房地產(chǎn)法授課材料-物業(yè)法規(guī)-11-1127

物業(yè)管理法規(guī)第五講物業(yè)服務(wù)合同法律制度教學(xué)目標(biāo)以及要求物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)，是物業(yè)管理活動中確立管理者與被管理者，聘方與被聘方之間法律關(guān)系的一個最重要的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同是隨著物業(yè)管理行業(yè)的興起而出現(xiàn)的一種新的合同形式，物業(yè)服務(wù)合同是為物業(yè)管理市場服務(wù)的重要手段。教學(xué)重點：物業(yè)服務(wù)合同的概念和特征物業(yè)服務(wù)合同的種類物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容教學(xué)難點：訂立物業(yè)服務(wù)合同教學(xué)方法：講授法討論法案例引導(dǎo)教學(xué)法教學(xué)時數(shù)：4學(xué)時：案例引導(dǎo)如下：[案情介紹]2005年9月，A小區(qū)業(yè)主大會委托某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該小區(qū)進(jìn)行管理，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了節(jié)約開支，將小區(qū)內(nèi)的綠化管理委托給某無資質(zhì)的綠化管理公司，由該公司負(fù)責(zé)對A小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護。2006年8月，A小區(qū)內(nèi)的花草上出現(xiàn)了許多小蟲，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知綠化管理公司派人前來噴灑藥水，但由于工作人員的疏忽，誤將除草劑當(dāng)作治蟲劑，結(jié)果導(dǎo)致A小區(qū)內(nèi)80%的綠化面積受損，損失達(dá)3萬余元。后來，綠化管理公司人去樓空。A小區(qū)的業(yè)委會要求某物業(yè)管理企業(yè)賠償損失，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則以委托已得到業(yè)委會同意為由拒絕承擔(dān)責(zé)任，他們認(rèn)為綠化管理公司是接受業(yè)委會的委托，與物業(yè)管理公司無關(guān)。業(yè)委會遂將物業(yè)服務(wù)企業(yè)告到法院，要求賠償所受損失。[案例焦點]物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)托部分管理事項后如何承擔(dān)法律責(zé)任[法理分析]本案涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分管理事項轉(zhuǎn)托給第三人后，誰對轉(zhuǎn)托事項承擔(dān)責(zé)任的問題。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)委托部分服務(wù)事項我國《物業(yè)管理條例》第34條規(guī)定"一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。"第40條規(guī)定"物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。"第62條規(guī)定"違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。"為了使物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)明確，防止發(fā)生相互推語的現(xiàn)象，法律規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。但為了提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本，允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分物業(yè)管理事項委托給其他專業(yè)公司。同時，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取差價，將物業(yè)管理服務(wù)事項全部轉(zhuǎn)包，從而損害業(yè)主利益，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有將部分管理事項轉(zhuǎn)委托的權(quán)利。2.業(yè)委會對同意轉(zhuǎn)委托承擔(dān)轉(zhuǎn)托事項的法律責(zé)任范圍我國《合同法》第400條規(guī)定"受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)委托未經(jīng)同意的，受托人應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)委托的第三人的行為承擔(dān)責(zé)任，但在緊急情況下受托人為維護委托人的利益需要轉(zhuǎn)委托的除外。"經(jīng)委托人同意后，受托人將其受托事項轉(zhuǎn)托第三人，委托人只對其就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人時才承擔(dān)責(zé)任。如果沒有向轉(zhuǎn)委托的第三人發(fā)出任何指示的，仍然由受托人承擔(dān)責(zé)任。本案中，轉(zhuǎn)委托雖然經(jīng)業(yè)委會同意，但業(yè)委會未向綠化管理公司發(fā)出任何指示。相反，物業(yè)管理企業(yè)在選任上存在嚴(yán)重過錯，應(yīng)該承擔(dān)由于過錯所造成的損失的賠償，業(yè)委會的要求應(yīng)當(dāng)予以支持。一、物業(yè)服務(wù)合同概述（一）物業(yè)服務(wù)合同的概念和特征物業(yè)服務(wù)合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理公司之間簽訂的由物業(yè)管理公司對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同又稱物業(yè)管理合同、物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征:物業(yè)服務(wù)合同是典型的勞務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理公司依照約定完成處理有關(guān)事務(wù)的勞務(wù)合同。如《西安市物業(yè)管理條例》第22條規(guī)定"物業(yè)服務(wù)合同中當(dāng)事人約定的主要內(nèi)容:①物業(yè)管理事項;②服務(wù)質(zhì)量和費用;③雙方的權(quán)利義務(wù);④專項維修資金的管理與使用;⑤物業(yè)管理用房的使用;⑥合同期限;⑦違約責(zé)任。第25條第2款規(guī)定:物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得收取費用。物業(yè)管理公司以要約人的費用辦理要約事務(wù)物業(yè)管理公司因辦理要約事務(wù)的費用由要約人承擔(dān)，要約人有義務(wù)提供要約事務(wù)的必要費用，物業(yè)管理公司墊付的必要費用，要約人應(yīng)償還費用及其利息。物業(yè)服務(wù)合同以當(dāng)事人之間相互信任為前提《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定"住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。"因此，管理模式是社會化、專業(yè)化的。具體管理運作統(tǒng)一由物業(yè)管理公司實施。"統(tǒng)一"就是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕與整治的全部管理。除非物業(yè)服務(wù)合同另有約定或為了要約人的利益在特殊情況下，才可以轉(zhuǎn)約，否則物業(yè)管理公司應(yīng)親自辦理要約事務(wù)。在實踐中，為了業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司往往將某些事項轉(zhuǎn)約給向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位，如綠化、保安、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、供水、供電等公司?、物業(yè)服務(wù)合同是有償合同有償合同是指當(dāng)事人一方享有合同規(guī)定的權(quán)益，須向?qū)Ψ疆?dāng)事人償付相應(yīng)代價的合同。除要約人提供要約事務(wù)的必要費用外，要約人應(yīng)向物業(yè)管理公司支付約定的報酬。因不可歸責(zé)于物業(yè)管理公司的原因，除雙方當(dāng)事人有約定外，物業(yè)服務(wù)合同解除或要約事務(wù)不能完成的，要約人應(yīng)向物業(yè)管理公司支付相應(yīng)的報酬。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)辦公費用;(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。3、物業(yè)服務(wù)合同是諾成的、雙務(wù)的合同諾成性合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立且生效的合同。雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人雙方相互享有權(quán)利、相互負(fù)有義務(wù)的合同。物業(yè)服務(wù)合同自要約人和物業(yè)管理公司達(dá)成協(xié)議時成立，故為諾成性合同;要約人和物業(yè)管理公司都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。因此，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人自合同簽字生效之日起都必須履行合同約定的義務(wù)，否則，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(二)物業(yè)服務(wù)合同的種類一般物業(yè)服務(wù)合同先由房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司簽訂，然后由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司續(xù)簽。如果業(yè)主委員會決定選聘新的物業(yè)管理公司，就不會與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽服務(wù)合同。即使業(yè)主委員會同意與原來的物業(yè)管理公司續(xù)簽服務(wù)合同，它也可能會對原服務(wù)合同作出很大的修改。因為站在房地產(chǎn)開發(fā)公司的立場與站在業(yè)主委員會的立場是大不相同的。房地產(chǎn)開發(fā)公司的最初要約是臨時性的安排，而業(yè)主委員會的要約才是最終的。因此，物業(yè)服務(wù)合同有兩種情況:前期物業(yè)服務(wù)合同新建物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)部的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第5條規(guī)定"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。"《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定"在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。"物業(yè)竣工之后，由于出售率或人住率未達(dá)到法定應(yīng)召開第一次業(yè)主大會條件或由于其他原因，尚未成立業(yè)主委員會之前，已經(jīng)產(chǎn)生對物業(yè)進(jìn)行管理的必要，此時既然業(yè)主委員會尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)公司要約物業(yè)管理公司管理。為了與業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同相區(qū)別，我們把房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司簽訂的合同叫做前期物業(yè)服務(wù)合同。比如，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定"前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。"案例引導(dǎo)如下：[案情介紹]2006年7月，許某在與某建設(shè)單位簽訂房屋買賣協(xié)議時，建設(shè)單位要求其簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同?？戳撕贤瑮l款后，許某認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)費太高，同時表示，自己只買房屋，并沒有委托建設(shè)單位選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遂向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，要求認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘行為無效。[案例焦點]業(yè)主能否拒絕前期物業(yè)管理合同內(nèi)容[法理分析]本案涉及建設(shè)單位是否享有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘權(quán)的法律問題。1.建設(shè)單位對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)我國《物業(yè)管理條例》第21條規(guī)定"在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。"為了防止小區(qū)出現(xiàn)無人管理現(xiàn)象，使住宅小區(qū)的居民生活、環(huán)境衛(wèi)生等秩序得到有效維護，法律規(guī)定建設(shè)單位有選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。建設(shè)單位雖然不是最終的業(yè)主，但在開始出售房屋時，他是最大的業(yè)主。因此，法律賦予其選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利是有理論依據(jù)的。2、買受人能否拒絕前期物業(yè)管理合同買受人雖然在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時不享有表達(dá)自己意志的權(quán)利，但買受人可以就合同的條款提出自己的意見，如果協(xié)商不成，而且合同條款確有損害業(yè)主利益的內(nèi)容，買受人可以向房地產(chǎn)主管部門和物價主管部門投訴，要求變更合同中的不合理條款。物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同。《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定"業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。"一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主委員會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)要約一個物業(yè)管理公司管理物業(yè)。物業(yè)管理公司接受要約從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(三)訂立物業(yè)服務(wù)合同的基本原則《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定:“第三條合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第四條當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。第七條當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。"二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立與效力(一)物業(yè)服務(wù)合同的訂立1.合同訂立的程序(1)合同訂立的一般程序當(dāng)事人訂立物業(yè)服務(wù)合同，一般采取要約、承諾方式，且應(yīng)當(dāng)是書面形式。1)要約要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:①內(nèi)容具體確定;②表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約到達(dá)受要約時生效。要約可以撤回。撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。要約在到達(dá)受要約人以后，要約可以撤銷。撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷:①要約人確定了承諾期限或者以其他明示要約不可撤銷;②受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。有下列情形之一的，要約失效:①拒絕要約的通知到達(dá)耍約人;②要約人依法撤銷要約;③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;④受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更。要約與要約邀請不同。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告等為要約邀請。2)承諾承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)以書面通知的方式作出。承諾應(yīng)當(dāng)在要約確定的期限內(nèi)到達(dá)要約人。承諾生效時合同成立。承諾可以撤回。-撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人。受要約人超過承諾期限發(fā)出承諾的，除要約人及時通知受要約人該承諾有效的以外，為新要約。承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更的，為新要約。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責(zé)任和解決爭議方法等的變更，是對要約內(nèi)容的實質(zhì)性變更。承諾對要約的內(nèi)容作出非實質(zhì)性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的內(nèi)容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的內(nèi)容以承諾的內(nèi)容為準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)合同要求采用合同書形式訂立，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。(2)訂立合同的競爭程序在訂立合同中可以采用競爭的方式，訂立合同的競爭程序包括招標(biāo)和拍賣兩種形式。依競爭程序訂立物業(yè)服務(wù)合同，主要是指招標(biāo)方式。招標(biāo)方式是由多數(shù)競爭人各自提出條件，而由招標(biāo)人從競爭者中選擇一個與之訂立合同的一種訂約方式。一般要經(jīng)過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和決標(biāo)四個階段。從法律性質(zhì)上說，招標(biāo)屬于要約邀請。投標(biāo)是要約，決標(biāo)具有承諾的性質(zhì)，一旦確定中標(biāo)人，招標(biāo)過程即告結(jié)束。不少城市大力引人競爭機制，進(jìn)行物業(yè)管理項目的招投標(biāo)，社會反響良好。但各地的發(fā)展不平衡，不少城市還停留在誰開發(fā)的項目誰管理的狀況，開始推行競爭機制的地區(qū)也還存在招標(biāo)程序不規(guī)范、評委組成不合理、運作成本高、壓價招標(biāo)等問題。當(dāng)前，應(yīng)著手制定物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則，規(guī)范招標(biāo)人、投標(biāo)人的行為和開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)等活動，使招投標(biāo)活動有法可依、有章可循。2.訂立合同的當(dāng)事人資格訂立物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備一定的資格。(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?(2000年3月23日頒布)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四4個資質(zhì)等級，對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指專門從事地上永久性建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地和周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。為加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，建設(shè)部于2004年5月1日實施了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法?，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照該辦法規(guī)定申請企業(yè)資質(zhì)等級評定。未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為一級、二級、三級3個資質(zhì)等級。(3)業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的。但目前業(yè)主委員會的法律地位不明確，實踐中對業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代言人還是獨立的法律主體存在很大的爭議。有人提出了思考與對策:業(yè)主委員會是一般性群眾組織，不能以自己的名義承擔(dān)法律責(zé)任，沒有實際財產(chǎn)，缺乏有效運作的組織基礎(chǔ)，所以不具備完全意義上的法律主體資格。今后立法應(yīng)將業(yè)主大會作為代表全體業(yè)主利益與意志的真正意義上的民事主體，以業(yè)主大會名義進(jìn)行登記注冊，過去國內(nèi)各地方立法及實踐在此問題都走了彎路。對業(yè)主大會及作為執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，其產(chǎn)生、人員資格及素質(zhì)、注冊、日常運作等，應(yīng)在L法中進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，并由政府、社會予以監(jiān)督、管理。不能認(rèn)為監(jiān)管業(yè)主委員會就是限制業(yè)主權(quán)利。案例引導(dǎo)如下：[案情介紹]2007年9月，由于原來管理該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重失職，該小區(qū)由業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票表決，成功炒掉了開發(fā)商下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并選擇了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);然而，房管局認(rèn)為未經(jīng)招標(biāo)程序所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是不合法的，責(zé)令業(yè)主委員會再次通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在新"管家"的招聘過程中，業(yè)主委員會受到行政管理部門的干預(yù)。首先，房管局為該小區(qū)指定了幾家"相當(dāng)不錯"的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓該小區(qū)業(yè)委會選擇，但遭到業(yè)主強烈反對。此時，小區(qū)業(yè)委會已從報名的15家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中選出了5家資質(zhì)較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重點考察，最后2/3的業(yè)主選擇了某物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但在行政主管部門干預(yù)下，9個評標(biāo)委員中業(yè)主代表只有3人，其余6人均是房管局派來的"專家"，且這些"專家"全都來自該小區(qū)開發(fā)商屬下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。因此，評標(biāo)委員會所評出的中標(biāo)候選名單中沒有業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本案中，業(yè)主委員會如何決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘?[焦點問題]房管局非法干預(yù)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛[法理分析]本案涉及房地產(chǎn)主管部門濫用監(jiān)督管理權(quán)，干預(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的問題。1.房地產(chǎn)主管部門的監(jiān)督管理權(quán)我國《物業(yè)管理條例》第5條規(guī)定"國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。"為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，法規(guī)規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門為物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督機關(guān)。但對于業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門不應(yīng)插手和包辦。2.業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)我國《物業(yè)管理條例》第11條規(guī)定"業(yè)主大會履行下列職責(zé):……(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè):……"建設(shè)部頒布實施的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第43條規(guī)定"業(yè)主和業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。"業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會有權(quán)決定采用協(xié)議或招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行政機關(guān)只享有監(jiān)督業(yè)主大會在選聘過程中有無違法操作的職責(zé)，但不能干預(yù)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。3.本案中房管局的不法之處本案中，房管局有兩個不法之處:一是侵害了業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式?jīng)Q定權(quán)。在業(yè)主大會選定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，房地產(chǎn)行政主管部門推翻業(yè)主大會的決定，強制要求通過招標(biāo)的方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè);二是選聘對象決定權(quán)。業(yè)主大會有權(quán)自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)行政主管部門通過為業(yè)主指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、指派專家參與評標(biāo)，以達(dá)到其意定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能被選聘的目的，這種做法是缺乏法律依據(jù)的。業(yè)委會有權(quán)對此提起行政訴訟，維護業(yè)主的權(quán)利。(二)物業(yè)服務(wù)合同的效力1.物業(yè)服務(wù)合同的生效(1)物業(yè)服務(wù)合同的效力物業(yè)服務(wù)合同的效力，又稱為物業(yè)服務(wù)合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的物業(yè)服務(wù)合同具有約束當(dāng)事人雙方的強制力。物業(yè)服務(wù)合同對當(dāng)事人雙方的約束力包括:①雙方當(dāng)事人負(fù)有適當(dāng)履行合同的義務(wù);②違約方依法承擔(dān)違約責(zé)任;③當(dāng)事人不得擅自變更、解除合同;④當(dāng)事人享有合同約定的權(quán)利;⑤法律規(guī)定的附隨義務(wù)也成為合同效力的內(nèi)容。(2)物業(yè)服務(wù)合同生效物業(yè)服務(wù)合同生效是指物業(yè)服務(wù)合同具備法定要件后能產(chǎn)生法律效力。物業(yè)服務(wù)合同的生效要件有:1)當(dāng)事人在訂立合同時必須具有相應(yīng)的民事行為能力。這是法律對合同主體資格作出的一種規(guī)定。主體不合格，所訂立的合同不能發(fā)生法律效力。如物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)評定，未獲通過的，就不具備物業(yè)服務(wù)合同的主體資格。2)合同當(dāng)事人的意思表示真實。所謂意思表示真實，是指當(dāng)事人在締約過程所作的要約和承諾都是自己真實意志的表示。在正常情況下，行為人的意志，總是與外在的表現(xiàn)相符的。但是，由于主客觀的原因，也可能發(fā)生不相符的情形。3)合同內(nèi)容不違反法律或者社會公共利益。這是物業(yè)服務(wù)合同生效要件的最重要的一條。合同欠缺合法性，合同無效。合同不違反法律和社會公共利益，即合同的目的和內(nèi)容都不違反法律或社會公共利益。在我國，合同不得違反法律，既包括不得違反現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章中的強制性規(guī)范，也包括不得違反國家政策的禁止性規(guī)定和命令性規(guī)范。同時，合同不危害社會公共利益。2.無效物業(yè)服務(wù)合同(1)無效物業(yè)服務(wù)合同的概念無效物業(yè)服務(wù)合同是指嚴(yán)重欠缺合同的生效要件，不發(fā)生合同當(dāng)事人追求的法律后果，不受國家法律保護的合同。無效合同可能是全部元效，也可能是部分無效。無效的原因存在于合同內(nèi)容的全部時，合同全部無效;無效的原因存在于合同內(nèi)容的一部分，而該部分又不影響其余部分時，其余部分仍然有效。(2)無效物業(yè)服務(wù)合同的種類依照我國現(xiàn)行合同法，有下列情形之一的，合同無效:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益欺詐是指以使他人陷人錯誤認(rèn)識并因而作出意思表示為目的，故意陳述虛偽事實或隱瞞真實情況的行為。脅迫是指向?qū)Ψ疆?dāng)事人表示施加危害，使其發(fā)生恐懼，并且基于此恐懼而為-定意思表示的行為。2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益這種無效合同由主觀和客觀的因素構(gòu)成。主觀因素為惡意串通，即當(dāng)事人雙方具有共同的目的，希望通過訂立合同損害國家、集體或者第三人的利益?？陀^因素為損害國家、集體或第三人的利益。3)以合法形式掩蓋非法目的的以合法形式掩蓋非法目的，是指當(dāng)事人訂立的合同在形式上是合法的，但在締約目的和內(nèi)容上是非法的。4)損害社會公共利益如違反公平競爭的合同等是無效合同。5)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定這是指合同的內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)中的強制性規(guī)定。(3)無效物業(yè)服務(wù)合同的法律后果無效物業(yè)服務(wù)合同由人民法院或仲裁機構(gòu)確認(rèn)。無效合同從訂立時起就沒有法律約束力，當(dāng)事人雙方確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系隨之無效。合同被確認(rèn)為無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。3.可撤銷物業(yè)服務(wù)合同(1)可撤銷物業(yè)服務(wù)合同的概念可撤銷物業(yè)服務(wù)合同，是指欠缺合同有效要件，存在可撤銷原因的合同?？沙蜂N的物業(yè)服務(wù)合同，只是相對無效，不同于無效物業(yè)服務(wù)合同的絕對元效。有效與杏，取決于當(dāng)事人的意志。(2)可撤銷物業(yè)服務(wù)合同的種類依據(jù)我國現(xiàn)行合同法，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷:①因重大誤解訂立的;②在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。合同被撤銷后，其法律后果與無效相同。三、物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定"物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。"物業(yè)服務(wù)合同一般由合同的首部、合同的正文和合同的結(jié)尾三部分組成。(一)合同的首部合同的首部通常由下列各項構(gòu)成:①合同的名稱:物業(yè)服務(wù)合同。②合同的編號。該編號為本合同在行政機關(guān)備案時方便查閱。③訂約日期。訂約日期也可以放在合同結(jié)尾簽名欄。④訂約地點。⑤訂約當(dāng)事人的名稱、住所(地址〉。要約方簡稱甲方、受要約方簡稱乙方。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的特殊情況，訂約人為業(yè)主委員會，合同的實際履行人是全體業(yè)主和使用權(quán)人，因此應(yīng)明確"乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。"⑥訂約理由。訂約理由說明當(dāng)事人經(jīng)合意訂立以下條款，以示慎重，也可以省略不填。訂約理由可表述為:"根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將——(物業(yè)名稱)要約于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。"合同首部中的訂約日期、訂約地點、當(dāng)事人住所地可能成為仲裁機構(gòu)或法院處理合同爭議的依據(jù)。(二)合同的正文合同的正文當(dāng)中記載了合同的主要內(nèi)容。《合同法》第12條規(guī)定"合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款:(一〉當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。"物業(yè)管理要約合同的主要條款及其內(nèi)容如下:1.物業(yè)基本情況包括:①物業(yè)類型;②坐落位置;③四至，即東南西北的界限;④占地面積;⑤建筑面積。2.要約管理事項包括:①房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。②共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。③市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。④公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。⑤附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。⑥公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。⑦交通與車輛停放秩序的管理。③維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。⑨管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。⑩組織開展社區(qū)文化娛樂活動。@負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用:物業(yè)管理服務(wù)費等。@業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出要約時，乙方應(yīng)接受要約并合理收費。⑩對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止等措施。⑩其他要約事項。3.要約管理期限要約管理期限的開始日期和終止日期。4.雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)，第一種情形，適用于業(yè)主委員會:①代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。②制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。③審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。④檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。⑤審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算。⑥在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列用途執(zhí)行:無償使用;按建筑面積租用，其租金收入的用途。⑧負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方移交。⑨當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付。⑩協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文體活動。@其他權(quán)利義務(wù)。第二種情形，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):①在業(yè)主委員會成立之前，負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。②審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。③檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。④審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算。⑤要約乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理:負(fù)責(zé)返修;要約乙方返修，支付全部費用;其他方式。⑥在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方提供一定建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方)，由乙方按下列用途執(zhí)行:無償使用;按建筑面積租用，其租金收入的用途。⑧負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料、并于合同生效之日起幾日內(nèi)向乙方移交。⑨當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，負(fù)責(zé)催交或以其他方式償付。⑩協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文體活動。@其他權(quán)利與義務(wù)。乙方權(quán)利義務(wù):①根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;②對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;③按合同的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;④可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;⑤負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;⑤向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;⑦負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;③每幾個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目;⑨對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施;⑩本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;@其他權(quán)利與義務(wù)。5.物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量乙方須按約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。以下為具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求:①房屋外觀;②設(shè)備運行;③房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護;④公共環(huán)境;⑤綠化;⑥交通秩序;⑦保安;③急修、小修;⑤業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率;⑩其他。6.物業(yè)管理服務(wù)費用物業(yè)管理服務(wù)費的收取:①本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。②管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。③空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積收取。④業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下方式處理:從逾期之日起按每天多少元交納滯納金;從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之幾交納滯納金;其他。車位使用費由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取:①露天車位;②車庫;③其他。乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其他特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實際發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。一其他乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下:①高層樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;②其他。房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用:①房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔(dān)。②房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護費用大中修費用、更新費用的承擔(dān)。③市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔(dān)。④公共綠地的養(yǎng)護費用、改造、更新費用的承擔(dān)。⑤附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護費用、大中修費用、更新費用的承擔(dān)。7.違約責(zé)任①甲方違反合同的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。②乙方違反合同的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。③乙方違反合同的規(guī)定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。④甲乙任一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。8.爭議的解決合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由仲裁委員會仲裁(當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。9.其他條款①自本合同生效之日起數(shù)日內(nèi)，根據(jù)甲方要約管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。②合同期滿后，乙方全部完成合同管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。③雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。④合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。合同及其附件和補充協(xié)議未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。⑤因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。⑥本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。⑦合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)（3）保密的義務(wù)在合同履行過程中，可能會涉及合同另一方的經(jīng)營秘密、商業(yè)秘密等，對此，另一方負(fù)有保密的義務(wù)(二)物業(yè)服務(wù)合同的變更1.物業(yè)服務(wù)合同變史的概念和條件物業(yè)服務(wù)合同變更是指合同當(dāng)事人不變，合同的內(nèi)容予以改變。物業(yè)服務(wù)合同變更的條件包括:(1)原己存在合同關(guān)系合同的變更，是改變原合同關(guān)系。無原合同關(guān)系便不存在合同變更。元效合同，自始無合同關(guān)系;合同被撤銷，合同自始失去法律約束力，亦無合同關(guān)系。因此，在這些情況下，不存在變更合同。(2)合同內(nèi)容已發(fā)生變化合同內(nèi)容的變化包括:①物業(yè)管理服務(wù)事項數(shù)量的增多或減少;②物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的改變;③物業(yè)管理服務(wù)費用的增加或減少;④物業(yè)管理服務(wù)費用收取辦法的變更;⑤物業(yè)管理要約管理期限的變更。(3)合同的變更須依當(dāng)事人協(xié)議或依法律直接規(guī)定及裁決機構(gòu)裁決基于法律直接規(guī)定而變更合同，不以法院或仲裁機構(gòu)的裁決為必經(jīng)程序，也不以當(dāng)事人協(xié)議為必經(jīng)程序，直接發(fā)生變更的法律效力。例如，當(dāng)事人一方違約，則變合同債務(wù)為損害賠償債務(wù)，這種變更是依法律規(guī)定當(dāng)然發(fā)生的。基于裁決機構(gòu)的裁決而發(fā)生的變更，主要有重大誤解及顯失公平的合同和當(dāng)事人意思表示不真實的合同。除此以外的合同變更，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，達(dá)不成協(xié)議的，不發(fā)生合同變更的法律效力。當(dāng)事人對合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。(4)須遵守法律要求的方式法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。例如，物業(yè)服務(wù)合同的變更，須到物業(yè)管理行政主管部門登記備案。2.物業(yè)服務(wù)合同變更的程序和后果物業(yè)服務(wù)合同變更的程序可分為協(xié)議變更程序和裁決變更程序。在協(xié)議變更程序中，物業(yè)管理一方當(dāng)事人提出變更合同內(nèi)容的，應(yīng)與對方充分協(xié)商，達(dá)成一致意見，才發(fā)生變更合同的效力。當(dāng)事人對變更合同未達(dá)成一致意見或?qū)贤兏膬?nèi)容約定不明確的，不發(fā)生變更的效力。在裁決變更合同程序中，只有存在裁決變更合同的理由時，即存在重大誤解、顯失公平及當(dāng)事人意思表示不真實的情況下，物業(yè)管理一方當(dāng)事人才可向法院或仲裁機構(gòu)申請裁決變更合同。是否裁決變更，由裁決機構(gòu)認(rèn)定。裁決機構(gòu)作出變更合同的裁決時，即發(fā)生變更合同的效力。合同的變更原則上只對將來發(fā)生效力，未變更的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)有效，已經(jīng)履行的債務(wù)不因合同的變更而發(fā)生影響。另外，合同的變更不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。(三)物業(yè)服務(wù)合同的終止1.債務(wù)已經(jīng)按照約定履行債務(wù)一經(jīng)履行，當(dāng)事人設(shè)立合同的目的得以實現(xiàn)，合同關(guān)系自然歸于終止。在物業(yè)服務(wù)合同實務(wù)中，債務(wù)的履行是合同終止的最主要的原因。例如，某小區(qū)的業(yè)主經(jīng)過招投標(biāo)，和某物業(yè)管理公司簽訂了3年的服務(wù)合同，合同期滿，合同終止。業(yè)主委員會召開全體業(yè)主大會，決定繼續(xù)聘用該物業(yè)管理公司，如果該公司同意，雙方當(dāng)事人必須重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同解除物業(yè)服務(wù)合同解除是指合同有效成立以后，因當(dāng)事人一方的意思表示或者雙方協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系歸于消滅的行為。物業(yè)服務(wù)合同解除分為約定解除和法定解除。約定解除分為兩種情況，一是在合同中約定了解除條件，一旦該條件成立，合同解除。如物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)管理公司未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，業(yè)主委員會有權(quán)要求其限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會有權(quán)終止合同。二是當(dāng)事人未在合同中約定解除條件，但在合同履行完畢前，經(jīng)雙方協(xié)商一致而解除合同。法定解除是指出現(xiàn)法律規(guī)定的解除事由而由享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人解除合同。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:①因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;②在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);③當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;④當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;⑤法律規(guī)定的其他情形。3.物業(yè)服務(wù)合同解除的程序當(dāng)事人一方依約定或法定事由主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。物業(yè)管理法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，合同解除后，物業(yè)管理公司應(yīng)到物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)。4.物業(yè)服務(wù)合同解除的法律后果物業(yè)服務(wù)合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。五、物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任(一)締約過失責(zé)任1.締約過失責(zé)任的概念我國合同法所指的締約過失責(zé)任是指當(dāng)事人在訂立合同過程中有違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。合同法上的締約過失責(zé)任包括以下幾種情形:①假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;②故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;③有其他違背誠實信用原則的行為。2.締約過失責(zé)任的適用條件締約過失責(zé)任的適用必須具備下列條件:(1)締約人違反先合同義務(wù)。所謂先合同義務(wù)，是締約人雙方互相接觸磋商逐漸產(chǎn)生的注意義務(wù)，這種義務(wù)是合同成立前的義務(wù)，包括互相協(xié)助、互相照顧、互相保護、互相通知，誠實信用等義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方假借簽訂合同，以損害對方利益為目的，惡意磋商;或者以其他違背誠實信用原則的行為損害對方利益的，就屬違反了先合同義務(wù)。(2)對方當(dāng)事人受到損失。該損失是指財產(chǎn)損失，不包括精神損害。該損失包括直接損失和間接損失。直接損失有:締約費用，包括郵電費用、趕赴締約地或察看物業(yè)管理區(qū)域所支出的合理費用;準(zhǔn)備履行所支出的費用。間接損失為喪失與第三人另訂合同的機會所產(chǎn)生的損失。(3)違反先合同義務(wù)與該損失之間有因果關(guān)系。即該損失是由違反先合同義務(wù)引起的。(4)違反合同義務(wù)者有過錯。按照我國合同法，其過錯主要為故意過錯。(二)違約責(zé)任1.違約責(zé)任的概念違約責(zé)任是指當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定所承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任一般在履行期屆滿后才承擔(dān)，因為當(dāng)事人只有在履行期屆滿才能確定是否違約和違約責(zé)任的承擔(dān)。但是，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。2.違約