我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫原因分析

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析院系：管理工程系專業(yè)：工程管理學(xué)號(hào)：20090770336姓名：袁紅超聯(lián)系方式國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫原因分析摘要：房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，進(jìn)而吸引新的買者和投機(jī)資本進(jìn)入市場(chǎng)，隨著價(jià)格不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，使房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格。隨著中國(guó)城市和工業(yè)占地不斷增加，對(duì)土地的需求增加引起地價(jià)不斷上漲，投資者正不斷擁入市場(chǎng)，住房抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款不斷快速增長(zhǎng)，致使中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已過度膨脹，另外，勞動(dòng)力市場(chǎng)趨緊以及通貨膨脹逐步惡化，如此下去，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將遭受一場(chǎng)急劇破壞性的打擊，因此，分析中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并尋找相應(yīng)的對(duì)策刻不容緩。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格泡沫房地產(chǎn)依賴土地非市場(chǎng)化效應(yīng)Abstract：Therealestatebubbleisthatrealestatepricesinacontinuousprocesscontinuedtorise,makepeopleproducefurtherpriceincreasesexpected,andattractnewbuyersandspeculativecapitalintothemarket,withpricesrisingandthespeculativecapitalcontinuedtoincrease,makerealestatepricesfarhigherthanthecorrespondingentityprice.AlongwiththeChinesecityandtheindustrialareaisincreasing,thedemandforlandcausedbyanincreaseinlandpricescontinuetorise,investorsareconstantlyinthemarket,thehousingmortgageloansandrealestatedevelopmentloanscontinuedrapidgrowth,China'srealestatebubblehasexcessiveexpansion,inaddition,laborforcemarkettightandinflationworsenedprogressively,andsoon,oncetherealestatetheburstingofthebubble,theeconomyofChinawillsufferasharpdestructivestrike,therefore,analysisofChina'srealestatebubblephenomenonandfindthecorrespondingcountermeasuresbrooknodelay.Keywords：ThebubbleofrealestatepricesRealEstatedependenceLandnon-marketeffects作者簡(jiǎn)介：袁紅超（1989—），男，河南駐馬店人，鄭州大學(xué)管理科學(xué)與工程系工程管理專業(yè)09級(jí)本科生通過學(xué)者們對(duì)美國(guó)、日本和東亞等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過度支持、寬松的金融環(huán)境和過剩的國(guó)際資本流動(dòng)等。中國(guó)因?yàn)槠渥陨淼奶厥庑裕康禺a(chǎn)泡沫的形成也存在復(fù)雜的原因。一中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資占GDP比例，這個(gè)指標(biāo)可以反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。1.在大國(guó)的房地產(chǎn)歷史上，美國(guó)在1950年出現(xiàn)過6．98％的最高比例，然后一路小幅波動(dòng)，直到1991年從3．42％開始，一路上揚(yáng)至2005年的6．2％，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。2.而日本在7O年代中期由最高的8％左右一直降低，到1985年廣場(chǎng)協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)在日本開始過熱，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5．5％，這時(shí)候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷，被稱為”失去的十年”。3.而中國(guó)從有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4．02％開始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10．13％，這是任何國(guó)家任何時(shí)候都沒出現(xiàn)過的高度。考慮房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，其對(duì)GDP的影響將高達(dá)3．15x10．13％=32％，所以說房地產(chǎn)綁架了GDP，一點(diǎn)都不夸張。二地方各級(jí)政府的炒房炒地行為（一）1.自我國(guó)1994年實(shí)行分稅體制后，地方政府在經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展中的作用越來越突出，中央與地方、地方與地方之間的相互競(jìng)爭(zhēng)開始浮出水面。2.由于上級(jí)政府在政治上仍然對(duì)下級(jí)政府享有絕對(duì)的權(quán)威，上級(jí)政府很容易發(fā)生機(jī)會(huì)主義行為，把資金盡量往本級(jí)政府調(diào)。各級(jí)財(cái)政越往上級(jí)資金越充裕，越到下級(jí)財(cái)政越艱難，基層政府普遍處于入不敷出的地位。3.與此同時(shí)，中央政府把GDP和稅收等作為評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)懲地方官員的主要依據(jù)，地方政府便把GDP的增長(zhǎng)作為最優(yōu)的政治目標(biāo)。4.以上種種原因所導(dǎo)致的最直接的后果就是，地方政府將目光放在了其擁有的巨大資源～土地上。而以土地為載體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在各級(jí)政府的積極推動(dòng)下逐漸形成。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)的各種工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，包括與需要長(zhǎng)期研發(fā)的新興知識(shí)密集型經(jīng)濟(jì)相比，具有在最短時(shí)間內(nèi)快速形成GDP總量增長(zhǎng)和巨額固定賬面資產(chǎn)的能力，從而會(huì)快速提高一個(gè)區(qū)域內(nèi)各種資產(chǎn)要素和資本的價(jià)格。這對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)GDP總量有快速的增長(zhǎng)促進(jìn)作用，對(duì)政府也有巨大的稅收增長(zhǎng)誘惑力。于是就形成了這種政府壟斷土地—土地升值—加大房地產(chǎn)投資力度—房?jī)r(jià)上漲—土地升值……房地產(chǎn)的發(fā)展使得地方經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)的支撐下進(jìn)入一種政府調(diào)控的循環(huán)中，而房地產(chǎn)的暴利已使地方政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商組成利益共同體，且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展及居民消費(fèi)產(chǎn)生了嚴(yán)重的”擠出效應(yīng)”。這不僅讓全國(guó)人民的財(cái)富向各級(jí)地方政府轉(zhuǎn)移與分配，更讓其財(cái)富短時(shí)問內(nèi)大量流向少數(shù)人手中。三機(jī)構(gòu)和個(gè)人的房地產(chǎn)投機(jī)行為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是眾多因素共同作用的結(jié)果，而房地產(chǎn)投機(jī)則是我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。1.我國(guó)房地產(chǎn)投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)并沒有考慮自己的支付能力和從物業(yè)的使用中獲得的收益(主要是租金收入，而僅僅是預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲獲得收益。這種投機(jī)因素會(huì)產(chǎn)生大量的虛擬需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅度上漲。而這種局面又容易引起開發(fā)商錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)，盲目增加投資，導(dǎo)致泡沫迅速膨脹。2.這就使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了這樣一種奇怪現(xiàn)象：中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商似乎永遠(yuǎn)不知疲憊，一幢幢高樓迅速地拔地而起，而真正需要房子的人卻只得蝸居在租住的十幾平米的小房子里。那么，本該用來居住的樓房都被握在了投機(jī)者的手里，成了等待升值賺錢的工具。需要房子的人每天為了房子拼死拼活的加班出差，而真正得到房子的人卻一臉奸佞滿身銅臭。四地方政府及其官員和中央政府權(quán)益博弈的結(jié)果。這被認(rèn)為是導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲的主要原因。自1993年引入分稅制以來，中央和地方的財(cái)政關(guān)系一直未理順，中央回收了收入權(quán)，但支出任務(wù)沒有明確。省及以下地方政府要提供重要的社會(huì)支持和幾乎所有的公共服務(wù)，許多地方尤其是財(cái)政狀況較差的地方政府難以支撐，不得不將利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，通過上項(xiàng)目，一方面通過出售土地和地產(chǎn)稅收可以大大增加地方財(cái)稅，緩解巨大的財(cái)政壓力；另一方面也不排除個(gè)別不法官員借項(xiàng)目立項(xiàng)、土地審批等諸環(huán)節(jié)獲取超額私利的可能。五片面的政績(jī)觀以及傳統(tǒng)的官員升遷制度?，F(xiàn)階段，中國(guó)社會(huì)發(fā)展過程中，地方官員面臨政治、經(jīng)濟(jì)雙重考驗(yàn)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)，維持社會(huì)穩(wěn)定，提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的同時(shí)，還面臨來自上級(jí)政府、地方人大選舉和地域間競(jìng)爭(zhēng)的壓力。在片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀點(diǎn)的誤導(dǎo)下，盲目將政績(jī)考核與GDP的成長(zhǎng)掛鉤，GDP的增長(zhǎng)百分點(diǎn)成了決定官員升遷考試合格答卷的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。而房地產(chǎn)業(yè)天生具有的“短平快”的特點(diǎn)正好迎合了某些地方官員們的需要，向上級(jí)要項(xiàng)目，要政策，向國(guó)有銀行要貸款就成了他們成功升遷的“為官秘技”。六土地市場(chǎng)的非市場(chǎng)化效應(yīng)。從市場(chǎng)化進(jìn)程看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)資料市場(chǎng)發(fā)育尚不完善，存在相當(dāng)程度的壟斷因素，最典型的莫過于土地市場(chǎng)，表現(xiàn)在流轉(zhuǎn)渠道不暢，供需結(jié)構(gòu)失衡，無完善市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。其根源在于我國(guó)特殊的土地征用制度，國(guó)家擁有城市用地支配權(quán)，地方政府實(shí)際上掌握了供給權(quán)，形成了土地單一供給渠道，也便擁有了市場(chǎng)定價(jià)的主導(dǎo)權(quán)。在房改實(shí)行前，其弊端并未顯露，一旦商品房市場(chǎng)形成，住房需求猛增，土地價(jià)格上漲，政府只需付出極少的安置費(fèi)便獲得土地的永久支配權(quán)，有時(shí)甚至成了“免費(fèi)午餐”。因此，在這樣畸形發(fā)育的地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府成了最大的受益者，巨額壟斷利潤(rùn)的刺激推動(dòng)地方政府的非理性投資和一輪賽過一輪的房地產(chǎn)狂潮。七銀行系統(tǒng)的大量無節(jié)制放貸行為。相對(duì)于其他投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高預(yù)期回報(bào)率、回收周期短和低風(fēng)險(xiǎn)性等特征，一般情況下銀行都樂于向房地產(chǎn)商投放貸款。在現(xiàn)行銀行體制下，大多數(shù)銀行實(shí)際上屬于國(guó)有企業(yè)，一方面和政府捆綁在一起，并給予政府很大的授信額度，政府用來搞開發(fā)；另一方面銀行出于自身利益的考慮，為了早日上市，需要降低呆壞賬百分比，便盲目追求信貸規(guī)模和市場(chǎng)份額，積極向投資商、個(gè)人購(gòu)房者放貸，有時(shí)甚至忽視對(duì)企業(yè)或個(gè)人的資信審查、跟蹤調(diào)查，客觀上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)存在的可能性。八開發(fā)商的高額壟斷利潤(rùn)刺激。近幾年，隨著建筑市場(chǎng)日趨規(guī)范，承包方在保證工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，往往只能確保正常利潤(rùn)，有時(shí)為了確保市場(chǎng)份額甚至降至零利潤(rùn)，而開發(fā)商在供不應(yīng)求的建筑承包領(lǐng)域相對(duì)于承包方擁有賣方優(yōu)勢(shì)，在招標(biāo)過程中往往以最低報(bào)價(jià)中標(biāo)為手段，競(jìng)相壓價(jià)，從而獲得高額壟斷利潤(rùn)；其次，從房產(chǎn)銷售市場(chǎng)的定價(jià)規(guī)則來看，地產(chǎn)市場(chǎng)類視于寡頭壟斷市場(chǎng)，少數(shù)人合謀比照定價(jià)；同時(shí)，在地產(chǎn)市場(chǎng)存在單向定價(jià)現(xiàn)象，很少存在討價(jià)換價(jià)，房地產(chǎn)商具有先出價(jià)優(yōu)勢(shì)，這種定價(jià)方式造成定價(jià)的結(jié)果有利于賣者。九結(jié)束語。面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫——這一既成事實(shí)。我想怎樣抑制房?jī)r(jià)的上升勢(shì)頭，怎樣防止這一泡沫越來越大，怎樣在其破裂之時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡……這一系列問題如何正確應(yīng)對(duì)是我們應(yīng)該考慮的重點(diǎn)。對(duì)于外國(guó)眾多國(guó)家因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)所發(fā)生的全國(guó)甚至于全球性的金融危機(jī)的事例，我們不難看到。如果這一危機(jī)處理不當(dāng)，將會(huì)造成不可想象的巨大災(zāi)難。也正是明確的知道這一危害，中國(guó)人民，政府，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫高度的重視。相繼出臺(tái)一系列的政策法規(guī)，力圖改善房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。雖然，就目前來看，效果并不是那么的明顯。但，我相信，在看得見的未來?！熬诱哂衅湮荨苯^對(duì)不再是一個(gè)空想。房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)煥發(fā)新生，注入新的活力參考文獻(xiàn)：1．謝熠、肖丹.中國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)泡沫成因與對(duì)策.知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2010，012．李躍、吳喚群.房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋.山西建筑，2008，043．張國(guó)林.房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題分析.中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2009，014．宋超英、張乾.房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)理.城市問題，2009，015．徐慧慧、徐水泉.淺談房地產(chǎn)泡沫誘因及對(duì)策分析.黑龍江科技信息，2008，146．王巍.淺析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)泡沫現(xiàn)狀.太原科技，2008，057．趙陽.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀與對(duì)策.泰山鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，048．鄒韻.中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)研究.商業(yè)文化（下半月），2011，029．吳慶良.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和泡沫經(jīng)濟(jì)分析.遼寧建材，2008，0510．周靜華、趙陽.泡沫下的中國(guó)房地產(chǎn).商場(chǎng)現(xiàn)代化，2009，0211．杜錦年.淺析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、現(xiàn)狀與對(duì)策.科技資訊，2010，12．郭宏宇.金融自由化與利率因素影響下的房地產(chǎn)泡沫.銀行家.2010，13．李四美.利率上調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析.