滑縣北環(huán)路地塊項目規(guī)劃設(shè)計委托書

滑縣北環(huán)路地塊項目規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書合峰創(chuàng)展地產(chǎn)顧問2010年6月27日目錄：TOC\o"1-2"\u1、項目名稱 32、用地概況 32.1用地位置 32.2土地面積 42.3土地性質(zhì) 42.4土地現(xiàn)狀 42.5周邊環(huán)境 43、用地要求 43.1建筑容積率 43.2 53.3其他要求 54、設(shè)計依據(jù) 55、設(shè)計要點 55.1項目定位 55.2總體規(guī)劃 65.3住宅設(shè)計要求 95.4小區(qū)配套設(shè)施 105.5商業(yè) 115.6停車的數(shù)量及配置形式 115.7人防、消防等請按照國家和滑縣的有關(guān)法規(guī)進行設(shè)計 116、設(shè)計成果 117、補充事項 12經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準，由安陽市鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為開發(fā)商，對滑縣北環(huán)路地塊項目進行開發(fā)建設(shè)。為保證項目規(guī)劃方案的最優(yōu)化設(shè)計，茲將本項目有關(guān)規(guī)劃設(shè)計具體建議提供如下：1、項目名稱安陽市鑫瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北環(huán)路地塊項目——鑫瑞·林蔭大道（暫定名）2、用地概況2.1用地位置該項目地塊位于滑縣北環(huán)路南側(cè)，文明大道東側(cè)，屬滑縣北部片區(qū)，地塊現(xiàn)階段看起來比較荒涼。地理位置圖：2.2土地面積凈占地面積約236畝。2.3土地性質(zhì)本項目地塊土地規(guī)劃使用性質(zhì)為住宅用地。土地現(xiàn)狀地塊目前場地基本平整，基地內(nèi)基本無建筑物。2.5周邊環(huán)境目前地塊周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全，缺乏必要的生活配套設(shè)施，離醫(yī)院、超市、銀行、小學(xué)、中學(xué)較遠，開發(fā)普通住宅的有利條件較少；項目東側(cè)緊鄰一個廢棄的殯儀館和滑縣職業(yè)學(xué)校；南側(cè)是建設(shè)中的政協(xié)別墅，北側(cè)是正在建設(shè)中的人大別墅；項目東北側(cè)方向是滑縣垃圾處理廠和人民公墓；項目西側(cè)是規(guī)劃中的質(zhì)監(jiān)局交通局辦公樓用地。3、用地要求3.1建筑容積率容積率不作硬性規(guī)定，規(guī)劃設(shè)計可采取相應(yīng)的技術(shù)措施在保證項目品質(zhì)的前提條件下適度提高容積率。3.2退紅線要求、限高、建筑間距3.3其他要求根據(jù)當?shù)氐馁Y源情況和政府要求，冬季采暖擬使用地源熱泵技術(shù)。熱水系統(tǒng)，多層、小高層建筑擬使用外掛式太陽能熱水系統(tǒng)分戶控制。要求設(shè)計單位協(xié)助建設(shè)單位提出可再生資源、新能源、新技術(shù)的使用建議，在可能的條件下考慮雨水回收和中水利用系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)統(tǒng)一考慮相應(yīng)的空間關(guān)系。4、設(shè)計依據(jù)5、設(shè)計要點5.1項目定位5.1.1客戶定位以滑縣富裕階層的客戶為核心，客戶年齡主要集中在30-45歲之間，家庭年收入至少在8-10萬以上。5.1.2物業(yè)功能主導(dǎo)功能以滿足社區(qū)高檔居住需求的創(chuàng)新產(chǎn)品為主，兼少量社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套功能。產(chǎn)品類型包含：4層退臺洋房、6層（電梯）情景花園洋房、小高層、少量社區(qū)商業(yè)。5.1.3物業(yè)檔次中高檔次，強調(diào)【中高檔高品質(zhì)】的低密社區(qū)，同時強調(diào)節(jié)能環(huán)保的低碳綠色理念，使整個小區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟指標達到申報綠色星級小區(qū)標準。形象定位：打造【國際風(fēng)尚的庭院洋房】的完美住區(qū)。5.1.4風(fēng)格建議建筑風(fēng)格按照簡約歐式風(fēng)格，建筑外觀簡潔、大氣，打造最原汁原味的歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)；造型及顏色的處理上突出與周邊環(huán)境的對比關(guān)系，以視覺形象差異化提升項目風(fēng)格品質(zhì)。環(huán)境設(shè)施重點強調(diào)觀賞性、藝術(shù)審美、閑情雅致、交往趣味。以上定位體系應(yīng)貫穿于總體規(guī)劃布局、商業(yè)配套設(shè)施、建筑空間、環(huán)境設(shè)施、外部資源利用等方面。5.2總體規(guī)劃5.2.1規(guī)劃原則規(guī)劃空間強調(diào)整體結(jié)構(gòu)的層次性：由公共空間（小區(qū)中心主景觀帶）半公共空間（組團內(nèi)部人行空間、休閑空間）半私密空間（各單元）私密空間（各戶）。建筑規(guī)劃整體布局上充分考慮對內(nèi)部主景觀體系和庭院景觀體系的最大化照顧。整體布局形態(tài)需通透，合理照顧到小區(qū)內(nèi)各建筑單元對景觀的共享。物業(yè)類型：退臺洋房、花園洋房、小高層、社區(qū)半開放商業(yè)街（考慮與會所結(jié)合）、會所。方案一：方案一考慮小高層或者高層擺放在地塊的東側(cè)和北側(cè)，開發(fā)時序從北向南，從西向東。方案二：方案二考慮小高層或者高層擺放在地塊的西側(cè)和北側(cè)，開發(fā)時序從南向北，從東向西。建筑設(shè)計：外圍及內(nèi)部的建筑高度要相互錯落，以照顧景觀的均好性。小高層首層可考慮局部架空處理，考慮中心景觀、庭院景觀形成相互交融的景觀效果。合理組織人車分流?？紤]銷售賣場與整體規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)性、人流組織等。5.2.2樓宇高度要求小高層以板式住宅為主，沿北環(huán)路建議層數(shù)在11-12層，沿項目東側(cè)的滑興路可以更高，但不要超過18層；退臺洋房建議4-5層（可以考慮加電梯），1-2層贈送地下室，3層平面（此層可以考慮不做），4層復(fù)式，層層退臺，考慮到立面的豐富性，可以考慮南北同時退，但南向露臺盡量大；花園情景洋房建議6-7層（建議加電梯），1層贈送地下室，2-3層可以考慮贈送挑空陽臺或飄窗，4-5層同樣贈送，6層復(fù)式，可以考慮南向露臺的贈送。5.2.3日照朝向要求考慮消費習(xí)慣，2房確保主臥、客廳全部朝南為主，部分房型客臥室全朝南；3房確保主臥+1次臥、客廳朝南；4房及4房以上確保主臥+2個次臥、客廳朝南。不可出現(xiàn)暗室。5.2.4景觀要求充分利用規(guī)劃手法，合理布置產(chǎn)品類型，規(guī)避外圍景觀的不利資源?？紤]內(nèi)部各景觀體系的相融及視覺上的連續(xù)性。小區(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計要與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)。小區(qū)內(nèi)既要設(shè)置一定的中心景觀軸線，又要利用主題小品景觀在整體空間上進行組織貫穿。景觀主題強調(diào)庭院、水岸、開放空間。小區(qū)東面與殯儀館相鄰，建議在規(guī)劃上采取措施，弱化其對東面產(chǎn)品的影響。5.2.5封閉管理要求小區(qū)整體規(guī)劃實行封閉式物業(yè)管理，考慮管理智能化設(shè)計問題，有線網(wǎng)絡(luò)、安防、監(jiān)控、急救等設(shè)施納入管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)。要考慮分組團開發(fā)，分組團投入使用的連貫性。5.3住宅設(shè)計要求5.3.1住宅平面設(shè)計原則住宅平面要求組合科學(xué)、使用方便、舒適環(huán)保，明廳、明廚、明廁，生活及服務(wù)陽臺齊備。5.3.2住宅戶型配比及面積要求產(chǎn)品分類戶型面積區(qū)間面積配比小高層2房70-80平米5%-10%2+1房85-95平米10%-15%3房100-110平米20%-25%情景洋房4-5層退臺洋房120-150平米50%-60%情景洋房6-7層情景洋房110-130平米錯層復(fù)式樓王4房140-150平米5%-10%說明：1、以上僅作為總體控制目標，最終視規(guī)劃設(shè)計的實際進程作適當調(diào)整；2、所有房型均注重面積的適當控制，適當降低每套房屋的建筑面積。5.3.3住宅各房間開間要求120平方米以上戶型客廳開間不小于4.2米。主臥室開間：三房及以上房型不得低于3.3米，小三房及兩房房型最低不低于3米。所有戶型中最小臥室開間不得小于2.6米。5.3.4住宅戶型做到多樣、靈活規(guī)劃方案每種產(chǎn)品類型均提供多種以上住宅單體平面，以供選擇。一個標準平面，須有多種戶型組合方式?？紤]入戶花園、露臺、錯層陽臺、雙層挑空陽臺、半退臺設(shè)計，豐富室內(nèi)空間效果，引領(lǐng)產(chǎn)品創(chuàng)新。5.3.5住宅房間布置具體要求各房間設(shè)計應(yīng)方正實用，主要房間必須無梁無柱?？蛷d及臥室要有良好的景觀、采光和通風(fēng)。平面布局注重功能分區(qū)，廚房與服務(wù)陽臺及其衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務(wù)區(qū)進行設(shè)計。對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行一定設(shè)計，大三房以上單位考慮在主人套房中設(shè)計走入式衣帽間。根據(jù)具體情況設(shè)計入戶玄關(guān)、陽光房等。大露臺和凸窗（局部考慮轉(zhuǎn)角凸窗）的普遍運用，結(jié)合外立面、采景設(shè)計需要。5.4小區(qū)配套設(shè)施5.4.1為提高小區(qū)檔次定位，設(shè)計1000㎡以上的獨立會所，其位置與小區(qū)入口、景觀節(jié)點相結(jié)合盡可能布置在距城市道路較近的地方。5.4.2會所按較高品位及檔次進行設(shè)計，前期與售樓處相結(jié)合，同時考慮后期改造成會所使用的功能性。5.4.3設(shè)計一個室外游泳池，面積不需要太大，并與住區(qū)景觀相融合；考慮到泳池與會所設(shè)施使用的便利性，泳池可考慮作為會所的室外延伸部分。5.4.45.5商業(yè)該區(qū)域目前商業(yè)氛圍不濃，大體量商業(yè)不建議設(shè)置，若沿街建底商的話建議不超過二層，最好是建一層商業(yè)。商業(yè)以滿足小區(qū)自我服務(wù)功能為主，也可以考慮在小區(qū)內(nèi)適當?shù)牡囟尾贾冒腴_放式商業(yè)街，考慮與主景觀體系的協(xié)調(diào)，以及社區(qū)主要公共休閑空間的融合，盡量減少商業(yè)對小區(qū)環(huán)境、品質(zhì)、形象的破壞。5.6停車的數(shù)量及配置形式小區(qū)排水系統(tǒng)實行雨污分流，車輛管理實行人車分流，擬采取地下與地上相結(jié)合的方式統(tǒng)一解決汽車、摩托車、電動車、自行車等各類車輛的停放問題。汽車泊位不少于0.5輛/戶。5.7人防、消防等請按照國家和滑縣的有關(guān)法規(guī)進行設(shè)計6、設(shè)計成果此部分成果原則上按照國家規(guī)定進行提供，并且嚴格遵照與本公司簽訂的設(shè)計合同進行工作以及成果提供。6.1.彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1：5006.2.圖紙請一律按A3規(guī)格印制、裝訂，提供設(shè)計文本15套6.3.規(guī)劃文本內(nèi)容至少包括：設(shè)計說明、設(shè)計構(gòu)思及設(shè)計意向；總體規(guī)劃平面圖（彩色）；日照分析圖；人流車流和消防分析圖；規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；豎向分析圖；配套設(shè)施及布置分析圖；景觀結(jié)構(gòu)及景觀視線示意圖；產(chǎn)品選型設(shè)計，要求提供各類產(chǎn)品類型平、立、剖及單體效果圖和建筑材料使用說明；社區(qū)半開放商業(yè)街、會所等配套設(shè)施的產(chǎn)品設(shè)計圖；其他節(jié)點（如主景觀系統(tǒng)、居住區(qū)入口）的詳細設(shè)計；表現(xiàn)部分：總體鳥瞰圖、組團效果圖、沿街立面、商業(yè)街、主景觀體系及活動區(qū)域、庭院景觀、過渡空間、單體與景觀協(xié)調(diào)示意圖等；技術(shù)經(jīng)濟指標