四川省物業(yè)管理條例修改課件

四川省物業(yè)管理條例修改四川省物業(yè)管理條例修改四川省物業(yè)管理條例修改?四川省物業(yè)管理條例?的立法依據(jù)及背景?物業(yè)管理條例?2003年9月1日起施行2007年8月26日修訂?中華人民共和國物權(quán)法?2007年10月1日起施行第一頁，共36頁。四川省物業(yè)管理條例修改四川省物業(yè)管理條例修改四川省物業(yè)管理條?四川省物業(yè)管理條例?的立法依據(jù)及背景?物業(yè)管理條例?2003年9月1日起施行2007年8月26日修訂?中華人民共和國物權(quán)法?2007年10月1日起施行第二頁，共36頁。?四川省物業(yè)管理條例?的立法依據(jù)及背景?物業(yè)管理條例?2?四川省物業(yè)管理條例?的立法依據(jù)及背景四川省物業(yè)管理條例草案從2021年7月底經(jīng)過了四川省人大常委會會議三次審議，通過幾十次大小座談會，征求了省直有關(guān)部門、21個市〔州〕人大常委會，以及省級相關(guān)部門、專家、社會人士的意見。2021年3月22日召開?四川省物業(yè)管理條例(草案)?立法聽證會于2021年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議正式討論通過了?四川省物業(yè)管理條例?〔以下簡稱?條例?〕2021年7月1日起正式實施第三頁，共36頁。?四川省物業(yè)管理條例?的立法依據(jù)及背景四川省物業(yè)管理條例草案?省條例?的立法意義與作用?省條例?的通過具有勢在必行的迫切性是建立社會化的管理和管理體系的一局部通過立法更重要的是要形成一個，我省自我解決存在問題的良性循環(huán)機(jī)制，使小區(qū)成為一個自我成長、自我開展、自我解決問題的生命體第四頁，共36頁。?省條例?的立法意義與作用?省條例?的通過具有勢在必行的迫切?省條例?規(guī)定的主要問題為什么要制定?省條例?？第一條維護(hù)權(quán)利改善環(huán)境促進(jìn)和諧業(yè)主物業(yè)效勞企業(yè)?條例?權(quán)利主體區(qū)別物業(yè)管理各方?省條例?第五頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題為什么要制定?省條例?？第一條維護(hù)?省條例?規(guī)定的主要問題?省條列?適用的范圍包括了本省的相關(guān)企業(yè)和民事主體；業(yè)主物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人（新）選聘維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)公共秩序自行管理〔新〕合同約定什么是物業(yè)管理？〔第二條〕。第六頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題?省條列?適用的范圍包括了本省的?省條例?規(guī)定的主要問題房地產(chǎn)行政主管部門權(quán)力下放基層街道辦〔第四條、第五條、第五十七條〕聯(lián)席會議制度的有效實施，需要參與各方的積極支持和執(zhí)行房產(chǎn)主管部門街道辦（居委會協(xié)助）監(jiān)視管理業(yè)主大會的設(shè)立業(yè)主委員會的工作組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)的履行督促協(xié)調(diào)、調(diào)節(jié)物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理工作聯(lián)席會議〔新〕召集第七頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題房地產(chǎn)行政主管部門權(quán)力下放基層街道辦?省條例?規(guī)定的主要問題配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；重新劃分管理區(qū)劃的，需征求業(yè)主意見〔第八條、第九條、第十條〕土地使用權(quán)證為指導(dǎo)原那么，業(yè)主共用為考慮因素建設(shè)單位業(yè)主委員會根據(jù)申請劃分土地使用證建筑規(guī)模共用設(shè)施設(shè)備社區(qū)建立確定物業(yè)管理區(qū)域備案公示招投標(biāo)之前第八頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)劃定為一個物業(yè)?省條例?規(guī)定的主要問題對物業(yè)效勞企業(yè)及從業(yè)人員的要求〔第二十條、第四十四條〕一個管理區(qū)域一個業(yè)主大會一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立法人相應(yīng)資質(zhì)管理人員取得職業(yè)證書第九頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題對物業(yè)效勞企業(yè)及從業(yè)人員的要求〔第二?省條例?規(guī)定的主要問題開發(fā)商必須配置并無償交付物管和業(yè)委會用房〔第十二條〕

物業(yè)和業(yè)委會用房的配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)并列具備，不是包含關(guān)系建筑總面積千分之二且不低于100平米30平米物業(yè)效勞用房〔地面不低于50%〕業(yè)主委員會議事活動用房權(quán)證注明業(yè)主共有無償使用不得擅自變更第十頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題開發(fā)商必須配置并無償交付物管和業(yè)委會?省條例?規(guī)定的主要問題車位車庫配置首先滿足業(yè)主業(yè)〔第十三條、第六十五條〕注意區(qū)分按規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫和占公共區(qū)域新劃定車位的所有權(quán)停車費是物業(yè)效勞企業(yè)收取的車位、車庫場地效勞費，不承擔(dān)車輛保管責(zé)任規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫新劃定的車位、車庫業(yè)主停車建立單位所有出租〔售〕業(yè)主共有占消防通道公共綠地阻礙行人車輛通行第十一頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題車位車庫配置首先滿足業(yè)主業(yè)〔第十三條?省條例?規(guī)定的主要問題專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理〔第十四條、第十五條、第七十二條〕專業(yè)設(shè)施設(shè)備建立單位專業(yè)經(jīng)營單位工程費用工程施工竣工移交維修養(yǎng)護(hù)更新管理自行承擔(dān)委托物業(yè)公司支付報酬第十二頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)?省條例?規(guī)定的主要問題專業(yè)經(jīng)營效勞，應(yīng)效勞到最終用戶，向最終用戶收費〔第六十七條〕計量記錄核準(zhǔn)價格合同約定專業(yè)經(jīng)營效勞收費依據(jù)業(yè)主承擔(dān)公司承擔(dān)相關(guān)業(yè)主承擔(dān)專有部門物業(yè)公司使用專有部門注意任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)效勞企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)效勞企業(yè)提供無償效勞。第十三頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題專業(yè)經(jīng)營效勞，應(yīng)效勞到最終用戶，向最?條例?規(guī)定的主要問題明確業(yè)主范圍，“準(zhǔn)業(yè)主〞同享權(quán)利義務(wù)〔第十八條〕權(quán)利義務(wù)業(yè)主準(zhǔn)業(yè)主法律關(guān)系合同關(guān)系享有承擔(dān)享受相應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。第十四頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題明確業(yè)主范圍，“準(zhǔn)業(yè)主〞同享權(quán)利義務(wù)〔?省條例?規(guī)定的主要問題業(yè)主表決權(quán)，細(xì)化計票規(guī)那么〔第十九條〕建立單位一個專有部門一人擁有多個專有部門一人一票第十五頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題業(yè)主表決權(quán)，細(xì)化計票規(guī)那么〔第十九條?省條例?規(guī)定的主要問題標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會的籌備，尊重民意，防止拖延〔第二十條、第二十一條〕建立單位未按規(guī)定申請成立業(yè)主大會前，共用局部的維保責(zé)任和費用，由建立單位承擔(dān)，不得動用專項維修資金。建立單位書面申請街道辦交付面積套數(shù)達(dá)50%或交付已滿兩年且總套數(shù)20%前期物業(yè)效勞合同解除或到期或申請條件已交付10%業(yè)主第十六頁，共36頁。?省條例?規(guī)定的主要問題標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會的籌備，尊重民意，防止拖?條例?對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的規(guī)定首次業(yè)主大會的籌備〔第二十二條〕街道辦事處組織籌備組籌備組由業(yè)主代表、建立單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處〔鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〕和居民〔村民〕委員會組成。其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長由街道辦事處〔鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〕代表擔(dān)任?；I備組的職責(zé)〔第二十三條〕籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由建立單位承擔(dān)。業(yè)主大會的職責(zé)〔第二十四條〕表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主委員會工作規(guī)那么并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，是首次業(yè)主大會會議設(shè)立的必要條件。第十七頁，共36頁。?條例?對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的規(guī)定首次業(yè)主大會的籌備〔第二?條例?對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的規(guī)定管理規(guī)約的內(nèi)容和約束力〔第二十五條〕管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會議事規(guī)那么的內(nèi)容〔第二十六條〕業(yè)主委員會與業(yè)主大會的關(guān)系，它是怎樣產(chǎn)生的，如何做出決定〔第二十七條、二十八條〕業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)向街道辦事處〔鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〕備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主委員會的職責(zé)〔第二十九條、第三十條〕業(yè)主委員會的換屆選舉〔第三十一條、第三十二條〕業(yè)主委員會的職務(wù)終止、罷免〔第三十三條、第三十四條〕業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集渠道〔第三十五條〕第十八頁，共36頁。?條例?對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的規(guī)定管理規(guī)約的內(nèi)容和約束力〔?條例?規(guī)定的主要問題建立單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)的責(zé)任〔第三十六條、第三十七條、第三十八條、第四十三條〕選聘具有相應(yīng)資質(zhì)物業(yè)效勞企業(yè)制定臨時規(guī)約前期物業(yè)效勞合同房屋使用說明書向買受人明示前期物業(yè)效勞合同、臨時管理規(guī)約等內(nèi)容承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任銷售前銷售時銷售后第十九頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題建立單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)的責(zé)任?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)交付承接查驗由物業(yè)企業(yè)和建立單位共同進(jìn)展，第三方參與〔第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條〕建立單位業(yè)主代表主管部門邀請物業(yè)效勞企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備共同查驗不合格書面告知建立單位整改文件備案、公示合格辦理移交手續(xù)30日內(nèi)移交手續(xù)備案第二十頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)交付承接查驗由物業(yè)企業(yè)和建立單位共?條例?規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)效勞合同，物業(yè)效勞合同包括哪些主要內(nèi)容？〔第四十五條、第四十六條、第四十七條〕物業(yè)效勞企業(yè)為業(yè)主提供的特約效勞屬于物業(yè)效勞合同之外，另行約定的效勞事項業(yè)委會物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同效勞事項效勞標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞用房專項維修資金管理和使用合同期限、以及雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任合同內(nèi)容效勞事項強(qiáng)調(diào)對公共區(qū)域、公共設(shè)備的效勞第二十一頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題怎樣簽訂物業(yè)效勞合同，物業(yè)效勞合同包括?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞合同解除及物業(yè)效勞企業(yè)退出的要求〔第五十三條、第五十四條〕業(yè)委會物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知義務(wù)（解除前60日）辦理退出交接事宜三種退出情形六項交接義務(wù)物業(yè)效勞企業(yè)不得以物業(yè)效勞中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出第二十二頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞合同解除及物業(yè)效勞企業(yè)退出的要?條例?規(guī)定的主要問題提出政府扶持政策，行業(yè)自律管理，促進(jìn)物業(yè)管理開展〔第六條、第七條〕稅收優(yōu)惠政策，培訓(xùn)效勞行政主管部門及其他相關(guān)職能部門在物業(yè)管理中的職責(zé)〔第五十六條〕行政部門職能部門物業(yè)效勞企業(yè)監(jiān)視、管理、指導(dǎo)配合第二十三頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題提出政府扶持政策，行業(yè)自律管理，促進(jìn)物?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生平安事故，對物業(yè)效勞人員有什么要求？物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？〔第四十八條〕在日常物業(yè)效勞過程中，注意留存履約效勞的各項記錄檔案物業(yè)效勞合同約定義務(wù)報告相關(guān)部門采取應(yīng)急措施履行未履行不承擔(dān)法律責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任第二十四頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生平安事故，對物業(yè)效勞?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的九項制止行為〔第五十九條〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)制止行為，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)立即制止，并向相關(guān)部門報告違章搭建裝修損壞房屋承重構(gòu)造侵占損壞公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備擅自改變房屋綠地使用性質(zhì)隨意堆放傾倒雜物垃圾堆放易燃易爆有毒物質(zhì)占用消防通道封堵道路超標(biāo)排放噪音影響居民其他違法違規(guī)行為第二十五頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的九項制止行為〔第五十?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞費用確定原那么〔第五十條〕對物業(yè)效勞收費標(biāo)準(zhǔn)確實定，?條例?新增了政府指導(dǎo)價的要求政府指導(dǎo)同一物業(yè)同一效勞同一標(biāo)準(zhǔn)合理公平質(zhì)價相符公開定期公布第二十六頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞費用確定原那么〔第五十條〕?條例?規(guī)定的主要問題特定情形下經(jīng)業(yè)主同意，可調(diào)整物管費標(biāo)準(zhǔn)〔第五十一條〕公共效勞產(chǎn)品能耗價風(fēng)格整物業(yè)效勞等級變動共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費用調(diào)整政策性費用調(diào)整物業(yè)效勞企業(yè)或業(yè)主委員會情況出現(xiàn)價格行政主管部門申請調(diào)整任一第二十七頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題特定情形下經(jīng)業(yè)主同意，可調(diào)整物管費標(biāo)準(zhǔn)?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞費用由誰交納〔第五十二條〕只要交付，空置房也按同一小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)繳費。物業(yè)效勞費從交付之日起計算，交付時間和方式以合同約定執(zhí)行，不以業(yè)主個人意愿確定。驗收后未售或未交付物業(yè)按約定交付方式已交付物業(yè)建立單位業(yè)主第二十八頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題物業(yè)效勞費用由誰交納〔第五十二條〕?條例?規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理中的職責(zé)〔第五十八條、第六十一條、第六十二條、第六十三條〕轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)，業(yè)主負(fù)有告知業(yè)主委員會和物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)遵守法規(guī)管理規(guī)約不得損害公共利益及時對其專有局部進(jìn)展養(yǎng)護(hù)維修負(fù)責(zé)清理裝修建筑垃圾為相鄰業(yè)主提供便利不得擅自改變房屋使用性質(zhì)第二十九頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題業(yè)主在物業(yè)管理中的職責(zé)〔第五十八條、第?條例?規(guī)定的主要問題公共局部的使用和經(jīng)營收益

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布經(jīng)營收益的收支情況可占用、利用公共局部經(jīng)業(yè)主大會同意經(jīng)營收益使用有約定按約定分配無約定按專有局部比例補(bǔ)充專項維修資金支付物業(yè)效勞費支付業(yè)主委員會工作經(jīng)費委托物管公司經(jīng)營管理費第三十頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題公共局部的使用和經(jīng)營收益業(yè)主委員會應(yīng)?條例?規(guī)定的主要問題電梯使用責(zé)任的承擔(dān)規(guī)定〔第六十四條〕物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)電梯維保單位負(fù)責(zé)電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)工作，維保合同要詳盡，明確責(zé)任業(yè)主委員會效勞企業(yè)特種設(shè)備維保單位選聘合同關(guān)系責(zé)任承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)使用職責(zé)日常維保應(yīng)急救援第三十一頁，共36頁。?條例?規(guī)定的主要問題電梯使用責(zé)任的承擔(dān)規(guī)定〔第六十四條〕?條例?規(guī)定的主要問題公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任應(yīng)區(qū)別保