承接查驗作業(yè)指導書TLPM-QR710-03-01-01（9.21）

文件名稱：物業(yè)項目承接查驗作業(yè)指導書版次：D文件編號：TLPM-QP710-03-01修改狀態(tài)：0編制楊朋輝審核徐洪星批準黃秀華1.0目的規(guī)范新接管物業(yè)入住前樓宇承接查驗要求及方法。2.0適用范圍適用于公司/分（子）公司已簽訂《前期物業(yè)服務合同》的新接項目或分期交付項目在竣工驗收基礎上，對共用部位、共用設施設備的檢查和驗收工作（戶內部分驗收最終以業(yè)主收樓意見為準）。3.0主要職責3.1項目負責人負責承接查驗的整體協(xié)調工作。3.2資料組負責資料、鑰匙及物資接收。3.3驗收組負責房屋建筑及共用設施設備的實體驗收。3.4項目工程主管負責承接查驗遺留工程問題的跟進處理。4.0物業(yè)承接查驗內容（不限于）：4.1新投入使用的物業(yè)服務項目：4.1.1物業(yè)服務項目的基本情況4.1.2房屋本體設施驗收的標準及檢驗方法（參考5．1編制）4.1.3房屋配套設施驗收標準及檢驗方法（參考5．2編制）4.1.4樓宇資料（參考5．3編制）產權資料、工程技術資料、政府驗收合格證明4.1.5承接查驗遺留問題的處理（參考6．0編制）4.1.6其它4.2已投入使用的物業(yè)服務項目：除需有4.1的內容外還需有建筑本體、設備及公共設施使用維護記錄和配套資料。5.0承接查驗標準及要求：5.1房屋本體:5.1.1基礎設施:A.房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；B.散水坡:（1）無下陷、斷裂，與墻體分裂；（2）面層平整，無脫層；（3）無倒泛水現象；5.1.2天面:A.屋面隔熱層、防水層:（1）板端縫、伸縮縫油膏緊貼；（2）隔熱板、防水層表面無裂縫，B.天溝、落水口暢通，管道完好；C.天面扶攔:無破損、變形，無明顯銹蝕；5.1.3梁、柱、板主體:A.按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；B.無鋼筋外露；5.1.4頂棚:A.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮；B.無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；5.1.5墻面:A.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；B.塊料(如磁磚)面層:（1）粘貼牢固，無缺棱掉角；（2）面層無裂紋、損傷、色澤一致；（3）對縫砂漿飽滿，線條順直；C.外墻面:無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現象；5.1.6地(樓)面:A.毛地面:平整，無裂紋；B.塊料(如磁磚)面層:（1）粘貼牢固，無缺棱掉角；（2）面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條順直；（3）對縫砂漿飽滿，線條順直；C.水泥砂漿面層:抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷；D.衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:（1）用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，倒泛水；（2）第二天到樓下檢查樓面無滲漏；5.1.7門窗:A.開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置準確，無翹曲變形；B.從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；C.木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；D.單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花痕跡；E.電子對講門:（1）開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；（2）不銹鋼門無刮花痕跡；F.防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡；G.窗臺泛水正常，無向室內倒流缺陷；檢查方法可選擇以下方法:（1）先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶(屬天面均有檐口的房屋，普遍為多層住宅區(qū))自上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺(墻面)是否有水滲入；（2）查詢天氣預報，在驗收期間出現下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水；5.1.8樓梯、扶手:A.砼結構的樓梯:無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；B.鋼木結構的樓梯（1）用力輕搖無晃動，安裝牢固；（2）鋼筋無銹蝕，無彎曲；（3）木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；5.1.9插座:A.電器插座:單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，每個都檢測，用試電筆檢查每個插座電源接通是否正常；B.公用電視天線插座:單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞，(收視效果由住戶入住后檢查)；C.有線電視插座:由市有線電視臺驗收；D.電話插座:只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；5.1.10接線盒:A.單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；B.用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；5.1.11開關:A.安裝牢固，目視蓋板無損壞，B.全檢開關靈活，開啟接觸效果良好；5.1.12照明燈具:A.用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；B.打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；C.產品合格，使用壽命達到要求，室內公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞。5.1.13供水系統(tǒng):A.安裝牢固不能搖動；打開每棟的供水總閥門(注意關閉室內的水閥)管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；B.管道接頭無滲水；C.水龍頭(花灑)和水閥:打開水閥，流水暢通，接頭無漏水；5.1.14排污管道(含塑料管):A.安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；B.從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；C.鑄鐵管:灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻；5.1.15地漏:過濾鐵篦安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；5.1.16衛(wèi)生潔具:A.安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡；B.灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；C.便器水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；5.1.17防盜網(窗):安裝牢固，焊接點密實，面漆均勻，無脫皮和漏刷現象，無明顯銹跡；5.1.18室內配電箱:A.安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；B.開關符合型號規(guī)定；C.導線與設計相符，布線規(guī)范；D.目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活；5.1.19門鈴:A.室外按鈕安裝牢固，蓋板完好，操作靈活，操作一次檢查；B.室內預留線盒參照5.1.10；5.1.20其它:A.晾衣鉤、室內吊扇掛鉤:用軟繩等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面無裂紋，彎處無斷裂；B.水表、電表和燃氣表:安裝牢固，無搖晃；打開室內水閥，看表內讀數運轉是否正常；目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷。5.2房屋配套設施:5.2.1公用天線:配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；5.2.2屋面避雷設施:各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠；5.2.3消防設施(消防栓、消防箱):A.消防栓:（1）油漆均勻，無少刷，漏刷現象；（2）閥門完好，無滲漏水；B.消防箱:（1）消防管、消防帶等配套齊全；（2）箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如，（3）消防管無滲漏水，閥門完好；5.2.4小區(qū)路燈:A.按設計要求安裝；B.燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；C.燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；5.2.5綠化:A.按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度98%；B.綠化用水:綠化水管布局合理，閥門開關距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；5.2.6小區(qū)道路:A.道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；B.路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；C.塊料面層:拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角；D.路牌標志清楚，地面線條順直；5.2.7垃圾池(箱):A.沖洗水管:（1）垃圾池通水率100%，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水；（2）水閥開關靈活無漏水；（3）水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；B.砌筑類:（1）砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；（2）裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；（3）投入口和清出的鐵門:無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟自如；（4）清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活；C.鐵箱類:油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；D.塑料類:桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；5.2.8垃圾轉運站:參照5．1的室內承接查驗部分5.2.9崗亭:A.鋁材和不銹鋼類:安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬；B.砌筑類:參照相關室內驗收標準；C.電動道閘:安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；5.2.10車庫:A.露天(地下)停車場:路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；B.地下停車場:（1）參照《房屋承接查驗標準》的相關內容；（2）車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；C.露天(夾層)車棚:參照相關室內驗收標準；D.單車架:焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；E.照明設施:配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常；F.排水系統(tǒng):設有專門的排水溝，參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準；5.2.11沙井、檢查井和化糞池:A.池內無垃圾雜物，進排水暢通，池壁無裂痕；B.檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈；5.2.12明暗溝:A.溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；B.溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；5.2.13擋土墻、坡:A.砌筑密實，沙漿溝縫飽滿；B.按設計要求設有泄水孔；5.2.14踏步:A.砼砌:踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂；5.2.15臺階:參照相關的面層砌筑材料的驗收標準；5.2.16水池、水箱:A.按設計要求和有關衛(wèi)生標準進行驗收；B.無滲漏水現象；C.內外爬梯無銹蝕現象；5.2.17信箱:信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；5.2.18景觀、雕塑和文化娛樂設施:按設計標準和所要求達到的效果驗收；5.2.19其它機電設備：根據設計安裝要求說明進行驗收；5.3資料的驗證及移交:5.3.1產權資料:A.項目批準文件；B.用地批準文件；C.建筑執(zhí)照；D.小業(yè)主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單；5.3.2市府驗收合格資料:A.市建設工程竣工驗收證書；B.市建筑消防驗收合格證；C.市完善配套行政人事部小區(qū)綜合驗收合格證書；D.用電許可證；E.供用電協(xié)議書；F.衛(wèi)星地面接收設施許可證；G.電視共用天線合格證；H.電梯使用合格證；注:管道石油氣、電話和有線電視由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收；5.3.3工程技術資料：A.竣工圖－－包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B.地質勘察報告；文件名稱：物業(yè)項目承接查驗作業(yè)指導書版次：D文件編號：TLPM-QP710-03修改狀態(tài)：0編制楊朋輝審核徐洪星批準黃秀華C.工程合同及開、竣工報告；D.工程預決算分項清單；E.圖紙會審記錄；F.工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）G.隱蔽工程查驗簽證；H.沉降觀察記錄；I.竣工驗收證明書；J.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；K.新材料、構配件的鑒定合格證書；L.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；M.砂漿、混凝土試塊試壓報告；N.供水、供暖的試壓報告；5.3.4市政配套保障資料:A.電梯使用合格證B.供用電協(xié)議書C.用電許可證D.用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表E.衛(wèi)星電視地面接收設施許可證6.0物業(yè)承接查驗工作實施：6.1資料查驗交接：承接查驗工作小組對資料的查驗，重點核查共用設施設備的出廠、安裝、試驗、運行。對接收的資料需進行登記，記錄在《資料移交清單》上（具體標準參照5.3款所例明細）。6.2共用部位、共用設施設備的查驗交接：6.2.1物業(yè)共用部位、共用設施設備配置標準、外觀質量、使用性能與設計要求及國家法規(guī)、建筑規(guī)范相符合，無明顯設計和使用缺陷（具體標準參照5.1-5.2款所例明細）6.2.26.2.3查驗合格，根據查驗項目，分別填寫《公共機電設備設施驗收單》、《室外給排水查驗單》、《房屋共用部位及設施移交清單》，并將遺留問題詳細記錄在《工程遺留問題統(tǒng)計表》上，雙方簽字確認后，辦理交接驗收6.3物品、鑰匙的清點、交接6.3.1物品清點：物品清點有設備隨機配備的專用工具、檢測設備、潤滑油、制冷劑、軟件（光盤）、其他零部件、配件、備件等；對于這類物業(yè)移交應將數量、規(guī)格及新舊情況記錄等重要信息詳細記錄在《物資移交表》上，并于地產公司有關部門簽字確認。6.3.2鑰匙移交應逐一清點、現場核對，并注意做好鑰匙的分類及標示，以免混淆。確認無誤后，填寫《鑰匙移交清單》，與地產公司相關人員簽字確認。6.4遺留問題處理承接查驗手續(xù)辦理后，項目工程主管對《工程遺留問題統(tǒng)計表》所記錄問題進行跟進：A.一般性問題，要求施工單位一周內解決。B.重大問題，如消防、電梯、安防設備等，解決時間原則上不得超過一個月，并務必在業(yè)主正式入住前3天解決好。C.對長時間無法處理的問題，而且影響物業(yè)正常運作的問題，報集團工程部協(xié)助解決。4.0引用文件4.1TLPM-QP710-03《物業(yè)項目承接查驗程序》4.2建房[2010]65號《物業(yè)承接查驗辦法》4.3ZBP30001－90《房屋接管驗收標準》5.0質量記錄5.1TLPM-QR710-03-01-01《資料移交清單》5.2TLPM-QR710-03-01-02《公共機電設備設施查驗單》5.3TLPM-QR710-03-01-03《室外給排水查驗單》5.4TLPM-QR710-03-01-04《房屋及公用設施查驗單》5.5TLPM-QR710-03-01-05《鑰匙移交清單》5.6TLPM-QR710-03-01-06《物資移交表》5.7TLPM-QR710-03-01-07《工程遺留問題統(tǒng)計表》表格編號：TLPM-QR710-03-01-01版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：資料移交清單物業(yè)名稱：物業(yè)位置：序號資料名稱數量備注移交單位：移交人：年月日接收單位：接收人：年月日表格編號：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：表格編號：TLPM-QR710-03-01-02版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：公共機電設備設施查驗單物業(yè)名稱地址設備設施名稱型號/規(guī)格接管單位移交單位查驗日期查驗人員項目內容驗收情況（不合格應填寫存在問題、可另列附件）驗收結論（接管方填）簽名：日期：年月日施工單位確認簽名：日期：年月日整改結果（接管方填）簽名：日期：年月日整改單位確認簽名：日期：年月日建設單位簽章（移交方）：施工單位簽章：物業(yè)管理單位簽章（接管方）：日期：日期：日期：本記錄一式三份：建設單位、施工單位、物業(yè)管理單位各執(zhí)一份表格編號：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：表格編號：TLPM-QR710-03-01-03版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：室外給排水查驗單樓宇名稱：驗收組人員：日期：序號項目缺陷詳情備注1化糞池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面圖678移交單位：移交人：年月日接收單位：接收人：年月日說明：1、污水井蓋應逐個揭蓋檢查驗收。2、隱蔽管道的驗收需下井檢查。表格編號：TLPM-QR710-03-01-04版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：房屋及公用設施查驗單工程名稱所在位置開發(fā)單位結構類型建設單位建筑面積物管單位交接時間移交內容備注公共部位的驗收（走道、天臺、管道井等）裙樓的驗收地下室的驗收綠化的驗收室外管網（井）的驗收公用設備清單份張公用設施清單份張公共場地