房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)：是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)：是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)：是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括以下一些內(nèi)容：1、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對(duì)舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動(dòng)；3、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)和經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理。4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、信息市場(chǎng)，制定合理的房地產(chǎn)價(jià)格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)五證房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡(jiǎn)稱“五證”。其中前三個(gè)證由市住建局核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建設(shè)工程規(guī)劃許可證（buildingpermit）,城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證：為了加強(qiáng)對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》，在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。國有土地使用證：是證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。辦理程序：1、土地登記申請(qǐng)（1）有關(guān)宗地來源的政府批復(fù)及批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地許可證。提交國有土地使用權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等形式進(jìn)行操作程序中有效性的相關(guān)土地權(quán)屬材料。（2）因買賣、繼承、贈(zèng)與等形式取得土地使用權(quán)的、提交買賣、繼承、贈(zèng)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和公證書，原土地使用的國有土地使用證書。（3）提交土地登記申請(qǐng)人的身份證、戶口薄。企事業(yè)單位的土地使用者應(yīng)提交土地登記法人證明書和組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證。2、地籍調(diào)查對(duì)土地登記申請(qǐng)人的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測(cè)量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權(quán)屬性質(zhì)、界線、面積、用途及土地使用者的有關(guān)情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭(zhēng)議，確認(rèn)后簽字蓋章。3、土地權(quán)屬審核土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地使用者提交的土地登記申請(qǐng)書、權(quán)屬來源材料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行審核，決定對(duì)申請(qǐng)土地登記的使用者土地權(quán)屬是否準(zhǔn)予登記的法律程序。4、頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書商品房預(yù)售許可證《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史：第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1981年，在深圳、廣州開始搞商品房開發(fā)試點(diǎn)，在此之前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或是企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配。1982年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1997年)1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后變化很大，其中房地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)成功，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得全國推廣，于是他吹響了中國發(fā)地產(chǎn)開發(fā)號(hào)角，沿海城市一帶開始展開，特別在海南、北海、廣州、深圳等。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是已經(jīng)失控，主要是土地市場(chǎng)形成了嚴(yán)重泡沫。于是下令停止銀行貸款。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。1993年底緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，經(jīng)濟(jì)過熱勢(shì)頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情,資訊,評(píng)論）危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1998至2003年)隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，通過市場(chǎng)來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。還有價(jià)格政策，在這之前商品房的價(jià)格受到物價(jià)局的管制，不能隨便漲價(jià)，是限價(jià)的。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價(jià)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1998里程碑5月9日，中國人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。7月3日，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。同時(shí)，"建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系"被確定為基本方向。評(píng)述：海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，延續(xù)5年的房地產(chǎn)頹勢(shì)就此得以扭轉(zhuǎn)。當(dāng)年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3623億元，比上年增加13.79%，改變了上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。政策背景是，通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢(shì)使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需，這一影響深遠(yuǎn)的決策是亞洲金融危機(jī)后改善市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其效應(yīng)持續(xù)了10年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)熱不僅造就了大批中國富豪，也成為政府官員落馬的主要泥潭。易被人忽視的是，中國在當(dāng)年首次提出要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。1999-2003白銀年代1999年末班車12月12日，財(cái)政部下發(fā)通知說，在京中央和國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的20億購房補(bǔ)貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開始發(fā)放。評(píng)述：房地產(chǎn)零售時(shí)代來臨，房貸成銀行熱門生意，個(gè)人購房比例持續(xù)上升。商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住貸總量在不斷增長(zhǎng)，貸款門檻越降越低。2001年炒房團(tuán)7月13日，北京申奧成功。8月，第一支來自溫州的火車炒房團(tuán)前往北京，共有134人，創(chuàng)下了過億元成交額。幾天后，另一支火車炒房團(tuán)前往杭州。9月11日，美國"9·11"事件發(fā)生。10月，溫州第一支飛機(jī)炒房團(tuán)前往北京。12月10日，中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國。評(píng)述：申奧成功和入世，成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的兩大誘因，房?jī)r(jià)漲幅迅速，溫州炒房團(tuán)開始成為一個(gè)新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發(fā)商占28人。人民銀行禁止銀行"零首付"住房貸款的小小"警告"難敵房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。但是，從防范風(fēng)險(xiǎn)來說，這一次出手是及時(shí)有效的。2002年招拍掛1月10日，北京市取消住房建設(shè)中部分收費(fèi)項(xiàng)目。1月18日，建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序工作安排的通知》，整頓建筑市場(chǎng)。2月21日，公積金貸款利率下調(diào)。5年以下(含5年)由現(xiàn)在的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。2月22日，央行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54%，5年期以內(nèi)由5.31%降為4.77%，5年以上由5.58%降為5.04%。2003年地王3月開始，SARS爆發(fā)。6月5日，央行頒布震動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的121號(hào)文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。評(píng)述：SARS重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫"寒冬"出現(xiàn)。121號(hào)文引起軒然大波，但隨后的18號(hào)文又安撫了市場(chǎng)情緒。縱觀這一年，雖然政府加緊對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門間的觀點(diǎn)并不完全一致。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2004至2008年)2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，暴露出房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2004年個(gè)人集資建房3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即"71號(hào)令"，此通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。政府這一收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場(chǎng)，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各地的房?jī)r(jià)漲聲一片。10月29日央行決定，從該日起金融機(jī)構(gòu)將5年以下個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為4.95%，5年以上5.31%。這是9年來首次加息。12月，于凌罡在北京發(fā)起個(gè)人集資建房運(yùn)動(dòng)。評(píng)述：SARS過后的房?jī)r(jià)"報(bào)復(fù)性"反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房?jī)r(jià)的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動(dòng)性轉(zhuǎn)而成為焦點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)開始從北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營(yíng)發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長(zhǎng)34.2%。2005年八條3月17日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率，公開表態(tài)要"通過此舉打擊炒房者，平抑房?jī)r(jià)"。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年一季度全國房?jī)r(jià)上漲19.1%。評(píng)述：調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)一路堅(jiān)挺。旨在打擊投機(jī)行為的交易稅收不僅沒有控制房?jī)r(jià)，反而轉(zhuǎn)嫁了成本，加大了新房市場(chǎng)的市場(chǎng)需求。雖然預(yù)售制度沒有取消，但是在這次風(fēng)波中我們可以看出各部門之間對(duì)于房地產(chǎn)的疊加監(jiān)管和嚴(yán)控。2006年漲！漲！漲！4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。5月29日，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(國辦發(fā)［2006］37號(hào))，人稱9部委"十五條"，對(duì)"國六條"進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號(hào)文)，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。8月1日，國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行，規(guī)范對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。12月，中國金融業(yè)按WTO規(guī)定全面放開，外資銀行進(jìn)入個(gè)人房貸領(lǐng)域。2006年北京住宅平均銷售價(jià)格達(dá)8050元/平方米，比去年上漲了20%。評(píng)述：2006年是房地產(chǎn)行業(yè)的"多事之秋"，密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房?jī)r(jià)高攀。房?jī)r(jià)問題成為民生問題，外資、熱錢首次受到空前關(guān)注，伴隨著高房?jī)r(jià)，A股市場(chǎng)牛市來臨，顯然，在中國金融業(yè)全面開放的背景下，流動(dòng)性過剩、投資渠道狹窄成為房?jī)r(jià)高企的重要原因。2007熱空氣1月1日，《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。1月17日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以"預(yù)征"為主的土地增值稅繳納法。通知宣告自2月1日起從嚴(yán)征收土地增值稅。3月16日，全國人大五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；物權(quán)法中的"住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期"這一規(guī)定，打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。央行宣布3月18日起同步上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。10月8日，國土資源部下發(fā)通知，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。10月9日國土資源部通知強(qiáng)調(diào)受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。2008年3月20日，因認(rèn)購不足，恒大地產(chǎn)放棄在港IPO計(jì)劃。是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件。2008年10月，全球金融危機(jī)爆發(fā)，中國發(fā)地產(chǎn)進(jìn)入嚴(yán)冬期。小結(jié)：中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，1998年開始起到2003年，這一輪的上揚(yáng)達(dá)到高峰。2003-2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給，2005年調(diào)控需求，2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)，2007年繼續(xù)調(diào)控，2007年底基本調(diào)控完畢，2008年奧運(yùn)會(huì)東風(fēng)作用，中國新一輪的房地產(chǎn)，把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又一波上揚(yáng)。第五階段：應(yīng)急與投機(jī)催生房地產(chǎn)大泡沫(2009至2011)2009年從年初的黯淡，到3月轉(zhuǎn)入大陽春，5月之后有越來越多的投資客進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，象征著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》評(píng)選7大金融泡沫，中國房地產(chǎn)成為位列第二位的近在眼前的金融泡沫。2010年1月10日，國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于４０％，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)．對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行４０％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)；加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國市場(chǎng)2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％。2010年３月10日，國土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，內(nèi)容包括了“開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成”、“１月內(nèi)付清地價(jià)５０％”等１９條土地調(diào)控政策。2010年9月29日國家有關(guān)部委出臺(tái)“新國五條”，國家有關(guān)部委要求在房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)．完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到３０％及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實(shí)增加住房有效供給。其后更多城市出臺(tái)限購令，廣州限購令也在同年10月15日正式公布。2010年10月19日，中國人民銀行宣布，自２０日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２５個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的２．２５％提高到２．５０％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)０．２５個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的５．３１％提高到５．５６％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。2010年11月３日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的１．１倍，首付款比例不得低于５０％，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。2011年為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，國務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)等相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。毫無疑問，穩(wěn)健調(diào)控成分2011年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主旋律，不論是限購還是房貸利率等措施都讓房?jī)r(jià)得到了控制。2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年2月9日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．20個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.50%。五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)至4.00%。2011年7月14日：國務(wù)院召開會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將呈現(xiàn)更加規(guī)?；?、專業(yè)化、多樣化。根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)、企業(yè)的自有資源、外部的政策環(huán)境等，各個(gè)企業(yè)會(huì)選擇自己合適的經(jīng)營(yíng)方式。一、從區(qū)域布局上來看，一線品牌房企加速進(jìn)軍二級(jí)城市。隨著交通樞紐、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的全新布局，中國二級(jí)城市將迎來新一輪發(fā)展計(jì)劃，在這樣的背景下，二級(jí)城市消費(fèi)力將得到提升。二、從品牌規(guī)模來看：過去十年，萬科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)把握住了市場(chǎng)機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了高速發(fā)展，企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)巨頭。隨著調(diào)控政策的繼續(xù)和行業(yè)增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯，市場(chǎng)份額逐步上升，一些中小規(guī)模的企業(yè)受到政策和市場(chǎng)的沖擊影響會(huì)較大，會(huì)逐漸邊緣化。三、從開發(fā)模式上來看：現(xiàn)在中國房企發(fā)展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發(fā)項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)所在。過去十年房企的開發(fā)模式以快速周轉(zhuǎn)模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉(zhuǎn)模式可以加快資金周轉(zhuǎn)，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，反而會(huì)加劇資金鏈緊張狀況。以萬達(dá)為代表的現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，更為穩(wěn)妥，在持有資產(chǎn)的同時(shí)銷售部分增值能力較小的物業(yè)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠支持下個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)。部分物業(yè)出售，以作現(xiàn)金流為主，部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，以作利潤(rùn)為主。通過現(xiàn)金流房產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場(chǎng)屬于生活資料市場(chǎng)的一部分，非住宅房產(chǎn)市場(chǎng)則是生產(chǎn)要素市場(chǎng)的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。中國市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀1．區(qū)域化。房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)將以華東地區(qū)為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面?？偟膩碚f，中國東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)體制改革的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處于一個(gè)較低的水平，或者說，處于一個(gè)較低的發(fā)展階段。2．房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。1995。1997年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由33482個(gè)減少到21286個(gè)。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模仍然很小，1996年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)公司總資產(chǎn)7100萬元，平均凈資產(chǎn)只有1780萬元。從所有制結(jié)構(gòu)看，公有制房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢(shì)之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級(jí)所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的不少。從資質(zhì)級(jí)別看，中低級(jí)別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無級(jí)企業(yè)仍占很大比重。3．對(duì)外開放。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的門戶日益擴(kuò)大。中國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的步伐很快。從1992年以來，外資（主要是直接投資）已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。1995~1997年間，利用外資占整個(gè)房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。1998年由于東南亞金融危機(jī)的影響，利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)投資中外資主要來源于東南亞國家的原因所致。2014年下半年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有旺盛的需求，崩盤的可能性較小第一，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和家庭規(guī)模小型化將繼續(xù)催生大規(guī)模的剛性住房需求。城鎮(zhèn)化方面，2013年中國城鎮(zhèn)化率剛剛達(dá)到53.73%，擁有城鎮(zhèn)戶籍的人口占比只有36%左右，而OECD國家1970年城鎮(zhèn)化率就達(dá)到了67.3%，現(xiàn)在更是達(dá)到了80%。這就意味著未來中國還有大量農(nóng)民要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。第二，雖然目前轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)民收入普遍較低，在房?jī)r(jià)高企的房地產(chǎn)市場(chǎng)上尚不能形成足夠購買力，但是不能用居民短期的消費(fèi)能力來判斷中長(zhǎng)期的消費(fèi)需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村居民的收入水平必然會(huì)持續(xù)升高，并最終形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效需求。隨著收入水平的提高，已經(jīng)擁有住房的家庭的改善性住房需求將逐漸釋放。第三，三四線城市主要是結(jié)構(gòu)性供給過剩而非絕對(duì)性供給過剩。中國指數(shù)研究院2010~2012年對(duì)61個(gè)三四線城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中60個(gè)城市的供銷比大于1，這似乎為三四線城市住房供給過剩提供了有力證據(jù)。然而，該證據(jù)只能說明三四線城市短期內(nèi)的商品房市場(chǎng)消費(fèi)能力小于供給能力，存在去庫存壓力，也就是結(jié)構(gòu)性的供給過剩。三四線城市由于城鎮(zhèn)化進(jìn)展相對(duì)緩慢、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和對(duì)人才與資金的吸引力等原因，目前房屋建設(shè)速度明顯超過了銷售速度。伴隨著城鎮(zhèn)化、家庭規(guī)模小型化的推進(jìn)，以及居民收入水平的提高，潛在剛需和被壓制的改善性需求將會(huì)釋放。第四，中國人口老齡化是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是人口年齡結(jié)構(gòu)的變化需要非常漫長(zhǎng)的過程，而城鎮(zhèn)化則比人口年齡結(jié)構(gòu)變化要快得多，家庭規(guī)模小型化也在抵消老齡化對(duì)住房需求的負(fù)面影響，因此人口老齡化帶來的影響尚無需多慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)抗壓能力較強(qiáng)，不會(huì)引起大量銀行壞賬與房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的銀行信貸有兩大類，一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，二是個(gè)人購房貸款。第一，家庭購房首付比例較高，而且家庭部門資產(chǎn)負(fù)債率較低，因此個(gè)人購房貸款出現(xiàn)大范圍違約的概率很小。第二，雖然房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期償債能力有所惡化，但是短期償債能力和盈利能力依舊比較樂觀，因此房地產(chǎn)企業(yè)大范圍違約的可能性不大。第三，地方政府高度依賴于房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過度下滑將給地方經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊，地方政府有動(dòng)機(jī)也有能力阻止房地產(chǎn)崩盤。房地產(chǎn)投資形式房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資投資者從取得土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步開發(fā)投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)間接投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)直接融資，有首次公開發(fā)行（1PO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。（二）投資房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具。（三）購買住房抵押支持證券銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。二是開發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。四是政策鼓勵(lì)和約束。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資環(huán)境主要包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。房地產(chǎn)投資者一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、國家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策等政策的研究，把握國家政策的宏觀動(dòng)態(tài)；另一方面，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，關(guān)注市場(chǎng)信息，保持信息渠道暢通，爭(zhēng)取在政策調(diào)整時(shí)或在調(diào)整之前，及時(shí)預(yù)見變化，及時(shí)改善投資結(jié)構(gòu)并調(diào)整投資方向，把因政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最小。投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)周期也包括蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個(gè)階段。從理論上講，最成功的房地產(chǎn)投資是在市場(chǎng)蕭條時(shí)期以最低成本購入土地并完成建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以較高價(jià)格出售商品。具體來說：針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)出只升不降的特點(diǎn)，在確信某一項(xiàng)目地段具備巨大升值潛力的情況下，無論處在何種經(jīng)濟(jì)周期階段、何種投資開發(fā)階段，都是投資的最佳時(shí)機(jī)。此外，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，我們還要密切關(guān)注市場(chǎng)的整體動(dòng)態(tài)走向以及地產(chǎn)項(xiàng)目所在的局部區(qū)域的供求關(guān)系，只有掌握了這兩個(gè)動(dòng)態(tài)關(guān)系的基本情況我們才可以根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)估算期倒推出投資的最佳時(shí)機(jī)。投資類型風(fēng)險(xiǎn)不同房地產(chǎn)投資類型，其區(qū)位價(jià)值決定因素又具有不同特征。各種不同類型的物業(yè)對(duì)位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險(xiǎn)能力也不同。風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析以作出科學(xué)的項(xiàng)目決策在預(yù)期收益相同的情況下投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目以合理組織融資形式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)通過多項(xiàng)投資組合及多種經(jīng)營(yíng)分散風(fēng)險(xiǎn)(五)通過加強(qiáng)資產(chǎn)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)利潤(rùn)來源房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)主要來自于地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化。房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，差不多三分