房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)畢業(yè)

PAGEPAGE37摘要房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。風(fēng)險(xiǎn)是一種特殊事件，這種事件會(huì)帶來(lái)多個(gè)不確定的結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，就可能使開(kāi)發(fā)商蒙受巨大損失，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。因此，重視并研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)因素是理論界、實(shí)業(yè)界所面臨的重要課題。影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多，既來(lái)自于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身，又來(lái)自于周?chē)慕?jīng)濟(jì)、政治環(huán)境，甚至還有消費(fèi)者認(rèn)識(shí)的滯后性，乃至大自然的災(zāi)害等等。本文在對(duì)我國(guó)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了識(shí)別與評(píng)價(jià)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性和它可能帶來(lái)的不確定的結(jié)果建立了基于AHP方法的FAHP評(píng)價(jià)模型，模型由決策預(yù)警模型和綜合評(píng)價(jià)模型構(gòu)成，通過(guò)不同模型的評(píng)價(jià)可以計(jì)算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重。模型的分析可以有助于提高房地產(chǎn)投資效益，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)保證房地產(chǎn)投資的科學(xué)合理性和投資經(jīng)濟(jì)性意義重大。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要影響，論文通過(guò)過(guò)程評(píng)價(jià)與分析提出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素基本策略，并從管理的角度提出了具體的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。同時(shí)論文結(jié)合實(shí)例，分析某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度，并依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果提出了相應(yīng)的防范措施，為開(kāi)發(fā)商投資決策提供了依據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)因素；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)防范梨A進(jìn)b襯s把t襪r盤(pán)a誓c丟t序R都e儲(chǔ)a久l遞炭e蓮s獄t敘a爬t閣e誼棋i旋n加v挺e獅s墾t混m案e頃n備t省藍(lán)i現(xiàn)s府懼a陽(yáng)贈(zèng)f耀o押u溉n秋d暑a索t灣i亦o辛n湯撫o餐f鐵采c熊a沃r籍r饑y垃i濕n擠g金泰o徒n舌瀉d碌e瀉v嚼e牢l惰o梅p院m扛e像n拆t剩調(diào)o錦f幻撐r微e腿a召l乖集e彈s伯t罩a搖t鐵e楊墊a懼n印d籌剖m兼a華n桑a遞g棋e(cuò)功m負(fù)e遲n蓮t輩,購(gòu)旅i脾n尖賊t林h插i株s憲返i弄n龜v規(guī)e嘆s庭t許m擊e耍n軌t迎奇a罰c濁t(yī)曲i震v島i折t濕y潔,細(xì)伏i拐n離c而o謠m敬e左弊a布n版d售用r獲i誠(chéng)s硬k晃珍e廉x咳i紐s侮t英倦a拋t舞違t屆h糧e示捧s躍a怎m球e執(zhí)推t瓣i睡m宿e糕．工T律h艷e景績(jī)r(jià)重i肝s梢k瞎仇i女s瞞鍛a抱運(yùn)k姻i遍n責(zé)d狠催o猾f棒熱s罰p鑒e百c抄i販a系l例糞i倒n狐c(diǎn)奧i銳d聞e火n名t熔,湊筑t中h級(jí)i眨s既陡k窗i野n爪d放認(rèn)o猴f矩早i蛛n剩c太i傾d薄e救n芽t由獵w延i餃l頑l敘塔b巨r(nóng)釘i霉n漠g此才a比般l原o唉t匯裙o道f政挪u上n洞c奇e汗r煎t核a愉i惹n千石r帥e康s屬u(mài)家l喇t占s海．享o弱n吃c秒e淺配t傘h難e片腫r燭i鑄s途k從欺t稿a魄k魚(yú)e踏s礎(chǔ)抗p濫l項(xiàng)a劉c淡e固，鉤m紋a球y右丸m呈a泡k貓e微鉗t單h的e廟拜d歉e河v遇e木l女o差p制e駱r昏憐s歌u屑f氣f賤e乳r悶應(yīng)e晝n霧o喝r旦m讓o由u惰s潑祥l擇o翻s鉆s后e僑s粥，幻e瓣v業(yè)e罷n關(guān)偶i夠t筍件i匪s視維b撇a屈n靜k商r船u倆p擱t葛殼t柳o罰門(mén)c及a糕u混s液e邁．前S過(guò)o銳，沖p闊a句y撞i志n禮g辜六a擇t仔t伸e艷n寺t令i奧o乒n性背t疤o族蹄a孩n娛d優(yōu)熊r尾i圈s艘k裁心f躍a詢(xún)c厭t恰o塘r獵晉t擁h紀(jì)a縣t楊梁s取t慈u倚d姓y環(huán)船i趣n亮賭t嫂h撐e你頃d瓦e壘v絹e肚l姓o齒p尸m蜓e悄n糟t遣鐮o經(jīng)f集款r陪e折a表l鴉露e拆s格t極a溉t批e猜玉i凝s捆籠t副h譯e揚(yáng)餐i陪m竿p亂o恨r(nóng)帝t嶄a李n節(jié)t暮再s南u站b僅j逼e穩(wěn)c們t瘡祖t園h朋a者t距為c遮i剩r橫c書(shū)l串e督捐o扛f范漿t虹h唉e蘿o替r章y楚銅,朋b旅u災(zāi)s泛i喜n專(zhuān)e理s場(chǎng)s芳拴c沉i集r臟c頸l茶e庫(kù)s江豐f言a貪c刷e倦.Itisnumeroustoinfluencetheuncertainfactoroftheinvestmentriskoftherealestate,hasalreadycomefromrealestateinvestmentanddevelopedtheactivity，comefromtheeconomic，politicalenvironmentaroundagain,eventhereislaggingwhichconsumersknow,andeventhecalamityofnature,etc．Thistexthastheproductmarketofdifferentrealestatesofourcountryonfoundationthatanalyzesofrisks，discerningandappraisingtoinvestmentriskoftherealestate．SetupFAHPbasedonAHPmethodandappraisemodelsaccordingtotheuncertaintyoftheriskanduncertainresultthatitmaybring．Themodelismadepolicytheearlywarningmodelandcomprehensiveappraisalmodelform,cancalculatetheweightofriskfactorofdifferentstagesofdevelopmentofrealestatethroughtheappraisalofdifferentmodels．Theanalysisofthemodelcanfacilitatetheimprovementofbenefitofrealestateinvestment,reduceorpreventtheunnecessaryriskfromlosing．機(jī)O肅f盡爹g雁r倍e線a脫t纏她s酸i止g飛n根i拾f恰i陰c為a夾n扛c賣(mài)e舍盒t呼o填廢g賣(mài)u茂a寇r閑a續(xù)n智t龜e酸e反i蒜n涌g煎科s領(lǐng)c蒙i召e忙n刻t穗i土f蘆i叛c主瘦r端a賄t公i策o兔n負(fù)a療l摸i閣t間y頃宋o窗f匆晃r嫌e內(nèi)a郵l奶扁e眨s百t宵a污t腐e癢姻i下n找v的e域s黃t健m顧e彼n巖t笛忍a舟n傳d炒再i匹n竹v境e晴s隙t清m炊e她n爬t墻壩e盤(pán)c逆o青n潮o琴m寺y勇．苦S捷e避e院i封n作g叼基t慨h大a必t學(xué)休t撥h妥e于挪o胸b蔬j為e宋c愁t掠i陣v鮮e動(dòng)蔬r啄e閑a均l釣i腔t得y抱炭o展f協(xié)蝦t棉h想e登夾i愛(ài)n付v郊e納s車(chē)t后m線e稍n活t枝速r褲i錘s答k尚邊o比f(wàn)志執(zhí)d瘦e蠻v輕e乎l劍o鴿p忙m秋e爽n稀t懶德o恢f塑旬r襲e長(zhǎng)a紛l箱礦e石s涼t司a接t欄e苦拼a貿(mào)n雕d季翠i咸m慚p鄭o淘r紛t坡a樸n蛇t龜版i殲n丙f裳l墳u最e酷n懷c享e掌斜o尺f秒顛m養(yǎng)o理v夾i暑n護(hù)g抄爆a給b麻o插u麻t買(mǎi)嬸t相o江匪t種h綠e乖胡d責(zé)e監(jiān)v拖e串l咽o捷p扁m擋e龍n圈t此能o朗f胖鵲r膏e嗓a循l觸舊e彩s基t溉a飾t爺e輛，貴t砌h湊e點(diǎn)敘t酬h麻e乒s罵i采s秤也h笑a發(fā)s窮偏p吹r趕o伙p灘o謹(jǐn)s麗e弊d釀見(jiàn)t霸h脆e立敵b遇a糖s遮i返c句遇t惰a偽c垃t冶i附c恭s捕淘o蔥f魂蔑r御i親s次k槍貼f集a拌c珍t景o卵r改數(shù)o掌f廈爺d紡e領(lǐng)v芹e華l砌o遮p幫m高e盼n孔t章股o拜f喪堂r獨(dú)e殼a筋l糞廚e跑s憐t構(gòu)a云t劣e劑如a濁f織t駁e志r勸誼t暑h釀e免秀a土p被p液r鉆a抽i殊s通a獅l黎盤(pán)m席o若d晚e秤l動(dòng)攜o柏f德桿t籍h咳e向再s理t斤r影u巧c康t郵u輪r拒e贈(zèng)，止a抓n滑d端掠h曠a綠s瓶柜p勝u(mài)驅(qū)t逆嗓f挽o服r依w蝶a純r(jià)習(xí)d巾新t妙h啞e憤蚊c細(xì)o摸n史c來(lái)r及e刃t含e嗚餅r障i甩s繁k舊伙c胃o薪n揚(yáng)t陸r蝶o工l毫出數(shù)長(zhǎng)m妖e淘a役s倚u砌r矩e慢紐臘i廣n緞假t庸e揪r疼m牽s縱伯o燥f盼姐m捷a晨n都a準(zhǔn)g削e貧m曠e廚n宵t透．Inordertoverilyofthemodel,thethesiscombinestheembodiment,cancalculateriskdegreeofacertainrealestatedevelopmentitem,andhadputforwardthecorrespondingprecautionarymeasuresaccordingtotheresultofappraisalofrisk,hasofferedthescientificbasisfordevelopersinvestmentdecision.Keywords：realestatedevelopment;riskfactors;riskrecovery;realestatecomprehensiveevaluation;recoverymeasure第一章概論一、房地產(chǎn)的概述1、房地產(chǎn)的內(nèi)涵房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地和房屋所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益等。這是房地產(chǎn)的一般定義，根據(jù)房屋建筑的不同，又可分為具體不同的房地產(chǎn)，即住宅房地產(chǎn)、非住宅房地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。所謂住宅房地產(chǎn)是指住宅房屋建筑與建筑地塊有機(jī)結(jié)合整體及其所衍生的權(quán)利。非住宅房地產(chǎn)是指非住宅房屋建筑與建筑地塊有機(jī)結(jié)合整體及其所衍生的權(quán)利。其他房地產(chǎn)是指與房屋建筑有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施與建筑地塊的有機(jī)結(jié)合整體及其衍生的權(quán)利。2、房地產(chǎn)的屬性相對(duì)于一般商品而言，房地產(chǎn)具有特定的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性和社會(huì)屬性。1.房地產(chǎn)的自然屬性（1）房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)在空間所占的位置，既不能移動(dòng)，也不能調(diào)換，因此房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點(diǎn)。位置直接關(guān)系到房地產(chǎn)的利用價(jià)值。這里的位置不僅指房地產(chǎn)的自然區(qū)位，也指房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)。位置的固定性說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)上讓渡的并非房地產(chǎn)本身，而是附著于房地產(chǎn)上的各種權(quán)利。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的安排，變遷與交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的前提與主要內(nèi)容。（2）房地產(chǎn)的耐久性。普通的物品在使用過(guò)程中會(huì)較快地磨損、消耗，但房地產(chǎn)的利用，在質(zhì)量保證、維護(hù)得力的前提下，則具有長(zhǎng)期性，一般可使用數(shù)十年。（3）房地產(chǎn)的獨(dú)特性。由于房地產(chǎn)位置固定加上不同的區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件各不相同，以及建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，形成了房地產(chǎn)的獨(dú)特性，不存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)交易費(fèi)用比較高的具有區(qū)域性和壟斷性的市場(chǎng)。為了降低交易費(fèi)用，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)(如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、估價(jià)、法律服務(wù)業(yè)等)就顯得非常必要。2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性（1）房地產(chǎn)具有高資本價(jià)值特性。購(gòu)、建房地產(chǎn)都需要大量貨幣支出。價(jià)格的昂貴性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與購(gòu)買(mǎi)高度依賴(lài)于金融業(yè)。利率、資金可得性、貨幣供給狀況、首次分期付款額度等條件的變動(dòng)都會(huì)影響房地產(chǎn)的供求狀況。（2）房地產(chǎn)利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性。由于土地用途轉(zhuǎn)換需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，建筑用地適應(yīng)房?jī)r(jià)變動(dòng)的速度取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期。房地產(chǎn)適應(yīng)價(jià)格變動(dòng)的鈍性使房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)并不同步于宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。（3）投資與消費(fèi)的雙重性。房地產(chǎn)既可作為生產(chǎn)消費(fèi)，也可用于生活消費(fèi)，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動(dòng)性較低，但在通貨膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他投產(chǎn)更具保值增值功能。（4）房地產(chǎn)利用的外部性。房地產(chǎn)的利用及價(jià)值常常受周?chē)康禺a(chǎn)利用及環(huán)境變動(dòng)的影響，稱(chēng)為相互影響性、溢出效應(yīng)或外部性。例如，住宅的利用需要有一定的配套服務(wù)設(shè)施；新建道路的投資會(huì)使路旁土地升值等。房地產(chǎn)利用的相互性使得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜化，從而要求尋找使外部性?xún)?nèi)部化的方法。3.房地產(chǎn)的法律屬性（1）房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，不動(dòng)產(chǎn)的重要特征是它的不動(dòng)性或位置的固定性，恒久性。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的重要性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和使用過(guò)程中發(fā)生的人與人之間的權(quán)利關(guān)系，房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易。產(chǎn)權(quán)的界定與保護(hù)是房地產(chǎn)得以流轉(zhuǎn)的前提。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的存在與變更反映了房地產(chǎn)的法律屬性。（3）房地產(chǎn)的可分性。作為物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)不易分割或分割后會(huì)損害其效用。但作為無(wú)形資產(chǎn)，其所有權(quán)可視為一束權(quán)益(利)的集合，這些法律權(quán)利與權(quán)益可以被分開(kāi)并單獨(dú)出售、轉(zhuǎn)讓。例如：投資者不必購(gòu)買(mǎi)土地，通過(guò)租賃即可獲得使用權(quán)，使用權(quán)還可以繼續(xù)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)的可分性使房地產(chǎn)的流通更容易實(shí)現(xiàn)。4.房地產(chǎn)的社會(huì)屬性（1）房地產(chǎn)利用的社會(huì)效應(yīng)。人類(lèi)行為受遺傳與環(huán)境的影響。環(huán)境包括自然環(huán)境與人文環(huán)境。人類(lèi)的衣食住行都是通過(guò)土地及房屋來(lái)滿(mǎn)足的。對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)匚锢憝h(huán)境產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。住宅的質(zhì)量、建筑密度、城市結(jié)構(gòu)、住址與工作地點(diǎn)的通勤距離等因素，都會(huì)對(duì)人類(lèi)的生活、工作與娛樂(lè)，產(chǎn)生有利或有害的影響。據(jù)有關(guān)研究表明，設(shè)計(jì)良好的居住區(qū)，能起到降低犯罪率，加強(qiáng)社會(huì)溝通與凝聚力、激勵(lì)居民參與精神的作用。（2）房地產(chǎn)的美學(xué)價(jià)值。建筑是“凝固的音樂(lè)”。建筑作為人類(lèi)智慧、技術(shù)與文化的結(jié)晶，反映了人們的倫理觀念，審美情趣、價(jià)值觀念、宗教感情、民族性格等。具體來(lái)講，房地產(chǎn)的美學(xué)價(jià)值表現(xiàn)在三方面：作為建筑物背景的自然環(huán)境所形成的自然美；城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝飾所表現(xiàn)出來(lái)的藝術(shù)美；房地產(chǎn)、使用者與社會(huì)三個(gè)系統(tǒng)的良性運(yùn)行與順暢溝通所表現(xiàn)出來(lái)的社會(huì)美。（3）房地產(chǎn)的心理效應(yīng)。房地產(chǎn)是人類(lèi)的生存與活動(dòng)空間，其中所蘊(yùn)涵的信息對(duì)活動(dòng)者的心理與精神狀態(tài)有很大影響。以住宅為例，住宅提供了人們家庭生活的秘密空間，擔(dān)負(fù)起現(xiàn)代快節(jié)奏，高度程序化生活狀態(tài)中的人們宣泄感情，昂揚(yáng)個(gè)性、審美自由的功能。住宅(區(qū))的開(kāi)放程度及善鄰性能增加居住者之間的心理相容和歸屬感，有利于減少冷漠、偏執(zhí)、孤獨(dú)、狹隘等“文明病”，住宅也是人的自我存在的認(rèn)可意識(shí)的映射與物化。表現(xiàn)了居住者的個(gè)性與情趣、社會(huì)地位等，居住區(qū)的分異現(xiàn)象則反映了人類(lèi)社會(huì)的隔離與分層等?？傊?，住宅不僅僅是一個(gè)棲息之所，更是一個(gè)能給人以慰藉、美感與激情的空間。3、房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期未來(lái)獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資能帶來(lái)巨大的收益，同時(shí)，也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)投資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。為減少風(fēng)險(xiǎn)、增加收益，房地產(chǎn)投資必須注意以下三要素:1.時(shí)機(jī)。同投資股票、債券一樣，把握住投資的時(shí)機(jī)很重要。然而，房地產(chǎn)因其自身的特點(diǎn)，在選擇投資時(shí)機(jī)時(shí)，不能完全照搬證券投資那一套方法。房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性和地域性等特點(diǎn)。一個(gè)地區(qū)的空置房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)房地產(chǎn)的短缺。如果房地產(chǎn)擁有者因?yàn)楸镜貐^(qū)房地產(chǎn)的短缺而囤積大量房屋的話，那么，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)突然發(fā)生變化時(shí)，他就很可能會(huì)措手不及而失去高價(jià)出手的時(shí)機(jī)。例如，什么時(shí)候買(mǎi)入土地?什么時(shí)候購(gòu)入物業(yè)?投資于開(kāi)發(fā)的哪一個(gè)階段?等等。時(shí)機(jī)的掌握不僅需要投資者具有多方面的知識(shí)并發(fā)揮個(gè)人的智慧，還需具有對(duì)各種信息的高度敏感性，因?yàn)槊恳粋€(gè)時(shí)機(jī)的到來(lái)，無(wú)不蘊(yùn)涵在政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)、人口的增減、收入水平的升降，消費(fèi)心理的變化等各種信息之中。2.地段。不同的地段適于建筑不同的房地產(chǎn)，購(gòu)物中心和商場(chǎng)之類(lèi)的商業(yè)用房應(yīng)建在繁華的商業(yè)中心，在那里，顧客集中、流動(dòng)量大；建造別墅應(yīng)選擇風(fēng)景優(yōu)美、環(huán)境幽靜、氣候宜人的郊區(qū)；住宅應(yīng)建在交通方便、購(gòu)物便利、服務(wù)設(shè)施齊全的場(chǎng)所，以便于居民工作和生活。房地產(chǎn)投資地段的選擇對(duì)房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)的增值事實(shí)上就是土地的增值，而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞，都與其地段有著密切的聯(lián)系。擁有增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件，房地產(chǎn)投資者應(yīng)高度重視這一點(diǎn)。房地產(chǎn)地段不僅指所處的自然地理位置，同時(shí)還包括其社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和交通因素，如人口素質(zhì)、教育水平、服務(wù)業(yè)水平、通訊情況、交通便利程度、生活設(shè)施和社會(huì)治安情況等。地段是房地產(chǎn)價(jià)值的重要影響因素。3.質(zhì)量。有了良好的地段，雖然具備了好的投資獲利條件，但卻不一定能帶來(lái)好的投資效果。好的投資效果要通過(guò)房地產(chǎn)優(yōu)良的質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能將土地的價(jià)值充分體現(xiàn)出來(lái)。只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、材料優(yōu)良、施工精細(xì)的房屋的才能有效地實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值，為投資者帶來(lái)高額的投資利潤(rùn)。對(duì)于出租物業(yè)來(lái)講，管理和服務(wù)的質(zhì)量同樣具有重要的作用。好的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，能產(chǎn)生意想不到的投資效果。4、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)1．融資性強(qiáng)。房地產(chǎn)投資的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)便是易于利用債務(wù)的形式進(jìn)行籌資活動(dòng)，例如采用抵押貸款，充分發(fā)揮其投資的杠桿作用，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，一般情況下，債務(wù)籌資可以達(dá)到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)價(jià)值的80％以上，甚至更高。事實(shí)證明采用融資杠桿將大大提高投資收益率。那么，為什么房地產(chǎn)投資較易獲得銀行的低息貸款呢？這主要有兩個(gè)原因：首先，房地產(chǎn)本身具有價(jià)值量大、位置固定不可移動(dòng)性，是一個(gè)良好的抵押擔(dān)保品，易為金融機(jī)構(gòu)所接受。其次，房地產(chǎn)不但安全，而且隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其價(jià)格或租金有上漲的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)具有增值保值的優(yōu)點(diǎn)。但是房地產(chǎn)投資者須注意利用融資增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。2．能降低因通貨膨脹帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的另一大優(yōu)點(diǎn)便是能充分降低因通貨膨脹帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)，而不像一般投資由于投資周期長(zhǎng)而易受通貨膨脹的影響。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的多年經(jīng)驗(yàn)和有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者的研究，房地產(chǎn)之所以易于增值保值，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格具有與物價(jià)同步波動(dòng)的趨勢(shì)。3．房地產(chǎn)投資的供需變化特殊。房地產(chǎn)是一種價(jià)值含量很高的特殊產(chǎn)品，其供需變化的速度較一般商品而言要緩慢的多。從供給而言，從市場(chǎng)價(jià)格的變化到供給的變化中間往往要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)差，這與房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和投資周期長(zhǎng)有關(guān)。從需求方面講，作為人們一種生產(chǎn)、生活的基本需要，房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性很低。例如無(wú)論是國(guó)民經(jīng)濟(jì)高漲期還是衰退期，只要人們的數(shù)量沒(méi)有大的變化，對(duì)于住宅的需求數(shù)量也不會(huì)有較大的波動(dòng)。4．對(duì)投資區(qū)位的選擇要求嚴(yán)格。房地產(chǎn)投資比任何一種其他投資都重視對(duì)投資區(qū)位的選擇。區(qū)位幾乎是土地投資價(jià)值的最重要的因素，對(duì)于建筑物的價(jià)格也有一定的影響。另外房地產(chǎn)周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)自身利用方式的變化也將在很大程度上改變?cè)摲康禺a(chǎn)的價(jià)值。因此，投資者不但應(yīng)重視分析房地產(chǎn)所處經(jīng)濟(jì)區(qū)位，而且要科學(xué)、動(dòng)態(tài)地預(yù)測(cè)其區(qū)位的未來(lái)變化趨勢(shì)。我國(guó)正處于城市化的關(guān)鍵時(shí)期，區(qū)位分析更值得投資者關(guān)注。城市中心土地比郊區(qū)土地利用程度高，利用條件優(yōu)越，地價(jià)較高，但這并不意味著市中心土地比郊區(qū)土地更易于投資。西方城市化的經(jīng)驗(yàn)表明，某些眼前價(jià)值高的土地如市中心地塊隨著城市化的進(jìn)展甚至有下跌的可能，現(xiàn)在西方一些大城市的中心區(qū)成為貧民集中區(qū)便是明證。實(shí)踐中，土地區(qū)位和使用類(lèi)型的轉(zhuǎn)變并非僅受經(jīng)濟(jì)因素的影響，政府法令、法規(guī)限制、社會(huì)文化演變等因素的變化也應(yīng)引起投資者的重視。5.流動(dòng)性差房地產(chǎn)投資不像證券那樣具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，投資者很難在短期內(nèi)將房地產(chǎn)上的實(shí)物轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金，因此易于產(chǎn)生流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難的投資風(fēng)險(xiǎn)。由于流動(dòng)性差的缺點(diǎn)，房地產(chǎn)投資者的投資行為也受到很多其它限制。首先，即使有融資的支持，房地產(chǎn)投資的門(mén)檻成本還是很大；其次，一旦投入便不易將投資撤出；再次，將現(xiàn)有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類(lèi)型使用方式的轉(zhuǎn)換成本也是很高的。故投資者對(duì)投資房地產(chǎn)的利用類(lèi)型的選擇是很重要的。6.其他特征除上述特征外，房地產(chǎn)投資的投資周期長(zhǎng)、投資量大、受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大和易受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響等特征也是值得投資者重視的。二、風(fēng)險(xiǎn)的概述1、風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)是指一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。風(fēng)險(xiǎn)與損失不同，二者的區(qū)別點(diǎn)在于：損失是一種確定的結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)是一種可能性，風(fēng)險(xiǎn)存在就有發(fā)生損失的可能，如果損失已成事實(shí)，那么風(fēng)險(xiǎn)也就不存在了；風(fēng)險(xiǎn)不一定只帶來(lái)?yè)p失，也可能帶來(lái)直接的收益，或是暫時(shí)的損失而最終的收益。2、風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)主要從這三個(gè)主要方面進(jìn)行：1.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)別投資主體的角度看，風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司特有風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指那些對(duì)所有的公司都產(chǎn)生影響的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)涉及所有投資對(duì)象，不能通過(guò)多元化投資來(lái)分散，因此又稱(chēng)不可分散風(fēng)險(xiǎn)或系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。公司特有風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別公司的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)。這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)是隨機(jī)發(fā)生的，因而可以通過(guò)多元化投資來(lái)分散，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為可分散風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從公司主體來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)主要分為兩大類(lèi):經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)指企業(yè)因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業(yè)利潤(rùn)的可能性，通常也稱(chēng)為籌資風(fēng)險(xiǎn)。3.純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。純粹風(fēng)險(xiǎn)，是指由于風(fēng)險(xiǎn)因素所導(dǎo)致的，只有損失可能而無(wú)獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)，純粹風(fēng)險(xiǎn)只有“損失”一種結(jié)果。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)具有危險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的并存性、機(jī)會(huì)的誘導(dǎo)性、危險(xiǎn)的制約性、風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)稱(chēng)性等性質(zhì)，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。純粹風(fēng)險(xiǎn)存在于只有損失而無(wú)收入的情況下，而投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)則存在于既有收入可能也有損失可能的情況下。3、風(fēng)險(xiǎn)的主要特征風(fēng)險(xiǎn)的特征是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其發(fā)生規(guī)律的表現(xiàn)。正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有重要的意義。1.客觀性。風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，是人們不能拒絕與否定的。風(fēng)險(xiǎn)是由于不確定性因素的存在而使人們?cè)馐懿恍一驗(yàn)?zāi)難的可能性，而這種不確定性的存在是客觀事物變化過(guò)程中的特性，因而風(fēng)險(xiǎn)也必然是無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有的客觀存在?？同F(xiàn)性要求我們采取正確的態(tài)度，承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和正視風(fēng)險(xiǎn)，積極地去對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)。2.不確定性。世界是處在變化之中。人們所面對(duì)的是一個(gè)龐大而又錯(cuò)綜復(fù)雜的變幻世界，由于能力所限，不可能從總體上完全認(rèn)識(shí)和掌握這種變化。由于客觀條件的不斷變化所導(dǎo)致的不確定性是風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的客觀體現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)是各種不確定性因素的伴隨物。3.潛在性?？陀^性表明，風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)時(shí)處處都存在的，人們生存和活動(dòng)的整個(gè)社會(huì)環(huán)境就是一個(gè)充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)的世界，但這只是說(shuō)人們時(shí)時(shí)處處有遭受風(fēng)險(xiǎn)的可能。因此潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的基本形式。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性特征，對(duì)于防止和消除風(fēng)險(xiǎn)，不使風(fēng)險(xiǎn)的可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，具有重要意義。4.可測(cè)性。不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對(duì)客觀事物變化的全然無(wú)知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類(lèi)似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過(guò)分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出主觀上判斷，從而對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)與衡量。風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量過(guò)程就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，它對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范、決策與管理，具有舉足輕重的影響。5.風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性。雙重性是指風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來(lái)?yè)p失，但風(fēng)險(xiǎn)也有可能獲得成功，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)收益。即風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)共生。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性說(shuō)明，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該僅僅是消極地預(yù)防，更不應(yīng)該懼怕;而是要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作是一種經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)，敢于去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并在同風(fēng)險(xiǎn)的抗?fàn)幹袘?zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。6.相關(guān)性。相關(guān)性是指行為者面臨的風(fēng)險(xiǎn)與其行為及決策是緊密相關(guān)聯(lián)的。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的行為者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一行為者由于其決策或采用的策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。實(shí)質(zhì)上，風(fēng)險(xiǎn)空間是由決策空間與狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀的必然，人們無(wú)法自由選擇，而決策空間則可由人們自主選擇，決策正確與否，直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。三、我國(guó)房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)業(yè)相比，僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，存在很多的問(wèn)題，投資決策者基本停留在經(jīng)驗(yàn)決策水平，往往為了片面追求高利潤(rùn)，盲目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，違規(guī)操作和高風(fēng)險(xiǎn)投資，不重視市場(chǎng)調(diào)查，缺乏科學(xué)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和客觀的可行性分析，缺少完善的投資決策方法，僅憑經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單的計(jì)算就進(jìn)行決策，再上客觀某些不利因素的影響，極易造成投資集中或投資過(guò)熱，使房地產(chǎn)業(yè)面臨巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，一次性資金投入量巨大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，財(cái)務(wù)費(fèi)用占投資比重較大。一旦決策失準(zhǔn)或時(shí)機(jī)錯(cuò)失將會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)。我國(guó)是在20世紀(jì)90年代初才開(kāi)始房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策的理論研究。目前，我的投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，也還未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險(xiǎn)分析還很表面，決策失誤大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資目操作中，由于我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更加完善的、適我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論。第二章原理及方法一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概論1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概述從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲取預(yù)期收益的可能性大小，完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而計(jì)算出獲取預(yù)期收益的可能性大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，投資面臨風(fēng)險(xiǎn)損失。其中風(fēng)險(xiǎn)損失更受到投資者的重視，尤其是在投資者通過(guò)借款進(jìn)行投資時(shí)，較預(yù)期收益增加的部分為“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金”。風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。通常，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小，反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)形式有:1.高價(jià)買(mǎi)進(jìn)的房地產(chǎn),由于種種原因只能以較低的價(jià)格賣(mài)出;2.盡管賣(mài)出價(jià)高于買(mǎi)入價(jià),但是賣(mài)出價(jià)低于預(yù)期價(jià)格;3.墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失,投資的資金沒(méi)有按期收回,或不能收回;4.由于財(cái)務(wù)等方面的原因,在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。3、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開(kāi)發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性;而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專(zhuān)用性，一旦建成完工，便很難更改，如進(jìn)行改建，投入將很大，因此如果投資判斷失誤，將會(huì)蒙受損失。例如曾風(fēng)行一時(shí)的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園建設(shè)，實(shí)際上便是投資者的判斷和決策，過(guò)分的開(kāi)發(fā)和投資區(qū)位選擇的失誤所帶來(lái)的巨大損失是有目共睹的。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過(guò)程中也會(huì)遇到投資支出增加問(wèn)題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)，從而導(dǎo)致投資者蒙受損失。2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要不確定性因素。出租能給投資者帶來(lái)收益，但租金過(guò)高，會(huì)使承租者望而卻步;租金過(guò)低，又會(huì)使投資者不能按時(shí)收回投資?？罩寐适侵冈谝欢ǖ臅r(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)出租數(shù)與可租數(shù)之間的比率。顯然，在租金價(jià)格水平一定的條件下，空置率越低，投資者收益越高;相反，空置率越高，投資者收益越低。從客觀上講，對(duì)于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的風(fēng)險(xiǎn)。3.商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)置業(yè)投資和由于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用超過(guò)經(jīng)營(yíng)收入而引起的投資損失。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一種綜合性風(fēng)險(xiǎn)，是多種因素綜合作用的結(jié)果，這些因素作用具有不確定性，但投資者仍可通過(guò)各種手段對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。例如投資者可以通過(guò)抵押貸款方式，利用固定利率將投資部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行。投資者也可通過(guò)委托物業(yè)管理的方式，將投資的部分商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司。4.融資風(fēng)險(xiǎn)。投資量大的特點(diǎn)使得一般的房地產(chǎn)投資者都要借助于各種融資工具。據(jù)有關(guān)人士分析表明，大部分房地產(chǎn)投資中，貸款一度都占總投資的50%以上，有時(shí)甚至占80%或90%以上。自有資本和借入資本組合比率是高的好還是低些好是不一定的，兩者比率的確定主要取決于投資者對(duì)以下幾個(gè)因素情況的判斷:房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益、成本、貸款利率和貸款期限等。融資風(fēng)險(xiǎn)很大程度上是由于市場(chǎng)利息率的變動(dòng)而產(chǎn)生的。在市場(chǎng)利率發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，估算房地產(chǎn)投資價(jià)值的一個(gè)基本方式便是投資價(jià)值=預(yù)期年純收益+收益還原利率。收益還原利率是與市場(chǎng)利率呈同方向變化的，預(yù)期年純收益一定的情況下，市場(chǎng)利率越低，房地產(chǎn)投資價(jià)值越大。市場(chǎng)利率的降低還會(huì)刺激消費(fèi)，抵押貸款利率降低會(huì)提高居民購(gòu)買(mǎi)能力，從而使得房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額上升。5.購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和大小是與通貨膨脹率大小息息相關(guān)的，指由于社會(huì)物價(jià)總水平的上升，使投資者未來(lái)實(shí)際收益減少，即購(gòu)買(mǎi)力降低，而形成的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者將房地產(chǎn)以固定利率的分期付款方式出售或以固定租金的方式進(jìn)行出租，便可能面臨購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。浮動(dòng)利率或縮短租期可能降低購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也可能對(duì)投資收益的形成起到負(fù)面影響，例如采取浮動(dòng)利率雖降低了購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)會(huì)使購(gòu)房者數(shù)量減少等。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者也可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，也會(huì)給投資者帶來(lái)?yè)p失。6.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般只受區(qū)域性影響因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益助實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。即使在同一城市內(nèi)，同一檔次的物業(yè)會(huì)因區(qū)域性供求狀況的不同而有迥異的業(yè)績(jī)。7.政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各鐘政策發(fā)生變化而給投資者帶來(lái)的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革中，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。我國(guó)最近出臺(tái)的各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制改革等有關(guān)文件、規(guī)定，即為房地產(chǎn)投資者提供了機(jī)遇，又對(duì)其形成了一定限制，有效地利用各種政策的優(yōu)惠條件是保證投資成功的前提條件。8.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過(guò)程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)通過(guò)仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。由于政治、經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)，社會(huì)習(xí)俗、社會(huì)經(jīng)濟(jì)承受能力以及社會(huì)成員的心理狀態(tài)等方面造成的投資損失叫做社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成的損失.如地震、洪水、風(fēng)暴、雷電、海嘯、旋風(fēng)等自然災(zāi)害的發(fā)生，稱(chēng)為自然風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)，也將這些因自然災(zāi)害的發(fā)生或由于人的過(guò)失或故意破壞行為而引起的投資損失，稱(chēng)為意外風(fēng)險(xiǎn)。為避免這些意外風(fēng)險(xiǎn)可能造成的投資損失，投資者可通過(guò)參加保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。但由于交納保險(xiǎn)費(fèi)也會(huì)引起投資收益的減少，故投資者應(yīng)選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)損失和保險(xiǎn)費(fèi)支出的組合。4、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征1.客觀性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀存在的,它不以某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移。例如,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),單個(gè)購(gòu)買(mǎi)者的行為是受其思想支配的,但其來(lái)源也是受個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)環(huán)境的影響的,就其物質(zhì)性來(lái)講,購(gòu)買(mǎi)力的整體性是客觀存在的,受社會(huì)力量支配并有其規(guī)律性。內(nèi)外部事物發(fā)展的不確定性的存在是客觀事物發(fā)展變化過(guò)程中的特性,因而風(fēng)險(xiǎn)也必然是無(wú)處不在的、無(wú)時(shí)不有的客觀存在?？陀^性要求我們采取正確的態(tài)度,承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和正視風(fēng)險(xiǎn),積極對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)。2.收益不確定性。風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性,也就是難以預(yù)知。例如國(guó)家政策的變化,戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā),臺(tái)風(fēng)的形成,雖有其具體的原因,但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性?？陀^條件不斷變化導(dǎo)致不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的客觀體現(xiàn),房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是投資過(guò)程中各種不確定因素的伴隨物。3.損益雙重性。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益不僅僅有負(fù)面的影響,如果能正確認(rèn)識(shí)并充分利用風(fēng)險(xiǎn),反而會(huì)使收益有很大程度的增加。例如開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,若預(yù)期收益很大,那么風(fēng)險(xiǎn)也必定大,如果形勢(shì)不好,極有可能發(fā)生虧損,但若采取科學(xué)決策頂著風(fēng)險(xiǎn)上,形勢(shì)會(huì)轉(zhuǎn)為有利,收益也會(huì)大為增加,風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性說(shuō)明對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該消極地預(yù)防,更不應(yīng)該懼怕,而是要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做一種經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì),敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),并在同風(fēng)險(xiǎn)斗爭(zhēng)中戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。4.可預(yù)測(cè)性。不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì),但這種不確定性并不是指對(duì)客觀事物的全然無(wú)知。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類(lèi)似事件的統(tǒng)計(jì)資料,經(jīng)過(guò)分析,對(duì)某種投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度作出主觀上的判斷,從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量。風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量過(guò)程就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析過(guò)程。它對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范、決策與管理具有舉足輕重的影響。5、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是使其產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的主要原因1.投資回收周期長(zhǎng)。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能收回投資外。置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長(zhǎng)，要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。2.房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的關(guān)系，大量投資使負(fù)債經(jīng)營(yíng)容易陷入債務(wù)危機(jī)，不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資本金用作前期投資，或首期付款，也會(huì)使眾多投資者望樓興嘆。大量的自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期的危機(jī)時(shí)，投資者凈資產(chǎn)迅速減少。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受自然條件的影響明顯，其進(jìn)度、質(zhì)量、投資都會(huì)產(chǎn)生偏差。4.變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)是一種非流動(dòng)性資金，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷(xiāo)售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高。因此，很難迅速無(wú)損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。5.要有專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資時(shí)就要求投資者具備專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對(duì)其專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。6.它涉及到許多政府職能部門(mén)如規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計(jì)施工，居民等方方面面。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投資資金的安全性，期望收益的可靠性，投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四方面。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析1、投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)因素在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開(kāi)進(jìn)行，就很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出；否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。1.政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的，政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要。（1）產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化，決定著房地產(chǎn)業(yè)興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮；政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來(lái)?yè)p失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對(duì)價(jià)格降低上，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)交易活動(dòng)的減少。（2）金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀(jì)90年代初我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，但中央銀行銀根不緊，利率過(guò)低，并一味放寬貸款條件以鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長(zhǎng)過(guò)快，地皮、建材供不應(yīng)求，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，超過(guò)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)者有效需求和購(gòu)買(mǎi)力，致使許多樓房積壓。2008年，為了抑制國(guó)內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)施工不足。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的時(shí)間投入的資金無(wú)法收回，資金缺乏，樓宇無(wú)法按時(shí)完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤(pán)積壓。2009年6月央行發(fā)布名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等8大方面作了嚴(yán)格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門(mén)檻，使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn)。（3）土地政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以土地為載體，土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。（4）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開(kāi)發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。（5）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過(guò)城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預(yù)測(cè)當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的核心因素。2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（1）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)；反過(guò)來(lái)，市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷(xiāo)，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，任何一項(xiàng)投資都必須始于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般需要1～3年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場(chǎng)行情的變化，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤(rùn)能都實(shí)現(xiàn)。（2）通貨風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失；膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求，對(duì)房地產(chǎn)投資有利。但當(dāng)通貨膨脹率的大幅度上升會(huì)引起各種建筑材料價(jià)格上升，以及勞動(dòng)力和管理費(fèi)用的上升，會(huì)大大增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本。3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，各個(gè)國(guó)家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開(kāi)發(fā)區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有更重要的意義。4.開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)周期理論可知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，易受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類(lèi)房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)有不斷上升的趨勢(shì)，此時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。所以說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)。投資決策階段潛在的風(fēng)險(xiǎn)最難預(yù)測(cè)、最難消除。土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。2、獲取土地階段風(fēng)險(xiǎn)因素一旦決定投資便進(jìn)入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問(wèn)題，一方面，我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。在土地獲取階段，風(fēng)險(xiǎn)還可能來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。3、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心，也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。管理不當(dāng)，將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。工期一旦被延長(zhǎng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都迫切希望自己的項(xiàng)目及早完工，以避免工期拖延帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)量是企業(yè)的生命。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量，更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素；房屋設(shè)計(jì)和戶(hù)型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問(wèn)題失去了市場(chǎng)或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。3.開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)，都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。4、經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)階段風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中最后卻非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)際回收資金并獲取利潤(rùn)；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì)房屋滯銷(xiāo)、資金積壓，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。1.營(yíng)銷(xiāo)策劃風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等都是很重要的方面。其中，定價(jià)最關(guān)鍵，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。價(jià)格過(guò)高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷(xiāo)售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；而價(jià)格過(guò)低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤(rùn)，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風(fēng)房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資來(lái)講，營(yíng)銷(xiāo)策劃（尤其是定價(jià)）是生死攸關(guān)的重要環(huán)節(jié)。2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。3.其他風(fēng)險(xiǎn)。其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害（如雪災(zāi)、地震）以及由人們的過(guò)失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理方法在分析和量化了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的各種因素后，就應(yīng)該考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。事中控制和事后控制，涵蓋風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)自留等措施。本章先對(duì)幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施作了分析的基礎(chǔ)上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策。1、防范和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的措施分析1.1、風(fēng)險(xiǎn)回避所謂風(fēng)險(xiǎn)回避，是指投資者在對(duì)一些投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析后做出的放棄這些項(xiàng)目投資的決定。風(fēng)險(xiǎn)回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時(shí)，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策措施。一般來(lái)說(shuō)，投資者只有在迫不得已的情況下，才使用風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)策。例如，某種特定風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失頻率和損失程度相當(dāng)高;或者在處理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)用其他所有風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策所需要的成本相當(dāng)大，甚至能超過(guò)其獲得的總收益。不同的投資者有不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好。根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的不同態(tài)度，我們將投資主體分為三種類(lèi)型:風(fēng)險(xiǎn)厭惡型、風(fēng)險(xiǎn)中性型和風(fēng)險(xiǎn)喜好型。投資者應(yīng)根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)選擇投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類(lèi)較多，它們的風(fēng)險(xiǎn)程度大小不一。有的風(fēng)險(xiǎn)大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目，可以使投資收益得到有效的保證。只挑選那些結(jié)果很有把握的機(jī)會(huì)，可大大減少投資結(jié)果本身的不確定性。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也被減少了，預(yù)期收益隨風(fēng)險(xiǎn)大小增減是自由市場(chǎng)的一個(gè)不可避免的特性。1.2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中就是投資者的設(shè)想和實(shí)際結(jié)果之間不一致的可能性。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設(shè)，而正確的假設(shè)只能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場(chǎng)研究才能做到。在投資過(guò)程中的收益和支出的預(yù)測(cè)，資金的機(jī)會(huì)成本和市場(chǎng)價(jià)值的估算等，都是從市場(chǎng)研究中得到的。全面的市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長(zhǎng)預(yù)測(cè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈磥?lái)供需缺口分析都是建立在科學(xué)手段基礎(chǔ)之上，單憑主觀臆測(cè)做出的可行性研究是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的必要因素。投資者關(guān)于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么投資者所作的預(yù)想可能越準(zhǔn)確;對(duì)市場(chǎng)信息的細(xì)致研究，會(huì)導(dǎo)致對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)成果的較準(zhǔn)確的估計(jì)，從而使風(fēng)險(xiǎn)在事先就得到很好的控制。1.3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是將各種風(fēng)險(xiǎn)因素采用一定措施轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風(fēng)險(xiǎn)控制措施的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，既通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔(dān)有風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或活動(dòng)轉(zhuǎn)移給別人和將風(fēng)險(xiǎn)本身轉(zhuǎn)移給其他人;另一種是作為風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)措施的非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，既尋求外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這種方式包括轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)責(zé)任和發(fā)行房地產(chǎn)投資公司股票;第三種形式是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)損失所提供的保障，是被保險(xiǎn)人以合同的形式將各種自然災(zāi)害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方法主要有:契約型轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化、投保轉(zhuǎn)移等。1．契約型轉(zhuǎn)移。在房地產(chǎn)投資中，契約型的轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、預(yù)租、出租一定年限的使用權(quán)、項(xiàng)目工程出包、分包等方式。（1）預(yù)售、預(yù)租。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格和需求量是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)的，但在項(xiàng)目長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，市場(chǎng)的變化具有不確定性，因此待項(xiàng)目完工推出時(shí)其市場(chǎng)狀況與預(yù)測(cè)的想必可能已經(jīng)疲軟，這時(shí)投資者會(huì)因此承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者在開(kāi)發(fā)過(guò)程中采取了預(yù)售、預(yù)租這兩種銷(xiāo)售方式就可以講風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去:第一，把價(jià)格下降、租金下降帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了客戶(hù)、承租人;第二，把物業(yè)空置帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了客戶(hù)、承租人。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)實(shí)際上是房地產(chǎn)融資的一種方式，投資者實(shí)在不愿意出售開(kāi)發(fā)物業(yè)又不愿承擔(dān)抵押貸款的債務(wù)壓力但又不得不利用該物業(yè)來(lái)籌集大量資金的一種較好的方法。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權(quán)。這種做法一般多見(jiàn)于商業(yè)物業(yè)，且出售的年限較長(zhǎng)。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險(xiǎn)。第一，出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以把在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場(chǎng)、酒店物流也可以把經(jīng)營(yíng)期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營(yíng)期所引起的風(fēng)險(xiǎn)，或因經(jīng)營(yíng)管理不善造成的非正常經(jīng)營(yíng)期人為延長(zhǎng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權(quán)收回時(shí)，經(jīng)營(yíng)狀況已走了正常經(jīng)營(yíng)的軌道。（3）項(xiàng)目工程出包與分包。項(xiàng)目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進(jìn)行施工建設(shè)。投資者使用這種方法可以把因工期延長(zhǎng)、建筑施工質(zhì)量低下引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承保商。采用項(xiàng)目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)必須注意以下幾個(gè)問(wèn)題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù)。承包合同必須是經(jīng)過(guò)公正的具有法律效力的協(xié)議。2)選擇適當(dāng)?shù)暮贤问?。?yán)格控制承包費(fèi)用因合同形式不得當(dāng)，或具體條款不嚴(yán)密，避免因此產(chǎn)生的建筑成本上升而引起的風(fēng)險(xiǎn)。3)明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。2．房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間有直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r(jià)證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化有兩種途徑及相應(yīng)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的能力。（1）發(fā)行股票、債券等有價(jià)證券籌集項(xiàng)目資金。股票、債券持有人為該項(xiàng)目的與其有價(jià)證券價(jià)值相適應(yīng)的投資分權(quán)主體，股票、債券可以轉(zhuǎn)讓。這實(shí)際上是所有權(quán)的證券化及分散。這種方式能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn):首先，發(fā)行股票，每一個(gè)持票人都是該項(xiàng)目的股東，股東在分享權(quán)益的同時(shí)，也承擔(dān)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)從而把項(xiàng)目一定比例的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了其它股東。其次，發(fā)行債券，雖然到期可以?xún)稉Q，但把在持有期內(nèi)因利率變動(dòng)所引起的融資成本價(jià)大的風(fēng)險(xiǎn)化解出去了。最后，股票可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)黾恿瞬粍?dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，發(fā)行股票的籌資者在自己認(rèn)為必要時(shí)隨時(shí)可以拋售自己所占有的股票份額來(lái)轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)，投資者將項(xiàng)目資金交給房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)，由投資信托機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，投資信托機(jī)構(gòu)將投資資金證券化，并將相應(yīng)的有價(jià)證券交給投資者，投資者憑有價(jià)證券收取相應(yīng)的利潤(rùn)。這樣投資者就把自己開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)。3．投保轉(zhuǎn)移。如有些風(fēng)險(xiǎn)，由于人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性，我們可以事先向?qū)I(yè)保險(xiǎn)公司投保，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，我們就可以向保險(xiǎn)公司索賠，獲得保險(xiǎn)公司的補(bǔ)償，從而將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。1.4、風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過(guò)多項(xiàng)目投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)辦法就是投資中經(jīng)常提到的“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”。這種組合由不同項(xiàng)目類(lèi)型的組合、不同地區(qū)項(xiàng)目的組合和不同時(shí)間項(xiàng)目的組合。由于不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益等因素是不同的，所以實(shí)行多項(xiàng)目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個(gè)項(xiàng)目上更穩(wěn)定的收益。當(dāng)然，各項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng)，相關(guān)性太強(qiáng)就會(huì)起不到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。這種方法是將許多類(lèi)似的但不會(huì)同時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)集中起來(lái)考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的損失部分能得到其他未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)收益的部分補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入住宅和辦公大樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但未遭受損失，而且獲得較高的收益，那么，投入辦公樓的部分就可以補(bǔ)償投資于住宅所遭受的損失。實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也開(kāi)始注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)商品的位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，由于各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策、投資政策、市場(chǎng)條件、資金供求等各不相同，其對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響也各不相同，此外，經(jīng)濟(jì)景氣程度在各地區(qū)之間也存在著很大的差異，將投資分散于不同地區(qū)的房地產(chǎn)，就能達(dá)到降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的目的。另外，確定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資間隔，將房地產(chǎn)商品的買(mǎi)、賣(mài)分開(kāi)，也可以避免方地產(chǎn)市場(chǎng)變化而帶來(lái)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，對(duì)大多數(shù)投資者來(lái)說(shuō)，有限的資金難以實(shí)行多項(xiàng)目的投資組合，若刻意追求投資組合的話，就可能犧牲規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益。有效的解決辦法就是將那些具有同樣難題的投資者有限的資金集中起來(lái)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，這便是房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)生的最根本原因之一。1.5、風(fēng)險(xiǎn)自留指房地產(chǎn)投資者以其自身的財(cái)力來(lái)負(fù)擔(dān)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)自留可以包括兩個(gè)方面的內(nèi)容:承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與自保風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)別在于后者需要建立一套正式的實(shí)施計(jì)劃和一筆特別的損失儲(chǔ)備或基金，而前者無(wú)需建立這種計(jì)劃和基金，當(dāng)損失發(fā)生時(shí)，直接將損失攤?cè)氤杀?。有些風(fēng)險(xiǎn)雖然也會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，但由于損失規(guī)模較小，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)這影響不大，這種狀況下可采用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法加以處理:自保風(fēng)險(xiǎn)用于處理那些風(fēng)險(xiǎn)較大或難以預(yù)測(cè)的項(xiàng)目。2、企業(yè)方面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制房地產(chǎn)投資要經(jīng)歷四個(gè)階段，期間可能面臨許多不確定因素。對(duì)房地產(chǎn)投資各個(gè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別的基礎(chǔ)上，提出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高的安全保障。2.1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)控制投資決策階段需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的成敗的影響也是最關(guān)鍵的。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作。1.高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并且對(duì)此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過(guò)科學(xué)預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類(lèi)型、投資區(qū)位和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的盲目性。2.加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高決策的科學(xué)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，也是一個(gè)市場(chǎng)供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。因此，企業(yè)需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)定期分析報(bào)告制度；同時(shí)加強(qiáng)住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問(wèn)題。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售數(shù)量、消費(fèi)需求變化等問(wèn)題進(jìn)行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。3.采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失(保險(xiǎn)費(fèi)支出)，采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一保險(xiǎn)措施是非常必要的。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度:4.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。企業(yè)在投資時(shí)，總是在收益相同時(shí)追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求收益最大，在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域的投資組合、不同房產(chǎn)類(lèi)型的投資組合、甚至是同一類(lèi)型不同項(xiàng)目的投資組合來(lái)達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。5.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析。如項(xiàng)目立項(xiàng)階段，要對(duì)未來(lái)建設(shè)期內(nèi)物價(jià)上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會(huì)環(huán)境進(jìn)行分析;施工之前，要對(duì)區(qū)域居民風(fēng)俗習(xí)慣和可能存在的惡劣氣候、自然條件、地理環(huán)境以及不利的現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行分析，最終選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開(kāi)發(fā)方案;放棄風(fēng)險(xiǎn)較大的某些開(kāi)發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型。6.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)控制，更應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)防范，防患于未然，樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，做到警鐘長(zhǎng)鳴。2.2、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)的控制在土地獲取階段前，必須對(duì)地塊自然屬性、社會(huì)屬性以及使用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對(duì)某一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在征地過(guò)程中，應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取有關(guān)部門(mén)和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險(xiǎn)因素，減少來(lái)自在各個(gè)層面的干擾;在拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。2.3、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)的控制強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行;并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開(kāi)發(fā)商所面臨的未來(lái)的不確定性。2.4、經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制經(jīng)營(yíng)管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營(yíng)管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活合理定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。為回避企業(yè)自身營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷(xiāo)手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)方式，拓寬營(yíng)銷(xiāo)渠道，降低營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。3、政府層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)離不開(kāi)宏觀經(jīng)濟(jì)背景，國(guó)家(或地區(qū))的宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起決定作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，首先要考慮的就是當(dāng)?shù)氐暮暧^經(jīng)濟(jì)狀況。因此，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境。具體說(shuō)來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手:1.加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)施經(jīng)濟(jì)性微調(diào)、短期微調(diào)和中長(zhǎng)期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時(shí)機(jī)上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標(biāo)及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，避免“急剎車(chē)”帶來(lái)的巨大震蕩。在調(diào)控力度上，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控“軟著陸”，避免力度過(guò)大或不足造成的大幅度波動(dòng)和惡性發(fā)展。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實(shí)施適度緊縮與適度擴(kuò)張交叉進(jìn)行，在總量控制前提下實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。在調(diào)控手段上，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段，建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，讓“看得見(jiàn)的手”和“看不見(jiàn)的手”共同發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。2.調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡。在土地一級(jí)市場(chǎng)上，要在土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃指導(dǎo)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行總量控制，保證土地供需平衡。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場(chǎng)價(jià)”和“人情價(jià)”。重視清理土地隱形市場(chǎng)。3.建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)。盡可能全面的收集材料，采用科學(xué)的方法通過(guò)對(duì)市場(chǎng)景氣的分析，來(lái)判斷未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)，引導(dǎo)投資者理性投資和科學(xué)決策。4.完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)體系和中介服務(wù)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。首先，在立法上建立和完善房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其次，在執(zhí)法過(guò)程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預(yù)行為。再次，加強(qiáng)普法教育，增強(qiáng)公民守法意識(shí)，通過(guò)法律、法規(guī)和中介機(jī)構(gòu)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，規(guī)范房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，遏止“炒買(mǎi)炒賣(mài)”，查處偷漏稅行為。同時(shí)，有效地打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的違法行為，加強(qiáng)價(jià)格管理，抑制過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。5.強(qiáng)化政務(wù)公開(kāi)，減少政策信息不對(duì)稱(chēng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的政府部門(mén)較多，現(xiàn)實(shí)情況中有許多投資失誤是因?yàn)閷?duì)有關(guān)部門(mén)的政策、法規(guī)了解不夠造成的。因此，加強(qiáng)政務(wù)公開(kāi)讓公眾了解情況，是減少投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。6.認(rèn)真執(zhí)行城市規(guī)劃法，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制度約束最直接的是城市規(guī)劃，由于我國(guó)處在快速城市化時(shí)期，城市，特別是沿海開(kāi)放城市每年建設(shè)量都十分巨大，造成我國(guó)的城市規(guī)劃相對(duì)滯后，其規(guī)劃的變更與調(diào)整太隨意，其公眾參與太少，又缺少有效的監(jiān)督措施，造成城市規(guī)劃成為許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。第四章應(yīng)用實(shí)例廣東惠州市R10號(hào)地塊改造商業(yè)綜合大樓，遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)投資公司欲與惠州市的惠陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社投資出資建造。本人站在房地產(chǎn)投資公司方面來(lái)分析這個(gè)案例。一、項(xiàng)目概況惠州市惠陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社己獲得R10地塊的受讓?zhuān)茏尯贤河?009年9月在惠州市國(guó)土資源管理局簽訂，受讓土地3400平方米，商業(yè)用途，使用年限40年，每平方米3245.13元，總額110980元受讓金。目前R10地塊正值改造初期，地塊上的道路拓寬及水泥路面工程己經(jīng)完成，中心綠地尚在規(guī)劃和籌備階段，僅R10地塊已拆遷完成，中心已動(dòng)遷完成，后續(xù)項(xiàng)目尚未啟動(dòng)。根據(jù)惠州市規(guī)劃局會(huì)對(duì)選址的批復(fù)，建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為綜合樓，建設(shè)單位是惠州市惠陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)合作總社，建設(shè)項(xiàng)目依據(jù)惠州市總體規(guī)劃，建設(shè)面積12000平方米，并附R10地塊供銷(xiāo)社建設(shè)選址紅線圈。惠州市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)該地塊的建設(shè)項(xiàng)目，同意新建一幢集超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑、多功能寫(xiě)字樓為一體的綜合樓，面積12000平方米。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析在與惠陽(yáng)區(qū)供銷(xiāo)社方面達(dá)成初步意向之后，房地產(chǎn)投資公司方面就著手進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查，其中主要方面就調(diào)查周邊地區(qū)對(duì)項(xiàng)目的影響、惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及惠州市政府的政策等方面的情況，從而初步確定惠州市的房屋消費(fèi)情況、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及政府的政策、態(tài)度等。其次是調(diào)查項(xiàng)目四周的環(huán)境狀況，從而更好的為本項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，找到市場(chǎng)的潛在需求。另外還要分析投資合伙人—惠州市惠陽(yáng)供銷(xiāo)社的資信情況。經(jīng)過(guò)多方面的分析，提出如下方案標(biāo)如4-1表所示：方案方案層次18-24層面積18000-24000對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行工期、建設(shè)費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)進(jìn)行預(yù)測(cè)得到如下結(jié)果：1.建設(shè)工期：該項(xiàng)目在惠州市屬較大的項(xiàng)目，根據(jù)以往的進(jìn)度情況，估計(jì)建設(shè)總工期在16個(gè)月左右，加上項(xiàng)目籌措、準(zhǔn)備工作等整個(gè)項(xiàng)目可以控制在2年之內(nèi)。2.建設(shè)費(fèi)用，如4-2表所示：建設(shè)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目1土地費(fèi)（萬(wàn)元）2配套收費(fèi)（萬(wàn)元）3項(xiàng)目建設(shè)（元/平方米）土建費(fèi)用1000安裝費(fèi)用6004工程管理費(fèi)(3)*2.5%5可行性、勘察設(shè)計(jì)、審照費(fèi)(3)*2%6銀行利息(1+2+3+4+5)*8%7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(1+2+3+4+5+6)*3%3.銷(xiāo)售單價(jià)與費(fèi)用，如表4-3所示：表4-3銷(xiāo)售單價(jià)與費(fèi)用序號(hào)樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）1-12000300060021200013000260032-32000*27000280044-82000*5350035005合計(jì)180005277.7895004.各種費(fèi)率，如表4-4所示：表4-4各種費(fèi)率項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用所得稅銀行利息年利潤(rùn)稅、費(fèi)率5%11%9%33%8%10%三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)：1.項(xiàng)目可性行研究風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，是否可行。2.投資合伙人的履約風(fēng)險(xiǎn)；3.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)；4.市場(chǎng)定位及設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；5.合同風(fēng)險(xiǎn)，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；6.融資風(fēng)險(xiǎn)；六項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)屬可控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資公司應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)管理、提高業(yè)務(wù)水平的方式來(lái)防范和控制。1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范1.1、根據(jù)上面的投資費(fèi)用列表進(jìn)行盈虧平衡分析結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，如果要增加建筑面積，則只能通過(guò)增加建筑層數(shù)，而增加的面積單價(jià)只能按照相應(yīng)層數(shù)的平均單價(jià)來(lái)計(jì)算，但建筑物的費(fèi)用變化不大，仍然按照平均計(jì)算。從表4－2中知道：此項(xiàng)目的成本由七項(xiàng)組成。其中1-2費(fèi)為固定費(fèi)用，記為：Cl；3－5項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用隨著建筑面積的增加而變化，記為：C2銀行利息按照年利率8%，計(jì)算。設(shè)X為建筑面積的增加量。則：Cl=(1500+377.16)*(1+8%)=2027.33(萬(wàn)元)C2=(1000+600)*(1+2.5%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)總的工程投資=2027.33+1800X(萬(wàn)元)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為=(2027.33+1800X)*3%(萬(wàn)元)則：成本=(2027.33+1800X)*(1+3%)=2088.15+1854X(萬(wàn)元)在下面的計(jì)算中，取營(yíng)業(yè)稅率為5%，調(diào)節(jié)稅率11%，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用率9%，所得稅33%。根據(jù)“成本=銷(xiāo)售額”計(jì)算盈虧平衡。有下面三種情況：1.如果建筑物在2-3層出現(xiàn)盈虧平衡時(shí)：2088.15+0.1854(X+4000)=(600+2600+0.07X)*(1-5%-115-9%)X=1265.46=1265.46(平方米)(取整)整體建筑面積為：4000+1265=5265(平方米)所以在本項(xiàng)目中，只要建筑面積為5265平方米，也就是建設(shè)到第二層6000平方米時(shí)開(kāi)始盈利。2.如果建筑物在4-8層出現(xiàn)盈虧平衡時(shí)：2088.15+0.1854(X+8000)=(600+2600+2800+0.35X)(1-5%-11%-9%)X=一12044.75結(jié)果為負(fù)數(shù)，說(shuō)明在4-8層之間的增加的面積都是盈利的，增加面積的邊際收益為0.35*0.75-0.1854=0.0771。即每增加平方米的面積，盈利771元。3.建筑物在8-12層之間出現(xiàn)盈虧平衡時(shí)；2088.15+0.1854(X+18000)=(600+2600+2800+3500+0.25X)(1-5%-11%-9%)在這個(gè)式子中，也是只要X大于0就能盈利，但是增加面積的邊際收益為0.25