北京平谷一號(hào)地投資可行性研究報(bào)告(-)課件

投資可行性研究報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)研判區(qū)域發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)現(xiàn)狀土地交易研究項(xiàng)目投資分析投資可行性研究報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)研判區(qū)域發(fā)展規(guī)劃房1投資可行性研究報(bào)告第一部分平谷1號(hào)地投資基本結(jié)論投資可行性研究報(bào)告第一部分平谷1號(hào)地投資2投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論總體結(jié)論：經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢(shì)頭。未來兩年內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的、相對(duì)嚴(yán)厲的變化，1號(hào)地塊投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。1號(hào)地塊地價(jià)73075萬元為競(jìng)價(jià)警戒線，也是高風(fēng)險(xiǎn)警戒線，建議超過78075萬元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)。投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論總體結(jié)論：3投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)體自主增長(zhǎng)乏力、救市政策效應(yīng)遞減、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重、大宗商品價(jià)格上推通脹壓力、再儲(chǔ)蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長(zhǎng)、熱錢可能回流新興市場(chǎng)。未來政策取向：經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)：2009年末，全國商品房空置面積可能達(dá)到3億～4億平方米。不管是從發(fā)達(dá)國家上世紀(jì)70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢(shì)看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。2010年，隨著中央9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。一、總體投資環(huán)境：未來政府投資效應(yīng)將衰退投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)體自主增長(zhǎng)乏力、救市4投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大；1號(hào)地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設(shè)施滯后。新城規(guī)劃建設(shè)：新城按照規(guī)劃西擴(kuò)的同時(shí)，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。1號(hào)地位于新城主城區(qū)西擴(kuò)邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎(chǔ)配套略微滯后。人口規(guī)?？刂圃谝欢ǔ潭壬现萍s本地居民購買商品房。二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景：新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇較好投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大；新城5投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論若無大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，1號(hào)地可能以樓面地價(jià)1800元/㎡左右成交。樓面地價(jià)：2004年至2009年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長(zhǎng)，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。三、1號(hào)地掛牌競(jìng)價(jià)：競(jìng)爭(zhēng)將較激烈，樓面地價(jià)將突破2000元/㎡投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論若無大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，16投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但必須考慮以下因素：

平谷本地居民購買力有限，1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買；本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（2010年開盤價(jià)）：住宅：6435元/㎡，商業(yè)：11200元/㎡，此價(jià)格雖然相對(duì)保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格狀況：區(qū)域市場(chǎng)二手房均價(jià)已突破7200元/㎡，新房售價(jià)達(dá)歷史高位，普通商品住宅均價(jià)7600元/㎡，商業(yè)均價(jià)超過12000元/㎡。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)：房?jī)r(jià)偏高，本地居民購買力有限投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（2010年）7投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論地價(jià)與售價(jià)為本項(xiàng)目投資最為關(guān)鍵的敏感性因子：“地價(jià)上漲+售價(jià)上漲”雙變因子“地價(jià)不變+售價(jià)上漲”單變因子地價(jià)地價(jià)超過98075萬元，未來商品房住宅售價(jià)6500元/㎡左右，配套商業(yè)售價(jià)11200元/㎡時(shí)，投資凈利潤率接近0%；售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧櫟挠绊憳O其有限。五、1號(hào)地投資分析：地價(jià)73075萬元為競(jìng)價(jià)警戒線，超過78075萬元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論地價(jià)與售價(jià)為本項(xiàng)目投資最為關(guān)鍵的敏8投資可行性研究報(bào)告第二部分平谷1號(hào)地投資宏觀經(jīng)濟(jì)研判投資可行性研究報(bào)告第二部分平谷1號(hào)地投資9投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·年度特點(diǎn)今年以來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)以下三大特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重依賴于政策效應(yīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局GDP加速增長(zhǎng)；工業(yè)止跌回升態(tài)勢(shì)明顯；投資持續(xù)高速增長(zhǎng)；消費(fèi)加速增長(zhǎng)，農(nóng)村消費(fèi)增長(zhǎng)罕見地快于城市消費(fèi)；汽車與房地產(chǎn)兩大市場(chǎng)出現(xiàn)意外回升。國有及國有控股投資明顯高出整體增長(zhǎng)；國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)加速，利用外資有所下降；全社會(huì)零售總額中增長(zhǎng)最快的政府消費(fèi)和企業(yè)、居民消費(fèi)明顯慢于總體水平。來自政府投資項(xiàng)目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對(duì)房地產(chǎn)、股市走勢(shì)帶來相應(yīng)影響。投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·年度特點(diǎn)今年以來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)10投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·存在問題經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題更加突出首先，產(chǎn)能過剩。電力、有色金屬行業(yè)投資增長(zhǎng)幅度均超過了20%，造船工業(yè)超過50%，水泥業(yè)甚至接近80%。我國制造業(yè)產(chǎn)能過剩大約30%，其中，鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩26.9%，鋁冶金過剩34.3%，鐵合金過剩29.6%。其次，投資和消費(fèi)比例關(guān)系進(jìn)一步失衡。我國的投資率從2000年的35.3%上升到2008年的43.5%，大大高于多數(shù)國家20%左右的水平。今年以來，居民消費(fèi)增長(zhǎng)速度也有所加快，如果不考慮進(jìn)出口貿(mào)易的情況，投資和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)比率已上升到了62%比38%。投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·存在問題經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題更加突11投資可行性研究報(bào)告泡沫經(jīng)濟(jì)跡象顯現(xiàn)首先，體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。人們對(duì)于未來中國通貨膨脹的預(yù)期，使得大家加快持有房屋等實(shí)物資產(chǎn)，以期降低通貨膨脹帶來的貨幣貶值。目前房地產(chǎn)業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)：兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的一份報(bào)告預(yù)測(cè)，2009年末，全國商品房空置面積可能達(dá)到3億～4億平方米。隨著中央9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入深度調(diào)整期。不管是從美國上世紀(jì)70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國房地產(chǎn)的走勢(shì)看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。

其次，中國股市的泡沫。在幾年內(nèi)企業(yè)業(yè)績(jī)無法明顯提高的情況下，股市今年最高漲幅達(dá)到60%多。目前股市的潛在風(fēng)險(xiǎn)：這次是由信貸主導(dǎo)的資產(chǎn)泡沫，其破滅將直接導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表型衰退，更集中地體現(xiàn)在銀行身上，對(duì)股票市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的傷害將比過去更大。第三，地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。財(cái)政部曾表示，今年地方政府為中央項(xiàng)目的配套資金在6000億元，但地方債只有2000億元的規(guī)模，余下仍有4000億元的缺口。宏觀經(jīng)濟(jì)研判·存在問題投資可行性研究報(bào)告泡沫經(jīng)濟(jì)跡象顯現(xiàn)首先，體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)。人12投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·未來政策未來政策取向分析1.經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。

2.未來政策需要結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。3.需要應(yīng)對(duì)多種不確定性。4.需要加速改革來激發(fā)新的增長(zhǎng)極。首先，放松行業(yè)管制，啟動(dòng)民間投資來接手政府投資。其次，改變國民收入分配體制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)由外向型向內(nèi)向型轉(zhuǎn)變。第三，加大新農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè)、極大激發(fā)農(nóng)民消費(fèi)。啟動(dòng)農(nóng)民消費(fèi)需求是能夠?qū)_外需下降的唯一途徑，推進(jìn)城市化時(shí)間太久，完善農(nóng)村社保成本太大，建設(shè)小城鎮(zhèn)作為過渡較為現(xiàn)實(shí)可行。在11月27日召開的中央政治局會(huì)議就已經(jīng)定下明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的基調(diào)為“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”。12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也對(duì)未來房地產(chǎn)宏觀政策定了調(diào)：投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·未來政策未來政策取向分析113投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·未來政策中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)性：

1.增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度

2.“二套房貸政策”，中央層面不會(huì)再出新文件，但依然鼓勵(lì)“居民自住和改善性購房需求”，至于具體的松緊度，主要由各家商業(yè)銀行把控。

3.加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造

4.要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·未來政策中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于14投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·明年走向2010年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)

1.投資：政府投資效應(yīng)將衰退，投資領(lǐng)域存在“國進(jìn)民退”現(xiàn)象。

2.消費(fèi)可能放慢，城市居民消費(fèi)需求還存在進(jìn)一步的提升空間，農(nóng)村消費(fèi)潛力更大，但政策刺激作用減弱，汽車住宅消費(fèi)也將減弱。

3.出現(xiàn)溫和通貨膨脹，國內(nèi)市場(chǎng)難有大的漲價(jià)動(dòng)力。產(chǎn)能過剩、農(nóng)業(yè)連續(xù)豐收、國家資源儲(chǔ)備充實(shí)、居民收入增長(zhǎng)平穩(wěn)等因素制約銀行信貸對(duì)CPI的傳導(dǎo)。投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·明年走向2010年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)15投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·房地產(chǎn)小結(jié)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2.中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展速度較快。

3.房?jī)r(jià)偏高的問題依然突出，但大幅調(diào)整的可能性極小。4.全國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在一線城市。

平谷作為北京幾個(gè)新城之一，發(fā)展空間極大，只要宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)，平谷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)必然保持穩(wěn)步發(fā)展勢(shì)頭。投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·房地產(chǎn)小結(jié)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)16投資可行性研究報(bào)告第三部分平谷新城規(guī)劃1號(hào)地塊周邊區(qū)域發(fā)展前景分析投資可行性研究報(bào)告第三部分平谷新城規(guī)劃17投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·平谷地位區(qū)域地位：北京新城之一，京津冀交匯之處，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心，京東發(fā)展門戶平谷投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·平谷地位區(qū)域地位：北京新城之18投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)：京東發(fā)展門戶，山水宜居新城、清潔制造中心、精細(xì)果蔬基地、生態(tài)休閑綠谷一、京東發(fā)展門戶：依托連接北京和天津港的快速通道，平谷將成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)，是北京東部重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展門戶。二、山水宜居新城：維護(hù)自然山水格局，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，提升建設(shè)品質(zhì)，構(gòu)筑依山傍水、尺度宜人、配套完善、特色鮮明的山水宜居新城。投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)：京東19投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城規(guī)劃平谷新城核心區(qū)平谷區(qū)全部或部分納入新城核心區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有4個(gè)。全部納入的有平谷鎮(zhèn)和王辛莊鎮(zhèn)，部分納入新城的鎮(zhèn)有大興莊鎮(zhèn)和山東莊鎮(zhèn)。

1號(hào)地位于平谷鎮(zhèn)，與2009年6月高價(jià)成交的王辛莊地塊地位相當(dāng)。下文將進(jìn)一步詳細(xì)分析。

投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城規(guī)劃平谷新城核心區(qū)20投資可行性研究報(bào)告新城發(fā)展規(guī)劃·功能布局新城建設(shè)用地分為城市中心區(qū)（包括商業(yè)區(qū)、文教辦公區(qū)、居住區(qū)）、休閑度假娛樂區(qū)、工業(yè)區(qū)、教育及產(chǎn)業(yè)區(qū)。此處僅對(duì)城市中心區(qū)作出分析：城市中心區(qū)新城城市建設(shè)用地主要是向北和向西發(fā)展。規(guī)劃期內(nèi)，向北不跨北山路，向西不跨規(guī)劃東南部過境通道。

在新城中心區(qū)西部，結(jié)合洳河景觀安排以度假、會(huì)議、文化娛樂為主的公共設(shè)施和低密度的居住用地。

平谷1號(hào)地位置1號(hào)地投資可行性研究報(bào)告新城發(fā)展規(guī)劃·功能布局新城建設(shè)用地分為城市21投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城用地規(guī)劃一號(hào)地投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·新城用地規(guī)劃一號(hào)地22投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·人口規(guī)模

根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，2020年，平谷新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在30萬人以內(nèi)?？紤]到目前平谷區(qū)重點(diǎn)鎮(zhèn)帶動(dòng)作用較差和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的特點(diǎn)，平谷區(qū)將以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為重點(diǎn)，強(qiáng)化重點(diǎn)鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用。因此，2020年平谷新城人口規(guī)模調(diào)整為新城規(guī)劃區(qū)28.8萬人，新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)人口規(guī)模25.7萬人。

根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，未來幾年內(nèi)，平谷城區(qū)居民將增加大量放寬戶籍限制的新居民。投資可行性研究報(bào)告區(qū)域發(fā)展規(guī)劃·人口規(guī)模根據(jù)北京城市23投資可行性研究報(bào)告第四部分平谷2009年土地招牌掛成交地塊分析投資可行性研究報(bào)告第四部分平谷2009年土地招牌掛24投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·成交匯總2004年2009年投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·成交匯總2004年2009年25投資可行性研究報(bào)告平谷土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告平谷土地交易分析·歷史成交26投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交27投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交28投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交29投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交30投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交31投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交32投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交33投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交34投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·歷史成交35投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·交易小結(jié)

自2004年以來，平谷城區(qū)公開招牌掛的居住用地、居住商業(yè)用地和居住綜合用地地塊共10塊，其中：地塊1和地塊5競(jìng)爭(zhēng)較激烈，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)輪次均超過20輪，二者溢價(jià)率分別為100%、117%，主要原因?yàn)椋旱貕K1是2009年6月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后平谷區(qū)第一塊出讓的國有建設(shè)用地，位于評(píng)估新城主發(fā)展區(qū)的王辛莊鎮(zhèn)，開發(fā)潛力較大，以接近1900元/㎡的樓面價(jià)成交；地塊5是2007年4月平谷區(qū)唯一的一塊住宅用地，雖然規(guī)模較小，但當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其活躍，最終以樓面價(jià)1207元/㎡的價(jià)格成交。

2004年至2009年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長(zhǎng)，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，說明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。在目前市場(chǎng)環(huán)境下，可以預(yù)計(jì)，平谷1號(hào)地將吸引多家開發(fā)商競(jìng)拍，樓面價(jià)可能超過2000元/㎡。投資可行性研究報(bào)告土地交易分析·交易小結(jié)自2004年36投資可行性研究報(bào)告第五部分平谷1號(hào)地投資區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析投資可行性研究報(bào)告第五部分平谷1號(hào)地投資37投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況2009年（1-11月），在擴(kuò)大內(nèi)需、保持增長(zhǎng)等相關(guān)政策的支持下，平谷部分運(yùn)作多年的項(xiàng)目開始啟動(dòng)，土地一級(jí)開發(fā)投資迅速增長(zhǎng)。按項(xiàng)目建設(shè)地核算，房地產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)75.2%，呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

一、區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高速增長(zhǎng)，項(xiàng)目個(gè)數(shù)不斷增加

1-11月份，區(qū)內(nèi)建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)自年初累計(jì)完成投資103007萬元，同比增長(zhǎng)63.7%。其中建筑工程投資58472萬元，同比增長(zhǎng)67.8%；設(shè)備工器具購置投資946萬元，同比增長(zhǎng)70.1%；其他費(fèi)用投資49621萬元，同比增長(zhǎng)76%。有投資的項(xiàng)目共33個(gè)，其中投資超過2000萬元的項(xiàng)目有15個(gè)。去年同期有投資的項(xiàng)目共14個(gè)，其中投資超過2000萬元的僅有2個(gè)。項(xiàng)目個(gè)數(shù)的增加帶動(dòng)投資高速增長(zhǎng)。投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況238投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

二、一級(jí)開發(fā)成為增長(zhǎng)亮點(diǎn)，二級(jí)開發(fā)不斷增加

截至11月底，有投資的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)投資51081萬元，同比增長(zhǎng)12.8倍。其中，馬坊工業(yè)園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)投資和1號(hào)地塊土地一級(jí)開發(fā)投資分別突破億元。二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資額較大，有3個(gè)項(xiàng)目上半年投資超過6000萬元,如紫貴莊園、漁陽公館等開發(fā)項(xiàng)目。反觀去年，超過6000萬元的項(xiàng)目只有紫貴莊園和中衛(wèi)世紀(jì)城。

三、住宅投資同比增長(zhǎng)，商業(yè)用房投資小幅下降

平谷當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住宅的需求仍然具有較大潛力，開發(fā)商對(duì)住宅的投資仍然持續(xù)增長(zhǎng)，但商業(yè)用房投資額略有下降。1-11月份，住宅投資43726萬元，同比增長(zhǎng)26.3%；商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房投資40860萬元，同比下降15.9%。投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況二、一級(jí)開發(fā)39投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

四、西部地區(qū)開發(fā)投資較大，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目帶動(dòng)明顯

全區(qū)建設(shè)項(xiàng)目48個(gè)，以文化北街為中軸線劃分，西部開發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，投資額7.2億元，占總投資的76.6％；施工面積82.1萬平方米，占總施工面積的81.9％。東部開發(fā)項(xiàng)目21個(gè)，投資額2.2億元，占總投資的23.4％；施工面積18.1萬平方米，占總施工面積的18.1％。新城西部地區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施較便利，樓盤開發(fā)后升值空間較高，投資增長(zhǎng)較大。東部老舊小區(qū)較多，開發(fā)成本相對(duì)較高，制約了東部地區(qū)開發(fā)速度。

在西部的開發(fā)項(xiàng)目中有12個(gè)項(xiàng)目建設(shè)地址在馬坊開發(fā)區(qū)內(nèi)，自年初累計(jì)完成投資3.4億元，占總投資的38.5%，投資帶動(dòng)作用明顯。投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況四、西部地區(qū)40投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況

五、施工面積、銷售面積雙雙增長(zhǎng)

截至11月底，施工面積達(dá)到92.1萬平方米，同比增長(zhǎng)42.2%。新建項(xiàng)目的增加，帶動(dòng)施工面積同比增長(zhǎng)。銷售面積達(dá)到22.6萬平方米，同比增加12.9萬平方米；實(shí)現(xiàn)銷售額7.8億元，同比增長(zhǎng)6.3億元?？罩妹娣e8.2萬平方米，同比增長(zhǎng)1.2倍。空置面積增長(zhǎng)的原因：第一，2008年底空置面積6.9萬平方米，同比增長(zhǎng)1.9倍?；鶖?shù)較大，導(dǎo)致空置面積同比增長(zhǎng)。第二，部分項(xiàng)目手續(xù)還在辦理中，未進(jìn)行銷售，帶動(dòng)空置面積增加。以上信息來自平谷區(qū)政府投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·2009年概況五、施工面積41投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·樓盤分布平谷主城區(qū)范圍內(nèi)與1號(hào)地周邊，目前在售項(xiàng)目?jī)H紫貴莊園和漁陽公館；陽光城、錦繡花園迎賓花園為新建成小區(qū)；濱河小區(qū)、樂園西小區(qū)均為上世紀(jì)末期建成。根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，下文對(duì)相關(guān)樓盤價(jià)格進(jìn)行比較時(shí)，將以該項(xiàng)目為基礎(chǔ)參照，分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子。1號(hào)地投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·樓盤分布平谷主城區(qū)范圍內(nèi)與1號(hào)42投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·新房?jī)r(jià)格紫貴莊園：09年8月30日開盤至今均價(jià)7500，住宅成交均價(jià)5869，目前起價(jià)8300；漁陽公館：09年6月開盤至今均價(jià)6300，住宅已售完，成交均價(jià)4582，商業(yè)成交均價(jià)14602投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·新房?jī)r(jià)格紫貴莊園：09年8月343投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·二手房?jī)r(jià)格投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·二手房?jī)r(jià)格44投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·存量?jī)r(jià)格以上數(shù)據(jù)來自市場(chǎng)調(diào)研投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·存量?jī)r(jià)格以上數(shù)據(jù)來自市場(chǎng)調(diào)研45投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項(xiàng)目理想售價(jià)根據(jù)平谷新城規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢(shì)分析，漁陽公館周邊地帶為新城核心地段，以該項(xiàng)目為基礎(chǔ)參照；分別以地段、配套、環(huán)境、容積率等作為加權(quán)因子得出各項(xiàng)目加權(quán)平均系數(shù)，進(jìn)而求出1號(hào)地項(xiàng)目在比較體系中的起始售價(jià)加權(quán)系數(shù)為0.99；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)在售新樓、二手房均價(jià)*1號(hào)地項(xiàng)目起始售價(jià)加權(quán)系數(shù)=1號(hào)地項(xiàng)目開盤價(jià)

1號(hào)地項(xiàng)目開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡理想假設(shè)條件：未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所調(diào)整，但保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項(xiàng)目理想售價(jià)根據(jù)平谷新城46投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項(xiàng)目修正售價(jià)平谷本地居民購買力有限，1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購買；

1號(hào)地地處新城西部，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)于中心區(qū)略顯滯后；未來房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上仍將保持較快發(fā)展，但必然面臨調(diào)整。

附加假設(shè)條件：項(xiàng)目定位為新城高檔住宅區(qū)1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但必須考慮以下因素：基于此，本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（2010年）：住宅：6435元/㎡商業(yè)：11200元/㎡此價(jià)格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價(jià)，2011年、2012年售價(jià)年增長(zhǎng)幅度按住宅5%、商業(yè)3%計(jì)算。投資可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)現(xiàn)狀·本項(xiàng)目修正售價(jià)平谷本地居民47投資可行性研究報(bào)告第六部分平谷1號(hào)地投資分析投資可行性研究報(bào)告第六部分平谷1號(hào)地48投資可行性研究報(bào)告地塊概況·地理位置1號(hào)地主城區(qū)宗地位于平谷鎮(zhèn)，平谷新城西部，具體四至為：東至洳河西岸，西至新城西路，南至魯各莊南一路，北至新平北路（順平路）；根據(jù)平谷新城總體規(guī)劃，新城發(fā)展方向和重心，將逐漸向西、向南轉(zhuǎn)移，1號(hào)地位于新城最西部；

1號(hào)地被規(guī)劃的體育中心西路分割為AB兩地塊，其中，A地塊占地157畝，B地塊占地108畝；周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)于中心區(qū)略顯滯后，但

投資可行性研究報(bào)告地塊概況·地理位置1號(hào)地主城區(qū)宗地位于49投資可行性研究報(bào)告地塊概況·規(guī)劃指標(biāo)投資可行性研究報(bào)告地塊概況·規(guī)劃指標(biāo)50投資可行性研究報(bào)告地塊概況·SWOT分析新城核心區(qū)，洳河西岸緊鄰城區(qū)主干道順平路周邊規(guī)劃為休閑、體育新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大國家政策鼓勵(lì)居民改善性置業(yè)，市場(chǎng)仍有潛力土地交易競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)成本占比極高，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨中期輕微調(diào)整城區(qū)邊緣地段，當(dāng)?shù)鼐用裼行睦砜剐耘涮自O(shè)施相對(duì)主城區(qū)而言不太完善SWTO投資可行性研究報(bào)告地塊概況·SWOT分析新城核心區(qū)，洳河西岸51投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·基本指標(biāo)投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·基本指標(biāo)52投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·地價(jià)方案根據(jù)北京市招牌掛交易歷史分析，開發(fā)商看淡市場(chǎng)時(shí)，如2008年，土地多以起拍價(jià)成交，甚至出現(xiàn)流拍。看好房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，如2009年下半年，多以激烈競(jìng)拍、高樓面價(jià)高溢價(jià)率成交。國內(nèi)諸如平谷之類的土地市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好時(shí)，多以測(cè)算的凈利潤率（正值）的中間方案成交。

我們認(rèn)為，1號(hào)地以方案四、五、六之間的價(jià)格成交的可能性最大。因此，后文的現(xiàn)金流分析，敏感性因素分析均以方案五為假設(shè)條件。投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·地價(jià)方案根據(jù)北京市招牌掛53投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·地價(jià)分析2009年06月25日，王辛莊鎮(zhèn)地塊以13100萬元成交，樓面地價(jià)已達(dá)1896元/㎡。根據(jù)前文分析，平谷1號(hào)地樓面地價(jià)極有可能超過王辛莊地塊，突破平谷樓面地價(jià)2000元/㎡大關(guān)。投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·地價(jià)分析2009年06月2554投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·銷售收入

根據(jù)前文分析，1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但居于“穩(wěn)健投資策略”，充分考慮當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)偏高、需求有限以及其他風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（2010年）：住宅：6435元/㎡商業(yè)：11200元/㎡此價(jià)格為投資收益分析中構(gòu)成銷售收入的最終售價(jià)，2011年、2012年售價(jià)年增長(zhǎng)幅度按住宅5%、商業(yè)3%計(jì)算。計(jì)算銷售收入時(shí)，以規(guī)定的開發(fā)周期三年界定銷售周期和相應(yīng)銷售進(jìn)度，其中：住宅各年銷售進(jìn)度為——20%，40%，40%；商業(yè)各年銷售進(jìn)度為——10%，40%，50%。投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·銷售收入根據(jù)前55投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·銷售收入投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·銷售收入56投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·投資估算按總地價(jià)7.3075億元計(jì)算項(xiàng)目總投資金額投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·投資估算按總地價(jià)7.307557投資可行性研究報(bào)告項(xiàng)目投資分析·投資估算投資估算明細(xì)：土地成本75267.25