房地產行業(yè)調查報告

房地產行業(yè)調查報告我國房產業(yè)行業(yè)調查報告前言隨著社會的發(fā)展，我國房地產的發(fā)展已經成為社會向前推進的一個不可分割的部分。在過去的10年中，房地產對于我國的經濟增長貢獻卓著。在消費，投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國經濟增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產業(yè)，因其產業(yè)相關度高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯系密切，發(fā)展趨勢關系到整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。因此，對房地產行業(yè)進行調查是十分有必要的。本調查報告依據國家統計局、全國商業(yè)信息中心、中國房地產行業(yè)協會、國民經濟景氣監(jiān)測中心、《中國房地產年鑒》、國內外相關報刊雜志的基礎信息與權威數據，面向全國主要調查我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點，深入的了解房地產業(yè)的各種情況，詳細剖析各種政策的出臺對于房地產業(yè)的影響。目錄我國房地產行業(yè)概述及發(fā)展狀況..............1我國房地產行業(yè)發(fā)展趨勢以及特點…………..5國家政策調控下的房地產業(yè)…………..9結尾…………..10（一）、房地產業(yè)概述房地產行業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設、房地產經營管理、房屋修繕服務等等。房地產業(yè)是國民經濟的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨立產業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業(yè)的產業(yè)鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業(yè)的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業(yè)部門中處于平均水平之上。房地產業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經濟一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產業(yè)內涵及活動領域十分廣泛。（二）、房地產的發(fā)展狀況在我國，房地產業(yè)從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達，城鄉(xiāng)合計達，房地產業(yè)己上升到支柱產業(yè)的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。然而，房地產的總體規(guī)模越來越大。開發(fā)投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加；2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長，房地產開發(fā)規(guī)模逐步擴大。房地產開發(fā)的各項指標增長速度都在以上，最高接近。具體情況請看下圖：房地產開發(fā)投資持續(xù)增長從圖中可以看出，2001年-2006年，總體上全國房地產開發(fā)投資保持持續(xù)增長。2001年-2004年房地產開發(fā)投資增幅基本保持在25%左右，2005年受宏觀調控影響，房地產開發(fā)投資增幅開始有所回落。房地產投資過熱勢頭得到了初步遏制。2006年房地產開發(fā)投資增幅雖略有反彈，但增幅較2003年-2004年歷史高位有一定回落。2007年1-11月全國房地產開發(fā)投資總額為18.105億元，增幅較上年有較大回升。2、商品房開工建設與銷售面積同步增長隨著國民經濟的持續(xù)增長、城市化進程的不斷持續(xù)，2001-2006年全國商品住宅銷售面積和銷售金額呈現穩(wěn)步增長的局面。2004年以前，商品房竣工面積始終銷售面積，2005-2006年，銷售面積超過竣工面，顯示市場需求旺盛，而供應略顯不足。受供需關系影響，2007年商品房竣工面積增幅快速回升，2007年1-11月商品房竣工面積為68.404萬平方米。2006年起商品房銷售面積增幅較上年有所回落，但銷售面積繼續(xù)保持在高位。2007年1-11月全國商品房銷售面積為60.424萬平方米。二、房地產業(yè)的發(fā)展趨勢和特點近十年以來，房地產業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。

我國房地產在改革開放以前，實行的是統建統分制度，房地產業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導向、社會資金為依托、以配套建設為中心的綜合開發(fā)階段。進入２０世紀９０年代之后，房地產進入了一個前所未有的興旺發(fā)達期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設施等紛紛拔地而起，我國的房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產開發(fā)規(guī)模正以每年平均２０％左右的速度增長，在整個國民經濟中已占有舉足輕重的地位。

其次，我國自提出建立社會主義市場經濟體制以來，房地產業(yè)也和其他產業(yè)一樣市場化進展明顯加快。這主要表現在：住宅由計劃封閉生產轉向商品化經營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經濟成份并存，開創(chuàng)了中國房地產投資主體多元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強了房地產業(yè)的造血機能；運用“以新補舊，以豐補歉”、“以路帶房，以房補路”的方式方法，實現了住房建設和城市建設協調發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設積累了大量的資金；實行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場，使我國的房地產市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

(2)房地產開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產巨人正在形成。

房地產行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風險較大的一個行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。世界各國房地產發(fā)展歷史的共同點就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F化，只有少數十幾家、幾十家大的房地產公司主導了大部分市場。我國房地產業(yè)經過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結構性轉變的關鍵時期。一些大的房地產公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實力小和缺乏核心競爭能力的房地產企業(yè)，在未來的幾年內將會面臨被淘汰出局的危險。

(3)房地產企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。

保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關注。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。這是因為：１、在買方市場條件下，消費者成為左右市場和企業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當消費者進行決策時，潛伏于心中的形象認識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產。這也促使房地產開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；２、在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。所以，房地產業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產業(yè)競爭的結果，也是市場走向成熟的必然要求。３、房地產企業(yè)除了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質土地儲備，是保證房地產企業(yè)取得良好經濟效益的重要因素。為此，各房地產企業(yè)正在實施土地儲備戰(zhàn)略。

(4)民營經濟在房地產領域中迅速崛起，其他有實力的集團也紛紛進軍地產業(yè)，群雄逐鹿的時代就要來臨。

近年來，隨著房地產市場的逐步復蘇，加之房地產行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。因此，吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入，民營經濟發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產投資增長的主要動力，大有國退民進的趨勢。進入９０年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實業(yè)領域投資機會越來越少，而房地產領域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉向投資房地產。再加上民營企業(yè)具有良好的管理機制并重視人力資源的開發(fā)利用，大量吸收國有房地產公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強了企業(yè)綜合素質。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，這樣就造成了民進國退的局面。在一些沿海發(fā)達地區(qū)，民營房地產企業(yè)已經占據主導地位。當然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產市場結構和投資結構的調整，從而促進房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。

此外，民營房地產企業(yè)近年來除了迅速崛起外，國內其他有實力的集團出于多元化戰(zhàn)略以及調整的需要，也紛紛進軍房地產業(yè)。這是因為，一方面由于房地產行業(yè)的專業(yè)化分工不同，使得這一產業(yè)進入門檻低，只要有錢，設計有設計公司，建筑有建筑公司，自己只管當老板。另一方面，也是由資本的逐利性決定的，說明投資房地產仍有較大的利潤空間。這種趨勢也會產生積極和消極的兩種后果，一是隨著一些具有實力的集團的加盟，將使房地產市場競爭加劇，利潤率迅速降低，增加整個行業(yè)的風險；二是將促使房地產行業(yè)整體水平的提高，從而有力地推動房地產行業(yè)盡快成熟。國家宏觀政策調控下的房地產業(yè)雖然房地產業(yè)經過近十多年的高速發(fā)展,已經成為國民經濟的基礎性產業(yè)和支柱性產業(yè)。然而,總的來說,我國的房地產市場是個發(fā)育不全的市場,它還有著很多問題。例如，房地產市場化程度低,市場供給需求結構不相匹配等;但是，最突出的問題仍然是房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力。2010年，為了促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、遏制房價非正常激增，政府加大了對房地產市場的調控力度，國務院先后下發(fā)了“國十一條”、“國十條”、“國五條”。號稱“史上最嚴厲調控”的2010年，盡管氣勢如虹，但從最終結果看，卻收效甚微。開發(fā)商仍敏銳地發(fā)現了調控中的盲點：二三線區(qū)域市場和商業(yè)地產，成功突圍。為了遏制市場房價繼續(xù)快速飆升，2011年新年伊始國務院就下發(fā)了“國八條”，2月9日央行將金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，4月6日再次上調0.25個百分點。4月21日起又上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這已經是年內第四次上調存款準備金率。就在國家對房地產市場進行“史上最嚴厲的調控”的2010年，房地產市場卻仍然量價齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從9月份開始，70個大中城市房價連續(xù)4個月同比上漲。2010年全國房地產開發(fā)投資為48267億元，比上年增長33.2%。全國商品房銷售面積為10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額為5.25萬億元，增長18.3%。結尾綜合來看，我國的房地產業(yè)雖然發(fā)展速度極