房地產(chǎn)開發(fā)相關名詞解釋

房地產(chǎn)開發(fā)相關名詞解釋樓面地價：土地成交價格/建筑面積即用取得這塊土地所花費的總錢數(shù)除以總建筑面積，得出的就是每平米建筑面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率，限高、公建、商業(yè)配套等在拿地前政府規(guī)劃部門都有明確的規(guī)定。自從土地招拍掛之后，所有成交地塊在北京市土地儲備中心的網(wǎng)站都可以查到，含地塊位置、占地面積、建筑面積、成交時間等。容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率綠化率：項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積在政府出讓土地的時候，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學校等配套、公建面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改。營銷管理費：項目銷售過程中的行政管理、廣告推廣、人員工資等費用。包括從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費，策劃、樣板間、售樓中心建設、樓書、折頁、模型等所有營銷推廣費用；互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告等費用。建筑面積與銷售面積的關系：在土地出讓公告中，會明確寫明項目的總建筑面積，但是總建筑面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套公建等不能出售的面積，因此實際可用于銷售的面積會少于總建筑面積。而這些不可銷售的建筑面積也應該記入開發(fā)成本。建筑密度：指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念建筑密度大,說明用地中房子蓋得"滿",反之則說明房子蓋得"稀"建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積建筑密度不可能超過1,一般不會超過40-50,因為用地中還需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等土地增值稅：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。建安成本規(guī)律隨房屋層數(shù)的增多，