城市地產(chǎn)項目開發(fā)市場調(diào)研暨產(chǎn)品定位報告前期策劃

s都市地產(chǎn)項目市場調(diào)研暨產(chǎn)品定位報告第1頁

宏觀市場1都市概況2產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟1

別墅分布別墅供應(yīng)別墅特性客戶分析案例結(jié)論

一般住宅分布在售情況價格分析客戶分析案例結(jié)論

宏觀市場1都市概況2

經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)1概況人口居民收入資源交通

發(fā)展方向4

市場結(jié)論53

政策與地產(chǎn)市場第2頁長株潭都市群關(guān)鍵都市，主要工業(yè)基地，經(jīng)濟強市湘潭市位于湖南省中部偏東，湘江下游流域。周圍與地級市長沙、株洲、衡陽與婁底相鄰。湘潭經(jīng)濟總量為湖南省第七位，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第三位。上六個月湘潭都市居民人平可支配收入5446元，同比增加15.2%，增速較上年同期提升7.5個百分點。湖南省主要工業(yè)、科技和旅游都市。是長株潭都市群中心都市之一。1

宏觀市場都市概況第3頁其總面積5015平方千米，為湖南省第5大都市,現(xiàn)轄湘鄉(xiāng)市、韶山市、湘潭縣和雨湖區(qū)、岳塘區(qū)兩個城區(qū)2023年湘潭人口2748552人，其中岳塘區(qū)總?cè)丝?4萬在全市排名中，潭市排在全市第三，人口密度549人/平方公里，僅次于長沙市。1

宏觀市場都市概況湖南省第五大都市人口密集都市第4頁☆上六個月全市地域生產(chǎn)總值增加14.8%，財政總收入增加35.7%，固定資產(chǎn)投資增加39.1%，社會消費品零售總額增加17.8％。分析上六個月全市經(jīng)濟運行情況，展現(xiàn)出三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快、三大需求穩(wěn)中趨旺、三大效益（經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益）全面提升良好勢頭?！钕嫣度猩狭鶄€月GDP增速為14.5%，其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值增速分別為3.2%、17.6%和11.7%。經(jīng)濟保持旺盛態(tài)勢.☆新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級成效顯著☆全市共完成進出口總值24395萬美元，同比下降4.9%，降幅較一季度減少了17.8個百分點。全市實現(xiàn)財政總收入（不含基金）15.08億元，為年度預(yù)算目標57.04%，完成30個億奮斗目標50.27%，同比增加24.2%，增幅居全省第三位。1

宏觀市場經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)GDP增速達14.5%，增加迅速，產(chǎn)業(yè)發(fā)展快第5頁總體定位為生態(tài)宜居當代化工業(yè)新城和文化旅游名城。2023年《中國都市品牌價值報告》中國十大“宜居都市”旅游資源豐富，主打毛主席故居等紅色旅游生態(tài)宜居當代化工業(yè)新城和文化旅游名城1

宏觀市場都市概況第6頁航空湘潭至黃花國際機場路程僅需30分鐘，已開通39條航線，可直飛北京、上海、深圳、香港、曼谷等大中都市。遠期規(guī)劃建設(shè)湘潭韶山機場。鐵路湘黔線橫貫市境，京廣線在市區(qū)通過，洛湛線在市境西北通過。正在建設(shè)中滬昆高鐵貫通全境，在市區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)兩座大型客運站。京廣線湘潭聯(lián)系線也在規(guī)劃建設(shè)當中。10余家大型公司各有鐵路專線與這兩大主干線相通。城鐵長株潭城鐵已經(jīng)進入施工階段，在湘潭境內(nèi)將建設(shè)昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。估計2023年終前建成通車。馬路湘潭馬路四通八達，107國道和320國道組成境內(nèi)馬路網(wǎng)主干，上瑞高速、京珠高速馬路、長潭西高速、潭衡高速穿城而過，轄區(qū)內(nèi)與高速馬路連接口達15個，湘潭為全國地級市高速馬路最密集地域，馬路密度大大高于全國和全省平均水平。港口湖南省最大河流湘江穿過市區(qū)，截止至2023年末，上起馬家河、下至昭山灣，全長42以里湘潭港擁有了易家灣、譚家湖、大埠橋、鐵牛埠港區(qū)、九華港區(qū)（河西中心港區(qū)）、河西港區(qū)、易俗河港區(qū)、寒雞港等多種港區(qū)。至2023年終，湘潭共有泊位55個，其中500噸以上泊位有17個，1000噸級泊位增加到了10個，港口年吞吐量達成640萬噸。伴隨湘江二級航道規(guī)劃建設(shè)和長沙湘江航電樞紐建成，湘江通航能力將深入提升，湘潭港將成為湖南內(nèi)河獨有港口群。立體交通健全，交通四通八達1

宏觀市場都市概況第7頁上六個月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成9.14億元，同比增加44.6%。房地產(chǎn)業(yè)盡管在國家宏觀調(diào)控下，完工面積和銷售面積較去年同期有所下降，但價格逆勢上揚，漲幅居全省第一，宜華、碧桂園、建鑫、中地等一批國內(nèi)地產(chǎn)著名公司紛紛入駐湘潭。至6月底止，全市重點項目開工69個，開工率為75.8%，較上年同期提升5個百分點。房產(chǎn)開發(fā)增加迅速，吸引眾多著名開發(fā)商進駐，競爭劇烈1

宏觀市場房產(chǎn)市場第8頁項目名稱雨湖區(qū)岳塘區(qū)九華區(qū)商品房同意預(yù)售面積15.7586.2443.09商品住宅同意預(yù)售面積13.9883.6334.74商品房登記銷售面積15.7351.0826.63商品房住宅登記銷售面積11.8946.4925.38商品房6月末合計可售面積31.95129.5225.85商品房住宅6月末合計可售面積21.48101.6320.78上六個月商品房分區(qū)銷售數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）從三個區(qū)域商品房銷售數(shù)據(jù)可看出，九華區(qū)商品房市場活躍度顯著增加。2023年上六個月，九華區(qū)商品房同意預(yù)售面積達成43.09萬平方米，其中，商品住宅同意預(yù)售面積為34.74萬平方米；商品房登記銷售面積達成26.63萬平方米，其中，商品住宅登記銷售面積為25.38萬平方米。從數(shù)據(jù)顯示，九華房地產(chǎn)市場已成為我熱點，由于長潭西線連接，該區(qū)域別墅類項目，如百嘉信·富遙天下、逸墅莊園成為長沙市民投資消費首選，另外九華管委會推出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)惠政策吸引了大批開發(fā)商投資開發(fā)。1

宏觀市場房產(chǎn)市場岳塘區(qū)為供應(yīng)及需求量最大區(qū)域，其次為九華區(qū)第9頁相對活躍一手市場而言，二手房市場顯得較為低迷。2023年上六個月，湘潭市共成交二手房面積為16.21萬平方米，共成交1660套，環(huán)比下降25.68%，同比增加16.28%，成交金額17562萬元，環(huán)比下降36.25%，同比增加7.2%；其中，二手住宅成交面積為12.36萬平方米，共成1417套，環(huán)比下降36.68%，同比下降61.23%。1

宏觀市場房產(chǎn)市場二手房市場成交低迷第10頁長株潭房地產(chǎn)一體化刺激購買力，三地跨區(qū)購房可貸公積金刺激市場，限貸不限購由于教育資源、生活環(huán)境要求，周圍都市到長沙來買房年輕父母越來越多；而出于投資需要，長沙到湘潭、株洲買房居民也逐漸增加；但由于受到資金、銀行貸款限制，居民跨區(qū)域買房戶型選擇大小，購買力也都受到了一定限制。從“三網(wǎng)融合”試點，到城際鐵路開工建設(shè)，從長株潭三地接聽無償，到長株潭三地異地購房能夠使用公積金貸款……長株潭一體化建設(shè)，已經(jīng)從最初口號，變成了現(xiàn)實，居民對三地距離心理距離也在一步步縮小，工作、居住“雙城記”早已普遍上演，跨區(qū)域買房也已成常態(tài)。湖南省《有關(guān)推進長株潭房地產(chǎn)市場一體化意見》于當天正式推出，該《意見》提出三地房地產(chǎn)市場將將統(tǒng)一市場準入標準、統(tǒng)一市場監(jiān)管模式、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)登記體系和統(tǒng)一市場誠信體系且三地居民跨區(qū)域買房也能夠申請公積金貸款。這個政策出臺，對長株潭一體化將是一種新推進，對于三地房地產(chǎn)發(fā)展也是一大利好，更盤活了一批新市場購買力。1

宏觀市場房產(chǎn)市場第11頁

經(jīng)濟強市：促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展，經(jīng)濟構(gòu)造顯著優(yōu)化、人民收入連續(xù)增加，到2023年人均GDP超出8萬元人民幣，湘潭經(jīng)濟發(fā)展走在全省前列，成為湖南乃至中部地域經(jīng)濟強市。

文化名城：以“偉人故里、文明湘潭”為主題創(chuàng)建“全國文明都市”；發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報“省級和國家級歷史文化名城”；促進教育均衡迅速發(fā)展，擴大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。

宜居家園：在交通、通訊、電力、供熱、燃氣、水利和防震減災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定都市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，有效處理生產(chǎn)、生活污染物，建立對應(yīng)危機處理機制，保障市民生活工作環(huán)境清潔安全，積極創(chuàng)建生態(tài)園林都市。

旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強化偉人故里、紅色文化、濱江風光、當代都市特色，以紅色文化旅游帶動發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國著名旅游勝地。1

宏觀市場發(fā)展方向

經(jīng)濟發(fā)展目標

年份GDP總量人均GDP“兩型”產(chǎn)業(yè)增值占GDP比重城鎮(zhèn)化率20231460億元4.63萬元70%66%20233000億元8.8萬元80%80%規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟強市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。第12頁1

宏觀市場市場結(jié)論湘潭屬于長株潭都市群關(guān)鍵都市，主要工業(yè)基地，經(jīng)濟強市，為房地產(chǎn)市場提供了良好經(jīng)濟基礎(chǔ)，以及有較好發(fā)展前景；屬于湖南省第五大都市，人口密集都市，具有較好購買力基礎(chǔ)；屬于生態(tài)宜居當代化工業(yè)新城和文化旅游名城，以及具有較為完善立體交通網(wǎng)絡(luò)，對于公司及投資客等有較大吸引力；房產(chǎn)開發(fā)增加迅速，長株潭房地產(chǎn)一體化，三地跨區(qū)購房可貸公積金刺激市場，限貸不限購，深入吸引了眾多著名開發(fā)商進駐以及刺激了購買力一手房展現(xiàn)供需兩旺，而二手房則呈低迷現(xiàn)狀；第13頁

區(qū)域競爭格局1別墅市場2一般住宅23參照案例第14頁雙馬工業(yè)園

九華區(qū)

五岳新城（本案）

藏湖

丘吉爾莊園

富瑤天下岳塘區(qū)別墅市場屬于起步階段，整個市場僅有三個別墅項目競爭，均位于新區(qū)，別墅競爭壓力小。1

別墅市場競爭競爭格局第15頁整體區(qū)域形成二大板塊，各具特色，九華區(qū)則直接對接長沙，已基本成型，雙馬工業(yè)園發(fā)展較滯后比較項雙馬工業(yè)園九華區(qū)硬件資源世界五百強公司聚集地，城際輕軌、主干道正在鋪設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)基地距離湘潭火車站和長沙近來，道路鋪設(shè)已基本完成軟件資源客戶認可度高將來升值空間大品牌發(fā)展商提升價值居住氣氛良好客戶認可度高將來升值空間大片區(qū)發(fā)展瓶頸配套非常缺乏配套不足片區(qū)發(fā)展點1、市政廣場為中心新區(qū)逐漸完善2、周圍高科技工業(yè)園基地臨近去往長沙高速路口，帶動兩地經(jīng)濟1

別墅市場競爭競爭格局第16頁

藏湖丘吉爾莊園富瑤天下占地面積365畝500畝1000畝（一期440畝）建筑面積31.6萬㎡43萬㎡200萬㎡（一期32萬㎡）容積率1.31.3別墅1.1景觀資源原生態(tài)坡地、90畝濕地湖泊原生態(tài)坡地、2萬平米湖景濕地湖景湖泊多以內(nèi)部自然資源為依靠，大規(guī)模小區(qū)展現(xiàn)，容積率較低1

別墅市場競爭競爭格局第17頁

產(chǎn)品類型

面積區(qū)間均價銷售率丘吉爾莊園聯(lián)排/獨棟/雙拼聯(lián)排：200-270雙拼：207-314獨棟：310-520

聯(lián)排6700元/㎡聯(lián)排83%富瑤天下聯(lián)排/獨棟聯(lián)排：200-244獨棟：305-502

聯(lián)排6800元/㎡獨棟9300元/㎡70%

藏湖聯(lián)排/獨棟/雙拼聯(lián)排：260-290雙拼：320-400獨棟：430-490獨棟8000元/㎡一期90%別墅項目銷售情況較好，產(chǎn)品以大戶為主，產(chǎn)品線反復，目前主要為200-240平米聯(lián)排最為劇烈，其次為400-490平米獨棟產(chǎn)品

湘潭別墅產(chǎn)品類型主要是以聯(lián)排為主，同步市場對聯(lián)排需求也是最大，獨棟別墅次之，雙拼別墅量較少。1

別墅市場競爭競爭格局第18頁項目名稱建筑格調(diào)園林格調(diào)丘吉爾莊園當代北美格調(diào)歐式皇家園林富瑤天下西班牙格調(diào)地中海格調(diào)藏湖歐式建筑格調(diào)美國南加州建筑、園林格調(diào)均為歐美格調(diào)，園林較為粗糙，不能體現(xiàn)豪宅風范1

別墅市場競爭競爭格局第19頁項目名稱客戶組成丘吉爾莊園本地富有階層為主，長沙、株洲及周圍投資客，少許來自浙江（鋼鐵廠老板、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）富瑤天下本地富有階層為主，湘潭下縣富有階層，長沙、株洲及周圍投資客，少許來自浙江（煤礦主、銀行、鋼鐵廠高管、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）

藏湖本地富有階層為主，長沙、株洲及周圍投資客，以及深圳和浙江投資客（煤礦主、銀行、鋼鐵廠、外企高管、公務(wù)員、私營老板等）別墅市場客戶中本地客戶占較大百分比，隨長株潭一體化發(fā)展，投資客不停加大，城際鐵路開通后會有吸引更多外地投資客1

別墅市場競爭客戶分析第20頁湘潭市區(qū)富有階層置業(yè)目標85%以上為自住，其他未投資置業(yè)職業(yè)巨商富賈（錳礦主、煤礦主），公司精英(銀行、通信、湘潭電視、湘潭鋼鐵廠、外資公司高管等），公務(wù)員，私營公司老板年紀主要集中在35-50歲家庭構(gòu)造多三代同堂現(xiàn)居住地原居住地以市中心為主湘潭下轄縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有階層置業(yè)目標為處理兒女戶口、教育；市區(qū)輻射、百位效應(yīng)，入城置業(yè)職業(yè)私營公司主，公務(wù)員，大型國有公司事業(yè)單位高管等年紀主要集中在35-50歲家庭構(gòu)造多三代同堂現(xiàn)居住地湘潭下轄縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等1

別墅市場競爭客戶分析第21頁在外謀生、回鄉(xiāng)置業(yè)湘潭人置業(yè)目標所在都市樓價過高，購買別墅目標主要是自用，兼顧投資職業(yè)個體工商業(yè)者、私企老板、大型公司高管等年紀主要集中在35-40歲家庭構(gòu)造三口之家，假如回湘潭居住則多為三代同堂現(xiàn)居住地工作在上海、北京、深圳、廣州等一線都市外?。ū徽{(diào)往湘潭工作或與有業(yè)務(wù)往來）、長沙、株洲及周圍市地投資客戶置業(yè)目標保有稀缺型物業(yè)，期待保值、增值現(xiàn)居住地多來自上海、北京、深圳、廣州等一線都市投資心理1、投資湘潭別墅，產(chǎn)品稀缺，總價較低，風險相對較小2、“長株潭一體化”使“工作在長沙，居住在湘潭”成為也許（類似2023年前廣州客戶區(qū)番禹置業(yè)）3、價格優(yōu)勢尤其顯著：湘潭居長沙僅30分鐘，同類性價比優(yōu)勢不輸長沙別墅，價格卻是長沙價格二分之一，別墅價格被都市低估。1

別墅市場競爭客戶分析第22頁

本市區(qū)富有階層下轄縣、鄉(xiāng)階層

長株潭地域

外地湘籍人士湘潭周圍地域融城三市融城三市以上

根據(jù)區(qū)域特點，別墅項目客戶空間分布特性1

別墅市場競爭客戶分析第23頁藏湖區(qū)域：岳塘區(qū)開發(fā)商：湘潭市華彩置業(yè)有限公司

物業(yè)公司：華彩物業(yè)

物業(yè)費：1.3元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.3綠化率：40%在售：24套別墅占地面積：500畝別墅建筑面積：30萬㎡別墅面積：230-270平米

關(guān)鍵競爭力：品牌+大規(guī)模+原生湖1

別墅市場競爭典型案例藏湖長潭同城第一站，半小時生活圈，長、株、潭三城融匯關(guān)鍵地帶

第24頁分三期開發(fā)，目前在售二期5000平米豪華雙會所90畝濕地湖泊，但園林僅集中臨湖區(qū)域，未充足利用好自然資源工業(yè)園區(qū)高檔住宅1

別墅市場競爭典型案例美國南加州園林格調(diào)藏湖一期二期三期第25頁

產(chǎn)品分析別墅面積戶型區(qū)間情況——聯(lián)排260-290雙拼320-400獨棟430-490獨享私家花園，有父母房和保姆房，氣派雙門廊雙中空，雙車位，超大露臺，12米開間揮霍面積較大，空間感弱

露臺

雙門1

別墅市場競爭典型案例藏湖第26頁開發(fā)商：湘潭市華彩置業(yè)有限公司

物業(yè)公司：華彩物業(yè)

物業(yè)費：1.3元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.3綠化率：40%在售：24套別墅占地面積：500畝二期建筑面積：30萬㎡在售產(chǎn)品：聯(lián)排200-270

關(guān)鍵競爭力：區(qū)位+產(chǎn)品+規(guī)模1

別墅市場競爭典型案例丘吉爾莊園當代北美格調(diào)

第27頁1

別墅市場競爭典型案例丘吉爾莊園20230㎡三湖臻境，三島、三橋1000米水系長龍500畝五大宮廷園林歐式皇家園林及英式管家服務(wù)第28頁面積區(qū)間：聯(lián)排200-270雙拼207-314獨棟310-520南北通透，布局合理，通風采光佳雙露臺，雙車位，大尺度客廳贈送面積小1

別墅市場競爭典型案例丘吉爾莊園第29頁富瑤天下

關(guān)鍵競爭力：產(chǎn)品+高爾夫+規(guī)模+交通開發(fā)商：湘潭九華嘉富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：百嘉和物業(yè)物業(yè)費：1.8元/平米/月物業(yè)類別：別墅容積率：1.1綠化率：45%在售：別墅占地面積：1000畝（一期440畝）別墅建筑面積：200萬平米別墅面積：200-270平米

（聯(lián)排）1

別墅市場競爭典型案例西班牙建筑格調(diào)地中海園林——湘潭首席千畝半島名墅

第30頁

3+5都市群高速馬路網(wǎng)

——最具升值潛力距湘潭老城中心---基建營丶新城關(guān)鍵---河東新區(qū)丶市委市政府僅5分鐘車程“大外環(huán)”：岳陽-汝城高速杭州-瑞麗高速(岳陽-常德段)二廣高速(常德-邵陽段)；邵陽-衡陽高速；衡炎高速組成其他城際交通渠道：

國道：107國道、302國道高速馬路：上瑞高速、長潭西高速鐵路：京廣線、湘黔線水運：湘江河道空運：黃花國際機場在建或?qū)⒔ㄩL株潭城際主干道：芙蓉大道(23年9月開工)紅易大道（23年9月開工）天易大道（方案確定階段）洞株路（方案確定階段）銅霞路（方案確定階段）1

別墅市場競爭典型案例富瑤天下第31頁利用了屋面保溫隔熱系統(tǒng)丶保溫外墻材料丶節(jié)能雙層隔音玻璃等節(jié)能技術(shù)，并大量采取天然石材丶木材等高檔材料通過白墻丶紅瓦利用，帶來明快色彩組合；借助門廊丶中空客廳丶法式風情陽臺設(shè)計細節(jié)展現(xiàn)特色。1

別墅市場競爭典型案例以水景為主，發(fā)明多種親水空間，營造友好小區(qū)濱水人居環(huán)境，讓每棟建筑前后都有庭園，每個庭園都有水可賞，有水可親富瑤天下第32頁獨棟區(qū)間：305-502平聯(lián)排別墅區(qū)間：200-244平方正實用，設(shè)有父母房及儲藏室采取中空客廳丶中空六角門廊丶全落地景觀窗設(shè)計；采取三跑樓梯設(shè)計，每層均設(shè)退臺露臺；客廳開間較小，4.6-5米；大部分戶型設(shè)計過多房間，造成空間感差；

落地窗

中空天花板1

別墅市場競爭典型案例富瑤天下第33頁市場總結(jié)整體來講湘潭別墅市場處于起步階段，競爭壓力相對較小，將來開發(fā)項目較少，主要消化存量，將來供應(yīng)??；聯(lián)排別墅競爭較為劇烈，產(chǎn)品同質(zhì)化，以面積200-250平米產(chǎn)品為主，獨棟普遍偏大，達成400-490平米；雙拼項目競爭壓力最小，此類型消化最快，產(chǎn)品面積集中在300-400平米，客戶以自住為主，本地客戶居多，其次為長沙、株洲客戶，且隨長株潭一體化進程，該部分人群在擴大；以公司中高管理層及公務(wù)員為主。各項目均具有一定自然資源，產(chǎn)品上有一定創(chuàng)新，突出實用性，有打造園林亮點意識，但展示并不到位，一是無樣板房展示，二是園林細節(jié)展示不到位，對客戶吸引力有限，將來具有景觀優(yōu)勢、高實用性產(chǎn)品、重視細節(jié)服務(wù)、展示實際產(chǎn)品項目將成為熱點樓盤；1

別墅市場競爭市場總結(jié)第34頁岳塘板塊一般住宅主要分布于三大板塊，并都市由雨湖板塊逐漸向東移，向岳塘板塊及九華板塊發(fā)展2

一般住宅競爭競爭格局本案九華板塊雨湖板塊3000-4000元/平4000-4500元/平4000-5000元/平第35頁樓盤價格區(qū)間分布（部分）3000下列3000-35003500-40004000以上芙蓉銘都錦繡世家三湘怡苑萬博港住宅樓春滿江南......華廈佳園湖湘林語德仁·聚星城盤龍名府·君澤府湘電·友誼1號......白石古蓮城城郊·華雅花園城郊·新府華城宜華·湘江名城中地·凱旋城......建鑫城·國際小區(qū)東方名苑新景·御江山湘銀·熙城納帕溪谷書香語林

單位：元/平方米2023年上六個月，湘潭市共銷售商品住宅7418套，銷售主力價位段為3000-3500元/平方米，共售2494套，占總量33.62%；其次是3500-4000元/平方米下列價位區(qū)間，共售2199套，占總量29.65%。2

一般住宅競爭競爭格局第36頁2023年岳塘區(qū)在售重點樓盤列表在售樓盤總共有42個，體量較大有15個，價格集中在3800-4300元/平米，少數(shù)地段好，品質(zhì)好樓盤能達成5000元/平米2

一般住宅競爭競爭格局第37頁整體需求偏大：90-144平米3房以及60-90平米2房均呈供需兩旺，60平米下列一房產(chǎn)品供大于求2

一般住宅競爭競爭格局第38頁整體市場供應(yīng)較大，僅8月份就有12個項目新開盤樓盤名稱

均價（單位元/平米）樓盤優(yōu)惠信息吉安公館一期香榭麗大道3380折后起價，VIP認籌優(yōu)惠2萬抵三萬宜華·湘江名城4300一次付款98折建鑫國際小區(qū)二期4200-4300一次付款98折，按揭99折中地凱旋城4300-4400一次性付款94折，按揭96折，金僑·書香語林二期3800-4000一次付款97折，團購優(yōu)惠最高優(yōu)惠5萬納帕溪谷三期“后灣”5000一次付款95折，按揭97折減城郊·新府華城3800左右一此付款96折，按揭99折城郊·華雅花園3700-3800一次付款多享有3個點優(yōu)惠東方名苑二期5000一次性付款98折湖湘林語三期

3800一次性總優(yōu)惠3000~4000元春滿江南四期3200一次95，按揭99中央一品8月底開盤88-133平米絕版N+1戶型，VIP萬元優(yōu)惠倒計時2

一般住宅競爭競爭格局第39頁伴隨長株潭三市融城步伐穩(wěn)步推進，城際交通不停完善，30分鐘經(jīng)濟圈已逐漸形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性價比高、生態(tài)宜居等特點不但引發(fā)了長、株等周圍城市居民關(guān)注，還吸引了省外一線都市消費者來潭投資置業(yè)。2023年上六個月，我省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量94.06%，長株潭范圍內(nèi)，本市居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量54.97%，湘潭縣占20.45%，湘鄉(xiāng)市和韶山市分別占4.65%、0.98%，長沙市占3.25%，株洲占1.21%；外省居民在潭購買商品住宅占湘潭商品住宅銷量5.94%，其中，廣東省占量較高，為1.32%，湖北省為0.61%，浙江省0.46%。約55%客戶為本地客戶，其次為湘潭縣占20%，再次為周圍臨近區(qū)域2

一般住宅競爭競爭格局第40頁東方名苑區(qū)域：岳塘區(qū)開發(fā)商：湘潭多凌華城置業(yè)有限公司物業(yè)公司：深圳建藝物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：1.5元/平米/月物業(yè)類別：高層小高層容積率：3.2綠化率：35.9%總套數(shù)：1036占地面積：366685平米（一期102990㎡）建筑面積：79152平米（一期153277.54㎡）面積區(qū)間：60---300平米湘潭市規(guī)模面積最大商業(yè)、住宅、辦公綜合小區(qū)2

一般住宅競爭案例位于關(guān)鍵行政文化區(qū)，交通四通八達18000平米私家湖景12023平米名仕會所第41頁

歐式建筑格調(diào)2

一般住宅競爭案例東方名苑以“居都市生活、享自然野趣”立意，精工細琢設(shè)計勾出歐韻城邦居所居生活和綠色生態(tài)環(huán)境新型住宅小區(qū)第42頁一房:40-65二房：76-95三房：118-139四房：153-155大面寬，大享有，景觀入戶花園；主臥設(shè)置超大路落地窗；戶型多樣化，方正實用

戶型2

一般住宅競爭案例東方名苑第43頁

基本信息城區(qū)：岳塘區(qū)均價：4300元/平米位置：湘潭市岳塘區(qū)河東大道與雙擁路交匯處物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公開發(fā)商：建鑫地產(chǎn)開發(fā)有限公司適合人群：都市白領(lǐng)中產(chǎn)階級投資客有車族公車族獨身貴族三口之家總計可售面積：299026.47平米已銷售面積：183754.68平米總計可銷售套數(shù)：2885套已銷售套數(shù)：2084套2

一般住宅競爭案例建鑫城·國際小區(qū)位于湘潭三大中心（新行政中心、國際居住區(qū)、國際商務(wù)區(qū)）交集關(guān)鍵，屬于濱江生態(tài)旅游片區(qū)，集生態(tài)、居住、商貿(mào)、旅游、游樂、商務(wù)、博覽等功能為一體150萬平米宏大規(guī)模，規(guī)劃有設(shè)計型公寓、生態(tài)寫字樓、國際風情步行街、國際美居中心等。第44頁頂級雙會所設(shè)置，大型人人樂商場，臨汽車站2

一般住宅競爭案例建鑫城·國際小區(qū)第45頁東南亞風情為主題公園鳥獸雕像

亭臺雕像獨具東南亞風情蘇梅島帶給建鑫城以神秘，SPA區(qū)、木躺椅、草亭臺、架空層入口繩結(jié)柱、引水入架空層，設(shè)噴水售、噴水魚、方格窗欞、古風典雅吊頂隔柵、木頁風扇……如詩如畫

穿插廊架景墻、鳥獸雕像、紅磚鋪地、木槿綠籬，風景優(yōu)美動感綠脈，文脈，水脈，人脈有機結(jié)合，園林采取點、線、面成景方式2

一般住宅競爭案例建鑫城·國際小區(qū)第46頁戶型：三房兩廳一衛(wèi)面積：95平米。戶型特點：方正實用，私密性好獨特轉(zhuǎn)角飄窗朝闊陽臺戶型：四房兩廳兩衛(wèi)面積：135.79平米。戶型特點：大客廳、大陽臺、送入戶花園戶型：一房一廳面積：58平特點：方正實用，采光差，有較大揮霍空間

戶型2

一般住宅競爭案例建鑫城·國際小區(qū)第47頁2

一般住宅競爭小結(jié)對項目啟示：湘潭作為湖南3+5都市群關(guān)鍵組成都市，湖南經(jīng)濟大動脈。近幾年，伴隨都市化進程步伐加快，社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，城際鐵路開工，長株潭一體化等政策，湘潭樓市需求被極大地釋放，并隨都市建設(shè)向東發(fā)展；從短期來看，湘潭住房供求比將在相對缺乏理性前提下體現(xiàn)出賣方市場特性，即相對來說，供應(yīng)面即便是體現(xiàn)較大規(guī)模放量，也很快被需求面迅速分解消化，巨大潛在需求仍體現(xiàn)為自住、改善性需求為主。約55%客戶為本地客戶，其次為湘潭縣占20%，再次為周圍臨近區(qū)域由于限貸不限購政策實行，加上價格是長沙二分之一優(yōu)勢，外地投資客開始增多。整體需求偏大：90-144平米3房以及60-90平米2房均呈供需兩旺，60平米下列一房產(chǎn)品供大于求價格集中在3800-4300元/平米，少數(shù)地段好，品質(zhì)好樓盤能達成5000元/平米第48頁樓盤名稱合正·中央原著

發(fā)展商深圳市展遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市力基房地產(chǎn)有限公司區(qū)域地段深圳·新中心福龍大道北轉(zhuǎn)人民南路建筑面積130000.00㎡

容積率2.6項目屬性住宅、別墅物管單位世邦魏理仕顧問咨詢

占地面積49576.42㎡銷售率82%綠化率30%總套數(shù)1468均價21000元/㎡

最高價格26000元/㎡外立面格調(diào)新古典主義

樣板房格調(diào)古典園林格調(diào)中西結(jié)合開盤時間2023-07-29入伙時間2023-06車位1250戶型配比主力戶型為120-160㎡板式大宅，250-310㎡獨聯(lián)別墅景觀公園電影院、體育活動中心、100萬平公共綠地及公園商業(yè)沃爾瑪、人人樂客戶群定寶安公司老板，羅湖，福田、龍崗等各大公司高管項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色合正地產(chǎn)集團23年大成之作，地鐵口物業(yè)，世界頂尖物管公司缺陷周圍在建樓盤和農(nóng)民房較多，部分雙拼由于限購難發(fā)售促銷策略限價發(fā)售直減5000元優(yōu)惠倒計時媒體宣傳網(wǎng)絡(luò)、戶外、巡展會案例1：合正·中央原著——為中心，造原著關(guān)注理由：龍華新城中心區(qū)頂級會所，頂級物業(yè)項目定位：時代原著墅院大宅

3

參照案例第49頁完美路網(wǎng)——驅(qū)動都市將來地鐵4號線、6號線紅山站、上塘站，以及5號線，福龍大道、南坪迅速、新區(qū)大道15分鐘直達福田CBD，深圳新客站將取代羅湖火車站成為深圳對外交通關(guān)鍵樞紐限購、限貸、限價三管齊下，中央原著直降5000發(fā)售！價格策略——突圍限購風波3

參照案例第50頁名家聚集——一切只為打造頂級物業(yè)3

參照案例第51頁120—160㎡板式大宅，250-310㎡獨聯(lián)別墅

120、140平米單位為雙拼戶型，160平米單位為獨立戶型。整體上看，項目戶型方正，動靜分區(qū)，同步空間布局較為合理，舒適感較強。其中，120平米戶型10.8米長陽臺，是該戶型一大特色。

戶型——所有空間稟賦純南向只為生活高度3

參照案例第52頁樣板間高貴、典雅——展現(xiàn)品質(zhì)生活打造精巧產(chǎn)品細節(jié)，外立面大量利用高級石材、高級面磚，使整個項目充滿了高貴、典雅、溫情；

3

參照案例第53頁合正·中央原著總結(jié)：龍華新中心，首個高端別墅，市場認知不足，區(qū)域發(fā)展有待完善戰(zhàn)略樹立高品質(zhì)、高形象，適度突破區(qū)域現(xiàn)狀；面向都市主流客群，營銷增值機會：良好區(qū)域前景(龍華新中心規(guī)劃）名家聚集，實力巨獻示范將來價值，將來生活氣氛全面展示3

參照案例第54頁樓盤名稱招商鉆石山發(fā)展商招商地產(chǎn)區(qū)域地段南開衛(wèi)津南路奧體中心旁建筑面積310000平方米

容積率2.13項目屬性住宅、別墅物管單位招商物業(yè)總套數(shù)1600銷售率78%綠化率45%銷售起價20230元/平方米均價22023元/平方米最高價格25000元/平方米外立面格調(diào)歐美占地面積140000平米

園林格調(diào)北歐水系園林開盤時間2023-06-25

入伙時間2023年終車位別墅：1：1、1：2；公寓：1：1戶型配比82-240㎡戶型板房，330-340㎡聯(lián)排景觀公園水上公園、堆山造景公園配套濱湖中學、水上小學以及天大、南大、師大高等學府、華夏將來藝術(shù)學?？蛻羧憾ü炯遥吖?，政府官員項目優(yōu)劣勢分析賣點/特色低密度TOWNHOUSE別墅和超高層

缺陷流通性差，間距小，聯(lián)排設(shè)計為U型，促銷策略全款9.7折，按揭9.9折媒體宣傳網(wǎng)絡(luò)、戶外、推廣活動案例2：招商鉆石山——國際生活無盡奢想

關(guān)注理由：奧體中心物業(yè)國際化標準項目定位：奧體中心旁天津?qū)砀叨藝H化小區(qū)

3

參照案例第55頁

東臨衛(wèi)津南路（是貫通天津市南北一條主干道，路過八里臺、海光寺、鼓樓商業(yè)街等天津主要地段），南接迅速路中石油橋，西至奧體中心（水滴體育館），北達賓水西道。項目驅(qū)車距離天津濱海國際機場約22公里，只需約25分鐘；地鐵6號線規(guī)劃開通能夠更便捷出行。國際化小區(qū)生活，路網(wǎng)四通八達

3

參照案例第56頁對望天塔，站在陽臺上即可看到水上公園全景高層樓體外層覆蓋玻璃幕墻外部景致完美展現(xiàn)，內(nèi)部設(shè)施奢華共享

會所配套50米四季恒溫泳池、壁球館、健身房、紅酒屋、雪茄、咖啡、藝術(shù)長廊、鋼琴房等3

參照案例第57頁高層一共有8棟，超高層（42層）雙拼:4棟疊拼:3棟聯(lián)體:10棟超高層公寓80-240平米，TOWNHOUSE別墅200-380平米18毛坯82-240㎡19000-20230元/㎡19精裝修85-150㎡21000元/㎡20精裝修83-154㎡22023元/㎡聯(lián)排330-3401000-1300萬/套復合產(chǎn)品線，迎合主流客群3

參照案例第58頁招商·鉆石山總結(jié)：位于奧體中心，市場認知高檔小區(qū)聚集地戰(zhàn)略復合產(chǎn)品迎合都市主流客群與強勢營銷，樹立高端市場形象，占領(lǐng)市場制高點機會：良好景觀資源、良好區(qū)域配套復合產(chǎn)品：產(chǎn)品線長，針對主流客群提供主流化產(chǎn)品，適度創(chuàng)新強勢營銷：營銷中心、品牌合作戰(zhàn)略（名車展等）3

參照案例第59頁項目與區(qū)域價值融合陌生區(qū)域，以高品質(zhì)、高形象，適度突破區(qū)域現(xiàn)狀并以復合性產(chǎn)品迎合都市主流客群，做市場領(lǐng)導者

中央原著3

參照案例招商鉆石山第60頁

項目分析1區(qū)域掃描2本體分析3第61頁本案3

項目分析區(qū)域掃描本案位于雙馬工業(yè)園，屬省級工業(yè)園，省級重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)示范園和長株潭經(jīng)濟一體化重點建設(shè)項目，總規(guī)劃面積26平方公里。園區(qū)地處長株潭三市交匯黃金地帶，東鄰京珠高速馬路，西距湘潭市政中心僅3公里，南連湘江，北靠湘黔鐵路。長潭高速馬路連接線貫通園區(qū)，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。將來城際輕軌開通，湘潭至長沙不到半小時，長株潭成為半小時生活圈，一體化生活圈。第62頁武廣高鐵開通和長株潭城際鐵路建設(shè)，將給湘潭帶來新機遇

將來城際輕軌開通，湘潭至長沙不到半小時，長株潭成為半小時一體化生活圈。武廣高鐵：中國大陸2023年開工線路最長、投資最大客運專線，北起武漢新火車站，南到番禺廣州新火車站，全長1068.8公里，總投資約1166億元。長株潭城際鐵路：2023年6月啟動建設(shè)長株潭城際鐵路首期工程全長96公里，以長沙站為中心，銜接株洲、湘潭、長沙西（雷鋒大道）三個方向，總投資為233億元。長株潭城際鐵路干線最高運行時速為200公里，開通后，長株潭三市之間交通時間縮短為30分鐘以內(nèi)。3

項目分析區(qū)域掃描板塘站第63頁加速“泛珠三角、大武漢、長株潭”等經(jīng)濟圈成型，上萬億產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移速度將加快，雙馬工業(yè)園將成為受益者之一，擁有大量高收入人才武廣高鐵開通后必然引發(fā)原珠三角部分產(chǎn)業(yè)向腹地轉(zhuǎn)移，或是形成新產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈，從而增加整個泛珠三角經(jīng)濟競爭力。按“十一五”規(guī)劃，雙馬工業(yè)園區(qū)將擁有公司100家，年產(chǎn)值達100億，年創(chuàng)稅過5億元。形成了以機電產(chǎn)業(yè)為主，兼容生物醫(yī)藥、當代物流科技型、生態(tài)型工業(yè)園。3

項目分析區(qū)域掃描第64頁3

項目分析本體分析經(jīng)濟指標：總用地面積：86603.19㎡總建筑面積：209579.72㎡容積率：<=2.42綠化率：44.33%建筑密度：28.2%原規(guī)劃原規(guī)劃五岳新城二期（原名）500畝水墨城邦，繪湖湘丹青史詩50000平米市政園林規(guī)劃高檔豪華小區(qū)3000平米高檔會所12023平米湖景湘潭首個國際標準網(wǎng)球場第65頁項目北側(cè)及西側(cè)屬未開發(fā)區(qū)域，以村屋為主；項目東面及東北面為別墅項目藏湖及安頓房，南側(cè)均為公司工廠暫無居住氣氛處于起步階段錦宏重工瑞龍液壓建設(shè)中霞光大道藏湖安頓房項目3

項目分析本體分析第66頁SWOT地塊：原生坡度合適于規(guī)劃發(fā)揮；部分路段昭示性較強；2.42容積率，產(chǎn)品組合與整體規(guī)劃存在較大靈活性。環(huán)境：地塊周圍是產(chǎn)業(yè)基地，整體氣氛較為便利與靜謐；交通：地塊四周環(huán)路，交通達到率高，各級路網(wǎng)四通八達；品牌：寶安鴻基上市品牌優(yōu)勢；競爭：別墅項目少，有助于項目確立周圍第一居所優(yōu)勢地位；地段：項目非中心地段，現(xiàn)階段認可度也比較有限；地塊：項目南側(cè)有工業(yè)廠房，對于項目打造高品質(zhì)小區(qū)形成一定困擾；2.54容積率在片區(qū)同品質(zhì)中是最高；配套：在工業(yè)園環(huán)抱情況下，目前項目周圍生活配套、公共交通配套、教育醫(yī)療配套匱乏；價格優(yōu)勢：岳塘相對于周圍發(fā)達城鎮(zhèn)存在價格洼地優(yōu)勢；組團優(yōu)勢：以雙馬工業(yè)園發(fā)展為依靠，項目與藏湖共同打造一種良好城鎮(zhèn)級獨立高端物業(yè)組團；競爭優(yōu)勢：江南城系列產(chǎn)品在片區(qū)有較大優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)及園林規(guī)劃都將優(yōu)于其他項目。調(diào)控：目前限貸不限購，但政策環(huán)境仍處于嚴峻變動中；平臺：雙馬工業(yè)園政府投入力度不大，發(fā)展速度較慢，不如預(yù)期；產(chǎn)品：高層產(chǎn)品市場體量大，競爭劇烈；3

項目分析本體分析第67頁優(yōu)選效益與容量較大細分市場作為目標市場，立足于個性化產(chǎn)品，強化產(chǎn)品性價對于特定人群吸引力，瞄準中高端與高端市場各個細分市場邊延點，成就各類自住需求首選產(chǎn)品。在宏觀調(diào)控前提下，以初次置業(yè)及改善型客戶為目標，可在部分意義上回避上述調(diào)控風險。細分市場，謀求空白，以“田忌賽馬”方式，打造低總價、高單價獨有升級性產(chǎn)品，超越競爭對手。有效競爭力，事實上就是集成資源與客戶實際需要匹配程度；假如依靠“上等馬對中等馬”策略，在控制成本前提下，那么有效競爭力事實上就是結(jié)合目標客戶需求，將上一層級產(chǎn)品配備進行選擇性簡化后配備于下一層級客戶。策略方向關(guān)鍵策略第68頁

項目定位124項目定位（客戶、市場、形象、物業(yè)）項目產(chǎn)品組合及提議（物業(yè)配比、產(chǎn)品提議）第69頁項目高層客戶特性描述1、身份特性企事業(yè)中高層管理與技術(shù)人員（有車）

本地自由職業(yè)者與中小商家2、區(qū)域歸屬周圍5公里半徑3、年紀特性30-45歲4、家庭人口3-5人5、置業(yè)目標總價3房，40-50萬6、客戶描述70至80年代生人，事業(yè)正處于黃金通道,短期奮斗目標：有房有車；剛才才組成新家庭，對生活配套及教育配套有一定要求，房價承受能力有限同步，又要考慮工作與家庭兼顧。4

項目定位客戶定位5公里范圍第70頁項目高層需求特性描述他們升級需求是什么？1、一種較大客廳：較為豪華，體現(xiàn)生活富足；2、一種像樣入戶花園：改作多功能室或者自我裝扮迎賓景觀；3、良好小區(qū)品牌：品質(zhì)生活與產(chǎn)品信心確保；4、一處標志性景觀：小區(qū)文化品質(zhì)確保，暗合本身品質(zhì)體現(xiàn)。他們基本置業(yè)需求是什么？1、良好環(huán)境：優(yōu)良生活氣氛、充沛車位配套；2、生活配套：500米半徑日常生活便利品能夠便捷采購；3、便捷交通：自駕車出行便利；路網(wǎng)健全；4、滿足基本需求套型面積：3居室，100平方米左右，一居室套房自己使用，一套做客房，一套做小孩房。4

項目定位客戶定位第71頁項目別墅客戶特性描述入門級客戶中高端客戶1、身份特性中小企事業(yè)主或主要股東

企事業(yè)高層管理人員

本地有一定實力商業(yè)經(jīng)營者中大企事業(yè)主或主要股東

大型企事業(yè)決策層人員

本地有較強實力商業(yè)經(jīng)營者

高收入灰色人群2、區(qū)域歸屬周圍10公里半徑以內(nèi)周圍20公里半徑以內(nèi)3、年紀特性35-45歲左右38-48歲左右4、家庭人口3-6人4-6人5、置業(yè)目標總價150萬下列200-250萬4

項目定位客戶定位10公里范圍20公里范圍項目別墅區(qū)客戶描述60至70年代生人，已擁有一份像樣事業(yè)，在圈子里已有一定名譽和地位，有自己固定追隨群，伴隨下一代逐漸成長，家庭重心在逐漸轉(zhuǎn)移。并非一定是安于現(xiàn)狀，但相對于事業(yè)進取來說，更希望給自己家庭組員一種優(yōu)越生活環(huán)境和氣氛。第72頁他們升級需求是什么？1、可拓展空間：以滿足愈加完善需求，如工人房，家庭影廳、家庭工作室等2、一種較大庭院：足夠大室外休閑空間；3、私車便捷入戶：身份體現(xiàn)同步，更是私密性需求；4、多面采光通風、挑空客廳：心胸與奢華體現(xiàn)。他們基本置業(yè)需求是什么？1、優(yōu)越環(huán)境：優(yōu)良居住氣氛與生活配套，但居家要鬧中取靜；2、生活配套：小區(qū)內(nèi)日常便利品能夠便捷采購，周圍有品質(zhì)配套；3、便捷交通：自駕出行便利，路網(wǎng)四通八達；4、小區(qū)環(huán)境：良好園林規(guī)劃，住宅占據(jù)優(yōu)質(zhì)景觀；5、滿足需求套型面積：4居室左右，面積200平方米左右（有一定拓展空間，深入容納更多居住功能），主人房集成多功能（書房、衛(wèi)生間等），獨門獨戶，配備一定家庭親地綠化空間。項目別墅入門級客戶需求特性描述4

項目定位客戶定位第73頁他們升級需求是什么？

1、更多套房與車位：

滿足家庭組員更高品質(zhì)需求（下一代）2、多功能灰度空間：如改裝成茶庫空間，或者影音視聽室，滿足本身個性化愛好愛好；3、全庭院：可量身訂做自己中意全景觀住宅，如圍繞水池，景觀家庭餐廳等等；4、私密會客廳：滿足本身愈加私密性要求私人事務(wù)交流空間。他們基本置業(yè)需求是什么？

1、私密性：在環(huán)境優(yōu)雅基礎(chǔ)上，更重視私密性；2、高端專屬配套：多樣化，比較私密、雅致與朋友交流空間，能與圈層友人暢所欲言；3、較大親地家庭空間：前庭后院，回歸自然生活狀態(tài)；4、滿足基本套型面積：4-5居室，面積約300平方米（有較大拓展空間，深入豐富使用功能），多功能集成套房自己使用，簡單套房給老人或者其他家人使用。項目別墅中高端客戶需求特性描述4

項目定位客戶定位第74頁回避遭遇重大負面政策調(diào)控區(qū)域內(nèi)有充足市場需求確保有可接收利潤市場區(qū)域范圍內(nèi)中高端市場中家庭主居所市場4

項目定位形象定位第75頁時代中式文化人居高端物業(yè)項目定位于頂級物業(yè)與中高端市場之間高端物業(yè)市場；打造以宜居為關(guān)鍵特色生態(tài)中式高端人居：中高端市場進入門檻，但居住空間與居住品質(zhì)比肩區(qū)域市場頂級大宅。4

項目定位形象定位由于缺乏成為頂級物業(yè)稀缺資源與區(qū)位支撐，項目若要營造頂級物業(yè)勢必在很大投入，而就項目所處區(qū)域價格接收水平來說，投入產(chǎn)出比難以得到有效確保。第76頁市場二元法區(qū)隔：務(wù)求與市場現(xiàn)有產(chǎn)品強烈對比整體形象：時代中式文化人居個性化物業(yè)；高層產(chǎn)品：全景觀住宅，戶型適中實用；較高單價，較低總價；基于實用性合理贈送，性價比出色；提前五年實現(xiàn)置業(yè)夢想或?qū)崿F(xiàn)居住品質(zhì)升級。別墅產(chǎn)品：現(xiàn)有大型景觀樞紐，也有看不透江南園林最科學舒適尺度空間，多功能性全；較高單價，較低總價，性價比突出；提前進入智能化生態(tài)豪宅時代。整體形象：主打歐式舶來品，雷同度高；高層產(chǎn)品：戶型偏大；高單價，高總價；基本無贈送，性價比一般；別墅產(chǎn)品：圍繞大型景觀樞紐展開，但部分無景觀；僅僅是大戶人家；高單價、高總價、性價比較差；市場主流，傳統(tǒng)豪宅。4

項目定位形象定位第77頁立足于產(chǎn)品差異化基礎(chǔ)，通過產(chǎn)品成功案例借鑒、改良或微創(chuàng)新，實現(xiàn)項目產(chǎn)品相正確高單價、低總價，在客戶固定總價區(qū)間里，實現(xiàn)居住功能向下一層級產(chǎn)品關(guān)鍵功能升級，進而有力提升項目在各個細分市場競爭成功率。以產(chǎn)品卓越設(shè)計（空間合理利用，灰色空間合理開發(fā)）；確保項目相對高（區(qū)域內(nèi)）單價，實現(xiàn)項目檔次確保（中高端）；同步實現(xiàn)項目標相對低（區(qū)域組團內(nèi)）總價，有效減少項目標置業(yè)入門門檻。根據(jù)普遍市場經(jīng)驗，住宅價格組成要素中：單價體現(xiàn)物業(yè)檔次定位，總價是門檻，決定市場容量；4

項目定位產(chǎn)品定位第78頁高層住宅各類別墅沿街商鋪高層會所建筑面積1638924170630001000面積占比78.2%19.9%1.4%0.5%項目住宅面積中，高層區(qū)占地約32%，別墅區(qū)占地約68%。以住宅設(shè)計為主要方向，同步承當會因此及很少許商業(yè)配套建筑用地。4

項目定位產(chǎn)品定位總占地總建面容積率86603.19209579.722.42第79頁2房3房13房2套均面積7989112面積段78-8288-90110-115贈送面積6-810-1215-20套數(shù)比8%76%8%面積比7%72%10%目標市場高端2房市場舒適3房市場享有3房市場總價中樞區(qū)間32萬至35萬36萬至38萬46萬至50萬單位：㎡4

項目定位產(chǎn)品定位備注：贈送面積均指可形成獨立使用空間（改造后可形成房間或是書房），有較高實用性。高層部分派比第80頁2房設(shè)計要求提議區(qū)隔最小面積最小面寬備注空中庭院8可改為書房客廳3.8小陽臺3可并入廚房臥室114下壓式飄窗臥室29下壓式飄窗目標市場：舒適型兩房與傳統(tǒng)小三房之間結(jié)合部。戶型關(guān)鍵空間面積區(qū)間市場主流2房2居室+客廳80-90項目2房2居室+1書房+客廳78-82市場經(jīng)濟型3房3居室+客廳90-1004

項目定位產(chǎn)品定位附加值第81頁戶型關(guān)鍵空間面積區(qū)間市場經(jīng)濟型3房3居室+客廳90-100項目小3房3居室+1書房+客廳88-90市場舒適型3房3居室+客廳100-115目標市場：經(jīng)濟型3房與傳統(tǒng)舒適3房之間結(jié)合部。單位：㎡4

項目定位產(chǎn)品定位小3房設(shè)計要求提議區(qū)隔最小面積最小面寬備注空中庭院18可改為書房客廳4

小陽臺4可并入廚房或與入戶花園并成休閑室臥室115套房臥室29

臥室39

附