北京某高校房地產(chǎn)策劃大賽獲獎作品二

一、帝都風(fēng)華文明遺韻……………（周邊環(huán)境分析）二、把脈市場明確定位……………（地產(chǎn)市場分析）三、中西結(jié)合優(yōu)勢互補……………（項目策劃規(guī)劃）四、運籌之中決勝東四……………（項目推廣介紹）提綱目錄

一、帝都風(fēng)華文明遺韻

——用地周邊環(huán)境分析

1、用地位置

本項目地點位于北京市東城區(qū)內(nèi)，二環(huán)內(nèi)東北角，北起東四十三條南側(cè)，南至東四十條北側(cè)，西至東四北大街東側(cè)，東至東直門南小街西側(cè)。地貌為平地，面積大約為21萬平米(700×300)。規(guī)劃性質(zhì)主要為住宅區(qū)和部分商業(yè)區(qū)。本項目現(xiàn)在大都是舊平房區(qū)，屬于北京市指定的拆遷改造范圍。2、舊區(qū)環(huán)境舊區(qū)意象（一）沿街立面翻修東直門南小街街沿街商鋪凌亂的街道舊區(qū)意象（二）東直門南小街街景小胡同內(nèi)的破亂沿街商鋪2、交通條件街道意象（一）周邊寬闊的大街狹窄的小巷擁擠的街道街道意象（二）狹窄的小巷狹窄的小巷

用地內(nèi)的地鐵五號線張自忠站由用地調(diào)研引發(fā)的策劃構(gòu)思1、融入古都風(fēng)貌，傳承中式風(fēng)格。2、從中低檔商業(yè)到高級商務(wù)功能的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)舊城區(qū)土地經(jīng)濟價值的回歸。3、引入文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)舊城區(qū)土地文化價值的回歸。

二、把脈市場明確定位

——北京市房地產(chǎn)市場分析

項目SW渠OT分析St拆re幣ng劈燕th優(yōu)勢盆分析1.開發(fā)高商雄巨厚的犧資金氣實力您和背度景。2.政府矩相關(guān)服住房戴政策偉的出愚臺。3.本項啦目土蹦地條直件良超好，詠市政呆齊備鏈。4.地鐵脂、多勵條公愧交線本路穿冤過,交通猾便利捉。We跨ak座ne置ss劣勢懸分析1.項目悟處于撓老城笛區(qū),有拆便除也命有保歡護，施工那建設(shè)滅有一濤定難猜度。2.居住磁區(qū)內(nèi)日以老烈年人替和中撲年人牙居多,拆遷和馬回遷販安置耐困難丟加大倚。3.本區(qū)叮缺乏晃能夠萌發(fā)揚漫和繼斷承北鳴京傳乳統(tǒng)文化姓的餐牙飲店翼鋪和侍有地藏方特雷色的乒第三產(chǎn)喘業(yè)資閥源。Op懼po辮rt廢un忠it惡y機會屑分析1.北京恭正向并國際或化大紡都市越邁進罷，區(qū)聯(lián)域發(fā)展瞧日益駱均衡師。2.城市能化進豈程加繡快，屯購房貝需求獎的增形加。3.奧運杜會在暫北京斃舉辦隔，其短后繼葛影響熟力對游北京鋸的必民然促襖進北元京地慕區(qū)的劉文化眼、經(jīng)鎮(zhèn)濟、予旅游灘和房皺地產(chǎn)夫市場宿等各拾方面央的發(fā)斤展。Th娃r(nóng)e塘at威脅吼分析1.本項壘目住盡區(qū)居鞭民離銜工作甜地點風(fēng)較遠,周圍商兄業(yè)環(huán)礦境不慨發(fā)達,辦公占環(huán)境碎不理宋想。2.房產(chǎn)連市場脖供應(yīng)詳競爭聾激烈碰。3.本區(qū)旦土地牛成本舟相對姓較高繡，加鴉上政浩府限制條宴件，哲開發(fā)報難度摔較大葵。項目緣瑞所在疾地房犬地產(chǎn)緣瑞市場愉價值若發(fā)現(xiàn)消費兄者最潮關(guān)心渾的因訴素：位置膚，位校置，曠還是船位置葡。2008年1-2月

計量單位：萬平方米、萬元

合

計為去

年同

期%

住

宅為去

年同

期%

寫字樓

(辦公樓)為去

年同

期%商業(yè)等經(jīng)營性用房為去

年同

期%普通

住房為去

年同

期%公寓

別墅為去年

同期%甲13467

91112141517一、施工面積5869.1109.03113.2108.11585.483.7582.0131.5878.6105.1893.9108.9

其中：新開工349.1149.7228.1176.4114.4138.019.8

41.381.341.9159.3二、竣工面積171.681.598.757.357.655.47.818.028.21007.112.984.9三、現(xiàn)房銷售面積38.184.119.565.03.718.45.4100.02.118.810.9320.6

期房銷售面積51.836.045.847.025.740.37.674.53.010.23.015.0四、空置面積1023.6105.4382.486.0169.571.7108.964.1153.893.4294.4126.2

#一年以內(nèi)577.1111.8202.989.387.070.450.562.3109.498.3159.0139.7

三年以上187.177.470.961.825.641.429.061.617.264.762.9101.608年1、2月份譯房地鉗產(chǎn)開胞發(fā)施察工面舟積及訴銷售債面積由上請述圖捎可見隸，北再京市巨住宅紗施工支面積慮、竣摘工面源積、弓銷售博面積都增長餃緩慢趙，在粒銷售膚方面紗，出權(quán)售相佳對較蟲快的賓是公寓稱別墅價類住霞房和商業(yè)腫經(jīng)營備性住烘房，這晴也為頭本案鏈提供米了策靠劃思五路。結(jié)合己本案灘地塊陵條件栽及周柳圍環(huán)序境，怖本案預(yù)認為像最有柴可能虧的定膜位是紗：以SO聚HO功能添為主淚的多俘功能攔復(fù)合橫社區(qū)三、信中西盲結(jié)合架優(yōu)碑勢互晶補——項目霉策劃喘規(guī)劃治部分項目艘客戶妙群定掉位追求礦精神暫的自泳由與悶傳統(tǒng)起相結(jié)哨合富亡有思誼維個妹性和譜物質(zhì)稀把握裂的社孩會中柱階創(chuàng)意胞、文嬌化產(chǎn)聰業(yè)群飄落主力垂客群饑（約70茫%）工作沫、生畫活在嚼北京確地區(qū)臉的的宅創(chuàng)意伯、文陸化產(chǎn)稅業(yè)人棕員（勞建筑弦?guī)?、田廣告迅策劃紗人員映、動倒漫產(chǎn)山業(yè)人黑員、債藝術(shù)微家、珍傳統(tǒng)樣藝術(shù)籍手工形業(yè)者刷、其奮他文辣化產(chǎn)偏業(yè)的果自由劍職業(yè)皮者等套）；對于瞇北京動傳統(tǒng)蹄建筑冊有特趟定喜租好的匆二次潮置業(yè)廉人群地產(chǎn)僻項目素投資糞人輔助培客群糖（約30出%）原地刑區(qū)回嗽遷住他戶工作健或生頂活在現(xiàn)其他菜區(qū)域麗的中庭產(chǎn)階廳級；周邊演現(xiàn)狀椅地區(qū)造中的茶業(yè)主默及其羊親朋貪。項目昂產(chǎn)品訂定位“凝艙練傳去統(tǒng)住丹居精免華、進體現(xiàn)訪雙贏簽都市嫂生活贏”的中爆式SO斤HO社區(qū)岸家園項目猴產(chǎn)品視類型沿街治商鋪TO籌WN革HO預(yù)US耐E(聯(lián)排展別墅)四合與院住宅燃規(guī)劃酸設(shè)計滑建議本小盈區(qū)產(chǎn)慘品為涂聯(lián)排般別墅慮與北點京傳觀統(tǒng)四舉合院賀落相乒結(jié)合志，聯(lián)眉排別緣瑞墅為果地上3層半催、地窯下1層，絡(luò)傳統(tǒng)邪四合撈院落秋為地犯上1-陜3層。通過里對現(xiàn)秘狀的享分析曠，我臭們擬鵲定景臺觀價鄭值高毅的區(qū)洋域為時臨近集綠化倒帶及把社區(qū)塊景觀治軸線絮的位荷置，書詳見非開發(fā)番價值旁分布嬸示意蒸圖。鬼景觀獎價值火較高累的區(qū)柄域宜哈設(shè)置讀較大并的戶修型，下景觀境價值括較低扶的區(qū)負域宜爺放置素較小胳面積涌的戶剃型。新中報式四銅合院父設(shè)計袋意向新中腳式四炭合院頓設(shè)計父意向TO段WN故HO本US榮E式SO撕HO居住悠區(qū)設(shè)乞計意政向TO眨WN佛HO像US瘡E式SO浮HO居住鄰區(qū)設(shè)菠計意襲向項目驢價格在定位糠策劃具體硬價格覽定位：通過厭對定聯(lián)價方她法的萍分析鏡、本響案周攪邊情毀況的躬詳細誦調(diào)研策和對聞本案翁地塊冬升值她潛力穗的預(yù)麥測，避制定潛如下浸參考股價位嫩：沿街遭商鋪足：6-敵7萬/平方羨米；聯(lián)排TO塵WN甜HO校US羽E：3.語5-肥4萬/平方尺米；四合賄院高忙檔SO好HO會館炮：5-或7萬/平方鴿米；考慮要到本匪案雖交然綜盯合品說質(zhì)較懲高，協(xié)但初痛期優(yōu)積勢尚頂不明睡顯，者為盡帥快取難得市富場認柏同，課研究伴建議吸本案鑰采取狼“準騎現(xiàn)房返入市蘋，平原開高哲走”蘿的價己格策陜略，同入市妥時通莊過平組實價模格、未強有拉力的愧產(chǎn)品循支撐刑即極皇高的野性能節(jié)價格歷比吸陜引客肆戶關(guān)抵注，泊迅速魔聚集咳“人芽氣”殺，并枝搶占霜市場備先機芝。后救期的際價格隔將根烘據(jù)區(qū)融域市協(xié)場發(fā)對展及沫項目背實際為銷售梳情況愈做出價相應(yīng)積調(diào)整度。經(jīng)估膏算，個本案咸開發(fā)右，稅崗后利煙潤為84蹦19勿1.覺64萬元早，稅褲后利瘦潤率21屑.2但6%。四、休運籌癢之中識決洋勝東籃四——項目睡推廣絡(luò)介紹案名撲建議眾：錦賢晶坊“液錦”赴意為快富貴墾、吸岸取匯休聚之鎖意，變“錦仗賢”乎為納堂天下舅英才移于此爽地，頭容天岸下各保家思輝想于目一身慘，“移坊”畏更應(yīng)富本案SO攜HO宜居搶宜商肚的市嗚場定介位。踐“坊董”本顧身有鏡“沫作坊葬”之智意，悠同時拋也傳轉(zhuǎn)承了餐北京虛傳統(tǒng)省街坊慚式建迅筑布味局的偽思想錄。伐“錦呢賢坊SO足HO霧”正有搭“安碑得廣呈夏千設(shè)萬間遮，大訊庇天怕下寒弦士俱換歡顏村”的桐精神菌內(nèi)涵歪。在今這里摔，要寸通過息思想叼與文腫化贏閉天下績。形象侄概念鏈包裝旺主題居帝付都目贏恒天下——融入焰古都駱風(fēng)貌觸的新年都市馬主義輛社區(qū)關(guān)臂鍵洞詞：古都刑新都亞市主款義笨雙贏依煩托紙點：主流車目標府客戶狠群的素心理描需要懲和向測往。推廣年思路創(chuàng)：以本瞞項目晌目標修客戶——層3