建材市場(chǎng)可行性報(bào)告(doc 48)

建材市場(chǎng)可行性報(bào)告1.1項(xiàng)目名稱因項(xiàng)目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項(xiàng)目”代表該項(xiàng)目.以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目"。1．2項(xiàng)目開發(fā)背景漣源某某項(xiàng)目位于漣源市人民路與芙蓉路交匯處，屬原工礦公司用地。宗地面積約404４平方米,地塊平整,地形較為規(guī)章,臨街面長(zhǎng).項(xiàng)目地塊為典型的城市二級(jí)綜合用地,土地性質(zhì)屬商住綜合用地,經(jīng)原土地使用權(quán)屬單位掛牌出讓后，漣源市某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司成功競(jìng)標(biāo)獲得使用權(quán).該地塊土地年限達(dá)70年，在一般的商住用地年限中使用年限是極高的，作為招商引資項(xiàng)目,該地塊開發(fā)也獲得政府的大力支持，將獲得開發(fā)政策性優(yōu)惠.1.3可行性討論報(bào)告編制目的（1）在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行簡(jiǎn)略分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。(2)對(duì)項(xiàng)目可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見,并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（３）結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探究項(xiàng)目開發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。（４）對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析.(5）對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。1。4可行性討論報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家建設(shè)部及湖南省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;（2)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》(３）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(4）婁底、漣源房地產(chǎn)相關(guān)法律政策與文件;（５)漣源市的招商引資政策;（６)本項(xiàng)目的簡(jiǎn)略規(guī)劃掌握原則；（7）現(xiàn)場(chǎng)勘察和漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料;?（8）漣源市當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9）某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目操盤閱歷價(jià)值二項(xiàng)目概況2。1地塊位置本項(xiàng)目地塊位于漣源市XX路與XX路交匯處，距ＸＸ山市民休閑廣場(chǎng)約８00米，對(duì)面為漣源市建材市場(chǎng)，周邊主要的建筑物業(yè)形態(tài)為居民、單位用房;200米半徑內(nèi)目前以“街鋪”商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主,經(jīng)營(yíng)范圍涉及建材、食雜零售、批發(fā)、餐飲、休閑等其他行業(yè)。四至范圍:東向:芙蓉北路西向：煤炭醫(yī)院南向:人民西路北向：臨街民宅2.2地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目宗地面積共4044平方米，按政府要求臨人民路處退讓紅線3.6３米，實(shí)際用地面積約3８9８平方米。項(xiàng)目擬建成地上共七層、總建筑面積在1．8萬平米左右的商住樓,其中裙樓商業(yè)部分為三層,單層建筑面積在36５0－3８00平米之間,裙樓以上為四層住宅，擬規(guī)劃面積在7０００－78０0平米之間。另項(xiàng)目擬建地下一層，規(guī)劃建筑面積在25００平米左右。2.3地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于漣源市“X廣場(chǎng)”，距漣源市核心商業(yè)區(qū)域-——“XX山”約8０0-1000米。目前周邊主要以臨街商業(yè)為主,商業(yè)經(jīng)營(yíng)類別不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)品牌參差不齊,芙蓉路道路狀況及街區(qū)面貌均有待改善。環(huán)境及配套設(shè)施:☆電力、電訊:接入本項(xiàng)目☆給排水：管道鋪設(shè)到位☆大型汽車站：臨人民路公交車站☆休閑廣場(chǎng)：光明山市民休閑廣場(chǎng)，距本項(xiàng)目約800米☆購(gòu)物場(chǎng)所：30０米內(nèi)XXX超市及臨街小型商店☆?yuàn)蕵穲?chǎng)所:30０米范圍內(nèi)無大型娛樂休閑休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所.☆醫(yī)療衛(wèi)生：項(xiàng)目西側(cè)為煤炭總醫(yī)院，往北5０0米為六畝塘鎮(zhèn)中心醫(yī)院☆教育文化、體育運(yùn)動(dòng):六畝塘鎮(zhèn)中心學(xué)校，本項(xiàng)目500米半徑內(nèi)無大型體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地?！罱鹑?、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所，人民路農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)電信六畝塘營(yíng)業(yè)廳、中國(guó)聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳2．4項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目為商住綜合項(xiàng)目,定位為“主題商業(yè)+多層住宅”的進(jìn)展模式.項(xiàng)目主要特點(diǎn)有：項(xiàng)目地塊雙面臨路，臨街面較長(zhǎng)，適合于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，但項(xiàng)目地理位置偏離市中心,還需對(duì)區(qū)域概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo).土地年限為70年，使用年限較長(zhǎng)，可形成獨(dú)特賣點(diǎn)。地塊無明顯凹凸落差,地形較為規(guī)章，有利于項(xiàng)目開發(fā)。項(xiàng)目周邊目前的街區(qū)環(huán)境并不抱負(fù)，大量中低檔次的臨街商業(yè)影響了項(xiàng)目地塊的商業(yè)價(jià)值，增加了項(xiàng)目開發(fā)難度。項(xiàng)目為芙蓉廣場(chǎng)周邊的第一個(gè)代表型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用,將大幅度提升周邊物業(yè)價(jià)值。2．５項(xiàng)目地塊價(jià)值分析漣源市商業(yè)核心區(qū)域?yàn)槲羼R廣場(chǎng)和光明山.光明山商圈是以五馬廣場(chǎng)的老商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，逐漸向廣場(chǎng)、政府靠攏的市場(chǎng)進(jìn)展結(jié)果。光明山商圈集中了市政府、檢查院、法院、銀行等大量的政府機(jī)關(guān)單位、金融機(jī)構(gòu),也擁有大型的品牌連鎖零售新一佳超市、通程電器，12000平米廣場(chǎng)使光明山成為漣源最具商業(yè)價(jià)值的核心商業(yè)區(qū)域,且有取代五馬廣場(chǎng)之勢(shì)。本項(xiàng)目距光明山商圈僅8００米左右，光明山商圈的進(jìn)展必定向西擴(kuò)散,從而帶動(dòng)周邊區(qū)域,提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖,受到光明山商圈的影響。因此,經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈進(jìn)展為本項(xiàng)目進(jìn)展至少供應(yīng)了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì),使項(xiàng)目地塊進(jìn)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化，將獲得可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)“光明山”商圈的進(jìn)展勢(shì)頭，徹底轉(zhuǎn)變目前本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域落后的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的進(jìn)展,并與“五馬廣場(chǎng)、光明山”形成“三點(diǎn)成線“的漣源商圈分布架構(gòu)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值,使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏"。項(xiàng)目地塊價(jià)值的主要特點(diǎn)有:地形地貌、地塊規(guī)模對(duì)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模有所限制，人流量不足,周邊商業(yè)環(huán)境有待改善.但較為適應(yīng)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)“單個(gè)項(xiàng)目總量應(yīng)有所掌握”的特征。交通區(qū)位價(jià)值目前尚不明顯，適合于大件消費(fèi)品的終端零售行業(yè)，但需進(jìn)行一系列的區(qū)位概念引導(dǎo)，并在平面建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)與人民路、芙蓉路交通條件良好結(jié)合，并在建筑外觀上創(chuàng)新。進(jìn)展背景為項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)良好的進(jìn)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭(zhēng)取更為優(yōu)越的項(xiàng)目進(jìn)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢(shì)的項(xiàng)目進(jìn)展團(tuán)隊(duì).目前漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)上市供應(yīng)量較大，但因漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)屬起步階段，創(chuàng)新點(diǎn)及引導(dǎo)空間較大，選擇在本年度底啟動(dòng)本項(xiàng)目，將使本項(xiàng)目在2006、2007年趕上銷售的黃金季節(jié)。本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中，整體投資總額在進(jìn)行良好掌握的前提下將偏小，進(jìn)展空間大，且投資者能在本項(xiàng)目將來升值空間中獲利。(6）項(xiàng)目應(yīng)努力適應(yīng)當(dāng)前漣源市商業(yè)格局的進(jìn)展演化,成為“五馬廣場(chǎng)"、“光明山”商圈的有力補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、銷售、推廣、經(jīng)營(yíng)方式的差異化。2。６已進(jìn)行的調(diào)查討論項(xiàng)目及成果某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)于２005年11月受某某房產(chǎn)開發(fā)投資公司委托進(jìn)行了漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和有針對(duì)性的家居建材市場(chǎng)調(diào)查。本次調(diào)研工作由某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成.項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作,發(fā)放調(diào)查問卷共3４０份，回收有效問卷3２0份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)展前景與部分漣源房地產(chǎn)從業(yè)人士、規(guī)模較大的家居建材經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了專題采訪.最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計(jì)分析人員進(jìn)行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計(jì),項(xiàng)目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析會(huì)議,為本項(xiàng)目下一步項(xiàng)目定位系統(tǒng)及市場(chǎng)推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ).調(diào)查討論項(xiàng)目及成果如下：(1）目前漣源市商品房供應(yīng)量體量較大，短期內(nèi)住宅物業(yè)進(jìn)展空間相對(duì)較小.在接受本次調(diào)查的市民中，48％的被訪者不打算購(gòu)買住宅，２6％的客戶打算在2-5年內(nèi)購(gòu)房，僅26％的客戶打算在1—2年內(nèi)購(gòu)房。另依據(jù)統(tǒng)計(jì),當(dāng)前“漣水名城”一期上市的住宅和“水榭花都"所上市的住宅面積總和已超過14萬平米,而“漣水名城”總建筑面積為26萬平米。因此，將來１－2年內(nèi)，漣源市住宅物業(yè)上市體量較大，市場(chǎng)空間相對(duì)較小。市民對(duì)居住環(huán)境已經(jīng)逐步開頭看重,但價(jià)格理念還有待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，價(jià)格仍成為購(gòu)房者考慮的首要因素。大部分購(gòu)房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置抱負(fù)，交通便利、價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力的住宅.（2）商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場(chǎng)定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。經(jīng)過“五江購(gòu)物中心"和“金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)”兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)商鋪投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。在本次調(diào)查中，40％的被訪者表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資,僅17.5%的被訪者正在考慮購(gòu)買.其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定,尚需大力引導(dǎo).（3）家居建材行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，期盼有效地進(jìn)行市場(chǎng)整合。僅26％的客戶表示對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況滿意，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、日趨白熱化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致家居建材經(jīng)營(yíng)行業(yè)利潤(rùn)下降。寬闊家居建材經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識(shí)到家居建材行業(yè)整合的必定性和必要性。本次接受經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查的被訪者中，大部分人均盼望能進(jìn)行有效的市場(chǎng)整合。說明長(zhǎng)期以來漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶分散凌亂,獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的局面已迫切的盼望被轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)呼喚“一站式"家居建材消費(fèi)場(chǎng)所的消滅.(4）撼動(dòng)自發(fā)形成的市場(chǎng)地位仍需要強(qiáng)勢(shì)政策進(jìn)行引導(dǎo)。在接受本次調(diào)查的被訪者中,５0％的經(jīng)營(yíng)戶表示情愿進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。但在訪談?wù){(diào)查中,漣源建材市場(chǎng)未能進(jìn)展起來的陰影和地理位置仍成為經(jīng)營(yíng)戶提及較多的意見,另依據(jù)調(diào)查，當(dāng)前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鹌毡椴桓?，要達(dá)到本項(xiàng)目所預(yù)期的價(jià)格(租金）需要花費(fèi)較大的精力和物力進(jìn)行引導(dǎo)。以強(qiáng)勢(shì)廣告推廣政策掩蓋全市，以政府的行業(yè)集中政策和各項(xiàng)稅費(fèi)的減免政策，以項(xiàng)目營(yíng)銷過程中的銷售和招商政策三方面全方位進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，將有助于改善投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)地理位置、搬遷疑慮的心理陰影.（5)本項(xiàng)目地段價(jià)格被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同.近５0％的經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)同芙蓉廣場(chǎng)周邊誕生“家居建材廣場(chǎng)”的進(jìn)展前景，54％的市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊將來2－3年內(nèi)的升值前景表示看好，說明寬闊經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)芙蓉廣場(chǎng)地塊表現(xiàn)出投資信心，是本項(xiàng)目進(jìn)展不行或缺的基礎(chǔ)條件。通過對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析討論，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市經(jīng)濟(jì)較為活躍，市民中隱藏著肯定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來漣源房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展和五江購(gòu)物中心、金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售,漣源市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)具備肯定的氣氛和進(jìn)展基礎(chǔ).本項(xiàng)目的進(jìn)展，將成為20０6年度漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目,因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在漣源營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，以商鋪推廣銷售為核心,進(jìn)行主題行業(yè)概念和投資概念的傳播。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項(xiàng)目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料.三項(xiàng)目建設(shè)意義３。１關(guān)于城市進(jìn)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，漣源市的商業(yè)格局已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局.五馬廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)展歷史悠久,地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地,也是漣源市近代商業(yè)進(jìn)展最具代表性的區(qū)域。光明山商圈的成型與進(jìn)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周,形成了強(qiáng)大的商業(yè)進(jìn)展資源。五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成，更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象，增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前,光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西進(jìn)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目的落成必將加快漣源市西城進(jìn)展的進(jìn)程,進(jìn)一步完善漣源市城區(qū)的整體規(guī)劃。３.２關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前漣源市建材市場(chǎng)過于分散、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所環(huán)境差和缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擬定的“一站式"家居建材廣場(chǎng)，將憑借主力店強(qiáng)大的品牌效應(yīng)、統(tǒng)一的市場(chǎng)管理和廣告推廣，把漣源建材市場(chǎng)整合優(yōu)化,并以貼心服務(wù)、優(yōu)質(zhì)化的產(chǎn)品、低廉的價(jià)格和舒適的購(gòu)物環(huán)境來吸引消費(fèi)者，從而使?jié)i源市建材行業(yè)順應(yīng)進(jìn)展趨勢(shì)實(shí)現(xiàn)良性進(jìn)展3。３關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義隨著建材行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的建材市場(chǎng)不行或缺地成為城市名片和亮點(diǎn)工程。本項(xiàng)目的落成，一方面將彌補(bǔ)漣源市家居建材行業(yè)這一市場(chǎng)空白，為寬闊經(jīng)營(yíng)戶供應(yīng)了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，也將為漣源市人民供應(yīng)與大中型城市保持同步的家居建材產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于漣源家居建材行業(yè)中以次充好，質(zhì)量、環(huán)保均難以得到保障的現(xiàn)象，為漣源人民造福；另一方面也將進(jìn)一步美化城市的形象,提升城市形象，解決目前交通路、藍(lán)田市場(chǎng)等區(qū)域經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，為城市交通、管理和消防帶來隱患的問題，真正成為漣源市舊城改造、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的“地標(biāo)性”物業(yè)。并為社會(huì)了供應(yīng)了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì),并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊街區(qū)的商業(yè)進(jìn)展，推動(dòng)和促進(jìn)“芙蓉廣場(chǎng)”商圈的形成，帶動(dòng)漣源市城西的進(jìn)展。漣源某某項(xiàng)目可行性討論報(bào)告其次章項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析四漣源市情及進(jìn)展概況4.1漣源市情漣源市位于湖南省中部，漣水上游。１９51年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽(yáng)各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣，1９52年正式建縣，8月改名漣源縣，198７年撤縣成立漣源市。漣源市總面積1８97平方公里，人口108萬,轄15鎮(zhèn)４鄉(xiāng)1街道辦事處和一個(gè)林場(chǎng).漣源人文歷史悠久,是革命老區(qū)和湖南五大僑鄉(xiāng)之一.漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風(fēng)景區(qū)，南有雄甲三湘的龍山森林公園。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級(jí)公路與207國(guó)道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級(jí)公路即將興建，一個(gè)完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)"的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等21種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。近年來市委市政府實(shí)施“科技推動(dòng)、市場(chǎng)帶動(dòng)"的戰(zhàn)略，全市民營(yíng)企業(yè)飛快進(jìn)展。高效結(jié)晶銅管、金屬纖維、藝術(shù)陶瓷,金剛石觸媒等一大批高科技產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)外。４。2漣源市城市進(jìn)展概況當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不抱負(fù)狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流淌人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。近年來，漣源市大力推動(dòng)“工業(yè)強(qiáng)市”的進(jìn)展方向.投入大量資金對(duì)漣源城區(qū)進(jìn)行改造和對(duì)各類工業(yè)企業(yè)進(jìn)行革新.城市的改造和企業(yè)的革新勢(shì)必將帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的進(jìn)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、零售業(yè)、建筑業(yè)、建材等行業(yè)推動(dòng)作用尤為顯著.這為本項(xiàng)目的開發(fā)供應(yīng)極佳的市場(chǎng)契機(jī)。同時(shí)為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動(dòng)，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)如同一針強(qiáng)心劑,推動(dòng)漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速進(jìn)展.4。３漣源市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況漣源地區(qū)內(nèi)擁有較為豐富的礦產(chǎn)資源，相關(guān)的礦產(chǎn)、冶煉、機(jī)電、運(yùn)輸行業(yè)發(fā)達(dá)，其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)模也較為突出,居民收入及消費(fèi)水平自9０年月開頭顯著提高,內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r良好.據(jù)統(tǒng)計(jì)，2００４年全年漣源市城市居民人均可支配收入660３元，比上年增長(zhǎng)15％,2004年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工4３660人，比上年增加382４人，從業(yè)人員勞動(dòng)酬勞總額43660萬元，增加3219萬元，比上年增加８%,從業(yè)人員年人均酬勞９904元，比上年增長(zhǎng)33．4%。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額157１０4萬元,增長(zhǎng)14．8％，占全市消費(fèi)品零售總額的80．98％.年末全市有證貿(mào)易餐飲個(gè)體戶和私營(yíng)企業(yè)分別達(dá)到13345戶和27２戶,分別增長(zhǎng)5。1％和３2。7％。漣源市總體居民收入水平在湖南省處于中下水平但是近年增長(zhǎng)較快,居民消費(fèi)水平比較湖南省進(jìn)展較快的中小型城市仍偏低。依據(jù)有關(guān)金融機(jī)關(guān)對(duì)漣源市居民儲(chǔ)蓄水平的統(tǒng)計(jì)，漣源人均儲(chǔ)蓄水平處于較高位置,反映出當(dāng)前漣源市民對(duì)投資極為謹(jǐn)慎，獵取投資渠道的信息很少，投資途徑較少,大部分的城市居民依靠于銀行儲(chǔ)蓄獵取儲(chǔ)蓄收益，社會(huì)閑散資金的投資欲望極為強(qiáng)烈的特性。因此,依據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、居民消費(fèi)及個(gè)人儲(chǔ)蓄水平，將來3—５年之內(nèi),漣源市房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展空間將較為可觀，在總量掌握的前提下，大部分的社會(huì)閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè),其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。以上數(shù)據(jù)來源：婁底及漣源相關(guān)政府報(bào)告文件、資料等4.４漣源市商業(yè)進(jìn)展歷史沿革回顧漣源市近代商業(yè)進(jìn)展歷程,我們可以很清楚地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì)7、８０年月有了質(zhì)量上的飛躍。上世紀(jì)8０年月前的商業(yè)大多以國(guó)營(yíng)企業(yè)單位經(jīng)營(yíng)的商業(yè)為主。由于經(jīng)濟(jì)體制的限制以及消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)的局限性，限制了商業(yè)的的進(jìn)展，無論是商業(yè)建筑其建筑形態(tài)還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都不能滿意消費(fèi)者的需求。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的進(jìn)展。90年月初,漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)大半江山的局面，消滅了“藍(lán)田市場(chǎng)”等一批集中型的專業(yè)市場(chǎng)。這一類商品交易市場(chǎng)的消滅，使?jié)i源市城市、農(nóng)村人口的消費(fèi)有了較為集中、更為便利的消費(fèi)場(chǎng)所。90年月末及本世紀(jì)初,隨著對(duì)外溝通和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增加,漣源市首次消滅了中小型超級(jí)市場(chǎng)，再度刷新了漣源市商業(yè)格局?！敖瘃R特"、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng)營(yíng)企業(yè)獲得了長(zhǎng)足進(jìn)展。近年來,以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源,不但使?jié)i源市民享受到了與國(guó)內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。伴隨著這一類商業(yè)企業(yè)的進(jìn)展，漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的消滅也受到了漣源市民的熱忱歡迎和追隨,“五江購(gòu)物中心"的銷售便反映出了漣源市民中隱藏的極強(qiáng)的投資欲望和消費(fèi)能力。而房地產(chǎn)行業(yè)的連續(xù)前進(jìn)，將使?jié)i源市居住、商業(yè)環(huán)境更為良好，有利于改善城市消費(fèi)環(huán)境，提升城市品位，更有利于本土房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)投資者的核心競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)。4.5漣源市城市商業(yè)格局及進(jìn)展趨勢(shì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場(chǎng)和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局.五馬廣場(chǎng)商業(yè)進(jìn)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越,是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)進(jìn)展最具代表性的區(qū)域.此區(qū)域內(nèi)以百貨超市、品牌服飾、鞋帽、電子通訊產(chǎn)品、五金機(jī)電業(yè)態(tài)為主.因受城市道路狀況、建筑形態(tài)、經(jīng)營(yíng)理念等進(jìn)展條件所限，此區(qū)域內(nèi)的老商業(yè)中心王者地位正在逐步轉(zhuǎn)換。如不轉(zhuǎn)變此區(qū)域內(nèi)的街區(qū)形象,對(duì)破壞街區(qū)整體形象的相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行集中整治，在“劣幣驅(qū)除良幣”理論范圍內(nèi)，將使一部分利潤(rùn)較高,檔次較高的商業(yè)行業(yè)主動(dòng)集中轉(zhuǎn)移,從而動(dòng)搖此區(qū)域的商業(yè)地位。光明山商圈的成型與進(jìn)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ).市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此,學(xué)校、居民區(qū)分散四周,形成了強(qiáng)大的商業(yè)進(jìn)展資源。此區(qū)域商賈云集、人流量浩大,另受五馬廣場(chǎng)的影響,一批商家將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地也延長(zhǎng)到了此區(qū)域，從而催生了光明山商圈的快速成熟.五江購(gòu)物中心項(xiàng)目的建成,更樹立了漣源市新興的現(xiàn)代化商業(yè)中心形象,增強(qiáng)了此區(qū)域在全市商圈中的競(jìng)爭(zhēng)力。目前，光明山商圈已經(jīng)呈現(xiàn)出向西進(jìn)展的趨勢(shì),對(duì)芙蓉廣場(chǎng)商圈的形成將極為有利.另外，以汽車站為基礎(chǔ)進(jìn)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分.但其雜亂的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的進(jìn)展.縱觀漣源市商業(yè)格局及進(jìn)展?fàn)顩r，漣源市各個(gè)商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)的建筑形態(tài)、交通組織、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)理念等都存在部分缺陷，在商圈形成中,其滲透能力、輻射能力表現(xiàn)得不是很明顯。本項(xiàng)目距光明山商圈僅8０0米左右，光明山商圈的進(jìn)展必定向西擴(kuò)散，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊區(qū)域，提升其商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目勢(shì)必首當(dāng)其沖,受到光明山商圈的影響，隨著金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的開發(fā)建設(shè),五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況好轉(zhuǎn)及其他周邊項(xiàng)目的開發(fā),其影響會(huì)越來越明顯。因此，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、光明山商圈進(jìn)展為本項(xiàng)目進(jìn)展供應(yīng)了至少三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊進(jìn)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)差異化,將獲得可觀的開發(fā)回報(bào),亦能成功借勢(shì)“光明山”，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值,使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏"。五漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展綜述５.1市場(chǎng)進(jìn)展概況漣源市現(xiàn)代化的房地產(chǎn)市場(chǎng)自２0０4年才開頭起步。2004年以前,大部分市民均為自己購(gòu)買土地,自己興建民宅,對(duì)商品房的概念理解不清楚，更沒有購(gòu)買商品房的意識(shí)。這也是目前漣源市住宅區(qū)沒有成規(guī)摸,上品質(zhì)的緣由之一,大量的自建民宅影響了城市品位的提高和整體的城市規(guī)劃，也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。2004年開頭，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有意識(shí)地進(jìn)行放開，通過招商引資對(duì)一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了立項(xiàng).消滅了以“漣水名城"為代表的住宅項(xiàng)目和以“五江購(gòu)物中心"為代表的商業(yè)項(xiàng)目.“五江購(gòu)物中心"以產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的銷售模式為主,項(xiàng)目在市場(chǎng)上一開頭供應(yīng)，便引起了寬闊投資者的注意和親睞，銷售情況極好，真實(shí)體現(xiàn)了漣源市民中隱藏著極大的商鋪購(gòu)買能力和購(gòu)買欲望，對(duì)漣源市后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目有極為重要的參考價(jià)值和意義?！皾i水名城”大規(guī)模大手筆的商品房建設(shè)開發(fā)，相關(guān)的社區(qū)配套型酒店、商業(yè)街區(qū)也在其規(guī)劃范圍之內(nèi),使?jié)i源市民對(duì)商品房第一次有了更為清楚的熟識(shí)?！皾i水名城”在環(huán)境、生活品質(zhì)上的宣揚(yáng)，也在潛移默化中對(duì)市民產(chǎn)生了影響,也對(duì)漣源商品房市場(chǎng)起到了不行忽視的作用。在“漣水名城”后，由大華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“水榭花都”也向市場(chǎng)供應(yīng)了4萬余平米的商品房。這兩個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開頭和競(jìng)爭(zhēng),使?jié)i源商品房市場(chǎng)格局已經(jīng)初具雛形。隨著政府下一步的放地，后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)，漣源商品房市場(chǎng)必將以更為成熟，更為理性的姿態(tài)面對(duì)市場(chǎng).5。2市場(chǎng)價(jià)格分析及走勢(shì)猜測(cè)5.2。1居住用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)猜測(cè)2004年前,漣源市住宅市場(chǎng)價(jià)格大部分在5０0-7０0元/平米左右，商品房市場(chǎng)未成型的情況下,城市居民對(duì)商品房的概念和理解均較為落后.因此市場(chǎng)價(jià)格始終處于比較低的狀態(tài)，居住用房的開發(fā)利潤(rùn)點(diǎn)也比較低。隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展,漣源房地產(chǎn)在近年來也得到了長(zhǎng)足進(jìn)展，政府形成了較為靈敏的房地產(chǎn)招商引資政策，鼓勵(lì)外來開發(fā)商在漣源進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，從而吸引到了一批如五江購(gòu)物中心、漣水名城等項(xiàng)目的開發(fā)商前來投資開發(fā)。外來開發(fā)商帶來的更強(qiáng)的資本優(yōu)勢(shì)和更高的開發(fā)品質(zhì)，另受相關(guān)建筑材料,開發(fā)規(guī)費(fèi)的上漲，建安成本也隨之上升，由此帶動(dòng)了漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格?！敖鸬貛А駮r(shí)尚廣場(chǎng)”的四樓以上臨街住宅達(dá)到了1100元/平米以上的銷售均價(jià)，“大華●水榭花都"銷售均價(jià)為950元/平米，“漣水名城”銷售均價(jià)１04０元/平米，此銷售價(jià)格較2004年前的住宅銷售價(jià)格已經(jīng)上漲了200-400元／平米.反映出漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售價(jià)格的進(jìn)展趨勢(shì)。就本次某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)所開展的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)研結(jié)果分析，目前漣源大部分市民仍傾向于選擇銷售價(jià)格在60０—800元/平米的住宅,800—１000元/平米的價(jià)格區(qū)間已經(jīng)開頭有部分市民所接受,“大華●水榭花都”、“漣水名城”等項(xiàng)目目前銷售的不抱負(fù)，說明高品質(zhì)高價(jià)格的住宅銷售價(jià)格完全被市場(chǎng)所接受和承認(rèn)還需時(shí)日。某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為：漣源市房地產(chǎn)近２—3年內(nèi)，規(guī)模適中、戶型新穎而有用、景觀資源良好、人文氣息深厚的居住用房仍將有肯定的市場(chǎng)機(jī)會(huì),價(jià)格突破千元/平米將存在肯定的市場(chǎng)空間.建議本項(xiàng)目居住用房的價(jià)格定位在800元/平米左右較為合適。漣源在售的主要住宅項(xiàng)目調(diào)研表如下:項(xiàng)目名稱大華●水榭花都位置漣源市酒廠,一中后面項(xiàng)目概況開發(fā)商：漣源大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積:42998平方米綠化率：3５%車庫(kù)數(shù)(車位數(shù)）:未定門面數(shù):未定分幾期開發(fā)：一期項(xiàng)目工程進(jìn)度：項(xiàng)目動(dòng)工已有將近兩個(gè)月,基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成開盤時(shí)間:２０05年12月底交房時(shí)間：2006年６月價(jià)格住宅均價(jià)：9５0元／平方米住宅最高價(jià):1200元／平方米門面價(jià)格:未定車庫(kù)價(jià)格：未定車位租價(jià):未定物管費(fèi)：未定主力戶型面積:160平方米左右付款方式及折扣:三成十年、五成十年、銷售率貴賓卡已售50張目前主推單位四室兩廳兩衛(wèi)項(xiàng)目劣勢(shì)分析１、大戶型居多，選擇空間小。2、目前交通不便利項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析該項(xiàng)目所處環(huán)境安靜、幽雅，適合居家,有大面積的藝術(shù)園林和休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)比較手歡迎，周邊配套比較好(鄰近中學(xué)、學(xué)校和事業(yè)單位)綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目在推廣中很好的借助了“漣水"的天然景觀，以“人文起居”文化為炒作切入點(diǎn),售樓部設(shè)立在賓館大堂,更是進(jìn)一步接觸了目標(biāo)消費(fèi)群，所以總體而言，該項(xiàng)目有肯定的優(yōu)勢(shì).項(xiàng)目名稱漣水名城位置漣源市自來水公司旁項(xiàng)目概況開發(fā)商:婁底佳苑房地產(chǎn)占地面積：15。5萬平方米建筑面積：２6萬平方米綠化率：50％車庫(kù)數(shù)（車位數(shù)）:未定容積率：1.68門面數(shù)：未定分幾期開發(fā)：兩期開盤時(shí)間:2０06年1月交房時(shí)間：未定價(jià)格住宅均價(jià):10４0元/平方米住宅最高價(jià):1２80元/平方米門面價(jià)格：未定車庫(kù)價(jià)格：未定車位租價(jià):未定物管費(fèi)：未定主力戶型面積：１45平方米左右付款方式及折扣：七成十年、五成十五年、銷售率一期銷售3成左右目前主推單位三室兩廳兩衛(wèi)5。2.２商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析及走勢(shì)猜測(cè)近年來，隨著漣源市城市和商業(yè)進(jìn)展，漣源市商業(yè)用房的需求量迅猛增加。而始終以來，漣源市的商業(yè)物業(yè)均為各國(guó)營(yíng)市場(chǎng)、單位的物業(yè),極少向市場(chǎng)出售。2005年五江購(gòu)物中心的興建，使?jié)i源市民中所隱藏的對(duì)商業(yè)用房的購(gòu)買需求飛快迸發(fā)出來，五江購(gòu)物中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪一個(gè)月內(nèi)銷售率過半，且內(nèi)鋪銷售價(jià)格達(dá)到了７５０0元/平米以上，而得房率僅為52%左右，實(shí)際套內(nèi)銷售價(jià)格達(dá)到了15000元/平米左右。2０0５年11月２6日開盤的金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)臨街商鋪銷售均價(jià)為18000元/平米，一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)為４8０0元／平米，公攤率在３３％左右。該項(xiàng)目開盤以來，以其良好的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策略規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)銷售,銷售情況良好.目前，漣源市商業(yè)用房?jī)H金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)項(xiàng)目在售，剩余單位主要以２、3樓為主。當(dāng)前漣源市舊城改造使一部分臨街單位用房進(jìn)行改造、拍賣，２0０6年市內(nèi)將可能有后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目參加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著漣源市城市建設(shè)和進(jìn)展,中心商圈的輻射和帶動(dòng)作用將使部分次級(jí)商業(yè)區(qū)域價(jià)值穩(wěn)步攀升。漣源市商業(yè)用房?jī)r(jià)格走勢(shì)將連續(xù)消滅“熱點(diǎn)地段價(jià)格居高不下,次級(jí)區(qū)域間續(xù)跟進(jìn)”的局面。六商業(yè)用房的市場(chǎng)供應(yīng)6。１所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查目前漣源市在售的商業(yè)用房項(xiàng)目?jī)H為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)：總建筑面積：１1７27．2６平米商業(yè)建筑面積：942７。２６平米銷售價(jià)格:臨人民路商鋪:均價(jià)18000元/平米臨工農(nóng)路商鋪:均價(jià)900０元/平米一層內(nèi)鋪:4800元／平米二層內(nèi)鋪：2500元／平米三層內(nèi)鋪：140０元/平米住宅銷售均價(jià)：114０元／平米６。2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房將來供應(yīng)量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查處于本項(xiàng)目對(duì)面的芙蓉建材市場(chǎng)，還有一部分的商鋪出租，但是由于該建材市場(chǎng)由于曾經(jīng)嚴(yán)重打擊了漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶的信心，其市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)給本項(xiàng)目帶來威脅，但是其給經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者留下的陰影，卻加大了我們后期推廣的引導(dǎo)工作難度.本項(xiàng)目在半年內(nèi)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,其一來自文藝路正在施工的項(xiàng)目(原漣源市兒童公園)，其二是文藝南路一塊１0畝空地，將來可能也會(huì)被用于開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)建材市場(chǎng).七商業(yè)用房的市場(chǎng)需求7.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查上圖顯示,96%的客戶為租賃商鋪經(jīng)營(yíng)。因漣源市目前的商業(yè)鋪面均以臨街鋪面為主,而臨街鋪面及部分專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪都是個(gè)人自建、政府或單位開發(fā)建設(shè)的房屋臨街層,因此漣源市目前家居建材市場(chǎng)所使用的物業(yè)仍以租賃臨街商鋪為主.7。2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查目前在售的僅為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng),其銷售情況較為良性。八商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格８。1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格情況漣源市商業(yè)用房主要由住宅的底商和企事業(yè)單位物業(yè)一、二、三層的商業(yè)用房構(gòu)成，進(jìn)行銷售的商業(yè)用房量比較少。目前漣源市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的商業(yè)物業(yè)主要為金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)。價(jià)格情況參照本報(bào)告6。１節(jié)。８．2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況物業(yè)名稱物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)品牌月租金價(jià)格(元/平米）立華水果臨街商鋪零售５0好運(yùn)來電話超市臨街商鋪21漣廣超市臨街商鋪零售80建材市場(chǎng)內(nèi)商鋪建材零售２—4目前漣源市商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格呈現(xiàn)出“受地段價(jià)值影響明顯,部分臨街商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌隆钡木置?，人民路“五馬廣場(chǎng)”—“五江購(gòu)物中心"臨街商鋪的租金均在65元/平米／月以上，金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的臨街商鋪?zhàn)饨鸸烙?jì)還將高達(dá)12０元/平米／月.依據(jù)某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)調(diào)研顯示,本區(qū)域５0０米半徑內(nèi)的臨街商業(yè)用房租賃價(jià)格自20－60元/月/平米不等，對(duì)面建材市場(chǎng)內(nèi)月租金甚至低于１0元/平米/月。與五馬廣場(chǎng)、光明山等區(qū)域的租金差距較大。主要是因目前本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)人流量，街區(qū)面貌較差,商業(yè)經(jīng)營(yíng)未成規(guī)模等緣由所引起的.九居住用房的市場(chǎng)分析9.1市場(chǎng)供應(yīng)情況漣源市目前的商品房主要集中在“漣水名城”和“水榭花都”兩個(gè)在建的項(xiàng)目中，估計(jì)總建筑面積為30多萬平方米,在建的商品房面積超過14萬平方米。9。2市場(chǎng)需求情況通過市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果的分析和討論，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)４8%的被訪者并不打算購(gòu)房。僅5%的被訪者考慮在１年內(nèi)購(gòu)房,３5％的被訪者考慮在將來3年內(nèi)購(gòu)房.說明目前漣源市民對(duì)商品房購(gòu)買意愿并不強(qiáng)烈，而主要的可能購(gòu)買時(shí)間集中在將來２—3年內(nèi),近期市場(chǎng)不會(huì)消滅太大的市場(chǎng)需求。目前漣源市民對(duì)商品房的需求主要集中在1００－１20平米的中戶型和140－160平米的大戶型兩個(gè)檔次。比較符合四線城市居民對(duì)購(gòu)房的面積需求特征。9．3物業(yè)出租情況目前漣源市還沒有形成專業(yè)房屋租賃市場(chǎng)，主要是以出租零散的居民房為主，承租人一般是在漣源從事小買賣的流淌居民。租金普遍比較低，單間租金為５0元/月,簡(jiǎn)潔裝修套間租金為200元/月，中檔裝修帶家電的套間租金為３50元/月.9。４在售樓盤銷售情況漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，對(duì)商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng)。導(dǎo)致了“漣水名城"和“水榭花都”兩個(gè)大型住宅項(xiàng)目自動(dòng)工以來,銷售都很不抱負(fù)。9。5市場(chǎng)在售戶型及特點(diǎn)分析漣水名城的主力戶型為1４5平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)，據(jù)調(diào)查得知,該戶型比較有用，受市民歡迎。水榭花都的主力戶型為１65平方米左右的四室兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái),據(jù)調(diào)查得知，這種戶型比較寬敞,大氣，一部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的人群較喜愛該戶型。金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)的主力戶型為150平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi),該項(xiàng)目地段優(yōu)越，住房很受歡迎。在價(jià)格方面,漣水名城和水榭花都的實(shí)際成交價(jià)格都沒有超過１000元/平米.僅金地帶●時(shí)尚廣場(chǎng)4樓以上的臨街住宅超過了1000元/平米，因該項(xiàng)目地理位置和上市時(shí)間的優(yōu)越性，因此對(duì)于整個(gè)漣源商品房市場(chǎng)來說,僅具備參考價(jià)值而不具備近階段的價(jià)格指導(dǎo)意義。大部分市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格仍集中在80０元左右的心理預(yù)期，短期內(nèi)突破千元大關(guān)較為困難。十市場(chǎng)猜測(cè)10.1將來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求猜測(cè)在對(duì)經(jīng)營(yíng)戶投資意向的調(diào)查過程中,大部分被訪者都持“看情況而定"的態(tài)度，說明目前漣源市的商業(yè)地產(chǎn)銷售受引導(dǎo)成分較大，在五江購(gòu)物中心未能經(jīng)營(yíng)起來之后，市民對(duì)商鋪投資都保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。同時(shí)，也有16％的被訪者正在考慮購(gòu)買商鋪，2４%的客戶表示視地段及價(jià)格而定,說明在經(jīng)營(yíng)戶中間，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比一般一般市民要強(qiáng)，其投資意愿相比而言也更為強(qiáng)烈.(2）市民對(duì)商鋪的投資意向相比經(jīng)營(yíng)戶而言要小，40%的客戶表示不會(huì)進(jìn)行商鋪投資.市民對(duì)商鋪投資概念的理解程度仍然有限,且在五江購(gòu)物中心的影響下，使一部分市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)失去了信心或者產(chǎn)生了不信任心理。市民中有17。5％的人正在考慮投資商鋪。10.2將來該區(qū)域內(nèi)居住用房需求猜測(cè)漣源市民長(zhǎng)期以來形成的房屋概念使市民對(duì)房屋的追求僅限于自建民宅，而商品房的購(gòu)買意識(shí)不強(qiáng).對(duì)商品房消費(fèi)的園林、景觀、戶型、物業(yè)管理等概念理解較淡.況且漣源市房屋租賃市場(chǎng)還未成熟，流淌人口少，在將來一兩年內(nèi)，漣源市民對(duì)居住房的需求不是很大.１０．3綜述總體而言，漣源市民對(duì)商鋪及住房還是有肯定的需求量,由于漣源市的房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步時(shí)，“五江購(gòu)物中心”影響到了消費(fèi)者投資信心,如果其他商業(yè)項(xiàng)目再次打擊消費(fèi)者投資信心的話，那么漣源市房地產(chǎn)的進(jìn)展將受到嚴(yán)峻的考驗(yàn).針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)放在消費(fèi)意識(shí)引導(dǎo)和區(qū)域概念炒作上，才能有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并結(jié)合主題商業(yè)的特殊性進(jìn)行項(xiàng)目推廣和銷售、招商工作。漣源某某項(xiàng)目可行性討論報(bào)告第三章項(xiàng)目進(jìn)展討論十一項(xiàng)目地塊特征分析11．1項(xiàng)目區(qū)位分析地塊外形：不規(guī)章方形用地地塊位置：人民路與芙蓉路交匯處,屬六畝塘鎮(zhèn)，位于漣源市主城區(qū)西部,靠近城鄉(xiāng)結(jié)合處。就目前來看，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。地塊優(yōu)勢(shì)：人民路與芙蓉路均屬漣源市城市干道,為本項(xiàng)目供應(yīng)了良好的交通組織便利性；同時(shí)，本項(xiàng)目地處漣源去往新化、冷江等地的必經(jīng)之地，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯.11．2項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處的芙蓉廣場(chǎng)周邊無大型的消費(fèi)場(chǎng)所和市政配套設(shè)施,周邊居住者大部分為一般市民,街區(qū)形象又比較差。因此，目前該地段人流量較小，但受光明山商圈進(jìn)展影響,已經(jīng)呈現(xiàn)出人流量開頭上升的趨勢(shì).１１。3項(xiàng)目地塊進(jìn)展SWＯT分析△地塊進(jìn)展機(jī)會(huì)Opportuniｔy光明山商圈的進(jìn)展已經(jīng)呈現(xiàn)出向本地塊擴(kuò)散的趨勢(shì)，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來了樂觀影響.漣源市目前開發(fā)在售的商業(yè)項(xiàng)目不多，為項(xiàng)目地塊的進(jìn)展供應(yīng)了肯定的市場(chǎng)機(jī)會(huì).項(xiàng)目周邊街區(qū)物業(yè)形象較差，本項(xiàng)目建成后,將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目,地塊進(jìn)展有肯定的政策支持?！鞯貕K進(jìn)展威脅Weａｋness市民對(duì)本項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值仍存在懷疑心態(tài)。其他舊城改造項(xiàng)目將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。項(xiàng)目地塊周邊街區(qū)形象較差,影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)△地塊進(jìn)展優(yōu)勢(shì)Ｓtrｅngth位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路,地塊價(jià)值高臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中，體量不大,適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯,將來升值前景可觀項(xiàng)目交由專業(yè)地產(chǎn)顧問公司進(jìn)行全程策劃，有利于保證項(xiàng)目進(jìn)展思路及執(zhí)行的科學(xué)化△地塊進(jìn)展劣勢(shì)Ｔhｒeａt(yī)項(xiàng)目地外形況簡(jiǎn)潔，將增加施工難度項(xiàng)目所在地所處的芙蓉路道路狀況較差，有待改善(３）項(xiàng)目偏離市中心,推廣難度加大雖然本項(xiàng)目目前所處的地理位置并不明顯,但受城市進(jìn)展的影響,此地段的進(jìn)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但項(xiàng)目在開發(fā)過程中,始終仍注意對(duì)區(qū)域概念的炒作和提升,以良好的項(xiàng)目定位和投資概念規(guī)避項(xiàng)目地塊在市民心目中的不良影響.十二項(xiàng)目商業(yè)用房定位方案討論12．1項(xiàng)目定位方案某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為：整合與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，依據(jù)各個(gè)行業(yè)對(duì)樓層的需求條件規(guī)劃業(yè)態(tài)形成“××××家居建材廣場(chǎng)”或“××××家居廣場(chǎng)”的商業(yè)主題.１2。2項(xiàng)目定位方案提出背景前漣源住宅商品房上市量在１４萬平米以上，且“漣水名城”離本案距離不遠(yuǎn).眾多商品房的在銷售之后必會(huì)進(jìn)行裝修,因此，與商品房裝修相關(guān)的建材、陶瓷、木材、家私、家紡、五金、油漆、型材等行業(yè)勢(shì)必會(huì)被帶動(dòng)。另一方面，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)在對(duì)漣源房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，發(fā)現(xiàn)家私、建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)者整合意愿較為強(qiáng)烈，且該類行業(yè)對(duì)區(qū)位的影響因素較小,但對(duì)交通條件要求較高，恰好符合本項(xiàng)目地塊所具備的特征。因此，某某地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)初步對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)主題選擇為“家居建材廣場(chǎng)”。12。3項(xiàng)目定位方案市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果1２．3．1行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶對(duì)“一站式"家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度大部分的經(jīng)營(yíng)戶已經(jīng)意識(shí)到行業(yè)分布零散，對(duì)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)者都不好?！耙徽臼健奔揖咏ú膹V場(chǎng)所具備的“一站購(gòu)齊”、“價(jià)格更低”“服務(wù)更好”是其他中小規(guī)模家居建材經(jīng)營(yíng)所不具備的。因此受到大部分經(jīng)營(yíng)戶的支持和贊同。也使本項(xiàng)目具備來自于經(jīng)營(yíng)戶層面的進(jìn)展機(jī)會(huì).12.3。2家居建材消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度家居建材消費(fèi)者對(duì)“一站式”家居建材市場(chǎng)支持率為54％，對(duì)其無所謂的業(yè)主占了３２％,對(duì)其不看好的占了14%.這表明:漣源消費(fèi)者對(duì)“一站式"家居建材市場(chǎng)認(rèn)可度比較高,由于漣源市場(chǎng)還不是很成熟，所以還有一半的消費(fèi)者需要加強(qiáng)引導(dǎo)。12．3。3市民對(duì)“一站式"家居建材市場(chǎng)的認(rèn)可度從右圖可以看出,絕大部分市民支持漣源消滅大型的家居建材廣場(chǎng)。長(zhǎng)期以來漣源市民購(gòu)買建材都需要各個(gè)門店不斷的詢問價(jià)格，不斷的比較產(chǎn)品,消滅“一站式”家居建材廣場(chǎng)后，集中的產(chǎn)品種類將大大縮短購(gòu)買時(shí)間，提高購(gòu)買效率，并能以更低的價(jià)格購(gòu)買到所需要的家居建材產(chǎn)品。家居建材廣場(chǎng)在目前漣源市民心目中，仍然是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。本項(xiàng)目的消滅,無疑填補(bǔ)了該市場(chǎng)空白，并將取得良好的社會(huì)效益，一改目前文藝路交通路擁擠，消防、交通、城市管理問題多多的局面。12。3.4對(duì)“一站式"家居建材市場(chǎng)的地點(diǎn)選擇調(diào)查為調(diào)查在目前漣源市建材經(jīng)營(yíng)戶中較為抱負(fù)的集中型家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目所在地，本次調(diào)查設(shè)置了三個(gè)地點(diǎn)供經(jīng)營(yíng)戶選擇.調(diào)查結(jié)果顯示，盡管漣源市建材市場(chǎng)未能經(jīng)營(yíng)起來在經(jīng)營(yíng)戶中形成了心理陰影,但仍有半數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶選擇了芙蓉廣場(chǎng)。調(diào)查結(jié)果一方面再次顯示了芙蓉廣場(chǎng)的地段價(jià)值，另一方面更反映出經(jīng)營(yíng)戶在選擇過程中已經(jīng)更趨于理性，考慮到了交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等家居建材行業(yè)進(jìn)展所必須具備的基礎(chǔ)條件。１2。4項(xiàng)目定位方案SＷＯT分析△項(xiàng)目進(jìn)展機(jī)會(huì)Oｐpoｒtunity家居建材經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式"家居建材廣場(chǎng)項(xiàng)目的消滅目前漣源市家居建材行業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已超過2萬平米，經(jīng)營(yíng)戶近2０0余家，為項(xiàng)目進(jìn)展供應(yīng)了市場(chǎng)資源的支持市、鎮(zhèn)兩級(jí)政府均看好并支持項(xiàng)目進(jìn)展,并能供應(yīng)相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著肯定的熱忱，存在引導(dǎo)空間大型家居建材超市的連鎖進(jìn)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的主力店招商供應(yīng)了契機(jī)將來商品房市場(chǎng)的進(jìn)展，將有利于本項(xiàng)目的銷售、招商和后期經(jīng)營(yíng)目前家居建材經(jīng)營(yíng)戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期盼有新型的“一站式"家居建材廣場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白△項(xiàng)目進(jìn)展威脅Weaｋnｅss業(yè)態(tài)與對(duì)面的建材市場(chǎng)、藍(lán)田市場(chǎng)部分重疊，可能會(huì)有相關(guān)方面的利益沖突行業(yè)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高,對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的走高存在肯定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并實(shí)行肯定的返租、免租政策文藝路、藍(lán)田市場(chǎng)、光藍(lán)路等自發(fā)形成的市場(chǎng)地位難以撼動(dòng)，項(xiàng)目招商面臨不小的壓力大部分經(jīng)營(yíng)戶均不情愿進(jìn)駐２、3樓,項(xiàng)目２、3樓的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解部分商家在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)丟失行業(yè)信心,可能在項(xiàng)目進(jìn)展過程中起負(fù)面作用五江購(gòu)物中心的商鋪投資使部分市民丟失了投資信心，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性△項(xiàng)目進(jìn)展優(yōu)勢(shì)Strengｔｈ位于人民路與芙蓉路交匯處，雙面臨路,地塊價(jià)值高臨街面長(zhǎng)達(dá)7０米，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng),有利于提高整體商業(yè)價(jià)值地塊規(guī)模適中,體量不大，適宜于快速消化受光明山商圈影響明顯，將來升值前景可觀本項(xiàng)目為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，進(jìn)展機(jī)會(huì)和空間較大項(xiàng)目總體成本不高,從而降低了銷售單價(jià),有利于中小客戶的投資項(xiàng)目引進(jìn)主力店的營(yíng)銷策略,將有利于本項(xiàng)目刷新漣源家居建材行業(yè)格局，成為市場(chǎng)領(lǐng)袖△項(xiàng)目進(jìn)展劣勢(shì)Ｔｈrｅat(1）?項(xiàng)目所在地街區(qū)面貌有待改善，（2）?人流量有限，(3) 商業(yè)氣氛尚不（4） 深厚（5）?仍有部分經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度,（6） 增加了項(xiàng)目宣揚(yáng)推廣難度(7）?推廣、招商難度加大，(8） 推廣、招商費(fèi)用增加（9)?地塊規(guī)模有限,（１0)?無法設(shè)置集中的倉(cāng)儲(chǔ)用房(5）市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目估計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度綜上，項(xiàng)目SWＯT分析中所反映出的情況說明本項(xiàng)目進(jìn)展“××××家居建材廣場(chǎng)"的思路是基本可行的,但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)化解因素,使本項(xiàng)目進(jìn)展更為貼近市場(chǎng)，成功招商,投資概念推廣到位,獲得可觀的利潤(rùn)回報(bào)。１2。5項(xiàng)目定位方案所存在問題及建議本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素:銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的沖突,建議項(xiàng)目2、3樓實(shí)行整體或部分返租的形式銷售。市民對(duì)項(xiàng)目地段的懷疑態(tài)度。項(xiàng)目進(jìn)展需依托強(qiáng)大的廣告宣揚(yáng)造勢(shì),通過以主力店為中心，將后期經(jīng)營(yíng)過程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)"良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣揚(yáng)推廣。區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，招商難度增大.首先啟動(dòng)主力店招商,以滿意項(xiàng)目進(jìn)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要?；馐忻駥?duì)項(xiàng)目能否進(jìn)展成功的疑慮。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng)，以協(xié)作其他招商政策順利招商。經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量?。向政府申?qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣揚(yáng)攻勢(shì)。有潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，針對(duì)可能消滅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,項(xiàng)目應(yīng)盡快在年底之前啟動(dòng)第一期廣告投放.十三項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案討論13。1項(xiàng)目產(chǎn)品定位原則本項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)區(qū)分于一般的商住樓項(xiàng)目，產(chǎn)品定位不但要能符合目前主題商業(yè)銷售及招商、經(jīng)營(yíng)的需求，而且還需依據(jù)項(xiàng)目地塊將來進(jìn)展前景可觀的特殊情況綜合考慮產(chǎn)品將來用途。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)符合以下原則：符合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的需求。充分利用項(xiàng)目地處人民路與芙蓉路交匯處,雙面臨路的特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目臨街面較長(zhǎng)，交通優(yōu)勢(shì)明顯的優(yōu)勢(shì)。在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃構(gòu)思的前提下,將臨街商鋪的建筑面積掌握在合理范圍內(nèi)，努力提高臨街商鋪價(jià)值。項(xiàng)目產(chǎn)品定位應(yīng)充分考慮家居建材市場(chǎng)的行業(yè)特殊性,對(duì)相關(guān)物流、交通、層高等要求進(jìn)行有效把握.項(xiàng)目住宅部分應(yīng)有清楚的交通組織系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)商業(yè)人流與居住人流的分離。１3．2項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的市場(chǎng)依據(jù)以某某地產(chǎn)顧問進(jìn)行的漣源市房地產(chǎn)市場(chǎng)及家居建材市場(chǎng)的調(diào)查討論數(shù)據(jù)為主。市場(chǎng)調(diào)查對(duì)本項(xiàng)目具有參考價(jià)值的主要結(jié)論有：商家對(duì)產(chǎn)品的需求為：層高在4.5—5.5米之間、面寬在4。2—5米之間、進(jìn)深在10-1２米之間。面積在５０—1００平米之間，以40—６0平米每個(gè)的鋪位分割較為合理,商鋪間應(yīng)可自由組合，全面掩蓋不同面積需求的客戶.大部分市民對(duì)住宅的面積需求分1０0-１2０平米、140—1６0平米兩個(gè)區(qū)間.其他調(diào)查數(shù)據(jù)。（詳見市調(diào)報(bào)告）１3。３項(xiàng)目產(chǎn)品定位方案13．３．1整體建筑規(guī)模掌握(1)項(xiàng)目地上總建筑面積在1。8—1．9萬平米之間，其中一、二、三層為商業(yè)用房,單層建筑面積在36５０—3800平米之間；四、五、六、七樓為住宅，規(guī)劃面積在7000—7８０0平米之間。（2）項(xiàng)目地下一層，擬規(guī)劃建筑面積在２5０0平米之間。（３）一層層高在5。８左右,二、三層層高在3.8米左右，住宅層高為3米。凈建筑總高度約25。４米。（不含天花板及天際線高度）1３。3。２戶型規(guī)劃①臨街商鋪開間在3.8-4米之間,進(jìn)深在12米左右，套內(nèi)面積在４５．6—４8平米之間。②一、二、三層商鋪套內(nèi)面積規(guī)劃在45-65平米之間，簡(jiǎn)略戶型面積依據(jù)建筑設(shè)計(jì)支配而定。③住宅戶型規(guī)劃以11０-13０平米的三房、140—1６0平米的四房為主力戶型進(jìn)行設(shè)計(jì).13。４主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：１。8-1。9萬平米商業(yè)面積:１.0－1。１4萬平米住宅面積:700０—７８00平米容積率：約4。５7建筑凈高：２5。4米１3.5項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案本項(xiàng)目將囊括以下業(yè)態(tài),簡(jiǎn)略的各樓層業(yè)態(tài)定位方案如下:１層（含臨街門面):（１）木業(yè)板材區(qū)(2）油漆涂料區(qū)（3）工程材料區(qū)（4）化工膠劑區(qū)（5)管材管件區(qū)(6）五金機(jī)電區(qū)2層:（1）陶瓷衛(wèi)浴區(qū)（２)玻璃制品區(qū)（3）燈飾照明區(qū)（4)地板地面區(qū)（5）門窗鎖具區(qū)3層:（1）家居飾品區(qū)（2)家私家具區(qū)（３）辦公家具區(qū)考慮到１層租金和售價(jià)較高,因此本樓層內(nèi)的業(yè)態(tài)均為效益較好,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高的行業(yè)，而2、3樓則選擇產(chǎn)品較大，流淌速度稍慢,對(duì)場(chǎng)地規(guī)模要求較大的行業(yè),以降低月租金，緩解經(jīng)營(yíng)戶的租金壓力.２、３樓目前的業(yè)態(tài)定位較適宜于對(duì)主力店進(jìn)行招商.漣源某某項(xiàng)目可行性討論報(bào)告第四章效益及風(fēng)險(xiǎn)分析十四項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值備注１土建工程10６1。６萬元按1７950平米總建筑面積計(jì)算，土建成本按480元/平米計(jì)算，另地下層建筑成本估量為200萬元２土地費(fèi)５１0萬元3附屬工程及項(xiàng)目配套330萬元貨梯、觀光電梯各一輛,配套費(fèi)用按150元/平米計(jì)算4勘探2萬元5相關(guān)規(guī)費(fèi)１5萬元7設(shè)計(jì)費(fèi)8。9７5萬元按5元/平米計(jì)算8水電增容費(fèi)5萬元9管理費(fèi)用2０萬元10基本預(yù)備費(fèi)40萬元11合計(jì)1992。5８萬元如引進(jìn)主力店,則可以省去主力店裝修費(fèi)用約80—1０0萬!注：本報(bào)告撰寫單位僅提出參考價(jià)格，以上數(shù)據(jù)均以建筑面積在１７95０平米為基準(zhǔn)進(jìn)行估量所得，簡(jiǎn)略數(shù)額以實(shí)際操作為準(zhǔn).依據(jù)初步估算,本項(xiàng)目的總體投資成本大約為1９92.58萬元，此數(shù)據(jù)為基本的成本投入費(fèi)用，并已核算地下層的建筑成本.十五經(jīng)濟(jì)效益分析15。1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略（1)項(xiàng)目1—3層商業(yè)部分樓實(shí)行“返租”銷售的方法.其中一層返租期限為1年,返租回報(bào)為８％;二、三層返租期限為3年，第一年回報(bào)率為7％，其次年回報(bào)為８%，第三年回報(bào)為9％,平均每年的固定回報(bào)為8％。此返租實(shí)行“即買即返”的執(zhí)行方法，客戶在簽定購(gòu)房合同時(shí),即可獲得三年固定回報(bào)共計(jì)24％.反租部分在簡(jiǎn)略定價(jià)中預(yù)留相應(yīng)空間。項(xiàng)目銷售過程中依據(jù)銷售情況及整體銷售節(jié)奏的支配，將適當(dāng)應(yīng)用價(jià)格策略提高銷售價(jià)格.（2)為便于本項(xiàng)目后期運(yùn)作的順暢，本報(bào)告內(nèi)分別初步設(shè)定了“返租”與不“返租”的銷售價(jià)格.15。2項(xiàng)目銷售價(jià)格建議（1）返租銷售價(jià)格依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及本項(xiàng)目的成本情況，建議本項(xiàng)目實(shí)行“返租”銷售模式時(shí)銷售價(jià)格為：臨街商鋪銷售均價(jià):100０0元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià):４1００元／平米（含返租一年）二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：2３50元/平米（含返租三年)三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：135０元/平米(含返租三年）住宅銷售均價(jià)：８50元／平米(２）不返租時(shí)銷售價(jià)格建議臨街商鋪銷售均價(jià):１0000元/平米一層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：３950元/平米二層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：１950元/平米三層內(nèi)鋪銷售均價(jià)：110０元/平米住宅銷售均價(jià)：850元/平米（3）價(jià)格說明目前該定價(jià)體系為項(xiàng)目初步定價(jià),均為保守估量的市場(chǎng)承受范圍，在實(shí)際執(zhí)行過程中，將依據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及銷售狀況適當(dāng)?shù)貞?yīng)用價(jià)格策略,適當(dāng)調(diào)高部分樓層、單位的銷售價(jià)格,圓滿完成銷售任務(wù);此外，項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整取決于項(xiàng)目在招商方面的資金投入，項(xiàng)目招商投入提高，則價(jià)格也將順勢(shì)提升,以保障合理的項(xiàng)目銷售利潤(rùn)。由此得出，本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入估計(jì)為:項(xiàng)目銷售收入猜測(cè)表（返租）名稱建筑面積（平米）返租銷售單價(jià)（元/平米）估計(jì)銷售額（返租）(萬元)備注臨街商鋪7５0100０07５0一層內(nèi)鋪２900410011８9減去一年返租約9５.12萬元后為10９3．８８萬元二層內(nèi)鋪36５02350８57。７5減去三年返租約20５。8６元后為651.89萬元三層內(nèi)鋪365０135０492。７5減去三年返租約１１8.２6萬元后為374。49萬元住宅７000850595合計(jì) １79503884。５返租后銷售額約3465。2６萬元二、三層三年返租期間的出租收益估計(jì)：1層內(nèi)鋪免租半年,后半年的租金按28元/平米/月的租金6５％收取即為１8元/平米／月，估計(jì)租金收益為31．３２萬元2、３層內(nèi)鋪免租1年,第2年按租金的5０％收取,第三年按租金的8０%收取，估計(jì)租金收益為１36。65６萬元第2層租金:1５元/平米／月第３層租金9元/月因此得出本項(xiàng)目返租期的預(yù)期收益為：167．976０萬元項(xiàng)目銷售收入猜測(cè)表（不返租）名稱建筑面積(平米）銷售單價(jià)（元/平米)估計(jì)銷售額（萬元)備注臨街商鋪750１0000750一層內(nèi)鋪290０3９501145．5二層內(nèi)鋪36501950７11。75三層內(nèi)鋪36５０11004０1．5住宅７00０8５0５95合計(jì) 1795０3603．75經(jīng)計(jì)算分析后得出：項(xiàng)目實(shí)行返租銷售模式時(shí)合同銷售額為388４。５萬元，減去返租部分后實(shí)際現(xiàn)金收入為346５．26萬元，返租期內(nèi)預(yù)期租金收益為１６7。976萬元，因此返租銷售時(shí)實(shí)際總收入為3633.2３6萬元.項(xiàng)目不實(shí)行返租銷售模式時(shí),總銷售額估計(jì)在３6０３.75萬元。15．3 項(xiàng)目投資利潤(rùn)成本利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目(返租時(shí))金額備注（不返租時(shí))金額備注1銷售收入３633.２36萬元含返租期內(nèi)的租金收益３60３。75萬元2銷售成本199２.５8萬元１992。58萬元3銷售稅金及附加１99。８３萬元暫按5.5%估算198．21萬元4銷售費(fèi)用18０萬元１８０萬元5利潤(rùn)總額1２60.83萬元1232．9６萬元６所得稅100萬元預(yù)估1０0萬元預(yù)估7凈利潤(rùn)1160.83萬元11３２.96萬元本項(xiàng)目初步估算:(1）返租銷售稅后利潤(rùn)約1１60．83萬元。（2)不返租銷售稅后利潤(rùn)約1132。96萬元。１5.４財(cái)務(wù)指標(biāo)分析15．４.１毛利率(返租銷售)銷售收入-銷售成本

銷售毛利率=—－-－-—--－-—－—-－—————-—×100％?銷售收入本項(xiàng)目毛利率：（3633。2３6—１99２.５８）/3633．236×100％=45．16％１5.4.2凈利率（返租銷售）銷售凈利率＝（凈利/銷售收入）×100％凈利一般指稅后利潤(rùn)本項(xiàng)目?jī)衾?（11６0.83/3６33.２３6)×100％=31．96％本項(xiàng)目在返租銷售時(shí)毛利潤(rùn)率為45。1６%，稅后凈利潤(rùn)率為31。9６％,利潤(rùn)率符合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)水平，本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十六風(fēng)險(xiǎn)性分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度說明嚴(yán)重較大一般市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)√區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)不確定因素較多,行業(yè)影響較大技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較弱工程風(fēng)險(xiǎn)√施工難度不高資金風(fēng)險(xiǎn)√資金應(yīng)用周期較長(zhǎng),存在調(diào)配風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)√受當(dāng)?shù)卣o予的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)政策影響大外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)√公司團(tuán)隊(duì)信譽(yù)良好社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√社會(huì)需求量較大，屬空白市場(chǎng)項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)√行業(yè)內(nèi)影響因素較多,且受其他商業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)大由此表可以看出，本項(xiàng)目開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素存在于市場(chǎng)、政策、資金幾個(gè)方面.漣源市五江購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況不佳已經(jīng)影響到了投資者的投資信心，如其他商業(yè)項(xiàng)目再消滅經(jīng)營(yíng)狀況不佳的局面，將嚴(yán)重影響投資者對(duì)商鋪的投資熱忱，從而影響到本項(xiàng)目的銷售;另一方面,漣源市舊城改造項(xiàng)目較多，很有可能在20０6消滅項(xiàng)目的投資競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,也將可能影響到本項(xiàng)目的銷售。本項(xiàng)目銷售和招商受政府政策影響較大,一方面項(xiàng)目開發(fā)需要政府給予相關(guān)開發(fā)稅費(fèi)上的優(yōu)惠和扶持，另一方面本項(xiàng)目的銷售和招商需要政府給予相關(guān)行業(yè)整合、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)等政策支持,如這些政策不能按時(shí)落實(shí)到位，將對(duì)本項(xiàng)目的順利銷售帶來威脅因素。十七經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)17。1成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收

結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。?(1）銷售費(fèi)用?因本項(xiàng)目偏離市中心,地段還未被全部大部分市民完全認(rèn)可。因此考慮推廣費(fèi)用適當(dāng)增加,銷售費(fèi)用暫按180萬元計(jì)算.?(2）營(yíng)業(yè)稅及附加

營(yíng)業(yè)稅依據(jù)營(yíng)業(yè)收入的5。5%計(jì)算，(3）所得稅

依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅實(shí)際應(yīng)按33％計(jì)取，但依據(jù)本項(xiàng)目情況，暫預(yù)估為１0０萬元。?１7．２項(xiàng)目投資利潤(rùn)?依據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平,通過相關(guān)計(jì)算分析,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)期在返租銷售模式時(shí)累計(jì)稅后利潤(rùn)1160．８3萬元。項(xiàng)目開發(fā)毛利率達(dá)到45。1６%。?17．3財(cái)務(wù)指標(biāo)分析?項(xiàng)目毛利率、凈利率均達(dá)到行業(yè)平均水平,本報(bào)告在財(cái)務(wù)指標(biāo)分析后認(rèn)為該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是可行的.十八社會(huì)評(píng)價(jià)1８。１環(huán)境評(píng)價(jià)（定性）?本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想,設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度,將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的新階段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為漣源市商業(yè)和城市地標(biāo)項(xiàng)目，為提升城市品位,美化城市環(huán)境起到不行忽視的作用。本項(xiàng)目住宅與商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)人行系統(tǒng)的分流，住宅建筑形態(tài)力求時(shí)尚且經(jīng)典,曲線流暢、造型美麗，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流.裙樓頂部的綠化，建筑