房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告PPT

建湖項(xiàng)目周圍房產(chǎn)市場(chǎng)匯報(bào)第1頁建湖宏觀市場(chǎng)解讀第2頁建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，離鹽城市區(qū)僅40公里，區(qū)位相對(duì)很好。建湖區(qū)位上海市363公里建湖縣位于江蘇省鹽城市中西部，距離鹽城40公里，東與射陽縣交界，南與鹽都區(qū)接壤，西與寶應(yīng)、楚州二縣（區(qū)）毗鄰，北與阜寧縣隔水相望。全縣總面積1155平方公里，下轄15個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)開發(fā)區(qū)，人口80萬。建湖縣鹽城市第3頁建湖人文建湖人文底蘊(yùn)較為深厚，是地方戲淮劇發(fā)源地，是中國傳統(tǒng)雜技兩大發(fā)源地之一，被譽(yù)為淮劇之鄉(xiāng)、雜技之鄉(xiāng)、花炮之鄉(xiāng)?；ㄅ谑墙ê鹘y(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)于明末清初，至今已經(jīng)有300多年歷史▲雜技之鄉(xiāng)▲雜技之鄉(xiāng)第4頁一、政府加強(qiáng)招商引資力度，來建湖投資、經(jīng)營各類企業(yè)、商家越來越多，在極大促進(jìn)建湖地域生產(chǎn)力發(fā)展同時(shí)，也較大帶動(dòng)了建湖地域整體生產(chǎn)發(fā)展，引入新技術(shù)，提升了效率，提升發(fā)展速度二、第二產(chǎn)業(yè)主要支柱行業(yè)范圍拓寬，從原來以單調(diào)性工業(yè)發(fā)展為主轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在電子工業(yè)等領(lǐng)域共同發(fā)展新局面。（結(jié)論起源《鹽城市建湖縣政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展公報(bào)》）建湖產(chǎn)業(yè)按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展高端化、規(guī)?；推放苹傮w思緒，重點(diǎn)打造特色產(chǎn)業(yè)集群，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)取得較大突破。第一、第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量分別實(shí)現(xiàn)80億元、60億元，入庫稅收近3.5億元，占定報(bào)工業(yè)稅收近50%第5頁建湖經(jīng)濟(jì)建湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，各項(xiàng)指標(biāo)在鹽城處于中等水平。，整年實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值200.5億元，同比增加14%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資134億元，增加35.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值83.4億元，增加15.9%；財(cái)政收入26.4億元、普通預(yù)算收入13.1億元，分別增加46.4%、46.9%；注冊(cè)外資實(shí)際到賬8739萬美元，增加30.7%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額67億元，增加20.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13984元，農(nóng)民人均純收入7615元，分別增加13.3%、11.4%。第6頁GDP增加率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地產(chǎn)開發(fā)情況萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展建湖經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)影響，使得宏觀經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)波動(dòng)呈同向發(fā)展趨勢(shì)，但在波動(dòng)時(shí)序上略有區(qū)分，房地產(chǎn)周期略早于宏觀經(jīng)濟(jì)周期。建湖GDP每年增加超出10%,房產(chǎn)開發(fā)處于飛速發(fā)展階段。第7頁本案位置人民路商業(yè)中心未來建湖縣將形成一個(gè)狹長型城市中心居住地帶，而支撐其經(jīng)濟(jì)發(fā)展工業(yè)將被規(guī)劃在整個(gè)城市首尾兩側(cè)偏僻區(qū)域。另外，依據(jù)本圖，在未來建湖縣將形成3個(gè)城市商業(yè)金融中心，滿足城市不停發(fā)展所帶來商業(yè)、金融方面需求量提升。

依據(jù)政府相關(guān)文件，當(dāng)前建湖是在向南發(fā)展，伴隨發(fā)展，未來南區(qū)將形成一個(gè)新融合金融、商業(yè)、居住城市副中心，用這種方式，令城市多點(diǎn)發(fā)展，推進(jìn)城市整體進(jìn)步。規(guī)劃動(dòng)向同時(shí)推進(jìn)城南新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造提升。城南新區(qū)第8頁規(guī)劃動(dòng)向項(xiàng)目處于縣中心，緊靠人民路商圈。本案人民路商圈向南發(fā)展項(xiàng)目處于縣中心區(qū)域，隨著城市南向發(fā)展，城市建設(shè)不斷推進(jìn)，市中心區(qū)域不斷擴(kuò)大，本項(xiàng)目將成為絕對(duì)中心區(qū)域，這是一大利好因素。第9頁建湖房產(chǎn)市場(chǎng)及政策第10頁房地產(chǎn)市場(chǎng)建湖房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)一路走高。建湖縣近些年市區(qū)房地產(chǎn)銷售情況，建湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)剛才興起，雛形初具，年，建湖縣引入“土地招掛拍”制度，其相對(duì)微弱房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入高速發(fā)展期，據(jù)2005—20，國家房地產(chǎn)政策一度影響了建湖房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但房地產(chǎn)新興城市定位，連續(xù)剛性購置需求讓其度過了難關(guān)。房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了質(zhì)飛躍，20上六個(gè)月，承接20質(zhì)飛躍，建湖縣房價(jià)展現(xiàn)洶涌發(fā)展態(tài)勢(shì)，20上六個(gè)月，整個(gè)城市房價(jià)再度提升，以東方廣場(chǎng)等市中心關(guān)鍵樓盤為代表大部分位置很好樓盤將其均價(jià)拉高到3500元/平米左右，但到了下六個(gè)月，受國家宏觀調(diào)控影響，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展變緩，銷售連續(xù)不動(dòng)，部分樓盤連續(xù)降價(jià)，甚至出現(xiàn)個(gè)別樓盤封盤等候時(shí)機(jī)重現(xiàn)銷售現(xiàn)象。所以在價(jià)格上也有一定影響。20伴隨政府救市政策出臺(tái)效應(yīng)，房產(chǎn)銷售進(jìn)入火爆階段，市區(qū)房價(jià)漲到3500元/平米左右。第11頁房地產(chǎn)市場(chǎng)建湖土地市場(chǎng)成交量逐年遞增。房產(chǎn)發(fā)展早期房產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期政策影響時(shí)期政策影響建湖土地市場(chǎng)從03-起步以來，土地成交量逐年遞增，受政策影響，成交面積增幅放緩；土地市場(chǎng)沒有那樣火爆了，這顯然是受到新政影響。第12頁政策動(dòng)向政策面利空新政頻出，后市風(fēng)險(xiǎn)性增大。4月，決議層重拳出擊、新國十條意在遏制房價(jià)快速上漲抑制不合理住房需求4月14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究布署遏制部分城市房價(jià)過快上漲政策辦法（簡稱“新國十條”）。今后在4月17日，國辦又公布了《國務(wù)院關(guān)于果斷遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知》（簡稱《通知》）。對(duì)“新國十條”深入地細(xì)化、完善。新國十條出臺(tái)，劍指高房價(jià)增加住房有效供給加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)差異化信貸1、90平方米以上首套自住房首付30%；2、二套房貸首付50%，利率1.1倍；3、大幅度提升三套及以上住房首付百分比及利率，可暫停發(fā)放購置三套及以上住房貸款；4、對(duì)1年內(nèi)肺當(dāng)?shù)丶{稅人暫停發(fā)放住房貸款；5、地方政府可在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。稅收調(diào)整1、加緊研究制訂引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)劑個(gè)人房產(chǎn)收益稅收政策；2、對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)清算土地增值稅。炒房漲價(jià)地王1、增加居住用地供給總量；2、加緊處置閑置房地產(chǎn)用地；3、完善招拍掛制度；4、探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。不良供給結(jié)構(gòu)1、保障性住房和中小套型仿品房用地不低于住房用地總量70%；2、大幅讀增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供給。炒地1、嚴(yán)查土地閑置、限制有違規(guī)行為企業(yè)新購?fù)恋兀坏冒l(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款暫停同意其上市，在融資和資產(chǎn)重組。2、禁止非主營房地產(chǎn)國企進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。捂盤惜售1、要求時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售；2、嚴(yán)打捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)。地方政府住房保障構(gòu)建不力1、確保完成建設(shè)保障性住房300萬套；2、住建部與地方政府簽署住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實(shí)工作責(zé)任。3、加緊發(fā)展公共租賃住房信息不透明1、各地及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供給計(jì)劃。2、住建部加緊個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)3、統(tǒng)計(jì)部研究公布更詳細(xì)價(jià)格變動(dòng)信息1234+++【狠抓調(diào)控辦法落實(shí)全方面實(shí)施“問責(zé)制”】第13頁新國十條新政一覽1首套自住房在90平方米以上,首付款百分比不得低于30%；第二套住房首付款百分比不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)1.1倍，第三套首付款百分比和利率大幅提升或暫停辦理。2對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證實(shí)或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證實(shí)非當(dāng)?shù)鼐用駮和０l(fā)放購置住房貸款。3地方人民政府可依據(jù)實(shí)際情況，采取暫時(shí)性方法，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。4稅務(wù)部門要認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、價(jià)格漲幅過快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。5房價(jià)上漲過快城市，要增加居住用地供給總量。調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。6房價(jià)過高、上漲過快地域，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供給。7加緊保障性安居工程建設(shè)。地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。住房城鎮(zhèn)建設(shè)部要會(huì)同相關(guān)部門抓緊制訂-保障性住房建設(shè)規(guī)劃，并在7月底前向全社會(huì)公布。8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參加土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其它相關(guān)融資便利。9禁止非房地產(chǎn)主業(yè)國有及國有控股企業(yè)參加商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。10對(duì)存在土地閑置及炒地行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停同意其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。制約市場(chǎng)需求加大開發(fā)管理調(diào)整土地供給“國十條”利用2種伎倆，從3個(gè)層面來制約房價(jià)上漲。此次新政利用“政策調(diào)控”+“金融調(diào)控”并舉伎倆，從土地供給結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個(gè)層面來執(zhí)行，從政策力度來看是空前。政策動(dòng)向第14頁建湖政策動(dòng)向及影響新政出臺(tái)后，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)剛性需求客戶百分比較多，所以新政當(dāng)前對(duì)建湖市場(chǎng)影響甚小。當(dāng)前建湖（江蘇省)新政細(xì)則難產(chǎn)建湖各樓盤以中央新政準(zhǔn)則為依據(jù)，“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證實(shí)或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證實(shí)非當(dāng)?shù)鼐用駮和０l(fā)放購置住房貸款”中非當(dāng)?shù)嘏卸?，大部分樓盤以鹽城為準(zhǔn)。據(jù)調(diào)查所知，從4月14日新政出臺(tái)后到當(dāng)前為止，國家宏觀調(diào)控政策對(duì)建湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)還未產(chǎn)生顯著影響。樓盤售價(jià)未出現(xiàn)回落。123第15頁項(xiàng)目本身解讀第16頁地塊周圍地塊周圍有縣人民醫(yī)院、銀行、文化館等，生活配套成熟；地塊處于建湖縣中心區(qū)域，人流量比較大；地塊離縣政府只有300-500米距離。項(xiàng)目緊靠人民路商業(yè)圈，周圍配套成熟。本項(xiàng)目縣人民醫(yī)院縣文化館沿街商鋪新世紀(jì)大橋匯文路沿街商鋪縣人民政府第17頁宗地情況當(dāng)?shù)貕K處于市中心區(qū)域，地段佳。地塊名稱建湖體育場(chǎng)建設(shè)用地宗地位置匯文路以北，原體育場(chǎng)用地占地面積22680㎡建筑面積7.9萬㎡容積率3.5地塊組成一塊用地性質(zhì)住宅、商業(yè)住宅體量預(yù)計(jì)6萬商業(yè)體量預(yù)計(jì)2萬項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)狀況當(dāng)前項(xiàng)目地塊處于平整狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年年底開工第18頁項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目處于縣中心區(qū)域，項(xiàng)目含有一定升值潛質(zhì)；項(xiàng)目緊靠人民路商業(yè)中心，周圍生活配套成熟；項(xiàng)目地塊已處于熟地狀態(tài)，開工期限不長?？拷诘氐貕K人民路當(dāng)前不準(zhǔn)私家車和出租車?？浚瑤沓霈F(xiàn)不便；宗地地塊周圍人流量較多，噪音影響。宗地周圍方圓1公里內(nèi)無在售樓盤，無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；宗地周圍有試驗(yàn)學(xué)校、外國語學(xué)校等給項(xiàng)目帶來利好原因。本案對(duì)面河?xùn)|板塊有一定在售商品房，加之售價(jià)比中心城區(qū)售價(jià)要低；新政出臺(tái)，樓市大環(huán)境對(duì)項(xiàng)目影響威脅（客戶買漲不買跌心態(tài)）。優(yōu)勢(shì)Strengt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劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunity

威脅ThreatsSo戰(zhàn)略：依靠內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，利用外部機(jī)會(huì)wt戰(zhàn)略：降低內(nèi)部劣勢(shì)，躲避外部風(fēng)險(xiǎn)st戰(zhàn)略：依靠內(nèi)部優(yōu)勢(shì)，躲避外部風(fēng)險(xiǎn)wo戰(zhàn)略：利用外部機(jī)會(huì)，克服內(nèi)部劣勢(shì)【SWOT分析】當(dāng)?shù)貕K處于市中心區(qū)域，優(yōu)勢(shì)比較大，機(jī)會(huì)比較多。第19頁項(xiàng)目周圍個(gè)案匯總第20頁競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分布圖河西板塊河?xùn)|板塊本案農(nóng)工商·新世紀(jì)花園明星城東方康城理想城縣中心城區(qū)第21頁競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分列表項(xiàng)目名稱所屬板塊總建筑面積容積率/物業(yè)類型在售戶型在售主力面積段初售價(jià)當(dāng)期銷售價(jià)格剩下可售套數(shù)農(nóng)房新世紀(jì)花園河?xùn)|板塊30萬㎡1.42/小高層、多層2房、3房、復(fù)式三房110-126㎡2500-2800元/㎡3500元/㎡當(dāng)前剩下部分2房、小3房還有一期復(fù)式，小高層預(yù)計(jì)5萬方9月以后推出，二期15萬方?jīng)]有開工明星城河?xùn)|板塊20萬㎡2.0/多層、商業(yè)、別墅2房、3房二房82-101㎡三房110-130㎡2700元/㎡2800元/㎡商業(yè)7500元/㎡當(dāng)前該案進(jìn)入尾盤理想城河西板塊21萬㎡1.8/多層、小高層2房、3房三房110-130㎡3000元/㎡3300元/㎡因?yàn)閮r(jià)位偏高，去化速度遲緩東方康城河?xùn)|板塊10萬㎡1.5/多層、小高層2房、3房二房80-90㎡三房110-130㎡元/㎡2200-2300元/㎡已經(jīng)剩下不多第22頁1、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（農(nóng)房新世紀(jì)花園）：近期該項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析推案計(jì)劃當(dāng)前該項(xiàng)目銷售情況營銷活動(dòng)客戶起源推盤，主要推多層建筑形態(tài)；年5月8號(hào)推出第一期中第二批多層建筑房源，年10月推出小高層建筑形態(tài)。二期當(dāng)前沒有開工，預(yù)計(jì)20進(jìn)入市場(chǎng)。據(jù)了解此次推出80套房源，當(dāng)前已經(jīng)去化了80%，不過了解到前期8-9萬方從開盤至今3年沒完全去化掉，所以能夠判斷去化了80%是有水分。后期還有5萬平方左右小高層，預(yù)計(jì)今年10月推向市場(chǎng)，預(yù)計(jì)價(jià)位4000元/㎡。本案客戶主要還是以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳟?dāng)前該案沒有打折活動(dòng)第23頁2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（農(nóng)房新世紀(jì)花園）：本案當(dāng)前是建湖房產(chǎn)市場(chǎng)中高端產(chǎn)品地址建湖興建東路近期房源開盤日期.5開發(fā)商上海農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)配套設(shè)施銀行、超市、中學(xué)、小學(xué)等容積率1.42物業(yè)類型小高層、高層裝修情況毛坯銷售報(bào)價(jià)3500元/㎡該盤共分為二期。當(dāng)前在售為一期第二批多層建筑，整個(gè)小區(qū)采取英倫建筑格調(diào)，是當(dāng)前建湖區(qū)域最早采取樓盤。該案位于建湖城東地域。該項(xiàng)目體量30萬方，在當(dāng)?shù)貙儆诖蟊P。部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析第24頁部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析3、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（農(nóng)房新世紀(jì)花園）：該案當(dāng)前房型以110-120㎡三房為主力房型面積段（㎡）占比二房80-10035%三房110-13045%三房以上19020%112㎡三房97㎡二房當(dāng)前110-130㎡銷售情況比很好，190㎡復(fù)式去化遲緩，這比較符合建湖當(dāng)前市場(chǎng)客戶需要。第25頁1、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（理想城）：近期該項(xiàng)目營銷動(dòng)態(tài)部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析推案計(jì)劃當(dāng)前該項(xiàng)目銷售情況營銷活動(dòng)客戶起源該案開盤以來，最近一次開盤為年10月開盤，后面將會(huì)推出3期，預(yù)計(jì)年底。因?yàn)轫?xiàng)目價(jià)格偏高，加之調(diào)控政策影響，當(dāng)前該案去化遲緩。本案客戶主要還是以當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳟?dāng)前該案沒有任何打折活動(dòng)第26頁2、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（理想城）：本案是區(qū)域內(nèi)大盤，開盤時(shí)價(jià)格處于高位，但整體去化不理想地址建湖秀夫路、太平路近期房源開盤日期.10開發(fā)商江蘇澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)配套設(shè)施小學(xué)、中學(xué)、超市容積率1.8物業(yè)類型小高層、多層裝修情況毛坯銷售報(bào)價(jià)3300元/㎡該案分三期推出，總建筑面積21萬方，屬于建湖大盤項(xiàng)目，1期基本已經(jīng)售罄，2期因?yàn)閮r(jià)格偏高，去化遲緩。該案由建湖當(dāng)?shù)亻_發(fā)商澤園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)開發(fā)建設(shè)，該開發(fā)商實(shí)力雄厚，開發(fā)了建湖縣幾個(gè)比較深入人心領(lǐng)軍樓盤，如澤園當(dāng)代城等。同時(shí)該發(fā)展商憑借著本土開發(fā)商優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)中也形成了很深人脈資源，其開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)常被作為經(jīng)典樓盤，在政府層面進(jìn)行宣傳。部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一期二期第27頁部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析3、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（理想城）：該案當(dāng)前房型以110-130㎡三房為主力房型面積段（㎡）占比一房40-608%二房80-11037%三房110-13050%三房以上1405%該案以80-110㎡二房和110-130㎡為主，這兩種房源比較受客戶青睞。第28頁競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況小結(jié)區(qū)域內(nèi)在售樓盤體量相對(duì)較大，去化周期比較長，初步統(tǒng)計(jì)區(qū)域內(nèi)每個(gè)樓盤去化量為每年3萬方左右；區(qū)域內(nèi)價(jià)位居高樓盤去化速度顯著偏慢；區(qū)域內(nèi)以110-130㎡三房為主力房型；區(qū)域客戶群以當(dāng)?shù)乜蜑橹?。?9頁客源分析客源依據(jù)起源于各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案走訪調(diào)查第30頁客戶地圖項(xiàng)目客戶主要以當(dāng)?shù)乜蛻艉蜑橹?，另外輔以部分其他區(qū)客戶、投資客戶極少建湖縣周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)周圍區(qū)域當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳂O少鹽城區(qū)域客源依據(jù)起源于各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案走訪調(diào)查第31頁客戶特征關(guān)鍵詞：剛性需求、居住改進(jìn)、品質(zhì)提升可能這些人將成為我們潛在客戶客戶特征關(guān)鍵客戶補(bǔ)充客戶爭(zhēng)取客戶生活特征居住地域依附性強(qiáng)，需要保持已經(jīng)有工作、生活交際圈以維持良好關(guān)系；居住地域與工作地能便利抵達(dá)，對(duì)生活品質(zhì)要求較高地緣屬性較強(qiáng)，居住地域與工作所在地較近，對(duì)居住品質(zhì)要求較高兒女在鹽城或一線城市工作小有成就，但父母居住條件未有改變；純投資，看好區(qū)域未來發(fā)展和價(jià)格成長性地域分布主要分布于建湖縣城中心建湖周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)丶爸車l(xiāng)鎮(zhèn)；鹽城或上海（工作、經(jīng)商建湖人）等地投資客購房傾向當(dāng)?shù)刭彿?，出于改進(jìn)居住條件為出發(fā)點(diǎn)而購置高品質(zhì)項(xiàng)目；就近購房，出于追求高品質(zhì)生活及工作便利性而購置傾向在當(dāng)?shù)刭彿啃⒕锤改?，改進(jìn)父母居住條件；投資，喜歡含有發(fā)展?jié)摿Ω咂焚|(zhì)項(xiàng)目客源依據(jù)起源于各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案走訪調(diào)查第32頁本案目標(biāo)客戶具象描繪生活在建湖老住戶工作在建湖而無購置能力客戶雖對(duì)本區(qū)域高度認(rèn)同但對(duì)購房價(jià)格也高度敏感重視產(chǎn)品性價(jià)比購房目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)終極升級(jí)改進(jìn)買給下一代機(jī)會(huì)也大定居、成家80后有經(jīng)濟(jì)能力建湖人也曾嘗試過到外區(qū)域（鹽城、上海等）投資購房客戶但因熟悉區(qū)域生活機(jī)能最終還是選擇本區(qū)作為自用住宅終點(diǎn)買給下一代機(jī)會(huì)也大外區(qū)引入客源與建湖有間接地緣關(guān)系因工作區(qū)域鄰近或走親訪友而成為被介紹客對(duì)該區(qū)域頗為熟悉進(jìn)而產(chǎn)生好感由換屋遷居此地實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)提升或家庭組員重組心愿甲魚客層描述泥鰍客層描述龍蝦客層描述主動(dòng)關(guān)注客意見領(lǐng)袖型游移觀望客主動(dòng)跟隨型消極跟隨客口耳相傳型第33頁項(xiàng)目定位第34頁R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)規(guī)范分析）

風(fēng)險(xiǎn)控制：降低操作風(fēng)險(xiǎn)，樹立特有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)銷售目標(biāo)：快速去化，盡快回籠資金利潤目標(biāo)：在安全前提下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化客戶目標(biāo)：細(xì)分客戶市場(chǎng)需求市場(chǎng)目標(biāo)：成為杏林標(biāo)桿項(xiàng)目R1我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)實(shí)狀況實(shí)證分析）

地段：縣城中心區(qū)域交通：出行便利規(guī)劃發(fā)展：現(xiàn)在城市中心，未來絕對(duì)商業(yè)中心項(xiàng)目條件：體量適中市場(chǎng)環(huán)境：未來上市體量較少，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)趨于緩解，但客戶需求偏弱項(xiàng)目機(jī)會(huì)：尋找可能差異點(diǎn)，洞悉市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵問題推導(dǎo)基于項(xiàng)目價(jià)值和未來機(jī)會(huì)，怎樣塑造本身產(chǎn)品線價(jià)值體系，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化？

項(xiàng)目關(guān)鍵問題第35頁+策略特點(diǎn)：1、引入高品質(zhì)差異化住宅產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)桿地位，同時(shí)營造城市形象和居住氣氛2、在項(xiàng)當(dāng)前期，打造市場(chǎng)需求產(chǎn)品，最大程度提升住宅產(chǎn)品品質(zhì)和溢價(jià)能力3、在項(xiàng)目中后期，借助區(qū)域價(jià)值提升和住宅高端客戶導(dǎo)入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化項(xiàng)目價(jià)值體系塑造模式住宅：高品質(zhì)差異化路線先進(jìn)開發(fā)策略高品質(zhì)差異化住宅產(chǎn)品關(guān)鍵問題下策略方向第36頁戶型分析房型面積段（㎡）占比一房40-605%二房80-10035%三房110-13045%三房以上150平米以上15%市場(chǎng)主流房型市場(chǎng)主流房型面積段及占比經(jīng)過對(duì)建湖市場(chǎng)在售樓盤調(diào)查，我部整理出第37頁產(chǎn)品定位思索第38頁[項(xiàng)目掃描]小結(jié)

3.5高容積率，確立了純高層住區(qū)項(xiàng)目定位，中心地理優(yōu)勢(shì)，可考慮沿匯文東路設(shè)置底商，作為項(xiàng)目后期成長引擎。第39頁[項(xiàng)目三大設(shè)問][升級(jí)]怎樣升級(jí)產(chǎn)品線，塑造產(chǎn)品亮點(diǎn)和高性價(jià)比，謀創(chuàng)造價(jià)值？[成長]怎樣設(shè)置項(xiàng)目成長引擎，實(shí)現(xiàn)價(jià)格跳躍性增加？[抗性]怎樣躲避項(xiàng)目高容積率帶來抗性？第40頁定成長引擎定產(chǎn)品策略[項(xiàng)目定位關(guān)鍵點(diǎn)]引擎設(shè)定產(chǎn)品組合和創(chuàng)新方式第41頁成長引擎產(chǎn)品引擎配套引擎商業(yè)引擎[早期：產(chǎn)品引擎]早期：產(chǎn)品引擎切入產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品類[創(chuàng)新產(chǎn)品空間引領(lǐng)市場(chǎng)]目前整體市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新力較差，包括戶型、立面，鮮有特色化項(xiàng)目，存在較大提升空間。所以前期利用創(chuàng)新產(chǎn)品空間切入存在一定較好機(jī)遇。產(chǎn)品類客戶普通公寓戶型[方案1：加一房，一樣面積加大空間=〉靠附加值提升單價(jià)]利用獨(dú)立空中花園設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)2房變3房，3房變4房加一房方案，增加附加值；[方案2：減面積，一樣戶型縮小面積=〉靠縮小面積提升單價(jià)]利用獨(dú)立空中花園設(shè)計(jì)，一樣戶型縮小面積，一樣總價(jià)下提升單價(jià)，或一樣戶型降低總價(jià)公寓大戶型[別墅化空間]三重空間挑空系統(tǒng)，別墅化享受第42頁成長引擎產(chǎn)品引擎配套引擎商業(yè)引擎中期：配套引擎深化高端價(jià)值主題會(huì)所+著名物業(yè)[中期：配套引擎

][對(duì)奠定項(xiàng)目高端價(jià)值舉足輕重]專業(yè)物管服務(wù)—提供細(xì)致周到生活服務(wù)，集中主題文化交流、健身休閑、高檔餐飲高規(guī)格主題會(huì)所設(shè)置，身份感、尊貴感完全建立第43頁成長引擎產(chǎn)品引擎配套引擎商業(yè)引擎[中后期：商業(yè)引擎

][利用逐步成熟小區(qū)提升商業(yè)價(jià)值，獲取額外溢價(jià)]本案地處市中心，前期能夠僅配置小型小區(qū)型商業(yè)，后期著力打造一定體量特色商街，以最大化商業(yè)價(jià)值，也利于經(jīng)營成功。中后期：商業(yè)引擎借勢(shì)外溢價(jià)值賣場(chǎng)/特色商業(yè)第44頁[本案戶型方向

]90-100平米2房=〉創(chuàng)新高附加值，約30%空間創(chuàng)新+附加值+別墅化體驗(yàn)110-130平米經(jīng)濟(jì)3房=》創(chuàng)新高附加值，約50%140-170平米3-4房=〉創(chuàng)新空間+附加值+別墅化空間體驗(yàn)，約20%基礎(chǔ)產(chǎn)品升級(jí)產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品產(chǎn)品策略產(chǎn)品組合創(chuàng)新方式第45頁[方案1：加一房，一樣面積加大空間=〉靠附加值提升單價(jià)]利用獨(dú)立空中花園設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)2房變3房，3房變4房加一房方案，增加附加值；[方案2：減面積，一樣戶型縮小面積=〉靠縮小面積提升單價(jià)]利用獨(dú)立空中花園設(shè)計(jì)，一樣戶型縮小面積，一樣總價(jià)下提升單價(jià)，或一樣戶型降低總價(jià)普通公寓戶型：做附加值產(chǎn)品策略產(chǎn)品組合創(chuàng)新方式第46頁空間升級(jí)：140平米創(chuàng)新復(fù)式/12層疊加

1疊加形態(tài)，提升高價(jià)格產(chǎn)品容積率戶型上多處挑空，突現(xiàn)大露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)別墅感覺，重新定義復(fù)式公寓大戶型：做空間升級(jí)產(chǎn)品策略產(chǎn)品組合創(chuàng)新方式第47頁兩層挑空空中花園入戶挑空花園兩層挑空客廳三重挑空空間起承轉(zhuǎn)合，造就大宅風(fēng)范公寓大戶型：做空間升級(jí)產(chǎn)品策略產(chǎn)品組合創(chuàng)新方式第48頁公寓大戶型：做空間升級(jí)第49頁公寓大戶型：做空間升級(jí)第50頁建筑外立面提議：西班牙格調(diào)強(qiáng)調(diào)建筑整體形式感，完整、流暢展示面和含有韻律感天際線都是吸引眼球主要原因[項(xiàng)目提升提議]第51頁選擇質(zhì)感較強(qiáng)外立面材質(zhì)，從細(xì)節(jié)上提升項(xiàng)目標(biāo)整體形象立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)材料，如面磚和石材等，能夠有效提升建筑價(jià)值感，給人穩(wěn)重或尊貴感受材料使用上要強(qiáng)化對(duì)比。不一樣材料穿插利用能夠強(qiáng)化部分材料質(zhì)感建筑底層局部石材使用，對(duì)業(yè)主身份感給與很好彰顯項(xiàng)目外立面提議：[項(xiàng)目提升提議]第52頁能夠很生活慵懶午后在廣場(chǎng)小坐在咖啡中把他人看成風(fēng)景或成為他人風(fēng)景開放入口小廣場(chǎng)，青年人休閑場(chǎng)所[項(xiàng)目提升提議]第53頁主軸園林巧妙打造，凸顯人文關(guān)心，成為人們?nèi)粘Ｐ蓓奶靾?chǎng)所[項(xiàng)目提升提議]第54頁利用地塊高差在組團(tuán)間設(shè)置立體庭院[項(xiàng)目提升提議]第55頁價(jià)格定位第56頁價(jià)