物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識二

物業(yè)管理法律基礎(chǔ)知識培訓系列之

主要內(nèi)容：一、物業(yè)管理基本概念、主要內(nèi)容、基本原則、管理過程二、物業(yè)管理常用知識三、物業(yè)從業(yè)人員的行為操守。A、物業(yè)管理基本概念1、物業(yè)的概念：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。（各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地）一、物業(yè)管理基本概念、主要內(nèi)容、基本原則、管理過程2、物業(yè)的分類：①居住物業(yè)包括：住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等。②商業(yè)物業(yè)包括：綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所等。③工業(yè)物業(yè)包括：工業(yè)廠房、倉庫等。④其他用途物業(yè)除上述3項物業(yè)以外的其他物業(yè)，如車站、機場、醫(yī)院、學校等。３、物業(yè)管理的概念：是指專門的機構(gòu)（物業(yè)管理企業(yè)）受物業(yè)所有人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)/公房出售單位/業(yè)主委員會）的委托，按照國家有關(guān)法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護等統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或住戶/租戶提供多方面的綜合性服務(wù)的一系列的行為。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償服務(wù)，其最終目的是實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的同步增長。4、物業(yè)管理目的：為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，達到社會收益和福利的最大化；并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境；最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程序。

５、物業(yè)管理行業(yè)的自身特點：—全天候、不間斷的管理服務(wù)工作?！a(chǎn)品的生產(chǎn)和消費使用同時產(chǎn)生和結(jié)束?！苯用鎸V大的消費者。—服務(wù)質(zhì)量與價格之間的彈性關(guān)系。

B、物業(yè)管理的主要內(nèi)容

（一）物業(yè)的接管驗收（二）物業(yè)管理方案和制度的制定（三）客戶管理服務(wù)（四）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理服務(wù)（五）安全服務(wù)（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理（七）綜合經(jīng)營服務(wù)根據(jù)可服務(wù)葵類型截可分秘成三最種不父同服宇務(wù)種膜類：

常規(guī)白性公浮共服輩務(wù)：糊房屋鎖建筑貿(mào)主體儲的管顆理、供房屋揮設(shè)備森設(shè)施割的管受理、遍環(huán)境雹衛(wèi)生筐管理島服務(wù)摔、綠商化管巷理服授務(wù)、爬物業(yè)項管理杏區(qū)域填內(nèi)的木保安完管理贏服務(wù)伍、物醫(yī)業(yè)管可理區(qū)怪域內(nèi)天的消版防協(xié)逮助管第理服勢務(wù)、茶物業(yè)角管理伶區(qū)域蒼內(nèi)的追交通鴨的協(xié)通助管耐理服需務(wù)、宰物業(yè)燒裝飾為裝修畜管理泛服務(wù)

針對痰性的釘專項污服務(wù)知：a、日闊常生躍活類目（如見衣、呼食、骨住、顧行等儲方面披的各處項家出政、公家務(wù)劈燕服務(wù)遷）b、商醬業(yè)服聾務(wù)類(商業(yè)中網(wǎng)開灑設(shè)和鹽管理避，以弊及各結(jié)項經(jīng)廚營活敲動斬胞開展苗）c、文次化、奪教育叼、衛(wèi)座生、根體育樹類、d、金屯融、排中介側(cè)服務(wù)胡類（佳代辦離保險去，代慎理租薄賃等同）、e、社用會福綠利類矛（照巷顧孤穴寡老卷人，佛擁軍而優(yōu)屬仙）

委托優(yōu)性特蠻約服文務(wù)：俗是針漁對性雀的專厘項服駝務(wù)的慮補充揭和完脈善。C、物鄙業(yè)管奸理基桃本原索則（一航）權(quán)項責分舒明原志則（二裁）業(yè)減主主冒導原窗則（三半）服盛務(wù)第群一原弊則（四萌）統(tǒng)號一管活理原爬則（五班）專完業(yè)高反效原薄則（六達）收息費合逆理原愧則（七贈）公勒平競秋爭原絲式則（八妄）依驚法行發(fā)事原義則D、物學業(yè)管敵理的匠過程（一食）簽魔訂物站業(yè)服認務(wù)合捷同：《物業(yè)俊管理嗓條例》規(guī)定阻，在撓業(yè)主鹿、業(yè)鏟主大批會選屆聘物曉業(yè)管至理企陡業(yè)之酸前，任建設(shè)夕單位流選聘短物業(yè)雕管理擁企業(yè)賊的，嗎應當衣簽訂龜書面銳的《前期喝物業(yè)陡服務(wù)芹合同》（二介）驗鼠收接奧管物猛業(yè)：蹈簽訂陵物業(yè)測服務(wù)挖合同君以后拒，物女業(yè)管所理企青業(yè)應社當成元立接扎管驗英收小賴組，貢對物崇業(yè)的山共同仗部門最和共將用設(shè)鄙施設(shè)寺備進剪行查扔驗，毯并辦駐理接映管手翅續(xù)。橋（貫三）拐履行馬服務(wù)清合同原：物鐵業(yè)管過理企刃業(yè)也敬可以所根據(jù)兄業(yè)主潮的委倦托，脖在力臨所能煩及的炮條件素下，轎為業(yè)僚主提牛供物定業(yè)服暴務(wù)合乎同約妨定以攤外的碗其他鮮服務(wù)輕項目席。賴（四商）終始止合最同，嗓做好鏡交接（一再）、業(yè)主攪的概恥念：霞業(yè)主嗓是指振物業(yè)河的所艇有權(quán)焦人，飄即土戲地使寫用權(quán)為和房弓屋的密所有次權(quán)人膏，是跳所擁言有物拆業(yè)的蝴主人現(xiàn)。（二勞）、物業(yè)乳服務(wù)長費包縣含內(nèi)趣容：1、物據(jù)業(yè)共泳用部脾位、老共用匙設(shè)施淺設(shè)備玩的日哭常運瘋行、后維護肢費用猶；2、物蔽業(yè)管竹理區(qū)螺域清我潔衛(wèi)經(jīng)生費吉用；3、物釘業(yè)管丹理區(qū)妖域綠考化養(yǎng)賓護費筒用；4、物鴉業(yè)管斬理區(qū)遷域秩嗽序維濫護費崗用；5、物抗業(yè)共群用部哄位、納共用盼設(shè)施紐奉設(shè)備閱及公壘眾責堂任保敞險費插用；6、社背區(qū)文宣化活權(quán)動等員。7、管愿理服貼務(wù)人然員的躁工資廊、社陳會保駝險和駕按規(guī)濃定提爪取的善福利做費等沉；8、辦末公費紫用；9、物宇業(yè)管外理企會業(yè)固以定資深產(chǎn)折練舊。二、司物業(yè)著管理銳常用晝知識（三諸）、助物業(yè)赴公司獵的權(quán)犯利/義務(wù)獅：權(quán)利

講根據(jù)授有關(guān)門法律俗法規(guī)牢，結(jié)診合實輕際情鮮況，抗制定絨小區(qū)繪管理動辦法魯；

寨依照扒物業(yè)蒜管理功合同走和管瞇理辦物法對責住宅趙小區(qū)耍實施愧管理報；

在依照折物業(yè)兇管理疫合同肆和有誕關(guān)規(guī)廈定收挽取管烈理費懷用；

償有權(quán)語制止疲違反擊規(guī)章綱制度復的行某為；

滑有權(quán)則要求豎業(yè)主今委員勞會協(xié)愿助管跪理；

怠有權(quán)郊選聘擁專營裂公司(如清減潔公醋司、展保安辯公司答等)承擔山專項漏管理壤業(yè)務(wù)序；

恐可以惡實行鄭多種孟經(jīng)營思，以區(qū)其收袋益補鉛充小埋區(qū)管首理經(jīng)稀費。義務(wù)

床履行懇物業(yè)躁管理梯合同牌，依洽法經(jīng)久營；

哄接受烘業(yè)主慎委員殺會和扎全體原業(yè)主麻的監(jiān)賠督；

喂重大創(chuàng)的管且理措盲施應炭當提默交業(yè)細主委悔員會映審議叛，并欠經(jīng)業(yè)誓主委物員會霞認可恥；

論接受某房地夫產(chǎn)行男政主躲管部屢門、驕有關(guān)局行政魄主管量部門押及住遭宅小廁區(qū)所撐在地桂人民疾政府遙的監(jiān)誕督指繳導。（四侍）、已業(yè)主傅的權(quán)苗利/義務(wù)鞋：權(quán)利

鳴按照局物業(yè)甩服務(wù)春合同朱約定梳，接悲受物席業(yè)公臥司提豈供的憐服務(wù)查；

直提議逮召開凳業(yè)主初大會猜會議缸，就我物業(yè)勒管理始有關(guān)襯事項伍提出多建議堤；

貨提出簽制定埋和修策改業(yè)燈主公密約、奮業(yè)主挑大會防議事除規(guī)則引的建柜議；

巷參加桿業(yè)主慰大會辰會議條，行年使投宰票權(quán)吊；

定選舉鬧業(yè)主你委員看會委掉員，滿并享姑有被兄選舉杰權(quán)；

照監(jiān)督捕業(yè)主建委員標會的感工作掛；

倘監(jiān)督猶物業(yè)煉管理鳥企業(yè)煤履行抗物業(yè)跡服務(wù)門合同撫；

源對物淋業(yè)共但用部章位、將共用屑設(shè)施尋設(shè)備體和相君關(guān)場腥地使明用情毅況享孝有知挨情權(quán)謝和監(jiān)穿督權(quán)馳；

廳監(jiān)督緩物業(yè)鄰共用趴部位帳、共傷用設(shè)槍施設(shè)前備專訓項維襲修資謀金的脊管理菜和使土用；

毒法律皇、法踩規(guī)規(guī)爐定的義其他友權(quán)利策。義務(wù)

漲遵御守業(yè)合主公詳約、幼業(yè)主邊大會渠議事臉規(guī)則歷；

村遵旺守物助業(yè)管里理區(qū)已域內(nèi)劫物業(yè)燃共用騎部位警和共叫用設(shè)衫施設(shè)好備的容使用犁、公宮共秩糖序和環(huán)沸境衛(wèi)旗生的樂維護愚等方喬面的直規(guī)章傲制度謹；

棟執(zhí)違行業(yè)觀主大會會的異決定劍和業(yè)份主大擠會授增權(quán)業(yè)偽主委聚員會卷作出沿的決撿定；

率按菜照國對家有濃關(guān)規(guī)胖定交帆納專嗽項維牽修資柄金；

欲按烈時交錘納物粘業(yè)服跳務(wù)費視用；

垂法輕律、寄法規(guī)笛規(guī)定催的其弟他義誘務(wù)?！锵惆咐I：許玩先生京將自閘己空桃置的處雜物游間租擠給一疾家公裂司當呼倉庫朽。倉再庫每藝天人辮來人而往，軍貨物汁推進傻推出村，甚步至貨膊車常圣常在聽深夜晶和凌怎晨裝威卸貨賭物。鄙這使嘆得鄰墨居頗盆有意利見。你于是餅，鄰換居紛腰紛向嗎物業(yè)膽投訴劫。雖挽物業(yè)配和許產(chǎn)先生逐也多憤次找漸承租挑方，廈要求布承租烏方減欺少影截響，薯但幾辯番周釘折，角事情奸并未曲好轉(zhuǎn)恩，直印至發(fā)座展到止多名埋鄰居娃強烈普要求攝承租睛方搬碗離小狹區(qū)。這時圖，許躬先生助不樂肝意了采，認邀為房誰子是飲自己犁的，么愿意徒租給環(huán)誰是醫(yī)他個灰人的村事，址與他慰人無底關(guān)，蔑并至納此以例后，熱對此捏事置蘇之不癢理。冤相同戶現(xiàn)象仙：★懷最近羨王小餡姐因揀為裝葬修弄廁壞了賄水管消造成夸樓下孩住戶背房屋傍進水講，卻朝自認瓦為“茂不關(guān)研我的瓜事”嘉而拒開絕對墳方的眉整修董要求錦，為車此鄰單里之塘間大童打出屯手。★鄰飲居雜倦物占份樓道偏有燈權(quán)要鄙求賠瘡損失設(shè)：神鄰居滔老李拿把雜象物放允在樓舉道，般讓追坡求時益尚雅閘致生菌活的班李小但姐感祥到極刷為不街雅，隱且出糟行不窩便。嫁李小勾姐要鳳求鄰迫居老葡李挪膛走。益但速老李造認為碼，雜賓物的況位置秧屬自孫家門倉前，虛并沒灣有占孤李小扣姐家蘆場地滋，因蓬此不荒予理贈會。愚李小掩姐向躬物業(yè)擊反饋鉗，物如業(yè)公刺司多箱次協(xié)盡調(diào)并互無進犧展。案例焦分析案例畫分析點評精：生活槍中諸共多擾仆鄰問鋼題，殿都是岸對鄰泡居、林對他刪人生私活的蘋一種包妨礙狼和侵喝害，蠅物權(quán)纏法對兔此進漏行了繩明確漫規(guī)定潮：對螺其他覆不動壟產(chǎn)權(quán)靠利人弄造成蹤蝶損害料的，爸應當長給予股賠償臭。當并然，柄如果耐正好裹你自槍己是自“惡燒鄰”窄一方踏，你柄的鄰衛(wèi)居同捏樣會鉗使用簡這一閑武器挺的。駱尊重掌他人拘相鄰殺權(quán)，眼不但鈴是法摔律問到題，頁更是夢道德首問題雪。作為疑物管唇公司,我們俯在處歐理業(yè)驢主相撤鄰關(guān)此系時,應熟完悉法逃律對測處理綠相鄰愧關(guān)系備的原宅則性爆規(guī)定母，以些法說墨事，昨以理華服人籍。裝修說風水尼惹糾梁紛照晝妖鏡某開龜發(fā)區(qū)斤一發(fā)鳥展商呢在廠詞房的捉外墻施留了希兩個茅大洞肺，并跳裝上乘兩面縮慧鏡子云；正需對面辜另一適廠商饅不樂灶意了婆！于膏是開女始了驗一場換荒唐黎的「載暗戰(zhàn)疊」。在一居棟剛棄建成疾的四醫(yī)層樓筒的外傳墻上舅，靠琴近三什樓樓描梯腳淘處，帝有兩煙個并伶列在段一起候比水呢桶還債大的都孔洞勝，洞德里鑲澇著兩沿面圓汽鏡。回望過諸去，秘可以談從中復看到方對面養(yǎng)房子鄙的影駝像。鹽對面板的住滾戶也拔是一圖棟四軌層樓產(chǎn)房，莖是一釋家印抖刷廠己，門麥口掛睜著一答張八翻卦圖雷。印滾刷廠仁一位遼姓許們的女溝士說梁，對博面那睡棟房尚子去失年開肉工，宮今年8月初濟，他漁們發(fā)就現(xiàn)房加主居險然在美那兩蹦個外慰墻的辜孔洞仗上裝中上兩攻面圓芳鏡。這讓首他們等感到軍很不乖舒服腿：裝培修房才子本僵無可露厚非縫，可仍是對有方為亡什么煩不裝由玻璃鍋而要毛裝鏡羅子呢梨？這竭不是屆照妖泉鏡嗎偉？而逢附近窩的住智戶也減紛紛羞表示競，那歲兩面糕鑲在陣墻壁叨上的罷鏡子血就是艇民間竿鎮(zhèn)邪虎的「黑老虎宇眼」作。這豈就讓噸印刷綠廠更持感不耽安了輛。許女繳士稱刃，他赤們不匠想找葛對方爛直接吼交涉揭，為含此通敗過發(fā)住展公器司管尊理協(xié)暴調(diào)組久解決罷，希病望對暴方換合上玻坡璃，斬但是犯沒有質(zhì)任何蒙結(jié)果渴。一良氣之揉下，挑他們蒸請來怒一位恩易學餡大師策指點爆迷津話。大評師看互了后休表示召只要肯掛上尊他的牧八卦韻圖，捐就「耗包可液無事炕」。此后漢，雖抓然大笛家近紫在咫誦尺，冒相遇喊卻行培同陌溉路。點評聞：物業(yè)集管理偵面對該千家裙萬戶篩，形候形色烤色的牙人都懇有，窗講禮臭的與然不講習禮的零同在角，思撞想品鬧德高仆尚的拖和低叢下的挽并存坡，這丈是我狀們不課能選粥擇的悲。鄰里糊關(guān)系蠻，經(jīng)漏常會敢因為企大家問的生剖活習奶慣、盲傳統(tǒng)美觀念苗、個情人素勵養(yǎng)等輩等原爪因，絲式把簡魚單的揉事情質(zhì)復雜迫化。貴作為暖物業(yè)凈服務(wù)貴人員煌，業(yè)主用用戶組滿意耐作為攤管理探服務(wù)工工作如的出譜發(fā)點的和歸展宿點隱，萄實現(xiàn)嗚業(yè)主獄與業(yè)轎主之史間，墨企業(yè)飽與業(yè)疑主之動間多劑一些遲融洽首、多熱一些迎溝通檢、多選一些聰理解族、最筐終達灰到人恭區(qū)和完諧的沒目的興。1、從耕業(yè)人短員應庭自覺涼學習避和遵京守國對家、掉廣東穗省、晨廣州膏市等毯物業(yè)饅管理高政策窄法規(guī)黎，遵潔守愛捆崗敬搏業(yè)，拉誠實灣守信禁、辦翁事公損道、辱服務(wù)從業(yè)主萄、奉挽獻社故會的里職業(yè)糞道德階。2、從鄉(xiāng)豐業(yè)人雨員應第當自蒼覺遵碧守企磨業(yè)管終理制園度，族恪守星盡職伯，保即守企祝業(yè)商敏業(yè)秘累密。化協(xié)會杠堅決需反對黨從業(yè)涂人員扣盜賣牌企業(yè)病商業(yè)壇秘密闊圖謀獵私利沖和其僅它損攀害企洲業(yè)合獻法利說益的殲行為神。3、廣邁東省參物業(yè)牙管理船條例千第六銀十七舊條革違反某本條蠟例規(guī)舍定，噴泄露姜業(yè)主吃資料床或者脅將業(yè)硬主資予料用癢于與歉物業(yè)燒管理書服務(wù)覽無關(guān)支的活采動的,依法勇追究雜法律造責任連。三、方物業(yè)聚從業(yè)呼人員劫行為櫻操守4、不曲得未貍經(jīng)批振準私濃自接叨待外搏人參旦觀本烤小區(qū)鴉；不蔽得未障經(jīng)批們準擅懶自給晉業(yè)主峰或他品人出彩具任溫何證少明、省說明戴等文治件。5、小叨區(qū)公斥共區(qū)顛域不嚷得有煤聚眾新喝酒寶、打密牌等銀行為運。6、未伴經(jīng)上蒼級許涌可，不私自殿接受隊業(yè)主/住戶窩的消梳費或蓄物品齊；7、未朵經(jīng)批蝦準私風自使瘦用小釣區(qū)的釋設(shè)備掏，如驚：車布輛、唱餐廳劃、餐慣具、膚會所黎的各后種設(shè)夠施等蒼；8、未私經(jīng)批客準私旨自張塞貼或浴涂改潤各種走通告拋；9、不嗎得制烘造謠圣言或膏發(fā)表撒誹謗賄言