中國商業(yè)地產(chǎn)商圈工程經(jīng)營概念模式案例范

五，中國商業(yè)地產(chǎn)商圈工程經(jīng)營概念模式（案例范本）河南省鶴壁市易嘉購物廣場營銷策劃方案運(yùn)作模式

一個企業(yè)的發(fā)展如果沒有正確成功的營銷策劃很難在市場上找到自身位置。成功的營銷策劃是企業(yè)走向興旺發(fā)達(dá)的關(guān)鍵。一，市場分析

由于現(xiàn)代的人們購物習(xí)慣休閑，娛樂地趨向化。集休閑，觀光，購物，旅游為一體的購物中心，商業(yè)街已成為大型商業(yè)今后發(fā)展的主要方向，在這一模式的主導(dǎo)下，購物廣場。購物中心，商業(yè)街的特色經(jīng)營便顯得重要。

購物中心是規(guī)模巨大，連成一體包羅眾多的專賣店和商鋪的商業(yè)中心或是加蓋林蔭道商業(yè)街，它集購物，休閑，娛樂，飲食為一體，成為都市的精華區(qū)。

但現(xiàn)在全國各地很多購物中心的發(fā)展商采取了分割商鋪的經(jīng)營方式，導(dǎo)致了這些購物中心變成了小商品市場，而國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)購物中心是只租不售，從而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營銷。事實(shí)證明，這種不符合國際通行購物中心管理模式的經(jīng)營方式，在全國各地也有不少不成功的例子。中國的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式，應(yīng)采用國際上通行的具商業(yè)概念的正規(guī)購物中心的經(jīng)營方式。

二，經(jīng)營思路和方法

銷售商鋪成功并不代表開發(fā)商全程成功，從我接到過的商業(yè)地產(chǎn)以來，我個人認(rèn)為應(yīng)該經(jīng)營為先，積極處理銷售和經(jīng)營的營銷模式。

現(xiàn)代商鋪營銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商——投資商——經(jīng)營商家——消費(fèi)市場，這樣一個完整的綜合體系?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日益激烈，意味商鋪經(jīng)營和開發(fā)風(fēng)險不斷增大，不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價值就不可能最大化。“商鋪營銷，經(jīng)營為先”的理念，是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成功法門。從而達(dá)到發(fā)展商，投資商，商家三方利益的目的。三，易嘉購物廣場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題

我在蓬溪天利商業(yè)街和五一購物廣場經(jīng)歷中找到幾點(diǎn)問題的關(guān)鍵。1，要豐富商業(yè)市場，為消費(fèi)者提供購物的便利，并填補(bǔ)商業(yè)市場的空白點(diǎn)。2，要讓商家不斷占有市場并提高經(jīng)營水平，改善商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)業(yè)態(tài)的成熟與提高經(jīng)營水平。3，以前期適合的租金扶持商家培養(yǎng)市場打出信譽(yù)，使商場進(jìn)入良好的運(yùn)營，從而得到最大的成功。

這一點(diǎn)我可舉例說明，因商場建成后開發(fā)商的定價過高和一心想回籠資金或一心想挖個金娃娃的不良心態(tài)導(dǎo)致大量的商鋪空置使商場一敗不起。這一點(diǎn)很重要。4，需要成熟，專業(yè)的商場營銷策劃。這對商業(yè)市場和各類業(yè)態(tài)的深入了解，把準(zhǔn)人的心態(tài)和需求。四，環(huán)境分析從易嘉購物廣場的地理和周邊的人口，經(jīng)濟(jì)，文化，自然，資源等諸多的環(huán)境分析，確定鶴壁易嘉購物廣場位于鶴壁新區(qū)黃金地段{總占地面積5937.5平方米，總建筑面積11000平方米，其中地下一層2100平方米，地上共六層。方圓500米內(nèi)有一個超市和兩個商場：北面400米處為聯(lián)華超市；向南150米為金泰百貨商場}，鶴壁易嘉購物廣場位于鶴壁新區(qū)黃金口岸，旺鋪所在地，但易嘉購物廣場也是處在這商家云集之地，競爭也是相當(dāng)激烈的，在這個環(huán)境下，一定要辦得有特色，要做到新，奇，怪。只做龍頭不做蛇尾的經(jīng)營理念，引領(lǐng)新的消費(fèi)方式，新的文化，生活理念，改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量。我國居民的消費(fèi)需求隨著收入的提高已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性，多樣性，注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。搞好商業(yè)地產(chǎn)，要很好的進(jìn)行前期策劃，定位和后期經(jīng)營管理，才能搞好銷售，還要營造好商業(yè)氛圍，創(chuàng)造出現(xiàn)代商業(yè)空間，并能夠通過經(jīng)營管理長期引領(lǐng)商家，這樣才是人們心中的黃金口岸，可依于經(jīng)營商家讓專賣商，龍頭商家的參與，如國美電器。北京聯(lián)華超市等大型賣場商家的參與，最大限度降低經(jīng)營風(fēng)險。五，創(chuàng)造企業(yè)自身形象

圍繞易嘉購物廣場市場定位、前期招商、后期運(yùn)營管理三個主題，我們從長遠(yuǎn)考慮，我們主要是提供一個良好的管理服務(wù)，我們的項(xiàng)目在推廣時向公眾傳達(dá)這樣一個理念——商業(yè)文明，代表現(xiàn)代城市文明的發(fā)達(dá)程度，讓居住，商業(yè)，藝術(shù)的和諧共存，則代表了城市的主旋律。

商業(yè)地產(chǎn)常用的營銷策略不同于住宅的有這幾種：統(tǒng)一招租，售后包租，部分經(jīng)營租賃加部分出售。這就要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商先要經(jīng)營出商業(yè)環(huán)境，然后再實(shí)現(xiàn)銷售。

在這諸多的情況下，主要是企業(yè)自身的形象和良好的商業(yè)環(huán)境。

公共關(guān)系學(xué)是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)，信息量急劇膨脹的產(chǎn)物。傳統(tǒng)的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化如何提高企業(yè)的知名度，擴(kuò)大銷售量。公共關(guān)系就應(yīng)運(yùn)而生。

市場營銷中的公共關(guān)系，就是戰(zhàn)爭中的先聲后實(shí)的造勢過程，通過一系列化的活動，樹立并保持企業(yè)和產(chǎn)品的良好形象，得到消費(fèi)者的喜愛，在聲勢和形象上勝人一等，最終促進(jìn)銷售，通過公共關(guān)系來造勢，可以使競爭者驚嘆，又可以得到消費(fèi)者的眼光和市場。有一箭雙雕之功效。是企業(yè)得以生存和發(fā)展的重要因素的策略。

畢竟，好的地理位置和適當(dāng)?shù)淖饨鹚絻H是成功的基本條件，商場經(jīng)營水平的高低才能決定一個商場的成功是否。

戰(zhàn)場上造大聲勢，需要萬馬奔騰，戰(zhàn)鼓響亮，同理，商場上造勢，也要策劃大型的公共關(guān)系活動來提高企業(yè)形象。

1，開業(yè)的策劃

一個氣氛熱烈，隆重大方的開業(yè)活動，會為企業(yè)創(chuàng)造良好的社會形象，它也常常成為社會公眾取舍和親密的重要標(biāo)準(zhǔn)。請當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)家，歌唱家，演出團(tuán)體，模特T臺走秀表演，或請中央電視臺{《同一首歌》[周慶案例我也寫出]}來為開業(yè)助威，請當(dāng)?shù)孛浇?，商家，政府等人員參加，一炮打響，一炮打紅。

2，開展各種節(jié)目使商場持續(xù)發(fā)展

（1），如開展易嘉購物廣場美食節(jié)；

（2），易嘉購物廣場時裝節(jié)；

（3），易嘉購物廣場藝術(shù)節(jié)；

（4），易嘉購物廣場企業(yè)文化節(jié)；（5），易嘉購物廣場購物節(jié)；（6），易嘉購物廣場旅游節(jié)；（7），易嘉購物廣場茶文化節(jié)；

（8），易嘉購物廣場休閑娛樂節(jié)；

（9），易嘉購物廣場周慶；（10），舉辦教育節(jié)；（11），舉辦健康節(jié)；（12），舉辦家庭節(jié)；（13），舉辦情感交流節(jié)；（14），舉辦職業(yè)女性節(jié)；（15），舉辦全國春季購物節(jié)；（16），舉辦全國夏季購物節(jié)；（17），舉辦全國秋季購物節(jié)；（18），舉辦全國冬季購物節(jié)；（19），舉辦全國小學(xué)生運(yùn)動會；（20），舉辦全國中老年運(yùn)動會；（21），舉辦全國中學(xué)生運(yùn)動會；（22），森林資源保護(hù)日；（23），生態(tài)環(huán)境保護(hù)日；（24），地球植被保護(hù)日；（25），義務(wù)勞動日（26），軍人節(jié)。

等一些有意思，健康向上的公共活動，可以豐富人們的生活，引領(lǐng)時尚前沿，提高企業(yè)的形象和知名度，這也是企業(yè)文化的一部分，企業(yè)文化是一個企業(yè)的靈魂所在，是使企業(yè)長盛不倒的強(qiáng)大力量，我們要提高自己的綜合競爭力，應(yīng)對激烈的市場競爭，要培育自己健康向上的企業(yè)文化。

2,招商引進(jìn)方法可以象拍賣行一樣現(xiàn)場招商，購物中心先報出底價或成本價，讓入住者喊價。讓入住者自由還價。具體做法要具體分析。做成方案。

單個商業(yè)地產(chǎn)的成功也不僅是引進(jìn)一個主力店，大賣場哪么簡單，流通業(yè)，零售業(yè)的要求相當(dāng)多而復(fù)雜，具體操作項(xiàng)目要具體應(yīng)對，不是空想，說大話，要有方案和策略，首先設(shè)定好主力招商對象，由于化妝品、珠寶首飾、鞋類，休閑服、男裝，淑女裝，羽絨服、內(nèi)衣、兒童娛樂城，禮品、玉器、數(shù)碼產(chǎn)品、玩具，家電，超市和冷飲、小吃，娛樂，健身美容，網(wǎng)吧，書店，等不同行業(yè)的要求和租用能力的差別很大，如能在前期充分掌握他們的需求，在日后招商和談判過程中開發(fā)商將占有更多的主動權(quán)使項(xiàng)目取得更大的效益。

每個項(xiàng)目都有其特殊之處業(yè)態(tài)的選擇要以市場為基礎(chǔ)，應(yīng)該遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，市場空白點(diǎn)不一定就是機(jī)會，反之，這種業(yè)態(tài)普遍存在時也不一定沒有潛力可挖掘。

很多商場自以為千金旺鋪，周邊市場租金高達(dá)多少，沒有放水培育期，商場就會走向沒落，最終造成空置。在市場激烈競爭的今天，如誰不能在商業(yè)經(jīng)營管理上提供一個明確的推廣策略，商家的信心又將難以支撐。確定商服物業(yè)的經(jīng)營定位是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，需求大量準(zhǔn)確有效的市場調(diào)研方能確定并進(jìn)行科學(xué)的管理經(jīng)營。

這是我2002年寫出的，這是中國商業(yè)地產(chǎn)商圈工程經(jīng)營概念案例范本是一個綜合性的商業(yè)經(jīng)營模式各行業(yè)都可以對診下藥的運(yùn)用。這也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展行之有效的方法。

六，服務(wù)娛樂行業(yè)企劃案與人力資源1，飯店經(jīng)營與管理發(fā)展趨勢新世紀(jì)的鐘聲早已敲響了，這一世紀(jì)被人們稱為“知識經(jīng)濟(jì)”、“網(wǎng)絡(luò)技術(shù)”、“綠色環(huán)保”的時代。飯店業(yè)作為二十一世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，將面臨著新的挑戰(zhàn)和前所未有的發(fā)展機(jī)遇。誰能順應(yīng)時代的潮流，把握市場的新需求，適時進(jìn)行管理的創(chuàng)新，誰將是市場競爭中的贏家，許多從事飯店經(jīng)營與管理的業(yè)內(nèi)人士都在構(gòu)思未來飯店發(fā)展的新趨勢、新理念、新戰(zhàn)略。展望二十一世紀(jì)，未來飯店經(jīng)營與管理將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢。

一、集團(tuán)化發(fā)展，品牌化經(jīng)營

隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全球化，市場和資源跨國化的影響，世界飯店集團(tuán)每年都在調(diào)整和兼并之中，飯店業(yè)的聯(lián)盟和合并導(dǎo)致更大規(guī)模的飯店集團(tuán)的誕生。如英國巴斯公司先后兼并了國際假日酒店集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)等成為更大規(guī)模，更具競爭力的英國巴斯酒店集團(tuán).與此同時，隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，飯店銷售除傳統(tǒng)方式外，更多地利用Internet時行網(wǎng)上宣傳、網(wǎng)上預(yù)訂和不同行業(yè)間集團(tuán)聯(lián)合促銷，飯店品牌在Internet上將有著巨大的魅力，品牌將越顯重要，只有全球化、品牌化飯店才會在現(xiàn)代營銷中得益。

二、市場高度的細(xì)分化與多元化營銷策略

隨著新時代旅游的發(fā)展，市場需求呈現(xiàn)多樣化、個性化態(tài)勢。飯店將注重市場需求的細(xì)分化，實(shí)行“小市場、大份額”戰(zhàn)略，通過開發(fā)個性化產(chǎn)品和提供個性化服務(wù)來贏得目標(biāo)顧客，許多有著鮮明特色和明確市場定位的主題飯店增多，如：現(xiàn)代商務(wù)飯店、青年旅館、汽車旅館等。與此同時，隨著顧客需求的變化和市場競爭加劇，飯店的營銷策略呈多元化趨勢。整合營銷、利基營銷、三元營銷、關(guān)系營銷、政治營銷、資料庫營銷、綠色營銷和網(wǎng)絡(luò)營銷等新的營銷觀念和策略不斷涌現(xiàn)。正如市場營銷權(quán)威人士菲利普·科特勒所說：“每一個10年，都要求公司的管理當(dāng)局重新思考和更新它的目標(biāo)、戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)?！毖杆僮兓男蝿萃菇?jīng)營企業(yè)在昨天取勝的原則在今天變?yōu)殛惻f。

三、創(chuàng)造綠色飯店，倡導(dǎo)綠色消費(fèi)

未來飯店業(yè)將更注重保護(hù)大氣臭氧層、生態(tài)環(huán)境平衡及節(jié)約能源和材料耗費(fèi)。飯店的建筑盡可能減少現(xiàn)代建筑帶來的光污染，四、飯店業(yè)主轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場注重以房地產(chǎn)增值中獲取利潤

市場競爭日趨激烈，行業(yè)平均利潤率水平不斷下降，飯店的回報周期延長以及飯店經(jīng)營的集團(tuán)化、品牌化趨勢，飯店業(yè)主一方面將未來飯店的直接經(jīng)營更多地委托給專業(yè)的飯店管理公司來承擔(dān)，因?yàn)轱埖旯芾砉就ㄟ^管理技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌等無形資產(chǎn)的輸出管理，更容易使飯店業(yè)主獲利。另一方面，飯店業(yè)主更多地轉(zhuǎn)向房產(chǎn)市場，將飯店作為房地產(chǎn)投資，并注重從房地產(chǎn)增值中獲取利潤。

五、管理組織結(jié)構(gòu)小型化、扁平化趨勢

傳統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置主要是站在飯店的角度設(shè)置崗位，強(qiáng)調(diào)專業(yè)化分工、規(guī)范化管理。六、飯店智能化程度不斷提高

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和全社會信息化進(jìn)程的加快，以電子信息技術(shù)為代表的現(xiàn)代科技，逐步進(jìn)入飯店業(yè)，飯店的智能化程度不斷提高客人感到更加舒適方便網(wǎng)上預(yù)訂網(wǎng)上宣傳促銷將逐步取代傳統(tǒng)的電話預(yù)訂、郵寄宣傳資料和新聞媒體廣告等；客人入住手續(xù)方便快捷完全電腦化操作，客人可直接從電腦屏幕挑選自己喜歡的房樣類型不再像以往那樣由總臺分配哪間房間就住哪間房間客人的身份資料也將利用先進(jìn)的電腦掃描技術(shù)錄入電腦，免去人工登記確認(rèn)等繁瑣的程序；客房配備先進(jìn)的VCD設(shè)施、多媒體互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和電子控制技術(shù)客人可以通過房間內(nèi)的電腦顯示確認(rèn)自己的個性服務(wù)內(nèi)容。如：每天叫醒時間、送餐時間、收衣和送衣時間、預(yù)訂機(jī)票和宴席、與工作單位聯(lián)系和客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系等。

七、員工第一，堅持以人為本的管理

二十一世紀(jì)的競爭，是知識的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。未來飯店的經(jīng)營應(yīng)樹立“顧客第一，員工第一?！钡慕?jīng)營理念，使飯店成為“賓客之家，員工之家?！憋埖暌⒅貑T工的培養(yǎng)，為員工創(chuàng)造寬松的人際關(guān)系、舒適的工作環(huán)境，較多的晉升機(jī)遇和較高的工資福利。因?yàn)閱T工是服務(wù)的實(shí)施者，只有滿意的員工才會提供滿意的服務(wù)。通過賦予員工更大的權(quán)力和責(zé)任，使被管理者意識到自己也是管理者的一員，進(jìn)而更好地發(fā)揮自己的自覺性、能動性和創(chuàng)造性，充分挖掘自己的潛能，在實(shí)現(xiàn)自身的人生價值的同時，為企業(yè)作出更大的貢獻(xiàn)。

八、餐飲在飯店中地位日益受到挑戰(zhàn)“民以食為天”，隨著人們生活水平和質(zhì)量的提高，客人對餐飲的需求進(jìn)一步加大，并呈多樣化趨勢，餐飲業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長中最快的行業(yè)之一。與此同時，社會餐館不斷涌現(xiàn)，遍地開花，飯店餐飲面臨更加強(qiáng)有力的競爭對手。一方面，有特色的餐飲（如主題餐廳）可能會在飯店中繼續(xù)生存.九、飯店服務(wù)更注重個性化

90年代以后，飯店逐步進(jìn)入個性化服務(wù)時代，許多產(chǎn)品有特色、服務(wù)有個性的飯店在市場上呈現(xiàn)出強(qiáng)有力的競爭力和生命力，而那些產(chǎn)品雷同性強(qiáng)，服務(wù)無特色的飯店皆面臨生存的危機(jī)。飯店在為所有來店客人提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)的同時，更注重對不同客人提供具有針對性、個性化服務(wù)。個性化服務(wù)是規(guī)范化服務(wù)的延伸。它體現(xiàn)在工作責(zé)任心、感情投入、靈活、超常、自選等方面，它能讓客人最感滿意，有時還能為客人帶來驚喜。如：豪華酒店中的“金鑰匙”，被客人視為“百事通”、“萬能博士”和解決問題的“專家”，它代表了飯店委托代辦的最高水平，“盡管不是無所不能，卻一定要竭盡所能，它是“金鑰匙”的服務(wù)哲學(xué)。中國金鑰匙的承諾是：為全世界旅游者提供“高效、準(zhǔn)確、同時完善”的服務(wù)，“金鑰匙”成為飯店優(yōu)質(zhì)服務(wù)的象征。

十、飯店注重企業(yè)文化建設(shè)

二十一世紀(jì)飯店業(yè)的競爭主要體現(xiàn)在文化競爭，專家們這樣描述到：“利潤的一半是文化，文化也是生產(chǎn)力”。文化競爭是一種更高層次的競爭。一方面，要求賦予飯店的產(chǎn)品和服務(wù)。酒店經(jīng)營管理：--是指在一定生產(chǎn)方式條件下，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求。依照一定的原則，程序和方法。對酒店的人力，物力，財力及其經(jīng)營活動過程進(jìn)行有效的計劃，組織，指揮，監(jiān)督和協(xié)調(diào)，以保證酒店經(jīng)營活動的順利進(jìn)行。達(dá)到最少的勞動耗費(fèi)取得最大的經(jīng)濟(jì)效益的活動過程。

酒店管理中（計劃職能是指預(yù)測未來制定會理行動方案）

（組織職能是指按照方案組織實(shí)施。劃分職責(zé)與權(quán)力等）

（指揮職能是指酒店的管理者或管理機(jī)構(gòu)，通過下達(dá)各種信息，引導(dǎo)推動下級完成酒店經(jīng)營計劃的的活動。）

（監(jiān)督職能是指通過一些考評依據(jù)來督促員工更好的完成任務(wù)）（協(xié)調(diào)職能是指酒店根據(jù)工作中出現(xiàn)了新問題而重新制定的或改進(jìn)的一些行動方案）

以往的中小型酒店多是家族式買賣，由于規(guī)模小，經(jīng)營活動行為簡單。所以經(jīng)營者僅憑自己的知識，經(jīng)驗(yàn)，能力去組織經(jīng)營管理活動。根本不需要專門的管理。從而使管理者三位混為一體，也就是說酒店在業(yè)務(wù)活動中，管理與經(jīng)營往往結(jié)合一起，所以很多人就認(rèn)為經(jīng)營就是管理。管理就是經(jīng)營。其實(shí)經(jīng)營與管理是酒店經(jīng)濟(jì)活動過程中缺一不可的兩方面。是兩種不同的職能它們既相互聯(lián)系又相互區(qū)別。

一，酒店經(jīng)營與管理的關(guān)系。

1、管理產(chǎn)生于經(jīng)營之中，又相對獨(dú)立。

沒有經(jīng)營，就不需要管理，有什么樣的經(jīng)營就必然有什么樣的管理與其相適應(yīng)。同時管理是經(jīng)營中分化出來的。自然就成為一種不同于經(jīng)營的專門職能，有相對的獨(dú)立性。

2、管理即為經(jīng)營服務(wù)，又駕馭經(jīng)營。

管理從經(jīng)營中分離出來的目的就是為了更好地經(jīng)營。幫助經(jīng)營活動從可能性變成現(xiàn)實(shí)性，所以管理之為經(jīng)營服務(wù)的。

管理駕馭經(jīng)營是指管理把經(jīng)營活動過程及其要素作為施加作用的對象，通過制定經(jīng)營方向，目標(biāo)，決策以及具體措施，運(yùn)用各種管理方法，手段來推動經(jīng)營活動。

市場營銷是酒店經(jīng)營管理的核心。也是決定酒店經(jīng)濟(jì)效益與市場競爭實(shí)力大小的關(guān)鍵。它是一門建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)，管理學(xué)，行為科學(xué)，心理學(xué)，價格學(xué)等學(xué)科的理論基礎(chǔ)上，專門研究現(xiàn)代酒店市場營銷活動規(guī)律的綜合性應(yīng)用科學(xué)。

正確掌握酒店營銷學(xué)，對飯店的生存與發(fā)展將起著決定性的作用。

二，酒店營銷學(xué)概述

飯店營銷學(xué)是一門研究飯店在激烈競爭和不斷變化的市場環(huán)境中如何識別，分析，評價，選擇和利用市場機(jī)會，如何開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，探求飯店生產(chǎn)和銷售的最佳形式和最合理途徑。三，酒店財務(wù)管理酒店一切經(jīng)營活動的目的都是為著盈利。一個企業(yè)離開了盈利，它就無法生存下去。財務(wù)部在酒店的經(jīng)活動中負(fù)責(zé)收集、記錄、分類、總括、分析貨幣交易以及由此而得出的結(jié)果和結(jié)論，向管理者提供經(jīng)營資料，供總經(jīng)理進(jìn)行經(jīng)營決策。

財會部在酒店的經(jīng)營中起著財務(wù)和計劃管理、會計核算管理、資金管理、外匯管理、固定資產(chǎn)管理、家具用具設(shè)備管理、物料用品管理、費(fèi)用管理、成本管理、利潤管理、合同管理和商品、原料和物料的采購管理、倉庫物資管理的重要作用。通過財務(wù)部門進(jìn)行上述有效管理，能使酒店的經(jīng)營活動獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)企業(yè)不斷向前發(fā)展。

四，酒店經(jīng)營的前景目前，酒店經(jīng)營前景大家都看好，很多在房地產(chǎn)業(yè)獲得巨額利潤的企業(yè)，也逐漸轉(zhuǎn)行進(jìn)入酒店業(yè)，認(rèn)為酒店只要裝潢豪華，外表“看上去很美”，建筑高大、氣派、地理位置好，就能夠賺錢。特別是如杭州這樣的旅游都市、上海這樣的國際都市，酒店業(yè)看上去就是賺錢機(jī)器，印鈔機(jī)。但是，許多人看到的多是假象，對于酒店的經(jīng)營預(yù)期，抱著盲目樂觀的態(tài)度，對于中國的經(jīng)濟(jì)和政策都缺乏應(yīng)有的全面了解，對于政策的變化、經(jīng)濟(jì)的疲軟，以及企業(yè)在經(jīng)濟(jì)疲軟下的應(yīng)變與對策，進(jìn)入后的退出策略，都沒有深入的思考。特別是一些投資2--5億元的酒店，一旦資金鏈斷裂，將造成巨大虧空，對于投入回報期的預(yù)計，投資者對于酒店入住率等因素欠缺考慮，對于單位房價和平均房價將下滑沒有足夠的預(yù)期，總是以不變的價格計算未來的市場購買力，以經(jīng)濟(jì)的遞增來看酒店行業(yè)的發(fā)展，是不科學(xué)的也是盲目的。對于經(jīng)濟(jì)動蕩對購買力的影響缺少足夠的預(yù)計等等，都將造成目前中國酒店業(yè)的瘋狂進(jìn)入。在五年后，甚至更短，也許三年后，中國酒店的房價就會大跌，形成惡性競爭。目前在酒店行業(yè)協(xié)會還沒有成為官方協(xié)會的情況下，對于進(jìn)入酒店業(yè)的門檻沒有設(shè)定，誰有資金誰就可以進(jìn)入，這將成為中國經(jīng)濟(jì)的一個定時炸彈，酒店業(yè)將為此付出巨大的學(xué)費(fèi)。像現(xiàn)在的中國彩電、電腦生產(chǎn)業(yè)一樣。當(dāng)然，從市場的角度看，這是市場價格理性的必然，從消費(fèi)者的角度看，是有利益的，但從投資者的角度看，就必須引起足夠的重視，值得警醒了，高利潤和暴利已經(jīng)將成為歷史。集團(tuán)經(jīng)營的趨勢是個必然。作為投資者，需要的是回報，是收益。投資酒店，是個比較周期長的投資項(xiàng)目。如果在投資上占用大量資金，在時間成本、機(jī)會成本上都具有很大的危險，在融資和資金時間成本上，同時還存在政策風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、金融風(fēng)險……資金的時間成本、利息等等，將成為進(jìn)行規(guī)模較大的酒店投資的主要風(fēng)險。五，市場分析大多數(shù)投資商在大都市投入巨大資金打造萬能酒店的時候，中國的一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鎮(zhèn)，也將成為酒店業(yè)的投資重點(diǎn)區(qū)域，中國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)鎮(zhèn)的酒店機(jī)遇已經(jīng)來臨。這些地方的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)與手工業(yè)的迅猛發(fā)展，外來人口的增加，特別是商務(wù)活動增加，地方居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，都將使這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)成為酒店業(yè)的新投資熱點(diǎn)，進(jìn)行了和進(jìn)行著必要的鋪墊，從而成為投資三星或準(zhǔn)三星級別的酒店的最佳區(qū)域，甚至一些地方在鎮(zhèn)上也投資建立準(zhǔn)五星酒店。在縣城、縣級的市區(qū)，投資四星級別的酒店將也成為熱點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，縣級市，將出現(xiàn)五星級或準(zhǔn)五星級別的酒店，都成為必然。在這樣的消費(fèi)理性逐漸明晰，酒店地理位置分布相對科學(xué)、合理均勻的情況下，比外在的建筑、內(nèi)在的裝潢，已經(jīng)不是誰勝誰弱了，更重要的在于服務(wù)，在價格逐漸不敏感的部位、區(qū)域，將成為人們消費(fèi)的關(guān)注熱點(diǎn)，目前經(jīng)濟(jì)走勢，從現(xiàn)在的市場行情來看，180—280元的價格客房檔次比較欠缺，同時128—188元的價格，也是比較敏感的檔次，同時也是比較缺乏的檔位，具有強(qiáng)大的市場空間購買力。長期以來，人們對于這個價格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級點(diǎn)，能夠接受300—500元的價格，稍微敏感的，能夠接受60—120元的價格，所以中間的120—280元的客人，反而沒有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場空隙，也就留下了市場機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)學(xué)、數(shù)學(xué)的角度看，正態(tài)分布也說明，由于前10年的酒店投資把這個空間忽略，或是人們消費(fèi)正逐漸理性，一些企業(yè)的住宿補(bǔ)貼制度正在逐漸改變，如制訂一定的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分為出差人自己支付，節(jié)約部分歸出差人自己享受，也將是必然趨勢。目前，沿海經(jīng)濟(jì)帶的酒店發(fā)展機(jī)遇，基于沿海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更重要的是沿海人們消費(fèi)觀念的改變，對于酒店服務(wù)業(yè)的觀念的轉(zhuǎn)變，使得沿海成為酒店服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展區(qū)域。在這樣的機(jī)遇中，已經(jīng)經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，中國酒店業(yè)已經(jīng)逐漸成熟，同時，一些管理理念和方法已經(jīng)老化，需要更新。在國際酒店經(jīng)營管理方面，也面臨巨大的危機(jī)，雖然機(jī)會也同時存在，但是許多企業(yè)或投資者盲目進(jìn)入。本來機(jī)會在沿海地區(qū)，具有很大的很長的走勢，但是，隨著酒店業(yè)的墮落，人們消費(fèi)水準(zhǔn)的墮落，高級酒店發(fā)生著很不和諧的變化，色情服務(wù)不僅僅是低檔次酒店的特色，也逐漸使高級酒店陷入怪圈，使得高級酒店的經(jīng)營成為危機(jī)中的危機(jī)，在與政府、政治、法律、媒體等公共關(guān)系協(xié)調(diào)中，社會形象維護(hù)中耗費(fèi)酒店巨大的資金和物力、人力。豪華酒店的市場危機(jī)接著就到來了，目前一些地方投資豪華五星級酒店、白金五星酒店等等，買單的，不過是地方政府、個別大企業(yè)或爆發(fā)業(yè)主，真正消費(fèi)群體并不旺盛，將導(dǎo)致開房率、平均房價等硬性指標(biāo)急劇下滑，酒店經(jīng)營利潤和投資風(fēng)險正在成為經(jīng)營、管理、投資酒店的最關(guān)鍵詞匯。前幾年所謂的回歸自然，人性休閑，導(dǎo)致大規(guī)模的企業(yè)一窩蜂涌向度假村投資，大量的度假山莊建設(shè)，使具有季節(jié)的時間特征的度假村也勃然暴跌，甚至導(dǎo)致空擋。中國企業(yè)界的投資許多時候缺少理性分析，只要媒體頻繁出現(xiàn)某現(xiàn)象或鼓吹什么現(xiàn)象，或炒作什么概念，企業(yè)界投資就發(fā)熱，這樣的現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)不成熟、投資者不成熟的表現(xiàn)。跟著輿論、政治走的經(jīng)濟(jì)行為，不是純粹的市場行為，必然使一部分人被套牢。只有那些走在前列的，可能獲得一定的市場先機(jī)，大部分都將飽嘗失敗的苦果。就像目前的房地產(chǎn)，先進(jìn)入者已經(jīng)賺取了大量的資金，還有跟風(fēng)者進(jìn)入，就有可能被套牢，中國的政治情形是必然要在政策上進(jìn)行宏觀物價調(diào)控，安撫民心，抑揚(yáng)交錯。在這樣的狀態(tài)下，單純投資酒店業(yè)是不明智的。所以許多人把酒店投資，當(dāng)作房地產(chǎn)的前奏或附屬產(chǎn)品在生產(chǎn)，在新的環(huán)境與機(jī)遇下，如何將酒店經(jīng)營投資與學(xué)校教育結(jié)合，是一條新的道路。6，餐飲業(yè)的發(fā)展與酒店住房率的相互影響，值得思考。中等城市的餐飲，許多時候是純粹的餐飲，一旦與客房結(jié)合起來，就難以做大、做好，原因主要是一旦評定了星級，經(jīng)營者、管理者就以為自己了不起，就在價格上做文章，認(rèn)為自己是幾星級的服務(wù)了，實(shí)質(zhì)上，中國酒店的評定星級都帶有巨大的水分，更重要的是所謂的級別在市場、在消費(fèi)者心目中，是否名符其實(shí)?一旦水分很大，廣大消費(fèi)者的眼睛是亮的。所以許多酒店的餐飲不是很好，客房反而比較好的原因這也是其中之一，經(jīng)營酒店把更多的政治因素、政府行為強(qiáng)加給消費(fèi)者、強(qiáng)加給市場，是不合理的，也必然要被市場淘汰的和遺棄的。更重要的是餐飲沒有特色，沒有文化，不適應(yīng)地方消費(fèi)口味，客房消費(fèi)許多時候是硬性的，中國人在吃的方面和住的方面比較，如果讓一個人一頓吃400—500元，可能不是很容易，但讓他消費(fèi)住入400---500元的客房，卻有可能，住，成為身份象征。所以要進(jìn)軍餐飲或進(jìn)軍快捷酒店，不僅僅是時機(jī)、速度的問題，還有產(chǎn)品組合特色的問題，消費(fèi)文化的應(yīng)對問題等等。七，酒店經(jīng)營的核心觀念:

一個企業(yè)經(jīng)營的好壞，取決于企業(yè)內(nèi)外的各種因素。但經(jīng)營者經(jīng)營觀念的先進(jìn)、正確與否是一個企業(yè)管理者能否搞好企業(yè)經(jīng)營管理的重要因素之一。就服務(wù)行業(yè)而言，要牢固樹立諸如競爭、市場、效益等觀念并結(jié)合行業(yè)、單位特點(diǎn)而靈活地加以運(yùn)用，這樣才會在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

1，競爭觀念

酒店在市場上并非獨(dú)家經(jīng)營，競爭是不可避免的。酒店之間的競爭是市場份額占有的競爭，競爭導(dǎo)致市場占有率、客房出租率等方面的差異，并由此產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。酒店管理人員必須樹立競爭觀念，勇于參加競爭，敢于戰(zhàn)勝競爭對手，還要善于競爭，注意研究競爭方法和策略，并以正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，將競爭視為推動酒店發(fā)展的動力。

酒店在競爭中可選擇的競爭策略很多，舉其要而言之有：

靠創(chuàng)新取勝。隨著客觀環(huán)境的變化，客人消費(fèi)欲望和消費(fèi)習(xí)慣的變化，酒店不斷開辟新的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容，并在酒店的建筑外觀、客房、餐廳布置上創(chuàng)出新意。

靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)取勝。服務(wù)質(zhì)量是酒店生存發(fā)展的生命線，是提高酒店競爭能力的核心。酒店的設(shè)備條件再好，如果沒有優(yōu)質(zhì)服務(wù)相配套，也會在競爭中被淘汰；相反，設(shè)備條件差一些，如果能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也能贏得客人的信任，在競爭中取勝。

靠快速取勝。迅速適應(yīng)市場的需求變化，并及時向客人提供令人滿意的服務(wù)項(xiàng)目。酒店管理者在“快”字上下功夫，才能爭取主動，才能抓住有利的市場機(jī)會，才能在競爭中取得主動權(quán)，以快取勝。靠優(yōu)勢取勝。酒店經(jīng)營應(yīng)揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮自己的優(yōu)勢，充分利用自己的有利條件，以爭取有利的競爭地位。

靠聯(lián)營取勝。根據(jù)自愿、合理的原則聯(lián)合、聯(lián)營、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，增強(qiáng)競爭能力，減少市場風(fēng)險。中小型酒店走聯(lián)合的道路，將有助于聚集力量、分享信息，同大酒店抗衡。

在競爭中求生存、求發(fā)展，促進(jìn)酒店經(jīng)濟(jì)效益的提高，樹立競爭觀念必不可少。

2，市場觀念

樹立市場觀念就是要求管理人員了解市場、面向市場、開發(fā)市場。了解市場是了解國內(nèi)外酒店的技術(shù)水平、管理水平和服務(wù)水平，了解市場供需狀況，了解競爭對手的情況，做到“知已知彼，百戰(zhàn)不殆”。要密切注意市場發(fā)展變化動向，努力發(fā)掘新的市場需求層次和需求領(lǐng)域。在了解分析市場的前提下，對酒店產(chǎn)品組合、生產(chǎn)、銷售的全過程進(jìn)行定位組合，根據(jù)市場來研究、籌劃酒店產(chǎn)品的內(nèi)容、特點(diǎn)，通過一定的方式把酒店產(chǎn)品推銷出去。開發(fā)新市場可以避免與強(qiáng)大的競爭對手進(jìn)行直接競爭，又可以在進(jìn)入新市場后處于比較有利的競爭位置。

3，效益觀念

酒店是一種贏利性企業(yè)，經(jīng)營活動的目的就是為了取得經(jīng)營效益。其經(jīng)營效益包括經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩個方面。酒店自身的經(jīng)濟(jì)效益，是酒店在市場環(huán)境下求得生存發(fā)展的基本條件，也是酒店從事各項(xiàng)經(jīng)營活動的根本目的。酒店經(jīng)濟(jì)效益的好壞，不僅關(guān)系到酒店的發(fā)展速度和規(guī)模，還關(guān)系到酒店對國家的貢獻(xiàn)大小和職工的切身利益。因此，酒店的經(jīng)營者和各級管理人才都要有經(jīng)濟(jì)頭腦，樹立效益觀念，充分利用各種經(jīng)濟(jì)杠桿(價格、成本、利潤、工資等)，建立和健全各種核算制度，力求以最小的勞動消耗獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然，酒店在經(jīng)營過程中，還要注重整個社會效益，在努力增加酒店經(jīng)濟(jì)效益的同時，還必須維護(hù)國家、客人和競爭對手的合法利益，正確處理好國家、