商業(yè)地產(chǎn)商鋪定價操作程序

商業(yè)地產(chǎn)商鋪定價操作程序商鋪定價操作程序A、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y億元。B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積（或建筑面積）計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。（此步驟在各樓層的計算方法相同）公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)D、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)E、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他層別依次類推公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價公式四：層別總價÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價F、在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額（具體參見公式三）除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積（建筑面積）。其他具體商鋪依次類推公式七：（層別計算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這