商業(yè)項目計劃書

三里屯SOHO商業(yè)項目商業(yè)項目計劃書第1頁商業(yè)發(fā)展方式創(chuàng)建者……商業(yè)項目計劃書第2頁印象三里屯商業(yè)項目計劃書第3頁三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，為三里屯商業(yè)區(qū)關(guān)鍵地段商業(yè)、辦公、居住綜合小區(qū)。太古廣場香港太古48億接收新三里屯，總建面17萬，南區(qū)開業(yè)，全部投入使用。項目吸引大量國際一線品牌，租金直逼東方廣場。商業(yè)項目計劃書第4頁中國紅街中國紅街位于工體東路與工體北路交叉口東南角，對面就是北京最大體育場-工人體育場，毗鄰第一、二使館區(qū)，處于北京市最熱鬧、繁榮成熟商業(yè)區(qū)，是一個以國際化商業(yè)、甲級寫字樓為主綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。

village“三里屯Village”位于朝陽區(qū)工體北路和三里屯路交匯處，由兩部分組成，共占地逾53，000平方米(580，000平方)，總樓面面積超出172，000平方米(1，850，000平方)。此項目由19座充滿創(chuàng)意時尚建筑組成，包含一座擁有100間客房個性化精品酒店。

商業(yè)項目計劃書第5頁一個項目標成功絕非偶然，鑒于本項目所處特殊商業(yè)環(huán)境，想要確立本項目標精準定位，必須要對項目本身進行深入研究，結(jié)合對所處商圈商業(yè)環(huán)境進行充分調(diào)研和分析，同時還要邀請業(yè)內(nèi)教授進行重復(fù)論證，以確保本項目標未來規(guī)劃和定位不但能夠確保本項目標良好經(jīng)營能力，更要確保其具備可連續(xù)發(fā)展能力。商業(yè)項目計劃書第6頁項目標前期市場調(diào)研、分析是給與項目最終精準定位必不可少主要步驟。本項目市場調(diào)研將涵蓋以下內(nèi)容：城市商業(yè)布局規(guī)劃、項目現(xiàn)實狀況、周圍小區(qū)分布、人口數(shù)量、年紀結(jié)構(gòu)、收入水平、消費能力、業(yè)態(tài)業(yè)種組成、交通便利性調(diào)查、消費習慣、消費需求、消費支出水平、配套服務(wù)性設(shè)施調(diào)查、歷史人文分析等。

在明確項目定位后，我們將依據(jù)項目定位進行業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃，確定業(yè)態(tài)業(yè)種配比、明確招商方向。市場調(diào)查與分析商業(yè)項目計劃書第7頁市場調(diào)研步驟之：1、當?shù)赜颥F(xiàn)有商業(yè)調(diào)查與分析（百貨、專業(yè)店、街鋪等）主要調(diào)查本項目周圍商業(yè)經(jīng)營定位、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營業(yè)種、客流量、客單價、目標客群、產(chǎn)品吸引力、相關(guān)費用、業(yè)態(tài)、業(yè)種配比、品牌結(jié)構(gòu)等。2、針對當?shù)赜虺Ｗ?、流感人口?shù)量、年紀結(jié)構(gòu)、收入水平、消費習慣、消費支出百分比、消費需求等進行調(diào)查。3、對于城市交通設(shè)施、交通站點、人流量、抵達本項目周圍商業(yè)距離、交通工具、交通轉(zhuǎn)換便利性等進行調(diào)查。市場調(diào)查與分析商業(yè)項目計劃書第8頁市場調(diào)研步驟之：4、對項目周圍商業(yè)配套服務(wù)性設(shè)施進行調(diào)查。（如：餐飲、KTV、健身、網(wǎng)吧、公廁）5、歷史人文調(diào)查主要了解地域歷史淵源、風土人情、文化背景、地方特點等。6、與本項目類似商業(yè)特點、分析主要考查與本項目類似商業(yè)改造情況、經(jīng)營情況、業(yè)態(tài)業(yè)種情況、產(chǎn)品情況、客群情況等。市場調(diào)查與分析商業(yè)項目計劃書第9頁市場調(diào)查與分析項目標前期市場調(diào)研、分析項目是最終精準定位必不可少主要步驟。本項目市場調(diào)研將涵蓋以下內(nèi)容：城市商業(yè)布局規(guī)劃、項目現(xiàn)實狀況、周圍小區(qū)分布、人口數(shù)量、年紀結(jié)構(gòu)、收入水平、消費能力、業(yè)態(tài)業(yè)種組成、交通便利性調(diào)查、消費習慣、消費需求、消費支出水平、配套服務(wù)性設(shè)施調(diào)查、歷史人文分析等。在明確項目定位后，我們將依據(jù)項目定位進行業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃，確定業(yè)態(tài)業(yè)種配比、明確招商方向。商業(yè)項目計劃書第10頁現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查與分析同時將進行歷史人文整理：借助走訪和搜集了解地域歷史淵源、風土人情、文化背景、地方特點等，對地脈文脈人脈進行總結(jié)分析。主要調(diào)查本項目周圍商業(yè)經(jīng)營定位、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營業(yè)種、客流量、客單價、目標客群、產(chǎn)品吸引力、相關(guān)費用、業(yè)態(tài)、業(yè)種配比、品牌結(jié)構(gòu)等。民生基礎(chǔ)調(diào)查與分析針對當?shù)赜虺Ｗ?、流感人口?shù)量、年紀結(jié)構(gòu)、收入水平、消費習慣、消費支出百分比、消費需求等進行調(diào)查。地段價值調(diào)查與分析對于城市交通設(shè)施、交通站點、人流量、抵達本項目周圍商業(yè)距離、交通工具、交通轉(zhuǎn)換便利性等進行調(diào)查。配套設(shè)施調(diào)查與分析對項目周圍商業(yè)配套服務(wù)性設(shè)施進行調(diào)查。（如：餐飲、KTV、健身、網(wǎng)吧、公廁）同質(zhì)及競品調(diào)查與分析主要考查與本項目類似及存在競爭可能商業(yè)改造情況、經(jīng)營情況、業(yè)態(tài)業(yè)種情況、產(chǎn)品情況、客群情況等。市場調(diào)研步驟商業(yè)項目計劃書第11頁

因市場調(diào)研工作相當主要且繁瑣，所以我們進行了各類調(diào)查表細分，這么更有利于我們?nèi)〉闷溆行?shù)據(jù)，從而進行相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出其最終止論）。附件以下1、城市基本情況數(shù)據(jù)（交通情況、商圈租金、經(jīng)濟發(fā)展及收入水平、商圈內(nèi)業(yè)態(tài)調(diào)查表）2、周圍商業(yè)網(wǎng)點情況調(diào)查表3、消費者餐飲調(diào)查問卷4、同業(yè)態(tài)商業(yè)現(xiàn)實狀況調(diào)研表5、交通流量統(tǒng)計表6、居民消費特征調(diào)查表7、各區(qū)域商圈居民組成表《三里屯SOHO商業(yè)項目調(diào)研表格》8、房地產(chǎn)情況調(diào)查表9、競爭對手市場調(diào)查表………市場調(diào)查相關(guān)表格商業(yè)項目計劃書第12頁業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃在北京，白領(lǐng)階層不知道三里屯可謂是少之又少，三里屯就像一顆混合了多元文化璀璨明珠，華彩四射。三里屯，如同一顆折射著多元歷史人文鉆石，流光溢彩。過去，三里屯是在傳統(tǒng)酒吧文化統(tǒng)治下，東、西方文化交流碰撞；今天，三里屯則跨入了酒吧文化與時尚購物并存世界，傳統(tǒng)價值觀與當代消費觀膠著。在這里，你既能夠去尋找酒吧文化所帶來激情，也能夠在時尚前衛(wèi)購物場所留連，在包容了過去與現(xiàn)在三里屯，你能夠同時體會古樸與當代。

“SOHO城，商業(yè)發(fā)展方式創(chuàng)建者”商業(yè)項目計劃書第13頁教授論證鑒于本項目所處較為特殊以區(qū)域及傳統(tǒng)酒吧街和近幾年新冒出3.3、

Village等綜合商業(yè)模式，我們需要對項目地所在商圈商業(yè)環(huán)境進行細致、全方面考查，對未來業(yè)態(tài)業(yè)種做深入研討，并邀請業(yè)內(nèi)教授進行重復(fù)論證，以得出本項目標未來發(fā)展方向以及經(jīng)營模式。預(yù)邀請教授：郭增利中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任汪傳虎北京美合商業(yè)集團副總裁(原物美集團、東方家園關(guān)鍵管理者）周莉原北京世紀東都國際影城總經(jīng)理楊澤軒中國萬商俱樂部發(fā)起人，萬達集團商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理………商業(yè)項目計劃書第14頁1、三里屯地域經(jīng)濟發(fā)展水平分析；

（GDP、支柱產(chǎn)業(yè)、收入水平、消費能力……）2、三里屯地域商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析；

（餐飲、休閑、娛樂、購物……）3、周圍交通路網(wǎng)/網(wǎng)絡(luò)調(diào)查；

（公交、地鐵等公共運輸設(shè)施、站點分布、人流量分析）4、商圈現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查；

（商圈競合業(yè)態(tài)、業(yè)種、商家品牌……）5、項目周圍小區(qū)現(xiàn)實狀況及調(diào)查；（周圍小區(qū)數(shù)量、小區(qū)檔次、入住率、商業(yè)或是配套組成調(diào)查……）6、消費者調(diào)查；（商圈人口分布/組成結(jié)構(gòu)分析/常住人口、流感人口、年紀結(jié)構(gòu)、職業(yè)特點、商圈消費者收入能力、消費特點、消費趨勢……）；7、項目業(yè)態(tài)定位提議；

（其它地域（城市）類似業(yè)態(tài)借鑒、項目業(yè)態(tài)、業(yè)種、商家提議、品牌規(guī)劃……）8、結(jié)論。成品匯報目錄商業(yè)項目計劃書第15頁1、招商策略制訂2、資料搜集整理3、主力店鋪招商4、市場宣傳推廣5、全方面開啟招商6、開業(yè)1、商業(yè)運行管理2、商業(yè)物業(yè)管理3、相關(guān)資產(chǎn)管理招商實施/開業(yè)后期運行管理1、了解項目背景2、項目實地考查3、綜合市場調(diào)研4、相關(guān)數(shù)據(jù)分析5、商業(yè)綜合定位6、商家組合規(guī)劃7、財務(wù)預(yù)測分析8、建筑草圖修正市場調(diào)研/定位第一階段第二階段第三階段項目全程服務(wù)商業(yè)項目計劃書第16頁日本伊藤洋華堂北京馬家堡西路店、北苑店選址、調(diào)研日本伊勢丹北京西單美晟國際廣場選址福建永輝股份北京石景山、六里橋、舊宮、馬家堡等6店選址、調(diào)研北京保利博納北京學院路、公主墳店選址過往業(yè)績介紹河北天一城國際商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、20萬平米面積招商商業(yè)項目計劃書第17頁寧夏榮盛超市中衛(wèi)店升級改造江西萬宜超市街心店、東風店升級改造/流程再造青海百貨購物中心定位、規(guī)劃湖南長沙伍家?guī)X商務(wù)區(qū)區(qū)域規(guī)劃河北石家莊中華商業(yè)中心調(diào)研、定位、規(guī)劃過往業(yè)績介紹鞍山尖沙咀國際百貨(新世界百貨)定位規(guī)劃、招商工作商業(yè)項目計劃書第18頁廣西東興中國東盟建材交易中心定位、規(guī)劃、招商北京西單美晟國際廣場招商、推廣吉林長春奧萊公寓、奧萊百貨銷售、招商、推廣、運行管理北京大興火神廟國際商業(yè)中心調(diào)研、規(guī)劃、定位北京首地大峽谷招商過往業(yè)績介紹撫順金融街一號生活購物廣場市調(diào)\綜合定位\招商工作北京望京悠樂匯前期市調(diào)\商業(yè)規(guī)劃商業(yè)項目計劃書第19頁北京漂亮新世界綜合項目總建筑面積30萬平方米，其中住宅占22萬平方米，商業(yè)建筑8萬平方米。過往業(yè)績介紹北京興隆家園綜合項目總建筑面積60萬平方米，其中住宅占54.5萬平方米，公共建筑5.5萬平方米。北京宏源公寓項目總建筑面積8萬平米，位于外商投資集中朝陽-燕莎－麗都商圈、電子城中心區(qū)內(nèi)。

北京英郡綜合項目2萬平米商業(yè)部分銷售及其招商工作。北京炫特區(qū)住宅項目總建筑面積30萬平米，1月開盤，當年實現(xiàn)銷售14.80億元，位列北京年度排行榜第5名。北京酷特區(qū)住宅項目總建筑面積3萬平米，1月開盤，兩個月即全部售罄，創(chuàng)造了淡季熱銷樓市奇跡。商業(yè)項目計劃書第20頁北京峰水別墅項目總面積5萬平米，別墅和聯(lián)排別墅以及度假酒店和國際俱樂部。新基礎(chǔ)集團清河項目總建筑面積15萬平米，擁有花園洋房、美學小區(qū)，及4萬平米酒店及配套商業(yè)。碩和集團朝陽路項目總建筑面積70萬平米，位于朝陽路楊閘環(huán)島。建工集團南三環(huán)項目南城高檔低密度花園小區(qū)，總面積19萬平米，位于南三環(huán)趙公口附近。北京華辰公寓項目頂級公寓，位于亞運村關(guān)鍵區(qū)，總面積8萬平米。北京澳洲康都項目總建筑面積28萬平米，2月開盤，當年實現(xiàn)銷售收入11.20億元，位列北京年度銷售排行榜第9名。過往業(yè)績介紹商業(yè)項目計劃書第21頁規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢1、關(guān)注商業(yè)格局改變，洞悉世界商業(yè)時尚;2、擁有大型商務(wù)區(qū)與小區(qū)Mall規(guī)劃及設(shè)計經(jīng)驗;3、緊貼商業(yè)企業(yè)需求為導(dǎo)向規(guī)劃設(shè)計理念;4、規(guī)劃設(shè)計都將建立在與商家意向合作基礎(chǔ)上;5、擁有代表國際商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計水平規(guī)劃設(shè)計師。項目招商優(yōu)勢1、百家連鎖企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟;2、數(shù)十家中外連鎖企業(yè)選址顧問;3、服務(wù)于連鎖業(yè)人脈積累;4、擁有國內(nèi)唯一連鎖傳媒集群;5、成功實現(xiàn)多個世界著名商家進駐主流商圈經(jīng)驗。企業(yè)優(yōu)勢商業(yè)項目計劃書第22頁公關(guān)營銷優(yōu)勢1、與全國各級各類新聞媒體長達資源深厚合作;2、與國際投資基金、國內(nèi)投資團體緊密合作關(guān)系;3、多個項目成功推廣銷售經(jīng)驗積累。

教授團體優(yōu)勢政府：商務(wù)部、北京及全國各省（市）商務(wù)局主管部門責任人，為我們項目提供指導(dǎo)。學術(shù)：中國連鎖經(jīng)營協(xié)會、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心、中國商業(yè)聯(lián)合會、中國百貨協(xié)會、中國步行街專業(yè)委員會、中國人民大學等各高等院校及科研機構(gòu)相關(guān)責任人親自參加顧問全程。企業(yè)：燕莎、王府井百貨、華堂商場、北京華聯(lián)、沃爾瑪、家樂福、麥德龍、易初蓮花、百安居、東方家園、世紀環(huán)球影院等相關(guān)商業(yè)連鎖企業(yè)部門責任人，作為我們顧問團體參加項目標業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)設(shè)計。企業(yè)優(yōu)勢商業(yè)項目計劃書第23頁團體主要組員介紹郁旭波男34歲中國連鎖經(jīng)營協(xié)會教授委員中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心教授委員北京東方國泰商業(yè)顧問有限企業(yè)董事北京東方國泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限企業(yè)董事北京售點傳媒投資股份有限企業(yè)董事、總經(jīng)理《中國連鎖》雜志社副社長、總編輯

1999年開始涉足泛零售領(lǐng)域，先后主持并指導(dǎo)全國多個商業(yè)物業(yè)全程，含有國內(nèi)外泛零售企業(yè)高層人脈積累，，被新浪、聯(lián)商、BTV財智人物聯(lián)合推選為改革開放三十年，推進中國連鎖發(fā)展出色貢獻十大人物。商業(yè)項目計劃書第24頁團體主要組員介紹李沐天男

37歲中國連鎖經(jīng)營協(xié)會教授委員中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心教授委員北京東方國泰商業(yè)顧問有限企業(yè)董事、總經(jīng)理北京東方國泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限企業(yè)董事、總經(jīng)理《中國連鎖》雜志社董事

1999年開始涉足泛零售領(lǐng)域，先后主持并指導(dǎo)全國多個商業(yè)物業(yè)全程，成功實現(xiàn)超出100萬平米商業(yè)物業(yè)招商、銷售。

商業(yè)項目計劃書第25頁團體主要組員介紹劉洪濤男41歲中國高級零售經(jīng)營管理師中國連鎖經(jīng)營協(xié)會教授委員中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心教授委員北京東方國泰商業(yè)顧問有限企業(yè)董事、副總經(jīng)理北京東方國泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限企業(yè)副總經(jīng)理北京售點傳媒投資股份有限企業(yè)首席顧問《中國連鎖》雜志社教授委員會副主任

零售從業(yè)經(jīng)驗，先后獨立主持國內(nèi)多個大型商業(yè)物業(yè)招商及運行管理，成功實現(xiàn)超出100萬平米商業(yè)物業(yè)招商、經(jīng)營管理。主持編撰、整合了當今國內(nèi)涵蓋業(yè)態(tài)最全、涉獵范圍最廣、最含有實戰(zhàn)性零售指導(dǎo)工具書系列，包括百貨、超市、便利店、家居建材、藥店、家電、節(jié)能技術(shù)手冊等泛零售行業(yè)/多業(yè)態(tài)，全系列工具書超出200冊。商業(yè)項目計劃書第26頁團體主要組員介紹寧力男40歲北京東方國泰商業(yè)顧問有限企業(yè)招商一部總監(jiān)北京東方國泰房地產(chǎn)經(jīng)紀有限企業(yè)策劃總監(jiān)

商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗,熟悉百貨\SHOPPINGMALL\專業(yè)市場等各種商業(yè)運行模式,有著豐富招商工作經(jīng)驗。先后主持北京順鑫購物廣場、鞍山尖沙咀國際百貨(新世界百貨)、撫順金融街一號生活購物廣場、北京望京悠樂匯、北京亞洲之星購物廣場、南京中國女人街富騰生活購物廣場、石家莊南花園步行街、北京秀水2號等數(shù)十個項目招商、策劃工作。

商業(yè)項目計劃書第27頁