房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中招投標(biāo)階段的投資控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中招投標(biāo)階段的投資控制1．合理擬定招標(biāo)方案

招標(biāo)方案的擬定主要包括開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式的選擇、招標(biāo)方式和計價方式的選擇等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可采用滾動開發(fā)、分階段開發(fā)等形式，合理擬定招標(biāo)方案，對開發(fā)項(xiàng)目的投資控制就顯得尤其重要。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中承發(fā)包模式主要有平行發(fā)包、設(shè)計或施工總分包、項(xiàng)目總承包和項(xiàng)目總承包管理四種模式。項(xiàng)目標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式?jīng)Q定了與開發(fā)商簽約的承包商數(shù)量、決定了一份合同包括的工作內(nèi)容、決定了開發(fā)項(xiàng)目管理的組織結(jié)構(gòu)和管理體制，從而影響了投資風(fēng)險的分配，決定了開發(fā)商對投資控制的力度和可控范圍。一般來說，平行發(fā)包模式有利于縮短工期和控制質(zhì)量。但因其合同關(guān)系復(fù)雜，總合同價不易確定，投資控制難度較大；后三種模式合同關(guān)系相對簡單，有利于投資控制，但總包報價可能較高。總之，不同的承發(fā)包模式各有其優(yōu)缺點(diǎn)和適用條件，開發(fā)商應(yīng)在綜合考慮如下三方面的因素后再作決定：

(1)開發(fā)商因素——開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計劃、資金投入、回收計劃及資金流動計劃，開發(fā)商的管理作風(fēng)和打算對工程的介入程度；

(2)工程因素——開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模及復(fù)雜程度、工程設(shè)計工作的深度、工程施工難易程度、工期要求等；

(3)市場、環(huán)境因素——建筑市場競爭激烈程度，社會、政治、經(jīng)濟(jì)、法律的穩(wěn)定性，工程所在地的地質(zhì)、氣候條件及施工現(xiàn)場條件的確定性，招標(biāo)時間的限制及對環(huán)境信息的掌握程度等。

上述三方面因素對標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式的選擇有著重要的影響。開發(fā)商只有對上述因素有了充分，的認(rèn)識，才能正確處理“三大控制”的關(guān)系，合理劃分標(biāo)段及選擇承發(fā)包模式，、從而盡可能降低、規(guī)避、轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險，有效控制投資。

招標(biāo)方式有公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種。因公開招標(biāo)可以在較廣范圍內(nèi)選擇中標(biāo)人，投標(biāo)競爭激烈，有利于降低投資，因此，一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)宜選用公開招標(biāo)形式。

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中招標(biāo)投標(biāo)的計價方式有工料單價法和綜合單價法兩種，一般情況下，綜合單價法比工料單價法能更好地控制工程價格，使工程價格接近市場行情，有利于競爭。特別是隨著工程量清單計價規(guī)范在全國的施行，工程量清單與綜合單價計價相結(jié)合，為標(biāo)底和報價的合理確定，工程進(jìn)度款的支付、工程變更、索賠價款的確定、工程結(jié)算款的辦理等提供良好的基礎(chǔ)，從而對合理確定和有效控制開發(fā)項(xiàng)目的投資，提高項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果起到了重要的作用。

2．科學(xué)進(jìn)行合同策劃

合同策劃主要包括合同種類的選擇和重要合同條款的擬訂。合同種類和合同條款決定了合同雙方的責(zé)任分配、風(fēng)險分配和開發(fā)商對招標(biāo)工程投資控制的程度。

我國建設(shè)工程承包合同的形式分為三類：固定價合同、可調(diào)價合同、成本加酬金合同。不同的合同形式會產(chǎn)生不同的投資控制效果，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)固定價格合同、可調(diào)價格合同和成本加酬金合同各自的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍及開發(fā)商的管理作風(fēng)、開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及市場、環(huán)境因素等合理選擇合同種類，這樣才能更好地趨利避害，降低風(fēng)險，使開發(fā)商的投資效益得到最大的體現(xiàn)。

為保證招標(biāo)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，招標(biāo)文件還應(yīng)事先對付款方式、合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)，特別是主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)方式及價格的確定、合同質(zhì)量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等重要合同條款進(jìn)行分析，才能合理確定合同雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)，保證合同實(shí)施階段投資控制的順利進(jìn)行。

3．努力完善招標(biāo)文件、規(guī)范編制工程量清單

招標(biāo)文件是整個招標(biāo)過程所遵循的法律性文件，是開發(fā)商對工程招標(biāo)和工程實(shí)施中各種問題的規(guī)定，是開發(fā)商的期望，也是投標(biāo)人報價和合同實(shí)施的基礎(chǔ)。因此，招標(biāo)文件是聯(lián)系、溝通招標(biāo)人與投標(biāo)人的橋梁。能否編制出完整、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，對開發(fā)投資的合理確定和合同履行階段投資的有效控制有著重大影響。重視招標(biāo)文件的編制，從招標(biāo)文件編制著手控制開發(fā)投資，是開發(fā)商應(yīng)做好的一項(xiàng)十分重要的工作。

工程量清單是開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件的重要組成部分，是編制招標(biāo)工程標(biāo)底和投標(biāo)報價的依據(jù)，也是支付工程進(jìn)度款和竣工結(jié)算時調(diào)整工程量的依據(jù)。工程量清單作為開發(fā)建設(shè)各方計價的依據(jù)，為投標(biāo)者提供了一個公開、公平、公正的競爭環(huán)境，是整個開發(fā)項(xiàng)目投資控制的基礎(chǔ)。工程量清單的編制應(yīng)遵守《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》(CB50500—2003)的有關(guān)規(guī)定，遵照統(tǒng)一的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目劃分、統(tǒng)一的計量單位和工程量計算規(guī)則的“四統(tǒng)一”原則，為有關(guān)各方信息溝通和今后實(shí)施網(wǎng)絡(luò)平臺的投資控制打好基礎(chǔ)。此外，工程量清單作為招標(biāo)文件的組成部分，還必須與招標(biāo)文件的原則保持一致，與招標(biāo)須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范等相互照應(yīng)，以較好地反映本工程的特點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目意圖；確保其編制的全面、準(zhǔn)確性，為合理確定和有效控制開發(fā)項(xiàng)目投資打好基礎(chǔ)。

4．科學(xué)確定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法，重視評標(biāo)、定標(biāo)工作

評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法也是招標(biāo)文件的重要組成部分，科學(xué)合理的評標(biāo)指標(biāo)和方法是維護(hù)招標(biāo)公正性，合理確定合同價格，保證招標(biāo)效果的前提和基礎(chǔ)。我國目前采用的評標(biāo)方法主要有綜合評估法和經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法。經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法一般適用于具有通用技術(shù)、性能標(biāo)準(zhǔn)或招標(biāo)人對其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項(xiàng)目。不宜采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法的招標(biāo)項(xiàng)目一般應(yīng)當(dāng)采用綜合評估法進(jìn)行評審。工程評標(biāo)的基本原則是報價合理、質(zhì)量可靠、工期適當(dāng)、信譽(yù)良好。因此，報價、質(zhì)量、工期、承包商的社會信譽(yù)這四項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成了綜合評估法評標(biāo)體系的主要內(nèi)容。綜合評估法評標(biāo)屬于多目標(biāo)決策問題，且評標(biāo)決策者為一群體，為盡可能減少評委的主觀因素影響，維護(hù)評標(biāo)的公正性，開發(fā)商在擬訂評標(biāo)指標(biāo)和方法時應(yīng)充分利用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展的新成果，采用更為先進(jìn)、合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法如群決策層次分析法、BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等合理確定綜合評估結(jié)果。

一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目宜采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。工程評標(biāo)定標(biāo)以最低標(biāo)價為基本選擇，體現(xiàn)了投標(biāo)競爭的公平、公正性，鼓勵了企業(yè)加強(qiáng)管理，降低成本；簡化了評標(biāo)程序，節(jié)約了市場運(yùn)作成本；消除了腐敗的溫床，是符合國際慣例的一項(xiàng)舉措。成本是商品價格的最低界限，在正常情況下，投標(biāo)人的報價應(yīng)高于其企業(yè)項(xiàng)目成本。但因我國建筑市場是一個過剩的市場、不完善的市場，投標(biāo)人為獲取工程任務(wù)常常不惜成本降低報價，嚴(yán)重?fù)p害了承發(fā)包雙方的利益，阻礙了建筑市場的健康發(fā)展。為防止投標(biāo)人以低于成本中標(biāo)后不能或不完全按合同約定履行義務(wù)，維護(hù)承發(fā)包雙方的合法權(quán)益，工程招標(biāo)評標(biāo)委員會必須對其報價是否低于成本進(jìn)行分析、評判，以確定合格的承包人。這里所稱的“低于成本”是指經(jīng)營者低于其所經(jīng)營商品的合理成本的個別成本。但由于建筑產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營本身有其獨(dú)特的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，其個別成本的確定有許多不確定性因素的影響。在工程招標(biāo)階段，只能是以一個預(yù)測成本或經(jīng)驗(yàn)成本來確定。顯然，評標(biāo)人員的經(jīng)驗(yàn)越豐富、工作態(tài)度越認(rèn)真，其對與工程成本有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料處理的能力就越強(qiáng)，評判結(jié)果就越準(zhǔn)確。因此，認(rèn)真做好采用經(jīng)評審的最低投