《房地產開發(fā)與經營》第三章

——房地產開發(fā)與經營——房地產開發(fā)與經營【本章導讀】房地產企業(yè)主要是指從事土地和房屋開發(fā)建設，以房地產產品為核心從事房地產中介、物業(yè)服務的經濟實體組織，它是房地產經濟活動中的主要組成部分，房地產企業(yè)通過有效的經營活動，為社會提供各種產品，其完善與發(fā)展為房地產經濟活動提供了重要保障。通過本章的學習，要求掌握房地產企業(yè)的概念和性質，設立房地產企業(yè)的條件與資質等級；熟悉房地產企業(yè)的組織結構形式，房地產企業(yè)經營計劃的特點；了解房地產企業(yè)制度。章節(jié)導讀第三章房地產企業(yè)——房地產開發(fā)與經營——CONTENTS目錄房地產企業(yè)概述01房地產企業(yè)的設立與資質管理02項目導航房地產企業(yè)人員與組織結構03PART01房地產企業(yè)概述第一節(jié)房地產企業(yè)概述一、房地產企業(yè)的概念與分類

房地產企業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。1．房地產企業(yè)的概念第一節(jié)房地產企業(yè)概述一、房地產企業(yè)的概念與分類2．房地產企業(yè)的分類1）從經營內容和經營方式的角度劃分（1）房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，主要業(yè)務范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎設施建設以及房地產營銷等。（2）房地產中介服務企業(yè)是指在房屋或土地的買賣、租賃、轉讓等交易活動中充當媒介作用的企業(yè)，主要包括房地產咨詢企業(yè)、房地產價格評估企業(yè)、房地產經紀企業(yè)等。（3）物業(yè)服務企業(yè)是指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經營服務型企業(yè)，其業(yè)務范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、商業(yè)服務以及其他經營服務等。第一節(jié)房地產企業(yè)概述一、房地產企業(yè)的概念與分類2．房地產企業(yè)的分類2）從經營范圍的角度劃分（1）房地產綜合企業(yè)是指綜合從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的企業(yè)。（2）房地產專營企業(yè)是指長期專門從事如房地產開發(fā)、租售、中介服務以及物業(yè)管理等某一方面經營業(yè)務的企業(yè)。（3）房地產項目企業(yè)是指針對某一特定房地產開發(fā)項目而設立的企業(yè)。第一節(jié)房地產企業(yè)概述一、房地產企業(yè)的概念與分類2．房地產企業(yè)的分類3）按現階段房地產企業(yè)性質劃分全民所有制

企業(yè)股份合作制企業(yè)0104集體所有制企業(yè)私營企業(yè)0205股份制企業(yè)外資企業(yè)0306第一節(jié)房地產企業(yè)概述二、房地產企業(yè)的特性1．經營對象的不可移動性

無論是房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務企業(yè)，還是物業(yè)服務企業(yè)，其經營對象都是不動產，且具有不可移動性。這種特殊性使房地產企業(yè)在經營活動中受到十分巨大的影響，受周圍環(huán)境的影響也較大，經營績效與所處區(qū)位狀況關系密切。第一節(jié)房地產企業(yè)概述二、房地產企業(yè)的特性2．業(yè)務形態(tài)的服務性在房地產企業(yè)從事經營活動（即征地，拆遷，土地開發(fā)，土地出讓、轉讓，房屋開發(fā)，房屋出售、出租、轉租，房地產抵押以及房地產建設）的過程中，必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產企業(yè)經營活動的主要內容。

房地產中介服務企業(yè)主要圍繞房地產產品而進行一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，因此，中介企業(yè)提供的是各類房地產服務。第一節(jié)房地產企業(yè)概述二、房地產企業(yè)的特性3．經營活動過程的行業(yè)限制性①行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展具有巨大的推動作用。②行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。③目前房地產行業(yè)競爭者的數量眾多，但有較強實力的企業(yè)數量則較少，市場競爭激烈，企業(yè)經營過程中面臨的不確定性較強。④房地產用戶的數量較多，是領域較為廣闊的一個市場。⑤房地產業(yè)進入障礙比較大。⑥房地產企業(yè)由于其資金量投入大、風險高，如果企業(yè)經營得當，其盈利水平就會較高，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。第一節(jié)房地產企業(yè)概述二、房地產企業(yè)的特性4．經營活動資金和人才的密集性房地產企業(yè)在經營管理過程中需要大量的資金和人才。房地產開發(fā)企業(yè)的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。所謂人才密集是指在房地產開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才。第一節(jié)房地產企業(yè)概述三、房地產企業(yè)制度1．開發(fā)經營管理制度開發(fā)經營管理制度是房地產開發(fā)企業(yè)的主要制度。其主要內容有：房地產開發(fā)工作管理制度項目前期工作管理辦法房屋營銷工作管理制度材料管理工作制度計劃工作管理制度計量工作監(jiān)督制度合作開發(fā)商品房管理制度拆遷補償工作管理制度等第一節(jié)房地產企業(yè)概述三、房地產企業(yè)制度2．工程技術管理制度工程技術管理制度是有關工程技術方面的制度。其主要內容有：規(guī)劃、設計和報建工作制度圖紙審核管理制度工程質量管理制度設計招標制度工程項目管理制度配套工作管理制度安全生產責任制度圖紙、技術資料管理制度等第一節(jié)房地產企業(yè)概述三、房地產企業(yè)制度3．經濟核算管理制度經濟核算管理制度是有關財務、資金使用方面的制度。其主要內容有：財務工作管理制度成本工作管理制度會計核算工作管理制度經濟活動分析工作管理制度審計工作管理制度現金管理制度及差旅報銷制度等第一節(jié)房地產企業(yè)概述三、房地產企業(yè)制度4．行政人事管理制度行政人事管理制度是公司有關行政人事方面的管理制度。其主要內容有：秘書工作管理制度

文印、文件工作管理制度

檔案管理制度

人事工作管理制度

職工考勤管理制度

辦公用品管理制度

機動車輛管理制度

公司用工制度

干部與技術人員考核晉升制度

職工食堂等的后勤方面的管理制度等第一節(jié)房地產企業(yè)概述三、房地產企業(yè)制度5．物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度是有關物業(yè)管理、售后服務、租賃等方面的管理制度。其主要內容有：商品房售后管理制度住宅小區(qū)管理制度

房產管理制度

房產租金管理制度

房屋維修管理制度等第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃1．房地產企業(yè)經營目標1）房地產企業(yè)經營目標制定的原則可行性原則?？尚行栽瓌t是指企業(yè)制定的目標能夠在未來基本實現，任何企業(yè)經營目標的制定必須具有可行性，否則，企業(yè)必將蒙受巨大的經濟損失。一致性原則。一致性原則是指在企業(yè)目標體系中，各個目標層級應協調一致，保持平衡，共同構成目標系統。可量化原則。可量化原則是指企業(yè)制定的目標在實施過程中能夠量化、控制和考核。彈性原則。由于房地產企業(yè)經營的外部環(huán)境與內部環(huán)境是不斷變化的，因此，為適應不斷變化的內部環(huán)境，房地產企業(yè)的經營目標應具有一定的彈性。第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃1．房地產企業(yè)經營目標2）房地產企業(yè)經營目標的內容

房地產企業(yè)經營的

戰(zhàn)略目標房地產企業(yè)經營的

戰(zhàn)術目標指企業(yè)長遠發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標或基本目標，由成長性目標、盈利性目標和競爭性目標構成。是戰(zhàn)略目標的具體化，也是實現戰(zhàn)略目標的必經途徑。其內容由市場定位、產品結構、價格策略、廣告策略、營銷策略五個方面構成。第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃1．房地產企業(yè)經營目標3）房地產企業(yè)經營目標的調整

①收集信息。收集對房地產企業(yè)有影響的信息，以利于找出調整經營目標的因素，如房地產企業(yè)前階段經營業(yè)績情況、國家出臺的相關政策等。②進行分析。找出相關問題之后，為利于確定調整經營目標的幅度，就要對因素進行分析，分析其對前期制定目標的影響程度。③可行性論證。對調整的幅度進行可行性論證，通過論證，確保調整后經營目標的可靠性和實施的可行性。④做出決策。對調整的經營目標進行反復論證后，不僅要對調整的經營目標做出決策，而且還要制定出要調整的房地產經營目標的方針。第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃2．房地產企業(yè)經營計劃（1）房地產企業(yè)長期經營計劃的基本內容

企業(yè)生產發(fā)展規(guī)劃：包括企業(yè)未來主要經營業(yè)務，開發(fā)各類物業(yè)類型的比例，各類物業(yè)類型在市場中的占有率等。企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃：是指在企業(yè)生產發(fā)展規(guī)劃的基礎上制訂的企業(yè)發(fā)展規(guī)模規(guī)劃。企業(yè)人員培訓規(guī)劃：包括企業(yè)人員技術水平、文化素質在規(guī)劃期內要達到的程度，培養(yǎng)各類人才的比例，以及要采取的措施和需要的條件等。企業(yè)某些重要或專門性問題的規(guī)劃：如成立新型建筑材料應用技術研究中心，以確保企業(yè)在技術方面的領先地位，為客戶提供差異化產品。1）房地產企業(yè)經營計劃的內容第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃2．房地產企業(yè)經營計劃（2）房地產企業(yè)短期經營計劃的基本內容

短期經營計劃是在企業(yè)長期計劃要求及各項技術經濟指標的基礎上，依據近期市場研究資料、相關部門政策以及上年度經營計劃的有關資料編制而成的。生產經營綜合計劃：是長期經營計劃的年度具體化和數量化，并不是執(zhí)行計劃，它主要確定了房地產企業(yè)在該年度應該實現的各項技術經濟指標。專業(yè)計劃：依據生產經營綜合計劃編制，它是將年度計劃轉化為生產計劃的執(zhí)行性計劃，包括材料供應計劃、財務計劃、成本計劃及技術組織措施計劃等。1）房地產企業(yè)經營計劃的內容第一節(jié)房地產企業(yè)概述四、房地產企業(yè)經營目標與計劃2．房地產企業(yè)經營計劃2）房地產企業(yè)經營計劃的特點戰(zhàn)略性。企業(yè)的生存與發(fā)展，關鍵在于計劃體系是否健全、是否從戰(zhàn)略角度考慮計劃內容。（3）（2）（1）（4）綜合性。一是關于房地產開發(fā)業(yè)務的計劃；二是關于房地產經營業(yè)務的計劃；三是關于企業(yè)財務、人事及企業(yè)長遠發(fā)展的計劃。權威性。企業(yè)經營計劃是企業(yè)發(fā)展的行動綱領，一旦制訂就具有權威性。靈活性。計劃的編制需要一定的靈活性或彈性，強調人的主觀能動性，這樣企業(yè)才可能抓住機遇或規(guī)避風險。PART02房地產企業(yè)的設立與資質管理第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理①有符合公司法人登記的名稱和組織機構；②有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房；③注冊資本100萬元以上；④有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；⑤符合法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。另外，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，在上述基礎上做出另行規(guī)定，以提高設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件。1．房地產開發(fā)企業(yè)設立條件第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理①向上級機關提出組建房地產開發(fā)企業(yè)的申請報告；②擬訂房地產開發(fā)經營企業(yè)的章程；③向當地政府或房地產主管部門提出成立房地產開發(fā)經營企業(yè)的申請報告；④申報企業(yè)的資質等級；⑤辦理銀行的開戶手續(xù)，并存入資金；⑥辦理資金信用證明；⑦辦理經營場所的使用證明；⑧向工商行政管理申請注冊登記。2．房地產開發(fā)企業(yè)設立的程序1）工商登記第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理房地產開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》。《暫定資質證書》的有效期為1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況，延長《暫定資質證書》的有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長；對于不符合條件登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產主管部門的意見。2．房地產開發(fā)企業(yè)設立的程序2）資質審查工商行政管理部門對符合《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定條件的房地產開發(fā)企業(yè)做出如下規(guī)定：第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理房地產開發(fā)企業(yè)的資質，是房地產開發(fā)企業(yè)專業(yè)經濟技術素質、管理素質、資本數額、企業(yè)經歷和業(yè)績的綜合體現，對房地產企業(yè)進行資質管理，是保證房地產企業(yè)依法規(guī)范地從事開發(fā)經營活動、維護房地產市場正常的經濟秩序、確保企業(yè)素質不斷提高的一項極為重要的措施。

一般來說，房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級、二級、三級、四級4個資質等級。3．房地產開發(fā)企業(yè)的資質等級與管理第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理

我國對房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批。一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。

經資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門頒發(fā)相應等級的資質證書。資質證書由國務院建設行政主管部門統一制作。資質證書分為正本和副本，資質審批部門可以根據需要核發(fā)資質證書副本若干份。任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

企業(yè)遺失資質證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。4．房地產開發(fā)企業(yè)資質審批第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理一、房地產開發(fā)企業(yè)的設立及資質管理

①企業(yè)未取得資質證書從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。②企業(yè)超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。③企業(yè)有隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的，涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書等行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。④企業(yè)開發(fā)建設的質量低劣工程，發(fā)生重大工程質量事故的，由原資質審批部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。⑤企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，由原資質審批部門予以警告，責令限期改正，降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。⑥企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質審批部門予以警告，責令限期改正，并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。5．房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理二、房地產估價企業(yè)的設立及資質管理1．房地產估價企業(yè)的設立條件①有自己的名稱、組織機構和章程；②有固定服務場所；③注冊資金達到規(guī)定的要求金額；④機構內專職房地產估價師和專職房地產估價員的人員數量達到所設房地產估價機構規(guī)定的要求。第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理二、房地產估價企業(yè)的設立及資質管理2．房地產估計企業(yè)設立程序新設立機構的名稱必須有“房地產估價”或者“房地產評估”字樣，出資人應當是自然人，組織形式可以是有限責任公司或者合伙企業(yè)，注冊資本或者出資額要符合規(guī)定，有固定經營場所等。具體辦理程序可參考房地開發(fā)企業(yè)的工商登記流程。1）工商登記第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理二、房地產估價企業(yè)的設立及資質管理2．房地產估計企業(yè)設立程序工商注冊后30日內，到所在地的省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市房地產行政主管部門申請房地產估價機構資質。新設立的機構必須達到房地產估價機構三級資質所規(guī)定的條件，可向當地建設行政主管部門或房地產行政主管部門申請房地產估價機構三級資質，需如實提交的材料包括：

2）資質審查房地產估價機構資質等級申請表。營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件。出資證明復印件。法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件。專職注冊房地產估價師證明。固定經營服務場所的證明。經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件，有關估價質量管理，估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件，申報機構信用檔案信息。第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理二、房地產估價企業(yè)的設立及資質管理3．房地產估價企業(yè)的設立及資質等級管理

房地產估價機構資質分一級、二級、三級3個等級。國務院建設行政主管部門負責一級房地產估價機構資質許可。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門負責二、三級房地產估價機構資質許可，并接受國務院建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。申請核定房地產估價機構資質等級，應當如實向資質許可機關提交下列材料。房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；出資證明復印件（加蓋申報機構公章）；法定代表人或者執(zhí)行合伙人的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；專職注冊房地產估價師證明；固定經營服務場所的證明；經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件（加蓋申報機構公章）及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業(yè)內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息；隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理三、房地產經紀企業(yè)的設立及資質管理1．房地產經紀企業(yè)的設立條件有自己的名稱、組織機構，房地產經紀機構的名稱應當注明“房地產經紀”字樣，專門從事房地產經紀活動。有固定的經營場所。有符合固定的注冊資本。所設機構持有《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員和持有《中華人民共和國房地產經紀人協理從業(yè)資格證書》的人員數量達到所設房地產經紀機構的類型規(guī)定的要求。符合國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。第二節(jié)房地產企業(yè)的設立與資質管理三、房地產經紀企業(yè)的設立及資質管理2．房地產經紀企業(yè)的設立程序設立房地產經紀機構，首先向當地工商行政管理部門申請辦理工商登記。房地產經紀機構在領取工商營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當持營業(yè)執(zhí)照、章程、機構人員的書面資料到登記機構所在地縣級以上房地產行政管理部門或其委托的機構備案。評定房地產經紀企業(yè)資質，主要依照以下三個條件：一是貨幣注冊資金數額；二是機構中持有《中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》的人員數量；三是否存在違規(guī)違法經營現象。PART03房地產企業(yè)人員與組織結構第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構一、房地產企業(yè)人員1．房地產企業(yè)人員的分類（1）經濟管理類人員主要負責房地產開發(fā)與經營過程中的行政、經濟、財務、人事等方面的工作。（2）專業(yè)類人員主要負責企業(yè)中的策劃、銷售以及項目拓展等方面的工作。（3）工程技術類人員主要負責工程技術或技術管理方面的工作。第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構一、房地產企業(yè)人員2．房地產企業(yè)人員的構成1）建筑師2）工程師3）財務人員4）營銷策劃人員5）項目拓展及發(fā)展人員6）法律顧問第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構1．房地產企業(yè)組織的概念圍繞企業(yè)的開發(fā)與經營目標，通過一定的組織形式和組織機構，將企業(yè)全體員工組織起來并開展分工協作，從而推動企業(yè)的開發(fā)與經營各項活動順利開展的組織稱為房地產企業(yè)組織。房地產企業(yè)組織這個概念包括下列四個方面的要素。目標

人員與職務

職責與職權信息第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構2．房地產企業(yè)組織的原則目標同一性原則分工協作原則統一指揮原則權責一致原則機構精簡原則有效管理幅度原則010203040506授權原則均衡性原則彈性原則070809第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式

職能型組織結構是當今世界組織形式中最為普遍應用的組織形式。這種結構呈現出金字塔形，處在金字塔頂部的是高層管理者，塔頂以下依次分布著中層管理者和基層操作人員。其主要特點是按照專業(yè)分工設置職能部門，各職能部門在其業(yè)務范圍內有權指揮下屬單位及人員。按照市場投資、營銷、開發(fā)、工程、預算、財務、人事等不同的職能，可以把公司的經營活動劃分到不同的部門當中。

1）職能型組織結構第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式

1）職能型組織結構職能型組織結構的優(yōu)勢①在使用人員方面靈活性較大。②專業(yè)人員屬于同一部門，有利于知識與經驗的交流。③項目參與者在專業(yè)上獲得發(fā)展與進步，僅依靠項目的運作是不夠的，還需要依托于一個相對穩(wěn)定的職能部門。④有利于項目技術連續(xù)性的保持，在一個項目或一個企業(yè)中，人員的流動是不可避免的，在這種情況下，要保持項目技術的連續(xù)性，職能部門是最可靠的基礎。職能型組織結構的劣勢①要完成一個復雜的項目，通常要求多個部門共同合作，而各個部門所注重的往往是本領域，這樣就可能造成忽略整個項目的目標。此外，進行跨部門的交流與溝通也會比較困難。②從整個部門來看，由于職能部門各有其日常工作，因而它們所優(yōu)先考慮的往往不是項目與客戶的利益，而是項目中那些與職能部門利益直接相關的問題，這樣就導致了對項目支持的不足。③在這種結構當中，常常是把項目分解成不同的部分，由項目經理負責其中的一部分，其余的由另外一些人來完成，這樣就出現了沒有一個人為項目承擔全部的直接責任的情況。第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式

2）項目型組織結構

項目型組織結構是指在公司內部成立專門的項目機構，獨立地承擔項目管理任務，對項目目標負責。這種組織形式適用于企業(yè)進行較大的、持續(xù)時間較長的項目，也適用于要求在短時間內完成且費用壓力大、經濟性要求高的項目。項目型組織結構示意圖第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式

2）項目型組織結構項目組織結構的優(yōu)勢①能將項目參加者的力量集中于項目，可使項目的決策過程簡單、迅速，可使項目對外界干擾做出迅速的反應，滿足項目本身及環(huán)境的要求，使項目內容容易協調，爭執(zhí)較少，同時可避免權力和資源分配的爭執(zhí)。②能對項目加強領導，并實施統一指揮，從而使項目目標得到保證，使項目的組織任務、目標、權力、職責透明且易于落實。項目組織結構的劣勢①組織效率低下、成本高②項目的任務是波動和不均衡的③由于每一個項目都建立一個獨立的組織，在該項目組建和結束時，都會對原企業(yè)組織產生沖擊，因而項目組織可變性和適應性不強。第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式3）矩陣型組織結構

矩陣型組織結構是在20世紀50年代開始出現的一種組織結構形式。其實質是把按職能劃分的部門和按項目（產品、服務等）劃分的部門結合起來組成一個矩陣，使同一個員工既同原職能部門保持組織與業(yè)務的聯系，又參加產品或項目小組的工作。為了保證完成一定的管理目標，每個項目小組都設負責人，在組織最高主管的直接領導下工作。矩陣型組織結構示意圖第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式3）矩陣型組織結構矩陣型組織結構的優(yōu)勢在組織上打破了傳統的以權力為中心的思想，樹立了以任務為中心的思想。能充分有效地利用有限的項目資源適用現代項目的范圍較廣不僅可以發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢，而且能發(fā)揮項目組織的橫向優(yōu)勢矩陣型組織結構富有彈性，有自我調節(jié)的功能這種組織能保證項目經理對項目進行最有力的控制矩陣型組織結構的劣勢在組織上存在雙重領導、雙重職能和雙重匯報必須具有足夠數量的管理人員，項目領導者和管理者必須是一支訓練有素的管理隊伍。當一個職能部門同時承擔幾個優(yōu)先次序不易確定的項目工作時，項目資源如何分配成了關鍵問題這種組織會對已建立的企業(yè)組織規(guī)則產生沖擊。需要很強的計劃性與控制系統。第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式4）混合型組織結構

混合型組織結構的實質是將職能型和項目型組織結構相互結合而形成的一種企業(yè)組織形式。這種組織結構形式適用于中小組織，而不適用于規(guī)模較大、決策時需要考慮較多因素的組織?；旌闲徒M織結構示意圖第三節(jié)房地產企業(yè)人員與組織結構二、房地產企業(yè)組織結構3．房地產企業(yè)組織結構形式4）混合型組織結構混合型組織結構的優(yōu)勢混合型組織結構綜合了項目型與職能型組織形式的優(yōu)點，職能高度集中，職責清楚，秩序井然，工作效率較高，整個組織有較高的穩(wěn)定性?；旌闲徒M織結構的劣勢下級部門的主動性和積極性的發(fā)揮受到限制；部門間互通情報少，不能集思廣益地做出決策，當職能參謀部門和項目之間目標不一致時，容易產生矛盾，致使上層主管的協調工作量加大；難以從組織內部培養(yǎng)熟悉全面情