(nèi)在規(guī)律，分析住宅市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況內(nèi)因并預(yù)期市場(chǎng)日后發(fā)展方向。第2頁

匯報(bào)結(jié)構(gòu)A篇—區(qū)域概況篇----地理環(huán)境---經(jīng)濟(jì)環(huán)境---人口環(huán)境---人文環(huán)境---分區(qū)規(guī)劃B篇—市場(chǎng)分析篇--市場(chǎng)概況綜述---板塊項(xiàng)目分析---板塊對(duì)比分析

C篇—分析總結(jié)篇

第3頁

A篇—

區(qū)域概況篇第4頁

臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多地級(jí)市，在魯西南乃至華北、中原區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中處于主要位置，尤其是在交通、物流商貿(mào)方面飾演著主要角色。本篇就房地產(chǎn)宏觀環(huán)境而言，分別從“地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、人文環(huán)境”等幾個(gè)方面綜合分析了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響力度較大幾個(gè)宏觀環(huán)境原因，力圖以此為背景根據(jù)正確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大方向。第5頁

一、地理環(huán)境2.交通：

臨沂市交通便利。臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地域最大民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島直飛航班。境內(nèi)以4條過境國(guó)道和14條省道干線為主。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫通南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍痰竭_(dá)340公里。1.區(qū)位：

臨沂市位于山東省南部，東臨膠東半島，西通中原，南接江蘇，地域南北長(zhǎng)223公里，東西寬161公里?？偯娣e17250.98平方公里，1015萬人口，轄區(qū)3區(qū)9縣，是山東省人口最多，面積最大市。全市土地總面積為1718992.74公頃（25784891.1畝），占全省土地總面積10.93％。第6頁

3.氣候：

臨沂整年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶季風(fēng)區(qū)域半濕潤(rùn)大陸性氣候，年平均氣溫13.3度，年平均降水量829mm。為經(jīng)典北方氣候特點(diǎn)，住宅建筑注重采光、通風(fēng)、保暖。4.地形：

臨沂境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵，中南部為平原。地勢(shì)西北高東南低，自北而南，有魯山、沂山、蒙山、尼山四條主要山脈呈西北東南向延伸，控制著沂沭河上游及其主要支流流向。以沂沭河流域?yàn)橹行?，北、西、東三面群山環(huán)抱，向南組成扇狀沖積平原。

山地、丘陵、平原面積各占總面積三分之一。山地集中分布在沂水、沂南、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、莒南等縣。地勢(shì)較高，普通海拔400米以上。山地313855.00公頃（4707825.0畝），占全市總面積18%；丘陵為758812.00公頃（11382180.0畝）占全市總面積44%；平原洼地46341.00公頃.第7頁

1.經(jīng)濟(jì)增加：年，臨沂市整年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增加16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值178.7億元，增加3%，其第二產(chǎn)業(yè)增加值730.8億元，增加18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增加值495.4億元，增加18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加百分比為12.7：52：35.3，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)、地稅收入占生產(chǎn)總值比重為6.45%，同比提升0.74個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值占生產(chǎn)總值比重為72.8%，提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)、投資、出口等方面均保持很好發(fā)展態(tài)勢(shì)。全市規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成投資388.6億元，增加56.7%。年末工商注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)2萬家，個(gè)體工商戶16.5萬戶；個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資金352.5億元，增加32.9%。

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境第8頁2.財(cái)政收入：20實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入58.3億元，增加23.5%，其中稅收收入40.1億元，占地方財(cái)政收入比重為68.8%，比年提升1.3個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政支出99億，增加20.4%。國(guó)稅地稅收入累計(jì)90.6億元，增加31.1%其中國(guó)稅收入55.8億元，增加37.3%；地稅收入34.8億元，增加22.2%。20全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1014.6億元，比年增加104.6億元；其中儲(chǔ)蓄存款余額671.1億元，增加85億元。各項(xiàng)貸款余額813.9億元，增加138.2億元。3.固定資產(chǎn)投資：20臨沂規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成530.2億元，同比增加18.3%，其中，第一產(chǎn)業(yè)投資7.3億元，第二產(chǎn)業(yè)投資350.2億元，其中工業(yè)項(xiàng)目投資266.4億元；第三產(chǎn)業(yè)投資172.7億元。投資規(guī)模5000萬元以上項(xiàng)目460個(gè)，完成投資288.8億元，過億項(xiàng)目210個(gè)完成投資202.5億元。20房地產(chǎn)投資完成50億元，增加37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元，增加69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增加58.2%；完工面積178.7萬平米，增加44.5%；銷售面積186.7萬平米，增加69，9；商品房銷售額31.6億元，增長(zhǎng)62.2%。第9頁

4.物流商貿(mào)臨沂擁有全國(guó)最大商品批發(fā)城市場(chǎng)，也是魯南，蘇北地域最大商品集散地，活躍著商貿(mào)活動(dòng)輻射20多個(gè)省、市、自治區(qū)，日交易額達(dá)10億人民幣；日流感人口達(dá)35萬人次。據(jù)規(guī)劃批發(fā)市場(chǎng)改造提升推進(jìn)，膠合板、化工、裝飾材料、廚具、汽配、摩配、家電和站前五金市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)整體搬遷。澳龍國(guó)際物流城、香江物流園、魯信鋼材物流城、立晨國(guó)際物流中心等物流園區(qū)前期項(xiàng)目均已投入運(yùn)行。立晨物流信息中心。交運(yùn)信息中心。鐵通澳龍物流信息中心等與全國(guó)近千家批發(fā)市場(chǎng)及國(guó)外服務(wù)商建立了物流信息及時(shí)交流聯(lián)絡(luò)。年商品市場(chǎng)交易額725.4億元，其中臨沂批發(fā)城交易額450億元，分別增加4.98%和5.9%。整年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額554.7億元，增加16.4%。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推進(jìn)城鎮(zhèn)市場(chǎng)銷售快速發(fā)展。市三區(qū)和縣城零售額411億元，增加16.8%：縣城以下農(nóng)村市場(chǎng)零售額143.7億元，增加15.1%。年公路旅客運(yùn)量9510.4萬人，旅客周轉(zhuǎn)量57.6億人，貨物運(yùn)輸量10904億噸，貨物周轉(zhuǎn)量89.2億噸公里。整年航空貨郵量488.6噸，客運(yùn)量15.9萬人次，分別增加51.1%和35.1%。第10頁

三、人口環(huán)境

臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，當(dāng)前在建城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬，規(guī)劃到20，城區(qū)人口145萬人，城市建設(shè)用地168平方公里,人口自然增加率控制在7‰左右。截止年底，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10772元，增加19.9%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6877元，增加10%。城市居民人均可支配收入12355元，增加14.4%;城市居民人均消費(fèi)性支出8795元，增加17.2%。農(nóng)民人均純收入4083元，增加13.4%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出2456元，增加12.6%。年末城鎮(zhèn)居民住房使用面積分別為23.8和28.4平方米。年末民用汽車擁有量37.9萬輛，比上年增加15.6%，其中私人小汽車10.6萬輛，增加51.1%。第11頁縣區(qū)土地面積(平方公里)鄉(xiāng)(個(gè))鎮(zhèn)(個(gè))辦事處(個(gè))村(個(gè))戶數(shù)(萬戶)人口數(shù)(人)累計(jì)17184.1032129199578309.0210186331蘭山650.377444725.46892802羅莊370.63822613.91428150河?xùn)|727.6314747517.50610959沂南1774.08116

97829.85909136郯城1306.58611

87126.13981045沂水2334.80613

122535.941108274蒼山1799.86714

117931.691184204費(fèi)縣1903.75414

104528.31925383平邑1824.79214

105629.20991112莒南1752.00216

93734.12991239蒙陰1601.6029

58717.67530391臨沭1038.01111

55219.23633636第12頁

四、人文環(huán)境

臨沂歷史悠久，沂河和沭河流域近百處細(xì)石器文化是一、二萬年前人類所創(chuàng)造。商朝時(shí)期，存過郯、莒、費(fèi)諸方國(guó)。周滅商后，魯國(guó)和齊國(guó)是周王朝控制東方主要支柱,臨沂地域除分屬齊、魯?shù)葒?guó)外，見于《春秋》還有顓、陽、向、莒、郯、根牟、於馀丘、杞等國(guó)。春秋時(shí)期，見于《春秋》有啟陽，中丘、祝丘、費(fèi)、防、臺(tái)、東陽、武城、丘輿、向、次室、蒙、鄆、堂阜、蓋、艾、紀(jì)障、密、鄢陵等20個(gè)。聞名漢代帛畫和《孫子兵法》、《孫臏兵法》竹簡(jiǎn)等，就出土在臨沂市銀雀山下。春秋時(shí)期曾子、子路，戰(zhàn)國(guó)時(shí)期荀況，東漢珠算創(chuàng)造家劉洪，西漢匡衡，三國(guó)時(shí)期諸葛亮，東晉書圣王羲之，南北朝文藝批評(píng)家劉勰，唐代書法家顏真卿、顏杲卿等，都與臨沂有著千絲萬縷聯(lián)絡(luò)。同時(shí)臨沂也是著名革命老區(qū)，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，著名沂蒙山區(qū)革命依據(jù)地，是山東華東黨政軍領(lǐng)導(dǎo)指揮中心，沂蒙精神、紅嫂精神都給臨沂發(fā)展留下了深深烙印。第13頁

五、城市規(guī)劃及分區(qū)

規(guī)劃預(yù)測(cè)20和20臨沂市城鎮(zhèn)人口分別為493萬和701萬左右：城市化水平分別到達(dá)45%和60%左右。

1、城市性質(zhì)魯東南地域中心城市：全國(guó)性商貿(mào)物流中心之一：歷史文化名城：含有濱水特色宜居城市。2、人口規(guī)劃近期（20）：城市人口為145萬人，其中常住人口118萬人，暫住人口為30萬人。3、用地規(guī)劃近期（2010）：城市用地規(guī)模到達(dá)160平方公里。遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模到達(dá)219平方公里4、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”發(fā)展戰(zhàn)略提議。一河五片規(guī)劃第14頁

城市分區(qū)主要職能規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)人口規(guī)模(萬人)用地規(guī)模(km2)蘭山城區(qū)歷史文化名城，臨沂政治、文化、科技、信息、金融、貿(mào)易中心4240加緊舊城改造，適當(dāng)控制規(guī)模，強(qiáng)調(diào)內(nèi)涵發(fā)展，提升環(huán)境質(zhì)量羅莊城區(qū)臨沂市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、市區(qū)能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地1818規(guī)劃期內(nèi)，依靠現(xiàn)已拉開路網(wǎng)骨架，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)河?xùn)|城區(qū)市區(qū)物資集散、倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及城市大型基礎(chǔ)設(shè)施基地1010.5依靠臨沂機(jī)場(chǎng)和鐵路編組站，大力發(fā)展倉儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)和商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，形成規(guī)模，提升檔次南坊片市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地55加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，提升環(huán)境質(zhì)量，加緊文體、休療養(yǎng)設(shè)施建設(shè)累計(jì)7573.5形成“三區(qū)一片”城市格局附表：市區(qū)“三區(qū)一片”城市規(guī)模及職能分工第15頁B篇—

住宅市場(chǎng)分析篇第16頁臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，從1998年形成真正房地產(chǎn)業(yè)，2000年后，市城建部門開始規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)，清理整理房地產(chǎn)市場(chǎng)。整年共取消28家不符合資質(zhì)管理要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)。今后臨沂房地產(chǎn)場(chǎng)發(fā)展迅猛,年整年房地產(chǎn)投資14億元人民幣,房屋開發(fā)施工面積到達(dá)150萬平方米,而20整年,臨沂市房地產(chǎn)投資到達(dá)26億元人民幣,開發(fā)施工面積250萬平方米,一下子進(jìn)入了高產(chǎn)期.20臨沂房地產(chǎn)投資完成50億元，增加37.5%，其中商品房建設(shè)投資34.5億元，增加69.7%。整年商品房施工面積517.1萬平米，增加58.2%；竣工面積178.7萬平米，增加44.5%；銷售面積186.7萬平米，增加69.9%；商品房銷售額31.6億元，增加62.2%。當(dāng)前臨沂房產(chǎn)以居住型為主導(dǎo)。截止到203月，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資８億多元，施工面積達(dá)361萬平方米，同比增加５９％。

一、市場(chǎng)概述1.歷史規(guī)模第17頁年1至3月，臨沂市商品房和經(jīng)濟(jì)適用房交易共6013套，總面積超出47萬平方米。其中商品房為3765套，商品房銷售總面積超出35萬平方米。蘭山區(qū)依然是房屋消費(fèi)“主力軍”，商品房共銷售2649套，占到商品房銷售套數(shù)70％。一季度臨沂市房屋均價(jià)為每平方米2511元，蘭山區(qū)商品房平均價(jià)格到達(dá)每平米2770元；河?xùn)|區(qū)平均每平方米為2122元；羅莊區(qū)平均房?jī)r(jià)最低，僅為1873元。年臨沂市一季度新增商品房和經(jīng)濟(jì)適用房總量在44萬平方米左右，其中商品房新增38萬平方米。第18頁

2：年新建、在售代表項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目位置清水灣山東森信集團(tuán)濱河大道中段（美澳國(guó)際學(xué)校東鄰）開元上城山東開元置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)金雀山路東段濱河國(guó)際山東前田置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)濱河大道（小埠東橡膠壩西側(cè)）蘭亭水岸臨沂市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)企業(yè)臨沂市濱河路中段觀河苑臨沂市恒居置業(yè)有限企業(yè)通達(dá)路車管所北側(cè)，聚財(cái)路向南100米東方花苑臨沂市宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)臨沂市通達(dá)路與聚財(cái)路交匯處外灘明珠山東君道置業(yè)有限企業(yè)涑河與濱河大道交匯處陽光高第臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂蒙路與金壇路交匯處御園金頂臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)沂州路與金壇路交匯處凌云花園臨沂市凌云房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)八一路與金源路交匯處盛世華庭臨沂誠德房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)八一路與金源路交匯處錦園臨沂嘉順置業(yè)有限企業(yè)新華路與平安路交匯處臺(tái)北新城臨沂臺(tái)北新城建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)臨沂蒙山大道與啟陽路交匯處榮華苑臨沂市三陽房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)銀雀山路與王莊路交匯處冠蒙時(shí)代臨沂市冠蒙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解放路與工業(yè)大道交匯處沂龍灣臨沂尚城置業(yè)有限企業(yè)臨沂通達(dá)大橋北側(cè)齊魯園山東冠魯房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)南坊區(qū)沂蒙六路與三和三街交匯處朗潤(rùn)苑臨沂朗潤(rùn)置業(yè)有限企業(yè)臨沂市南坊新區(qū)沂蒙路北段怡景天鵝湖臨沂隆豐行怡景房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)臨沂市高新區(qū)科技大道（羅八路）與雙月園路交匯處陽光翠湖嘉園臨沂市沂州房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)臨沂市高新區(qū)雙月園路與羅八路交匯處第19頁

3：年新建、在售代表項(xiàng)目分布圖第20頁

4.小結(jié)：

經(jīng)過臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景，我們能夠得出臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管起步較晚、地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊，但總體市場(chǎng)健康活躍。尤其經(jīng)過項(xiàng)目分布圖能夠看出因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚；城市化水平較低，開發(fā)、在售、在建項(xiàng)目主要集中于市區(qū)蘭山區(qū)，郊區(qū)化發(fā)展還未成為氣候。在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)市中心蘭山區(qū)域依然將是臨沂房產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍區(qū)域。第21頁二、區(qū)域板塊項(xiàng)目研究

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤間競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊競(jìng)爭(zhēng)，因其具有極強(qiáng)地域性特點(diǎn)。普通情況下，同一區(qū)位樓盤在戶型組合、銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶等等特征上都較為靠近。經(jīng)過對(duì)各個(gè)板塊分析及比較，掌握各板塊市場(chǎng)特征及各板塊間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和優(yōu)劣對(duì)比。方便在樓盤策劃銷售階段充分發(fā)掘項(xiàng)目樓盤所在板塊強(qiáng)勢(shì)優(yōu)勢(shì)，甚至聯(lián)合同一區(qū)位各個(gè)樓盤聯(lián)合炒作本板塊，借助樓盤所在板塊市場(chǎng)影響力和市場(chǎng)美譽(yù)度來刺激樓盤銷售。所以，板塊分析方法是房地產(chǎn)調(diào)研主要分析方法之一。

第22頁

依據(jù)決定板塊劃分三大原因城市行政網(wǎng)路結(jié)構(gòu)、區(qū)位特征、市民認(rèn)知，可將臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下五個(gè)板塊：第23頁

1.濱河板塊：a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。b、概況：

此板塊為近期最為活躍板塊，蘭亭水岸、觀天下花

園、開元上城、外灘明珠等項(xiàng)目十分搶眼；板塊內(nèi)項(xiàng)目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面含有一定特色，是臨沂地域高檔住宅集中板塊，對(duì)板塊拉動(dòng)效應(yīng)較為顯著。伴隨本板塊小區(qū)環(huán)境形成、后續(xù)開發(fā)進(jìn)展，以及沿河景觀賣點(diǎn)、較多土地貯備，此板塊居住環(huán)境會(huì)得到深入升級(jí)，板塊范圍也將會(huì)不停擴(kuò)張，潛力巨大。第24頁項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）清水灣123110月14日高層三室兩廳3400開元上城10246月高層三室兩廳4200濱河國(guó)際22505月22日別墅/高層三室兩廳/四室兩廳3900蘭亭水岸1.597月8日高層三室兩廳4300觀河苑1.5510月18日高層三室兩廳/四室兩廳3300東方花苑395月10日高層三室兩廳3700外灘明珠1046——高層三室兩廳預(yù)計(jì)4200天元名筑4.910多層/小高層/高層代表項(xiàng)目列表第25頁c.規(guī)模分析

沂河濱河板塊項(xiàng)目整體規(guī)模較大，在售住宅總供給量較大。其中以濱河國(guó)際樓盤規(guī)模為最大，達(dá)50萬平米。第26頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）百分比清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開元上城高層5020%150-16050%170-30030%濱河國(guó)際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表第27頁物業(yè)類型：板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比較大，所以大多也做到了多樣化配比。從物業(yè)形態(tài)看，小高層和高層成為市場(chǎng)主流，但多層依然在消費(fèi)者心中占有主要地位，成為不少購房者首選。戶型配比：板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，而且都占到各自項(xiàng)目很大一部分百分比，戶型面積在130-180之間；別墅類產(chǎn)品戶型面積較大，戶型分布多在200-400平方米之間。第28頁e.價(jià)格分析項(xiàng)目名稱底價(jià)均價(jià)頂價(jià)清水灣270034004800開元上城340042005800濱河國(guó)際300039004500蘭亭水岸350043005900觀河苑260033004000東方花苑290037005400外灘明珠約4200天元名筑第29頁

依靠通暢交通、優(yōu)美沂河景觀、較為先進(jìn)戶型設(shè)計(jì)使該板塊內(nèi)住宅銷售均價(jià)居全市各板塊銷售價(jià)格最高位。第30頁2.蘭山中心板塊：a.區(qū)位劃分：東至沂州路、西到臨西九路、海關(guān)路以北、祊河以南。b.概況：

此板塊是臨沂主城區(qū)，且覆蓋臨沂市老城區(qū)發(fā)展較早，商業(yè)配套完善，是臨沂城區(qū)人口、居住密度、商貿(mào)最為集中區(qū)域。此板塊內(nèi)一大特點(diǎn)是居住區(qū)主要是各個(gè)單位自建家眷區(qū)占有較大百分比。此區(qū)域價(jià)格和消費(fèi)群體屬于臨沂市第二梯度第31頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間主力戶型銷售均價(jià)（元/平方米）陽光高第高層5129月一室一廳/兩室兩廳3050御園金頂高層248月三室兩廳3400凌云花園高層1.54三室兩廳2880盛世華庭高層1.56.86月二室兩廳3000錦園高層13.611月三室兩廳3200臺(tái)北新城高層4010010月二室兩廳/三室兩廳3200冠蒙時(shí)代多層、高層（兩棟）8199月二室兩廳/三室兩廳2700代表項(xiàng)目列表第32頁c.規(guī)模分析

蘭山中心板塊在售樓盤因?yàn)榭偭孔疃?，總體規(guī)模大。板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目規(guī)模兩極分化，小規(guī)模樓盤僅有4萬平米，大盤規(guī)模達(dá)100萬平米。受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米以下小規(guī)模樓盤為主第33頁項(xiàng)目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）百分比陽光高地高層40-5010%114-11825%135-16060%御園金頂高層5020%150-16050%170-30030%凌云花園疊拼/高層12020%130-14050%20030%盛世華庭高層錦園高層13725%16550%17420%臺(tái)北新城高層130(售完)25%16050%19020%冠蒙時(shí)代花園高層、多層10030%13030%19030%D:戶型面積配比分析表第34頁

戶型配比：受城市規(guī)劃政策方向影響,本板塊內(nèi)90%以上住宅項(xiàng)目為高層,以三居室為主力，并配以一定百分比兩室兩廳一衛(wèi)，使板塊內(nèi)主力戶型相比沂河沿線板塊有所減小，值得關(guān)注一個(gè)現(xiàn)象是以往不被臨沂市場(chǎng)認(rèn)可小戶型開始熱銷,陽光高第,臺(tái)北新城都已推出小戶型,銷售情況良好。客戶分析:首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣除項(xiàng)目周圍原居民等客戶外,板塊內(nèi)眾多批發(fā)市場(chǎng)云集使得私營(yíng)業(yè)主及外來生意人成為準(zhǔn)客戶主要組成部分。第35頁e.價(jià)格分析項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)頂價(jià)陽光高第260030503300凌云花園246028803480盛世華庭280030003500錦園278032003800臺(tái)北新城260032003700冠蒙時(shí)代256027002890經(jīng)過價(jià)格分析，得出板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目標(biāo)銷售均價(jià)為2950元/平米左右。在價(jià)格上相對(duì)濱河板塊優(yōu)勢(shì)顯著.第36頁3.羅莊板塊：a-區(qū)位:沂河路以南、羅四路以西、羅十路以東、工業(yè)路以北圍合區(qū)域。b-概述：本板塊距離中心較遠(yuǎn)，板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，但區(qū)域整體供應(yīng)量相對(duì)于其它板塊偏少，居住生活配套很不完善，故現(xiàn)有特點(diǎn)為項(xiàng)目規(guī)模都較大以小區(qū)配套填補(bǔ)周圍配套不足。第37頁項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售價(jià)格（元/平米）怡景天鵝湖2029多層、小高層、高層三室兩廳1600陽光翠湖302012月多層三室兩廳1450項(xiàng)目資料列表第38頁

4.南坊板塊:a-區(qū)位劃分：沂河西、祊河?xùn)|圍合三角區(qū)域。

b-概述：此區(qū)域?yàn)榕R沂未來行政中心。雖此板塊開啟較晚，但土地供給量/項(xiàng)目規(guī)模較大。尤其是年市政府搬遷商業(yè)配套完善后，潛力不可估量。第39頁項(xiàng)目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時(shí)間物業(yè)類型主力戶型銷售均價(jià)沂龍灣7912310月多層、小高層、高層三室兩廳2800齊魯園18405月高層四室兩廳2700朗潤(rùn)苑14.630多層、小高層、高層三室兩廳項(xiàng)目資料列表第40頁

5.河?xùn)|板塊區(qū)位劃分：沂河以東近郊區(qū)域概述：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均及眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目標(biāo)流失致使本區(qū)域在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。

代表樓盤有集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、月亮灣、九曲花園，未來魯信在河?xùn)|區(qū)南部黃山小區(qū)和濱河花園也將進(jìn)入