物業(yè)管理之前期介入知名房地產

物業(yè)管理之前期介入

8/26/20231前期物業(yè)管理

新的成功新的開始8/26/20232前期物業(yè)管理包含哪些階段？8/26/20233新項目總體流程圖規(guī)劃設計階段

營銷策劃階段

施工建設階段服務中心成立至交付交付半年內第一階段第五階段8/26/20234什么叫前期介入前期介入——物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入。前期介入施工建設階段營銷策劃階段規(guī)劃設計階段8/26/20235新項目總體流程圖第一階段規(guī)劃設計階段

營銷策劃階段

施工建設階段服務中心成立至交付交付半年內8/26/20236第一階段：規(guī)劃設計階段安防、消防交通布局社區(qū)配套用房員工宿舍垃圾站管理用房整體布局8/26/20237需要播關注本的焦杠點問瓜題—泛—春跨眠不仇覺曉料處處丸聞啼恐鳥武器立：隆形成鋒項目笨的乏物業(yè)獻管理滴設計票要點依據(jù)勇：舊政策揚法規(guī)務、項匹目特疾點、判業(yè)主善關注五焦點注意遣：鴿跟進況方法啦、時箭機、鎮(zhèn)手段肅、介看入質棚量焦點它一、婆安防丈系統(tǒng)喝——罩圍墻惕高度饅，閉舒路監(jiān)閉控探棍頭，躁夜間伸紅外脾補償跡功能桑、紅原外周棉界防歸越系頂統(tǒng)、飯組團勺封閉唇、門哀禁對同講系志統(tǒng)、韻出入礦口門附的形絲式式（鼻電動猛門、嗎磁力近門的怒利弊轎）、撒物防稀設施規(guī)劃化設計然階段第一雨階段雪：規(guī)裳劃設犁計階鉤段7/頌6/焰20諸238焦點蓬一：醋安防耐系統(tǒng)與物閱業(yè)管侮理方墓案中敞的安續(xù)防體是系相漠適應堅持膚必須部的內翻容：周邊秀圍墻卵及朝黎向區(qū)鑰外一賣樓業(yè)事主圍摘欄的何紅外撞報警鄰系統(tǒng)主出徹入口忙及車滑場出傲入口匠的閉繞路監(jiān)烤控系唉統(tǒng)斷電她后電鋼控門鞋禁系煤統(tǒng)的橋開啟考慮汁資源萬的合替理利船用（括探頭概與圍涂合紅騾外，卡滾動桑開發(fā)茅項目饑的技寸防設鏟施前輕置利遮用）組團勵封閉帆，防侍爬刺站、防桃爬網(wǎng)目、圍他墻高比度安防福系統(tǒng)周界方紅處超線報欺警系您統(tǒng)閉路絡監(jiān)控匹系統(tǒng)門禁脫系統(tǒng)對講司系統(tǒng)廣播在系統(tǒng)巡更故系統(tǒng)車輛冒道閘察系統(tǒng)居家腹安防洋系統(tǒng)物防士設施7/胖6/丸20艦239物防僅設施玻－優(yōu)尊先關娛注，膽穩(wěn)定煎、可勁靠、怕后期侄成本饞低——云圍墻僅：——陪防爬乓刺（勸網(wǎng)）強：圍講墻、闊采光敗井、討燃氣暖管箱啞等——淺出入搖口——歲組團振封閉技防拌設施使——抬分布啟合理塵，非背多多扔益善關鍵險鏡頭您的確息定人防喝優(yōu)化遲、沙側盤推及演安防揚介入偉側重揉點7/功6/頃20胳2310采光輕井等叫重要但部位流安裝蝕防爬肝設施7/觸6/圈20真2311半地曾下室玩圍墻途單刺外圍脊墻三皺刺7/伴6/絕20鈴2312局部屆防爬騙釘管道擴防爬淘刺7/旨6/罷20墊2313防爬刻刺設歉置7/視6/廳20牌2314靠山稱區(qū)域喜柵欄返式紅牽外陽臺默或花谷園圍燦墻的豎柵欄遲式紅算外7/踩6/傳20狠2315東莞劇高爾封夫采跑光井患的隱球形防家盜網(wǎng)海，聯(lián)慢接至帆中心7/鵝6/娘20兼2316監(jiān)控瀉鏡頭粉分布悲合理適；關鍵黃鏡頭煙的確烏定；固定肅攝像駝機、弱三可偵變攝察像機積和一混體化岡攝像件機的吹選擇巴適當趴；紅外辱報警屬的位世置：告關注般工地幫圍板戶，同騾步設笑置聯(lián)腥動照紋明；控制要中心維的選鑰址7/穩(wěn)6/庭20區(qū)2317大樹勺構成推了新聽的攀羊爬危荷險源7/監(jiān)6/列20母2318大堂俊\單濱元玻趟璃門綿地彈晶簧前期走是9熊0度襖限位寫,神經(jīng)?？钤斐绅掗T敞么開,疏門禁慶系統(tǒng)岔形成厲虛設淺,顧注客很身不滿慮意,漢也存?zhèn)z有較習大安悔全隱認患;露后期礙改為嚇無限碗位地蹤蝶彈簧窩;7/大6/感20氧2319防尾珍隨裝僵置，改須另曾留置勇自行驕車和等重物軋通行漁道道7/晚6/階20帳2320智能黨化技鄙術在榜物業(yè)托安全半管理白中的足運用7/碰6/稅20狐2321焦點拐二、董交通憶布局音——赤業(yè)主幸關注跟人車漆分流茅，特逼別是丹規(guī)劃純有學嶄校的調路段獅；賢開放物與封腿閉的丑協(xié)調污；防熄范車緊輛亂糾停放濫的設疊施大門獵的設紫置考眠慮成總本停車廢場的雖集中節(jié)分布標識透問題高峰素期車沃輛流沸量開放奶式小國區(qū)車揮輛的敬控制需要零關注類的焦渴點問遷題——與規(guī)邪劃設晉計部梳門一瓦起探告討爸早犬作功赴夫第一匯階段樸：規(guī)回劃設挎計階裹段7/治6/糟20況2322焦點涂二獻道較路交靈通系程統(tǒng)可移烏動止彼車石他：控妹制主湯要車后道亂執(zhí)停車好，7/灰6/陳20招2323焦點勝三、估照明暴交流航設計贊——嚼要考路慮節(jié)今能和恐控制倆的方文便，蒙多路量控制一鍵隙控制粉商溜鋪單臨獨控部制焦點開四、禾垃圾齊站及酷垃圾亂捅平爭面布馬置垃圾邁捅的球實用主性焦點烘五、補消防徐中心蹲、控黨制中沿心的盞設置隨以及歸“二殺合一憂”要興求焦點翅六、蠶管理俗用房藏、員麥工宿尚舍、不社區(qū)埋配套愿用房專（關粗注國家和骨地方辛政策駱法規(guī)訊）需要捕關注薯的焦例點問澡題——與規(guī)寨劃設紐奉計部惱門一悲起探捆討稈早槽作功低夫第一辜階段德：規(guī)均劃設倡計階尤段7/辣6/唱20潛2324焦點峽六堅物業(yè)炊管理田用房地產請不重涂視，駝通過遇持續(xù)農的溝刺通解息決問濁題以法慰規(guī)為個依據(jù)面：公泊式，雕形成地產董規(guī)劃晝要點報政熔府部占門批物準，塵完全趣產權物業(yè)儉管理宜用房帝面積際公式近＝？管理租用房撒的標揪準，凈當?shù)貥ㄒ?guī)堤有規(guī)石定的匪，從倘其規(guī)限定；行當?shù)厍鸱ㄒ?guī)狡沒有譯規(guī)定免的，譽地產忍公司衫應按擱照項頭目總執(zhí)建筑唇面積跡千分秀之二徒比例宅（不石足5萌0平欲方米誕的按流50欲平方川米計儀）向胸物業(yè)聲公司腳提供習管理簡用房測，不設足部蕩分由商物業(yè)掀公司剖自行禽解決父，由訴此產伯生成雪本應珍在物六業(yè)管再理費勺測算澤時統(tǒng)元籌考參慮。裝修們標準河;不主低于辦50規(guī)0元釀每平潑方米心，地親產支嗎付——錯WG撈WG鎮(zhèn)08勇-2穴2《駐地產咬公司魔委托排物業(yè)搏相關通業(yè)務秒操作榜規(guī)范朝》7/凳6/貓20煙2325管理翼用房隱裝修衫時間蒜：預盾留至政少3姜個月劣，重那視解顯決水佳電問涉題——兆確保豆入住劣后工滋作正悉常開夫展；管理愈用房涼布局燭：“膠前店景后廠鞭”，秘“一租站式莫服務綁”，‘集中猜式分贈布‘員工旁宿舍——彎難！連痛苦陽!飄影云響大野！】解旋決辦之法：——維通過國管理診用房告富余灘解決抱；——期會所劫與管這理用允房對這調解徑?jīng)Q（旱武漢亂花城坦）；——阿架空桿層解遭決，膏通風符問題追、產麗權糾瞧紛及西業(yè)主也感受迅（深艦圳花翠城）——木地產育提供屠商業(yè)擁用房擋解決賢（深呈圳萬頓科城林）——鼓直接咐建一位棟綜莫合樓集，最蠟佳方咽案但見實現(xiàn)欣很難——惰地產棍出資鞭造社腫區(qū)周勵邊購厲買員咽工宿仆舍（沉沈陽回金色糊，深選圳地星產針貞對一蜂線員歪工關扣懷有塊此明姓確意愚見）焦點姻六冶物業(yè)吹管理春用房7/粉6/障20趟2326焦點敲七、滑單車拐、摩蜜托車狂停放滴點、格公共糊洗手鍛間焦點螺八、差其他受個案戶，如要水景派、山有體、冤商業(yè)泛布局控與業(yè)飯態(tài)控種制，居商業(yè)凳排污婚管直挪徑、胃排煙菊、化燙糞池粗、燈顆箱設傲置，摩商業(yè)領導向世及識躲別系唱統(tǒng)需要稈關注奔的焦遮點問征題——與規(guī)翼劃設畝計部封門一界起探書討底早襲作功熊夫7/每6/柔20氣2327綠化核帶無痰排水匠溝，曲黃泥們水外電流交付扁時已稠作好篇排水汽溝7/川6/昨20扯2328施工嬌階段壩已經(jīng)輩完成品少量志變更物業(yè)梁補硬柄化，細效果逼總差療一點7/蟻6/怖20膜2329垃圾脫桶：悲大、蹄蓋、釀留縫廊排臭咐、有快煙灰填缸，銷底部看要硬訊化左邊語為施桌工階決段作譜好，伸右邊關為物逃業(yè)后栗期硬載化。假如族一次跌成型瓦？7/暫6/雕20厚2330與設業(yè)計部件門對暈接，扔后期漆增加儀了安徒全隔些離裝武置7/殘6/蠻20莫2331減速軟坡、源凸鏡蓄、斑廳馬線碗、導烘向系億統(tǒng)的穗前期懷介入7/淺6/燙20飾2332一期貍油棕凍擋住航商戶系視線披，開撈放性乳較差宵，商筋戶意謎見大二期臟喬木翠美觀渠實用夸休閑南，且圾對商塵戶視滔線和伸開放繪性無棕影響7/斤6/掠20封2333小區(qū)注路燈董、草伸坪燈誼等公胡共照詠明分帶片區(qū)現(xiàn)、分輝種類場、分淋路控揭制（弟如1松路控倡制1負、3奏、5雅號燈城，2挎路控文制2序、4賽、6鳥號燈蓬）便椒于以寶后故恰障時莫不影沒響小蔥區(qū)照蓮明；尤同時鳴，路聯(lián)燈的日燈罩晌采用前透明糟玻璃身，以則提高董小區(qū)帆公共包部分畜的照焰明亮疑度；7/趣6/身20灣2334對生哈長茂墓盛,風郁蔽克性強缸的喬付木,嘴要充歉分考屬慮種撤植密孔度,咬在樹距底下摸種植略一些蛾較耐荷陰的澇植物觀,不麻要鋪辣設草待皮（攪萬科林城一憶期、描花城披已出輸現(xiàn)此伍現(xiàn)象宗）7/偏6/嚷20戶2335接線雪盒：曲草坪胳內有擊一些覺接線安盒，轟是豎傳起裝諷，易陳被人次踩壞引和絆影腳；改為肉平接供埋地犬，并覆封蠟燥防水至，既飾美觀麗又實甚用7/渾6/瘋20留2336新項番目總數(shù)體流懶程圖第二陣階段規(guī)劃設計階段

營銷策劃階段

施工建設階段服務中心成立至交付交付半年內7/伍6/寇20裹2337第二柄階段僚：營鏡銷支帖持策等劃物業(yè)科管理籮策劃銷售慢承諾營銷冶支持服務柏標準合同背簽訂創(chuàng)新枕設想管理射費業(yè)主宵文件7/阿6/色20婦2338銷售婆支持拍與銷霧售承謠諾規(guī)搬范營銷爺支持：在編嘗制銷遭售包境裝設艦計任充務書扛和營獵銷工糧作方喝案時老，需之要物眉業(yè)管音理概肆念及婆模式框研究糧作為掙項目綿策劃吹的一巾部分避，以些滿足森銷售睛包裝遲設計猶內容槳的要肥求銷售類人員莊培訓物業(yè)吳管理況常識漠及萬五科物擺業(yè)的合品牌禿優(yōu)勢項目便物業(yè)員管理棍服務逼特色銷售五過程野中物置業(yè)管蹈理相即關注聯(lián)意事引項（午違章獨承諾交、配魯套承贈諾、建服務遵承諾訪等）銷售是承諾脫、圖惕片、私展板穿、提嶺交報末告資陣料等限注意扣存檔7/花6/澇20心2339與客顫戶相塊關文癥本的炊制定前期黃物業(yè)際管理館合同業(yè)主隊臨時然公約與當吐地法御規(guī)的毛融合7/無6/提20柔2340前期來物業(yè)串管理皮合同簽訂列主體麻：開摟發(fā)商忙與物箏業(yè)公個司簽哪訂。簽訂鞏時間耐：新建老現(xiàn)售百商品偉房項申目應謀當在腔現(xiàn)售涂前3乞0日益完成乓；預售賠商品殺房項晚目應研當在冶取得鐵《商捎品房競預售周許可棕證》耍之前寶完成巡壽；備案贏：如嫂當?shù)伛樂ㄒ?guī)緣瑞規(guī)章其政策繞有要騙求與客扇戶簽艘訂：以銷喉售合俱同顯附件裳方式午（不俊鼓勵太）以補安充條盲款方惱式：巖摘要梨有關滾業(yè)主今權利駁義務語重要冊條款7/蛛6/裙20輝2341前期佩物業(yè)弊管理碼合同內容臣填寫榜的重服要性填寫杰錯誤不當黃承諾搶（突奶發(fā)事萬件為拳0、厭設備階完好倍率1銅00兄%等與）注意辦事項攜：物業(yè)莖管理瘋費繳烏納時獲間項目充類型貨的全送面性要（會縮慧所、汁學校陷等）不同怎產權宋的車祥位的燥不同頓標準英與收躍益分補配利用米公共小部位搬與公踩共設燥施獲靜得的踢經(jīng)營添收入窮按約內定納傘入維庫修基奴金附件招中物魂業(yè)構構成部釣分兩個比問題示：前期暗維修后資金權能否祥使用違約階金物銳業(yè)是嗽否有字權減身免7/慶6/臟20能2342業(yè)主兆臨時醋公約內容戲：約定助業(yè)主垂之間店共同餓遵守稻的規(guī)黎定，普不應言包括握物業(yè)孕公司赴或開通發(fā)商暈的權恢利義邪務。性質升為業(yè)病主的都承諾皂，而淚非業(yè)婚主與倒物業(yè)皂公司婦或開櫻發(fā)商歲或三茅者之芒間的便協(xié)議明示嘴：由開漸發(fā)商幟在物粗業(yè)銷響售現(xiàn)大場與璃銷售魚合同橡一起糞向物廁業(yè)買不受人抖明示象，并子予以武說明油。簽訂猶：時間辯：開盟發(fā)商部在與直業(yè)主判簽訂唱房屋香買賣民合同攀時，圍應當冠要求冊業(yè)主山對遵警守業(yè)憤主臨積時公伏約予悉以書昌面承丙諾。主體匹：業(yè)照主單竟方簽境確認猛函即慕可，飄物業(yè)謀公司競或開寸發(fā)商厲不應爹當簽谷字/攤蓋章遼或作絕其他沫承諾自。7/梨6/趙20豎2343新項頭目總值體流交程圖第三聰階段規(guī)劃設計階段

營銷策劃階段

施工建設階段服務中心成立至交付交付半年內7/慰6/嬌20研2344第三吐階段和：開爸工建坐設至遲項目刺開盤施工海工程餐介入地產偶關系地產籍設施湊的管腥理開盤7/爛6/嗚20縣2345內部糟經(jīng)營瘦市場縫化委托虛關系穴契約捉化業(yè)務訴關系敬制度緩化物業(yè)撕與地胳產關伙系地產癢關系7/嬸6/燭20觸2346地產物業(yè)物業(yè)汪進入摔可行扯性研礎究物業(yè)亮管理愚概念玩和模事式研持究物業(yè)斃管理擋方案拆和物厲業(yè)管感理費層用商業(yè)墳、管餃理用搶房前期孫介入喉、接挖管驗幣收、生集中餐入住帶、開茂荒費慮、水鉛電熱螺差額蛇、差念價地產帖擁有核產權堤的空頸置房累、車堤庫、燈商鋪候、項偵目部篩辦公鍬室、牛賣場超、會鍬所及瘋娛樂堪場所粱、食紡堂、邊地產痕車輛他、住鏟戶巴受士、征尾盤喬銷售冤、物應業(yè)租算賃、態(tài)房屋莫維修碼、采想購、剝臨時辛用工行政而關系經(jīng)營戰(zhàn)考核委托難管理爛、經(jīng)氏營、泄代理峰、臨念時服錄務業(yè)蠢務項目里物業(yè)糞管理加委托刻關系物業(yè)塞與地常產關身系示棉意圖委托羅契約7/循6/善20握2347地產裳關系客戶童的利儉益最絮終還況是地蒜產的偶利益辭（忠龜誠度肺、股另東利旱益）角色桃：物勵業(yè)管伙理是溪客戶湊與開隱發(fā)商走溝通江的橋修梁定位夢：即稍要保維障客頁戶的潮利益嘴，又孔要保流障地弄產的節(jié)利益原則軟：以償事實床為依疑據(jù)，膀以契瘋約與憑制度痕為準搞繩吃誰譜的糧提？為誰加扛槍礦?痰為誰優(yōu)打仗票？7/政6/場20駛2348與地濟產關久系的瞇理順服務坐內容與地筍產各遵部門嫩業(yè)務浸對接饒方式流程浮與操改作規(guī)鳴范費用兵結算繡方式物業(yè)耽管理駝前期枕開辦盟服務舍協(xié)議物業(yè)胃管理負前期弱介入痰服務脈協(xié)議物業(yè)吃管理亞零星毅服務奧協(xié)議7/謹6/恢20童2349工程比施工伴跟進范圍伸：主要春側重則于項值目土們建工錄程的閉尾聲楚，即楊在設壇備、都門窗劈燕安裝利階段廣，時園間上睜大致由在竣們工驗請收前成3－鋸5個納月。目的損：質量垮監(jiān)控將、設悲備設典施功熄能的芒提前智學習坡、隨貴時提果出功照能改頸進建鉤議內容刮(設喝備安賀裝與軌隱蔽違工程割)了解終委托摔項目踩各類衰機電戶設施上設備廳配置陰或容絲式量、陽設施蔬設備搏的安愁裝調考試、言各類余管線陸的分嶺布走繭向、鋼隱蔽會工程藝、房充屋結扯構等撤，并魔指出園設計碎中缺薪陷、蝴遺漏撒的工臨程項敏目；加強況常見由工程繼質量鏡通病薦及隱程蔽工喉程等唱特殊膜過程壁的監(jiān)換控。從業(yè)份主使言用功眾能角獸度，坡注意戶完善提相關還設計呀規(guī)劃蝴缺陷甚，包識括各莊類開娛關、塞空調疏位（河孔）浪、插兩座、筒排水擦、預孕留電突源、訪排煙稱道、層門的始開啟扭方向四等。7/稈6/伶20恩2350接管曲驗收流程內容雞注意炎事項資料內（交真接清結單，冷分類袖歸檔異）公共住設施粒（新鏡版銷愧售合夢同約敗定更謠為嚴虧格）7/時6/分20蜓2351細部護檢查應地擔產要反求，閥為地埋產提榴供服規(guī)務結果協(xié)性檢克查全面餃質量白檢查集團族物業(yè)明部文輔件：框細部妖檢查沖可按僅照1勢元每守平方篩米由返地產愉支付閃費用7/洋6/纏20怨2352入伙奮前模戶擬接叛管驗米收的津重要輩性驗收爛時間蹈及頻晴次：浴提前哀3個當月開階始，諸組織元2－遍3次嬸模擬尊驗收主導良單位篩：地世產客豬戶中炮心、天物業(yè)燒服務撐中心參加塔單位拒：緞項逼目部鈴、總紫包單腎位、完施工狂單位傍、監(jiān)耽理公損司重點亭事項騎：驗智收內踐容驗收宣標準灰、分斗組人富員確亡定定期踏召開水驗收塌溝通雜會議藍，確違定整民改時爹間和控要求作用繭：——導提餓早發(fā)溜現(xiàn)，習提早漆解決角，提尸高產葉品交暴付質絲式量，邀提升跌客戶窄滿意黑度，篇融洽似客戶啊關系——部客啞戶受駛益，未地產因受益繁，物捏業(yè)受嚴益7/至6/批20絞2353接管蝦驗收肝常見止問題殺及對稈策滲漏金水：提前絕3個好月作料淋水纖試驗區(qū)、暴何雨天問氣查鋸看現(xiàn)響場、漸及時程整改凝或確姻定口鞋徑。交付鋪標準檢與銷愈售合盞同及鏈附圖賓是否縮慧一致栽：要特嶼別關遼注，已如是娘否有快缺漏地項，艷陽臺匪露臺狗等標演準是后否與謀合同經(jīng)相符竊、入滲戶花妙園地值面是芬否符停合合以同等探，否魯則存寺在賠牙付及鍛法律名隱患跌。園建假等觀岡感設陶施：綠化段提前豎植苗儀、道唯路是糞否下扯沉積魯水、極配套川設施稅是否勵按交板付標絨準及凳時到嚇位等門窗順五金數(shù)工程喂：常見剃問題餓，門撕窗能受否關膽閉、途把手寨、門懸鎖等7/浴6/素20竄2354接管籠驗收擴常見風問題帝及對非策土建偷工程監(jiān)：是否忌存在碑空鼓釋、墻奮面地暈面平鹿整度競、樓源層標鴨高、該坡度雅、排善水設告施水電極工程廁：通水她通電授試驗廢、水刃管線喇路走賢向標才注通球禾試驗綢：所有霜公共射排污行、雨斬水管姐道和土套房獸戶內懸連接僵公共剃管道花之間閃的管嫌道全濱部要育作通縫球試仇驗，搞保證嚷無建默筑垃才圾堵縱塞，我避免押后期唐裝修選和使莖用時宏發(fā)生安糾紛島。其他縣：智能鼠化系剩統(tǒng)及選配置遞是否釣符合界、空概調位漂設置熱是否嬌合理7/池6/怎20到2355新項泰目總擊體流沫程圖第四怪階段規(guī)劃設計階段

營銷策劃階段

施工建設階段服務中心成立至交付交付半年內7/碑6/戰(zhàn)20吉2356第四什階段底：服薯務中旅心成須立至橫交付工作愛移交組織掀架構物資陰裝備管理策流程入住門策劃證照稿印鑒管理掠用房售裝修公共跌關系前期獨介入釋持續(xù)千推進交付判前一換個月紙物業(yè)管理毀見面宰會或貸預體收驗VK填WG灘08技-2武2－晚04閣《入邁住工喚作指圾引》VK攝WG莖08呆-3乒0《定物業(yè)攏管理理項目嫩籌建步工作吩指引芹》7/坐6/膛20媽2357第五梁階段蝴：交齡付使界用半啄年內裝修測管理返修喉管理客戶