高校物業(yè)管理

對高校后勤社會化改革的再認識自全國第一次高校后勤社會化改革會議召開以來，各地高校陸續(xù)啟動了后勤社會化改革，組建了后勤實體，將后勤服務機構(gòu)從行政管理系統(tǒng)中分離出來。經(jīng)過幾年的實踐，后勤面貌有了巨大改觀，后勤管理體制和運行機制發(fā)生了明顯的變化，有效地保障了高等教育的改革與發(fā)展。目前，后勤改革的外延式擴張基本完成，要繼續(xù)做好改革的內(nèi)涵延伸的推進工作，就需要泛博的后勤戰(zhàn)線同仁和理論工作者以科學發(fā)展觀為指導，進一步深化對高校后勤社會化改革的認識，探索深化改革的實踐方法。一、對“后勤社會化”內(nèi)涵的再認識高校后勤社會化改革，不是不要高校后勤。也不是簡單地把學校后勤推給社會，而是要動員社會的力量，把高校后勤搞得更好，建立起一種新型的符合中國國情的高校后勤保障體系。如何實現(xiàn)高校后勤社會化，在高校已形成共識，關鍵在于由誰來提供和如何提供后勤服務。當前在國家不可能也不應、學校無力也不能全力的情況下，高校的后勤保障惟獨走社會化之路。關于后勤社會化的認識，理論上如果不清醒，實踐中就會出偏差。后勤社會化就是“后勤服務的商品化，后勤運行的市場化，后勤管理的契約化，后勤資源的社會化”。后勤服務的商品化。長期以來，高校后勤服務的“供給制、福利型，行政化”特征掩蓋了其作為商品的屬性，人們習慣于按計劃消費后勤服務產(chǎn)品，普通并不關心其質(zhì)量、價格、效益等因素。因此，高校后勤長期在低水平徘徊，得不到長足發(fā)展。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的完善和高等教育改革的深入，揭開后勤服務的商品特質(zhì)，認清后勤服務商品的價值規(guī)律并加以遵循，是高校后勤社會化改革的關鍵。這個問題清晰了，后勤改革的許多具體問題，如價格問題、成本問題、質(zhì)量問題都迎刃而解了。后勤運行的市場化。既然后勤服務是商品，就要求高校樹立后勤服務的市場意識，通過改革打破后勤服務封閉的校內(nèi)體系和行政管理模式，促使校內(nèi)后勤管理、服務、需求按市場規(guī)律運行；通過改革構(gòu)建統(tǒng)一開放、競爭有序的市場環(huán)境，引進社會優(yōu)質(zhì)資源，為學校提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障服務；通過改革優(yōu)化學校內(nèi)部后勤資源配置，從根本上改變過去學?；ù罅廪k后勤，又難以辦好后勤的局面，集中精力和資源做好教科研工作，實現(xiàn)“學校管后勤，不辦后勤”的最終要求。后勤管理的契約化。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟、契約經(jīng)濟，契約是市場的靈魂。高校后勤工作涉及管理與服務兩方面，傳統(tǒng)模式集管理、服務于一身。只要計劃完成為了，保障工作就結(jié)束了，缺乏質(zhì)量監(jiān)管、信息反饋、效益評價和供需矛盾化解機制.權(quán)利與義務界限含糊。樹立市場經(jīng)濟條件下高校后勤管理與服務的契約意識，把管理與服務職能分開，后勤管理部門按市場規(guī)律選擇企業(yè)、制定服務標準并依照契約加以管理，后勤服務部門依照契約提供服務，避免用行政模式管理后勤的人為性和隨意性，促進高校后勤的規(guī)范化建設。后勤資源的社會化。后勤資源的社會化有兩層含義：一是要開放后勤市場，按市場規(guī)律引進優(yōu)質(zhì)的社會企業(yè)進校園，依靠社會資源為學校提供優(yōu)質(zhì)的后勤保障服務，解決自辦后勤“辦不好”、“提不高”的問題：二是要對學校自辦的后勤實體進行社會化改革。通過改革、改組、改制、“外引內(nèi)聯(lián)”等手段，提高現(xiàn)有后勤實體的綜合實力，使其成為獨力核算、自負盈虧、自我積累、自主發(fā)展，具有教育行業(yè)特色的企業(yè)法人。使其不僅能為學校提供服務，也能參預社會競爭。為社會提供服務。按照“四化”的要求，安徽師范大學在新校區(qū)開放了市場，堅持法人準入，通過公開招標選擇企業(yè).按照契約規(guī)范監(jiān)管，實現(xiàn)各類資源優(yōu)化配置。目前.通過公開招標進入新校區(qū)服務的企業(yè)有8家，后勤集團也是通過公開招標進入新校區(qū)市場的。幾年來.這8家企業(yè)都能嚴格履行合同，經(jīng)營規(guī)范、管理有效、競爭有序、供需互動，在質(zhì)量、價格、服務等方面得到了師生的肯定。物業(yè)管理實現(xiàn)全程化，公寓管理實現(xiàn)學生工作進公寓，校園管理實現(xiàn)文明共建，餐飲服務能夠以人為本。各企業(yè)還聯(lián)手開展多種形式的“愛心助學”、“關愛特困學生”活動。發(fā)揮了后勤企業(yè)“服務育人”的功能，也充分體現(xiàn)了“姓教”的特色。特殊后勤職工的收入狀況改善、積極性提高。4.“三個難點”成因消除及今后的工作■讓幾十年來習慣了“不愁”的人，一下子要到市場上參與競爭，掙回自己“養(yǎng)家糊口”的錢，并不是一件很容易做到的事?！鰪暮笄诟母锲鸩街罸“第一步戰(zhàn)略目標”實現(xiàn)的整個過程即是“階段問題”的治療過程。對形成“三個難點，深層原因的消除各方要明確責任面對目前后勤改革中存在的問題的解決，政府、理論界、高校都有義務。理論界要加強研究，對“后勤社會化”的概念、范疇、基本的理論框架要有完整的表達。最起碼要讓改革的參與人（包括上層的設計人和基層執(zhí)行人）弄清為什么（即改革的意義、目的是什么）、要達到的目標（包括終極目標和初選目標）是什么。政府要避免j刀切不把表面的狀態(tài)列為考核指標的做法，而是積極鼓勵各校作切合本校實際的嘗試。各校對后勤改革要有積極的姿態(tài)，將其列為學校各方面改革與發(fā)展的組成部分。對“難點”深層原因的消除，各方皆要有耐心去經(jīng)歷這痛苦的過程讓幾十年來已習慣了“不愁”的人，一下子要到市場上參與競爭，掙回自己“養(yǎng)家糊口”的錢，并不是一件很容易做到的事。特別是若干當事人處于既是改革者又是被改革的對象，在如何正確處理這兩個角色的錯位或者矛盾時，本人要多一份勇氣和大度，旁人要多一份理解和寬容?！叭齻€難點”的解決是和局內(nèi)人——參與改革的各類人們的思想觀念的進一步解放、更新相聯(lián)系；同時還和局外人——各級領導和改革的設計者們的指導思想及其創(chuàng)造的外部環(huán)境相聯(lián)系?！叭齻€難點''是"階段問題它將伴隨著從后勤改革起步至卜第一步戰(zhàn)略目標”實現(xiàn)的整個過程。換句話說，“三個難點，的基本解決，即標志著高校后勤改革噪一步戰(zhàn)略目標”的實現(xiàn)。而同種語意的另一種表達：從后勤改革起步至卜，第一步戰(zhàn)略目標”的實現(xiàn)的整個過程即是“階段問題”的治療過程。背景材料▲在調(diào)查的40所大學中，學生數(shù)2萬人以上的18所，1-2萬人的13所，1萬人以下9所；40所大學中，教育部部屬的25所，省屬11所，其他類型4所；校園坐落城中的23所，在城郊、鄉(xiāng)村的5所；近年大發(fā)展新校區(qū)，并且新校區(qū)已形成較大辦學規(guī)模（5000人以上）的18所?！髡呱钊敫鲗W校訪問，與學校主要領導、分管后勤領導、大后勤的甲方、乙方主管、后勤改革所涉及的校人事、財務、資產(chǎn)方面的主管、后勤職工以及后勤的服務對象進行了座談。（摘自《中國教育報》）探索〃高校后勤”物業(yè)管理高校是莘莘學子勤奮求學，渴望成才的高等學府。探索高校物業(yè)管理是物業(yè)管理行業(yè)的新課題。就目前物業(yè)管理狀況而言，高校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。高校圖書館的物業(yè)管理更是這片凈土中的一塊處女地。那里沒有業(yè)主”論壇"、那里沒有業(yè)主委員會的”硝煙“。開辟高校物業(yè)管理市場，是我們物業(yè)公司發(fā)展又一新的契機。高校是一個高層次、高學歷的上層建造，每年都有幾十萬學子懷著對未來的憧憬踏入這扇大門。他們來自五湖四海，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，高校為迎接他們，每年都在不斷創(chuàng)造良好的環(huán)境，讓學子們的入駐環(huán)境得到改善。我們了解到：近年來高校圖書館的改擴建，職工公寓的新建，學生宿舍的改善、翻新，學生食堂、教工食堂的改造都給我們物業(yè)公司帶來了商機。原來老氣化的物業(yè)管理模式已不適應新一代學生的需求。而溫馨的服務，科學的管理是探索高校物業(yè)管理的新途徑。為探索我們走進了高校，為探索我們訪問了教師、學生，你們需要我們提供什么服務？我們能為你們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？所有的問號讓我們確立了高校經(jīng)營的理念：服務質(zhì)量是我們的生命線，科學創(chuàng)新的管理是我們的頭腦線，學生教師的認同是我們的感情線。根據(jù)這個經(jīng)營理念我們制定了高校物業(yè)管理的經(jīng)營方針與策略和管理模式。我們用這些經(jīng)營理念、方針與模式終于叩開了高校大門，我們擁有上海復旦大學教師公寓樓、復旦大學理科圖書館和文科圖書館的物業(yè)管理權(quán)總計3萬平方米。這些物業(yè)與常規(guī)的物業(yè)在管理上有以下幾個不同：1.服務對象不同：過去我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，而現(xiàn)在服務對象是老師、是學生，單純知識型。2,管理的環(huán)境不同：商住環(huán)境與圖書館環(huán)境不同，人流量大，給保潔與安保增加了工作量。.管理的模式不同：商住式小區(qū)是封閉式管理，而圖書館是開放式的管理。.管理重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，而圖書館則是以消防安全為重點。根據(jù)這些不同，我們對員工進行了專題培訓。首先，從禮貌用語開始：“您好！”、“請出示學生證！”、“謝謝！“規(guī)范禮貌用語，增加親和力，讓學生與老師認同我們。其次，是做好保潔工作，讓老師學生們每天有一個干干凈凈的學習與工作環(huán)境。再從加強夜間閉館后的消防安全檢查入手，注意對書庫的保衛(wèi)和保潔。書庫中的有些書籍屬絕版，這是國家級的珍貴文獻，是業(yè)主關心的重點，在操作上用精確的工作流程來加以規(guī)范與約束，也是我們在日常培訓中三令五申的重要課題。經(jīng)過努力，我們所管理的物業(yè)協(xié)助復旦大學通過了國家教委“211工程”的驗收，并得到了部級領導、市領導參觀檢查工作時的好評。不少學生在校內(nèi)比較了不同物業(yè)公司管理的場所后，公開在網(wǎng)上向校方表揚了我們的物業(yè)公司，夸獎我們管理的規(guī)范和服務的親切。雖然該物業(yè)對公司來說只是微利項H,但我們從品牌與市場開辟角度考慮這是一個痛苦的原始積累過程。公司畢竟已在高等學府掛出了“由新上海國際物業(yè)管理有限公司管理”的招牌。我們要讓來過這里的所有人記住我們，也希望這些學子中未來的成才者能記住公司的標志，想起我們的服務與管理，這也是一種投資，服務投資，感情投資，經(jīng)過努力，我們相信一定會得到豐厚的回報。固然我們也清醒地認識到：物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展就必須增加積累、擴大經(jīng)營規(guī)模，還要靠多種經(jīng)營取得收入，這是當前物業(yè)管理公司發(fā)展不可忽視的重要資金來源?！耙粯I(yè)為主，多元經(jīng)營”的方針同樣也是高校物業(yè)拓展的方針，如何針對高校的特點，貫徹多種經(jīng)營這是我們要繼續(xù)努力的方向。我們要積極探索，走出一條高校物業(yè)管理的新途徑。作者：新上海國際物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理上海馨家物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理高校物業(yè)管理要樹立“姓教”特色的物業(yè)品牌品牌，并非時髦的話題，但要做好高校物業(yè)企業(yè)品牌，卻需要在實際工作中，創(chuàng)造出高校物業(yè)管理“姓教”特色的物業(yè)品牌優(yōu)勢。隨著社會主義市場經(jīng)濟的完善和發(fā)展，專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理科學體系越來越被廣泛地運用。同時'在諸多管理理念中，品牌是一種最能體現(xiàn)企業(yè)文化底蘊的特殊商品。因此，根據(jù)“科學發(fā)展觀”的指導思想，高校物業(yè)探索“姓教”特色管理服務的理念，仍具有現(xiàn)實意義。一、建立以人為本、具有“姓教”特色服務的物業(yè)品牌隨著高校后勤社會化改革不斷深入，作為高校物業(yè)管理社區(qū)的工作人員，我們必須始終堅持為高校教學、科研服務，環(huán)繞為高校師生員工服務這個基本方向，將工作重心置放在教育這張大網(wǎng)之內(nèi)，并且深入地探索和研究高校物業(yè)管理服務品牌這一課題。品牌管理可使物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生一種巨大的信譽和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量，它能夠通過誠信服務，構(gòu)筑起一個有利于人與人之間互相溝通、人與自然和諧協(xié)調(diào)、人與文化融通的居住環(huán)境。要達到和滿足未來居住“以人為本”的新理念，就必須從智慧、行為、心理、科學、價值等多視角，去尋覓一種在更泛博范圍內(nèi)對和諧居住小區(qū)的理解，探索新型的住宅形態(tài)和物業(yè)管理服務理念及品牌。高校住宅小區(qū)大多數(shù)“姓教”，他們的住房既是生活、歇息的寓所，又是備課、寫作、輔導學生講課的場所，還是接待中外學者進行學術交流的小舞臺，因此，住戶特殊希翼有一個安全、寧靜、優(yōu)美、文明的環(huán)境。復樂物業(yè)公司在堅持體現(xiàn)專業(yè)化管理服務品牌的同時，根據(jù)不同住宅小區(qū)的特點，采取用傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人性與自然、古樸與典雅相結(jié)合的手法，使小區(qū)內(nèi)的建造物與環(huán)境非但保留原來的風格，還更增添了幾分清麗。同時，要使業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值，這樣才干夠創(chuàng)建“姓教”特色的物業(yè)品牌。二、轉(zhuǎn)變價值觀念，樹立具有創(chuàng)新意識的物業(yè)品牌高校后勤社會化改革是一項持續(xù)而又艱巨的事業(yè)。我們身處其中，應該充分意識到這是時代賦予我們的責任，同時要有改革和創(chuàng)新的緊迫感和使命感。高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理與服務要敢于挑戰(zhàn)、勇于探索、轉(zhuǎn)變觀念、端正思想，從而更好地樹立品牌意識，為業(yè)主服務，做出“姓教”服務特色。概括地說來，“創(chuàng)新”大體可分為觀念創(chuàng)新、管理服務創(chuàng)新和人力資源創(chuàng)新。1、觀念創(chuàng)新一一擺脫傳統(tǒng)觀念的束縛和思維定勢的局限，充分意識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人行為，這就需要我們從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。2、管理服務創(chuàng)新——高校物業(yè)管理根據(jù)其管理運作的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度，新的管理措施，新的管理方式，新的操作流程，以實現(xiàn)管理各要素，推動更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。同時，建立“業(yè)主服務滿意體系”，實行全程跟蹤和親情服務。3、人力資源管理的創(chuàng)新一一形成專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，建立富有彈性的激勵機制與淘汰機制，并且激發(fā)員工的敬業(yè)精神，用培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來留住人材，穩(wěn)住人材，發(fā)揮團隊精神。通過上述三種創(chuàng)新可以充分展現(xiàn)物業(yè)公司的企業(yè)文化、管理理念和運行方式，建立起全新的滿意體系，創(chuàng)出高校物業(yè)“姓教”特色的物業(yè)品牌。三、增強客戶服務意識，注重科學管理的高校物業(yè)品牌復樂物業(yè)公司根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，按照物業(yè)管理條例，結(jié)合各項具體管理制度，劃分崗位職責，劃定工作范圍，實行了任務到崗、責任到人的管理條例。同時，我們注重科學管理，推出一系列新的管理措施，在實際工作中建立的體系有以下幾方面。1、物業(yè)理念體系一一闡明在高校物業(yè)住宅管理與服務中，企業(yè)主張什么，反對什么，以此來鮮明地體現(xiàn)一個組織的個性。2、物業(yè)目標體系一一物業(yè)目標的體系是工作中的行動指南，說明物業(yè)管理要干什么，希翼做到怎么樣程度，確保全體管理人員在管理過程中不偏離目標。3、物業(yè)職權(quán)體系一一物業(yè)職權(quán)體系是對管理目標的分解，它要求各部門、各崗位明確要做什么，做到何種程度。其核心就是要按照物業(yè)管理崗位職責，做好自己的本職工作。4、物業(yè)業(yè)務體系一一物業(yè)業(yè)務體系是一種協(xié)調(diào)準則。業(yè)務體系明確地界定各項工作應該怎樣開展，各個崗位應該怎樣履行職責，企業(yè)組織應該如何來協(xié)調(diào)各項工作。這一切都要按照物業(yè)管理的流程和有序操作的方法來實施。5、物業(yè)考核體系一一物業(yè)考核體系是一種控制手段，它闡明怎樣來檢查各崗位職責的履行情況，怎樣算做好，怎樣算不合格，以保證按照科學的考核制度進行考核。物業(yè)企業(yè)在注重科學管理的運作過程中，要充分利用原有平臺，在為學校住宅物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)服務的同時，打造自有品牌，培養(yǎng)和建設一支具有市場競爭力的隊伍。四、制訂長遠規(guī)劃，搭建可操作的物業(yè)品牌工作平臺在高校物業(yè)住宅管理中，物業(yè)公司首先要初步制訂長遠規(guī)劃，明確預期的發(fā)展目標，搭建可操作的工作平臺。我們在實際工作中，特殊強調(diào)要有“求實意識”，因為堅持“實事求是”的理念非常重要。我們必須牢記“今天的成績就是明天發(fā)展”；要“有所為，有所不為”，根據(jù)環(huán)境的變化不斷調(diào)整工作方法，以期實現(xiàn)公司的發(fā)展目標?，F(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革中產(chǎn)生的新事物，它兼容了專業(yè)性、社會性和服務性等諸多特點，既是一項長效性、綜合性的系統(tǒng)工程，又是一項涉及千家萬戶安居樂業(yè)的“綜合管理過程”，亦是不斷提高學校住宅小區(qū)住戶生活質(zhì)量、創(chuàng)建和諧小區(qū)的關鍵。由于我們高校物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，目前還處在初級階段，所以一定要虛心向高校系統(tǒng)之外的物業(yè)公司學習，按照“以人為本”的服務理念和市場運轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則，逐步做到規(guī)范運作，不斷提高服務質(zhì)量。在這一方面，也要做到目標明確，措施扎實，任務落實，責任到位。五、高校物業(yè)品牌歸屬于五個觀念的戰(zhàn)略體系1、戰(zhàn)略觀念物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理服務應當有自己的戰(zhàn)略。一個有高?！靶战獭碧厣钠放莆飿I(yè)，應該有高瞻遠囑的發(fā)展戰(zhàn)略，這就要求有一支高素質(zhì)的管理隊伍作保證。在思量物業(yè)管理的計劃上，注重計劃的全面性、完善性、統(tǒng)一性、可靠性、長遠性、現(xiàn)實性。通過實際工作來營造企業(yè)文化，“練內(nèi)功、創(chuàng)品牌、樹形象、求發(fā)展”。2、競爭觀念物業(yè)企業(yè)如果沒有競爭，那末不管在什么社會制度下都會死水一潭。競爭可以推動生產(chǎn)力發(fā)展，可以鍛煉人材，通過競爭可以提高物業(yè)管理服務水平，在競爭中完善管理，在競爭中鍛煉隊伍，在競爭中發(fā)展公司，同時也可以創(chuàng)出自己的品牌。3、專業(yè)觀念物業(yè)管理公司是一種專業(yè)化企業(yè)。作為專業(yè)化的企業(yè)，首先要服務標準化，其次要操作規(guī)范化，此外，公司內(nèi)部要做到管理科學化。在管理與服務、技能上精益求精，從而反映出高校物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化特點，創(chuàng)出特色品牌。4、素質(zhì)觀念提高企業(yè)素質(zhì)是提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的關鍵。一個具有高?！靶战獭碧厣奈飿I(yè)品牌，必須具有文化素質(zhì)和團隊精神，相互協(xié)作，才干做好各項工作，使客戶滿意，這樣才干為企業(yè)創(chuàng)品牌、作保證。5、質(zhì)量觀念物業(yè)管理企業(yè)總是把研究、保證和提高質(zhì)量的工作放在重要地位，服務質(zhì)量可以說是物業(yè)管理企業(yè)的生命線。物業(yè)企業(yè)的品牌要確立“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展”的觀念。上海復樂物業(yè)管理有限公司是高校后勤社會化改革的產(chǎn)物。它通過幾年來的實踐取得了一定成效。目前，管理的住宅共有18個自然小區(qū)，其中有10個被評為上海市文明小區(qū)，這一切都是公司團隊與時俱進獲得的結(jié)果?？傊?，高校物業(yè)公司要樹立“姓教”特色的物業(yè)品牌，就要明確地貫徹規(guī)范化的管理理念，并根據(jù)“姓教”的特色和知識業(yè)主的群體特點，在和諧小區(qū)的管理服務上下功夫，通過調(diào)查研究，創(chuàng)造出新思維與實際工作相結(jié)合的方法,創(chuàng)出有特色的優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌。注：本文作者吳新豪為上海復樂物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理如何建設具有中國高校特色的物業(yè)管理如何建設具有中國高校特色的物業(yè)管理，是泛博教職工非常關心的問題。隨著高校后勤社會化改革不斷深入，作為高校物業(yè)管理社區(qū)里的工作人員，必須深入地探索和研究這一課題。教育部領導多次指出：“在實施高校后勤社會化改革的過程，要始終注意保持高校的穩(wěn)重”。為此，不管各地如何進行具體實施，改革過程中產(chǎn)生的一切后勤服務實體，都必須姓“教工教育系統(tǒng)必須能夠籠得住，必須能籠在教育這個大網(wǎng)之內(nèi)，必須同教育部門、高等學校保持一定的責、權(quán)、利關系，不能無規(guī)范地一下子全交給社會上的一些企業(yè)去辦，或者一律簡單地用企業(yè)化的辦法去處理。從高校房管部門轉(zhuǎn)制而建立的高校物業(yè)管理企業(yè)，是具有姓“教”特色的物業(yè)管理服務實體。一、引進競爭機制，創(chuàng)造公平競爭的運作平臺我國的物業(yè)管理市場經(jīng)過近年來的哺育和發(fā)展，日益成熟。隨著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，競爭也更趨激烈。面對強手如林的市場，初創(chuàng)的姓“教”的高校物業(yè)管理實體，如何在競爭的環(huán)境中求得生存與發(fā)展，這是一個必須回答的問題。高校物業(yè)管理是一個很大的市場，就上海而言，經(jīng)過調(diào)整后的31所高校的物業(yè)管理量就是一個很誘人的市場。高校的物業(yè)，在當前的市場環(huán)境下，不可能再進行全封閉式管理，它將會實行有條件的向社會開放。目前各高校都嘗試著不同的管理模式，復旦大學則采取了引進和轉(zhuǎn)制相結(jié)合的模式。復旦大學邯鄲校區(qū)現(xiàn)有教工住宅31.5萬平方米，百分之九十以上已出售給教職工，住房的權(quán)屬已發(fā)生根本的變化，已購公房的業(yè)主們變成小區(qū)的主人。目前，復旦與上海高后生樂物業(yè)公司合作成立的復樂物業(yè)管理有限公司管理著27萬平方米的教工住宅，其余的分別由生樂、海軍財政局、宏苑、新黃浦等物業(yè)公司進行管理。此外，學校引進了陽廈、上海不夜城、美佳、東方大學城等物業(yè)公司來管理學生公寓和教學大樓、圖書館等公共用房。這樣做的目的，主要是引進競爭機制，通過公開招投標的形式，創(chuàng)造一個公平競爭的經(jīng)營平臺，同時，通過競爭的形式，來促進學校轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司實現(xiàn)運行機制的轉(zhuǎn)換，把它們推向市場，造成內(nèi)有動力、外有壓力的生長環(huán)境，有利于它們根除長期養(yǎng)尊處優(yōu)、小衙門、小官僚所造成的弊端，迅速提高服務質(zhì)量，取得業(yè)主們的信任，學會到市場競爭的海洋中去游泳。這也是學校對轉(zhuǎn)制物業(yè)公司扶上馬、送一程的具體措施之一。二、推進機制轉(zhuǎn)換、建立長效管理體制平臺在高校物業(yè)管理服務領域，人材戰(zhàn)略的機制非常重要。首先要借助社會優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的先進管理理念和人力資源優(yōu)勢，采用先進的物業(yè)管理模式，積極推進機制轉(zhuǎn)換，建立長效管理體制。一個物業(yè)企業(yè)的好壞，關鍵是管理人員的整體素質(zhì)所決定，素質(zhì)高的管理團隊會起到十分良好的作用。1、人材培養(yǎng)機制在人材的培養(yǎng)方面，組織者要舍得投入，舍得化大力氣。要推行“學習型”組織的形成，拓展員工的學習時間和空間，為各類人員提供各有所好的學習機會，充分滿足他們的學習要求，使他們除了增強服務意識之外，還能增長實力與才干。在這一方面的管理實踐中要敢于探索，善于通過教育培訓，促使各類人員更新知識，提高能力，為企業(yè)發(fā)展多作貢獻。2、人材競爭機制要打破人材壁壘，在員工之間建立起“跳槽”、”改行”的“綠色通道”，提倡“一專多能”、“用其所長”。要遵循各類人材成長的不同規(guī)律，建立起公平競爭、擇優(yōu)用人的選拔機制，為人員的脫穎而出創(chuàng)造條件和機會，開辟“快車道工要根據(jù)人員特點和成長規(guī)律，建立起公平與效率相統(tǒng)一、激勵和監(jiān)督相結(jié)合的管理體制。通過人材競爭機制，還要努力營造尊重特點、鼓勵創(chuàng)新、信任理解的人文環(huán)境。3、人材分配機制在企業(yè)組織中，要盡快廢止按行政級別、按人際關系、按資歷長短的分配習慣。要逐步建立起與人材貢獻相適應、與國際慣例相符合的收入分配機制，充分體現(xiàn)勞動的價值和知識的價值，發(fā)揮收入分配杠桿在激發(fā)人員活力、穩(wěn)定和吸收人材中的作用，以確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4、人材激勵機制要探索適合人材發(fā)展特點的激勵機制。善于用崇高的事業(yè)凝結(jié)人材，堅持用務實的精神鼓勵人材，努力用真摯的感情關心人材，注意用必要的待遇吸引人材。使人材在組織中充分享有奉獻事業(yè)的成就感，得到公司承認的榮譽感，受到群眾尊重的地位感和實現(xiàn)自身價值的自豪感。5、人材吸引機制物業(yè)公司企業(yè)要發(fā)展，就要努力穩(wěn)定現(xiàn)有人材，充分用好本組織人材。在盤活本組織人材存量的同時丁采取靈便的政策和機制，筑巢引鳳，積極吸引外來人材，擴大組織的信息來源，構(gòu)筑組織發(fā)展的人材高地。要在組織中形成尊重知識、尊重人材、尊重勞動的的良好氛圍，營造有利于吸引人材和促成人材發(fā)展的寬松環(huán)境。通過改制，成立了復樂物業(yè)管理有限公司，使原來的行政管理轉(zhuǎn)向現(xiàn)代企業(yè)管理的模式，積極推進機制轉(zhuǎn)換，建立長效管理體制。公司實行全員崗位聘任制，人員能進能出，干部能上能下，強化人力資源的合理配置。在保證現(xiàn)有人員基本穩(wěn)定的前提下，在更大的范圍內(nèi)進行適當流動，有利于推行管理新機制。按照公司總體規(guī)劃及各崗位特點，制訂公司各項具體管理制度，注重長效管理，發(fā)揮公司重組后的人材和管理優(yōu)勢，建立了一套切實可行、積極有效的管理運行機制，從而使原管理體制大有改觀。三、轉(zhuǎn)變價值觀念，樹立創(chuàng)新意識平臺高校后勤社會化改革是一項持續(xù)而又艱巨的事業(yè)。身處其中，應該充分意識到這是時代賦予的責任，同時要有改革和創(chuàng)新的緊迫感和使命感。物業(yè)公司作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，有著廣闊的發(fā)展前景。高校物業(yè)公司要堅持“姓教特色”，堅定改革信念，利用有限的財力、人力和物力，通過積極有效的運作，勢必開辟出一片斬新的乾坤。高校住宅的物業(yè)管理與服務，要敢于挑戰(zhàn)，勇于探索，轉(zhuǎn)變觀念，端正思想，使原來吃“大鍋飯”的工作態(tài)度徹底改觀，從而更好地為業(yè)主服務，發(fā)揚“主人翁”精神，勤奮工作，積極投身于高校后勤社會化改革這一偉大的事業(yè)之中。高校后勤長期以來都以行政管理的模式為主導，而在當前的高校后勤社會化的改革中要實行變革，就需要轉(zhuǎn)變價值觀點，樹立創(chuàng)新意識。概括地說來，“創(chuàng)新”大體可分為觀念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、人力資源創(chuàng)新、服務創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新。1、觀念創(chuàng)新——擺脫傳統(tǒng)觀念的束縛和思維定勢的局限，充分意識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人作為，這就需要我們從新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。2、管理創(chuàng)新——高校物業(yè)管理根據(jù)其管理運作的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度，新的管理措施，新的管理方式，新的操作流程，以實現(xiàn)管理各要素，推動更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。3、人力資源管理的創(chuàng)新——形成專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍，建立富有彈性的激勵機制與淘汰機制，并且激發(fā)員工的敬業(yè)精神，用培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來留住人材，穩(wěn)住人材。4、服務創(chuàng)新——建立“業(yè)主服務滿意體系”一個目標——服務滿意；兩個理念—全程跟蹤，親情服務；三個干凈——辦公與生活環(huán)境干凈、機房干凈、設備干凈；四個不漏——不漏氣、不漏水、不漏電、不漏油；五個良好——設備運行與維護良好、衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護良好、保安禮儀與安全管理良好、管理服務質(zhì)量與態(tài)度良好、校方與業(yè)主反映良好。5、經(jīng)營創(chuàng)新——其一，將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的需求，新的用戶，新的機會，主動開辟新的市場，其二，在服務內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求來把握市場的規(guī)律，用預見性地創(chuàng)造出新的服務項目來引導業(yè)主。除上述五個方面外，高校物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新還有其特殊的地方。這就是要根據(jù)“姓教”的特點和知識業(yè)主的群體特點，在小區(qū)的管理服務上下功夫，通過調(diào)查研究，創(chuàng)造出新思維與實際工作相結(jié)合的方法。四、增加客戶服務意識提高業(yè)務工作能力平臺高校物業(yè)服務貫通于整個物業(yè)管理工作的始終，其中特殊是對客戶的接待、答詢等服務工作，對服務性企業(yè)來講尤顯重要。公司管理層要根據(jù)高?！靶战獭钡慕處熥≌后w的實際情況，加強員工素質(zhì)教育，學習相關的物業(yè)管理法規(guī)、條例及公司管理制度，宣傳為客戶服務的重要性，做到“文明、禮貌、友善”和“耐心、細心、熱心”，增加員工的客戶服務意識。復樂物業(yè)公司的全體員工努力鉆研業(yè)務，提高工作能力。他們充分認識到，惟獨富于團隊精神，相互協(xié)作，才能做好各項工作，使客戶滿意。通過幾年來的實踐過程，得出一個結(jié)論，那就是在高校物業(yè)管理服務中，一個好的物業(yè)企業(yè)離不開一個好的管理者整體素質(zhì)。這種素質(zhì)可分為三個方面：思想品質(zhì)素質(zhì)、知識素質(zhì)和能力素質(zhì)。這樣，才干使物業(yè)公司在高校后勤服務中，以增加客戶服務意識為載體，進一步提高工作能力。1、思想品質(zhì)素質(zhì)管理者的思想品質(zhì)素質(zhì)是指管理者在行為、作風中表現(xiàn)出來的思想認識和品性等方面的水平。在高校住宅物業(yè)的管理與服務中，管理人員不能像過去一樣以學校行政管理者的身份浮現(xiàn)、不能帶著朝南坐的思想，而是要擺正自己的位置。一個管理者倘若缺乏良好的思想品質(zhì)，那末無論他多么能干和富有才華，多么善于處理人際關系，都不適合做一位管理人員。復旦物業(yè)公司通過體制、機制的轉(zhuǎn)變，首先注重的就是增加服務業(yè)主的意識，通過以下五個方面來提高業(yè)務工作水平：1）從政治思想方面來提高。要對國家和社會抱有高度的責任感和奉獻精神，服務好業(yè)主。2）從道德情操方面來提高。要有明確的是非觀念，遵紀守法、廉潔奉公、文明禮貌、謙虛謹慎、勤勞節(jié)儉,為高校住宅業(yè)主多辦實事。3）從言行作風方面來提高。要以身作則、言行一致，嚴于律己、寬以待人，作風民主，深入'業(yè)主，善于調(diào)查研究，注意工作方法，講求工作實效。4）從理想抱負方面來提高。要有進取性和頑強性，在艱難、壓力和競爭的氛圍中能勇往直前，為業(yè)主著想，換位思量，使業(yè)主滿意。5）從心理特質(zhì)方面來提高。要熱情、開朗，情緒穩(wěn)定，克服冷漠、易怒、粗暴、狹隘、妒忌等不良心理，要胸懷寬廣、豁達大度，勝不嬌、敗不餒。2、知識素質(zhì)在物業(yè)管理中，業(yè)務知識非常重要，這就需要通過自己學到的物業(yè)管理服務知識來提高為業(yè)主服務的水平。以往的簡單知識結(jié)構(gòu)已遠遠不能適應形勢發(fā)展的需要和業(yè)主的要求。1）專業(yè)知識——物業(yè)的專業(yè)知識是物業(yè)公司從事服務行業(yè)的必備知識，但是光有這些知識還不夠。2）管理知識一一一個現(xiàn)代物業(yè)管理人員，不僅要懂得現(xiàn)代管理學、現(xiàn)代心理學的普通原理和方法，而且要熟悉本行業(yè)、本部門、本單位的特殊規(guī)律和方法;不僅要懂得現(xiàn)代管理組織的普通結(jié)構(gòu)和功能，懂得各種傳統(tǒng)的管理方法，而且要熟悉各種主要的現(xiàn)代管理技術;不僅要懂得對財、物、信息的管理，而且要懂得對人的管理及業(yè)主的需求、心理的狀態(tài)等等。3、能力素質(zhì)——處于一個管理者的位置，必須具有相當?shù)哪芰Γ鸥赏瓿善渎殑账x予的管理職責。一般說來，物業(yè)管理人員應該具有以下幾種基本能力。1）統(tǒng)馭能力——統(tǒng)馭能力在高校住宅小區(qū)管理與服務中非常重要，這是一個管理人員在特定的知識型物業(yè)小區(qū)里，組織和協(xié)調(diào)保安、保潔、保綠、保修等四保方面的統(tǒng)一指揮和全面控制的能力，因此也必須具備集思廣益能力，正確判斷和優(yōu)化選擇能力。2）創(chuàng)新能力——耍求高校住宅物業(yè)管理人員，對新事物敏感，思路開闊，富有想象力，不因循守舊和墨守成規(guī)，善于發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，善于提出新設想、新方案，善于探索，勇于創(chuàng)新，不斷以新的目標鞭策自己，在住宅小區(qū)管理與服務中，想辦法，出思路，得到客戶的滿意評價。3）社會交往能力——在高校住宅物業(yè)管理與服務中,人接物，善于傾聽不允許見，聽取業(yè)主想法和需要,3）社會交往能力——在高校住宅物業(yè)管理與服務中,人接物，善于傾聽不允許見，聽取業(yè)主想法和需要,社會交往能力是指妥善處理內(nèi)外關系的能力。善于待善于與業(yè)主溝通，調(diào)解矛盾達到使客戶滿意的目的。五、劃分崗位職責，注重科學管理平臺物業(yè)公司的管理對象是“物”，服務對象是“人”主要職責是管理小區(qū)，服務好業(yè)主。物業(yè)公司既是小區(qū)的“管家”，又要接受業(yè)委、居委會的監(jiān)督。物業(yè)公司的主要任務是“四保一管”，即保安、保潔、保綠、保維修及物業(yè)管理與服務。復樂物業(yè)公司根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)，按照物業(yè)管理條例，結(jié)合各項具體管理制度，劃分崗位職責，劃定工作范圍，實行了任務到崗，責任到人。同時，注重科學管理，推出一系列新的管理措施：1、物業(yè)理念體系——闡明在高校物業(yè)住宅管理與服務中，企業(yè)主張什么，反對什么，體現(xiàn)一個組織的個性。2、物業(yè)目標體系——物業(yè)目標的體系是工作中的行動指南，說明物業(yè)管理要干什么，希翼做到怎么樣程度，是全體管理人員在管理中的行動指南。3、物業(yè)職權(quán)體系——物業(yè)職權(quán)體系是對管理目標的分解，說明為了完成物業(yè)管理的目標，各部門、各崗位要做什么，要求做到何種程度。其依據(jù)就是要按照物業(yè)管理崗位職責，做好自己的本職工作。4、物業(yè)業(yè)務體系——物業(yè)業(yè)務體系就是協(xié)調(diào)準則。業(yè)務體系明確地界定各項工作應怎樣開展，各個崗位應怎樣履行職責，企業(yè)組織應該如何來協(xié)調(diào)各項工作，這一切都要按照物業(yè)管理的流程和有序操作的方法來實施。5、物業(yè)考核體系——物業(yè)考核體系是一種控制手段，它闡明怎樣來檢查各崗位職責履行情況，怎樣算做好，怎樣算不合格，以保證按照科學的考核制度進行考核。物業(yè)企業(yè)在注重科學管理的運作過程中，要充分利用原有平臺，在為學校住宅物業(yè)管理提供優(yōu)質(zhì)服務的同時，打造自有品牌，培養(yǎng)和建設一支具有市場競爭力的隊伍，形成一整套規(guī)范的企業(yè)管理和業(yè)務運作模式，在提高高校住宅物業(yè)服務市場競爭力的同時，為走向社會打下基礎。高校物業(yè)公司作為物業(yè)管理行業(yè)的一支新軍，不應該追求“小而全”，而應該突出創(chuàng)新能力。對于維修保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護等專項服務項目，可借助社會上專業(yè)公司的力量，以利于提高物業(yè)管理整體水平。復樂物業(yè)公司目前已把維修保養(yǎng)任務承包給社會上一家專業(yè)維修公司，由此提高了專業(yè)服務的質(zhì)量，促進了管理工作。同時，泛博業(yè)主也得到了滿意的服務。六、制訂長遠規(guī)劃，明確發(fā)展目標搭建可操作的平臺在高校物業(yè)住宅管理中，首先物業(yè)公司要初步制訂長遠規(guī)劃，明確預期的發(fā)展目標，爭取經(jīng)過幾年的努力，躋身于物業(yè)管理行業(yè)前列。通過一階段的努力工作，復樂物業(yè)公司在高校后勤社會化改革的道路上通過實踐，提出將“以人為本，顧客滿意經(jīng)營”放在首位。公司要制訂目標責任制，加強崗位考核，優(yōu)化激勵機制，營造企業(yè)文化，“練內(nèi)功、創(chuàng)品牌、樹形象、求發(fā)展要“跳浮現(xiàn)狀”從一個更高的視角看問題?？磫栴}的境界不同了，得出的結(jié)論、解決問題的方法就會不一樣。在實際工作中，特殊強調(diào)要有“求實意識”，因為堅持“實事求是”的理念非常重要。必須牢記“今天的成績就是明天發(fā)展”要“有所為，有所不為“根據(jù)環(huán)境的變化不斷調(diào)整工作方法，以期實現(xiàn)公司的發(fā)展目標。在實際工作中提出如下要求：1）做到“三心”：熱心、細心、誠心；2）強調(diào)“三性”：主動性、積極性、創(chuàng)造性；3）講求“三技”：技術、技能、技巧；4）具備“三高”：高標準、高要求、高質(zhì)量；5）做到“三勤”：嘴勤、手勤、腳勤；6）實行“三查”：查崗位、查職責、查隱患；7）進行“三防Z防火、防盜、防水漬；8）保持“三貴”：貴在實踐、貴在堅持、貴在自律；9）考核“三可”：可對照性、可操作性、可持續(xù)性；10）制度“三化規(guī)范化、系統(tǒng)化、圖表化；11）處理“三快”：投訴處理快、信息跟進快、問題解決快；12）目標“三滿意”：客戶滿意、甲方滿意、企業(yè)滿意?，F(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革中產(chǎn)生的新事物，它兼容了專業(yè)性、社會性和服務性等諸多特點，是一項長效性、綜合性的系統(tǒng)工程，也是一項涉及千家萬戶安居樂業(yè)的“綜合管理過程”，亦是不斷提高學校住宅小區(qū)住戶生活質(zhì)量、創(chuàng)建和諧社會住宅小區(qū)的關鍵。由于高校物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，還處在初級階段，所以一定要虛心向高校系統(tǒng)之外的物業(yè)公司學習，擺正物業(yè)公司在高校后勤改革中的地位，認清小區(qū)建設的奮斗目標，按照“以人為本''服務理念和市場運轉(zhuǎn)的游戲規(guī)則，逐步做到規(guī)范運作，不斷提高服務質(zhì)量。做到目標明確，措施扎實，任務落實，責任到位。七、創(chuàng)立“三位一體”確立協(xié)同管理服務的工作平臺隨著實物分配住房的終結(jié)，已租住公房的大量出售，使得原高校教工家屬宿舍的管理模式也隨之發(fā)生變化，由過去的學校房管科加居委會的單一行政管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主委員會、居民委員會和物業(yè)公司“三駕馬車”協(xié)同管理的融合模式，形成為了政府主導、業(yè)主自治、物業(yè)公司專業(yè)管理、居委會行使檢查監(jiān)督職能的協(xié)同管理服務工作平臺。自治管理、行政管理、專業(yè)管理三方面有機地結(jié)合了起來。業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表（私房和使用人）對物業(yè)實施自治管理的組織，通過物業(yè)管理合同的形式，委托物業(yè)公司進行小區(qū)保安、保潔、保綠和維修等專業(yè)管理與服務，并依照《物業(yè)管理條例》規(guī)范各自的行為，相互尊重、支持。業(yè)主委員會對物業(yè)公司的年度修繕計劃、修繕質(zhì)量、修繕經(jīng)費的預決算進行檢查和監(jiān)督，并發(fā)揮協(xié)調(diào)業(yè)主、宣傳業(yè)主的功能，使物業(yè)管理走上良性循環(huán)的軌道。是后勤集團也在與社會企業(yè)互動中取長補短，增強了市場意識，實現(xiàn)了跨出校門、服務社會的突破。二、對高校后勤社會化改革目標模式的再認識高校后勤社會化改革的目標，是要建立“市場提供服務，學校自主選擇，政府宏觀調(diào)控，行業(yè)自律管理，職能部門監(jiān)管”的新型高校后勤保障體系。這既是一個長遠追求的目標，也是一個長期漸進的改革過程。因為后勤社會化一方面受到社會、高校社區(qū)服務業(yè)生產(chǎn)力水平的制約（服務業(yè)不發(fā)達），另一方面受到政府、高校綜合改革進程的制約（綜合改革尚未啟動）。這兩大因素決定了改革不可能速戰(zhàn)速決，只能是長期漸進的過程。經(jīng)過兒年的實踐。許多地區(qū)和高校都摸索出了一套適合本校、本地區(qū)特點的后勤保障模式。不管有多少種模式。從保障和服務模式上總體上可概括為三類：一類是“外化”型，即學校采取適當方式，分流消化后勤正式職工，不組建校內(nèi)后勤實體，通過市場自主選擇優(yōu)質(zhì)社會企業(yè)到學校提供有償服務。其優(yōu)點是改革一步到位，學校只管后勤不辦后勤，可集中精力抓教學和科研，缺點是后勤職工分流消化壓力大，原后勤職工的人員經(jīng)費仍需學校承擔。此模式合用于新校區(qū)、新建學?；蛘咭?guī)模小、原后勤員工少的學校。一類是“內(nèi)化”型，即學校組建后勤實體。并改制成產(chǎn)權(quán)清晰、企事分開、獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展的獨立法人企業(yè)，壟斷校內(nèi)后勤市場做大做強。其優(yōu)點是學校后勤業(yè)發(fā)展較快，實力較強，缺點是市場保護過度，競爭局面沒有形成。此模式合用于學校后勤職工較多，后勤改革起步早，后勤企業(yè)實力強的高校。一類是“互化”型。學校既組建自己的后勤實體，按企業(yè)化模式運作，同時向社會適度開放市場，引進社會力量參預校內(nèi)市場競爭。其優(yōu)點是形成校內(nèi)后勤市場的競爭局面，可激發(fā)本校后勤實體的活力。有利于后勤服務質(zhì)量和水平的提高。此模式合用于學校規(guī)模大、歷史久、后勤職工多.后勤實體實力較弱的高校，安徽師范大學就是選擇了這種模式。安徽師范大學科學總結(jié)2000年以來后勤改革所取得的經(jīng)驗，全面領略后勤社會化改革的理論意義和現(xiàn)實目標，從增量改革入手，存量改革同步推進，用增量改革的成果引導存量改革，借鑒存量改革的經(jīng)驗完善增量改革的具體舉措。兩項改革相互促進，改革體制，創(chuàng)新機制，統(tǒng)一思想，果斷實施，扎實推進，努力構(gòu)建符合學校校情的新型后勤保障服務體系。通過改革我們主要取得了以下成果：一是開放了校內(nèi)市場，降低了管理成本。學校堅定不移地走“開放市場，強化監(jiān)管”的改革之路，積極開放校內(nèi)市場，引入社會優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與學校后勤保障服務。按契約實施有效監(jiān)管。通過開放市場、公開招標、擇優(yōu)選擇、規(guī)范競爭。營造了良好的市場環(huán)境。通過市場競爭大大提高了管理效率。降低了管理成本，學校用于后勤保障工作的總體費用也在競爭中逐步下降，實現(xiàn)了校企共贏的目標。二是更新了思想觀念，強化了市場意識。通過實踐，泛博教職工和全體后勤職工對后勤社會化改革的認識在不斷加深.觀念也在發(fā)生著根本轉(zhuǎn)變。“服務是商品”等市場意識已逐漸成為大家的共識。特殊是一年多來，后勤集團以增強企業(yè)生存能力為主題，以企業(yè)文化建設為主線。企業(yè)意識、市場意識、競爭意識、經(jīng)營意識、責任意識、服務意識、形象意識日益強化。這些都為今后進一步深化后勤社會化改革奠定了堅實的思想基礎。三是整合了后勤資源，壯大了后勤實體。通過體制、機制的改革和創(chuàng)新，我們將那些可以由企業(yè)承擔的后勤工作梳理出來，把原本分散在各個單位的有限的后勤人、財、物資源最大限度地整合起來，統(tǒng)一納入到后勤保障工作體系中，從而讓更多的人、有更多的時間和精力從事教學、科研和管理工作，真正實現(xiàn)了“小機關、大服務”;同時也通過資源的整合、前期相關政策的傾斜、引入競爭等措施，不斷增強后勤實體的實力，激發(fā)后勤實體的活力，在競爭中發(fā)展壯大，把后勤實體鍛造成具有較高專業(yè)服務水平和教育特色的社會化企業(yè)。四是提高了服務質(zhì)量，提升師生滿意度。學校通過引進競爭，建立健全對后勤保障服務工作的監(jiān)督、檢查、考評機制，努力使后勤保障工作向制度化、規(guī)范化、科學化方向發(fā)展。幾年來，后勤服務的質(zhì)量和水平得到穩(wěn)步提高，泛博師生對后勤工作的滿意度也不斷提升，服務更周到及時了，投訴越來越少了。三、對高校后勤社會化改革意義的再認識居委會的主要任務是“以人為本”，根據(jù)政府和居民的要求，行使宣傳教育、檢查監(jiān)督的職能，負責小區(qū)精神文明建設，調(diào)解民事糾紛，擁軍優(yōu)屬，計劃生育，扶貧濟困等具體工作。充分發(fā)揮居委會的功能，調(diào)動基層群眾最大程度的參預，才干為創(chuàng)建精神文明社區(qū)發(fā)揮最大的效能。物業(yè)公司受業(yè)主委員會的委托，負責對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設施維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、車輛停放、治安和環(huán)境面貌等管理項目進行維護、修繕和整治，服務好業(yè)主和使用好員工，并接受業(yè)主委員會、居委會的監(jiān)督。在實際工作中的體味，就是狠抓內(nèi)部機制的轉(zhuǎn)換，培訓所有的職工，要求取得物業(yè)上崗證和計算機上崗證的職工才干上崗服務，并修訂了一系列規(guī)范服務的規(guī)章制度。例如，全年360天報修接待，急修20分鐘到現(xiàn)場，小修無非夜，修后要回訪等等。復樂物業(yè)公司堅持體現(xiàn)專業(yè)化管理的服務理念，同時根據(jù)不同住宅小區(qū)的特點，采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人性與自然、古樸與典雅相結(jié)合的手法，使小區(qū)內(nèi)的建造物與環(huán)境非但保留原來的風格，更增添了幾分清麗。根據(jù)不同的小區(qū)特點和環(huán)境，新建小品景觀和健身路、多功能活動室，體現(xiàn)以人為本的服務理念，增加小區(qū)的多元化風貌，使小區(qū)的綠化生態(tài)環(huán)境和住戶的休閑條件得到改善，使業(yè)主的財產(chǎn)得到保值、增值。總之，物業(yè)要明確貫徹規(guī)范化管理的理念，踏塌實實地遵循市場規(guī)律辦事，不投機取巧，使服務過程規(guī)范、透明，與業(yè)主建立起通暢的溝通渠道，敢于將自己的工作明確展示給顧客。和業(yè)主委員會、居委會一起配合，共同探索物業(yè)管理與住宅小區(qū)工作相結(jié)合的新規(guī)律，多形式、多渠道及時了解和掌握物業(yè)管理存在的問題，形成及時解決業(yè)主“急、難、愁”的服務機制，誠心誠意為業(yè)主服務，認真解決物業(yè)管理工作中存在的問題，以此來不斷開辟新的思路，使高校住宅小區(qū)的物業(yè)管理走向更規(guī)范、更有序、更有操作性、更適合于為高校師生員工服務的工作平臺。淺談高校物業(yè)管理的特點和發(fā)展方向-《中國醫(yī)學裝備》2022年03期高校物'業(yè)管理的浮現(xiàn)是社會發(fā)展和高校改革的需要，它是一個新興行業(yè)，不同于社會上的物業(yè)管理企業(yè)。要推進高校物業(yè)管理的更好發(fā)展，我們必須樹立創(chuàng)新理念,轉(zhuǎn)變運行機制，努力打造專業(yè)品牌，注重服務質(zhì)量和人員素質(zhì)的提高等?！咀髡邌挝弧浚罕本┐髮W醫(yī)學部后勤與基建管理處北京100083【關鍵詞】：高校;物業(yè)管理;特點;發(fā)展方向【分類號】：G647.4[DOI]：3【正文快照】：高校物業(yè)管理是隨著社會上物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和高校后勤社會化改革的推進而發(fā)展起來的，是通過改變原有計劃經(jīng)濟條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式，它以經(jīng)濟規(guī)律、價值規(guī)律為準則,對學校已經(jīng)建成并投入使用的各類建造及設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等TheappearanceofUniversityPropertyManagementistheneedofsocialdevelopmentandreformofinstitutionsofhighereducation.Itisadevelopingemergentindustryanddifferentfromthesocialpropertyenterprise.Topromoteitsbettergrowth,weshoulddevelopthenotionoforiginality,transferthecurrentsystemtocreateitsownbrand,improvethequalityofpersonnelandtheirserviceandsoon.[Keyword]：University;PropertyManagement;characteristic;developmentdirection高校后勤社會化是適應市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。我國高校的后勤保障體系是在計劃經(jīng)濟中誕生的，其特征是“供給制、福利型，行政化”、“大而雜、小而全”、“學校辦后勤、后勤辦社會”。這種后勤保障體系曾經(jīng)發(fā)揮過非常重要的作用。但是，隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和高等教育事業(yè)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)的高校后勤模式的體制性障礙日益顯現(xiàn)。一是現(xiàn)有資源不能充分發(fā)揮作用，生產(chǎn)不講成本、經(jīng)營不講效益、服務不講質(zhì)量，人、財、物等資源得不到有效利用和整合；二是由于高等教育資源的稀缺，無力將有限資源繼續(xù)投入到后勤領域.后勤成為制約高校發(fā)展的“瓶頸”。無法滿足高等教育發(fā)展的需要。高校后勤工作出路在哪里？出路只能是改革。高校后勤社會化是落實科學發(fā)展觀，實現(xiàn)高等教育可持續(xù)發(fā)展的必然要求。面對科教興國戰(zhàn)略的實施和社會對教育需求的日益增長，我國高等教育事業(yè)進入了快速發(fā)展的軌道，需要高等學校辦學規(guī)模不斷擴大、教育功能和教育手段不斷完善，高等教育的辦學條件必須要有一個全面改善。而目前高校后勤基礎服務設施與質(zhì)量滯后，這就對高校的后勤保障能力提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。在國家不可能、學校又無力的情況下，高校的后勤保障系統(tǒng)要改變這種局面，惟獨向改革要出路，必須走后勤社會化之路，充分利用社會資源解決制約高等學校發(fā)展的“瓶頸”問題，以保障學校集中精力辦好“主業(yè)”，保證高等教育快速、可持續(xù)發(fā)展。高校后勤社會化是高校內(nèi)部管理體制改革的內(nèi)在要求。高等教育的主要功能是教學、科研與社會服務，高等教育資源應合理配置，主要用于教學科研。高校后勤社會化的實質(zhì)。是要實現(xiàn)高校后勤管理模式與運行機制的根本轉(zhuǎn)變。改革的眼前任務，是解決高校招生規(guī)模擴大后后勤的瓶頸制約問題；改革的根本任務，則是要通過轉(zhuǎn)換高校后勤管理和運行機制，走出一條有利于我國高等教育發(fā)展的路子.建立中國國情相符合、與高校發(fā)展相適應、與學校需求相平衡的新型高校后勤保障體系，從根本上解決“學校辦社會”的問題，實現(xiàn)“學校管后勤，不辦后勤”的最終要求。后勤社會化改革的實踐證明，改革有效地保障了高校的建設和發(fā)展需要。國外高等學校管理的一個普遍做法是，把學校內(nèi)的后勤管理和服務。全部交給社會的專業(yè)公司去辦，這既可以降低服務成本，又能享受優(yōu)質(zhì)專業(yè)化的后勤服務。我國高校后勤社會化改革，在政府的宏觀指導及政策扶持下，廣泛運用市場機制和利用社會力量辦后勤，實現(xiàn)后勤管理體制與運行機制轉(zhuǎn)換，學校辦學潛力進一步挖掘，校內(nèi)資源得到合理配置，辦學空間得以拓展，較好地解放和發(fā)展了后勤生產(chǎn)力。高校后勤實體的市場化、企業(yè)化、專業(yè)化運作也積累了一定的成功經(jīng)驗。后勤改革取得了實質(zhì)性的階段性成果，為高校的建設發(fā)展提供了良好的后勤保障。實踐證明，后勤社會化改革的目標和方向是正確的。高校物業(yè)管理的幾點思量大連輕工業(yè)學院 喻琦于平伴有我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷成熟和進步，以及高校后勤社會化改革的不斷深入與發(fā)展，高校物業(yè)管理也充分顯示出其強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。但是，由于高校物業(yè)處在學校這種具有濃厚的人文環(huán)境和學術氛圍中，有其自身特殊的教育屬性和功能，決定了高校物業(yè)具有區(qū)別于其它物業(yè)的特殊性，在管理上應緊緊依托高校這一母體，以〃管理育人、服務育人、環(huán)境育人〃為宗旨，和學校同呼吸、共命運，更好地為培養(yǎng)人材服務。因此，準確定位高校物業(yè)管理的功能、探討高校物業(yè)管理的發(fā)展建設工作在維護學校發(fā)展穩(wěn)定、構(gòu)建和諧校園的建設中發(fā)揮著極其重要的作用?；谶@一思量，作者結(jié)合自己的工作實踐，對高校物業(yè)管理的功能定位及發(fā)展建設略書己見，以期起到拋磚引玉的作用，共同探索適合高校特點并不斷推進后勤社會化改革的物業(yè)管理有效路徑。一、以管理為手段，以服務為中心，準確定位，扎實工作高校物業(yè)管理的目標就是通過自己的有效服務，充分合理地使用現(xiàn)有房屋,發(fā)揮樓宇的功能，提高學校房產(chǎn)物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟效益，促使房產(chǎn)物業(yè)的保值增值，為師生提供優(yōu)美整潔、舒適方便、安全文明的工作和生活環(huán)境，營造校園的育人氛圍，保障學校的發(fā)展穩(wěn)定。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，高校物業(yè)價值的實現(xiàn)也需要按市場經(jīng)濟規(guī)律運作實行有償服務，在實現(xiàn)社會效益的同時實現(xiàn)經(jīng)濟效益，體現(xiàn)物業(yè)價值。1、發(fā)揮高校物業(yè)的管理特色，做好行政工作的強力助手。物業(yè)管理?務工作，看似簡單、零星瑣碎，實際涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。如日常安全、消防、保潔和維修等各項工作，都要具備相關知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。同時我們還要在工作中提高溝通、協(xié)調(diào)能力，傾聽學生的心聲，關心學生生活中遇到的實際艱難，隨時與他們進行交流，使學生發(fā)揮“自我管理”的熱情，而不是強硬管理。讓學生從不了解物業(yè)管理服務，到了解熟悉；從熟悉到理解,由理解到自覺遵守相關規(guī)定，積極主動協(xié)助管理人員，搞好物業(yè)管理服務工作,以及公寓文明建設。溝通能使學生與物業(yè)公司拉近距離，便于及時了解和解決實際問題，化解矛盾，避免誤會，能有效的妥善處理有關事宜。虛心聽取師生合理化建議，能及時糾正工作中的不足之處，不斷在實際服務工作中改進，提升服務質(zhì)量，提高管理成效，有利于學校的發(fā)展和穩(wěn)定。2、服務工作具體化，細節(jié)處理人性化。為高校師生員工提｛共高效、m優(yōu)質(zhì)、全方位、多層次的月艮務是高校物業(yè)管理的最基本也是最重要的功能之一，做好物業(yè)服務工作不僅能夠使學校領導集中全部精力研究教學、科研及學校的發(fā)展建設工作，而且有利于泛博師生更好的工作和學習。物業(yè)服務項目不少，最基本的項目包括衛(wèi)生清掃保潔服務、維修服務、安全服務及會務、禮儀等其它特殊服務。我們要注重以學生為本，強化服務意識，努力做到微笑、周到的服務，精心打造"舒適、安全、潔凈、便捷〃的教學和生活環(huán)境，讓師生感到滿意。在工作中本人發(fā)現(xiàn)服務態(tài)度直接關系著服務對象的接受程度。微笑不僅是一種服務,更是一種職業(yè)態(tài)度。它實際上標志的是服務人員一種竭誠為學生提供溫馨服務的態(tài)度。改善服務態(tài)度，提供微笑服務并不需要增加成本，卻能提高學生對服務工作的滿意度，贏得泛博學生的贊譽。3、渲染濃厚良好的育人氛圍。育人功能是高校物業(yè)管理的特殊功能，它包括管理育人、服務育人和環(huán)境育人三個主要方面。高等學校的主要任務是以培養(yǎng)人材為中心，開展教學、科學研究和社會服務，保證教育質(zhì)量達到國家規(guī)定的標準。人材培養(yǎng)不單單是學校領導或者教師的責任，人材培養(yǎng)的方式也不僅僅只包括課堂教學一種形式，還包括第二課堂的培養(yǎng)形式，管理育人、服務育人和環(huán)境育人是第二課堂育人的稀稱到硼^^耀傅鐮耀贏例如，在2005年中秋節(jié)與學生處聯(lián)合舉辦〃寫一封家書，算一筆帳〃活動，張貼了生物與食品工程學院一位同學寫給父親的感人至深的家書，教育學生們珍視親情，勤儉生活，完善學業(yè)，收到了良好的成效。4、強化自身素質(zhì)，創(chuàng)建品牌服務。高校物業(yè)應結(jié)合自身特點創(chuàng)建自己的企業(yè)文化，提升競爭力。空有為師生服務的熱情，而無實際解決問題的能力和專業(yè)技術是無法搞好物業(yè)管理工作，無法勝任為師生提供服務，更談不上讓師生滿意的優(yōu)質(zhì)服務。因此，員工能力建設是擺在物業(yè)管理面前必須做的事情。創(chuàng)建一流高校物業(yè)，為師生提供標準化、規(guī)范化、科學化的優(yōu)質(zhì)服務，讓師生感到滿意，就需要培養(yǎng)和訓練一大批有工作能力和本領，有較高綜合素質(zhì)的一流物業(yè)員工，惟獨具備服務技能和專業(yè)知識，才有可能實現(xiàn)既定目標。首先，人企合一，樹立職工是企業(yè)主人翁的思想。每位員工都應該把物業(yè)公司當成自己的家，發(fā)揚"精誠團結(jié)、務實創(chuàng)新〃的團隊精神，以“為學里是供服務始終是我們的起點，使學生滿意永遠沒有終點?！楣镜姆兆谥己屠砟睿餐瑸椤▌?chuàng)高校一流物管企業(yè)〃的發(fā)展目標而奮斗。其次，學用合一，樹立學習、提高、贏得市場認可的觀念。堅持立足本職、學用合一是構(gòu)建高素質(zhì)員工隊伍的關鍵。每位員工不僅要懂得教育規(guī)律，靠優(yōu)質(zhì)服務去占領學校的后勤市場，贏得泛博師生的信譽，還必須不斷學習，掌握本行業(yè)的前沿知識，靠知識型職工隊伍去增強企業(yè)的競爭力，贏得市場的認可。物業(yè)公司提出立足本職，學以致用的要求，鼓勵員工參加自學考試和業(yè)余學習，為職工打造各種學習成材的平臺。再次，知行合一，樹立工作學習化、學習工作化的目標。公司以創(chuàng)建一個學習型組織為目標，使員工之間相互學習、互相指導，形成一個良好的學習氛圍，在實踐中建立導師，向有能力、解決問題有實戰(zhàn)經(jīng)驗的老員工學習，提高新員工各方面的能力。二、以高校實際情況為基礎，以教育經(jīng)濟雙贏為目標，創(chuàng)新模式，蓬勃發(fā)目前，各高校物業(yè)管理模式基本上有四形式，一是傳統(tǒng)的行政管理模式；二是校內(nèi)企業(yè)化的管理模式；三是社會物業(yè)企業(yè)托管模式。四是校內(nèi)物業(yè)企業(yè)和校外物業(yè)企業(yè)混合管理模式；無論采取何種物業(yè)管理模式，各校都應從本校和本地的實際情況出發(fā)，以實現(xiàn)高校物業(yè)管理基本功能為目的，開展本校的物業(yè)管理莪俵從2002年開始，根據(jù)本校的特點，成立了校內(nèi)物業(yè)管理公司，并采取了校內(nèi)物業(yè)公司和校外物業(yè)公司共同承擔學校物業(yè)管理的工作模式，完成為了學校的各項物業(yè)管理工作。校內(nèi)物業(yè)公司承擔學生公寓服務和管理；校園綠化養(yǎng)護服務和管理；維修服務和管理及圖書館的衛(wèi)生、安全、消防等物業(yè)管理o校外物業(yè)企業(yè)主要承擔校園道路保潔服務；教學樓、辦公樓和實驗樓內(nèi)的衛(wèi)生清掃保潔服務和管理工作。其它物業(yè)管理工作由總務處、保衛(wèi)處等部門來完成。因此，我校的物業(yè)管理工作仍處于改革探索階段，是一種不徹底的物業(yè)管理模式。但是，在現(xiàn)階段，由于學校加強了監(jiān)管力度，措施得當，學校的物業(yè)管理工作基本實現(xiàn)了各項基本功能，做到了服務優(yōu)質(zhì)、衛(wèi)生清潔、校園美觀、保障有力。三、高校物業(yè)管理的建設與發(fā)展方向高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部份，其發(fā)展趨勢應同社會物業(yè)管理實施市場化、社會化、規(guī)范化管理的方向也將成為高校物業(yè)管理的發(fā)展趨趨勢一：高校物業(yè)管理市場化。從一些發(fā)展較好的高校物業(yè)企業(yè)實例看,惟獨按照企業(yè)化運轉(zhuǎn)模式并科學規(guī)范的進行管理，開展多元化、多層次的經(jīng)營服務，才干保證高校物業(yè)管理水平的提高，使之適應高校教學、科研發(fā)展的需要，為師生員工提供一個良好的校園工作、學習、生活環(huán)境。要建立完整的高校物業(yè)管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，從職能管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理,走市場化道路，這是高校物業(yè)管理發(fā)展的方向。趨勢二：高校物業(yè)管理社會化。高校物業(yè)管理為適應社會化大生產(chǎn)分工的要求，謀求更大發(fā)展，必須擴大規(guī)模，走向社會，使高校物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。趨勢三：高校物業(yè)管理規(guī)范化。作為高校的物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)國家有關政策法規(guī)到工商管理部門正式登記注冊，接受審核、依法經(jīng)營，同時要建立一套完整的科學規(guī)范的管理制度，工作標準和服務程序，以確保企業(yè)的管理和服量。鑒于以上觀點，高校物業(yè)企業(yè)惟獨樹立現(xiàn)代的管理理念，遵循教育規(guī)律和市場規(guī)律，在理順體制、激活機制的基礎上，鞏固校內(nèi)和拓展社會兩大市場,明確業(yè)務發(fā)展方向，形成支柱產(chǎn)業(yè)，真正把高校物業(yè)做活、做大、做精、做強,以誠信服務贏得市場，以高校品牌吸引市場，以科學管理提高服務質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，才干盡最大程度發(fā)揮自身的價值。高校后勤社會化改革再思量一對40所高校后勤社會化實踐的調(diào)查在中國高等教育事業(yè)從毛入學率7.9%到17%的跨越發(fā)展過程當中，高校后勤社會化改革對其的推動功不可沒。本文是在充分肯定上述成績的前提下，對如何更好地進一步改進工作，提供了建設性意見?！幷?.對當前后勤社會化改革“難點”的判斷■“三個難點”再次成為問題?！鲫P于資產(chǎn)剝離沒有發(fā)現(xiàn)可供借鑒的經(jīng)驗。李嵐清同志指出：長期以來，我們的高校一直習慣于關起門來搞自己的“小而全”，維持著“一校一戶辦后勤，校校后勤辦社會''的局面。社會上許多可利用的資源不去利用，許多本該由社會辦的事也由政府和學校包攬，搞了許多本不該由學校辦的事情……如果我們高等教育的辦學模式，能做到由自己辦后勤轉(zhuǎn)為選擇和監(jiān)督社會力量來營運后勤服務，即經(jīng)濟學上所闡述的“不都是養(yǎng)人辦事，而是用資源外購的方式來辦事”……那么不但學校領導可以有更多的時間和精力去抓教學、科研工作，而且政府也不用再花很多的眺后勤設施的建設全部包下來……這就是我們實行后勤社會化改革的初衷。它的“外引進為主，內(nèi)調(diào)整為輔”的特征十分明顯，但在實踐中操作中，出現(xiàn)了一些難點和問題?！叭齻€難點”再次成為問題隨著，SH模式”一以三年（2001年12月31日期滿）“零租金”為條件，后勤體系從學校組織體系“剝離”的試點工作結(jié)束，各高校后勤社會化改革一直倍受關注的“三個難點”三年后再次成為急待要做出說明的問題?！叭齻€難點”是指：L"甲方乙方”相互關系確定的制度安排；2.“乙方”性質(zhì)確定及“過渡期”安排；3.“過渡期”人、財、物的管理方式設計。包括“老人新人響題；“撥改收”后，收費標準的確定及核算操作；“產(chǎn)權(quán)明晰”的精度（又稱為倒離'程度）掌握。簡稱：乙方性質(zhì)確認；兩方（甲方乙方）關系設計；三項制度安排（人、財、物問題）。關于“甲方、乙方”關系設計在關于“甲方"乙方''關系設計問題上有以下幾種形式：“一甲一乙式:甲方為學校設后勤管理處（或者社區(qū)管理處），乙方為后勤總公司（或者后勤集團），后勤總公司內(nèi)下屬若干后勤實體（通用的做法）；“一甲多乙式，學?？倓仗幖泄芾砗娃k理學校后勤所有事項，其直接面對校內(nèi)若干后勤實體；“多甲一乙式，學校不設總務管理機構(gòu)，只設后勤總公司。校內(nèi)一切有后勤服務需求的單位向總公司付費，要求其提供服務；“多甲多乙式，有錢的皆是甲方，提供服務的皆是乙方。這是國際上最通行的做法。它的最大好處是有需求的一方憑付費可以得到社會企業(yè)（包括校內(nèi)實體曝供的滿意服務?！凹滓一煲皇健?。學校既設后勤管理處，也設后勤總公司，兩套領導班子幾乎是一套人馬。此形式爭議最多。推出方認為他們的方案最好，減少了許多磨擦和推諉，他們認為這是“實質(zhì)性剝離但批評者的意見更強烈：這種剝離在“形式上”都沒做到，又何談“實質(zhì)上的剝離”！在，，甲方，"，乙方，，關系設計上存在的分歧，實質(zhì)是改革的“入手點選擇”的分歧。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：改革先改什么，有一場所謂"體制派''與"機制派”的爭論。“體制派”多強調(diào)長痛不如短痛，與其搞“雙軌制”、"不倫不類”，無端地增加管理成本，倒不如一步到位。“機制派”認為，如果一開始就改體制，后勤干部職工沒有積極性、學校領導心里也沒把握，倒不如暫不動體制而先轉(zhuǎn)換機制。關于后勤的組織模式與過渡期高校后勤組織主要分為三類：一是已成立了公司，已法人登記或者正在辦理登記；二是成立了“公司、但不打算登記或者近期不打算登記；三是仍然保持總務處領導下的“小機關，大服務，多實體第二種類型占絕大多數(shù)。這種類型的好處是：既積極（做給上面看）又穩(wěn)妥（為將來的改革留下相當大的空間）。他們稱這是為后勤改革安排“過渡期”。過渡期的“公司”肯定是七既非馬”。它既要像“企業(yè)”那樣從事收費及以營利為目的的活動，它的人員同時又要像“事業(yè)”那樣的保險。關于“過渡期”乙方人、財、物三項制度安排據(jù)調(diào)查，資產(chǎn)剝離、人事安排不是各校目前工作的重點。資產(chǎn)剝離。除了引入外部資源或者政府出面籌資成立的高校后勤公司，其他成立的皆是“準公司”，實質(zhì)上仍是事業(yè)單位中的一個經(jīng)濟實體，這一階段對其所謂資產(chǎn)明晰不過是要其明確保值增值的管理責任。對那些不打算最終成為真企業(yè)的，是否剝離并無實際意義。所以幾乎沒有幾個高校真正關心如何剝離資產(chǎn)的事，在調(diào)查中沒有發(fā)現(xiàn)可供借鑒推廣的經(jīng)驗。人事安排。各校異口同聲：老人老辦法、新人新辦法。各校皆表示：改革要服從穩(wěn)定。“撥改收"撥改收''的核心是校內(nèi)收費標準的確認。例如，某校校內(nèi)“準公司”，參照同城一校物業(yè)公司修屯企業(yè)）的收費標準，根據(jù)其業(yè)務量向校財務處提出了485萬元的物業(yè)管理費，財務處測算后竟不到該數(shù)的一半。因為“準公司”既不提折舊，也不交稅金，既不承擔在職職工的“四大社?！保ㄊI(yè)、住房、醫(yī)療、退養(yǎng)），也不支付已離休人員生活費。該準公司的收費依據(jù)只由工資、材料、管理費、發(fā)展金四方面構(gòu)成?！叭齻€難點''沒有隨著“SH模式”的三年試點工作結(jié)束而得到解決。它表明：高校后勤改革的路還將很長O2“三個難點”成因探析■一些學校領導在處理涉及后勤體制、機構(gòu)設置、干部任免等事項時仍按機關行政單位的習慣做法。對“三個難點”成因的探析，擬從校內(nèi)、校外兩個層面展開。校內(nèi)主要選領導與職工兩個層次；校外則選政府與理論界兩個視角。計劃經(jīng)濟背景下形成的思維定勢和習慣力量在高校內(nèi)部仍然強大高等學校中的人們長期處在計劃經(jīng)濟、事業(yè)單位的環(huán)境里，一切都由國家想著、管著，用不著自己煩神。這種思維定勢被忽視，或者這種力量依然強大的程度被低估。雖然我國轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟已有十余年，人們的思想觀念發(fā)生了深刻的變化，但人們忽視了這樣一個事實——高校是接觸市場洗禮最遲的一個領域。事實上，財政經(jīng)費仍然是高校的收入主渠道。我們所接觸到的不少學校領導的主要思路仍然是：想方設法向國家要錢。一些學校領導在處理若干涉及后勤體制、機構(gòu)設置、干部任免、人事安排等事項時仍按機關行政單位的習慣做法，首先考慮先定一個級別，然后按級別確定待遇，而不是如企業(yè)那樣按貢獻大小和效益高低計算。高校后勤的主要服務對象如教學、科研活動仍然是以國家撥款為主，這一點沒有變化；高校后勤存在的母體仍然是事業(yè)單位，這一點也沒變化。人們不能指望學校這一大主體都沒有發(fā)生大的變化的同時.，后勤職工的觀念會產(chǎn)生大的變化。一些人不相信高校后勤真的會“社會化，他們認為那是一個遙遠的、理論家們杜撰出來的目標。即使果真要那樣做，那也是“新人”們的事，與我們這些“老人”無關。各級政府及學校的文件皆有“老人老辦法、新人新辦法''等方面的表達。我們所觀察到的情況和一些文件、報告、總結(jié)所反映的情況形成鮮明對照。顯然，“觀念轉(zhuǎn)變的程度”在這些材料中被高估了。有些政策與理論對后勤社會化的目標解釋不清已影響改革深入某學者在解讀國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)教育部等部門關于進一步加快高等學校后勤社會化改革的文件中，得出高校后勤社會化應具有三重目標。它的直接目標是縮小辦學資金剛性支付范圍，部分解除“制約高等教育發(fā)展的瓶頸因素”，緩解教育經(jīng)費供需矛盾；遠期目標是剝離非生產(chǎn)性資產(chǎn)，按照社會分工專業(yè)化的發(fā)展方向，使高校后勤服務系統(tǒng)融入社會經(jīng)營系統(tǒng)；潛在目標是弱化單位低效率的平均主義，按市場經(jīng)濟原則實現(xiàn)經(jīng)濟資源優(yōu)化配置。令人遺憾的是，不少學校的后勤改革方案，包括一些地方政府的實施細則，沒有能夠體現(xiàn)這些目標的價值取向，