仲量聯(lián)行：2023中國辦公樓租賃指南

上海|香港|深圳|北京|廣州|成都|重慶|武漢|長沙|南京鄭州|杭州|西安|蘇州|天津|沈陽|寧波|無錫|青島22仲量聯(lián)行辦公樓租賃服務(wù)2辦公樓市場摘要及展望4主要城市速覽831關(guān)于仲量聯(lián)行36辦公室設(shè)立或搬遷將直接影響公司的業(yè)務(wù)運作，整個過程復(fù)雜且耗時耗力，因此選擇一家專業(yè)的房地產(chǎn)顧問很有必要。我們在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗和專業(yè)的見解，可提供一站式辦公樓租賃服務(wù)。務(wù)。北惠州成都哈爾濱沈陽北京唐山大連石家莊濟南青島蘇州西安南京上海武漢杭州海寧重慶長沙福州廣州揭陽河源汕北惠州成都哈爾濱沈陽北京唐山大連石家莊濟南青島蘇州西安南京上海武漢杭州海寧重慶長沙福州廣州揭陽河源汕尾南寧深圳香港珠海澳門東莞中山三亞佛山順德跑市場率18年從業(yè)經(jīng)驗鮑雅歷|17年從業(yè)經(jīng)驗劉驍|18年從業(yè)經(jīng)驗鄧艷萍|15年從業(yè)經(jīng)驗劉洋|13年從業(yè)經(jīng)驗馬煒圖|28年從業(yè)經(jīng)驗資源積累極為豐富尤培榮|17年從業(yè)經(jīng)驗哲|12年從業(yè)經(jīng)驗何娜|11年從業(yè)經(jīng)驗19年從業(yè)經(jīng)驗高云鵬|16年從業(yè)經(jīng)驗李文杰|11年從業(yè)經(jīng)驗劉寧|27年從業(yè)經(jīng)驗由于短期內(nèi)整體經(jīng)濟復(fù)蘇的內(nèi)生動力尚未完全釋放，大多數(shù)企業(yè)依然傾向于采取相由于短期內(nèi)整體經(jīng)濟復(fù)蘇的內(nèi)生動力尚未完全釋放，大多數(shù)企業(yè)依然傾向于采取相對謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)策略，對租賃成本較為敏感，這在一定程度上延緩了租賃需求的快速恢復(fù)。于此同時，新增供應(yīng)的壓力進一步地推升了市場平均空置率水平。2023年上半年，中國20個重點城市的甲級辦公樓總體量錄得9,447萬平方米，其中一線城市(北上廣深以及香港)總體量，共計5,220萬平方米。至2024年年末，20個城市合計將有近1,445萬平方米的新增供應(yīng)，約占目前總體量的15%。其中，深4中國辦公樓市場|摘要來供應(yīng)量較為有限。全國甲級辦公樓重點城市總體量化在2023年上半年，全國20個重點城市的甲級辦公樓租金均呈現(xiàn)不同程度跌幅，基于市場需求的弱復(fù)蘇態(tài)勢加之新增供應(yīng)的影響，市場租金持續(xù)承壓。眾多業(yè)主調(diào)整租賃策略以期保持其入駐率水平。與此同時，一些租戶也在借助有利的市場環(huán)境以相對可控的成本，完成其辦公空間的擴張、升級或整合的需求。值得注意的是，在整體租金表現(xiàn)承壓的情況下，不同板塊以及板塊內(nèi)不同項目的租金表現(xiàn)持續(xù)分化。全國甲級辦公樓重點城市租金和同比變化香港北京上海深圳廣州杭州青島南京武漢成都西安蘇州寧波長沙天津重慶廈門沈陽鄭州無錫2Q23凈有效租金(人民幣/平方米/天)租金同比66“三大細分領(lǐng)域重振科技企業(yè)辦公樓市場需求業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)看到科技行業(yè)有效支撐市場需求。通過深挖科技行業(yè)細分領(lǐng)域發(fā)展邏輯以教培行業(yè)將在下一個時期引領(lǐng)科技行業(yè)在辦公樓市場的擴張。游戲版號數(shù)量已超過2022年全年水的一半。有機構(gòu)預(yù)計，2023年全年們已在全國辦公樓租賃市場中觀察到游戲行業(yè)辦公需求的顯著提升。我們，游戲企業(yè)在2023年將會著重發(fā)力，未來將為辦公樓市場貢獻顯著的需求增量。2.AIGC行業(yè)：AIGC是具備潛在擴張空間的另一科技行業(yè)細分領(lǐng)域，有望成為商業(yè)地產(chǎn)市場中的下一輪機遇。近十年來，我國新增人工智能相關(guān)企業(yè)注冊量呈逐年攀升趨勢，年增速已實在AIGC行業(yè)的人力規(guī)模和辦公樓使用面積相對較小，但依托國家政策的大力支持和自身市場規(guī)模的迅速擴AIGC新租需求的核心來源之一。頭部在線教育企業(yè)積極調(diào)整自身戰(zhàn)期，深挖職業(yè)教育方向的數(shù)家企業(yè)引領(lǐng)了整個教育行業(yè)信心的修復(fù)。從辦們觀察到多家教培企業(yè)重新出現(xiàn)在了支持其行業(yè)有序發(fā)展的基礎(chǔ)上，教育行業(yè)中的辦公需求將會呈溫和增長?！爸袊履茉雌嚾a(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)搶灘上海辦場新能源汽車是我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)里的重點行業(yè)之一；它的大力發(fā)展不僅推動了制造業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，也是中國實發(fā)展沉淀，我國新能源汽車產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成就，其銷量多年穩(wěn)居全球第一。2022中國新能源汽車銷量突破外，上海憑借深厚的汽車制造史和眾多前沿科技產(chǎn)業(yè)集群，引領(lǐng)著中國新能源汽車轉(zhuǎn)型。上海依托其集成電路和人工智能等方面根深蒂固的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，匯集了行業(yè)內(nèi)眾多人才，擁有豐厚的研發(fā)資源和實力。結(jié)合新能源汽車車載系統(tǒng)、智能駕技術(shù)公司、以及整車品牌研發(fā)機構(gòu)，相繼選擇進駐上海，以求創(chuàng)新突破，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)承載了眾多此類企業(yè)的租賃需求，以整車品牌商為例，許多公司選擇在漕河涇、張江等產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊內(nèi)的獨棟項目作為其總部與研發(fā)中心。這些獨棟項目不僅為汽車制造商提供了充足的擴租空間，而且滿足了制造商在研發(fā)功能上對物業(yè)的規(guī)格要求，包括樓層凈高、地板承重、電力荷載和裝配平臺。張江集成電路半導(dǎo)體等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成為車載芯片以及造車品牌研發(fā)的辦公首選地之一；金橋板塊借助其傳統(tǒng)制造業(yè)的優(yōu)勢，吸引了眾多新勢力品牌以及智能技術(shù)公司?！叭皵?shù)據(jù)，重新解讀成都產(chǎn)業(yè)全貌科研用地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)辦公樓存量高達1,187.7萬平方米；再加商業(yè)辦公樓存量，成都產(chǎn)辦加商辦總樣本高達2,331.9萬平方米。兩千多萬平方米的辦公空間承載成都經(jīng)濟的可持續(xù)增長與產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展成都全口徑辦公數(shù)據(jù)顯示，科技互聯(lián)網(wǎng)質(zhì)產(chǎn)辦樣本中，其占比更是高達42.0%?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)的絕對優(yōu)勢再次彰顯成都作為中國西部的科技之都、互聯(lián)網(wǎng)之城企業(yè)及后臺中心構(gòu)筑成都商辦需求核心基石；通訊智能制造與互聯(lián)網(wǎng)總部則多數(shù)落戶產(chǎn)辦項目。擁有超兩千萬常住人口的成都，住宅市場表現(xiàn)在當(dāng)今市場中更具韌性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)端，甲級辦公樓存量全國第五，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)存量全國第三，基本盤規(guī)模支撐成都地產(chǎn)建筑業(yè)發(fā)展。就辦公需求分析，地產(chǎn)建筑存量需求優(yōu)勢仍在，位居各行業(yè)第二；在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣本的需裝修類企業(yè)多選址于產(chǎn)辦或乙級商辦樓宇，甲級商辦樓宇更常見的是地產(chǎn)開金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)是甲級商辦樓宇優(yōu)質(zhì)租戶的代表，承租能力更高，其聚集度往往也是衡量一個商務(wù)區(qū)是否成熟的重要指標(biāo)。成都三產(chǎn)在GDP占比高，在全國主要城市名列前茅；兩大產(chǎn)業(yè)亦常年位居甲級商辦增量需求的前三位。在全口徑辦公樣本數(shù)據(jù)中，二大近年來，成都生物醫(yī)藥快速發(fā)展，在全口徑樣本需求中脫穎而出，排名第五，在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦樣本中排名第三。成都生物醫(yī)藥科研力量雄厚，四川大學(xué)生物醫(yī)藥工程學(xué)科位列全球前十，華西醫(yī)院在全國綜合排名第二。盡管進駐商辦樓宇的生物醫(yī)藥企業(yè)需求面積并不大，企業(yè)多以前臺銷售或行政辦公室為主，其占比需場更能凸顯成都醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的集聚規(guī)模與產(chǎn)業(yè)鏈附加值，未來將持續(xù)引領(lǐng)成都高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！叭A南企業(yè)對于年內(nèi)經(jīng)濟展望較為審慎社會活動逐步回復(fù)正?；?，交通流量、社會消費等領(lǐng)域均實現(xiàn)較快回暖，華南地區(qū)經(jīng)濟增長亦逐漸步入常態(tài)化。同時，內(nèi)地與港澳地區(qū)重新通關(guān)，也為本地經(jīng)濟帶來更多活力，并在一定程度上提振了企業(yè)信心。在新一年的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，為分析年內(nèi)華南地區(qū)辦公樓租賃需求前景，仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部調(diào)研了廣深兩地約100家企業(yè)，以進一步了解這些企業(yè)的短期經(jīng)濟展望以及對辦公空間的需求。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，相當(dāng)一部分受訪企業(yè)對于2023年經(jīng)濟期望相對正面，約47%的受訪企業(yè)對2023年經(jīng)濟發(fā)展給予樂觀的答復(fù)；另外，亦有不少企業(yè)保持觀望，約46%的企業(yè)對于今年經(jīng)濟發(fā)展前景持中性意見；對于今年發(fā)展前景較為悲觀的受訪企業(yè)則占比不足10%。對今年經(jīng)濟發(fā)展較為樂觀的受訪企業(yè)中，超30%表示將在年內(nèi)擴充公司人員規(guī)模；此類企業(yè)多數(shù)傾向于原項目擴租，但也有部分企業(yè)出于成本控制的考量，選擇保持現(xiàn)有辦公面積或搬遷至成本更低的辦公樓項目。值得關(guān)注的是，在各受訪行業(yè)之中，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)對于年內(nèi)經(jīng)濟展望給予相對正面答復(fù)的占比超60%。其中，對于今年經(jīng)濟前景較為積極樂觀的內(nèi)資專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)占比高達80%，此類企業(yè)中超60%預(yù)計將在年內(nèi)擴充企業(yè)人員規(guī)模及辦公樓面積。但是，外資專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)對2023年國內(nèi)經(jīng)濟展望則明顯更為保守。77核心細分市場非核心區(qū)細分市場核心細分市場非核心區(qū)細分市場厚的專業(yè)服務(wù)和創(chuàng)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。這座城市應(yīng)繼續(xù)從其作為內(nèi)地和世界其他地區(qū)之間門戶的地位中獲益。疫情相關(guān)限制的取消和與內(nèi)地關(guān)口的重新開放，社會生產(chǎn)活動開始恢復(fù)正常，并將在未來一段時間為經(jīng)濟增長提供動力。由于疫情促使企業(yè)更加重視員工的福祉并重新思考其房地產(chǎn)需求，租賃活動主要涉及整合或升級。更多的租戶尋求工作場所的靈活性和康體設(shè)施，近幾個季度向優(yōu)質(zhì)辦公室升級的趨勢較明顯。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)地方生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)增加值常住人口世界500強總體量凈吸納量空置率平均租金中環(huán)是香港著名的中央商務(wù)區(qū)。除此之外，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀分別是香港島和九龍的傳統(tǒng)核心細分市場。港島東和九龍東為成本敏感的租戶提供了更為合算的選擇，因此成為較受歡迎的非核心細分市場。香港甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0核心細分市場供應(yīng)量核心細分市場凈吸納量非核心細分市場供應(yīng)量非核心細分市場凈吸納量香港甲級辦公歷史租金及空置率香港甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0核心細分市場供應(yīng)量核心細分市場凈吸納量非核心細分市場供應(yīng)量非核心細分市場凈吸納量香港甲級辦公歷史租金及空置率核心細分市場(凈有效)租金(左軸)非核心細分市場(凈有效)租金(左軸)核心細分市場空置率(右軸)非核心細分市場空置率(右軸)香港甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)FIREBS)政府、社團、協(xié)會、領(lǐng)事館與教育制造貿(mào)易其他科技新媒體醫(yī)療診所礦業(yè)與能源運輸與倉儲醫(yī)藥建筑、建造與工程9商業(yè)地產(chǎn)部商業(yè)地產(chǎn)部@香港截至2023年上半年，北京甲級辦公樓總存量為1,097萬平方米。北京辦公樓市場有顯著的政策導(dǎo)向型特征。在政府劃定區(qū)域邊界、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務(wù)集聚區(qū)域，金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關(guān)村則是全市的IT行業(yè)聚集區(qū)域。北京市場的優(yōu)異表現(xiàn)源自于充足的需求支持，來自金融和IT行業(yè)的需求和北京市強勁的基本面，不斷推動市場穩(wěn)健發(fā)展。除北京成熟子市場外，北京規(guī)劃并建設(shè)的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場形成新的格局。如麗澤等新興辦公子市場在政府的政策引導(dǎo)和大力支持下，部分內(nèi)資IT和金融巨頭已率先進駐該區(qū)域，區(qū)域整體吸引力上升。2023年上半年，年初短暫冒頭的市場復(fù)蘇趨勢并未延續(xù)，租賃需求整體偏弱。內(nèi)資租戶仍為當(dāng)前市場中的絕對主力，連續(xù)兩個季度占總租賃成交量的80%以上。全市辦公樓市場承壓的情形下，平均租金在近期持續(xù)處于下行通道。總體量總體量凈吸納量空置率平均租金2023年上半年2023年上半年甲級辦公樓指標(biāo)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)常住人口世界500強望京北京辦公樓具體北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子為突出，租金也在全球范圍內(nèi)占據(jù)一席之軌道交通和城市航站樓的建設(shè)完善下，區(qū)70%60%50%40%30%20%10%00%*北京甲級辦公歷史供應(yīng)及需求40200北京甲級辦公歷史租金及空置率全市租金(凈有效)(左軸)全市空置率(右軸)北京甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)戶代表業(yè)務(wù)負責(zé)人表業(yè)務(wù)負責(zé)人截至2023年上半年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,675萬平方米。上海持續(xù)吸引聚集眾多世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐及設(shè)立總部。其中金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及零售業(yè)為中央商務(wù)區(qū)辦公樓的主要需求來源。而隨著近年非中央商務(wù)區(qū)大量優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，交通路網(wǎng)日益成熟以及零售配套愈發(fā)完善，越來越多的企業(yè)選擇搬遷擴張至非中央商務(wù)區(qū)，前灘、北外灘等新興板塊蓬勃發(fā)展。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)地方生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)增加值常住人口世界500強2023年上半年甲級辦公樓指標(biāo)總體量凈吸納量空置率平均租金新江灣城/五角場新江灣城/五角場陸家嘴新天地外灘 黃浦江將上海市中心為兩個區(qū)域：浦西(黃浦江以西)和浦東(黃浦江以東陸家嘴新天地外灘 虹浦東世博徐匯濱江后灘核心成熟00上海甲級辦公歷史供應(yīng)及需求量量上海甲級辦公歷史租金及空置率中央商務(wù)區(qū)租金(凈有效)(左軸)中央商務(wù)區(qū)空置率(右軸)中央商務(wù)區(qū)租金(凈有效)(左軸)中央商務(wù)區(qū)空置率(右軸)非中央商務(wù)區(qū)空置率(右軸)上海甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)7%廣州辦公樓市場可分為核心區(qū)域以及新興區(qū)域，主要有10個細分市場。其中核心區(qū)域包括珠江新城、天河北以及越秀，其辦公樓市場配洲與廣州國際金融城為首，近年來吸引了不少國內(nèi)TMT和金融企業(yè)入駐及設(shè)立總部；而相對較遠的新興市場也在不斷發(fā)展，未來將有更多甲級辦公樓相繼落成。廣州辦公樓市場可分為核心區(qū)域以及新興區(qū)域，主要有10個細分市場。其中核心區(qū)域包括珠江新城、天河北以及越秀，其辦公樓市場配洲與廣州國際金融城為首，近年來吸引了不少國內(nèi)TMT和金融企業(yè)入駐及設(shè)立總部；而相對較遠的新興市場也在不斷發(fā)展，未來將有更多甲級辦公樓相繼落成。GDP廣州經(jīng)濟發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換加速，其逐步建立起以高端服務(wù)業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)為主導(dǎo)的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。強企業(yè)以及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)進駐，而核心區(qū)域內(nèi)辦公樓租戶主要以金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)為主。另外，隨著其他新興區(qū)域的不斷成熟，越來越多的企業(yè)選擇在這些新興區(qū)域扎根發(fā)展，其中琶洲作為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐意愿最為踴躍。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)地方生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)增加值常住人口世界500強2023年上半年甲級辦公樓指標(biāo)總體量凈吸納量空置率平均租金核心區(qū)域廣州國際金融城 起步區(qū)琶洲魚珠區(qū)廣州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0廣州甲級辦公歷史租金及空置率25%租金(左軸)空租金(左軸)廣州甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)業(yè)競爭力、加快建設(shè)國際金融創(chuàng)新中心，初步構(gòu)建了以高新技術(shù)截至2023年中，深圳甲級辦公樓總體量錄得1,232萬平方米。高新技術(shù)企業(yè)是深圳辦公樓市場中的重要租戶之一，由于相關(guān)產(chǎn)業(yè)主要集聚在南山區(qū)，該區(qū)域也成為此類企業(yè)選址時的首選。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中心區(qū)。從地域?qū)用嫔峡?，深圳辦公樓市場的發(fā)展呈自東向西、由中央商務(wù)區(qū)向新興商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢；隨著新興商務(wù)區(qū)內(nèi)更多交通干線的落成，更多企業(yè)將遷往這些商務(wù)區(qū)的新建樓宇，并帶動此類區(qū)域的日漸成熟。2023年，深圳經(jīng)濟恢復(fù)步入后疫情時代的新常態(tài)。與2022年底相比，深圳市辦公樓租賃市場活躍度逐步回升，但多數(shù)企業(yè)仍以合理控制成本為第一要義。因此，雖然成交面積實現(xiàn)上升態(tài)勢，但平均租金水平持續(xù)下挫。另外，在上半年新增供應(yīng)體量較小的情況下，全市空置率較年底小幅下降0.5個百分點至22.6%。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)地方生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)增加值常住人口世界500強2023年上半年甲級辦公樓指標(biāo)總體量凈吸納量空置率平均租金核心區(qū)域核心區(qū)域商務(wù)辦公區(qū)地鐵5號線核心商務(wù)區(qū)自東向西發(fā)展，包括蔡屋圍、華強商務(wù)辦公區(qū)地鐵5號線車公廟深圳甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0深圳甲級辦公歷史租金及空置率深圳甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0深圳甲級辦公歷史租金及空置率024*租金(凈有效)(左軸)全市空置率(右軸)深圳甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/零售其它布特征，即傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)(市中心和人民南路)+高新南區(qū)(金融城和大源)+天府新區(qū)。當(dāng)前市舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內(nèi)外資機構(gòu)及開發(fā)商，形成以央商務(wù)區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未來主要增量市場。布特征，即傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)(市中心和人民南路)+高新南區(qū)(金融城和大源)+天府新區(qū)。當(dāng)前市舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內(nèi)外資機構(gòu)及開發(fā)商，形成以央商務(wù)區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未來主要增量市場。越2萬億臺階，其中，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增級持續(xù)提升，全年航空旅客吞吐量居全國第一，中歐班列 (成渝)開行量居全國前列。截至2023年上半年，成都甲級辦公樓總體量達475.7萬平方米，居全國第五。需求方面，長期經(jīng)濟穩(wěn)健增長驅(qū)動辦公樓宇去化，2018-2022年均凈吸納量達20.0萬平方米。步入2023年后，經(jīng)濟內(nèi)生驅(qū)動轉(zhuǎn)型催化辦公樓需求端步入結(jié)構(gòu)調(diào)整期，企業(yè)決策周期延長，租賃需求短期走弱，疊加項目集中供應(yīng)，市場租金下行壓力不斷上升。行業(yè)結(jié)構(gòu)上看，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)雙輪驅(qū)動特征明顯，兩大行業(yè)常年貢獻增量需求占比近50%。盡管科技行業(yè)于今年上半年有所回落，但其存量優(yōu)勢仍然存在。新興戰(zhàn)略領(lǐng)域如高端制造業(yè)、芯片以及新能源領(lǐng)域均呈現(xiàn)上漲機遇。其次，在疫情政策放開后，成都作為中國西部消費中心，線下消費活動高速恢復(fù)，辦公樓中消費型服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易行業(yè)租賃復(fù)蘇明顯。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)地方生產(chǎn)總值第三產(chǎn)業(yè)增加值常住人口世界500強2023年上半年甲級辦公樓指標(biāo)總體量凈吸納量空置率平均租金中央商務(wù)區(qū)成都甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0新增供應(yīng)量凈吸納量成都甲級辦公歷史租金及空置率50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%空置率(右軸)空置率(右軸)成都甲級辦公需求行業(yè)分布(2022年下半年-2023年上半年)貿(mào)易能源、環(huán)保及公共事業(yè)醫(yī)藥及生命科學(xué)西部科學(xué)城西部科學(xué)城重慶是中國內(nèi)陸地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟金融中心，以及長江經(jīng)濟帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點，同時也是中國經(jīng)濟第四極-“成渝經(jīng)濟圈”繞新一代信息技術(shù)、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車、先進材料、生物醫(yī)藥和節(jié)能環(huán)保等方向，布局一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。重慶產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定辦公樓市場需求基半年，重慶甲級辦公樓總存量達到370萬平方米，位列中國第六。重慶世界500強企業(yè)超過300家，成為辦公樓市場重要的租戶構(gòu)成。金融業(yè)、服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)建筑業(yè)長期以來是重慶辦公樓需求的主要來源。在“智慧城市”戰(zhàn)略的帶動下，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為辦公樓需求的重要增量來源。重慶甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0凈吸納量重慶甲級辦公歷史租金及空置率元/平元/平方米/天20.0%10.0%租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)隨著“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈隨著“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈”規(guī)劃出臺，重慶正攜手成都打造中國經(jīng)濟第四極。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板塊將構(gòu)筑重慶三大核心辦公區(qū)。解放碑CBD是重慶外資企業(yè)最集中的區(qū)域，江北嘴CBD是中國內(nèi)陸地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)集中度最高的商務(wù)區(qū)，照母山板塊則是重慶科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。未來，重慶核心商務(wù)區(qū)將在城市更新中煥發(fā)生機，同時辦公樓版圖將進一步向北向西延伸，在未來三至五年內(nèi)形成中央公園與西部科學(xué)城等新興商務(wù)區(qū)。非核心商務(wù)區(qū)團隊負責(zé)人總監(jiān)武漢甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0新增供應(yīng)量凈吸納量武漢甲級辦公歷史租金及空置率50%40%30%20%10%0%24*租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)武漢截至2023年6月底，武漢甲級辦公樓總鎮(zhèn)鼎立”的獨特地理環(huán)境使得武漢呈現(xiàn)“多中心”格局，并隨之形成了七大甲級辦公樓市場，他們所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不同、產(chǎn)業(yè)背景各異，經(jīng)過多年的發(fā)展，各具特色?？傮w看，武漢甲級辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)中，金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)以及地產(chǎn)建筑行業(yè)是主要的需求來源。細分市場看，位于漢口的建設(shè)大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，而武昌的中南中北路定位華中金融城，因此這兩個片區(qū)主要以金融類租戶為主。光谷作為國家級高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)牢固，科技企業(yè)云企業(yè)的親睞。團隊負責(zé)人監(jiān) 武漢共有七大甲級辦公樓子市場。長江北側(cè)的漢口區(qū)域辦公樓市場較為集中，包括解放大道、建設(shè)大道、王家墩。而長江南側(cè)的武昌區(qū)域市場更加分散，分別為武昌沿江、中南中北路以及光谷，這關(guān)，沙湖、東湖、南解放大道 光谷 團隊負責(zé)人團隊負責(zé)人截至2023年上半年，南京甲級辦公樓總體量錄得253萬平方米。從全市來看，南京已經(jīng)形成以新街口，河西為首的四大核心商務(wù)區(qū)格局。其中新街口及鼓樓為傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，發(fā)展較早，也較為成熟，租戶結(jié)構(gòu)多元化，以傳統(tǒng)金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主；河西為南京的金融核心功能區(qū)，近年來高品質(zhì)樓宇持續(xù)供應(yīng)，不僅有許多內(nèi)資金融總部設(shè)立于此，眾多科技類企業(yè)總部也陸續(xù)落戶河西。南站板塊作為高鐵樞紐的南部新城，主要發(fā)展商務(wù)商貿(mào)業(yè)、健康休閑和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。南京甲級辦公歷史供應(yīng)及需求60-新增供應(yīng)量凈吸納量南京甲級辦公歷史租金及空置率50%租金(凈有效)(左軸)租金(凈有效)(左軸)南京甲級辦公樓主要分布在四個核心板塊，包括新街口及鼓樓兩個傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)、發(fā)展趨向成熟的河西中央商務(wù)區(qū)以及加速開發(fā)的南站板塊。未來幾年，各個板塊均有優(yōu)質(zhì)樓宇入市，其中河西板塊將迎來集中供應(yīng)期。新街口按發(fā)展時間序列劃分，杭州可分為以黃龍、武林為代表的圍繞西湖發(fā)展的傳統(tǒng)核心商圈，以錢江新城為代表的擁江發(fā)展核心商圈，以及以未來科技城為代表的響應(yīng)產(chǎn)業(yè)大走廊的一眾新興商圈。按發(fā)展時間序列劃分，杭州可分為以黃龍、武林為代表的圍繞西湖發(fā)展的傳統(tǒng)核心商圈，以錢江新城為代表的擁江發(fā)展核心商圈，以及以未來科技城為代表的響應(yīng)產(chǎn)業(yè)大走廊的一眾新興商圈。杭州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求400新增供應(yīng)量凈吸納量杭州甲級辦公歷史租金及空置率租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)杭州截至2023年上半年，杭州甲級辦公樓總體量錄得280萬平方米。金融行業(yè)及科技新媒體企業(yè)依舊占據(jù)租賃需求主導(dǎo)地位，專業(yè)服務(wù)業(yè)的租賃需求活躍度，杭州持續(xù)推動數(shù)字經(jīng)濟和實體經(jīng)濟加速融合，全年數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值5076制造業(yè)快速發(fā)展，傳統(tǒng)制造業(yè)改造提升持續(xù)推進，工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級邁出了新的步伐，先進制造業(yè)規(guī)模持續(xù)發(fā)展壯大。隨著亞運會的臨近，杭州的城市交通路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更趨完善，不斷加大對外開放水平，推進城市經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，城市對外資企業(yè)的吸引力正不斷大。團隊負責(zé)人總監(jiān)辦公樓市場產(chǎn)業(yè)園區(qū)從樓宇屬性來看，杭州辦公樓市場可分為以商務(wù)辦公為屬性、金融與專業(yè)服務(wù)主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場，及以創(chuàng)新研發(fā)為主要屬在杭州，主要有6個優(yōu)質(zhì)辦公樓細分板塊及6個優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)細分板塊。0 0 西安經(jīng)濟已邁入萬億俱樂部，成為西北首個GDP破萬億的城市，作為西北區(qū)域的門戶城市及國家中心城市，同時搭乘“一帶一路”核心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，西安持續(xù)發(fā)揮城市吸引力，不斷吸引世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進級公樓存量已增至216.5萬平方米，居全國第十二位。長期以來，房地產(chǎn)建筑、服務(wù)業(yè)是西安辦公樓的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著近年來西安提出打造硬科技之都，在大力發(fā)展新經(jīng)濟網(wǎng)、人工智能、5G技術(shù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在此背景下發(fā)展迅猛，成為辦公樓市場的重要增量來源。展望未來，西安辦公樓市場即將步入高供應(yīng)周期，未來兩年西安甲級辦公樓市場預(yù)計將迎來約70萬平方米新增供應(yīng)，其中高新及城北區(qū)域?qū)⒊蔀楣?yīng)增量的焦點區(qū)域。總部經(jīng)濟及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域需求持續(xù)活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級也將帶來更多租賃需求增長，西安辦公樓市場需求端將長期看好，結(jié)構(gòu)也將實現(xiàn)加速迭代。西安甲級辦公歷史供應(yīng)及需求凈吸納量西安甲級辦公歷史租金及空置率60.0%30.0%0.0%租金(凈有效)(左軸)租金(凈有效)(左軸)國際港務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)西安主要有6個辦公樓子市場。出于對西安市中心古建筑的保護，市內(nèi)對于新建建筑物有著限高的要求，因此市中心的辦公樓存量僅占全市的約而西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為西安最核心的商塊也逐漸發(fā)展成為了產(chǎn)業(yè)聚集度較高的辦公樓子的進一步發(fā)展，西咸新區(qū)及國際港務(wù)區(qū)等區(qū)域也將逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)辦公聚集區(qū)。團隊負責(zé)人500%天津辦公樓市場共劃分為五個主要子市，其中南京路-小白樓、老城廂-海光寺及海河沿岸為核心板塊，基于完善的商業(yè)配興商圈浮現(xiàn)。友誼路500%天津辦公樓市場共劃分為五個主要子市，其中南京路-小白樓、老城廂-海光寺及海河沿岸為核心板塊，基于完善的商業(yè)配興商圈浮現(xiàn)。友誼路天津甲級辦公歷史供應(yīng)及需求新增供應(yīng)量凈吸納量天津甲級辦公歷史租金及空置率60%40%2.530%租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)津截至2023年上半年，天津甲級辦公樓總體量錄得152萬平方米。天津市作為全國先進制造研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，正在加代產(chǎn)業(yè)體系。2022年全年，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)穩(wěn)定提升其需求占比，其中以內(nèi)資科技企業(yè)和商務(wù)服務(wù)公司的快速增長為主。未來兩年內(nèi)，市場的新增供應(yīng)規(guī)模將保持在合理范圍內(nèi)，為供需關(guān)系的逐步改善提供機會。天津持續(xù)優(yōu)化民營經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，今年出臺了“支持民營經(jīng)濟發(fā)展17條措施”等政策，激活全市民營經(jīng)濟的活力。預(yù)計未來天津市內(nèi)生需求需求不斷增強的同時，更多承接疏解北京非首都功能項目的落地，也將為天津帶來更多市場活力。 團隊負責(zé)人衛(wèi)津南路衛(wèi)津南路天津/沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)新八大里新八大里50%35%50%35%沈陽截至2023年上半年，沈陽甲級辦公樓總體量錄得152萬平方米。隨著疫情防控政策的優(yōu)化及社會生產(chǎn)生活的恢復(fù)，2023年市場問詢量及帶看量明顯增長。租賃需求主要來自內(nèi)資企業(yè)的搬遷和擴租，外資企業(yè)活躍度相對較低。未來三年，市場將持續(xù)迎來新項目入市，主要集中在CBD和金廊板塊，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)將為租戶帶來升級機會。市場去化壓力增加，租金或?qū)⒗^續(xù)處于下行周期。然而隨著一系列穩(wěn)增長政策的出臺，市場預(yù)期也在不斷調(diào)整，或?qū)⒂行Т碳な袌龌钴S度。中長期來看，在辦公樓需求穩(wěn)步回暖的影響下，租金跌幅預(yù)期將收窄。團隊負責(zé)人沈陽甲級辦公歷史供應(yīng)及需求504*新增供應(yīng)量凈吸納量沈陽甲級辦公歷史租金及空置率15%.55%0%4*租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)核心區(qū)非核心區(qū)沈陽辦公樓市場主要分布在北站CBD、金廊沿線及中山太原街等主要商圈。隨著CBD區(qū)域的逐步完善及金廊沿線的迅速崛起，大量優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)使該區(qū)域被快速填充并成為沈陽主要青島甲級辦公歷史供應(yīng)及需求86420024*新增供應(yīng)量凈吸納量青島甲級辦公歷史租金及空置率租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)截至2023年上半年，青島甲級辦公樓88.8萬平方米。整體經(jīng)濟形勢仍處于復(fù)蘇初期，頭部企業(yè)展現(xiàn)出較強的需求韌性，來自證券、保險等頭部金融企業(yè)，建筑工程和能源類的國企央企表現(xiàn)突出。但中小型企業(yè)租戶預(yù)算持續(xù)收縮，擾動市場情緒。由去年延期交付至今年的項目將持續(xù)推高市場的新增供應(yīng)水平。未來，隨著經(jīng)濟活力持續(xù)恢復(fù)，以優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)租戶構(gòu)筑核心驅(qū)動，以多元化的租賃體系和平臺服務(wù)吸引中小企業(yè)聚集，將有助于打造良好的項目生態(tài)內(nèi)循環(huán)。團隊負責(zé)人 青島甲級辦公樓主要聚集在香港中路、市北CBD和金家?guī)X金融區(qū)三個子市場。其中，香港中路為綜合性核心商務(wù)區(qū)，市北CBD為新經(jīng)濟企業(yè)聚集區(qū)，而位于嶗山的金家?guī)X區(qū)域則為金融企業(yè)聚集區(qū)。蘇州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求50新增供應(yīng)量凈吸納量蘇州甲級辦公歷史租金及空置率租金(凈有效)蘇州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求50新增供應(yīng)量凈吸納量蘇州甲級辦公歷史租金及空置率租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)長沙甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0120222023*2024*新增供應(yīng)量凈吸納量長沙甲級辦公歷史租金及空置率租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)截至2023年上半年，蘇州甲級辦公樓總體量錄得201萬平方米，甲級辦公樓供應(yīng)主要集中在蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)被金雞湖分為湖東與湖西兩個板塊。湖西板塊發(fā)展較早，辦公樓自蘇州地標(biāo)東方之門向西排開。湖西的辦公市場出租穩(wěn)定，租戶結(jié)構(gòu)也較為多元化。主要集中了外資專業(yè)服務(wù)業(yè)及制造業(yè)公司，及內(nèi)資的證券、保險類的金融公司。近幾年，湖東的優(yōu)質(zhì)辦公供應(yīng)不斷入市，眾多國際知名開發(fā)商的到來，使蘇州的辦公項目品質(zhì)不斷提升，同時給一些湖西的辦公租戶提供了更具性價比的辦公選擇。2023年6月，蘇州11號線經(jīng)工業(yè)園區(qū)與上海軌交11號線直接連接，進一步提高蘇州在長三角區(qū)域內(nèi)的交通連接和商務(wù)交流，推動蘇州經(jīng)濟發(fā)展，提升城市產(chǎn)業(yè)能級，從而帶動辦公租賃需求。截至2023年6月底，長沙甲級辦公樓總體量錄得249萬平方米。長沙持續(xù)吸引世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐。其中金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)的需求旺盛。五一大道和伍家?guī)X是長沙的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，配套與交通都較為成熟；近幾年河西崛起的濱江新城憑吸引優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)的進駐；河西的梅溪湖片區(qū)致力于打造科創(chuàng)新引擎，科技互聯(lián)網(wǎng)的需求強勁。鄭州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0新增供應(yīng)量凈吸納量鄭州甲級辦公歷史租金及空置率60%50%40%30%20%10%0%鄭州甲級辦公歷史供應(yīng)及需求0新增供應(yīng)量凈吸納量鄭州甲級辦公歷史租金及空置率60%50%40%30%20%10%0%租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)無錫甲級辦公歷史供應(yīng)及需求86420新增供應(yīng)量凈吸納量無錫甲級辦公歷史租金及空置率60%50%40%30%20%10%0%租金(凈有效)(左軸)空置率(右軸)鄭州鄭州截至2023年六月，鄭州甲級辦公樓總體量錄得206萬平方米。本市共有六個主要的辦公樓子市場，包括傳統(tǒng)的金水路、農(nóng)業(yè)路-紫金山路和西鄭州區(qū)域，以及位于新興的鄭東新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)(CBD)、高鐵站子市場和北龍湖子市場。2014至2016年大量新建甲級辦公樓集中入市，顯著推高鄭州甲級市場空置水平，增加市場中的競爭壓力。近年來，本地的專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)及金融業(yè)支撐租賃需求，驅(qū)動鄭東新區(qū)面積逐步去化。未來2年，鄭州辦公樓新增供應(yīng)量較為有限，全市空置水平有望持續(xù)下降，甲級樓宇租金預(yù)計將逐步實現(xiàn)穩(wěn)定。無無錫無錫甲級辦公樓由四個板塊組成，截至2023年上半年，無錫甲級辦公樓總體量錄得61萬平方米。其中供應(yīng)主要集中在崇安板塊和太湖新城。崇